房地产风险案例范文第1篇

关键词：房地产开发；房地产企业；内部控制；风险导向

房地产开发企业是承担地区房地产开发、销售的企业，作为国民支柱产业的开发者，房地产开发企业的账面流动资金额度大，面临的风险来源广泛且风险程度普遍较高。为了有效降低企业运行的风险，降低生产成本，提高企业的营业能力，建立一套健全的内部控制体系势在必行。

一、房地产开发企业所面临的特殊风险

与其他商品生产行业相比，房地产开发企业面临大量特殊风险，烂尾楼、断头工程、违章工程等都是房地产开发企业未能有效规避风险的结果，不但造成了企业资金的亏损，也造成生产资料、社会资源的浪费。房地产是不可移动的，所以风险有一部分来自于周围环境、交通和自身地理位置。在2002年深圳的街头发生过一个案例，因为前期规划和建筑图绘制出现问题，一座二十层高的建筑物偏离了预定建造位置三米，当时建筑技术不到位，综合当时因素考虑无法对房屋进行平移作业，最终只得将建筑拆除，造成了超过200万的资金浪费。房地产是国民支柱产业之一，因此受到政府严格的宏观调控，房地产开发还需涉及购置土地、政府规费等方面，因为我国生产资料公有制的社会性质，生产的每个环节都在政府的监督和调节之内，房地产开发企业要时刻遵守法律法规和地方规划。2019年5月，房地产开发龙头企业万达集团在长白山兴建的高尔夫球场及187栋已建成别墅被列为违章建筑，全部拆除，造成的损失高达百亿，因为该系列建筑的开发违反了2006年国务院下达的文件中关于明令禁止批复别墅、高尔夫球场用地的规定；无独有偶，2018年浙江千岛湖景区新建成的一系列旅游开发地产项目也遭到了拆除，因为违反了千岛湖水资源保护方面的地方法规，造成直接损失超过五十亿。以上两个案例还折射出房地产企业的内部风险。房地产开发企业经营活动中的资金额度十分庞大，资金支出名目繁多，项目复杂，不确定因素多，开发前、开发中、开发后都面临大量支出，仅凭房地产开发企业自身的资金流是无法支撑的，所以房地产开发企业就必须背负大量负债和借贷，一旦发生资金链断裂，极易造成房地产开发企业的破产。房地产一定程度上还会受到国际和国内经济形势的影响。20世纪90年代的日本房地产崩盘事件，就是因为国家的货币宽松政策和国民的疯狂炒房，该次房地产经济泡沫事件不但引发了房地产业的萧条，还直接造成了严重的财政危机。

二、房地产开发企业内部控制体系面临的问题

目前房地产开发企业的内部控制体系尚且面临大量体制、结构问题。房地产开发企业内部结构存在权责不清、职责不明的问题。岗位划分和职责划分不清，存在一人承担多种职责，单人精力有限、任务沉重，极易引发工作上的失误，或者多人、多部门共同承担同一职责，责任人之间互相推诿，责任难以落实到人。还存在企业内部一人独大，独占开发权、经营权、财务大权，造成企业内部监督部门工作受阻，企业决策极易成为一言堂。房地产开发行业涉及的方面极广，企业内部人员涉及金融类、政法类、建筑类、销售类等，对企业内部人员的个人素养和职业道德有较高的要求，反之，可能会发生在职人员利用职务之便索取回扣、保障费等非法费用。2015年，房地产开发企业碧桂园下属一售楼员向客户索取5万元所谓的“诚意金”，后又索取5万元“好处费”，作为为客户保留手下一处房产的回报。最后该客户未能够购得心宜房产而将售楼员告上法庭，最终该售楼员遭企业开除，但仍然给碧桂园的企业形象造成了一定伤害。信息交换不及时，信息沟通不对等也是房地产企业正在面临的问题。不论是产业内企业之间的信息交流，还是同一企业内上下信息的上下流通，都缺乏协调性和共享性，没有建立完善的信息管理监督系统，而导致同行无序竞争、企业内部矛盾等问题。

