一、房地产企业土地成本

在房地产企业开发过程中对土地成本进行确认，能够充分的明确土地开发价值和项目的可行性，早在2012年，国家财政部门相关会计司就在《企业产品成本核算制度》（试行）中做出明确规定，为了取得土地开发权和土地使用权而产生的费用支出被称为土地取得成本，包括市政土地规划建设费、土地买价（或出让金）、土地契税、耕地资源占有费用及闲置土地管理费用等。而房地产企业在开展土地成本核算过程中，应将获得土地开发权及土地使用权过程中所产生费用支出进行集中处理，且这个过程必须根据成本项目对资金进行统筹和分配，最终实现土地成本（单位建筑面积）和总成本的有机统一。国家推行“招拍挂”相关制度后，一定程度上为计算土地成本提供了方便，但同时也使得房地产企业面临土地成本分摊问题，这种现状也促进了房地产开发商对成本核算的重视。

二、房地产企业土地成本的主要分摊方法

(一)按各期占用土地面积分摊

对划入规划中的土地建筑面积实施全面性和整体性的计算，并在计算过程中明确和强化其中可能涉及到的容积率问题，并以此为主要依据，有效计算实际容积率和土地建筑面积，进而得出各个时期土地面积的实际占有量，并对这部分土地可能产生的成本进行分配。以全部规划的土地建筑面积为基础，并依据各个时期土地建筑面积的实际容积率进行计算，能够确认相应的土地面积，对土地成本进行分配。对分期规划的建筑面积和未使用的土地面积进行容积率的计算。根据土地建筑面积实际容积率，计算所占土地的面积。同时根据计算结果，对各期土地进行成本分配。

(二)按各期建筑面积分摊

针对规划中的建筑面积，要以平方米为单位核算土地成本。同时，根据各个时期建筑面积、每平米面积成本，对土地成本进行合理配比。依据所规划的建筑面积，对每平方米土地面积需要承担的各期土地成本进行核算。根据已施工建筑面积与未施工建筑面积之间的差额，计算建筑面积承担的土地成本。同时，根据各期建筑面积承担的每平方米土地成本进行各期土地成本计算。计算土地成本，需要获取经由政府部门许可的资料文书，并且根据文书中的规定进行土地法规税费缴纳。对于建筑面积中的公共用地不在土地成本分配中，例如假山湖泊、景观水道、不可出售的建筑用地等，这些建筑都是为用户提供服务。在开展土地成本规划过程中，要将这些公共用地视为不能出售的部分。根据实际情况和相关文件要求，房地产项目在计算土地成本分摊时，可根据以下几个公式进行：所有可售面积的容积率＝所有可出售房屋的规划面积/实际土地占有面积总量；Ⅰ期占用面积＝Ⅰ期规划面积/所有可售面积的容积率；Ⅰ期分配土地成本＝Ⅰ期实际占用面积/每平方米土地费用；所有可售规划面积每平方米土地成本＝房地产项目整体预算/所有可售规划面积。

三、房地产企业土地成本分摊实际应用

(一)共同协商，合法获取土地

房地产企业土地成本分摊涉及到的影响因素较多，情况较为复杂，因此在获取土地的过程中要严格谨慎。居民在动迁的时候主要是采用回迁或者是异地动迁两种方式，其中异地动迁主要采用的是房地产企业的其他建设项目，而回迁采取的是一期动迁，二期建设的措施。即在建设的过程中可以将一期作为回迁房使用，二期进行商品房出售，这种情况将会造成一期土地成本核算较为复杂，所以对动迁参与的成本费用要进行确认，当动迁完成之后，若回迁房没有用完，也能够作为商品房进行出售。回迁房要根据实际建筑面积进行确认。例如，某楼盘规划占用土地面积15万平方米，规划总建筑面积24.5万平方米。其中，可出售房屋包括住宅楼、商住楼、商业楼、写字楼等，规划可出售总建筑面积23.9778万平方米；不可出售房屋包括垃圾站、幼儿园、物业办公楼、公用车库等，规划总建筑面积0.5233万平方米。土地整体预算成本为9858万元，每平方米土地面积发生的费用为0.06572万元（9858/150000），共建45栋楼，需分五期开发建设。一期规划建12栋住宅楼，规划建筑面积8.2957万平方米，全部为可售商品用房。一期现已竣工，并取得房管部门的测量报告，测量得出实际建筑面积7.5849万平方米。一期分配的土地成本为3410.61万元（[8.2957/23.9778)*9858]；各期按实际建筑面积，未开工项目以项目全部可出售房屋规划建筑面积减去实际建筑面积的差异数分配土地成本时，一期分配的土地成本为3118.38万元（[7.5849/23.9778)*9858]，比前一种方法少分配了292.23万元；一期已竣工项目以实际建筑面积，未竣工项目按未竣工楼宇规划建筑面积分配土地成本时，一期分配的土地成本为3213.35万元{[7.5849/23.9778-(8.2957-7.5849)]*9858}，比第一种方法少分配196.96万元，比第二种方法多分配95.27万元。这说明取值不同，分配结果差异较大。房地产企业只能够使用一种方式进行土地成本计算，不能够采用一个项目一种方法的模式。建筑项目竣工完成之后要根据规划建筑面积进行分摊，并且按照规划部门设计的方案进行土地成本计算，测量报告是土地成本计算的重要参考。对于未建部分应该跟实际建筑面积与规划建筑面积产生的差异进行调整。土地面积应该与提取土地使用税所需要的面积相一致，这样未建项目需要缴纳的土地使用税将不再由竣工项目承担，房地产企业能够节省一定的成本投入。并且在房屋交付使用之后，土地使用权将发生改变，企业需要承担的土地使用税将转移到用户手中。因此房地产企业应该明确土地面积以及房屋建筑面积，这样能够有利于土地使用税的核算工作。

(二)对同一类型的项目开发以及针对不同项目开发

获取土地以及土地证，对同一类型项目进行分期开发建设，在计算应分摊的土地成本面积时，销售面积或者规划建筑面积都可以作为标准来分摊土地成本。但是，当销售面积或规划面积与实际完成面积出现差异时，要根据不同分期对建设项目进行合并处理，在最终核算时，要对原分摊的土地成本进行调整。

(三)同一土地进行不同类型项目开发建设

当获取土地以及多张土地证的时候，针对同一土地进行不同类型的项目建设时，根据土地证实际占用面积与土地总面积进行比例分析，这样就能够详细的计算出土地证面积的成本投入。同时也可以在取得土地之后，获取多张土地证，来对土地进行分期开发不同类型的施工项目。

四、结束语

房地产企业需根据自身实际发展需求，结合战略发展规划，制定出科学合理、行之有效的土地成本分摊方法。注意成本分摊方法一旦确定，轻易不要随意改变，而应及时有效的完成土地成本的分摊，并根据主管税务部门的要求递交设计方案、施工图纸等。在土地面积确定，房地产权证办理的过程中都需要向税务部门报备。当土地面积出现调整，并会影响到土地成本分摊方法的结果时要重新按照全新土地面积进行各阶段土地成本分摊计算。

作者：张泽洋 单位：哈尔滨投资集团有限责任公司