城市房地产管理法范文第1篇

一、房地产开发中土地的供给方式(土地资源配置方式)

(一)房地产开发与房地产开发经营

1、房地产开发，是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

2、房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

(二)当前我国土地资源的配置方式

土地资源的配置方式共有五种：划拨、出让、租赁、作价投资(入股)、授权经营。

1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

2、出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3、租赁：是指国有土地使用权人作为出租人将国有土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。

4、作价投资(入股)：是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

5、授权经营：所谓授权经营，是指由政府或国有资产管理机构，按照有关规定，将国有资产授给一些新成立或由其选定的机构，使其能够代表国家持有一般企业中的产权和股权，并相应地行使资本投资、营运和管理等权利，承担国有资产保值增值责任的一种国有资产经营形式。即被授权经营的单位通过委托协议，以合同方式履行出资人职责，在法律范围内明确享有出资人权益。

二、土地使用权出让方式：公开出让和协议出让

1、公开出让的方式：招标、拍卖、挂牌。

2、公开出让的依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》

3、公开出让的范围：政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

4、协议出让的依据：《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部第6次部务会议通过。

《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，国土资源部。

5、协议出让的范围：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式，主要包括以下情况：

政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

6、出让最低价的确定：在旧村改造过程中，建筑密集区拆迁成本高时，国有土地出让时，会出现0地价或者是负地价。

7、旧城改造中土地供给障碍：旧的项目报建体制与新的土地供给政策的冲突。

8、出让合同的补充协议条款，成为土地开发管理的重要手段。

国土资源部、国家工商行政管理局了关于《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)的通知。

该出让合同的补充协议，以下几个方面的内容必须写进合同中，如果不按此执行可能要承担很重的违约责任：当事人签订出让合同时除应当约定开工日期外，还应当约定项目竣工日期；当事人除应当在出让合同中约定项目的投资总额的最低标准外，还应当约定单位面积投资强度不低于最低标准；在出让合同中约定了受让宗地的容积率和建筑系数的最低值；属于工业建设项目的，企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7％；当事人按照《出让合同》约定日期动工建设，但开发建设面积占动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年，受让人应当交纳土地闲置费。

9、集体建设用地的流转将成为土地有偿供地的一种重要的补充方式。《农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》集体建设用地使用权的流转方式基本上是准出让的规则。

三、土地使用权划拔

1、划拨供地范围：

(1)国土资源部第9号令的《划拨用地目录》中所确定的可以划拨供地的；

(2)经济适用住房、职工集资建房项目的供地；

(3)法律、法规规定的其他情形。

2、划拨供地趋势：逐渐缩小划拨供地的范围。

3、符合划拨供地的可以出让供地，但应当出让供地的不得划拨供地。

4、出让的工业用地可以进行职工集资建房。

四、房地产交易

(一)房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

1、出让土地房地产的转让

(1)出让土地的净地转让；

(2)出让土地的在建工程的转让(出让金、前期手续、25%的投资、国有土地使用权证)；

(3)出让土地现房的转让。

2、划拨土地房地产的转让

(1)划拔土地的净地转让；

(2)划拨土地在建工程转让；

(3)划拨土地房地产的转让。

(二)房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁期大于20年的无效。划拨土地的租赁，其土地收益部分应当向政府交纳政府收益。

(三)房地产抵押，房地产法第四十六条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押是有效担保方式之一，在合法的债权债务关系之间可以设定抵押担保。

五、土地用途的改变

土地分类：现行的土地分类是按三级分类，一级一共有三类：农用地、建设用地、未利用地。二级一共有15类，三级一共有71类。

任何一宗地在确定了用地分类以后，如果想改变其分类我们通常叫做土地用途的改变，比如说住宅用地改为商业用地。

(一)关于改变土地用途的规定

1、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同中约定的用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

3、国土资源部第21号令《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”

4、此外，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第16条的规定，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。因土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定不同分两种情况处理：

(1)《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权(对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定)后，依法重新公开供应。

(2)《国有土地使用权出让合同》没有约定、地方法规、行政规定也没有明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方(市、县人民政府土地行政主管部门)和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整、重新核定。

