土地管理法宅基地管理范文第1篇

关键词：宅基地使用权 流转 问题 对策

目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析

（一）受经济利益驱动的影响

随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。

（二）受农民进城发展需要的影响

改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。

（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响

很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。

目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题

（一）法律法规不完善且有关规定滞后

一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。

二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。

（二）宅基地的市场流转面临体制性障碍

由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦起诉到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。

（三）宅基地使用权证发放需要规范

与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。

（四）审批管理不严

尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部滥用职权、以权谋私、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。

完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考

（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转

《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。

（二）建立农民宅基地使用权流转制度

现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2020年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。

与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。

（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制

按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。

（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权

农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。

（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度

《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。

参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。

参考文献：

1.张奇.农村宅基地法律问题探析[J].财贸研究，2005(2)

土地管理法宅基地管理范文第2篇

农村宅基地管理已成为社会关注的热点、焦点和难点问题。农村宅基地管理是关乎民生的立足之本，它涉及到千家万户，涉及到农民的切身利益，关乎稳定与和谐社会的建设；关乎社会主义新农村建设与全面建设小康社会的发展战略。长期以来，由于管理机制不健全，管理制度不完善，管理模式粗放，致使农村宅基地使用与管理不到位，造成乱占滥用土地现象十分严重。本次调查以分水镇镇政府所在地为中心，向延伸选取了8个行政村作为调查对象。

根据调查结果及数据图表分析，沿中心城镇向延伸的村庄,户籍、人口及农居点面积基本呈逐步减少趋势；闲置、废弃、私搭乱建及一户多宅情况由中心向呈现出凸字形现状，表现为与中心镇距离较近的及距离较远的村庄较低，而处于两者之间的城乡结合区较高，通过数据结合地方情况实际。

一、当前农村宅基地管理中存在的问题

1、农村村民建房不按照土地利用总体规划及村庄规划建设，规划建设实施难

《土地管理法》规定，农村居民住宅建设应当按照乡（镇）村建设规划进行。但是有些村民建房随意性较大，在申请获得批准后，私自放线施工，造成村庄布局混乱，土地权属纠纷层出不穷。造成新规划实施难，老规划废止难，新房旧房斑驳错杂，极为混乱，许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村、不见新貌。

2、农村宅基地管理不规范

农村宅基地缺乏严格的管理措施。由于农村村民法律意识淡薄，受旧的传统观念影响，少数村民认为农村宅基地是无偿取得的，谁先占用就归谁有，造成管理缺位不到位。主要表现在如下方面:一是一户多宅；二是超标用地，少批多用；三是占而未用；四是空房、闲置房多；五是建新房不拆老房；六是非法买卖；七是乱批滥建；八是规划实施监督不力，村庄无序外延，控制不力；九是土地利用率低、浪费资源现象严重；十是管理不严，措施不力，严格执法和科学管理不到位。

3、宅基地的非法流转现象时有发生，产权隐患大

城乡接壤地带由于经济比较活跃，农民宅基地和房屋流转已大量出现，形成了自发的宅基地隐形市场。不少农民在经济利益的驱动下，农村集体土地非法入市，农民私自非法转让、出租宅基地、房屋给本集体经济组织以外的人员的行为时有发生。绝大数转让、买卖房屋问题都为私下协议，未办理合法手续，形成了事实上的“小产权房”。宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

4、违法用地查处执法难

主要表现在管理难、查处难、执法更难。虽然土地管理法对宅基地管理有明确的规定，但是，由于现行法律法规与当前宅基地管理中出现的新情况新问题不相适应，又不衔接，如对违反《土地管理法》第62.73、76、77、78条规定，有的应该限期拆除非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，有的应该没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；有的应该对责任人员直接追究责任，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任等。但是，违法用地真正拆除，真正没收，真正依法追究责任，真正追究刑事责任的又有多少呢？根据对违法用地的处理情况调查，而大部分属于以罚代法，以罚代法，根本达不到保护耕地、节约用地、合理用地、保护土地资源的目的。

二、产生的问题主要原因

1、规划不到位。许多镇村重经济建设，忽视村镇规划建设，缺乏全面规划、协调发展的长远规划，使村镇规划制定迟慢。使村庄向外扩展无序，村内宅基地杂乱无章，乱搭乱建现象比较严重。

2、管理不到位。农村宅基地管理是一项面广量大的工作，情况复杂，在加上有些村民依法用地法制观念淡薄，认为在自已承包地、自留地建房及转让宅基地是自已的权利；认为祖遗房是风水宝地，建新房不拆旧房；有些村干部由于受利益驱动，置国家法律法规不顾，擅自违法占地建房、卖地、搞“小产权房”等行为。

