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土地产权制度

土地产权制度

土地产权制度范文第1篇

北京科技大学经济管理学院教授赵晓在《世界各国土地产权制度及其启示》中写道,海外大多数国家都实行私有制。

目前有代表性的是大陆法系和英美法系,这两大法系影响最大。大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士,以及他们曾经的殖民地国家等。大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是:土地的私人所有一般占主要部分,私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资产价值的绝大部分;私有土地虽受政府调节,但主要以市场机制配置;国有(政府所有)、公有和私有土地处在动态变化中。

在英美法系国家,诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区,土地所有权则和英国类似。

产权形式有两种

海外地产的土地产权形式则90%以上为永久业权,可传给子孙后代。其形式主要分为两种:一是永久业权(FreeholdTitle),另一种为租借权(LeaseholdTitle)。永久业权是指当购买一套别墅(House)时,在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者,无使用及租用年限限定;如购买的是一套公寓,业主所购买的不仅仅是此项物业,还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出具报告,并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种:一种是有年限的租借权,如英国的租用保有权就有125年、40年、20年、10年等4种年限,土地契约中明确表明租借期限,每年租金多少,及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权。租借人每年均须依租约付一定的土地租金,从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

可自由转让

美国的地产市场十分发达,制度健全,所有的土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押。土地无论公私,在交易中地位、利益平等。私有土地之间买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签定协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可。为吸引外资,美国政策允许外国人也可以到美国购买土地。政府可以向民间征购土地,但须经规划许可且出于公众利益,须进行地价评估。

在私有制国家,宪法保证土地私人所有权,但是如果为了公共目的,可以根据法律采取征购方式,使私有土地成为公有土地。

土地用途实行管制

海外国家实行严格的土地用途管制制度。如加拿大和美国均属于人少地多国家,其中加拿大土地面积997万平方公里,美国国土面积也达到了937万平方公里,两国虽然土地资源丰富,但为了防止城市规模盲目扩大,实行可持续发展,两国都实行了严格的土地用途管制制度。

土地产权制度范文第2篇

内容提要: 以提高农业生产社会化组织程度为目标的“丹麦模式”,对探索社会主义公有制及公有产权多种实现形式,创建农民土地持有产权制度,具有理论指导意义。我国现行农地产权制度安排的缺陷主要表现为:土地公有产权实现形式凝固单一、土地承包经营权的性质不明晰、土地产权主体虚置、市场主体的缺位、土地产权保障制度不配套,这导致 现代 土地产权制度的功能难以充分发挥。弥补上述缺陷的一个全新思路是:用“农民土地持有产权”替代“土地承包经营权”,以此作为农村土地公有产权新的实现形式之一。

如何有效解决现行农地产权制度安排缺陷问题,是社会各界普遍关注的话题,而马克思经典论述对于化解当前的矛盾仍然具有积极的指导意义。笔者认为,借鉴马克思为提高农业生产社会化组织程度为目标的“丹麦模式”,创建和 发展 土地持有产权制度,不妨是一种有益的探索或尝试。所谓农民土地持有产权,是指农民在一定年限内对集体所有土地依法承受、持有利用、收益分配、有序流转的结构性关系权利。它是在农民集体土地所有权终极保留的基础上,对集体土地在一定年限内动态利用的实现形式,同集体土地所有权处在一个对应关系的层面。其实质是农民在集体土地所有权终极保留的基础上,对土地资源动态利用的自主性、开放性、经营性的一种产权制度创新,具体特征表现为:取得的法定性和继受性、权利存续的期限性、权能体系的结构性、行使主体的确定性和权利的限定与排他的统一性等。[1]

一、马克思土地股份产权理论及其现实意义

土地产权制度范文第3篇

即国家土地的终极所有权、农民土地实际所有权即农村土地私有、农村公共领地的集体所有权。而要实施农村土地产权多元化改革,则必须在明晰农村土地产权的同时赋予产权主体相应的权能,进行土地管理体制改革。使法律与农村土地产权制度相协调,建立相配套的其他制度或机制。

关键词:土地;改革;产权;制度。

Abstract: the property rights is the core of the rural land system problem, because our country did not fundamentally solve the problem of rural land property rights, ownership subject fause, access, stability, lack of autonomy, usufruct is divided, lack of exclusive sex, transfer of rights is not free, which caused the problem of "agriculture, rural areas and farmers" a series of problems. To solve the problems existing in the current rural land property rights system, the article puts forward that China's rural land property rights system reform should be diversified,The ultimate ownership of state land, farmers' land actual namely rural land private ownership, collective ownership of rural public domain. And to implement the reform of rural land property right pluralism, it must also give in to define the property rights of rural land property right main body of the corresponding power, land management system reform. Make the law in harmony with the rural land property rights system, establish a matching the other system or mechanism.