5、国土资源部办公厅针对**省国土资源厅《关于协议出让土地改变用途如何补交出让金问题的请示》，做出国土资厅函《关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函》明确：“土地使用者以协议方式出让取得国有土地使用权后，必须严格按照规定的土地用途和条件使用土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划部门行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。经批准改变出让土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金”。

从上述规定看，土地使用者改变原来的土地用途需经出让方和市、县规划部门审批同意，即除了规划部门同意改变规划外，还要经土地主管部门审批。

(二)由于各地的实务操作不统一，因此在对待土地用途改变的问题上一直有较大分歧。《协议出让国有土地使用权规范》并施行。该《规范》在改变土地用途问题上做出了如下规定：

l、自用的划拨用地，土地使用权人申请改变用途，经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。

改变用途的申请人应缴纳土地使用权出让金额按下列公式核定：

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格－拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

2、划拨土地使用权转让中改变用途的

划拨土地使用权申请转让，经市、县级人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。划拨土地使用权的转让必须进行有形市场公开交易，转让后改变用途等土地使用条件的，应按下列公式交纳出让金额：

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

3、出让土地改变用途的

出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，且《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市、县国土资源管理部门审查同意，可由原土地使用权人与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下列公式确定：

原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格。

(三)政府在改变土地用途的审批上应当掌握的度(个人观点)。

附案例：新晨

案例l：某房地产公司A通过公开出让竞得了某宗地的国有土地使用权，交纳土地出让金后取得了《建设用地批准书》，后因资金问题无力进行开发，将该宗地转让给了B房地产公司，那么：

1、《建设用地批准书》能否作为土地转让的凭证?

2、A公司取得《国有土地使用权证书》后该宗地能否转让?

城市房地产管理法范文第2篇

    为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 总 则

    第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。

    第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。

    本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

    本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。

    本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

    第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。

    市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。

    第二章 中介服务人员资格管理

    第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。

    第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。

    房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。

    第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

    房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

    房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。

    第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

    房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。

    房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。

    第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。

    遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。

    第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。

    第三章 中介服务机构管理

    第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。

    凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。

    第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

    （一）有单位的名称、组织机构及章程；

    （二）有固定的服务场所；

    （三）有规定数量的财产和经费；

    （四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；

    （五）法律法规规定的其他条件。

    第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。

    一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。

    二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。

    三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。

    临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。

    第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。

    （一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。

    三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。

    一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。

    设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。

    第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。

    第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：

    （一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

    （三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；

    （四）依法交纳税费；

    （五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；

    （六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

    第四章 中介业务管理

    第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。

    第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

    （一）合同各方当事人名称（姓名）；

    （二）中介服务项目名称；

    （三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收费数额和支付方式、时间；

    （六）违约责任和纠纷解决方式；

    （七）双方约定的其它内容。

    第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。

    第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。

    第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。

    第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。

    第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

    第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；

    （二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

    （三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

    （四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

    （五）法律、法规禁止的其他行为。

    第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

    第五章 附 则

    第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。

    第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。

城市房地产管理法范文第3篇

第一条  为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条  在本省城市规划区国有土地范围内，取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《房地产管理法》和本办法。

第三条  县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内房地产业的行业管理，未设房产管理部门的，由建设行政主管部门负责。其主要职权是：

（一）贯彻实施相关的法律、法规和政策，制订房地产业发展规划；

（二）指导、管理城镇国有土地使用权有偿转让和开发利用工作；

（三）负责房产登记发证、归口物业管理；

（四）指导房地产开发经营和房屋商品化工作，规范房地产市场；

（五）指导、推进城镇住宅建设，参与指导城镇住房制度改革；

（六）依法查处违反房地产业管理规定的行为；

（七）行使法律、法规和本办法规定的其他职权。

第四条  城市土地资源和地政、地籍工作的统一管理，城市土地的征用、划拨、出让和土地使用权的登记发证工作，城市土地权属纠纷和土地案件的查处，以及本办法规定的涉及城市土地管理的其他工作，由县级以上人民政府土地管理部门负责。

