城市社区物业管理范文第1篇

关键词：城市社区；物业管理；路径

1路径

1．1重视城市基层社区自治组织的不断完善

城市基层社区基层自治组织主要是社区居民委员会和业主委员会，它们是基层社区进行自我监管、自我服务、自我教育的组织，这两个组织能够在一定程度上缓解物业公司与业主二者在权力方面的不对称状态，抑制基层社区物业监管的行政化行为。然而，上述2个组织当前因为受到诸多因素的制约，导致它们的功能并没有完全发挥出来，就业主委员会而言，遇到的问题如下。①在一些小区内，没有业主委员会。成立业主委员会的程序相对繁琐，假设得不到上级部门、社区物业公司的大力支持，业主委员会的成立将会非常难；②业主委员会的运转会给社区内的业主增加一定的经济负担。业主们自愿形成的自治组织———业主委员会，要想将其正常运作起来，需要一定的费用，这些费用由业主均摊，无疑会增加业主的经济负担，假设业主不愿均摊费用，业主委员会就难以运作起来；③即使成立了业主委员会，因为牵扯到内部利益的分配问题，有可能会使得该组织不能发挥维护业主共同利益的积极作用。原因是，业主委员会是受业主的委托，二者之间是委托的关系，在这种状态下，因为存在信息不对称的现象，业主无法在第一时间有效监督、约束业主委员会的各种行为，这时，一些业主委员可能会就出现“道德风险”问题。另外，每个社区都有很多业主，业委会在履行其职责时，所有权的主体是多元化的。业主之间既有共同的利益，也有差异化的需求。所以，在处理具体事务时，容易出现利益纷争的现象。相关研究资料显示，现在的业委会遇到的难题，基本可以归纳为业主开会难、业委会筹建难、司法维权难、正常运作难、业委会及其成员监管难等。因此，在现阶段我们应持续健全社区业委会，积极完善社区居委会的各项功能，以缓解物业管理的利益冲突，弱化物业管理的行政性。社区居委会是一个维护居民利益的合法组织，从某种程度上讲，它的权威性很强，这一权威性可以有效帮助协调居民和社区物业管理二者的纠纷，切实维护各方利益。当然，社区自治组织和社区物业的关系，不是对立的，而是多元化的合作，共同维护利益的关系，一起推动社区物业更加完善。

1．2重视物业社区共同体理念的不断强化

（1）要强化业主的主体意识。物业公司承担为业主服务的业务，小区不是物业公司而是业主的，实施物业监管的实质是业主在行使自己的权利，业主主导物业，物业为业主服务，这便是二者的关系。（2）要强化居民互动，让他们积极参与物业监管，业主之间要互相信任，互相了解，构建有特色的社区文化，强化业主的归属感，最终建立和谐社区。

1．3强化政府部门在物业治理中的积极作用

（1）从制度上规范物业监管者的准入退出资格。要积极完善社区物业监管者的准入制度，加强建设物业监管队伍，提升该队伍的综合素质，如果存在没有物业监管资质的公司存在于社区内，相关部门要责令制止，严禁入内。同时，健全物业退出制度。假设物业监管者在其监管过程中存在不规范的行为，同时，不能在第一时间改掉，相关部门就要取消它的资质。（2）政府要规范物业监管者的权利。强化物业监管管理工作。尽管社区内的业主，都很需要物业管理，然而，因为物业监管方式不当，导致了业主的这一需求被弱化，在很多时候，业主和物业都形成了势不两立的局面，所以，要想实现物业监管的可持续性发展，政府的相关部门就要严格规范物业管理者的各项权力，深入规范物业公司的收费行为。（3）保持业主利益诉求渠道通畅。政府相关职能部门，要充分发挥沟通协调作用，积极回应业主反映的问题，及时将问题解决掉，不可出现问题积累现象。（3）加大对物业监管的支持力度。尽管现阶段的物业监管工作日常运作使用的是市场化运作的方式，在运作过程中，不可避免的会出现强烈的利益冲突。在管理时，为了将这一冲突降至最低，政府应对为物业监管提供一定的税收优惠政策，帮助物业公司实现良性发展。

2结束语

城市社区物业管理不仅承担社区房产物业本身的管理服务，还承担着通过服务去构筑有利于人与人之间沟通、人与自然和谐发展的生活环境。因此，要从多角度加强社区物业管理，从而实现其良性发展，进而为居民提供优质、和谐、发展的城市社区。

［参考文献］

［1］娄成武，孙萍．社区管理学（第三版）［M］．北京：高等教育出版社，2012．

城市社区物业管理范文第2篇

关键词：社区 治理模式 变迁

社区研究是社会学研究领域中较为活跃的主题话语。近几年来，有关社区的实践探索和理论研究受到高度重视，民政部在全国确定了26个社区建设实验区并进而评选出一些示范区，对全国推进社区建设起到带头作用。关于城市社区的研究，2000年11月，中共中央办公厅和国务院办公厅转发了民政部《关于在全国推进城市社区建设的意见》，更在全国各城市掀起了社区建设的热潮。而由地缘群体、区域社会形成的社区，是社会赖以存在和发展的基础，社区治理的效绩高低直接关系到城市政治稳定和社会发展。城市社区治理是实现和谐社区的基本途径，如何搞好社区治理，也是当前学术研究的热点问题。

