摘要：2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营改增试点方案。自2012年开始，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点，此后，营改增在全国开始分试点分阶段逐步展开，直至2016年5月1日，全国全面实施营改增，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度得到了进一步完善和规范，财税体制又迎来了一次深刻变革。本文尝试对营改增以来房地产企业会计处理的变化情况进行了总结分析，并试着探讨应对办法。

关键词：营改增；房地产企业；会计处理；应对办法

引言

房地产行业在我国社会经济结构组成中占有重要位置，对我国社会经济的整体发展起到了推动作用，由于房地产行业涉及的纳税环节和税种繁多，房地产业的营改增颇具挑战性且被业界称为“最难啃的骨头”。随着营改增的全面实施，房地产企业的发展受到了一定的影响，既有积极的一面也有消极的一面，并对企业财务部门提出了更高的要求，通过这几年应对新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题，积极转变工作理念以及工作模式，现就营改增对房地产会计处理的影响及应对办法进行如下探讨。

一、营改增对房地产会计处理的积极影响

（一）基本消除了重复征税

营改增的全面推行实现了增值税对货物和服务的全覆盖，打通了增值税抵扣链条，基本消除了重复征税。在营改增推行之前，房地产企业在进行营业税计算的时候，主要是以销售额为依据，按照成本情况来征收营业税，主要包括土地成本、建筑安装成本、材料成本费用等。这也使得房地产企业在经营管理过程中，经常会出现过早缴税的情况，在房地产建设期间就已经完成缴税，这样也导致了重复征税的情况经常出现，对企业自身的经济利益产生了一定的影响[1]。营改增全面实施之后，房地产企业只需要缴纳开发销售过程中的增值税即可，在进行增值税缴纳的时候，所支出建设成本的进项税额，可以凭增值税专用发票在销项税额中进行抵扣，这样避免了营业税重复征收、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税、层层抵扣”的目的，有利于企业降低税负。

（二）降低了资金占用成本

大多房地产企业需要依靠良好的融资能力和充足的现金流来维持正常运转，利用财务杠杆使企业利益达到最大化。实务中，房地产企业多采用预售制，且在收到预售款时就形成了纳税义务，营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而营改增后，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提，房地产企业销售不动产，以房地产企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间，这样，在开发之初的较长时间内，进项税额大于销项税额，减少了企业流动资金的占用，降低了资金占用成本。

（三）促进提高财务管理水平

营改增的全面实施，使得纳税制度得到了严格规范，在房地产企业的运行发展过程中，增值税成为主体税的一种，且覆盖范围更广，这对宏观财务管理水平与具体业务会计处理能力都提出了更高的要求。财务部门要对相关财务支出票据进行严格审核，保证了票据的真实性以及准确性，这一政策的实施需要财务工作人员自身有较强的会计核算能力作为支持，同时还应该有较强的纳税意识，有利于提升财务工作人员的自身职业素养，这对其今后的发展也会起到一定促进作用[2]。

二、营改增对房地产会计处理的消极影响

（一）对财务核算的影响

在房地产企业开发过程中，由于其整体收入没有发生变化，增值税这一价外税的转变导致营业收入呈现明显下降的趋势，这对企业自身的经济效益产生了较大的影响。当营改增政策落实之后，使得房地产企业的成本支出有所减少，也使得房地产企业财务云智能管理模式发生了一定变化，严重影响到房地产企业的具体资产数额，使得财务核算工作在展开的时候面临很大的困难，传统的业绩考核模式在应用过程中没有体现出真实性以及准确性，这对房地产企业的整体运行以及发展产生了较大的负面影响，不利于财务核算工作的展开[3]。

（二）对财务纳税的影响

营改增税制改革对房地产企业的财务纳税影响是系统的。首先，税率的直接变化体现了大幅上升的态势；其次，增值税虽然可以进行层层抵扣，但是需要有增值税专用发票作为依据，由于房地产企业的业务特殊性与复杂性，从实施情况来看，很多支出项目往往难以取得抵扣凭证，并且，房地产企业的上游企业，其受营改增的影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业。因此无法实现抵扣操作，这也在一定程度上提升了很多房地产企业税收负担，影响了企业自身的经济利益，不利于企业的健康稳定发展。

三、营改增对房地产会计处理消极影响的应对办法

（一）建立健全企业财税控制制度

营改增后，针对开发过程中各个环节具体业务的财务核算，以及新旧项目的区别账务处理，由于很多房地产企业并没有与之相配套的营改增转型制度，实际落实效果并不理想，因此，房地产企业应根据现阶段自身发展的实际情况建立健全切实可行的财税制度规范，同时还应提升企业财务人员的专业能力和职业素养，从而保证财务工作开展的质量和效率。企业的财税制度建设应该注重对营改增政策的针对性，且要有严格的、切实可行的制度对财务人员进行约束，在整个开发过程中也要有相应的控制条款作为工作展开的具体依据，比如采购环节应尽可能取得进项发票后支付款项，重视增值税专用发票的管理，开发环节加强对各项成本发生凭据及佐证资料的管理，销售环节要加强与营销部门的联动沟通，着重考虑不同的销售方式以及付款方式对纳税义务的影响。企业的财税制度还应该包含定期对财务工作情况的评价与考核，并且对其中存在的风险进行准确评估，从而保证财务风险和税务风险在可控范围内。

