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土地估价管理办法

土地估价管理办法

土地估价管理办法范文第1篇

第二条*市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。

第三条本办法所称土地资产评估是指政府土地主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评价和估算,作出该宗土地的地价。土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。

第四条*市国有土地资产评估工作,由*市土地评估委员会实施统一领导,由*市土地管理局实施统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内(即市辖五区)必须经*市土地管理局确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地管理局确认后方可生效。

第五条国有土地使用权有偿出让,市区由*市土地管理局、各县(市)由各县(市)土地管理局统一组织土地资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。

第六条行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地管理局进行地产评估:

(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;

(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;

(三)企业破产拍卖土地使用权的;

(四)从事涉外房地产活动的;

(五)其他依照法律、法规规定需要进行土地评估的行为。

第七条土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、真实性、合理性的原则。

第二章地产评估机构与管理

第八条*市土地评估委员会主管全市行政区划内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。市土地评估委员会下设办公室,负责市土地评估委员会的日常工作。市土地评估委员会办公室设在市土地管理局内。市、县(市)土地管理局建立土地评估工作机构,在市、县(市)土地管理局的领导下,从事土地资产评估工作。

第九条土地评估工作机构依据国家有关法律、法规以及市土地评估委员会制定的有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。土地评估工作机构作出的土地评估价格,必须报经市或县(市)土地管理局核准,其中重要土地评估项目的土地评估价格还需报市土地评估委员会批准。非市、县(市)土地管理局建立的土地评估工作机构不得从事土地评估业务。非经市、县(市)土地管理局核准的土地评估价格无效。

第十条土地使用者应配合土地评估工作机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。

第十一条土地评估工作机构进行土地评估,按市物价局会同市土地管理局核定的标准和办法收取土地评估费。

第三章土地评估程序和方法

第十二条土地评估立项:

(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当实行出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地管理局提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估工作机构评估。

(五)其他需要进行土地评估的,应指定或者委托土地评估工作机构评估。

第十三条申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。

第十四条土地评估工作机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。土地评估报告书应载明以下内容:

(一)评估立项机关或者委托人;

(二)评估工作机构;

(三)评估人或评估工作机构负责人;

(四)评估时间;

(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;

(六)使用权年限;

(七)评估的价格;

(八)其他需要说明的问题。

第十五条土地评估工作机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地管理局核准,并报经市土地评估委员会备案。经市、县(市)土地管理局核准并经市土地评估委员会备案的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。

第十六条土地评估工作机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。

第十七条土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。

第十八条土地评估适用以下方法:

(一)基准地价法;

(二)市场比较法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益还原法;

(六)其他经市土地管理局认可的评估方法。

以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。

第十九条用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。

第二十条用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。

第二十一条用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物的重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。

土地估价管理办法范文第2篇

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观为统领,以规范经营性土地审批为切入点,以改革敏感性宗地评估和科学设定出让底价为抓手,以健全制度,完善机制为手段,进一步减少廉政风险点,切实做好土地领域源头治腐工作,规范土地市场,为实现科学发展、追赶跨越做出贡献。

二、工作目标

通过健全制度,完善机制,达到规范土地出让行为,科学合理设定出让底价,防止土地资产收益流失和源头治腐的目标。

三、工作任务

(一)完善经营性土地出让定价机制

1、鉴于市房地产市场发育不够成熟,区域性特点强,开发商属本地企业的多,相互间熟悉,土地出让过程中间环节多,报名申请时间、地点相对集中,意向竞买人的信息难以保密,容易发生串标的情况。以及鉴于中心城区的经营性土地一直以来都是采取有底价方式公开出让的情况。因此,中心城区经营性土地仍然采取有底价方式出让。为了加强决策领导,科学把握房地产市场及监督房地产市场大额资金。在原有经营性土地出让底价设定领导小组的基础上,增设市房产局、市审计局为成员单位。在5月底前向政府提出书面建议。

2、完善定价程序,创新定价机制。根据经营性土地出让的实践,经营性土地的出让,只要不设定排他性条款,不在于是否设定底价,关键在于底价设定后的保密问题。为防止国有土地使用权出让底价泄密,造成国有土地资产收益流失,预防腐败,减少廉政风险点,促进土地市场的健康发展,拟出台《中心城区经营性土地出让底价设定和管理办法》。在6月底完成。