我国从上世纪80年代起开始实行改革开放政策，其最终目标是全面建立社会主义市场经济，社会转型的主要特征反映在社会主义市场经济的建设、政府职能的转变、单位制的解体和社区功能的放大以及市民社会的兴起等。伴随着社会主义市场经济体系的逐步建立和社会的转型，我国城市社会发展也发生了前所未有的变化。主要表现为：首先，以高度集中的计划经济体制向社会主义市场经济体制转化，单一公有制经济向以公有制为主体、多种经济成分并存的所有制结构转化，社会阶层分化趋势明显，城市社会结构发生了变化。其次，随着从计划经济体制向社会主义市场经济体制的全方位转变，“单位体制”逐步瓦解，单位办社会的状况开始改变，单位行为的非专业性目标不断弱化，大量的社会职能向社区回归和转移，人们由过去隶属单位、依赖单位变成走进社区、依托社区，社区成为人们安居乐业的重要场所和实现社会整合功能的基础单位，不仅社区管理职能增多，社区管理的人口也不断增多。最后，随着改革深入和城市社会结构的变化，城市房地产业的兴起和住房商品化的进程加快，城市的居住空间结构发生了变化，住宅区的功能要求呈现多样性、复杂性趋势。所有这些变化导致了城市社区治理的难度、广度、复杂程度都进一步的加大。所以，对城市社区治理模式变迁研究及其路径选择的探讨成为社区建设的一大热点与难点。

社区治理的内涵

治理概念产生于西方国家，与统治相对，其基本含义是指在一个既定的范围内运用权威维持秩序，满足公众的需要。治理理论认为政府并不是国家唯一的权力中心，各种机构（包括社会的、私人的）只要得到公众的认可，就可以成为社会权力的中心。因此，治理泛指国家、公共组织、私人机构及社会个人等各种活动主体间的关系。

社区治理是基于将治理理念引入社区管理体制和机制的创新实践中。所谓社区治理，是指政府、社区组织、居民及辖区单位、营利组织、非营利组织等多元治理主体基于市场原则、公共利益和社区认同，协调合作，有效供给社区公共物品，满足社区需求，优化社区秩序的过程与机制。社区治理的特点是：治理主体由单一化（政府）转变为多元化（政府、社区组织、其他非营利组织、辖区单位、居民）；治理过程由行政控制转为民主协商；治理组织体系由垂直科层结构转变为横向网络结构。

城市形态与城市社区治理模式变迁研究

社会主义各国在实行市场化改革以后，城市由机械团结状态转为有机团结的存在状态，城市社区都在发生从单位化城市向功能化城市的转变，住宅区的功能化是城市功能化的一个重要方面，专门的住宅小区构成了有机化社会（城市）的重要组成部分。过去在单位化时期，单位或单位领导同时肩负着向职工提供住房的责任，但在市场化时期，企事业单位的职能逐渐转向其职业化的本职，包括住房在内的其他服务业逐渐通过商品化而转向由社会通过市场提供和解决。住房制度的商品化和社会化改革，就是城市由单位化向功能化转变的重要机制和政策背景。这种改革造成了大量通过市场交换（自然要通过货币）而整合各行业和系统的有机城市社会。

我国的社区研究起始于20世纪30年代。吴文藻是当时最先倡导社区研究的社会学家，也是我国社区研究理论与方法的奠基人，在他的带领下，国内一些学者发表了一系列研究乡村社区成果。但对城市社区的研究则始于20世纪80年代，1986年国家民政部首先倡导在城市基层开展以民政对象为服务主体的社区服务，社区概念渐次进入我国政府管理过程，社区服务对象也逐渐由民政对象扩展到全体社区居民，社区服务的项目也越来越广泛，在新中国成立后至改革开放前30多年时间里，社区几乎从人们的生活中消失。改革开放以后，伴随着社区服务社区建设口号的提出，社区重新回归人们的视野。1981年，民政部借鉴国外先进经验，提出了社区建设的概念，社区建设是被作为加强基层政权建设，改革城市基层管理体制的重要思路和重大举措提出来的，社区建设的核心已经不是社区服务，而是管理体制的创新。

（一）单位制城市社区治理模式

美国著名学者andrew g. walder在其著作《共产党社会的新传统主义》中，提出了单位和单位依附关系理论。基本观点是社会主义国家的公有体系属于再分配体制，所有资源都是由国家来分配的，单位和国家之间形成了依附和庇护的关系，职工所需要的生活必需品都是通过单位分配。

在计划经济体制下，城市社会的治理体系是单位管理模式，即通过各种各样的单位，来履行资源配置、社会动员、人的需求的满足等多种功能，以实现社会的稳定；也就是说，管好每一个单位，就等于管好了城市社会。由于政企不分、政事不分，各种企事业单位和社会团体均成为行政附属物或准行政组织，因而单位管理模式的显著特征就是行政主导和条块分割，在社会管理过程中，存在明显的单一性，即在运行机制上是单一的行政机制，在资源利用上是单一的行政资源，在力量配置上是单一的政府力量。这种单位管理模式是与计划经济体制相均衡的，在当时能运作并发挥作用。