（二）提高财务人员专业水平

随着营改增全面实施，我国房地产企业进入到一个新的发展转型阶段，在这一阶段，企业内部的运营管理模式也随之改变，财务部门作为企业资金周转开支的重要执行部门，要避免工作过程中的疏忽而导致企业产生较大的经济损失，以至于影响到企业的发展。会计人员是房地产企业税收工作落实的主体，其工作能力会直接影响到企业财务管理工作展开的质量以及效率[4]。因此，要想提升企业员工整体协作能力，就应该对财务人员进行定期培训，强化整体纳税意识，充分学习相关税收政策，着重关注政策更新及实际运用，从而使财务工作的展开更符合现阶段企业发展的实际情况。现代财务管理工作已离不开计算机信息技术，应用信息系统对数据进行分析以及记录的方式来代替传统人工记账，不仅使得数据信息的记录效率大大提升，同时也降低了出现错漏的可能性，这也使得房地产企业的内部运转更加稳定。随着企业运行管理模式不断向现代化的方向靠拢，这就需要会计工作人员对计算机软件有较高的熟知度，可以灵活运用计算机系统来办公。因此，房地产企业在对会计人员展开培训的时候，应该注意对会计人员的计算机信息技术操作水平进行针对性提升，计算机信息技术已经成为未来财务工作展开的基础技能，只有具备较高的信息技术水平才能够满足会计工作以及财务管理工作的需求[5]。

（三）寻求政府政策支持

目前，我国房地产行业已经成为我国社会经济中的重要组成部分，房地产行业的发展会直接影响到我国社会经济结构的整体稳定性。房地产是中国第三大产业，房地产行业的发展会直接影响到一些附属行业的发展，例如建筑行业、机械行业以及装修行业等。营改增全面推行后，房地产行业的经营模式以及经营理念也发生了一定改变。由于房地产企业是集多项活动于一体的，属于综合性服务产业，因此，在展开服务工作的过程中，如果其中任何一个环节出现问题都有可能会对最终房地产企业的运营以及发展产生较为严重的影响。政府的政策支持对房地产行业发展势必会产生很大的积极影响，因此，房地产企业想要获得更加广阔的发展空间，不仅要紧跟行业市场的发展动态，还应该时刻关注政府相关政策的出台以及变动情况，争取在发展过程中从政府政策中获得实惠。在之前很长一段时间当中，我国一些房地产企业普遍存在对政府政策制度关注程度不够的情况，也正是由于缺乏对政府政策动向的观察，使得企业方面在展开财务管理工作的时候经常会遇到一些难以解决的问题，从而限制了企业的运行发展[6]。营改增政策的实施对房地产企业发展的影响是持续性的，企业如果实现对营改增政策的有效应用，可以使税收工作的综合品质得到提升，有效降低企业税负，从而使得企业在发展过程中真正得到实惠；相反，企业如果没有很好的适应营改增政策，往往很难实现对市场变化情况的有效应对。

四、结语

综上所述，房地产行业的发展模式在营改增全面推行后发生了很大的变化，主要体现在财务管理、会计核算以及纳税方式。一方面，提升了房地产企业纳税业务的综合品质，使得纳税工作在开展过程中受外界因素影响的可能性大大降低，使得纳税业务活动得到了有效整合；另一方面，营改增政策在房地产企业中的落实也对企业的内部管理以及运营产生了一定的消极影响。因此，房地产企业想要实现对营改增政策的合理运用，不仅要掌握行业市场发展动态，还应该对企业财务人员的专业素质进行提升，重视财税统筹以及规划工作。为了更好地促进我国房地产行业的持续发展，还要建立健全包含财税控制制度在内的企业内部控制制度，从而更加有利于房地产企业快速实现经济转型。

参考文献：

[1]李妹柔.“营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J].商业会计，2015（24）：37–39.

[2]吴绍霞.“营改增”后房地产企业会计处理的变化及其对财务报表、财务指标的影响[J].理财（财经版），2017（9）：111–113.

[3]陈怡然.“营改增”对A房地产开发企业会计处理及税负的影响与对策研究[D].合肥：安徽大学，2017.

[4]梁秀静.投资性房地产"营改增"政策适用及会计处理疑难梳议[J].理财（财经版），2018（3）：100–102.

[5]王晓亮，荣凤芝.“营改增”后房地产开发企业预缴增值税、差额计税会计处理解析[J].商业会计，2018（7）：20.

[6]李继明.“营改增”对房地产企业会计处理带来的变化及处理[J].财会学习，2016（22）：155+157.

作者:李娜 单位:湖南省地球物理地球化学勘查院