城市运营范文第1篇

在这样一种情境下，城市运营就成了整个房地产的主旋律。不独上海等一线城市如此，一些三四线城市亦然——不断做新区、新城的冲动与实践，给城市运营带来了大量的发展空间和机会。

城市运营的核心离不开政府，地方政府是运营的主体。但是，现今大多数地方政府对于“运营”的理解，停留在两个层面：或者认为“运营”就是“规划设计”，然后马上进入到“实施阶段”；或者认为“运营”就是招商和引资。他们对于城市运营这种片面的理解，造成了目前“一窝蜂”造新区的局面，且新区的产品结构单一，实际的运营效果也比较差。现在二三线城市的新区，成功的不多。

笔者认为，城市运营要做得好，核心要从政府的规划开始做起。做规划之前，要充分了解本区域的经济、人口、配套，与各个相关的开发主体及关联商的主体进行积极、充分的交流，最好能有专家组对城市规划提出意见，结合相关设计单位一起给出意见，然后请专家、城市主管部门的领导、开发企业的老总一起进行论证。这样，城市运营的第一步——规划，才能真正落地。“拍脑袋规划”、“长官意志规划”或是“设计师规划”，实际上已成为今天城市运营最大的风险。

要避免“拍脑袋”，要降低城市运营的风险，就必须相信专业的力量。在城市运营的规划与操作中，企业与政府各有其局限，而顾问服务公司作为第三方平台，可以有效地梳理与整合各方面的资源。大型的顾问服务公司可通过大量实践，与中央企业、地方融资平台公司、大型国企、实力民企建立良好的合作伙伴关系，与发改委、规划局、招商局、各类开发区的管委会等保持良性互动，为企业与政府架起一座沟通的桥梁。

与此同时，顾问服务公司还应走在行业前沿，密切关注城乡统筹与农村土地流转的情况，聚焦不同层级城市新区的建设。惟其如此，才能为不同阶段的园区发展提供战略性智慧支持，为不同类型的产业定位与规划，提供更优化合理的建议。

城市运营范文第2篇

在这家开发商看来，入驻的城市不在多，扎根才是硬本事；业绩的增长永远不是第一位的追求，项目的品质才是一个企业最真的面貌。这家房企就是龙湖地产，入行18年，仍在稳步前行。

北京双“天街”热销50亿

8月17日，龙湖地产半年报出炉，凭借刚需产品的热销及区域纵深布局所带来的稳定销售，龙湖全国业绩呈现出强劲增长态势。

据其半年报显示，截至2012年6月30日，龙湖地产合同销售额达174.6亿元，完成全年目标45%，净资产收益率达到16.3%。与此同时，上半年频频拿地的龙湖，手持现金却达到174.7亿元，创历史新高，公司净负债率则仅为49%。

作为全国布局的轴心，在北京市场龙湖表现尤为引人注目。旗下两大综合体项目龙湖・长楹天街与龙湖・时代天街自开售以来热销过50亿元，频频创“日光”、“夜光”纪录，并持续领跑京城商业、刚需市场。

针对“双天街”的热销，有业内人士表示，这意味着北京龙湖已从“卖项目”完成了到“卖商圈”的成功转型。而在龙湖方面看来，这不仅再一次见证了龙湖的品牌实力，同时也实践了其多年前提出的“综合城市生活运营商”的承诺。龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪介绍，对于长楹天街和时代天街这样的产商居一体化综合体而言，需要非常强的三个积累：品牌、资金和客户，缺一不可。而在品牌和客户层面，龙湖也早已在业内树立了良好的口碑。

据了解，作为国内的一线房地产开发品牌，龙湖的开发模式也正在往城市综合体运营商模式靠拢。“龙湖今后期望在纯住宅和综合体项目上做到均衡投资。”秦力洪表示，坚持以售养租、租售并举是龙湖的长期战略。

