房地产风险防范范文第1篇

【关键词】房地产抵押贷款贷款额度风险评估体系风险防范

房地产抵押贷款面临的风险

房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①

抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。

抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。

抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②

房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。

除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。

房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。

房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。

金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。

房地产抵押贷款的风险防范

完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。

对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。

完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。

房地产风险防范范文第2篇

关键词：房地产投资风险信贷防范

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在部级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。

银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

房地产风险防范范文第3篇

关键词：房地产公司；财务风险；财务风险防范

1前言

近几年，房地产市场的发展势头如日中天，但由于我国房地产起步较晚，我国对于房地产企业财务风险的研究仍然有些欠缺。存在企业普遍对财务风险意识不够关注，认识不足，并且现有的风险的预警及防范措施不够严密等缺点，仍需要对这一行业深入分析。财务风险是房地产企业中所有风险的综合，对于房地产企业来说是不可避免的，它存在于企业的融资、投资、收益分配等一系列的经营过程中。如果企业没有对其引起足够的重视，可能使企业遭受到严重的财务危机。所以，房地产企业积极面对可能存在的财务风险，不容忽视。

2房地产企业财务风险概述

一直以来，理论界对财务风险的定义存在许多不同的观点。目前看来，较普遍的定义是分为狭义和广义两种。狭义的财务风险是指由于负债而导致企业引起的财务风险，也可以说是筹资风险，主要是指企业没有能力偿还到期债务的可能性。而广义的财务风险是指在企业的整个资金运转过程中存在难以预料和控制的因素，使得企业最终所获得的财务成果与预期存在着较大的偏差，导致企业遭受经济上的亏损。财务风险可能存在于企业筹资、投资及营运等各个关节。房地产与其他的企业不同，它具有开发周期长、初始投资大、资金回收缓慢等特点的高风险行业，根据以上概念，综合而言，广义的财务风险应该更适用于房地产企业。

3我国房地产企业面临的财务风险

3.1融资风险

在我国，房地产企业开发资金大部分（60%-70%）都依赖于银行贷款，比如项目开发阶段所需垫付的工程款;并且在购房者中，绝大部分也是按揭贷款来购房，所以银行在房地产市场中有着至关重要的地位。一旦房地产开发商在项目进行阶段出现某些问题，很可能最后导致银行承担很大的风险，这种情况的出现对于整个国民经济来说都是很不利的。并且房地产企业自身的特点决定了在投资建设初期需要投入大量的资金，而企业自身的资金很难达到项目要求，因此企业便要进行融资，所以房地产企业的资产负债率都比较高（资产负债率是期末负债总额除以资产总额的百分比，反映了企业的总资产中借债筹资的比例），一般都在70%左右，且呈逐年上升的趋势。不仅如此，如果企业没有制定合理有效地资金管理与使用计划，在项目进行之时，很有可能面临资金缺乏的困境，进一步加大企业的资产负债率，企业面临的财务风险将会显著增加。

3.2投资风险

随着我国房地产市场的逐渐繁荣，房地产行业也不断壮大。房地产企业数量由1986年的1991家，到2000年的27303家。房地产市场异常激烈，但2008年的金融危机也给其带来重创，仅一年时间房地产企业数量由87562家下降为80407家，随后市场升温，仅用两年的时间到2010年又再次达到之前的水平，甚至有超越的迹象。往后我国房地产市场一直保持着增长的趋势，市场竞争会越发激烈，而这种激烈的状态也会导致企业的产品之间有较强的替代性，为了占领市场，企业也会在原来的基础上增加很多的销售费用。这种高居不下的状况使得房地产企业在初期面临着较大的投资风险。房地产企业本身就是一个利润较大的行业。因此投资者通常会比较倾向于投资中、高档的商品住宅，以此来获得较高的利润收入。但是在我国，实际上能消费起此类的群体很少，在10%以下。这样就会直接导致供需的不平衡，很多人仍然买不起房，而商品房的空置率却很高，这是一种不良的状态。