牵头单位:土地交易中心。协办单位:法规科

(二)敏感性宗地评估引入竞争机制

1、市土地价格中心作为市国土局下属事业单位,按照国家的有关政策,应承担社会性、公益性土地的评估,为了建立公开、公平、公正的土地评估市场,调整市土地价格中心部分职能,将部分敏感性宗地评估剥离。该中心除继续承担公开出让土地评估、基准地价更新、,地价信息监测等工作外,敏感性土地评估则从该中心剥离。7月底前完成。

2、敏感性土地评估引入竞争机制。将协议出让土地包括划拨土地补办出让、容积率调整补缴土地出让金以及行政处罚案件、法院裁决认定所涉土地的评估从市土地价格中心剥离出来,主要由土地评估中介机构来承担。拟组建中心城区土地估价机构库工作。8月底前完成。

3、建立健全土地估价机构库管理和土地估价机构黑名单制度,加强对估价机构的监管。从制度上、机制上规范估价机构的从业行为,促使估价机构客观公正的进行评估,防止国有土地资产收益的流失。拟出台《市中心城区土地估价机构管理办法》。9月底前完成。

牵头单位:土地利用科。协办单位:土地价格中心、开发区分局、土地收储中心、法规科

(三)完善建设用地审批工作,实行“三级会审”制度

1、为规范中心城区土地管理工作,提高办事效率,拟成立市国土资源局中心城区建设用地会审小组,并出台《市国土资源局中心城区建设用地使用权业务办理暂行办法》。5月底完成。

2、为杜绝国有土地使用权出让环节职责不清,权利不明,容易造成土地纠纷的情况,应进一步明确中心城区建设用地审批工作领导小组成员单位及其成员单位的职责。修改完善《市中心城区建设用地审批工作规则》。7月底前完成。

牵头单位:分局。协办单位:开发区分局、土地收储中心、法规科

(四)严格土地出让程序

为规范土地交易行为,减少廉政风险点,拟制定《市中心城区拍卖挂牌出让国有建设用地使用权操作规程》。8月底前完成。

牵头单位:土地交易中心。协办单位:土地收储中心、分局、开发区分局

土地估价管理办法范文第3篇

第二条、国有企业实行公司制、股份合作制改造(改组),租赁经营,组建企业集团及出售、兼并、合并、破产、搬迁改造等所涉及的划拨土地使用权处置与管理,适用本规定。

第三条、国有企业使用的划拨土地使用权,应当依法逐步实行有偿使用制度。

第四条、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,应当根据企业改革的不同形式和具体情况,分别采取国有土地使用权出让、国有土地使用权租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地的方式予以处置。

国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。经出让方式提供的土地使用权在其出让年限内属企业的法人财产,可以依法转让、出租、抵押、作价出资(入股)。

国有土地使用权租赁,是指土地使用者与土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同,并支付租金的行为。租赁方式处置后的划拨土地使用权经出租方同意可以依法转让、转租、抵押、作价出资(入股)。

国家以土地使用权作价出资(入股),是指国家以一定年限的国有土地使用权作价,作为出资投入国有企业改组后的新设企业。该土地使用权由新设企业持有。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权,按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

保留划拨用地方式,是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权在企业改革中可继续沿用划拨用地的方式。土地使用权评估价格中确认属企业投入的部分,可作为企业的资本金投入。

第五条、国有企业改革涉及的划拨土地使用权,有下列情形之一的,应当采取出让或租赁方式处置:

(一)实行公司制、股份合作制改造(改组);

(二)实行租赁经营的;

(三)组建企业集团的;

(四)被非国有企业兼并的。

第六条、国有企业破产或出售的,其划拨土地使用权应当以出让方式处置。

第七条、根据国家产业政策,须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业,进行公司制改造(改组)以及组建企业集团的,其划拨土地使用权,经省级以上人民政府土地行政主管部门批准,可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。

第八条、国有企业改革涉及的划拨土地使用权,有下列情形之一的,经土地行政主管部门会同有关部门批准,可以采取保留划拨用地方式处置:

(一)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,土地用途不发生改变的;