第五条  经省人民政府批准，有条件的市、县可由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作。

第二章  房地产开发用地

第六条  房地产开发用地，可依法通过土地使用权出让或划拨取得。

第七条  市、县土地管理部门依据省人民政府下达的房地产开发用地控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，由城市规划、建设和房产管理部门签署意见并经本级人民政府审查同意后，报省人民政府批准，由省土地管理部门下达执行。

第八条  土地使用权出让必须有明确的建设项目。

对拟出让的土地，由市、县城市规划管理部门审查选址、布局及规划设计条件，建设行政主管部门确认开发项目和审查开发项目的城市基础设施配套条件；房产管理部门审查拆迁安置方案和该地块上房屋产权归属。市、县土地管理部门根据城市规划、建设、房产管理部门的审查意见，提出土地使用权出让方案，报经有批准权的人民政府批准后组织实施。

第九条  土地使用权出让，由市、县土地管理部门与土地使用者签订书面合同。土地使用权出让合同应符合国家制定的规范文本的要求。

第十条  土地使用权出让金必须全额上缴财政，列入预算，专项用于城市基础设施建设和土地开发。

第三章  房地产开发

第十一条  房地产开发项目经批准立项后，建设行政主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，作为项目建设的依据。

房地产开发项目，应当通过招标、拍卖等方式确定开发者。

第十二条  以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，并按照出让合同约定的期限完成开发项目建设。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，报经有批准权的人民政府批准，由土地管理部门宣布无偿收回土地使用权。因不可抗力造成动工开发迟延的除外。

第十三条  房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家和省的有关标准和规范，并按质量验收标准验收。

房地产开发项目竣工后，由市、县建设行政主管部门组织城市规划、土地管理、房产管理、工程质量监督等有关部门和单位进行综合验收。经验收合格后，方可交付使用。

参加开发项目综合验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。

综合验收包括以下内容：

（一）规划要求是否落实；

（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；

（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；

（四）拆迁补偿安置方案是否落实；

（五）需要验收的其他事项。

第十四条  开发企业在工程的开发建设中，必须加强质量管理，建立质量保证体系，保证工程的使用功能符合设计要求，并向用户提供使用、保养和维修说明。

开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的，负责赔偿。

开发企业与勘测、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定执行。

第十五条  设立房地产开发企业，应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。

房地产开发企业在领取营业执照后的三十日内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申报确定资质等级和业务范围。

第十六条  各级人民政府应根据社会、经济发展水平，实施安居工程和经济适用住宅的建设，鼓励房地产开发企业开发普通居民住宅，逐步改善居民的居住条件。

第四章  房地产交易

第十七条  房地产可依法转让、抵押、租赁。

第十八条  房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估（国家定价的除外）。

房地产交易当事人可依据评估价格协商拟定成交价格。

第十九条  房地产当事人转让、抵押房地产或者出租房屋的，在合同签订后的三十日内，持合同、土地使用权证、房屋所有权证、当事人的合法证件、价格评估报告等有关文件，到房产管理部门办理交易登记手续。房产管理部门就地产涉及的权属问题交由土地管理部门签署意见后，向登记人出具登记证明。

房地产权利人转让房地产，应向房产管理部门如实申报成交价。房地产转让的成交价格，可在办理交易登记手续时一同申报。

房产管理部门应及时向有关部门通报房地产交易登记和价格申报的情况。

第二十条  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，需要办理土地使用权出让手续的，在向房产管理部门申请转让登记的同时，向土地管理部门申请办理土地使用权出让手续。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应按本办法第十九条的规定办理手续，并将转让房地产所获收益中的土地收益按国家和省的规定处理。

（一）经城市规划行政管理部门批准，转让的土地用于建设《房地产管理法》第二十三条规定的项目的；

（二）私有住宅转让后仍用于居住的；

（三）按照国家和省的住房制度改革有关规定出售公用住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

（六）根据城市规划，土地使用权不宜出让的；

（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

第二十一条  房地产开发企业预售商品房，必须符合《房地产管理法》的规定，并向市、县房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

开发企业与承购人签订商品房预售、销售合同，均须使用国家制定的规范文本。

第二十二条  房地产抵押物由抵押人占管，抵押人在占管期内应当保持抵押物的安全、完好。抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。