3.3资金回收风险和收益分配风险

我国房地产企业税收和附加费用较多，往往给企业带来了较大的税费负担。企业的支出加大便使得可盈利的空间减小。根据资料显示，房地产行业主营业务税金及附加总额从2008年到2011年增加了一倍多，增幅为109%，往后几年也是迅速攀升。房地产企业的盈利能力下降自然会造成企业的资金回收不利，从而导致资金回收风险的产生。并且从宏观政策上来说，税收是国家用来调控房地产市场的重要手段，是企业不可避免会遭受的压力。在我国，房地产企业大都缺乏战略性管理，没有较为科学的规划，导致在利润分配时更是比较盲目，可能仅是依赖于投资者自身对市场的判断。并且，很多房地产企业为了偷税等目的，根本不按规定程序来分配利润，或许能给企业带来一定的短期利益，但其实在房地产企业未来的发展中会带来不利。企业缺乏完善的分配制度和规划会引起企业的收益分配风险增大。

4我国房地产企业财务风险的防范措施

4.1我国房地产企业融资风险的防范措施

房地产企业要进行融资风险的防范，要从内外两个方面着手，不仅要企业自身做好融资决策，同时也需要国家的政策上的支持，使房地产企业有更丰富的融资渠道。

4.1.1倡导多元化融资

现阶段，我国房地产企业的融资方式主要依靠银行贷款，这就意味着其具有短期性的特征，付息成本高，财务风险较大。因此，需要适度放宽融资渠道，倡导房地产企业实行多元化的融资方式，让房地产企业能实行股权融资和发行企业债券。其次，从房地产企业内部出发来说，房地产企业应该主动扩宽融资渠道。不仅要依赖政府放宽政策，房地产自身也应该积极求变，以此来增加不同的融资方式。

4.1.2完善间接融资

我国在较长一段时间里仍是依靠银行间接融资，所以需要进一步完善银行间接融资渠道。目前各大银行在房地产融资方式上面仍有欠缺。我们可以针对房地产企业的特点，建立中外银行或者担保机构之间的结合，为企业提供更丰富有效地融资方式。

4.1.3科学的融资决策

融资政策对于房地产企业财务政策来说是很重要的部分。首先，房地产项目在开发时期，要分析投资政策，仔细研究项目的可行性。在融资之前，要科学制定融资计划，企业要估计资金需求，合理的规划，避免在项目进行之时有资金闲置等问题。确定融资规模之后，还要根据社会经济环境以及企业的资产结构、偿债能力来确定融资方式，并且进行融资时，要严谨、规范，必要时可以选择融资方式的组合，尽量减少企业的财务风险。房地产企业应该尽量确定合理的资本成本来降低融资成本。房地产企业在制定正确的融资策略和方法后仍需要对这一过程进行监督控制。企业应该派专人审查，随时了解融资进度，资金的使用情况，处理突发问题，保证专款的专用，减小资金使用风险。

4.2我国房地产企业投资风险的防范

投资决策时期需要考虑很多的风险因素，其对于项目的影响也是最为重要的。因为其项目的规模较大，初期资金投入较多，可能一个项目的失败会导致房地产企业的重度亏损甚至破产。所以，企业应该高度重视这方面的工作，做好房地产的投资决策风险防范。

4.2.1加强房地产企业对政策的监控

我国的房地产市场受政府的影响较大，所以企业更应该随时注意政策的变动。国家的政策不可能是一直不变的，而国家的任何的一个政策变动都有可能对社会经济造成影响。特别是国家对房地产市场的态度以及政策调整，比如较为重要的税收政策，房地产企业应当仔细研究各种有关政策，正确的预估未来走向，再为企业制定正确的投资方向，及时的做出调整，为房地产企业减小政策风险。

4.2.2重视可行性分析

对于房地产企业来说，可行性研究分析是投资项目初期至关重要的一个环节。因为房地产项目的实施是一个长期且复杂的过程，在这之间存在着很多的不确定因素，因此便会使得企业面临着更高的财务风险，所以需要进行可行性研究来为投资者提供理性的决策依据。可行性研究分析，是在通过调查的基础之上，再对社会政策调控、市场经济环境以及企业的财务状况进行综合分析。在进行一系列的分析之后，预估一下最后可能的经济效益，做出合理的选择方案，来使企业达到最大的经济效益，所以可行性研究对于房地产投资项目来说是很重要的一步。