(二)国有企业兼并国有企业或非国有企业、国有企业合并,兼并或合并后的企业是国有企业的;

(三)在国有企业兼并、合并中,被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产企业的;

(四)非国有企业对资不抵债或资债相当的国有企业在承担债务、安置职工的前提下实行兼并的;

(五)国有企业改造或改组为国有独资公司的。

前款第(二)、(三)、(四)、(五)项保留划拨用地方式的期限不得超过2005年。2005年12月31日前发生土地使用权转让、出租、抵押或改变用途的,应当依法办理有关手续。

兼并、合并后的企业改变划拨土地用途从事经营性开发的,应当实行有偿使用,依法办理有关手续。

第九条、以出让方式处置划拨土地使用权的,区别不同情况按下列规定办理:

(一)企业改制后在2005年12月31日前不改变土地用途且不进行重新建设的,应当按土地评估确认价的20%缴纳土地使用权出让金;

(二)企业改制时不改变土地用途,但在2005年12月31日前进行土地资产重组、转让或利用闲置土地发展第三产业的,应当按新的土地用途评估确认价的20%缴纳土地使用权出让金,原已缴纳的土地使用权出让金可予以冲抵;

(三)改制企业一次性缴纳土地使用权出让金确有困难的,经市或县(市、区)人民政府批准,可分期缴纳或缓缴,缓缴期限一般为1至3年,最长不超过5年;

(四)改制后的企业经营确有困难的,经市或县(市、区)人民政府批准,其已缴纳的土地使用权出让金可由财政部门返还企业,用于冲减负资产或安置退休人员以及下岗职工再就业等。

第十条、以租赁方式处置土地使用权的,土地年租金按土地评估确认价的20%乘以还原利率确定,租期可由租赁双方协商确定,一般每期不超过5年,期满后经双方协商可续租。企业自批准用地之日起2年内免缴土地年租金,第3年至第5年的土地年租金可根据企业的经营状况适当确定,最高不超过标准土地年租金的1/2.5年后土地年租金应根据情况适当调整,调整间隔期不少于3年,每次调整幅度不超过上期租金总额的30%。

第十一条、以土地使用权作价出资(入股)方式处置的,须报市以上土地行政管理部门审核、审批。其土地评估确认价的40%部分,按企业隶属关系由所在地的人民政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有。其土地使用权可依法转让、出租、抵押。国有股权管理方案,由财政、国有资产管理部门审报。

第十二条、企业破产的,其划拨土地使用权由县以上土地行政主管部门收回,可以采取拍卖或其他方式予以处置。经有批准权的人民政府批准,所得收益由财政部门返还企业用于职工安置。

第十三条、需处置的划拨土地使用权,应已办理土地登记,获得土地使用权证书。尚未办理土地登记的企业应向土地所在地的土地行政主管部门申请土地权属审核,取得土地行政主管部门出具的土地权属证明。

第十四条、处置划拨土地使用权,其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划;在城市规划区内的,还应符合城市规划。需要改变土地用途的,应当依法办理有关批准手续,补交土地使用权出让金或者有关土地有偿使用费用。

第十五条、除保留划拨用地方式外,采取其他方式处置划拨土地使用权的,必须进行土地价格评估。企业应当委托具有土地价格评估资格的评估机构进行地价评估,评估费按有关规定予以优惠。其中,国有企业设立上市公司或组建企业集团的,应当委托具有A级评估资格的评估机构进行地价评估。

经审查确认的土地价格评估结果,应当作为划拨土地使用权处置中确定土地使用权出让金、作价出资(或股本)、租金额的依据。

第十六条、改制企业的土地使用权处置方案,由企业或企业主管部门负责拟订,主要内容包括:企业改革的形式和内容、企业使用土地现状和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。

第十七条、设立上市公司及中央和省属的改制企业,其地价评估结果和土地使用权处置方案经市土地行政主管部门审核后,报省级以上人民政府土地行政主管部门确认、审批。

对实行公司制改造、改组或组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等企业,其地价评估结果和土地使用权处置方案由企业主管部门报同一级土地行政主管部门确认、审批。

第十八条、划拨土地使用权处置方案按下列程序审批:

(一)企业向土地所在地土地行政主管部门提出土地资产处置申请。

(二)土地行政主管部门从收到申请之日起,在10个工作日内完成对企业用地权属调查和界定(有权属纠纷的例外)。对尚未领取土地使用证的,应及时出具土地权属证明。

(三)企业委托具有相应土地估价资格的评估机构进行土地价格评估。

(四)企业持土地价格评估报告向所在地的土地行政主管理部门申请评估结果确认。土地行政主管部门从收到土地价格评估报告之日起,在5个工作日内完成评估结果确认。

(五)土地行政主管部门协助企业或企业主管部门依据有关法律、法规和政策,拟订划拨土地使用权处置方案。

(六)土地行政主管部门凭企业土地使用权处置申请、土地价格评估确认报告、土地使用权处置方案等有关资料,在5个工作日内批复划拨土地使用权处置方案。

第十九条、划拨土地使用权处置方案经批准后,企业应当根据批准的土地使用权处置方案与县级以上土地行政主管部门分别签订国有土地使用权出让合同、国有土地使用权租赁合同、国有土地使用权作价出资(入股)合同(协议)、划拨土地使用合同。

企业应按合同规定缴纳相应的费用并办理土地变更登记手续(免缴土地变更登记费),领取土地使用证。土地使用权出让金经批准分期缴纳或缓缴的,企业缴清规定的出让金后,方可领取土地使用证。

未经处置的划拨土地使用权不准转让、出租、抵押及作价出资(入股)。

第二十条、未办理土地登记或未能提供土地行政主管部门出具的土地权属证明,其土地价格评估结果不予确认,土地使用权处置方案不予批准。

不按土地管理法律、法规和规章及本规定进行土地价格评估的,其土地价格评估结果不予确认,土地使用权处置方案不予批准。

第二十一条、国有企业改革中涉及的土地使用权,未经批准擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的,按有关法律、法规予以处罚。

第二十二条、土地行政主管部门违反本规定批准的土地使用权处置方案无效,对有关责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十三条、凡已进行改制的国有企业,其划拨土地使用权没有依法处置的,应当按本规定的要求在1999年12月1日前补办处置手续、办理土地变更登记;逾期不办的,由土地行政主管部门公告注销原土地使用证书。

第二十四条、城镇集体、乡镇企业改革中涉及划拨土地使用权处置的,可参照本规定执行,具体办法由市土地管理局另行规定。

土地估价管理办法范文第4篇

为进一步加强我市农村土地征收中的房屋拆迁评估管理工作,保护拆迁当事人的合法权益,保障土地征收和建设项目的顺利进行,根据《房地产估价机构管理办法》、《省社会中介机构管理办法》以及《市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置管理办法》和《市农村房屋拆迁价格评估暂行规定》的有关规定,现就有关事项通知如下:

一、认真做好市外房地产估价机构备案工作

《市农村房屋拆迁价格评估暂行规定》明确市规划建设局作为我市房屋拆迁管理部门,对农村集体土地上的房屋拆迁价格评估活动进行监督管理。市外房地产估价机构来我市从事房屋拆迁评估业务,必须按规定向市房屋拆迁管理部门提出书面申请,并提交相关材料(详见附件)。房屋拆迁管理部门应根据房地产估价机构的资格等级、从业业绩、评估技术水平、社会信誉等情况认真做好审核工作,并结合我市房屋拆迁工作的实际需要予以备案。拆迁人不得委托未经房屋拆迁管理部门备案的房地产估价机构从事房屋拆迁评估业务。

二、严格执行房地产估价机构选定程序

为保障拆迁评估工作的科学性、客观性和规范性,维护拆迁当事人合法权益,拆迁双方在选定房地产估价机构时,应在市房屋拆迁管理部门主持下采取随机方式从报名的具备资质的房地产估价机构中确定一家,参加随机确定的房地产估价机构不得少于三家。随机确定房地产估价机构应当由公证机构现场公证。房屋拆迁管理部门应当在随机确定房地产估价机构三日前在拆迁范围内公告随机确定的时间和地点。