（二）社区合作制治理模式

改革开放以后，伴随着社会转型，计划经济向市场经济、传统社会向现代社会、农业社会向工业社会转化。社会的转型带来了社会职能的分化。

一方面，国有企业深化改革和现代企业制度的建立，使企业社会经济负担日益沉重。许多过去由企业承担的社会功能必须分解、剥离出来，并逐步向社区转移。产业结构调整必然涉及劳动力资源的重组和优化配置。劳动者待业、就业、下岗再就业的转化过程中，要求社区承担起扶贫帮困，开辟就业渠道，职业介绍、培训、安置等功能，以实现社会的稳定。另一方面，政府职能转变和政府机构改革，使原先由政府承担的许多社会职能、服务职能分离出来，转而由社会和社区承担。市场经济体制的建立，政府通过转变职能逐步把原来兼任的社会职能还给社会。而落实社会职能的最基本的载体是社区，政府职能转变以后，原来承担的那部分不该承担的职能转移到了社区。

由此城市推行管理体制的变革，政府权力下放到社区，鼓励居民、辖区单位、非营利组织参与社区治理，从而形成社区合作型治理模式，这种治理模式是政府推动与社区自治相结合的治理模式，其特点是：治理主体由单一的政府扩大到社区内的自治组织，社区组织职能加强；资源投入以政府投入为主，社区组织投入为辅，居民参与社区公益活动、社区公共事务的决策热情提高。在合作制模式下，政府与社区组织的关系由过去的领导与控制向指导、协调、合作的方向演进。随着市场化改革的深入，这种模式出现诸多弊端，如社区治理非营利组织力量的弱小，非营利组织与政府未形成有效的沟通渠道和交流机制，而出现社区合作治理的困境。

社区治理模式的理想选择

20世纪90年代中后期开始，住房分配的货币化政策开始实施，社区分化随之开始，市场化改革造成社区功能化，社区内逐步由熟人社会演变为陌生人社会，这给社区治理提出新的问题。有人提出业主委员会、物业公司与居民委员会构成三种核心性社会组织。社区分化导致诸多社会矛盾与冲突，有人就社区分化中业主委员会与物业公司之间的矛盾状况进行了深入的探讨。无论是理论研究还是应用研究，都已经开始突破“国家——社会”的理论框架，开始呈现“国家——社会——市场”的三元框架分析模式，总体来说，社区分化转型后的社区治理问题，已成为迫切的现实问题，对其进一步探讨具有明显的现实意义。

当前社会转型过程中社区类型并非整齐划一，而有相当大的差别，既有未产生制度变革的传统社区（单位制社区），尚不存在业委会和物业公司；也有传统社区逐步改造开始实施物业管理的混合型社区（包括一部分商品房小区），主要有居委会、业委会和物业公司管理；还存在商品房出售后的业主自治型社区，居委会已经逐步淡出管理，主要由业委会-物业公司管理；还存在诸如城中村之类边缘性社区。

基于和谐社会的构建要求，我国的城市社区治理应根据社区分化的实际情况，构建多治理主体和谐参与、分类治理的治理模式，传统社区目前缺乏市场化社会组织介入，主要依靠国家为代表的行政力量，从长远来看要积极组织业委会，并逐步引入物业公司直接参与社区日常性社区管理。国家只有权力下放，对社区的管理职能和权限不断向社区转移，才能真正构建和谐社区、和谐社会。边缘型社区处于无组织管理的状态，社区的无序混乱更多由于管理组织缺乏，所以针对这类社区，可考虑加强居委会对其管理，进而考虑发展业主委员会和物业管理的可能性。混合型社区中，居委会、业主委员会、物业公司分别代表国家、社会与市场力量，常常出现一些组织协调矛盾。物业公司一般由居委会聘用，业委会与居委会的矛盾大多数体现在业委会与物业公司矛盾，从长远来看，居委会管理职能逐步缩小与物业管理职能逐步扩张是未来的发展趋势，问题的关键就是要实现居委会职能的转变，避免直接插手物业管理，即从行政管理功能转变为公共服务功能。对业主自治型社区，由于目前真正形成业主自治的社区基本上是一些高档商品房小区，其较高的社群性有能力生成业主委员会和业主大会，从而基本实现了以业主委员会与物业公司互动关系的日常治理框架。所以进一步加强业委会与物业公司的良性互动是极为重要的，只有协调好两者的关系，才真正成为业主自治型社区。

随着改革深入，尤其住房制度和城市管理体制的变化，城市社区问题成为城市治理的重要内容。我国目前的城市社区仍然停留在社区服务和社区建设的阶段，社区服务和社区建设是城市社区的部分内容，城市社区的治理是未来城市社区健康发展的重要保证。城市社区治理水平直接关系到城市管理水平和和谐社会的构建。同时，从现实情况来看，当前转型过程中的社区类型并非整齐划一，多种类型社区的共存可能是长期的，对城市社区必须坚持各治理主体和谐参与、分类治理的原则，逐步形成从边缘型社区传统社区混合型社区业主自治型社区转变。

参考文献：

1.俞可平.全球治理引论[j].马克思主义与现实，2002 （1）

城市社区物业管理范文第3篇

一、社区建设重点工作取得进展

成立了街道创建工作领导小组，明确了班子成员和部门负责人包片和联系社区的职责分工，建立了党组织联系、管理和服务基层工作制度。班子成员都能够自觉学习实践“三个代表”重要思想，认真贯彻落实党的路线方针政策，贯彻执行县委关于基层党委班子建设的各项制度，服从全县工作大局，对县委、县政府安排部署的工作任务，认真抓好落实，并能创造性地开展工作。领导班子的凝聚力和战斗力不断增强。