4.2.3利用投资组合减少风险

俗话说“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”，这种做法在投资领域里是非常适用的。投资者应该学会如何分散风险，房地产投资组合便是由投资不同类型房地产项目的搭配方式来降低投资中的风险。由于房地产项目的周期长，如果只投资在一个地方，一旦有社会、经济环境的改变，对于企业的投资收益可能会有很大影响，所以需要企业进行组合投资。每种不同的房地产项目的风险也是不同的，房地产企业在进行组合之后，可以减少投资收益率的波动，在风险与收益之间选择最好的均衡投资组合。

4.3我国房地产企业资金回收风险和收益分配风险的防范

4.3.1制定可调整的营销策略

房地产市场的利益丰厚，才引得众多企业家想去分一杯羹，但能否在激烈的市场竞争中获得利润成为赢家，则需要企业有自身特有的营销策略，这样在新的宏观调控下也能健康稳定的不断壮大。销售主要是以客户为主，因此客户的需求成为营销策略中最为重要的线索。如果不能完成销售这一环节，会导致企业资金的回收不及时，严重时甚至会使房地产企业破产。企业不仅要能制定详细的营销策略，能够及时的做出战略调整也是必要的能力。如今的房地产市场频繁调控，企业要找准适合自身的战略，换一句话说，企业也可以不把资金全部用于房地产这块，比如分流一部分去做建材、建筑等其他板块。这样的话，即使房地产市场有轻微的波动导致企业有亏损时，也可以有其他板块来支撑企业。

4.3.2建立合理的利润分配机制

对于房地产企业而言，收益分配的政策是十分重要的。它很可能关系到公众对于企业的认知度，公众可以利用它来了解企业的相关信息，因此，企业一定不能随意分配。并且，不科学的利润分配政策会对企业造成一定的影响，例如使企业的资本结构变得不合理，或者增加企业的融资成本，这些对于企业来说都是不良的效果。房地产企业应该依据自身情况，在市场经济的基础之上来制定科学的收益分配计划。例如，市场利率较高，企业则应该将利润多数用作流动资金来使企业正常运转；反之的话则可以分配较多的收益。

5结论

最近几年，房地产市场的发展如日中天，势头强劲，投资规模也在日益扩大，虽然国家出台了很多相应的政策来调控市场，但房地产的价格却一直是居高不下，结果不如人愿。在房地产市场欣欣向荣的表象之下，仍然有很多潜在的风险危机存在。首先，由于房地产企业相比于其他行业来说，有一些较为显著的特点：初期资金投入大、回收周期长、风险较高等。因此房地产行业所要面临的财务风险要高于其他的行业，再加上我国房地产行业起步比较晚，各方面还尚未完善，国家调控政策不断变动，市场中仍有很多不确定的因素，极不稳定。其次，房地产企业的融资方式主要是依赖银行贷款，且短期贷款较多，使企业的负债率升高，在一定程度上也会制约企业的发展能力。在实际的经营过程中，很多企业由于无法偿还到期的短期贷款使得无法继续进行项目的开发。如果企业仍然不给予足够的重视，市场中的矛盾扩大到一定的程度，可能会给整个房地产市场带来不可逆转的危害，甚至会影响到整个社会经济的大环境。

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房地产风险防范范文第4篇

关键词：房地产；财务管理；风险防范

引言

随着人们物质水平的日益提高和大幅改善，对房屋建筑的需求也在不断增加，所以房地产行业也得到了蓬勃的发展。但在发展的同时，也面临着较多的财务管理风险，房地产企业需采取一系列措施去规避风险。对于房地产行业来说，财务管理也渐渐成为一项很重要的工作。目前，受国家政策调控房价、取消预售制等各种外界因素影响，房地产企业如何对财务管理风险进行防范与控制，成为亟待处理的问题。

一、房地产企业财务风险概述

房地产企业因其自身为资金密集型企业，财务管理风险尤其重要，主要包括以下几个方面：第一，房地产企业包括借入资金和所有者投资的筹资风险。因为房地产企业比其他一般企业投资建设所需的资金更多，而且房产价值高、回收期长，这就造成大多数房地产企业的启动资金多半依靠向银行或其他金融机构的借入资金或者其他所有者投资的筹资。筹资风险主要包括房地产企业是否能按时还本付息或者向其他所有者投资支付的收益不确定性。第二，我国大多数房地产企业不会选择仅仅将资产配置到房地产行业中，涉足不熟悉的行业就很容易出现投资回报率无法达到预期的投资风险，这容易影响房地产企业的现金流、盈利能力、偿债能力，对企业造成无法挽回的损失。第三，在房产出售后，由房产转化为结算资金再转化为货币资金，需要经历较长的时间，转化时间和金额存在不确定，这就造成了资金回收风险。第四，来源于对收益确认时和对投资者分配收益形式、时间、金额把握不清的收益分配风险。收益分配风险是指企业收到利润成果后，对其进行收益利润分配，如果投资者对于收益分配方式不当，很容易影响投资者的积极性，对未来房地产企业筹资也会产生影响。