第二十三条  有下列情形之一的房地产可以设定抵押权：

（一）以出让方式取得的土地使用权；

（二）依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；

（三）依法获得的房屋期权；

（四）依法可以抵押的其他房地产。

第二十四条  有下列情形之一的房地产不得设定抵押权：

（一）通过划拨方式取得的土地使用权，未经有批准权的人民政府批准允许转让，或者尚未建有地上房屋及其他附属物的；

（二）文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；

（三）已出租的公有住宅和公益事业用房；

（四）未依法登记领取权属证书的房地产；

（五）依法列入拆迁范围的房屋；

（六）依法不得设定抵押权的其他房地产。

第二十五条  有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分房地产抵押物：

（一）债务人未依法履行到期债务的；

（二）作为公民的债务人死亡，无人代为履行到期债务的；

（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；

（四）抵押人被宣告解散或破产的；

（五）抵押合同约定的其他情形。

第二十六条  抵押当事人经协商以作价转让的方式处分房地产抵押物，抵押当事人无法达成转让抵押物协议时，以拍卖方式处分抵押物。

抵押权人处分抵押物前，应当书面通知抵押人。抵押物为共有或者已出租房地产的，还应当同时通知共有人或承租人。

第二十七条  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）法律、法规禁止出租的其他情形。

第二十八条  房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。

房地产价格评估机构在领取营业执照三十日内，应当分别到所在地的市、县土地管理部门、房产管理部门和物价部门登记备案。

全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责。

第五章  房地产权属登记管理

第二十九条  土地管理部门和房产管理部门依法核发的房地产权属证书，是房地产权利人依法经营、使用或处分该房地产的唯一合法凭证。

土地使用权证书和房屋所有权证书，分别由省土地管理部门和建设行政主管部门统一印制。

第三十条  以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，经土地管理部门核实，由本级人民政府颁发土地使用权证书。

第三十一条  在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，在取得商品房竣工验收证明之日起三个月内，房地产开发企业应当凭土地使用权证书及有关文件向所在地的市、县房产管理部门申请登记，由市、县房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

第三十二条  已确认权属的房地产发生转让（买卖、赠与、交换、继承）、析产和合并或者由企业投资入股、联营、兼并等变更及现状变更时，应当向市、县房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理部门核实，由本级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

第六章  法律责任

第三十三条  违反本办法，将未经验收或验收不合格的房地产转让或交付使用的，由市、县建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处开发投资额1％至5％的罚款。

第三十四条  违反本办法，房地产开发企业未到建设行政主管部门确定资质等级和业务范围，擅自从事房地产开发业务或不按资质等级和业务范围擅自扩大业务范围的，由市、县建设行政主管部门处以开发投资额1％至5％的罚款。

第三十五条  违反本办法，不申请房地产交易登记，不申报房地产转让成交价、瞒报或者作不实申报的，由市、县房产管理部门责令限期补办登记手续、申报成交价，可以并处罚款。属于未申请房地产转让、抵押登记的，处以房地产评估价格1％至5％的罚款；属于未申请房屋租赁登记的，处以月租金十倍以下的罚款；属于未申报成交价的，处以转让房地产评估价格1％至2％的罚款。

第三十六条  违反本办法，未付清土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或者未按照出让合同约定进行投资开发，转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处出让金额5％至10％的罚款。

第三十七条  违反本办法第二十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处出让金额5％至10％的罚款。

第三十八条  违反本办法的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处预售商品房价格1％至2％的罚款。

第三十九条  违反本办法，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处一万元至五万元的罚款。

违反本办法，取得营业执照后未分别到土地管理部门、房产管理部门和物价部门登记备案的，不得从事房地产中介服务业务，其中介服务业务行为无效。

第四十条  违反本办法，未进行房地产权属登记的，分别由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期补办登记手续，并处以房地产评估价格5％的罚款。

当事人利用非法手段获得房地产权属证书的，由发证机关收回房地产权属证书或宣布其房地产权属证书作废，并处以五千元至一万元的罚款。造成他人损失的，应负赔偿责任。违法印制、仿冒、仿造房地产权属证书构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十一条  房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，没收违法所得，并按照情节，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章  附则