3、责任不明确。由于村干部对宅基地管理重视不够，管理不严，只讲人情面子，不讲法律政策，不按照规划和国土管理部门要求，申请审批宅基地。有些村干部老好人思想严重，怕得罪人，形成村规划管理不到位；其次，村干部不稳定，调整平凡，三年一换届，二年一调整，责任心不强。

4、法律观念淡薄。农村干部对《土地法》等法律、法规政策宣传贯彻不到位，一些干部、群众不懂得个人只享有宅基地使用权，而不享有所有权，片面认为土地是集体的，我建房就变成我的了。有的群众观念滞后，总认为老宅基地是祖上传下来的，新房建起来了，老房也不愿意拆除。

5、执法力度不够。由于土地法律、法规不够完善，国土资源部门又没有强有力的执法手段和措施，现行《土地管理法》中，没有一条赋予国土资源管理部门对土地违法行为直接实施拆除权和执行权等规定，作为国土资源管理者是在第一时间发现土地违法违规行为，而又无权对土地违法者直接实施强有力的制止措施，使执法错过最佳良机，由于受执法职能的限制，面对违法占地者难以标本兼治。

6、法规不健全。《土地管理法》第62条只对农村村民用地标准、规划、使用作了要求，而对土地违法违规责任追究缺乏具体规定，操作性不强。如对超面积如何处置，“一户多宅”如何退出？闲置地、空置房占而未用的地如何处置，缺乏统一法规和政策，没有具体措施，作为基层管理部门在实际工作中，而难以操作，没有法律依据又不愿意采取的措施，对违法建设等又没有强制等手段，为此，助长了违法占地愈演愈烈，屡禁不止。应引起各级领导和立法机关的高度重视，应尽快制定和完善法律、法规、政策等管理措施。

三、加强农村宅基地管理的对策

1.加强土地法规宣传力度

定时张贴相关法律法规及政府规章，定期更新，成立法律宣传队，流动下乡宣传，采取灵活的形式，如发放宣传资料、播放相关多媒体资料及真实案例。此外，村委还可利用广播、标语、简报等形式开展宣传；将学生纳入，利用学生的影响来间接的向村民宣传宅基地法律法规；由村委负责组织培训班，定期开课，利用农闲时期，以立体、形象、丰富多彩的形式来开展普法宣传。

2、编制科学合理的村镇建设规划

村镇建设规划应区分具体的经济发展状况及人口密集程度来制订，人口密度较大且经济发展水平较高的地区，应适应城镇化建设需要，坚持集约化、合理用地原则。如可选择贫瘠但交通便利的地区集中审批建房，打破乡村划分，以乡镇为单位，重新整理乡村宅基地资源。旧宅基地在新宅获批后视情况处理，若属新建不久或仍可以居住，则可以适当进行流转，主要向本村内房屋需新建却无经济实力申请在新划集中居住区建房的村民；若旧宅属破旧无法居住，则可及时拆除，进行复垦，恢复置换为耕地。

3、基层国土管理部门依法履职、加强管理

加强管理，体现在宅基地的审批、监管、工作人员的素质及工作能力方面。首先，审批程序应简化、完善，增加审批条件的透明度，提高工作效率，方便村民申请。其次，推进乡镇政务公开、村务公开，使国土部门的宅基地管理工作置于村民及社会的监督之下，督促其严格依法办事、公正管理，合理、平等地分配宅基地；及时处理闲置宅基地，严格治理私自建房、少批多占的村民，限制宅基地使用权，控制宅基地用地规模。再次，国土部门应提高工作人员素质，讲究工作方法，树立便民意识、服务意识及廉洁性、自律性。公平、公正对待申请宅基地的村民，杜绝、贪赃枉法现象；在批准村民宅基地申请后，严格按批准面积实地丈量，定期深入农村核查宅基地使用情况、完善登记制度。各级国土部门应当加强监管，建立相应的奖惩机制，严厉处罚知法违法的工作人员，引导其依法办事、执法为民；同时在管理中吸纳一般群众的参与及监督，定期听取反馈意见，了解新情况新问题，不断改进宅基地管理水平。