“三步走”战略

龙湖当前的发展定位并非一蹴而就，而是来自于其多年的经验积累。作为渝派房企的领军企业，其年销售额已从最初的十几亿元增至2011年的383亿元，不仅在重庆地区一马当先，在今年实现销售的12个城市中，就有8个名列当地市场前10位。同时，进驻北京5年来，龙湖销售额也已连续4年跻身北京地区前5。

对于当前在北京市场取得的成绩，龙湖方面将其归纳为三步走战略的必然结果。

2007年进入北京之时，龙湖主攻低密度的、高定位的生活社区，随后龙湖・滟澜山和龙湖・香醍漫步两大别墅项目相继面世，并迅速占领市场，刷新了别墅的销售速度。“所以当时市场上有一个别人给我们的定位，说龙湖是‘别墅专家’，专门做别墅的。”在秦力洪眼里，正是这第一步，使龙湖成功撕开了北京市场，树立了龙湖在北京业内的高品质形象。

在2009年前后，龙湖・唐宁ONE和龙湖・颐和原著两个精品高端住宅项目的热销，也让龙湖品牌受到广泛关注。“这两个项目我们有意选择了比较好的地段，土地的成本就相对高一些，但这两个项目也奠定了龙湖在整个城市的品牌影响力。”就是这第二步让龙湖在北京和全国稳坐高端豪宅的第一把交椅。

目前正在进行第三步走的龙湖，合计在北京已开发楼盘12个，主要分为三大产品系列：别墅、高端公寓和城市综合体，而这第三步的核心将是“卖商圈”。据悉，当下龙湖拿地的主思路是着眼于城市发展交通脉络之上，其项目的核心特点是位于城市发展主轴的延长线、轨道交通的站点和站点相结合的位置。龙湖立足城市运营商的决心显现。

对话

5年后租赁利润达一成

房地产世界：北京市场对龙湖的意义是什么？

秦力洪（龙湖集团执行董事兼首席市场官）：北京市场是整个集团的一个重要战略支柱。龙湖有两台核心发动机，一个是北京，一个是重庆。前两年市场好的时候，北京一个公司可能占到全国销量的40%，当前受调控影响，稍微有小幅波动。

除了规模上，北京龙湖对集团的作用还在于它的品牌效益。北京龙湖连续几年坐稳前五，多个城市经典作品，就支撑了龙湖成为全国化品牌的落地。所以北上广深这，必得其一。而这四个城市里面，从市场的影响力和传播的效应来说，北京肯定是首当其冲的。

北京是一个人才的聚集地。这几年北京公司不断给集团贡献了品牌、规模、利润及忠诚的客户，同时给集团贡献了很多管理层人才。现在龙湖各地城市的总经理、副总、运营副总、营销副总，这些业务的骨干，应该有相当部分都是来自于北京这个区域，就是说它还担负了在人才上输血的基地作用。

房地产世界：下半年在北京有怎样的拿地计划呢？

秦力洪：北京土地市场是脉冲型的，通常集中在一两个月会出让大量的地块，而接下来恨不得十几个月没有一宗成交。众所周知最有效的投资是反周期，就是在市场的下行阶段买地，上行阶段卖房，这个道理人人都懂，但是在北京很难做得到。所以北京土地市场的周期性及土地供应计划的不确定性，决定了在北京投资是要“看缘分”的。从主观上来讲我觉得龙湖意愿还是非常强：有钱，有人，有客户，有意愿。目前北京龙湖的销售货值可以保持近一两年的开发规模，另有位于中央别墅区的龙湖・原著项目尚未推出销售。