三、坚持依法处置房屋拆迁评估结果异议

拆迁双方和相关单位在认定评估结果及对评估结果异议进行处理时,必须认真执行有关法规和政策的规定,严格按照法定程序进行。拆迁当事人对评估结果有异议的,应当在签收评估报告之日起的10日内向房地产估价机构书面申请复核,房地产估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核意见。拆迁当事人对复核结果仍有异议的,可以在收到复核结果后10日内提请市房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定,市房屋拆迁评估技术委员会作出的鉴定结果为最终结论。

土地估价管理办法范文第5篇

第一条为规范征收或征用集体土地房屋拆迁管理,保障建设项目的顺利进行,保护拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《**省土地管理条例》等法律法规,参照《**市市区集体土地房屋拆迁管理办法》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条在本市市区**镇、**镇西外环路以东区域范围内,因城市建设和发展需要征收或征用集体土地拆迁房屋及其他附着物、并需要对房屋所有权人(以下统称“被拆迁人”)进行补偿安置的,适用本办法。

江阴经济开发区管辖范围内征收或征用集体土地的房屋拆迁及补偿安置依照本办法执行。

第三条集体土地房屋拆迁所在地的镇人民政府应当将拆迁补偿安置相关工作作为政府工作的重要内容,成立专门机构,做好拆迁工作,并将拆迁工作列入年度考核目标。

市国土资源局负责集体土地房屋拆迁相关的征地补偿的管理工作。

市建设局负责拆迁商品房建设的管理工作。

市人民政府房屋动迁管理机构(以下简称“市动迁办”)负责市区集体土地房屋拆迁相关的补偿安置的管理工作。

市政府有关职能部门,应当根据各自职责,共同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。

第二章拆迁管理

第四条市规划局出具建设用地规划许可证(含定点图)后,市动迁办根据用地单位的申请,书面通知相关部门暂停办理下列事项:

(一)新批宅基地和其他建设用地;

(二)审批新建、改建、扩建房屋及其他附着物;

(三)审批改变房屋、土地用途;

(四)办理房屋、土地权属证书;

(五)办理户口的迁入、分户;

(六)核发工商营业执照或临时工商营业执照;

(七)法律法规规定的其他事项。

第五条用地单位应当根据被拆迁房屋的权属登记情况,拟订用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案,并报市动迁办备案。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容:

(一)用地范围内被拆迁房屋及其他附着物的调查情况和所需补偿经费测算情况;

(二)拆迁计划、拆迁期限;

(三)拆迁补偿安置资金足额到位的存款证明(办理存款业务的金融机构出具)或者产权明晰、无权利负担的安置用房证明;

(四)补偿安置方式;

(五)其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。

第六条市动迁办对用地单位提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查并予以公告,并向用地单位发出房屋拆迁补偿安置通知书。

市动迁办在审查时应当核实拆迁房屋及其他附着物的现实状况。

第七条用地单位应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁,并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。

被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

第八条市动迁办应当对房屋拆迁项目实施动态跟踪监督管理;用地单位或被委托的拆迁实施单位在拆迁实施过程中必须使用江阴市房屋拆迁信息管理系统,并接受监督管理。

第九条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当在拆迁地点设立现场办公室。

第十条从事集体土地房屋拆迁业务的人员,应当掌握与房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识,并经市动迁办的专业培训、考核,取得市建设局核发的上岗证书。

上岗证书实行年审制度。

第十一条市动迁办应当根据有关规定,建立江阴市房屋拆迁估价机构名录,定期向社会公布。房屋拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取当事人共同选择的方式。

接受房屋拆迁估价委托的估价机构应当与用地单位签订拆迁估价委托协议。

第十二条估价机构对被拆迁房屋进行估价时,应当通知被拆迁人到场,被拆迁人应当予以配合。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由被拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明后,估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料,参照同类房屋进行评估。

第十三条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当在估价结束后5日内在拆迁地点公布估价结果。

第十四条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案做好房屋拆迁补偿安置工作,并按照本办法的规定,对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从城市建设和发展需要,在规定的期限内完成搬迁。

第十五条用地单位不得擅自延长拆迁期限。

拆迁期限确需延长的,用地单位应当在拆迁期限届满15日前,向市动迁办提出延期申请,市动迁办应当自收到拆迁延期申请之日起10日内给予答复。

第十六条在规定的拆迁期限内,用地单位或被委托的拆迁实施单位应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、搬迁期限、安置方式、违约责任等内容。