4、制定政策抓管理抓落实

一是各级党委、政府要结合社会主义新农村建设，制定镇村规划，切实把保护耕地，合理利用土地资源与农村土地综合整治工作相结合，把此项工作摆到党委政府工作的重要议事日程，树立执政为民的思想，以身作则、严以律己，秉公执法，办事公开、公正、公平，履行职责，为官一任，造福一方，做建设社会主义新农村的带头人，促进全面建设小康社会的发展。二是乡镇、村要在上级有关职能部门的帮助指导下，结合本村实际，检查“宅基地”的使用状况，广泛听取群众意见，依据有关政策，制定出整治“宅基地”实施方案，科学合理地编制农村(宅基地)土地使用规划。建立健全各项用地审批制度，严格执法，按章办事，按照“全面规划、合理布局、节约用地、因地制宜、量力而行、逐步建设”的原则，搞好镇村规划。三是土地、规划部门要定期对农村规划实施情况进行监督和检查，发现问题，应及时解决，以保障镇村规划的实施及法律效力。四是严格依法用地，严格按照申请条件，审批程序，审批结果公示制度，实行跟踪管理，加强监督等举措，实行责任追究制度，明确责任强化管理，使管理工作规范化，制度化，法律化。

5、严格执法，加大执法力度，进一步加强对执法工作的领导，推行土地执法监察动态巡查制度

通过巡回监察，把大部分土地违法案件制止在萌芽状态,这样土地执法监察工作才有可能把有限的监察力量集中到查处那些不听劝阻，藐视法律，公然违法的土地案件上来，做到查处一件，到位一件，切实做到对土地违法者的处理，起到教育、警戒的作用。对那些置法律而不顾，滥占滥用宅基地，破坏耕地建房的要坚决依法拆除建筑物并限期复垦还耕，同时要树立典型，以点带面，在群众中造成一定影响，情节严重的要依法追究其刑事责任，切实体现法律的严肃性。

6、节约挖潜整治土地资源

开展农村“宅基地”整治工作，是充分利用土地资源，实行节约用地、合理用地、内部挖潜的一项重要举措；是推进社会主义新农村建设的需要；是整治土地资源的有效途径；是贯彻落实“保护资源，保障发展”的重要措施。“宅基地”的整治要做到五个结合:一是“宅基地”的整治要与土地整理和万顷良田建设工程相结合；二是“宅基地”的整治要与新农村建设相结合；三是“宅基地”的整治要与生态环境建设相结合；四是“宅基地”的整治要与经济社会发展相结合；五是“宅基地”的整治要与法律、行政、经济等措施相结合。

7、完善宅基地相关立法

对超面积如何处置；“一户多宅”如何退出；闲置地、房占而未用的地如何处置；临时建筑视情况是否可以审批等制定一系列实际、具有可操作性的法规和政策政策，让基础管理部门在日常实际管理工作中，可以有法可依，便于更好开展土地管理工作。

坚守耕地红线，保护资源，保障发展是新时期赋予国土资源部门广大干部、职工的重任，面对新形势新任务新要求，以科学发展为统领，树立新思想新理念，开拓创新，锐意进取，振奋精神，扎实工作。积极投入到国土资源管理事业中去，勤奋学习，努力工作，精心谋事，一心干事，专心做事，做保护资源，保障发展的实践者，为服务经济社会发展保驾护航，为促进社会主义新农村建设和实现全面建设小康社会的奋斗目标而努力奋斗！

[1]黄永进.健全制度 促进宅基地集约利用 《中国土地》，2005,12.

土地管理法宅基地管理范文第3篇

为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔20*〕28号）文件精神，进一步加强农村宅基地管理，引导农村村民住宅建设依法、合理、集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《*省土地管理实施办法》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔20*〕234号）、《省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（*政办发〔20*〕1*号）等相关规定，结合我州实际，现就切实加强农村宅基地管理问题通知如下:

一、科学规划新农村建设用地，正确引导村民住宅建设

（一）以建设社会主义新农村为契机，加强农村住宅建设的引导和规范。建设社会主义新农村，是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策。县（市）人民政府要按照“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的要求，加快完善县（市）、乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）村庄建设规划。要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划,充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。

（二）加强农村宅基地用地计划控制。农村宅基地占用农用地必须纳入年度农用地转用计划，按规定权限办理农用地转用手续，不得无计划或者超计划批地。对于确需突破计划指标的,可以通过居民点整理新增农用地面积折抵置换建设用地指标的方式解决。农村宅基地占用耕地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，确保耕地占补平衡。县（市）国土资源管理部门每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况向州、省国土资源管理部门备案。