第四十三条  在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本办法执行。

机关、团体、企业事业单位内部住房制度改革按国务院有关规定执行。

城市房地产管理法范文第4篇

《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》，以法律的形式确定了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，并明确规定：“由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证”。自《城市房地产管理法》实施以来，大多数城市都能认真贯彻执行，建立和健全了地方政府房地产权属登记机构，实行了房屋所有权登记发证制度，从而有效地保障了房地产权利人的合法权益，对培育和发展《房地产管理法》的规定进行房屋产权登记发证工作，出现一些非房地产管理部门颁发《房屋所有权证》及在同一城市多级发证的现象。严重地扰乱了房地产权属登记发证管理工作的正常秩序，损害了房地产权利人的合法权益。

为了维护《城市房地产管理法》的权威性，确保房地产权属登记发证制度健康实施，经研究决定在全国范围内整顿房屋所有权登记发证秩序。现将有关事项通知如下：

一、要根据《城市房地产管理法》的规定，建立健全具有政府行政职能的房地产管理机构，依法开展房屋所有权登记发证工作；凡不具有政府确定的房地产行政管理职能的机构，如房产经营公司等一律不得承担房屋所有权登记发证工作。

二、坚决制止住房制度改革办公室等非房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》，一律无效，并要求产权人限期到房地产管理部门进行登记；同时根据情况依法追究违法发证单位的行政或法律责任。

城市房地产管理法范文第5篇

关键词：房地产 产权 产籍 管理

房地产产权是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一种具有严格排他性的绝对权。同时，产权人对其所有的房地产业承担相应的义务，如及时地进行产权登记，缴纳有关税费，适时地进行修缮养护等。房地产产籍是以记载房地产产权性质、权源、产权取得方式、界址以及土地和房屋的使用状况等为主要内容的专用图、簿、册的总称。房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础性工作，涉及面广，关系到群众的切身利益。特别是随着《物权法》的出台实施，对理顺房地产产权产籍管理机制，规范房地产行业管理，对社会和个人都具有重大的意义。

一、房地产产权产籍管理的重要意义

1．保护房地产权利人的合法权益。产权登记是政府的行政行为，即各级人民政府根据国家的法律、法规和政策，并依照一定的行政程序进行权属登记。这项制度在《城市房地产管理法》中以法律的形式确定了下来。产权产籍管理不仅关系到房地产行政管理的实施，同时也直接关系到城市的建设、管理和社会的安定，以及经济的稳定。加强房地产产权产籍管理为房地产市场提供信息资料，才能使房地产行业管理工作从单纯管理直管公房的小圈子里跳出来，面向全社会，面向全行业，宏观管理市场。

2．为经济建设提供决策依据。房地产产权产籍管理全面系统地掌握城市房屋的布局、结构、数量、质量、用途和密度等基本情况，这些基础资料可以为城市规划与建设、住房建设、常规开发、商业布局等，这些有关国民经济发展的重大问题，提供决策依据，避免盲目性，增加可靠性。

3．为社会积累历史资料。通过产籍资料可以看出一个城市在不同历史时期的房屋状况，反映出不同年代的房屋结构、质量、设施和居住水平，从而全面了解这个城市不同年代的范围和规模、城市面貌的变化以及经济发展速度和人民生活水平。同时，也为解决房产历史遗留问题、落实房屋政策、排解房产纠纷，为房地产信息咨询、仲裁提供资料和依据。

二、房地产产权产籍管理的工作目的

1．保护房地产权利人的合法权益是房地产产权产籍管理的根本目的和出发点。加强房地产产权产籍管理工作，就是要及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权，发放房地产权属证书。凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的这些合法权益，都要承担法律责任。

2．房地产产权产籍管理为城市规划、建设、管理提供了科学依据。搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。房地产产权产籍管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化、合理化。房地产产权产籍管理资料所提供的信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。

3．房地产产权产籍管理是房地产管理的基础工作。房地产开发和住宅建设，首先需要房地产产权产籍管理部门提供建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理地规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。