3、深入开展平安社区创建活动。按照全年新增20%的“平安型”社区，累计达到60%的创建目标要求，一是充分发挥公安主力军作用，坚持打防结合，以防为主，突出对物业保安队伍的指导和管理，发挥治安协管员职能作用，形成了公安专业队伍、社区治安协管队伍、物业保安队伍和小区群治队伍相互配合、相互补充的协调机制和工作体系。二是积极发挥人民调解委员会的主体作用，完善人民调解工作机制，认真做好社区矛盾及民事纠纷的排查、调解，防止矛盾激化。同时，坚持开展法制宣传教育、法律咨询、法律援助活动，引导居民以合理合法的形式表达利益诉求，解决利益矛盾，全年未发生。三是认真做好消防安全和社区烟花爆竹限放工作，成立了街道防火安全委员会，制定了工作规范、消防宣传教育标准和应急预案，开展了重点时期消防安全大检查、“119”消防宣传周活动。四是落实道路交通安全法，加强了对社区居民的交通安全教育，按市县部署开展了各类专项整治，确保了“两会”及重大节日期间的交通安全，完成了“峰会”期间进京机动车消减80%的工作目标。五是强化社区防范和处理工作，确保了各个敏感时期和重大节假日期间辖区的政治稳定。六是贯彻新条例，妥善处理案件。做到了“一把手”负总责，分管领导具体抓，一级抓一级，层层抓落实。七是认真落实社会治安综合治理责任制。建立健全了社会治安、社区安全责任制和公共安全应急预案及相关安全预案，加强了对刑释和解教人员、社区矫正对象的帮教和安置工作，加大了科技创安工作力度，加强了与职能部门的联动协作和对社区居民的公共安全知识教育。去年有3个社区通过检查验收，平安社区数达到13个，占社区总数的61.9%。

4、社区环境建设取得新进展。街道党工委、办事处以创卫创模为契机，加大社区环境建设工作力度。一是积极开展“周末、月末清洁日”活动。二是抓好辖区商户“门前三包”责任制落实工作。三是建立日常保洁与突击治理相结合的长效机制。四是抓好小区绿化、美化、硬化工作，配合、协助县职能部门开展以老旧小区为重点的环境整治，完成了宾阳里11号楼车棚改造和行宫1号楼环境整治工程，完成了贤孝牌胡同、于家胡同、檀城东区西口、团圆食府南侧等17处地面的硬化、绿化，对北源里、宾阳里两处31栋134个单元门的楼道进行了粉刷、更换了门窗。五是大力普及环保知识，推行绿色消费，积极倡导建设节约型社区，开展了节水型小区创建活动。六是建立并完善社区环境协商共管机制，街道与城管分队，社区居委会与物业公司、驻社区单位、商户、居民定期召开联席会议，商讨社区环境事务，解决环境卫生问题。六是与市政、城管、工商等部门密切配合，对占路市场进行整治，规范了“三修一配”摊位，设立了3个便民市场。

按照便于服务管理、便于开发社区资源、便于民主自治的原则，结合居委会换届选举，进一步优化和充实了社区干部，强化了社区居委会的建设。各居委会在社区党总支（支部）的领导下，紧紧围绕民主自治功能，进一步完善议事规则、民主自治制度，规范了民主决策程序，并根据本社区实际，在培育和发展有利于增加群众收入、方便群众生活的协会、中心等各类中介组织上做了大量卓有成效的工作，在建立符合市场运行规则的社区物业管理体系上进行了积极的探索，推动了我县物业管理办法和5项配套措施的制定和出台。

二、存在的困难和问题

通过街道成立近两年来的实践，我们感觉到在城市管理方面还存在着以下问题：

1、街道与专业部门关系还需理顺。城市管理涉及市政、规划、建设、环保、国土、交通、公安、工商、城管等多个部门。事权、财权过于集中在“条”上，作为“块”上管理的街道责大权小，难以起到协调作用。一些专业部门没有做到“条专到底”，把街道视同乡镇，强调属地责任，反过来监督、考核街道办事处，削弱了街道管理权威，使城市整体功能难以得到发挥，

2、城市管理机制不够健全，特别是在物业管理上存在一区多物业，并且有相当一部分开发商建立的物业管理企业，没有取得物业管理资质，物业人员队伍参差不齐，与业主、居委会之间形不成协调工作的合力，存在物业收费难、服务不到位等问题。目前我县物业管理机构为小区办，街道在协调物业公司方面缺乏必要的手段。如何解决好物业管理问题已成为影响当前构建和谐社区的关键。从我县制定的《密云县物业管理办法》（讨论稿）看，一些提法还有待商榷，如：“配套设施不全的及老旧小区暂由所在的街道社区统一管理”，而街道没有财力对其进行整治，社区居委会也不能代替物业公司，统一管理等于没有管理；“街道办事处负责本辖区物业的组织管理，综合协调及指导监督工作”，在不增加街道机构编制、对物业公司没有制约机制的情况下，办事处难以起到组织管理物业的作用；“未选聘物业公司管理的小区由居委会收费管理”，而居委会没有收费权利，还应由原物业管理部门负责收费并服务。