三、有效构建房地产企业的内部控制体系

一是优化企业内部控制环境，严格按照相关的法律法规，建立健全法人代表和企业内部规章制度，完善企业内部人员职责范围和管理权限，权责到人，职责到位，保障各个人员工作的独立性，激发员工的创造性和工作积极性。强化管理层的管理意识，健全的管理体系约束高级管理人员的越级、越界行为，保证内部控制体系的权威性。二是加强企业风险控制部门的建设。一个企业的风控部门，在整条企业的大船中起到的是领航员的作用，应该提高风险控制部门人员的风险预知能力，增强风险防范意识，培养企业员工尤其是高层管理的行业敏感性，提高格局意识。建立完善的风险评估机制，细化企业经营活动中的流程和责任，在企业项目开发前进行风险预估，在项目开发过程中进行风险预警，最大限度发掘行业风口和企业机遇，降低投资开发风险和成本支出，让风险控制部门成为帮助企业避开冰山和礁石的灯塔。三是加强企业文化建设，加强企业员工道德规范培训。企业文化是一个企业的软实力，也是企业自身凝聚力的一环。拥有良好的企业文化能够提高企业员工的工作效能，同时也会增强员工的责任意识和工作积极性。同时要用正确的价值观和法律观念引导员工，提高员工总体服务意识和法律意识，加强员工对外来诱惑的抗腐蚀能力，继而降低违规违法行为的发生概率。四是加强内部监督部门的作用。房地产开发企业的金额开支庞大且名目繁多，在经营活动中很容易产生一些灰色收入，容易滋生企业内部的腐败和拉帮结派，不利于企业的长期发展。为此，强化内部监督部门的职能，保障内部监督部门的职权极为必要，尤其要保障内部审计部门的独立，保障内部监督机制的正常运转。为达到该效果，应该合理设置内部审计的机构，确保其能完整使用审计权，确立其在企业内部的权威性，无审计时起到无形监督，有审计时则为有形监督；配备具有企业责任感、专业素养的审计人员，为保持审计部门的独立性，不可由会计部门或其他企业内部人员兼职审计工作。五是构建房地产信息交流、沟通、共享平台。进入互联网时代后，大数据和物流网成为产业的全新热点，也为信息共享提供了平台和技术支持。房地产开发企业要建立健全的对外信息机制，与媒体机构、信息机构建立良好的合作关系，拓展企业信息传播的渠道，推动行业内信息共享平台的建设。同时也应在企业内部建立有效的企业信息传递机制，不论是向上还是向下的信息都应该对等、通畅，很多企业内就存在由下到上的信息传递通道闭塞的情况，不利于高层了解低层员工工作状态，也不利于企业内部员工的互相监督，容易造成高层管理和决策者对企业内部问题评估的不全面，继而导致企业日常管理和决策工作的失误。但是在消息交流、交换的过程中，企业也要注意自身商业机密和企业内部信息的安全管理，加强企业员工的保密意识，增强企业信息安全系统的防御能力，避免产生泄密事故，对企业造成伤害。

参考文献：

[1]陈清碧.企业如何构建风险导向型内部控制体系[J].现代商业,2017(07).

[2]郭艳,邢吉.构建风险导向型企业内部控制体系的思考[J].企业研究,2018(04).

[3]李昊泽.重大风险导向的企业内部控制体系构建研究[D].对外经济贸易大学,2017.

[4]陈建奇.防范房地产风险的三重屏障[J].全球商业经典,2016(06).

房地产风险案例范文第2篇

关键词:收益模式物业销售物业租赁香港

不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。

另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。

分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。

分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。

案例分析小结

案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。

综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。

笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:

在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。

企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。

增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。

为企业预留了创造品牌价值的机会。

香港经验对内地房地产企业的启示

香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。

参考文献:

房地产风险案例范文第3篇

关键词:收益模式物业销售物业租赁香港

不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。

另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。

分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。

分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。案例分析小结

案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。

综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。

笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:

在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。

企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。

增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。

为企业预留了创造品牌价值的机会。

香港经验对内地房地产企业的启示

香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。

参考文献:

房地产风险案例范文第4篇

:收益模式物业销售物业租赁香港

不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中碰到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

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分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。

另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。

分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。

分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。

案例分析小结

案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。

综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。

笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:

在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。

企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。

增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。

为企业预留了创造品牌价值的机会。

香港经验对内地房地产企业的启示

香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。

参考文献:

房地产风险案例范文第5篇

关键词：房地产企业；发展现状；财务风险；防范措施

一、我国房地产企业发展现状

（一）房地产企业规模发展状况

对社会固定资产的投资一直是经济发展的一项重要工作。近年来，这个重要工作中的房地产开发投资的规模不断增大，在社会固定资产投资飞速增长下，所占比重较为稳定。由图1数据分析可知，2014年房地产开发投资总额占社会固定资产投资总额的18.6%，2015年占比为17.1%，2016年占比为16.9%，2017年占比为17.1%。随着社会固定资产与房地产开发投资额的逐年增加，房地产开发企业数量近年来也在增加，2017年已达95897家，但投资来源主要集中在内资企业，而国有企业、外商投资却在减少，具体变化（如表1所示）。

（二）房地产企业财务状况

房地产企业需要大量的资金维持运营，不同来源的资金会反映出企业不同的财务状况，我国房地产企业常使用银行贷款获取资金，虽可取得债务杠杆收益，但所产生的大量债务，增大了企业的财务风险。由表2可知，国内贷款增加较快，而自筹资金基本没有增幅。图2显示，国内贷款占筹资总额的比例在2015年及2016年有所下降后，2017年迅速上升。房地产企业自有资金有限，无法满足自身发展和营运的需要，而债务筹资速度较快，有利于企业规模的扩展和竞争能力的提高。但是，过高的负债会使企业的资金成本过高，一旦企业发生较大的突发性事件，资金链就会容易断裂，财务风险加大。图3显示，我国房地产企业资产负债率一直处于上升状态，且数值直逼80%的高度，这会使企业产生较高的利息费用、面临再融资困难的局面。

二、我国房地产企业财务风险分析

（一）外部环境因素

1.政治风险的影响

政治风险指房地产企业对外投资时，因被投资方所处国家的政治变动、法律法规修改而带来的经济损失。特别是被投资方所在国发生国内冲突，房地产开发又是不可移动的，所以给我国投资方造成的损失是难以计量的。例如，我国房地产企业在利比亚承建的合同金额达人民币176亿元的政府国民住宅，约需开发建设两万套。然而，如此大的建设项目在进行过半时，由于利比亚发生国内冲突，我方经济损失达人民币15亿元。

2.经济周期下行的影响

我国房地产企业过度依赖外部融资维持运营，主要方式是银行贷款，而当经济周期下行时，全球流动资金会出现短缺，企业融资困难，财务风险增大[1]。例如港股上市的融信中国就常用新的银行借款来还旧的银行借款，俗称“新债还旧债”。但是，这种单一的融资结构在经济危机来临、金融机构瘫痪情况下，并不能为企业提供融资贷款，因此必将带来严重的财务风险，甚至会导致企业的破产，而再通过举债融资更是天方夜谭，因此企业的发展规模相应受到制约。此外，经济周期下行也会减少外商投资，比如，2008年经济危机直接导致外商投资总额下降40%，间接导致房地产投资总额下降10%，对房地产企业的发展更是沉重一击[2]。

3.产业政策的影响

首先，土地供应政策。从图4可看出，我国房地产企业土地购置面积近五年是大起大落，2015年较2014年下降31.7%，2016年比2015年下降3.4%，2017年较2016年增长15.8%，2018年较2017年增长14.3%，但总体趋势是下降的。对于房地产企业而言，土地储备是非常重要的，目前政府的售卖土地政策主要是集中招标来竞价购买，而这样的政策就导致了那些实力相对羸弱、资金量相对匮乏的房地产企业在购买土地中标时的竞争力大大下降，而且购买土地对于企业资金链各个环节的压力都很大，与此同时的经营风险呈指数级上升。而目前政府对于土地售让的监管愈发严格，土地的供应也愈加谨慎，这些政策的出台虽对滥用土地、占地不用等现象起到了打压作用，但是对于房地产开发企业而言，得到土地将变得更加困难，故企业必须慎重地决断中标土地未来的开发方向，是住宅区还是商业区或是工业园等。其次，限购政策。受到行业和体制的制约，开发商在商业发展上往往不够机敏，可以说依旧是在“啃老本”，没有改变未来战略的习惯，也没有处理突发情况的能力，除了核心业务以外，难以寻找到新的支柱，自然也就没有新的营收增长点。而政府目前出台的限购政策是在剔除非刚需人士购买住房后，对商品房交易量的打压，在这样的大环境下，房地产商对于当前的形势显然没有做好应对的准备，因而核心业务的营收受到了冲击。可在新的营收增长点被挖掘之前，为了维持高利润率，企业往往通过建设尽可能多的高端户型，来拉高平均售价，从而提升住房价格。不过这样的策略也不是长久之计，因为就整个大环境来说，房价和高端户型还是有相应的“天花板”在阻挡。最后，金融政策变动风险。国际上，随着美国经济的持续复苏，2017年美联储已放弃量化宽松货币政策，进入美元加息政策周期，展望2018年及此后一两年，全球货币政策将由分化转向共振，正式进入紧缩周期[3]，这将对我国金融政策产生重大影响，我国货币政策也已从宽松转向稳健中性，可能会被迫调整利率。而银行利率提高，信贷金额就会减少，货币供应量就会降低，这对于房地产这种负债率较高的行业的融资、经营将产生不良影响。