Key words: land; Reform; Property rights; System.

中图分类号:F062 文献标识码:A

一、中国农村土地产权制度引发的问题

产权问题是农村土地制度的核心问题,新中国农村土地产权制度经历了、农业合作化、、家庭联产承包责任制以及进一步稳定与完善土地承包关系等前后半个多世纪的历史变迁,时至今日,农村土地产权模糊状态还没有根本转变过来。国家赋予的农民长期而有保障的土地使用权,或曰物权性质的土地承包权,或曰法律规定的占有、使用、收益、处置、转让、抵押、继承等权利屡遭侵害,究其原因就是农村土地产权问题没有得到根本解决,表现为所有权主体虚置,使用权缺乏自主性、稳定性,收益权被分割,缺乏独享性,转让权不自由,并由此引发了困扰“三农”的诸多问题。

二、中国农村土地产权制度改革方向的考辨

针对农村土地产权制度存在的问题,学术界提出了大致五种改革思路和主张:(1)土地国有制;(2)土地集体所有制,包括按份共有制、股份合作制、强化承包权或承包权永久化、集体所有制下的自由式;(3)土地私有制,包括土地私有、自耕农所有制、有限私有制、农村土地家庭财产权或土地家庭所有制;(4)

两级或复合土地产权制,包括国有与集体所有制、集体与私人所有制、国家与个人所有制;(5)多级土地所有制。以上研究各有侧重,论述也似乎各有其理,但从解决现行农村土地产权制度存存的问题考虑,本文认为,必须明确两个层次的问题。

(一)第一个层次

必须弄清以下两个问题:

(1)农村土地产权到底归谁合理?从产权经济理论看,产权是一组权利,由法律明确界定,包括占有权、使用权、收益权、转让权。不同的产权安排会有不同的经济效率,而私有产权的效率是最高的,只要产权明确界定为私有,无论采取哪一种合约,在市场机制的作用下,都会实现资源配置的最优化。(2)产权归属清晰能否有效解决存在的问题?许多人认为,产权回归农民不可能解决因产权模糊而引发的一系列问题。我们不否认产权回归会产生问题,但相比土地国有或集体所有,产权回归农民至少有以下好处:其一,提高农业效率。

其二,减少政府干预。其三,保障农民利益。

(二)第二个层次

如果农村土地产权农民所有是一种理性回归,那么必然要理清学术界争论最为激烈的几个问题:

(1)产权回归是否会造成土地兼并,出现社会危机?许多人认为,农民一量有了私有权就会失去土地,就会发生土地兼并,出现社会危机。

(2)产权回归是否会导致农民失去保障?许多学者认为,农村土地私有化后农民将失去社会保障。其理由是,中国农村不具备土地私有化的基本条件,基国国情决定了在相当长的时期内,土地是农民最基本的生活保障,也是农民的就业保障和绝人多数农民的谋生手段;如果赋予农民土地私有权,贫困的农民面对孩子上大学、病人住院或家里有何人、喝酒时,别无选择,只有卖地,没有了土地,其生存会失去保障。

(3)产权回归是否会使规模经营难以进行?许多学者认为,中国没有条件以所谓的耕地私有化来形成规模经营,因为农村土地私有会使农民惜售心理增强从而阻碍土地的转让与集中,即使人部分收入来自非农产业,一些农民也宁可粗放经营甚至撂荒而不愿出让土地,造成农村土地小规模经营的凝固化,阻碍农业规模化的发展;即使规模经营,其追求规模扩张的具体过程必然是大农场击垮小农。

三、中国农村土地产权制度改革方向探究

笔者主张农村土地产权制度多元化改革,其一,国家土地的终极所有权,这是不以人的意志为转移的;其二,强调农民土地实际所有权即农村土地私有,

这是改革的核心部分,也是最具有实质意义的改革;其三,农村公共领地的集体所有权(主要包括公共的水塘、水库、山地、森林、墓地、祠堂、试验田等)