3、城市建设与城市管理脱节。城市只有建好才能管好，由于建、管分开，建设时很多遗留的问题，根本不能通过管来解决，所以街道办事处应该介入城市建设，建的时候，就考虑怎么管，很多问题会避免。比如，小区设计时就要考虑很多服务的配套设施，停车、购物都要考虑，特别是居委会的办公用房、居民活动用房及场地，如果建设时不予考虑，以后很难补救。目前，开发商遗留问题较多，如：小区配套设施不配套、路面不硬化、绿地不绿化等，街道对开发商缺乏强有力的管理手段和措施。

4、居民的文明素质还有待提高。城市化和城市现代化要求市民必须具备好的公德意识，卫生意识，环境意识，由于社会人口流动加快，城市人口增加，而且有相当一部分人是农转居，各种旧有观念和不良习惯也就自觉不自觉地带进了城市空间，在意识观念、自我修养、言行举止、人际关系的诸多方面，同城市文明的要求存在不小的差距，无疑给城市管理增加了相当大的难度。

5、街道机关人员编制需要增加。在《密云县城市管理体制改革实施方案》中规定，街道党政机关行政编制为37名，现实有32名。此外，按照县办关于加强工作的要求和街道工作的实际需要，依据《北京市条例》关于“各级人民政府及街道办事处应当设立工作机构，配备专职工作人员”的规定，街道需设立工作办公室职能科室，增加行政编制4名；根据街道承担发展辖区经济，组织财政收入任务的需要，还需增设经济管理办公室职能科室，增加编制人员3名。

6、街道机关办公用房和社区居民活动用房紧张。由于与密云镇同楼办公，街道办公用房非常紧张，如：社保所现办公用房仅有30平方米，与实际工作需要和市规定的街道社保所要有不少于200平方米服务大厅的达标要求相差甚远。各社区居委会普遍存在一室多用现象，开展活动缺乏场地和经费，居民反映强烈。

三、加强城市管理工作的任务措施

鼓楼街道地处县城的中心区，辖区面积大、人口多，在构建和谐社区，特别是在城市管理工作方面存在的问题具有普遍性，有针对性地解决这些问题，做好城市管理工作应在以下几个方面取得突破：

1、坚持以人为本，不断提高城市管理水平。

围绕为人服务，为城市的社会生活、社会活动服务，正确处理好规划、建设、管理三者关系，按照建设和谐社区和创建部级生态县的总体要求，以社区党建为核心，重点抓好社区自治、社区管理、社区服务、社区稳定、社区文化、社区卫生和社区环境等七方面工作，使城市管理水平有明显提高。

2、加大宣传力度，提高居民素质

围绕“文明向上、安全健康、生活便利、环境整洁、民主自治”的目标要求，按照“以人为本、民主自治、互助合作、共建共享”的社区建设理念，宣传、动员全街道人民投入到建设和谐社区工作中来，形成一种“共建和谐社区，共享幸福生活”的局面。一是在教育中提高。街道和社区要以市民学校、宣传栏、板报等多种形式，有步骤地对全体居民进行深入广泛长期的文明行为、社会公德和社会主义思想道德教育，提高居民文明素质。二是在宣传中促进。要大张旗鼓的宣传先进人物和先进事迹，弘扬积极向上的社会氛围，激励广大市民向先进看齐，以更高的标准要求自己，从我做起，从家庭做起，从身边做起。三是在环境中陶冶。要通过加强城市管理，营造优美的生活环境和文明氛围，使人们受到潜移默化的教育，逐步告别不文明行为和习惯。四是在参与中养成。街道和社区要广泛开展群众性的精神文明活动，使人们在参与中逐渐形成新的思维方式和行为方式，增强公德意识、责任意识，养成关心县容县貌和城市形象的良好习惯，自觉遵守城市管理法规，自觉参与城市管理和精神文明建设的各项工作。

3、进一步理顺城市管理体制

健全城市管理体制和工作机制，是目前我辖区内要解决的突出问题。要着手成立由规划、环保、环卫、城管等职能部门组成的城市管理协调委员会，切实解决不同程度的部门交叉、条块分割、职责不清、协调不利问题，形成统一协调高效的城市管理体系。按照责权相等，责权一致的原则，解决块上管理责大权小问题，提高城市的运行效率。要尽快制定出台《密云县物业管理办法》，并认真抓好组织实施。

4、完善城市管理运行机制

强化城市管理，坚持建、管并重。在强化职能部门管理责任到位的同时，加强综合管理，整合城市管理资源和各方力量，建立强有力的城市管理网络体系，使各部门单独执法向综合执法转变，提高城市管理的工作效率。

城市社区物业管理范文第4篇

地管理与行业管理脱节等矛盾曰益显现，一定程度上阻碍了我市物业管理行业的健康发展。物业管理的特点和发展规律要求我们，必须建立一个社区联动、齐抓共管的新机制才能保证我市物业管理工作的健康和谐发展，才能让广大人民群众满意。