二、我国房地产财务管理存在风险的成因

（一）财务管理重要性认知不足，财务风险管理意识薄弱

房地产行业属于高收益行业，尤其是在近20年间，房地产行业发展非常快速，企业管理层往往对企业经济利益非常重视，对企业财务管理一般不是很重视，财务风险管理意识薄弱。如没有建立完善的财务管理体系、财务管理人员综合素质偏低、不能科学分析和评价企业财务活动等等，这既影响了企业的资金周转率和利用率，加大了企业财务风险，也降低了企业的经济效益，甚至导致企业决策失误或融资不当，面临资金链断裂等问题。

（二）财务管理体系缺乏且不完善

目前，我国房地产行业的财务管理制度存在较多的漏洞，比如财务核算体系未能严格构建起来，日常管理工作随意，很多制度仍停留在表面，没有得到具体、翔实的贯彻实施。相对于其他行业来说，房地产行业由于对资金的需求量更高，相应的财务杠杆也高，因此房地产开发往往凭借融资活动和贷款等，如果缺乏相关完善的财务管理风险制度，则在相应的资金筹集活动中缺乏合理性，企业负债过大，使房地产公司面临较大的财务风险，比如在选择融资方式时往往仅选择银行贷款一种方式，因此资产负债率相对高，如果国家政策变化，银行收缩银根，公司易出现资金断裂的不利现象。同时，房地产企业缺乏从事分析、决策、内部控制等会计工作人员，内部控制工作难以统一。

（三）风险防范与控制机制不规范

众所周知，由于房地产行业的特殊性，所面临的市场和内部财务风险都很大。同时，因为对资金的需求量高，财务杠杆相对较高，所以需进行贷款和融资。而很多房地产企业的融资方式、类型、时间等缺乏合理化和规范化，风险防范和控制水平低下。同时，在选择融资方式时往往仅选择银行贷款一种方式，因此资产负债率相对高，如果国家政策变化，银行收缩银根，公司易出现资金断裂的不利现象。

（四）成本管控工作不到位

房地产项目是个投资周期很长的工程，从前期的设计、购买土地使用权，到工程项目开始招投标，再到后面的施工、验收，每一个环节，都需要投入成本，都涉及成本管理。而房地产企业在这些环节的成本管控工作不到位，比如在前期选择设计图纸、设计方案时，没有综合考虑各种因素，没有考虑到成本因素，造成设计方案价值与实际价值偏离较大，在后期实施方案时也容易超出预算。同时，有些房地产企业在购买土地时没有对另一方做尽职调查，导致土地竞卖的价格和实际成本不相符，这些环节导致在实际实施项目时，总发生实际成本大于理论成本的现象，显著地加大房地产企业的成本管控难度。

三、房地产企业加强财务管理风险防范与控制的途径

（一）财务人员需增强风险防控观念

财务人员需增强风险防控观念。一方面，房地产企业需要完善管理体系，加强内部控制。不仅仅需要健全财务管理制度，对企业的财务人员及其资金账号、业务往来，建立严格的检查考核和监督制度，还要定期培训，加强财务人员对风险预测的敏感程度。另一方面，房地产企业需要完善财务监督、独立的审计机制。为了实现预期财务管理目标，减少不可控的损失，必须加强财务监督，保证企业日常运营。房地产企业应当在企业内部设立独立的审计机构，制定专门的审计程序和确定具体的审内容，配备专业审计人员，定期对企业财务风险进行排查，并将结果上报给管理层和董事会。