拆迁补偿安置协议应当采用市动迁办在江阴市房屋拆迁管理信息系统上提供的格式文本。

第十七条房屋拆迁补偿安置协议订立之后,当事人对补偿安置协议产生纠纷的,可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院。

第十八条用地单位与被拆迁人经协商达不成协议的,经当事人申请,由市动迁办裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。

裁决程序由市动迁办按照有关规定另行制定。

第十九条用地单位或被委托的拆迁实施单位实施房屋拆迁的补偿安置资金应当专项用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。

市建设局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理。

第二十条从事房屋拆除的施工企业应当具备省级以上建设行政主管部门颁发的房屋拆除施工专业资质证书。施工企业应当编制房屋拆除施工方案,并对拆除施工安全负责。房屋拆除施工管理严格按市建设局相关规定执行。

用地单位应当对房屋拆除施工实行招投标制度。

第二十一条房屋拆迁补偿安置结束后,由市国土资源局会同市建设局、市动迁办组织相关单位对房屋拆迁补偿安置实施情况作出评价,并对工程质量进行验收。

第二十二条市动迁办、用地单位或被委托的拆迁实施单位应当按档案管理要求,建立健全房屋拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理,并及时向有关部门移交相关资料。

第三章补偿安置

第二十三条被拆迁房屋的合法依据,以用地单位在领取建设用地规划许可证(含定点图)前,被拆迁人所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。

第二十四条被拆迁房屋的用途,以房屋权属证书载明的用途为准;房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准;房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明的用途不一致的,以合法建房手续载明的用途为准。

第二十五条被拆迁房屋的合法建筑面积,以房屋权属证书载明的建筑面积为准;没有房屋权属证书的,以合法建房手续批准的建房面积为准;合法建房手续未载明批准建房面积的,由所在镇会同市国土资源局、市规划局、市动迁办按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积;没有合法建房手续,但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房规定条件的,由被拆迁人在规定的时间内向所在村提出申请,经所在村、镇审核,由市国土资源局、市规划局、市动迁办会审同意,按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积,并在拆迁地点公示。

不符合前款规定情况的,均不予认定为合法建筑面积。

第二十六条被拆迁房屋的建造年代,以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或核定的年代为准。

第二十七条拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明在城市建设需要时无条件拆除的临时建筑、批建新房时明确应拆除而未拆除的老(旧)房均不予补偿安置。

用地单位在领取建设用地规划许可证(含定点图)后,被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装修部分,不予补偿安置。

拆迁租赁住宅房屋的,对房屋承租人不予补偿安置。

拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置,但应当给予适当材料残值补贴。

第二十八条住宅房屋拆迁补偿安置实行房屋产权置换,也可实行货币补偿。

第二十九条住宅房屋的被拆迁人要求实行房屋产权置换的,由用地单位提供在补偿安置实施方案中确定的拆迁商品房给予产权置换。

第三十条住宅房屋的被拆迁人每户按下列规定确认房屋产权置换面积:被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于等于200平方米的,按被拆迁房屋合法建筑面积确认房屋产权置换面积;被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于200平方米的,按200平方米加上超出部分的50%确认房屋产权置换面积,但每户房屋产权置换面积不得超过250平方米。

住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续计一户,被拆迁人在同一用地范围内有多处住房的,应当根据农村宅基地审批规定合并为一户计算。有子女的老年人,与所随子女合并为一户计算。

第三十一条房屋产权置换按本办法第三十条规定确认的房屋产权置换面积套拆迁商品房的最接近户型。

置换的拆迁商品房结算办法为:拆迁商品房面积等于房屋产权置换面积部分,按政府确定的建安价结算;大于房屋产权置换面积部分,按市场价结算;小于房屋产权置换面积部分,按市场价与建安价的差价结算后补贴给被拆迁人。

第三十二条在拆迁期限届满之日前,用地范围内的被拆迁人家庭成员符合农村居民分户建造住宅条件,因城市规划控制,未批准建房且未购买村民联建房的,可由本人向所在村提出申请,所在村、镇审核同意并在拆迁地点公示无异议后,经市国土资源局、市规划局会审批准,可按每户不超过125平方米照顾购买拆迁商品房,价格按建安价结算。