房地产世界：两大天街后续的资金和运营压力，集团是如何把握的？

秦力洪：市场持续调控，我们销售快点慢点，价格高点低点，在财务上该担待的，我们已经完全做好了思想准备。从我们主观意愿上，这个销售战龙湖是打得起也愿意打也有能力打。但最大的变数和最关注的是城市发展的逻辑，比如常营所占的利好是东向的定福庄传媒走廊，如果这个产业不落地，就会影响人口聚集的速度。或者就像当年的通州一样，即便人口聚集的速度很快，但聚集方式和层级还不一样，就会有些问题。产业的规划会带动人口的导入，人口的导入归根结底才会决定商业的生与死，这恰恰是我们更关心的。所以在这一点上，我们的角色绝不仅仅是一个开发商，可能为这一点我们还会跟朝阳区政府和相关的产业部门，尽我们的力量做一些产业方面的拉动。

城市运营范文第3篇

【关键词】无线城市　电信运营商　运营模式

对于地方政府来说，建设无线城市是为了实现其社会目标，是一项公益事业。而不是赢利性的企业行为。所以，国内外所有的无线城市都是以政府的政策为主导，而不是单纯以企业的盈利目标为主导。即使无线城市的投资、建设、运营由企业承担，也必然受到政府政策的大力扶植，同时也必然接受政府政策的严格监管，使其发展不得损害社会福利最大化的根本目标。在更多的情况下，企业，尤其是电信运营商，在无线城市的运行中，仅仅起辅参与，有的甚至完全没有参与。毫无疑问，无线城市给传统的电信运营模式带来极大的挑战。

而另一方面。无线城市基本上由微蜂窝的WiFi基站组成，主要为使用中相对静止或低速移动(如步行)的使用者提高无线上网。因此。它与目前主要为高速移动使用者的移动通信系统，包括GSM、CDMA等2G系统或WCDMA、CDMA2000、TD-SCDMA等3G系统的服务对象不同，互不排斥，而是构成业务和市场的互补关系。同时，国际上大量手机都是2G／WiFi或3G／WiFi的双模配置。这样，无线城市就可以让使用者选择最适合自己使用的通信与上网方式，更有助于实现地方政府建设无线城市的社会目标。从这个意义上来说，无线城市给传统电信运营模式带来了新的机遇。

1　现有的无线城市运营模式

目前国内外已有的无线城市运营模式大致可以归结到以下四种。见表1：

这四种模式都各有其利弊，实践证明，它们都难以充分实现建设无线城市的目标。目前世界各国的无线城市运行模式还处于摸索阶段，各种模式都有其缺点。在无线城市迅速兴起的几年后，这导致其由持续发展到开始陷入困境。为此，我们必须结合中国国情，寻找出一种能够使无线城市在我国持续健康发展的有效运行模式，而这已经成为我国建设无线城市的关键问题，这也是无线城市对传统电信运营模式提出的挑战。

2　“运营商主导、全民共建”模式的构建

无线城市是互联网的无线延伸，所以其合理结构也必煞应该继承互联网的“人人参与”特征，否则难以实现无线城市的迅速普及与应用。具体的说，这种“全民共建”模式赫是由运营商牵头，当地的所有无线宽带用户共享其无线宽带资源，并以此方式建设无线城市。

电信运营商拥有遍布市区各个角落的电信网络，利用这一资源具有建设无线城市的巨大优势。其关键是电信运营商必须转变经营模式。将赢利与公众利益统一起来，真正做好社会信息化的基础设施。该模式可以称为无线城市的“运营商主导、全民共建”模式，在这一模式下，各方面的作用如下：

(1)政府主管部门

在这一模式中，政府不是无线城市的投资主体，而是市场政策的制定者、监管者和广大消费者利益的保护着。政府规定各方面的权利义务，并可以为无线城市的建设提高必要的便利条件，例如允许运营商使用街道路灯杆架设WiFi热点等。

(2)电信与有线电视运营商

以北京市的运营商为例：北京市区(六环以内)的总面积约1000平方公里，而每平方公里设置20个WiFi热点可以基本上实现户外无线宽带的全覆盖。因此，北京市只需要设置20000个左右WiFi热点，就可以以此为基础建立无线宽带上网的共享机制。