,这是出于对改革的路径依赖、村庄公共治理、基层公共服务的考虑。实施农村土地产权多元化改革的具体建议如下:

(一)明晰农村土地产权并赋予产权主体相应的权能。

明晰农村土地产权主体并确定产权主体对土地的权利、义务、利益和责任的限度,使产权主体行使相应的权力,承担相应的责任和义务。(1)国家土地终极所有者的权能。国家拥有土地的宏观调控权,通过决策、计划、指导、协调、审批、监控来规范农村土地的基本用途、土地流转及征地行为。(2)集体(乡、镇、村或村小组)享有对农村部分土地的所有权,按照国家法律、法规履行对自己产权领域的职责,对农村的土地由过去的产权土体和直接参与者转变为农民权力行使的维护者、监管者和公共服务的提供者。(3)农民个人或家庭对自己的土地拥有绝对所有权。

(二)转变政府职能与干部政绩观,进行土地管理体制改革。

约束地方政府的行为,改变农民绝对弱势地位,必须在明确农村土地产权的基础上进行土地管理体制改革,把土地资源市场化作为土地制度改革的基本方向,

合理划分中央与地方政府的权力,实施中央到地方垂直管理,国家对土地履行规划、管理、调控和监督职责;转变地方政府职能,使地方政府从上地交易中退出,

把精力主要放在上地规划的制定和执行上,充当纯粹的服务者、监管者和仲裁者;创新政府官员的考评机制,转变政府政绩观。只有这样,政府职能才不至于缺位、越位、错位,才能有效摆正领导干部的政绩观,维护农民的切身利益。

【参考文献】:

土地产权制度范文第4篇

【关键词】土地产权 制度改革 所有权 政策建议

【中图分类号】F321.1 【文献标识码】A

中原经济区建设的重要任务之一就是统筹城乡发展、破除城乡二元分割。要统筹城乡发展、破除城乡二元分割,关键环节在于农村产权制度改革。改革农村产权制度,必然要求对农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林权及房屋所有权进行确认登记,而其核心就是土地权。没有土地权的确认,其他如林权、水利设施权的确认就是一句空话。因此,农村集体土地产权制度改革是整个农村产权制度改革的核心,也是农村产权制度改革最直接和最重要的基础性工作。它将为深化农村改革、促进各种生产要素自由流动、全面深入推进城乡一体化发展提供强大的动力,为解放农村生产力、建立农村市场经济体系发挥重要的推动作用。

农村集体土地产权制度改革的内容以及意义

农村土地产权制度改革就是要以“还权赋能”为核心,使所有权更加明晰。同时要放活经营权和保障收益权,并要落实处置权,从而构建一个具有归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅特点的现代农村产权体系,促进农村资产资源权属更加明晰化,实现产权要素资本化和配置机制的市场化以及管理监督的规范化,为农业经济加快发展进一步提供制度上的保障。

对农村集体土地所有权进行改革,就是要完成农村集体土地所有权确权的登记以及发证工作。根据所有集体成员集体决策、按份共有的基本原则,努力探索并建立集体成员和集体经济组织一起共同管理集体所有土地的体制和机制,处理好集体成员和集体经济组织之间所存在的权责关系。对于国家所征收的集体所有土地,全面落实社会保障、就业等配套政策并实现足额兑现的征地补偿。按照一定的比例把土地用途转变后所得增值收益返还给集体经济组织。

农村产权制度改革的成功实施,可为推动当地优势特色产业发展提供资金和人力资源支持,将有力推动第三产业和特色农业的快速发展。农村产权制度改革将依法确立农村土地的所有权和使用权,农村集体经济组织和农民个人也将依法取得土地所有权证书和土地使用权证书。

在此背景下,首先,当地村民可以通过搭建土地流转平台,向金融机构或社会融资,为特色农业发展提供动力;其次,可以以土地作价入股、委托他人经营的形式,使农民转化为农业工人,或者跳出土地,从事二三产业;再次,对土地的使用权进行转让,从而加快土地流转的速度,促进土地向规模经营集中。我们要充分发挥农村产权制度改革带来的有利条件,依托特色优势产业,着力打造生态农业旅游观光基地,带动以农家乐为主导的第三产业的快速发展;最后,探索完善农村基层治理制度,为农村经济社会发展提供组织保障。农村产权制度改革必将促使农村社会深刻变革,促进农村基层民主政治进程。