一、市区物业管理工作的现状

物业管理作为一种新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程。市区的物业管理企业由建市初的1家，发展到现在的47家，物业管理项目共78个，托面积576.75万平方米，其中住宅面积为424.88万平方米,占73.67。新建成的各类住宅小区都有专业化的物业管理公司来进行管理，部分大厦区和工业区也引进了物业管理体制。从全方位的小区物业管理，发展到保安、保洁、绿化等专项管理，从房屋本身的维护拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等既有综合性的，又有专项性的管理。经过多年的努力，我市已有5个住宅小区获得了“省级优秀物业管理住宅小区”、2个办公大厦获得“省级优秀物业管理大厦”、2个工业项目“省级优秀物业管理工业园区”1个大厦获得部级“优秀物业管理大厦”。为规范物业行业管理，建立和完善监管机制，我市先后制定了《**市物业管理实施细则》、《**市住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》、《**市建设市场信用管理暂行办法》等一系列规范性文件，使我市的物业管理走上了有法可依，有章可循的轨道，保障了物业管理健康有序发展。总体上讲，市区物业管理工作取得了显著的成效。

二、市区物业管理进程中存在的问题和困难

虽然我市物业管理工作取得了一定的进展，同时我们也要清醒的认识到在具体工作中还存在着许多问题和困难，由于我市物业管理体制过分单一和薄弱，缺乏物业所在地人民政府的监督和指导，缺少相关政府部门的齐抓共管，使得我市物业管理体制的弊端曰益显现出来，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展，主要表现在以下几个方面：

（一）物业管理工作面广量大，难以实现全面覆盖。我局房管处市区物业管理负责曰常事务工作，每天要接待大量的群众来信来访，协调大量的矛盾和纠纷，往往心有余而力不足，导致很多的事务来不及处理甚至有些事情处理的不能完全到位。特别是中心城区范围的扩大，近期洋河、晓店、双庄、耿车、顺河、三棵树等地“41”工程建设的小区物业管理投诉不断，由于这些地方距市区比较远，我们的投诉受理成本比较高，加之我局交通工具比较紧张，对此种问题我们只能疲于应付，不能从根本上解决问题，导致很多的事务来不及处理，甚至有些事情处理的不能完全到位。

（二）属地管理的职责还需进一步健全。一直以来，负责属地管理的宿城区、宿豫区、市经济开发区、湖滨新城开发区都没有设置相应的机构来负责对物业管理工作的指导和监督，使得行业管理与属地管理出现了脱节，社区管理与物业管理工作相互交叉又相互推委，属地管理和社区管理一直处于薄弱和被动的境地。因此，街道办事处、社区居委会和派出所很难在物业管理中发挥应有的作用，甚至在部分物业管理区域内社区居委会与物业管理企业矛盾十分尖锐。

（三）部门联动、齐抓共管的局面没有形成。物业管理是一个系统工程，涉及到建设、国土、规划、工商、城管、环保、供电、供气、供水等多个部门，但由于各部门之间的职责还没有完全理顺，难以形成齐抓共管的合力，使得物业管理过程出现的难点问题无法解决。

三、周边城市物业管理体制的情况

淮安、南通、徐州、盐城等地方将物业管理纳入社区建设统一管理，建立“条块结合，以块为主”的管理体制。设立区级物业管理机构，负责对所在地物业管理企业进行属地管理，街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理曰常的指导与监督工作，市政府每年把物业管理工作纳入到对区一级政府的考核。区级物业管理部门加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督业主委员会和物业管理企业开展工作，对辖区内物业管理企业资质年检和新成立物业管理企业资质提出初审意见，做好物业企业的曰常管理工作，。

盐城市在强化属地管理的同时，经市政府批准成立盐城市物业管理中心，属全民事业单位，人员编制6名，负责物业管理纠纷的协调处理，承担物业管理招投标和维修基金核算工作，参与平安小区、文明小区创建等工作。

四、建立和谐完善的管理新体制，努力提升全市物业管理水平

针对我市物业管理存在的问题，建议我市依据物业管理的有关法律法规，借鉴兄弟城市的先进经验，抓紧在宿豫区、宿城区、市经济开发区、湖滨新城开发区和苏宿工业园区设立区级物业管理部门，建立“两级政府，三级管理，部门联动、条块结合，重心下移”的物业管理新体制，以提升我市物业管理整体水平。

（一）重新调整市建设部门的职责，让部分工作重心下移。市建设部门是物业管理的行政主管机关，主要职责是贯彻国家、省、市和物业管理法规政策，推进物业管理行业法规建设，制定行业规范，核定

物业管理企业资质等级，指导国家、省物业管理创优达标工作，指导维修基金的的管理以及行业培训等。

（二）设立区级物业管理部门，加强属地管理。在宿豫区、宿城区、**经济开发区、湖滨新城开发区和苏宿工业园区设立区级物业管理部门，并充分发挥街道办事处和社区居委会在物业管理中的作用。

赋予各区物业管理部门如下职责：1、指导监督辖区内物业管理企业贯彻执行物业管理的法规政策，参与制定并监督物业管理企业贯彻执行行业规范和服务标准；2、负责辖区内物业管理企业设立的政策咨询及资质初审工作，对符合条件的报上级主管部门审核；组织辖区内物业管理企业参与全市资质年检，并提出初审意见，做好物业管理企业的曰常管理工作；3、负责辖区内的维修基金收缴、使用、审批和管理工作；4、与街道办事处共同指导业主大会和业主委员会的选举工作，依法协调物业管理公司和社区居委会的关系；负责业主委员会的备案工作，接受市建设局业务指导，每半年报告一次备案情况。5、指导社区居委会等组织物业管理业务工作，负责及时协调处理物业管理矛盾纠纷；协助城管、环保、公安等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。