具体的做法是，只要宽带用户设置并开放热点，供附近地区同一运营商的用户使用，就可以在资费、带宽、服务等方面享受一定的优惠，同时可以免费使用遍布全市的无线宽带上网服务(包括在用户每个月的固定宽带服务费用之内)。

各地的主导固网运营商和有线电视运营商拥有遍布各地的有线网络，在“运营商主导、全民共建”模式中具有巨大的优势。政府在决定采用这一模式后，可以通过招标发放经营牌照，并规定相应的具体责任、义务。

(3)机关、企事业单位、各种有线宽带用户

大量政府机关、企事业单位、服务业在使用有线宽带上网，更有近百万的个人有线宽带用户。这些用户已经付出宽带上网费用，甚至为了使用方便，已经在所在地设置了WiFi热点。但是他们一旦离开所在地，就无法使用。

如果运营商执行以上政策，他们之中的绝大多数就没有理由不开放自己的热点供他人使用，并由此享受全市范围内的宽带服务，以及运营商提供的各种优惠。这样，运营商就不再需要任何投资，使无线城市通过“全民共建”的方式迅速发展，尤其是比较好地解决了室内覆盖的问题。

(4)没有建立或开放WiFi热点的用户或市民

对于这部分人员，运营商可以照章收费，并设置不同的费用等级。提供不同的服务。

3 “运营商主导、全民共建”模式的特点

“全民共建”模式具有建立覆盖的“自适应”特点。只只要是任何有用户需求但没有良好覆盖的热点，用户就必然为了自己的使用而建立WiFi热点，并通过共享机制参与“全民共建”，达到效用的最大化。这一点对于无线城市建立良好的室内覆盖尤其重要。

与前述“公社”模式相比较， “全民共建”模式从一开始就突破了“临界规模”的瓶颈，为迅速发展奠定了基础。

因此，“全民共建”模式下的无线城市具有其它模式所不具备的许多特点，包括：

充分发挥了政府的主导作用，保证了政府实现无线城市的社会目标；

与全社会的积极性高度结合，大幅度降低了政府或投资主体的投入；

最大限度地保障了使用者的利益，在自己所在地使用宽带上网所需费用的基础上，不增加其它费用，无需增加成本；

完全可以实现无线城市的免费使用(在已有收费的基础上)，有利于进一步促进电信和互联网的普遍服务；

发展迅速，预计3N5年可以对一个特大型城市基本实现全覆盖。

4　“运营商主导、全民共建”模式的投资估算与经济效益

在这一模式中，运营商只需要为无线城市提供室外全覆盖。而室内的覆盖由“全民共建”解决。因此，只需要估算运营商的室外覆盖投资数额。

再次以北京市为例，六环以内面积1000平方公里，假设每平方公里需要假设30个WiFi基站即可达到室外的全覆盖，则北京市共需要30000个无线基站。假设每个基站的设备和架设费用为1 0000元，则一次性投资仅有3亿元左右。同时，如果运营商拥有遍布全市的有线光缆网络(例如当地的主导固网运营商、有线电视运营商等)，则他们不会有连接互联网的经常性成本开支，而使用街道电杆等费用可以与地方政府商议减免。

为了鼓励宽带互联网用户参与无线城市的“全民共建”，运营商可以对上网费用、带宽和服务予以优惠，并以此方式实现全市的室内覆盖，不需要运营商的一次性投资。因此，此种模式下的运营商成本将仅限于满足室外覆盖的一次性投资而已。

另一方面，目前固网电信运营商平均每个用户的每月业务收入(ARPU值)不过30元左右，而有线电视运营商更少。按照“运营商主导、全民共建”的模式建立无线城市后。运营商将允许自己的用户“入社”，并收取每月至少40N50元的“包月费”，涵盖此用户在全市范围内的有线、无线、窄带、宽带电信服务，这对用户来讲无疑具有巨大的吸引力。而且原来居民每户一部电话增加到每人一套服务，不但用户数量可以大为增加。而且每个用户贡献的收入也将有所提高。对于这些运营商来讲，不失为一种投资小、效益高的模式。