（二）内部治理因素

1.豪赌式经营作风，导致企业危机四伏

近几年，我国房地产市场地王频出，甚至已出现地价高于房价的现象，而且这种接近疯狂的拿地行为愈演愈热。据统计，2016年地块成交额有21宗超过10亿元，56宗超过5亿元，而8月17日的上海静安地已达110亿元，令人咋舌；2017年北京土地总成交金额达2795.6亿元，创下历史新高；2018年有所回落。我国房地产企业这种豪赌式的经营作风必然会导致巨大的财务风险，房价的疯涨将会是最直接的影射，而且这种持续不断的地王潮定会引起管理层的警惕，比如收紧对房地产开发商的融资渠道和土地供应。

2.财务管理目标单一，社会责任感缺失

作为公众企业，用良好的经营业绩去回报投资者是天经地义的，但也需以企业稳健可持续经营为前提，虽然利润是很重要的考核指标，但利润最大化不应成为企业经营的唯一指标。而当下房地产企业频繁参与地王炒作，追求短期利润最大化的行为，一方面会使自身陷入债务泥潭难以自拔，另一方面会破坏国家房地产市场调控政策，人为推动房价上涨，加剧普通消费者的购房负担，导致房地产市场泡沫，最终会破坏房地产市场的生态环境，给房地产企业带来较大的风险。目前普遍的看法是，主动肩负起一定社会责任对于企业的未来前景存在负面影响，因为这样会使生产运营成本升高，而对利润的回报却不是那么明显，至少不如直接投资或新建项目扩大产能效果好；而当企业肩负起的社会责任越大时，这些表面的损失越会持续地对经营状况产生负面影响，长此以往以至于最后会让企业入不敷出。但是这样的想法是不正确的，从近况来看，担负起社会责任确实会对短期利润产生影响，降低股东权益。但长期来看，承担一定的社会责任反而收获的利益会远大于当初的付出，不仅仅是利润方面，社会声誉、企业知名度也将获得巨大提高，外部融资也会相应的容易些。

3.股权结构不合理，内部治理机制不完善

房地产企业的股权结构很大程度会影响公司治理，2016年万科股权之争就是极为典型的例证。股权之争之前，万科股权结构极为分散，原第一大股东的华润只持有15.23%的股份，而且并不参与万科的经营，而其包括王石、郁亮、盈安合伙在内的管理层仅有不超过4%的股份，可以说万科大概有80%左右的股份都在二级市场上流通，给了如宝能、恒大这类觊觎万科的企业可乘之机[4]。万科股权之争始于2015年7月，在宝能系步步紧逼下，12月不得不紧急停牌，直至2016年7月才复牌。而2016年上半年停牌期间，万科房地产毛利率为17.55%，较2015年降低3.49%[5]。此外，公司的经营也受到了很大的影响，例如难以获取新土地、给合作伙伴和客户带来不安全感、阻碍了公司业务拓展、打击了团队信心等。因此，对于房地产企业来说，合理的股权结构、良好的公司内部治理机制是避免企业财务风险的重要保证。