（三）严格核定用地标准。按照一户一基的原则,农村村民新建、改建、扩建房屋的，其宅基地(含原有住房及附属设施)总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地(建设用地)的每户不得超过200平方米。但生产性附属用地，如猪、牛、羊圈、沼气池、烤烟房等，凡不与农民宅基地相连接的可作为该户的生产性建设用地，不计入宅基地面积。属城镇规划区范围内的，不得突破城镇规划区规定的建房面积限额。

二、明确界定农村宅基地使用对象

严格宅基地申请条件，明确农村宅基地使用对象。农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：（一）本村村民无宅基地的；（二）因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的；（三）灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的；（四）扶贫搬迁的；（五）确需分家立户的；（六）原宅基地户平未达省规定的标准且确实不够使用的;（七）法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。

农村村民有下列情形之一的,不得申请使用宅基地:（一）年龄未满十八周岁的;（二）原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的;（三）出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的;（四）占用基本农田或占用基本农田以外的耕地未落实占补措施的；（五）申请人将户口迁入本村，未履行村民义务的“空挂户”；（六）法律及县(市)人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。

三、依法流转和回收农村宅基地

农村村民因继承房产等依法取得两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内与符合申请宅基地条件的村民进行流转。严禁城镇居民占用集体土地建住宅或以购置房屋为名变相购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

有下列情形之一的，报经县（市）人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会（居民委员会）收回宅基地使用权：（一）为实施村镇规划进行村庄改造需调整使用和进行公共设施、公益事业建设需占用的宅基地；（二）农村村民违背一户一基的规定，违法修建的宅基地经依法拆除或以其他形式取消土地使用权的;（三）农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村五保户去世腾出的宅基地;（四）自依法批准之日起,满两年未建的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）;（五）按照法律规定应当收回的宅基地。

因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。

对依法收回的空宅基地和村内空闲地，能复垦的要恢复耕种，不能复垦的由村委会作村建设用地预留，安排住宅或其他建设用地。

四、规范农村宅基地的审批程序

符合申请宅基地条件的农村村民，应向村民委员会提出书面申请，并在本村或村民小组张榜公布，公布期满无异议的，由村民委员会签署意见送乡(镇)国土资源所审查并报乡（镇）人民政府(街道办事处)审核后，报县(市)人民政府审批。经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

村民建房涉及占用农用地的，应当由县(市)国土资源管理部门拟订农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续；对符合规划和年度计划确需占用耕地的，按照“占一补一”的原则，由所在村民委员会组织开发、整理、复垦补充数量和质量相当的耕地；经依法批准占用耕地的，应当报农村经济管理部门解除或变更土地承包合同，注销或变更承包经营权证;对占用林地的，应当依法报林业主管部门审核同意，并按规定办理审批手续；对在村庄、集镇、城市规划区内申请宅基地的，应当依法报建设、规划行政主管部门审查同意并出具选址意见后，按规定办理用地审批手续。

农村村民住宅建设利用村内空闲地、旧宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）政府批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

县（市）要规范行政审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务，将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。各县（市）要强化乡（镇）国土资源管理职能，充分发挥乡（镇）国土资源所在宅基地管理中的作用。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源所要认真履行职责，逐步推行“三公布、三到场”制度，即：公布土地利用现状图、公布村庄规划图、公布经批准的建房户名单，批前现场勘测定界、批后现场放线划界、建成后现场检查验收。

五、加强农村宅基地登记发证工作

农村村民申请使用宅基地经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权登记，在房屋竣工验收合格后，由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》；农村村民原依法批准使用的宅基地未办理集体土地使用权登记手续的，应主动向县(市)国土资源管理部门申请办理登记手续，领取《集体土地使用证》；因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》；农村宅基地使用权被依法收回或被注销的，当事人应当自接到通知之日起十五日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县(市)人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》，逾期不办的，由县(市)人民政府公告注销。

县(市)国土资源管理部门要进一步完善农村宅基地登记发证和土地证书定期查验制度。土地登记必须做到“权属合法，界址清楚，面积准确，无争议纠纷”，实现以证管地、持证用地，切实保障“一户一宅”法律制度的落实；进一步加强村民建住宅的档案管理，建立健全档案管理制度，发挥地籍档案核查、跟踪管理、纠纷调处等基础性作用。

六、执行农村村民建房收费标准

符合规定的农村村民个人建住宅，每户应缴纳土地证书工本费(普通证书5元/证)。严禁在审批办理农村村民建房用地手续过程中发生乱收费、乱罚款、乱摊派等增加农民负担的行为。