城市运营范文第4篇

关键词：智慧城市；智慧产业；智慧城市服务运营

中图分类号：TU984 文献标识码： A

引言

伴随着智慧城市建设的迅速推进，在信息技术变革的推动下，城市服务运营产业也面临巨大的变化，如从降低成本到获取附加值的趋势、从维持运营到实现转型的趋势等等。在此背景下，本文分析了智慧城市服务的基本内涵，论证了智慧城市服务运营产业在智慧城市产业链中的主导地位，并对智慧城市服务运营产业兴起的背景、产业细分及运营商类型、产业效益进行了探索性研究，并介绍了温江发展智慧城市服务运营产业的基本做法。

一、智慧城市服务运营产业的基本内涵

智慧城市服务运营产业，目前业界还没有正式的定义。根据笔者研究，可做如下概括：智慧城市服务运营产业是以云平台为依托，以服务租赁为主要模式，以大数据存储、处理挖掘和利用为主要内容，以向城市政府、企业、居民提供信息设施、数据、平台、应用等项目的可持续运营、维护服务为基本特征的产业。

智慧城市服务运营产业是智慧城市产业链的一个最贴近用户的环节，由于其距离客户最近、掌握客户信息最多、了解客户需求最深，往往成为市场采购的发起环节，因此又是居于主导地位的龙头链节，在整个产业链条中扮演着需求发掘、服务策划、资源组织、建设管控、后期运维的角色，成为智慧城市产业的驱动引擎。同时，从经济收益来看，智慧城市服务运营产业将是智慧城市建设完成和成熟阶段收益最大的产业。智慧城市产业链条如图-1所示。

图1-1 智慧城市产业链条

智慧城市服务是通过信息技术作用于城市，为社会管理、公共服务、产业运作带来模式创新。而智慧城市服务运营主要体现在三个方面的业务模式创新：

1、由满足用户需求转变为帮助用户成功，实现用户所倡导的价值；

2、由直接提供产品获利转变为依靠产品服务获利，实现企业可持续性获利；

3、由依靠低成本获取竞争优势转变为掌握关键资源获取高额利润，实现产业的产出效应最大化。

二、智慧城市服务运营产业兴起的背景

1、以人为本的服务理念是智慧城市服务运营业产生的内在动力

服务的质量是满足用户规定或潜在需求的特征和特性的总和。在智慧城市高度信息化环境下，依托物联网、大数据和云计算等新一代信息技术可以为用户提供量身定制的城市综合服务和可持续服务。智慧城市服务通过动态化感知、协同化管理、系统化融合使智慧城市服务系统具备强大的综合服务能力，能使服务对象更加精准、服务内容更加前瞻、服务机制更加完善、服务效率更加高速，贯彻以人的最大便利为宗旨的城市服务理念，真正体现以人为本的可持续发展模式。

2、大量IT服务外包需求是智慧城市服务运营业产生的外在推力

随着智慧城市建设的在各行业、各领域、各层次的迅速推进，各类智慧化应用正潮水般涌入政府公务、企业商务、居民事务中。而无论从精力上还是专业上看，都需要拥有更加专业的人才、更加稳定的队伍、更加规范的流程、更加具备实施能力的机构来提供更加优质的服务。同时，智慧城市需求不断变化和技术不断演进决定了运营的必要性。一方面，由于智慧化需求发展迅速，时时处在量变到质变的演进过程，导致各类智慧应用需要适时因应变化而持续升级；另一方面，由于信息技术的发展迅速、更新迭代快，导致各类智慧应用需要跟进调适，尤其是进行丰富、拓展和创新，这也需要专业的运营商来应对处置。