第三十三条住宅房屋的被拆迁人(照顾购买拆迁商品房人)要求实行货币补偿的,先按第三十条、三十二条规定确认房屋产权置换面积(照顾购买面积),再按拆迁商品房的市场价与建安价的差价乘以其房屋产权置换面积(照顾购买面积)计算货币补偿金额,给予货币补偿安置。住宅房屋的被拆迁人(照顾购买拆迁商品房人)领取货币补偿金后应自行购房。

第三十四条拆迁住宅房屋应当按重置价结合成新评估价给予补偿,其中被拆迁房屋合法建筑面积大于房屋产权置换面积部分,按重置价结合成新评估价的130%给予补偿。

第三十五条拆迁住宅房屋,用地单位应当向被拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。

第三十六条用地单位或被委托的拆迁实施单位应在拆迁地点公布被拆迁人房屋的补偿和安置情况,接受社会监督。

第三十七条拆迁非住宅房屋实行货币补偿。

拆迁工矿仓储及其他非商业经营的非住宅合法房屋,被拆迁房屋建筑容积率小于等于0.3的,其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿;建筑容积率大于0.3的,其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿,大于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价补偿。

拆迁商业经营的非住宅合法房屋,按重置价结合成新评估价的3.5倍予以补偿。

拆迁非住宅房屋涉及的集体建设用地参照国有划拨土地估价,由用地单位补偿给集体建设用地所有权人。

第三十八条拆迁非住宅房屋,用地单位应当向被拆迁人支付非住宅房屋装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费和搬迁奖励费。

第三十九条住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以定活两便存单方式支付,非住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以银行汇票方式支付,均不得以现金方式支付。

第四章拆迁商品房建设管理

第四十条拆迁商品房由市动迁办会同相关部门,拟定建设计划,确定建设规模,报市建设局和市国土资源局备案。

第四十一条拆迁商品房的开发建设按政府确定的拆迁商品房招标拍卖挂牌价格(含土地招标拍卖挂牌底价、建安价、室外工程建设费、政府代收费、财务管理费用、核定利润等),通过土地招标拍卖挂牌出让方式确定开发建设单位。拆迁商品房的建安价由住宅房屋的被拆迁人(照顾购买拆迁商品房人)结算给开发建设单位;拆迁商品房招标拍卖挂牌价格与建安价的差价部分,按征地拆迁项目安置所需拆迁商品房的面积计算支付金额,由用地单位预先存入市建设局设立的拆迁商品房建设资金专用帐户,由市建设局按规定核准后结算给开发建设单位。

拆迁商品房建设资金专用帐户接受市财政、审计部门的监督。

第四十二条拆迁商品房的市场价,按房屋拆迁时同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格确定,并由市房产管理局、市建设局适时公布。

拆迁商品房建安价由市建设局公布。

第四十三条拆迁商品房用于城市建设和发展中对住宅房屋被拆迁人的产权置换,由市建设局负责产权置换的监督管理。

第四十四条拆迁商品房建设必须严格执行城市规划。

市建设局设立拆迁商品房建设监督管理办公室,负责对拆迁商品房建设的指导和监督,加强跟踪监督管理,以确保工程建设质量,并会同市房产管理局落实拆迁商品房小区物业管理。

第五章法律责任

第四十五条被委托的拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、的,追究直接负责的主管人员和直接责任人员的责任,可以依法吊销上岗证;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

被委托的拆迁实施单位违规使用拆迁专项资金的,追究直接负责的主管人员和直接责任人的责任;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十六条估价机构与拆迁当事人相互串通,故意压低或者抬高被拆迁房屋的评估价的,估价结果无效,由市建设局处以5千元以上5万元以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,暂停直至取消拆迁估价资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第四十七条承接房屋拆除工程业务的施工企业未采取相应安全防护措施的,由市建设局责令改正,给予警告,并处2千元以上3万元以下罚款;造成伤亡事故的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十八条拆迁商品房开发建设单位未按规定开发建设的,由市建设局责令改正,追究其违约责任,并依法给予行政处罚。