农村村民占用耕地建住宅的，农村集体经济组织应当事先开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，并报国土资源管理部门和农业行政主管部门检查验收，合格后才能视为耕地占补落实。村民占用耕地建住宅补充耕地的具体办法及措施由县（市）人民政府制定，乡（镇）人民政府监管，农村集体经济组织实施。

农村村民因经营需要占用集体经济组织土地建房的，必须依法办理土地有偿使用手续，涉及占用耕地的，应依法缴纳耕地开垦费；农村村民进城使用国有土地建住房涉及土地使用权出让或转让的，应依法办理国有土地使用权出让转让手续和土地登记手续，并依法缴纳有关税费。

七、强化管理，妥善处理农村村民建房用地的历史遗留问题

（一）农村宅基地管理纳入政府年度考核目标。县（市）人民政府与各乡（镇）人民政府、县（市）国土资源管理局与各乡（镇）国土资源所要签订责任状，建立目标考核制度，强化乡（镇）人民政府严格土地管理的责任。

（二）农村宅基地管理工作经费纳入财政预算。将农村宅基地管理经费纳入各级政府财政预算，每年安排一定的资金用于农村宅基地管理，确保农村土地管理健康有序发展。

（三）严格执法，切实加强农村宅基地的监管。县（市）要进一步健全和完善土地利用动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监督检查，及时发现和制止各类土地违法行为。特别是重点加强城乡结合部及公路沿线的农村宅基地的监督管理。要积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对情节严重的违法行为，既要依法严肃处理，还要公开曝光，用典型案例教育群众。

（四）妥善处理农民建房历史遗留问题。

村民原有宅基地面积超过本规定标准且已办理建房用地手续的，按照尊重历史，承认现实的原则，维护其权益，对于超标准部分，应通过实施村镇规划、调整居民点、更新改造等途径，逐步过渡收归集体。对于未经依法办理建房用地手续建房的农村村民，只要符合土地利用总体规划及农村宅基地许可条件和限额标准，按有关规定处理后，经申请准予补办宅基地用地手续；对于符合土地利用总体规划及农村宅基地许可条件，但超过法定限额标准，因住宅结构或超占面积不大等原因不宜拆除或收回后不易重新调整使用的，可在依法处理后一并补办用地手续；对于既不符合土地利用总体规划，又不符合建房条件，占用农田建住宅，应依法责令退还超占的土地，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。

土地管理法宅基地管理范文第4篇

关键词: 农村宅基地；现状；问题；管理

1农村宅基地的概念及其法律基本特征

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。

1.1集体所有我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

1.2使用主体特定即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。

1.3 一户一宅根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

1.4不可流转性特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。

2我国农村宅基地的现状

我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：

2.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大据国土资源部显示，截至2004年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

2.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。

2.3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。

2.4居民点布局混乱，村容较差个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划, 村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性, 村庄建设不能合理控制和正确引导, 更不具有任何约束力和内控力。

2.5用地行为违法多选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62条和第81条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。

3农村宅基地管理中存在的主要问题

3.1相应的法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，部分地方虽然为了自身管理的需要，制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方的管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地的管理效果差异很大。法律法规的不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，对土地行政执法和民事司法工作造成了很大的困难。

3.2农村宅基地的市场流转面临体制性制约，但经济利益驱使隐形交易的存在由于中国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村集体建设用地包括农民宅基地的市场流转面临体制制约。但因为经济利益驱动，农民与市民需求互补，农村景观和生态吸引力等原因，宅基地买卖，出租，抵押等形式流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。隐形交易的存在反映了市场经济的内在要求，反映了城市化、工业化和经济发展的要求。但由于流转长期处于隐蔽状态，交易大多属于暗箱操作，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

3.3“空心村”、空置住宅依旧存在从全国范围来看，农村闲置宅基地，村内空闲地依然存在，一户多宅比例不小，空置住宅面积将不断增加。由于现行分户条件严格，闲置宅基地数量较少；积极实施旧村改造，多数地方基本消灭“空心村”；申请宅基地审批条件更为严格，要求在原有宅基地和村内空闲地未利用完之前，不得批转扩大村庄规模，大面积村内空闲地数量较少。但对一些零星的边角空闲地消化利用难度较大。随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象较为普遍。其主要原因在于村庄规划不合理，城镇化进程加快，人口老龄化及宅基地流转政策存在障碍等。