3、IT项目交付模式变革是智慧城市服务运营业产生的必然驱动

4、云服务技术的出现为智慧城市服务运营业产生提供了技术支持

智慧城市服务需要处理前端物联网传导的海量数据资源，云计算所支撑的城市服务后台系统可以对整个城市数据资源进行充分利用和有效整合实现无远不届、无处不在、无所不能的城市“云”服务。云服务技术的出现使得传统IT服务交付模式将更加灵活高效，软件、平台、基础设施均可实现基于云端的集中服务运营，客户端成为瘦终端，客户使用更加傻瓜化，更加安全，这也就导致支付方式，由一次性购买转变为长期多次的租赁式支付，对于客户来说，实际上市在购买一种专业服务。

5、海量数据的存储、处理、挖掘及安全管理需要专门的服务能力

智慧城市应用带来数据量的急剧增长。海量信息的存储、处理，以及对这些信息的不断挖掘分析利用需要强大的基于云方式部署的数据中心来支撑，从而达到最有效的最高效的信息处理、最广泛的信息共享、最安全的数据存储与备、最经济的基础设施支撑。而大数据技术的出现，则让更深入的数据挖掘、分析，进而对城市服务需求进行规律性统计和预测成为可能，并衍生出新的服务项目，这些业务也是智慧城市服务运营的组成部分。 三、智慧城市服务运营产业的分类

根据智慧城市向用户提供的服务方式的不同，可将智慧城市服务运营产业分为基础设施服务类（Iass）、平台服务类（Pass）和软件服务（Sass）三个大类。具体细分如表-1所示。

表3-1 智慧城市服务运营产业的分类

四、智慧城市服务运营商分类

当前，智慧城市服务运营商仍然以传统的电信运营商为主体。随着互联网、移动互联网的普及和发展，越来越多的平台运营商加入进来，不少的系统集成商也迅速转型，同时国家还开放了一批虚拟运营商参与进来，智慧城市服务运营市场将进一步按行业、领域、区域进行细分。

1、电信运营商

主要是指电信、移动、联通三大传统电信运营商；其提供的业务主要是以网络通信为主的基础设施类服务，但随着智慧城市的深入发展，传统电信运营商纷纷采用联合、并购或自开发方式，投入巨资开拓更具多样性、市场潜力巨大、高附加值的平台服务、软件服务。

2、虚拟运营商

未来，电信运营业的市场开发方式将向“电信运营商――虚拟运营商――用户”转变。虚拟运营商将在整个电信运营业的链条中，处于不可缺少的重要一环，是21世纪电信企业新的组织运营模式和提供电信服务的前台主角，同时也是智慧城市运营产业的重要组成力量。虚拟运营商一般都会通过租赁主运营商的电信网络，或者通过运营增值业务进行业务开展。

3、平台/软件服务运营商

相对传统电信运营商来说，公共服务平台、软件服务的商企，是智慧城市产业的新锐力量，也是未来智慧城市服务运营市场的主体，其具有业务多样性、创新能力强、市场潜力大的特征。如：腾讯、阿里巴巴、百度、网易、优酷、土豆等社交、电商、搜索、电邮、视频服务等门户网站，以及提供各类一卡通平台服务的天府通、杭州通等；提供视频监控平台服务的海康威视、天地伟业等；提供公共信用服务平台的德信行、远东资信等；提供智能交通服务平台的高德导航、四维图新等；提供健康顾问服务平台的熙康、毗邻等。随着智慧城市建设的深入、智慧应用的普及，平台/软件服务运营商将不断涌现出来，以更加多样的服务区满足政府、企业、公众的智慧化需求。