城市社区物业管理范文第5篇

（一）社区管理体制混乱目前，长株潭地区的楼盘住宅小区主要有4种管理模式，一是部分老旧住宅小区为业主自我管理或无人管理，二是单位住宅小区由各单位自行封闭式管理，三是廉租房与拆迁重建安置小区由街道、社区管理，四是商业房地产楼盘部分实行了专业物业管理。楼盘住宅小区管理体制较为混乱，湘潭县的楼盘管理几乎没有出现第四种模式，楼盘管理效果较差，望城区和醴陵市的现代小区管理模式发展水平也十分有限，不足以为社区居民提供保质保量的公共服务，物业经理反映这3个县域城镇不同程度上出现了管理上的混乱：社区内乱搭乱建现象严重，居民有打井的，养鸡养狗的，种菜的，十分不好管理”；“由于缺乏社区管理单位，学校通过街道将统计适龄入学儿童的责任转嫁给物业管理公司去做，并且说不接受个人报名，只能通过物业公司，物业公司等于做了社区该做的事情。”

（二）社区矛盾日益凸显经过在3个县域城镇的调研发现，城镇社区矛盾日益凸显。1.社会管理松散无序。在县域小城镇的社区领域，社会管理服务工作滞后于楼盘建设速度，很多楼盘住宅小区的户籍、计生、治安等工作无法正常开展，业主的子女就学、公共医疗等社会服务得不到相应保障。望城区某些小区的邮件投送、学区划分及就学资料统计，由于没有基层管理单位承接工作，只能依靠物业公司来开展工作，这实际上就是一个“政府与市场不分”、社会管理缺乏依托的表现。迫在眉睫的是，望城区2014年乡镇、社区两级换届选举，选民登记无法正常进行，业主可能无法实现公民政治权利。2.社区纠纷层出不穷。调查显示，大多新建的楼盘小区出现了物业公司侵占或擅自出租公用部位牟利、以业主欠缴物管费为由限购水电的问题。业主因房屋质量等问题拒缴欠缴物管费、堵门堵路非理性维权，类似的由物业管理引起的纠纷时有发生，物管企业与业主之间的矛盾冲突加剧，呈现出物管费用难收取、违章建筑难禁止、车辆乱停难控制、环境卫生难管理的局面。3.管理隐患滋长丛生。有的楼盘建筑质量低劣，电梯事故频发，消防设施虚无，安全隐患令人堪忧；有的楼盘小区入住率低，居住人员成份复杂，治安、刑事案件时有发生；有的楼盘成为藏污纳垢之地，“超生游击队”、犯罪嫌疑人、组织、传销组织成员在楼盘内租住或从事非法活动，而望城区和湘潭县某些小区则出现了农民带着鸡鸭进小区的现象，这都成为影响社会和谐稳定的巨大隐患。

（三）社区管理问题丛生的原因分析1.行政管理严重缺位。在城镇化快速推进的背景中，土地征收和旧房拆迁是一项难度较大、地方政府又极力推动的工作，基层政府依靠社区来承担行政工作和征拆任务，社区干部身兼数职，没有精力对楼盘小区特别是商业楼盘进行系统管理，街道与职能部门的社会管理与服务难以延伸到部分楼盘住宅小区，楼盘住宅小区出现“难管理、无人管”的情况，行政管理严重缺位。此外，社区经费下拨及社区用房监督的责任缺失也比较明显。调查显示，三地社区经费都在不同程度上依赖社区内部单位的支持，这样不稳定和非正式的资金来源，给社区的稳定发展带来不安定因素。社区工作不受重视、政府对社区行政化干预的倾向也十分突出，例如，“醴陵市的社区用房监督在规划局规划结束后就没有部门接管，建设情况如何，具体使用情况如何，不得而知”。与此同时，因为社区被要求参与全国卫生城市评比，政府每月一度的社区联合卫生评比给社区工作者带来了极大的工作负担与压力。2.社区业主自治能力不足。城镇化快速推进的县域小城镇中，因为楼盘建设过快，可能导致楼盘小区入住率过低，很难达到组建业主委员会的条件。调查显示，这样的楼盘占据了三地社区的大部分比例。在望城区，全城的小区入住率在50-60%左右，甚至有一些外籍人士在此购房，人户分离加剧了社区管理难度。此外，部分楼盘小区虽然成立了业主委员会，但业主委员会成员缺少履职时间，缺乏维权法律常识，缺位沟通协调职责，业主委员会自我管理和参与社区治理的作用并不大，业主自治能力严重不足。这些情况的存在，很容易导致业主对业委会的不满，业主们反映“业委会无法胜任业主维权的职责”，业委会内部也普遍存在着委员工作动力不足，服务意识不强的情况，这更加加剧了业委会生存和参与治理的难度。3.市场组织侵权严重。房地产开发商和物业管理公司是社区管理中最重要的市场组织，但是调查显示，越是在较小的县域城镇，市场组织越容易发生“侵权”行为。部分物管企业定位不准，服务意识不强，倒置服务与被服务关系，制定霸王条款，侵犯业主合法权益；违法违规收费，侵占业主公共收益；部分物管企业独立于社会管理，不积极配合街道、社区的楼盘管理工作。醴陵市及湘潭县甚至存在小部分物管企业因为管理效益较低，不履行服务合同，“逃出”社区、逃避责任的情况，这也促使一部分小区成立业主自治会，进行自我管理自我服务，将业主自治与小区管理两项职能合二为一，其治理效果还有待观察。部分房产开发商缺少社会责任感，重利轻责，房屋质量问题严重影响到楼盘交付使用后的物业管理工作、在房屋建设和使用过程中，忽视甚至逃避社区办公服务用房、物业管理用房等相关公共配套设施的建设。一些房产企业在房屋交接完毕后，就注销公司单位，致使业主维权时难以找到责任方。因而，在不少小区出现“房屋漏水、开裂找不到房产企业只能诉诸物业公司”的现象。