4如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端

4．1加强宅基地法律、法规体系的建设和完善针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低的问题，应该加强宅基地立法体系建设，尽快出台相关法律法规政策。以明晰宅基地产权，明确宅基地流转，收益分配以及宅基地登记发证等问题。鉴于宅基地的市场流转面临的体制，我们必须建立农民宅基地使用权流转制度，调整农村宅基地的产权设置。建立健康有序的农民宅基地流转市场，允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。但土地流转制度建设的关键环节是合理的土地流转收益分配机制。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者利益关系，必须正确处理。即绝对地租应归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值归政府收益，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。

4．2建立规范、有序的农村宅基地市场体系随着社会主义市场经济体制的建立，土地要素市场从无到有逐步建立起来，初步形成了土地市场体系的框架，但农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立农村宅基地市场。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

4．3农村宅基地超占部分实行有偿使用首先，通过对农用地的分等定级和农用地价格的评估，将农民实际使用的宅基地对号入座，确定其应向集体土地所有者交纳的租金数额。这样既消除了群众心中的不平，又增加了集体收入。其次, 建立“宅田挂钩”管理机制，其实质就是不交宅就交钱。这主要是针对采取行政手段强行收回大量的超占宅基地执行难，容易引起矛盾冲突而采取的一种经济手段。对超过省、自治区、直辖市规定的宅基地使用面积标准的，一律交纳超占费。具体标准应按各地人大制定的《农民宅基地使用权登记条例》规定的标准执行。通过运用上述经济手段，宏观调控农民建房，尽量利用村内空闲地和山坡荒地，不用、少用耕地，尽量使用劣等地，不用、少用优等地。这既有利于规范农民建房用地, 又能达到保护集体和国家利益的目的。

4．4 引进市场竞争机制，多渠道筹措资金在村庄建设用地上，充分引进市场竞争机制，用经济杠杆来调节土地供给，促进村庄建设用地向高效、集约方向发展。宅基地整理资金可以是农民自筹，也可是通过向村民拍卖村内建设用地使用权所得收益；移民建镇等大规模的宅基地整理还可争取政府的财政支持和有关部门与企业的资助，对土地整理资金实行专款专用。宅基地整理除按规定由用地农民和单位负担外，还可通过建立激励机制，积极鼓励有意参与的个人和单位投入到宅基地整理中来，让农村宅基地整理成为全民性活动。

4．5对农村宅基地进行整理规划农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。

在编制农村宅基地整理规划工作中，要坚持高起点、高标准，认真贯彻建设新农村的指导思想。要以城乡一体化规划、农村现代化规划和城镇体系规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定位、定性、定规模。对进行宅基地整理的村庄规划，要坚持以人为本，把改善农村居民的生活生产环境条件放在首位。要充分重视村内基础设施的配套和建筑物的合理布局。同时，还要注意处理好与原有建筑物的关系，特别是一些竣工时间不长的建筑，可以保留的尽量予以保留。此外，规划要走群众路线，要依靠村民参与，集思广益，充分尊重村民的意见。

参考文献

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[3] 杨明刚.允许农村宅基地有限流转利大于弊[N].检察日报,2005-07.

[4] 农村宅基地使用权能否转让是个两难选题[EB/OL].(2005-08)中国人大网

土地管理法宅基地管理范文第5篇

关键词：农村宅基地；村庄规划；依法治理；行政执法

在我国土地私有制度虽然早已消灭，但是在农村宅基地私有的旧观念在人们思想中仍表现的相当顽固，随着经济的发展和人民生活水平的逐步提高，修建宽敞的私人住宅逐渐成为村民追求目标和投资方向，特别是城中村和城乡结合部表现的尤为突出，加之现行村民建房用地管理制度的缺陷，给村民建房审批工作带来许多困扰，由此引发诸多社会矛盾。宅基地管理是一项关系到农村社会稳定的土地管理工作，管好用好农村宅基地意义重大。

一、农村宅基地混乱的主要表现及存在的主要原因

1、无规划，无据可依，非法多占，随心所欲占地建房

村镇规划是村民建房审批工作的首要环节，没有规划部门的审核意见，国土所就缺乏审批的依据，严重影响土地审批工作的工作效率。在这种情况下，多占了面积，视为临时用地，按临时超占面积管理，但从实际看，在经前伸后延，左右强占来变为己有，这种情况大多表现在村史较久的村庄，这种村庄大多没有规划，占用的宅基地面积大小不一，多则五六百平方米以上，长期以来基本被一户所垄断使用，归为己有，或私自买卖。如果没有矛盾的时候大家也都认同了，但如果遇到矛盾，要依法处理时，就缺少法理上的依据，很难依法办事。