五、智慧城市服务运营产业的效益预测

根据统计分析，智慧城市运营服务产业是智慧城市建设完成和成熟阶段收益最大的产业，将是智慧城市产业的主导产业。

预计到2020年，我国智慧城市建设与服务运营产业链总产值将突破6万亿元，在电子信息产业中的占比将迅速增大，其中，服务运营业总收入将达36000

图5-2 预计2020年城市信息化产业收入结构（亿元）

亿元，占比60%；相关设备制造业收入将达 7500亿元，占比12.5%；网络服务收入将达3000亿元，占比5 %；软件开发收入10500亿元，占比将达17.5 %；系统集成收入3000亿元，占比将达5%。

六、温江区智慧城市服务运营产业探索

温江区作为住建部智慧城市试点城市，根据温江地处中国软件名城――成都市的优势，在对成都周边区县信息产业发展情况调研基础上，提出了“高位切入，抢占智慧产业高点；错位发展，打造区域经济亮点；借势发展，拔高智慧产业起点，挖潜发展，发挥温江资源优点”的策略，将智慧城市服务运营产业作为温江智慧城市建设的补充和效益延展，并作为智慧城市产业的重点发展方向，确定了加快建设“以服务运营为核心的智慧城市科技产业园”的任务。

为此，温江区编制了《智慧城市科技产业园规划》，提出了“大力引进和培育基于云数据中心的基础的数据存储、数据处理、挖掘和利用的智慧城市服务运营平台产业，倾力打造智慧城市服务运营产业总部基地和企业集群，并以之为基础，进一步带动下游产业配套发展，逐步完善、形成以智慧城市服务运营产业为主导，集系统集成、软件研发、网络通信、硬件设备制造、科研咨询等产业环节为一体的智慧城市特色全产业链。”的发展定位，其中，在核心链条――智慧城市服务运营产业方面，重点将发展以云数据中心为基础，以数据存储、数据处理、挖掘和利用为技术支撑的行业服务平台类产业，包括医疗卫生平台、养老服务平台、企业云服务平台、政务类数据托管灾备平台以及城市呼叫中心、视频监控、社区服务、智能安防等产业。预计到2020年，温江智慧城市服务运营产业将形成以运营商网络和平台为承载中心，广纳合作伙伴业务和产品，实现面向政府、企业和居民的智慧城服务运营体系，成为西部最大的智慧城市服务运营企业总部聚集区、四川省及成都市智慧城市服务运营中心。

城市运营范文第5篇

关键词：城市运营　产业培育　曲江模式

一、引言

城市运营是城市化过程的产物。城市化的快速发展，一定程度上对城市运营的效率、效果提出了更高的要求。城市运营理念起源于科特勒的国家营销和地区营销理念。城市拥有各种各样的资源，如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形资产。为了确保城市可持续发展的目标，这些资源也都需要开发、积累、整合和利用。城市运营就是运用营销思想，整合城市资源，实现城市个性化价值最大化的经营方法。许多学者从政府功能、经营机制、城市经营与城市竞争力展开研究，取得很多研究成果。

二、曲江原有城市运营思路

1996年的曲江规划沿用了1992年的思路：度假区建设以外资为主，经营以外商为主，服务以外宾为主。主要项目包括高级豪华别墅、娱乐设施、购物中心和健身保健设施等。主要运营过程有以下六个步骤：（1）项目规划和设计；（2）分割地块；（3）分别售卖；（4）售地回收资金；（5）拆迁；（6）基础设施建设；（7）政府和企业共同建设。基本流程如图1。

曲江新区的第一次城市运营思路从流程上看似乎没有任何问题，当地方政府向国家申请到土地指标之后，开始项目规划，整体规划完成之后进行分块规划，主要是进行项目细分定位。各小块土地定位后开始售卖，售卖的土地是有附加项目要求的，即只能用来建设预定项目，包括道路、管网等。在基础设施建设后期，一些投资商也会参与到项目建设中来，形成地方政府和开发商共同开发的局面。基础设施和重点项目的建成，会极大地改善当地的环境和风貌，最终实现城市价值的升值。