河南省农村集体土地产权制度改革的现状

为了贯彻落实十七届三中全会精神和《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度,进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》,河南省国土资源厅于2011年6月10日颁发了豫国土资发66号文件。文件规定为加快推进我省农村土地确权登记发证工作,要求2012年底完成农村集体土地所有权证确权登记,并发放到每个具有所有权的农民集体经济组织的工作。河南省政府于2011年10月9号颁发豫政77号文件,批转省国土资源厅、财政厅、农业厅制定的《关于加快推进全省农村集体土地确权登记发证工作的意见》,有关所辖区域内农村集体土地确权登记发证工作于2012年上半年开始筹备,2012年9月30号前开始,2015年12月31日基本完成。

河南全省各地市认真贯彻文件精神,于2011年12月份开展了集体土地所有权、农村集体建设用地所有权和农村土地使用权的登记发放工作。据笔者走访各个地区管理部门调研的情况,截止到2012年7月份,各地市陆续开展了辖区内的农村土地情况(包括地形、地界、辖区面积,下辖多少个行政乡镇、行政村、村名小组、人口、农户)的重新调查和确认;成立了专项领导小组负责农村集体土地确权登记和发证;确定了农村土地产权改革的试点范围;提出了信息管理办法;制定本区域《农牧村集体土地确权登记发证工作实施方案》;审查并已经开始着手招标确认地籍测绘作业单位。截止到12年12月31日,洛阳、南阳、周口、信阳、新乡地区的95%的主管部门都已经完成了招标的前期准备工作,正在与有关部门汇合,确定地籍测绘作业单位。而其他地区的部门由于资金和前期准备活动的不足,还未进入到此项环节。

各地市农村集体用地确权登记工作正积极稳妥的开展,但进度却不均衡,差异也比较大,就电话和实地调研成果来看,其中信阳市进展最快,做得最好。信阳市作为河南省农村改革发展综合实验区,经过三年多的农村实验改革实践,在集体土地确权登记发证工作方面取得阶段性成果。截止到2012年7月份,信阳市农村集体建设用地使用权确权面积137.7万亩,确权颁证率90%;农村土地承包经营权已累计确权面积647.3万亩,确权颁证率95%;房权确权已全面展开,确权户数66.64万亩,确权率91%;集体林改确权的面积为906.8万亩,确权率高达99%;农村水域滩涂养殖的确权面积为57.81万亩,确权颁证率为64%。

河南省农村集体土地产权制度改革面临的困境

当前河南全省农村集体土地确权登记发证工作开局良好,取得了一定的成效,但是仍存在经费落实不到位、宣传力度不够、地籍信息确认困难、法律层面支撑缺位、应急机制尚未建立等突出问题,致使该项工作在一些地方进展缓慢、甚至搁浅。

地界界限不清、历史遗留问题较多、边界权属争议相当普遍。完整的地籍信息是农村土地产权改革的基础,它包括权属调查、地籍测量、土地登记、地籍档案管理、地籍信息系统建设等工作内容,涉及到登记信息技术程序问题。一些地方的农村土地产权改革进行到地界测量的环节时,有40%左右的村委会之间因历史遗留问题造成地界界限不清,无法标定土地权属界址点、线,因此也就无法为地基测量提供测绘依据。有些牧业乡,混牧现象严重,历史上没有形成固定的行政区域界限,这种情况还包括一些山区和林区。边界权属争议问题的存在容易引发新的矛盾纷争,影响社会稳定,产权改革工作不敢大胆冒进,出现了工作搁浅。

管理层面的地块面积争议问题。管理层面的地块面积争议问题通常指的是实际面积要大于出现在承包合同和权证上的面积,问题的实际表现则是实际面积和农户承包证书上的地块并不一致,也就是“证地不符”。形成这个问题的原因主要有以下几个方面:

第一,在承包的面积和农业税费进行挂钩时期,群众干部们普遍认为要缩小经营权证和承包合同上的面积,从而尽可能地减轻负担。

第二,一些农户在对集体荒地私自进行开垦后,特别是在部分山区,不主动上报开垦出的土地,管理部门没有及时发现并查处,也没有确权发证。

第三,只是为了应付检查,盲目与农民突击签订承包合同、并发放经营权证书,但合同和证书却往往存在与实际承包土地不符的现象。

第四,在实施退耕还林政策以后,有些地方发放林权证与土地承包经营权互补衔接,“一地两证”现象比较普遍。

第五,在土地被征用后,没有及时对承包合同和权证进行收回和变更,因而出现有证无地或者有地无证的情况。

法律层面缺乏相应的支撑。自从国家开展农村产权制度改革之后,国家和省政府都为开展农村集体土地确权登记发证工作下发了红头文件,还包括了各个地方政府和相关管理部门下发的有关通知和指导意见,但在确权的效力、地籍调查工作的监管等问题上却没有相应的法律法规支持,无章可循。产权明晰、证照齐全、无法律上的争议是确权阶段的工作目标。确保确权工作的依法有序进行和确权结果的合法有效是农村产权制度改革的重要内容。但在实际操作中,没有有效的法律来确保测量结果的效力及实测面积与台帐面积的效力,试图利用土地登记发证机会将违法用地合法化的现象时有出现。

农村产权制度改革宣传力度不够。很多基层的农民群众观念陈旧,顾虑多,担心改革后自身的利益受到损害;而有些基层的工作人员,对农村土地产权改革工作的重要性认识不够,认为只是农户们自己的事情,工作热情不高,支持、引导、服务不够,对改革政策解读不到位,无法解答农户的疑问。

农村产权制度改革工作经费缺乏,经费不到位,后续工作难以开展。依据中共河南省委、河南省人民政府《关于加大统筹城乡发展力度,进一步夯实农业农村发展基础的实施意见》精神,农村集体土地确权登记发证有关工作经费应足额纳入本级财政预算。各级政府在“十二五”期间由于改革项目多,财政十分困难,全面落实经费有很大的难度。现在有较多的地方政府没有将计划中的“三权”发证资金落实到国土资源部门。如河南省的西北地区,根据《河南省农村集体土地确权登记发证测绘工作单位资质管理暂行办法》规定,对“三权”确权工作测绘作业单位进行招标。2012年5月此地区县市区已经完成招标,并与作业单位进行了工作协商,到7月份,测绘工作单位已经到位,准备前期工作,但是由于经费不到位,工作已经全面停止。

针对地界权属争议,缺乏应急机制。在河南省大部分地区,由于存在农村地界不明显等历史遗留问题,匆忙开展产权确权颁证工作,使农民感到权益受到损害,往往会发生,各级政府却没有针对这种情况建立相应的应急机制。

对河南省农村产权制度改革现状的政策性建议

针对上述河南省在产权确认工作中出现的问题,结合调研结果,对我省农村产权制度改革提出以下几点建议:

勘查地界界限、解决历史遗留问题、消除边界权属争议。在开展土地确权、颁证工作中,首先要对村(镇)之间的地界界限进行调查摸底,通过召开村委会议、村民会议等方式把情况摸清楚,凡是村、镇存在土地边界权属不清、有争议的历史遗留问题,要成立协调工作小组,对边界争议通过协调、协商、重新勘察等方式予以解决。

在勘查地界界限、解决历史遗留问题工作开展过程中, 要遵循尊重历史,本着让村民满意的基本原则,采取干部群众参与协商,信息公告公开的方式,防止因走过程、工作方法粗暴等行为引发新的矛盾出现和社会不稳定事件。地界问题解决之后,方能进入产权改革程序,开展土地确权、颁证工作。

建立农村产权制度地方法规,规范改革工作。农村产权制度改革的过程中,有很多的历史及现实问题需要解决,法律法规是推进工作的基本准则。对企图通过非正常上访满足其不合理要求,以及在三权确认工作推进中散布谣言、编造虚假消息、带头组织违法聚集活动甚至围堵国家机关的,必须依法予以打击。要严格执行产权制度改革政策,减少政策执行的随意性,提高政府部门的公信力。

在实践过程中政府仍需建立健全法律法规,主要包括:确定各产权主体的权利、义务关系,规范其土地使用、流转和补偿等行为,界定土地管理部门的权限、义务及行政行为,严禁利用土地登记发证机会将违法用地合法化;针对《农村土地承包法》表述过于宽泛、缺乏实施条例等问题,出台河南省的补充条例;制定针对河南省省情的土地抵押贷款法规,农民提供法律服务,建立农民土地权益遭受侵害的法律服务机制。