2、一户一宅，概念不清

户与宅基地使用权的取得紧密相连。我国《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”此外，许多部门规章和地方政府规章对“一户一宅”原则进行了贯彻，比如：国土资源部制定的《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发［2004］234号）指出：“坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。”； 山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第27条规定农村居民建住宅应当结合旧村庄改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地。确无旧宅基地可用需要申请新宅基地的，用地面积限额：（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户宅基地面积零点二亩至零点二五亩；（二）平原地区的村庄，每户宅基地面积零点二亩至零点三亩。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，最多不得超过零点四亩；（三）山地丘岭区，村址在平原地上的，每户宅基地面积零点二亩；在山坡薄地上的，每户宅基地面积可适当放宽，但最多不得超过零点四亩。（四）人均占有耕地一亩以下的，每户宅基地面积可低于上述限额。这些规定都按户数划定宅基地面积，而在实际操作中，现行法律对“户”这一术语多有涉及，但没有一部法律阐述其具体的内涵。现行法律要求宅基地使用权的取得必须以户为单位，因此对户的内涵的界定直接关系到法律的适应。许多农村宅基地使用权的混乱现象的致发因素应追溯于对“户”这一概念的理解差异。有的一辈人是一户，有的两辈人是一户，有的三辈人也是一户。还有的本是一户而分办几个户口簿，每户都要求划宅基，在“一户”难以界定的前提下，给宅基地审核工作带来许多操作上的不确定性。一户的人数各不相同，相对人口少的，按标准划分就够用了，但相对人口多的，按标准划分，就不够用。

3、村级干部临时性思想严重，管理监督工作脱节，行政管理不到位，处罚空悬，执法乏力

村级领导班子三年改选换届一次，“干一届推一届，做一天和尚撞一天钟”，只顾眼前利益。不愿付出更多的精力和时间去从长计议。建前、建中、建后监督工作跟不上，管理不到位。这既有主观原因，也不客观原因，主观上讲：一是主动管理和制止没有力度，心慈手软，怕得罪人；二是没有把这项工作纳入日程，坚持经常抓、严格抓、严格罚，让有些人钻了空子；三是法律政策宣传不到位，没有监督、群众监督方面的制约机制。客观上讲：没有一个统一的可遵循的法律政策和依据。在有法律空子可钻和巨大的利益驱动下，村民想方设法争取通过合法途径取得宅基地使用权；无法取得合法手续的，就干脆什么手续都不要，便大兴土木抢占宅基地，由此引起上访。协调解决不了，就要依法查处，按《土地管理法》第77条规定，村民未经批准非法占地建住宅，限期拆除，但这种处罚没有办法执行，因为《土地管理法》第82条规定：“建设单位或者个人对责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院：期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行”。能申请法院强制执行的很少。

二、如何加强农村宅基地管理

解决存在的宅地管理混乱现状，不是一件靠简单的规定和随意出台一些办法就能解决的事，而必须着眼于从根本上来彻底改变这种与社会主义市场经济发展，文明村庄建设不相适应的管理办法，把宅地管理纳入土地市场管理的重要日程中去，因势利导地把宅地管理引入到较为规范化的社会主义土地市场管理轨道上来，并使其成为社会主义市场管理经济体系的一个重要组成部分。

1、强化农村宅基地管理制度，综合治理

按照党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中关于完善宅基地制度的规定和要求，还需采取如下述配套措施：

（1）、大力宣传《土地管理法》，修订出台新形势下宅基地管理的配套法规，增强群众的土地国策意识和土地忧患意识，贯彻落实“农村村民一户只能拥有一处不超过标准的住宅”，牢固树立宅基地、自留地、承包地属于集体所有，个人只拥有使用权，没有处置权的意识，破除宅基地属于私有观念，增强村民节约土地、依法用地法律意识。针对当前农民对宅基地私有观念根深蒂固的现状，加大相关土地法律法规的普及教育，将当前紧张的人地关系和合法用地、依法用地、节约用地的思想灌输给广大农民，更新农民的宅基地所有权观念。让农户搞清楚和弄明白：宅基地是集体所有制性质，农民只有使用的权利和合理使用的义务，增强惜土观念。