1996年分割售出的项目以旅游业为主，包括“长安芙蓉园”、“曲江海洋馆”、“情侣村”、“马术中心”，以及“曲江花园”、“翠竹园”、“钻石王朝”、“万业房地产”等房地产项目。此时的52个开发项目看上去形势一片大好。

但是，到了1997年，在一年的时间里，曲江就认识到事情似乎并不像想象中的那么顺利。过度的投机行为使得政府看上去很好的运营模式彻底失败了。1997年东南亚金融危机爆发，使得真正有投资意向的外商纷纷选择了收缩战线，这使得曲江新区的投资者主要是在各个开发区进行土地投机的投机者。

投机商的投机过程主要有以下几个步骤：（1）包装项目公司；（2）支付预付款（甚至不支付）；（3）获取政府合同；（4）项目推进（甚至不作为）；（5）项目包装；（6）争取贷款；（7）项目转让（赚取差价）；然后再开始新一轮的投机。

投机商的投机首先是自我包装，实际上是一些并不具有开发实力的企业进行一定的伪装，向曲江政府支付了少量预付款，以获得政府的合同批文，然后在这些政府的合同批文的基础之上申请银行贷款，并将这些资金作为后续投机的资本，同时，投机商也可以很容易将项目以高于真实价值的价格转让，获取高额差价。

从1996—2002年的曲江新区城市运营过程中，我们发现，对于一个城市发展最重要的“基础设施建设”这一个环节基本上消失了。因此，曲江陷入了环境得不到改善，价值得不到提升的“双输”结局。

曲江新区的第一次城市运营陷入了“困境”。到2002年时，曲江的发展完全变得不能实行，最初计划的52个项目的土地全部落入了没有开发实力或者是不愿意去开发的投机商手中。

面对这个困境，曲江新区政府只能是艰难地另寻出路。于是，2002年，曲江新区用市场手段加行政手段的强力政策收回了全部的土地。转换城市运营思路，转变城市运营模式。

三、曲江城市运营新模式

在经历了1996—2002年间第一次城市运营的失败教训之后，曲江政府认识到分割地块简单出售，仅仅依靠开发商完成城市运营的模式存在着天然的缺陷，就是很难形成产业集群和城市规模，主要是由于在基础设施建设方面没有足够的激励，这使得基础设施建设过于滞后，从而导致了城市运营的失败。

因此，做好以下四个方面是城市运营的关键之处，曲江城市运营首先对这四个方面进行了准确定位。

（一）挖掘城市主题

只有将城市特色挖掘出来，才能使城市最大程度地增值。对于曲江而言，挖掘城市主题似乎并不是很困难，区域内众多优质的历史文化资源是曲江最为宝贵的资源。同样，保护文化遗产也是曲江新区城市运营的责任。如果将历史资源很好地利用起来，就可以实现既保护了遗产，又使城市得到发展。

位于曲江的重点历史文化遗产有：大雁塔、芙蓉园、曲江池、寒窑、秦二世陵、杜陵遗址、唐长安城遗址等。然而，这些历史文化遗产除了大雁塔之外，都只剩下一个概念而已，人们只能从历史典籍中知道这里曾经的辉煌。但是，不管怎么说，这都是在这里存在过的。曲江政府的领导人段先念曾经说过：“一个事物，如果有说法、有故事、能传承，那么就有保存的价值，就是文化遗产。”因此，曲江将文化遗产定义为重点挖掘的城市主题。

另外，曲江位于西安市东南部，距离秦岭较西安市其他区域要近，而且，部分区域位于“塬上”（就是地势相对于其他区域比较高，但是一望无际，比较平坦），处于城市的上风上水之处，生态资源也比较优越，因此，在挖掘历史文化遗产的同时，曲江将生态资源也作为区域内的城市主题。

（二）基础设施建设

基础设施建设需要大量的投入，而且见效周期太长，开发商没有太大动力去完成，然而，基础设施建设是城市运营非常关键的部分。因此，必须要引入基础设施建设的机制。