三、当前房地产产权产籍管理中存在的问题

1．面积确认，政出多门。房屋面积确认可谓是当前城市房屋产权产藉管理中的一个难点，也是当今住房消费中的一个热点问题，引起了业内外人士的广泛关注。其焦点有两个，一是商品房面积确认的争议；二是房屋产权验证、换证中出现的验证面积与原产权面积不符，而引起的争议。究其原因，除了职业道德、经营作风上存在不良因素外，更重要的一条原因是房地产测量和房屋面积计算工作中存在着政出多门现象。有政府有关部门各自为政出台政策的，有房地产管理部门自行制订标准的，有具体操作部门制订操作细则的，也有房屋开发单位内部规定的，如此等等，在出自多门的政策中，大部分是符合国家规范的，但也存在偏离国家规范的情况，有的还把已经废止了的国家规范作依据，来制订政策。

2．房地两证，相互“撞车”。同宗房地产的房屋所有权证和土地使用权证之间相互矛盾，相互“撞车”的现象，在一些地方是屡见不鲜的。这不仅损害房地产权利人的合法权益，损害了政府的形象，同时还引发了一系列的法律问题。这种“撞车”现象大体上有三种：其一，房、地两证内容记载应该相符的而不一致。例如：房地产座落地址、房地产权利人、房地产性质、占地面积等；其二，同家房地产多头抵押登记，为不法分子提供了骗取国家贷款的机会；其三，房地产权属变更登记程序混乱，没有按照《城市房地产管理法》实施，在混乱中难免出现“撞车”现象。

3．注重发证，轻视管理。在城市房屋产权产籍管理中，房屋所有权登记发证是一项基础性工作，各级房屋产权产籍管理部门对此十分重视，而房屋所有权发证后，纳入日常管理，还存在不少薄弱环节。例如：注销登记失控，房屋拆除了，房屋所有权证没有及时办理注销登记，新建房屋又办证了，出现了“一房多证”、“一地多证”现象。转移登记被动，房屋已经发生转移，产权交易人为了逃避国家税费，不及时办理房屋转移登记。产籍管理松散，存在资料变更不及时、档案管理不规范、资料分类不科学等问题。产权统计疏忽，有的城市拿不出一个能够反映全市房屋现状的准确数据。

4．执法不力，管理不严。在城市房屋产权产籍管理中，国家和各级地方政府都制订了相应的法律法规和规章，为强化房屋产权产籍管理发挥了积极作用，但执法不力、管理不严的现象较为普遍。对逾期办理或逾期不申请办理房屋产权登记的行为缺乏执法的实际行动，对隐瞒事实真相或伪造有关证件骗取房屋权利证书的，只纠正不处罚，对多头登记的现象，没有及时依法处置。

四、加强房地产产权产籍管理对策

1．规范面积计量。分析房屋产权登记发证中“面积确认，政出多门”的原因主要是政府有关部门没有全面系统地掌握国家有关房产测绘和面积计算的规范，也存在现行规范不能全面覆盖各类房屋结构需要的情况，同时还存在一些考虑部门利益的人为因素。房屋确权过程中的面积确认是一件很严肃的事，不容政出门多，各行其是，必须坚持合法的原则。对此，国务院有关部门已经作了明确规范，如《房产测量规范》、《建筑面积计算规则》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等。因此，房屋面积测量和面积计算应严格遵循国家规范，如房屋的某些局部结构，国家来作明确规范，应及时向上缎请示，请求有关部门作出补充规范或解释。对于个别特倒，可由县级以上房地产管理部门依法作出解释。

2．密切“两证”沟通。房、地两证频繁“撞车”，其主因是房、地权属两个或其中的一个管理部门在贯彻执行国家法律中发生偏差，强调本部门的权力。另一个因素是房、地权属两个部门相互沟通不够，各自操作、各自发证，互不联系。因此，只有认真解决这两大问题 ，才能避免房、地两证相互“撞车”的现象。房、地权属两个管理部门都必须坚持依法办事，要加强联系和信息交流，制订地方性规章，要相互征求意见；房、地登记发证中，应建立“房、地登记发证联系卡”，有条件的城市可实行计算机联网，以及时交换房、地权属管理信息。