三、我国房地产企业财务风险防范措施

（一）树立正确的经营理念，保持稳健的经营作风

房地产企业在开发的早期阶段，经营重点主要在于开发土地和销售产品，而忽视了对产品的开发和对物业水平发展的管理。但经过多年的发展和政府监管，商业化的程度已越发加深，大量的企业涌入这个行业，进而导致更加激烈的竞争。因此，产品的质量、良好的售后服务和物业管理已引起企业和整个行业越来越多的关注。在满足消费者如提供产品的基本功能后，还要满足消费者如精致的外形、良好的品质、完整的基础设施、尽心的售后服务和其他额外的需求，与此同时，我们也应该提高能力改变相应的服务以适应消费者需求的变化。

（二）坚持财务管理目标多元化，增强企业社会责任感

企业多是以利润最大化为财务管理目标，但过分追求利润最大化势必会给企业带来财务风险、给社会带来紊乱的影响，因此我国房地产企业不该拘泥于此目标，应放眼财务管理目标的多元化，增强企业的社会责任感。股东财富最大化的目标主要是以股东为主，但是现代企业大多是多方利益的总和，其他关系人和股东一样都要承担相应的风险。因此，企业财务管理的目标应该考虑到所有利益关系人。企业只有协调好各方利益，积极承担相应的社会责任，才能使企业长期稳定得以发展，才能不断增加企业的总价值。综上所述，现代企业的财务管理目标应在利润、多方利益关系人与社会之间实现平衡，最终实现企业价值的最大化[6]。

（三）协调好公司经营战略与国家宏观调控政策的关系

目前我国房地产业的发展存在很多问题，应积极响应政策调控的号召，使企业能在国家宏观调控下良性发展。此外，还应逐步调整战略、管理理念和经营方式，尽快寻找新的利润增长点。首先，调整土地开发模式，房地产开发商应再利用土地和二次利用空间，而不是纯粹地通过开发土地；其次，调整融资模式，房地产企业为解决产品开发的资金短缺、建设垫款、无法偿还贷款等问题，可采用外资银行，信托基金渠道等多元化融资模式；最后，实行产品的多样性，寻求新的利润增长点，未来房地产业开发需集中在住宅、工业、商业和旧建筑。在土地供给上应该综合考虑区域经济、人文发展的因素，努力做到“因材施地”。一方面，深层次调查清楚开发城市的人口数量、商品房需求、经济发展状况及人均收入等相关问题；另一方面，促进二三线城市的经济发展，加大其房地产建设规模，缩小地区差异，缓解一线城市的住房紧张现象。最后，要注意库存的盘活问题，不可一味埋头新建。

（四）合理调整股权结构，保证公司持续稳健经营

合理的股权结构需有股份不占绝对优势、股权不占主导地位的大股东，所以，企业应同时存在相对控股股东和持有10％~50％股权的其他大股东。如若股权集中，大股东就会为了切身利益去重视企业的经营业绩，加强对经营者行为的监督，提高内部控制的能力[7]。但如果企业不存在其他小股东或者其他小股东的股权比例极低或者大股东之间的股权比例相当接近，此时就会产生股东僵局、企业控制权和利益索取权失衡等问题，所以还要注意避免出现股权结构平衡[8]。

四、结语

本文通过对我国房地产企业发展现状分析，以及从外部环境和内部治理两方面，对其财务风险进行研究，并针对性地提出防范措施。通过研究分析，得出以下结论：一是我国房地产企业经营不稳健会直接产生财务风险，危及企业可持续发展；二是在追逐利润的过程中企业要勇于承担社会责任，企业经营应顺应国家产业政策导向，时刻关注外部环境的变化；三是合理的股权结构和完善的内部治理机制是企业持续稳定经营的重要保障。

参考文献：

[1]刘庆.房地产企业资金管理应用研究[D].兰州：兰州交通大学，2012.

[2]朱秋华.金融危机对房地产行业的影响分析[J].经营管理者，2012，(18).

[3]熊园，魏景明.2018年全球货币政策展望[J].清华金融评论，2018，(2).

[4]黄宇庭，吕梓伟，季萌蕾.风险管理视角下上市公司恶意收购研究———宝万之争案例研究[J].金融经济，2018，(12).

[5]黎晓菲.万科控制权争夺案案例研究报告[D].南昌：江西财经大学，2017.

[6]高翠莲，王阳.企业财务管理目标与企业社会责任[J].会计之友，2011，(6).

[7]汤志强.股权结构与公司价值相关性的研究[D].天津：天津大学，2010.