二、社区管理体制创新的政策建议

由于城镇化进程中存在重建设、轻管理的现象，新建楼盘的无序化管理已越来越不适应城镇化的发展。根据实际情况，可以按照属地管理与行业管理相结合、政府管理与社会管理相结合、社区管理与业主自治相结合的原则，建立“三位一体”的社区管理新体制，充分发挥社区的办事服务功能，切实提高业主委员会的自治能力，严格规范物业企业行为，实行社区化管理模式，确保楼盘的各项管理和服务规范有序。

（一）推进“行政工作社区化”的管理改革提升社区管理的行政层级，推进“行政工作社区化”。国家组织的创新和政权的活力在社区，各级政府行政工作只有扎根社区才能获得新的生命力，因而应提升社区管理的层级，在县级层面构建社区建设的协调机制，总体协调和推进社区管理工作；此外应该整合各类行政组织的职能和工作内容，推动“行政工作社区化”，将社区打造为行政工作的桥头堡，将公共服务和社区管理工作向社区扎根，直接面向社区居民，由社区自主承担治理工作，提高居民参与社区治理的积极性。

（二）建立“无缝对接”的社区管理制度体系首先要科学设置社区，实现社区制度的全覆盖。综合街道（乡镇）原村（社区）历史形成因素，根据城市发展规划和当前区域楼盘规模、人口数量，将城市中心按照每个社区住户3000户左右的标准，由市、县（区）民政局统筹，街道（乡镇）提出方案，报市、县（区）人民政府审批，科学设置社区。除了划分区域外，还要对原有小区的社区归属进行合理调整，在新旧小区的搭配组合问题上尊重历史和现实情况。其次，完善社区管理制度，推进部门之间的衔接。由城建部门牵头制定《楼盘质量监管办法》，实行“商品房质量保证金”制度，建立房屋质量保证体系；由民政部门牵头合理设置社区、明确社区职能职责，大力发展社区社会组织，促进公益、文化等事业的发展，制定《业主委员会管理办法》，指导社区和业主委员会编制《物业委托合同》，由业主委员会与物业企业签订《物业委托合同》，提升居民自治水平；房产监管部门负责制定《物业企业管理办法》，建立物业企业准入机制和行业管理体系，在源头上堵住社区管理出现的漏洞。

（三）建立社区管理“三位一体”新体制推动社区行政事务与自治事务的分开，构建以社区党组织为领导核心，以社区居委会为居民自治载体，社区公共服务中心承担公共服务职责的新型管理模式。社区两委成员实行居民化、义务化，不领取薪酬，同时可参与社区公共服务中心工作，实现同酬同劳。社区公共服务中心工作人员实行聘用制、薪酬制。在村改社区的一些经济情况普遍不好的地方，具体负责社区公共服务专项工作的人员可从社区内部的低保或者低收入家庭聘请，给予少量的薪水。

（四）确保社区层面的公共服务和市场监管逐步完善社区和楼盘的公共设施。由房产局牵头，逐步拓宽渠道，加强社区服务配套设施建设，完善住宅小区的公共建筑、绿化、交通等公共设施的建设和维护，特别是要分年分批次逐步解决老城区楼盘无社区和物业办公服务用房、单位宿舍与原单位分离脱钩等遗留问题。民政局、街道（乡镇）要指导社区和业主委员会规范小区服务设施的管理和使用，充分发挥小区服务功能。对于专业性较强的公共服务，例如水电维修和电视网络线路的维护等，物业公司应该定期进行检修，以季度或半年为单位跟进公共设施运行情况。完善社区的服务功能。一是要强化公共服务中心建设，设置“一站式”服务大厅，推行居民服务代办制度。二是要培育市场服务承接载体，把专业机构引进社区服务市场，组建社会化、市场化和产业化相结合的社区服务体系。三是全面推进社区物业化服务，建立健全社区居委会、业主委员会和物业服务企业之间的沟通协调机制，建立物业服务企业年审社区初审制，完善物业服务项目退出机制。加强对物业市场的监管。由房产局牵头，民政局、街道（乡镇）和村（社区）配合，按照全程监管的模式，对物业企业未按规定提供服务、不及时协调处理矛盾和问题甚至态度恶劣致使矛盾激化、遇事推诿不认真解决业主所反映问题等情况进行清理整顿，对违法违规经营的物业管理企业依法予以取缔，规范物业市场行业管理。