加大宣传力度,提高村民、产权改革工作人员的认识。全面组织和开展对农村产权制度改革的宣传和发动工作,让广大群众干部全面认识到对农村产权制度进行改革的重要性及必要性,确保做到使农村产权制度改革政策的宣传家喻户晓,宣传到每个乡镇、每个村组以及农户。帮助广大群众干部了解农村产权制度改革的主要内容、总体要求以及相应的配套政策,要积极争取广大群众对改革的理解和支持、要争取让广大群众做到对政策的真心拥护,从而广泛参与到制度改革工作中。

足额预算,确保改革工作经费的投入。根据中共河南省委、河南省人民政府《关于加大统筹城乡发展力度,进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》的精神,农村集体土地确权登记发证有关工作经费要足额纳入本级财政预算。省内各级财政、国土资源部门要加强农村集体土地确权登记发证专项资金使用的监督检查,确保农村集体土地确权登记发证专项基金专款专用。省内各级政府要克服“十二五”期间实施项目多、财政资金紧张、全面落实经费难度大等困难,要确保将经费足额纳入财政预算,并及时拨付国土资源等相关部门,保障该项工作的顺利开展。

完善农村集体土地产权制度改革的配套措施。作为一项综合性的系统工程,农村土地产权制度的改革需要一定的配套措施保障才能实现。第一,在对土地产权制度的推进工作中,创立对耕地的有效保护机制。通过对耕地实施分级保护,从而加强对保有耕地的管理和利用规划,并采用设立耕地保护基金的方式建立对耕地的保护补偿机制。

第二,依据现有农村产权的类型以及相关法律规定,建立并逐步完善农村产权交易平台。明确产权交易平台管理的部门归属、服务流程、服务区域。可以在一个交易平台上办理产权的流转整合,例如成立一个综合性的农村产权流转服务中心等措施。这方面可以借鉴四川成都的中国首个农村产权交易所的成立经验。

第三,为促进农村土地的资本化,要积极建设农村的金融体系,加快农村金融制度的改革步伐。

第四,建立奖补机制和应急机制。为加快农村产权制度改革,调动农村集体和农民的积极性,应适当建立奖补机制,鼓励乡镇、村集体经济组织积极推进产权制度改革,并对集体经济组织在改制过程中发生的成本费用给予适当的补贴。奖补的原则是适当补贴、先评后奖。考评的内容和标准要结合当地改革进展程度确立考评指标。针对农村产权改革中可能出现的突发事件,政府应事先建立相关应急机制,防止事态扩大化,以保障当地社会大局稳定。

土地产权制度范文第5篇

农村土地产权制度是国家土地产权制度的重要组成部分,也是我国农村土地制度的基础与核心。本文从赋予农户土地产权,建立土地使用权流转机制,健全农地管理制度体系,加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。

关键词: 农村 土地制度

农村土地产权制度一般是指农村集体土地所有权及其派生出来的集体土地使用权和其他土地权利形成的相关制度,是国家土地产权制度的重要组成部分,也是我国农村土地制度的基础与核心。本文从赋予农户土地产权,建立土地使用权流转机制,健全农地管理制度体系,加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。

一、赋予农户独立的土地产权。

土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和,包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利,如占有权、使用权、收益权、处置权等。

1.赋予农民长久而有保障的土地占有权。土地占有期限长短,是影响地权制度稳定性的一个重要因素。无论是在公有制还是私有制下,各国一般都把延长土地租用期限作为完善地权制度的一项重要内容。澳大利亚、新加坡、吉尔吉斯斯坦等国家公有土地利用比较有效,很重要的一个原因就是它们都不同程度地采取了土地的长久性租用制。为了使农民形成稳定的投资预期,我国也应该赋予农民对土地长久的占有权。这样做,可以彻底消除农民的顾虑,大大提高农民长期投资的积极性。

2.完善农民对土地的使用权。在保证国家合同订购和完成集体提留的前提下,允许农户在自己承包的土地上,根据市场的需要,自主经营,农户可以自己决定生产什么、生产多少和怎样生产。任何组织和个人都不得干预。同时,在租用期内农户还应有优化土地配置、提高土地产出价值的权利。但是农户无权自行将农用土地转化为非农用地。