（2）、完善相关法规，有效推进农村宅基地制度改革。农村宅基地如何置换，如何适度流转，不仅是农民居住空间的变革，其实质是农村土地制度的重大变革，必须在法规允许的框架内进行。但目前农村宅基地的管理无法与较为完备的城市房地产管理相比，还存在大量的法律空白，还未形成完整的宅基地使用权制度。针对当前宅基地私下交易的大量“隐性”市场，亟待完善相关法规，应尽快制定《农村宅基地使用权制度》、《农村宅基地“一户一宅”的管理实施细则》等法律法规，明晰“户”含义的前提下，从政策上改过去一户一宅占地标准面积为一户一宅占地面积按人头计算。

（3）、规范办事程序，严格实行“三公开”。农村宅基地制度改革涉及广大农民切身利益，凡涉及农民集体及农民权益问题的处理方案、步骤及其实施，必须严格办事程序，严格实行公开、公正、公平原则。对制度改革中的一些关键环节，如宅基地调剂、补偿等，不能由少数人包办代替，凡集体经济组织成员都应有知情权、参与权和决策权，有的还应经村民大会或村民代表大会通过，方为有效。对农民宅基地拥有的用益物权，所有涉及宅基地使用性质的变革，以及涉及农民权益的行为都应尊重农民意愿，贯彻农民自愿原则、绝不允许以强权高压胁迫。

2、编制科学合理、切实可行的村庄建设规划

规划的节约是最大的节约。从规划上进行控制，是加强农村宅基地管理的基础。结合土地利用总体规划，合理布局促集约。在土地规划修编过程中，广泛征求乡村基层干部和人民代表的意见，邀省市专家实地调查，立足当前，着眼长远，因地制宜，按照统筹安排城乡建设用地总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则规划实施，逐步形成村容环境整洁、生产秩序井然、生活安定祥和、与自然和谐可持续发展的局面。在新农村建设中，按照“高起点规划一步到位，高标准建设分步实施”的总体原则，以“集中”促“集约”，避免“村村点火，处处冒烟”，做到“产业集聚、布局集中、用地集约”。严把新村建设选址关，按照规划确定区域，依据各村地型地貌、风土人情及产业资源优势安排落户的选址，进行切合实际的“空心村”改造，及时进行复垦还耕。将建设预留地规划落实到村民小组，落实到具体地块，加强建设规划与乡(镇)土地利用总体规划的衔接，促进农村建房用地的合理布局，集约利用土地，没有编制村庄建设规划的，以后一律不予审批建房用地，严格控制农村居民点无序外延式发展。

3、加大国土资源执法力度，赋予执法强制手段

村民乱占滥建屡禁不止的一个主要原因，是行政执法不到位，给村民造成印象是不管有无合法批准手续，只要将房建起，构成既定事实，政府就没有办法了，只有给补办手续。村民乱占滥建行为国土资源部门有捡查制止的职责，制止的主要手段是下达《责令停止土地（矿产）违法行为通知书》，如果违章事人接到通知书觉停工 ，就起到了执法效果；如果违章事人继续强行施工，这种情况国土部门就无能为力了。加之现在建房工期都非常短，往往是行政执法程序尚在进行之时，违章新房已经建成。国土部门没有有效手段解决类似的违章问题，工作非常被动。由此可见，只有赋予国土部门行政执法强制手段，才能有效执法．遏制村民乱占乱建行为。

完善法律法规，准许对违章建房处以高额罚款，改变过去对违章村民建房只能拆除的单一处罚办法，采取多种行政处罚手段，这样既能避免一律要求拆除的钢性规定带来的不可操作性，又能有效打击乱占滥建行为，有利于国土部门执法到位和依法行政。

4、加强对干部群众进行土地法律、法规方面的宣传教育，使干部群众都能成为自觉的执法、守法者。

一是要选好时机，通过宣传教育，对宅地隐形交换进行一次清理，分别情况给予处理，以减少集体土地资产的无形流失；二是对非法占用承包地建私人住宅必须动员拆除，对非耕地建宅，已成为事实的，要分别情况处理，使之成为合法化；三是宅地有偿使用政策要在不增加农民负担的基础上，制定合理的有偿收费使用政策，使之既可保护农民的利益、集体的利益，又可对私占乱建，超占多占等各种非法不合理现象得到遏制。有偿使用要区分户类，户情，决不可搞一刀切，如：非农业户、外来户、重复占地户、超占宅地户，都应有偿收费使用；经济富余户、工业、加工业、商服业要有偿收费使用。总之，通过进行宅地有偿使用，可以有效地减少用地方面的弊端和矛盾，维护集体土地资产，合理规划利用土地的作用。（莒县国土资源局；山东；莒县；276500）

参考文献：