（二）健全全面预算管理机制，优化财务管理各环节

全面预算管理是一种新型的现代企业管理方法，具有全面性、全程性和全员性特征，是房地产企业实施内部控制的有效工具。全面预算管理主要分为财务预算、经营预算、筹资预算、资本预算4个方面，其通过“适度分权，集中监控”来有效配置房地产企业资源，提升房地产企业采取战略管理的效果，以达到合理配置各种资源的目的。在项目建设过程中，要对各环节的财务管理进行优化，这样可以增强财务管理风险防控能力。例如，科学安排施工进度，完善相关的资金管理制度，做好决算控制工作，做好资金运营过程中的监督工作，提高资金的利用效率。

（三）加强对财务风险防范与控制的力度

在对外的风险防控中，房地产行业要按照目前市场经济的发展变化，建立、引进学习现代企业财务风险管理制度，充分提高外部经营风险防控能力。房地产企业可增加多种融资方式，比如债务融资、股权融资、民间借贷等多种融资渠道，从而有利于分散公司的融资风险，同时也避免了因资金链条发生状况造成公司无法如期偿还贷款的情况。同时，房地产企业要防止一味扩张的行为，应按照当前公司经营状况和市场环境来决定公司的经营发展策略，把控筹资成本，对贷款款项、内容进行风险分析，降低资产负债率，日后借贷也会相对容易。总之，房地产企业应识别财务管理风险，了解再筹资风险、利率变动风险、按期借贷风险等概念，对公司可能会遇到的风险进行有效的预测、识别、规避或应对，建立和健全财务管理风险预测、识别、规避等方案，确保危害影响最小化。

（四）加强房地产企业的成本管控工作

因为房地产是个需要大量资金的产业，所以房地产企业在经营过程时务必要统筹全局，预算管理、成本管理、风险管理、监督管理都是非常重要的内容。成本管控作为房地产企业财务管理的重要组成部分，应加大风险防范和控制措施。在房地产工程项目的开发阶段，财务管理人员应将公司自身实际状况和市场动态进行合理、全面、深入的分析，根据分析得到的结论，再着手设计开发方案。在项目立项时，要综合考虑整个项目的周期、人员结构、预期成果等因素，提高工程项目造价的准确性。项目施工过程中，应实行财务监督管理制度，最好可结合内外审查。有些房地产企业的审计工作由预算管理人员、工程项目技术人员、财务人员共同负责，互相监督，加强项目实施的成本管控，提高项目的投资成本、质量成本等。在项目竣工决算时，要及时配合相关部门做好工程价款结算工作。

（五）加强房地产企业资金管理，构建财务风险预警和监控体系

根据价值链理论，房地产企业的资金管理涵盖立项、研发、设计、生产、销售、售后服务等全过程，在财务管理实践中，房地产企业应对每个环节影响资金管理的因素进行分析，寻找到降低成本的有效途径。要加强企业内部价值链与上、下游企业价值链的管理，对比企业自身和竞争对手的价值链，改善企业内部价值链，进行动态经营管理，以获得持久竞争优势和能力。同时，还要优化资本结构，以项目为单位，结合实际情况采取相应的融资手段。制定最合理的资本结构范围与方向，明确负债规模与比例，以防止盲目扩张和对外投资，有效降低财务风险。房地产企业应从及时、有效防御财务风险的角度出发，建立健全科学的财务风险预警和监控体系，制定财务风险指标，基于动态化和易于观察角度，设置财务风险相关的财务指标，借助信息化工具，对企业潜在的财务风险进行监控和预警。

四、结语

财务管理是房地产企业管理的重要内容，虽然我国房地产企业的财务管理风险防范预控制水平并不高，财务管理制度仍需完善，但房地产企业应有信心，并对财务管理工作给予更多的关注，在实际经营活动中不断改革，树立和强化财务风险管理意识，引入现代先进的财务管理风险防范与控制理念，做好财务管理风险管控，详细分析遇到的财务管理风险并积极应对，完善和落实各项财务管理制度，建立财务风险管控体系，确保财务管理工作的合规化、专业化，提高房地产企业的内部经营管理能力，促进我国房地产产业长期稳定发展。

参考文献：

[1]曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践，2018（14）：162–163.

[2]张英霞.房地产企业财务管理风险与防范措施分析[J].企业改革与管理，2018（17）：148+159.

房地产风险防范范文第5篇

关键词：房地产投资风险信贷防范

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在部级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地

产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。