3. 保证农民对土地的收益权。这包括两方面内容:一方面,农民必须从出售土地产品中得到其应得到的利益,其前提条件是农民必须有农产品价格的定价权。另一方面,农户应得到其使用土地后因投入资本和劳动而增加了的土地改良价值,这应当在承包地调整或转包时,得到应有的补偿。此外,还必须严厉禁止各有关部门以各种名目对农民进行各种非法摊派。

4. 赋予农户一定时期的土地处置权。要允许农户在一定时期内对其所拥有的土地进行转让、出租、入股、抵押、赠予、继承等。尤其是要允许农民以农地使用权作抵押获取银行贷款。我国农业发展面临的一个大难题就是资金十分短缺,尤其是用于农业中长期发展的资金投入不足。从世界各国来看,各地的农民通常都有贷款的要求,以作短期和长期的用途。因农场在准备土地种植的季节,现金流量通常都是支大于收,而在收获季节以后,现金则会出现收大于支的情况。由于许多农民没有成本资金,所以短期贷款是普遍存在的。

二、建立合理而有效的土地使用权流转机制。

建立合理而有效的土地使用权流转机制,其意义在于使土地这种农业最重要的生产要素进入市场流通领域,发挥市场机制在土地资源配置中的作用,完善农村市场体系,发展农村市场经济,通过土地使用权的流转提高土地经济效率。目前我国建立土地流转机制的主客观条件已经具备。

1、我国农产品市场已由原来的农产品供给绝对短缺的卖方市场转变为农产品供给相对过剩的买方市场。这种转变形成了较大的农业剩余,为自给半自给农业向较高农产品商品率的产业化农业的转变提供了必要的条件,同时又促使了农户行为从单纯的农地经营转向非农产业的经营,并在二、三产业发展的利益驱动和诱导下,日渐明显地加强了农业产业化倾向,这一切使得土地的有效流转成为可能。

2、农业劳动力就业结构发生了变化。80年代以来,随着以市场为导向的经济体制改革的逐渐深入,农业劳动生产率得到了迅速的提高,大量的农村劳动力被释放出来。农村劳动力由隐性剩余转为显性剩余,其转移的速度与强度都在加大。土地经营已不再是农户惟一的收入来源,土地的生存保障功能已趋弱化,这就为有效的土地流转机制的建立提供了现实的客观基础。

3、农业市场化进程逐步加速,随着社会主义市场经济步伐的整体推进,市场体系已逐渐形成,尤其是生产要素市场的初步建立,为市场机制的基础性资源配置作用的发挥奠定了基础。土地作为生产要素进入流通并相应获得报酬,这种利益动力加速了农业的市场化进程,为土地的有效流转提供了良好的经济运行环境。

4、土地流转在现实中已大量存在,各地方零星发生的土地使用权和“四荒”使用权拍卖,土地资源在不同经营主体之间的流动,土地资源的配置效率较好地凸现出来,从而为土地使用权流转提供了实践基础。土地使用权在流转过程中,要坚持自愿、有偿的原则依法进行,不能搞强迫命令。此外,土地使用权的流转,不能局限在一村一乡范围内,而应当根据客观发展的需要由市场机制来调节和配置土地资源,要突破社区限制,也不要受户口制度束缚。各级地方政府要对土地使用权流转进行引导、监督和提供服务。

三、 建立和健全农地管理制度体系。

为了维护土地所有者和使用者的合法权益,为了保证土地资源得到充分合理的利用,我们必须加快建立和健全国家对农地的宏观管理。从目前我国农地管理制度体系来看:

1、土地管理机构不健全。虽从国家到地方都建立了土地管理局,但其内部机构还很不健全。

2、土地管理队伍比较薄弱,缺乏高技术、深层次的专业技术人员,缺乏运用现代技术进行土地信息管理的能力。

3、各项管理制度不健全,对于土地利用的监督职能不强,制度不严格。

4、地籍管理机构和制度仍然不健全,全国各地因地界矛盾发生纠纷呈上升趋势。

5、由于产权关系模糊,造成管理权责不明确,为很多违法行为提供可乘之机。

因此,我国农地管理制度体系的建设必须在健全组织机构、提高土地管理人员素质的基础。通过建立土地登记制度,来保障土地产权的行使,以提高土地利用的微观效率;通过对产权行使的某些限制,使土地利用符合社会利益;通过严格界定“公用目的”的外延,改革土地征用制度,以保护耕地资源;通过农地用途管制制度,达到节约耕地,合理使用耕地的宏观效率。