房地产论文范文第1篇

1.1人本理念中国儒家的仁爱思想和西方的人文主义思潮为房地产营销的人本理念提供了坚实的文化基础。房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应消费者的需要，从而促进商品房的销售，获取利润，加快资金链的循环。企业的一切经营活动都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念展开，这是房地产营销理念的根本所在。

1.2生态理念随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。

1.3科技理念随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。

1.4投资理念投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。

2房地产市场营销注意问题

房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：

2.1房地产的商品属性房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。

2.2房地产市场营销的区域关系作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。

2.3正确的认识和看待房地产营销策划营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

2.4营销策划与销售营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。

3房地产策划发展方向

近几年，我国房地产业得到了迅速发展，已经成为国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费热点。同时，房地产营销观念和方法开始逐步走向一个更高的层次，房地产策划营销观念的广泛传播过程实质上就是市场不断走向成熟的过程。

首先，开发商由重视营销策划和概念打造转移到重视前期研究和产品定位。多年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上，营销策划在很大程度上已被视为项目致胜的关键。随着市场的发展和实践的深入，项目前期市场研究和策划越来越受到重视，市场机会发掘、项目竞争优势分析、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算、营销方案等均在项目前期得到细致研究，以慎重制定更加高效、快捷的营销策划方案。

房地产论文范文第2篇

房地产公司中财务管理的作用主要表现在两方面：第一，促进资金的循环使用率，好的财务管理可以使资金使用率提高，减少使用周期，优化融资，避免盲目的资金投放，保障公司的资金充裕，提升公司竞争力，实现企业资金的最大化作用。第二，有效的控制项目的成本，财务管理可以根据工程预算的控制和调整，找出适合投资项目的上限和范围，对公司的投资做到有效的成本控制。

2房地产公司中财务管理的问题

2.1资金投入周期长，风险大

房地产的利润丰厚但投入资金和风险性大，从土地开发到工程竣工周期较长，资金投入量大，投入面广，潜在的风险因素多。而房屋销售的金额较大，房款大多通过分期付款的方式偿还，资金回笼慢，加重了房地产公司的资金压力，一些用于商业的还需增加装修费用和物业的联系费用，更加重房地产公司的资金周转运行。而在长期工程周期中，会引发很多不确定的因素，而房地产公司的调整能力差，工程项目一旦开始就很难抽回资金，给公司带来了巨大的潜在风险。

2.2不够重视成本和费用管理

在房地产公司中所指的成本和费用管理是指对经营费用和产品成本的预算、控制、分析和计划的管理活动。主要作用是挖掘出房地产公司的资金潜力，实施节约目标，有效控制各项费用的用途和支出，保证公司的竞争力。但实际的房地产公司财务管理中，没有做到全过程的费用控制管理，甚至有些擅自增减调整预算，导致各部门的最初预算和最终决算出现差异，打乱整个财务计划性的管理。

2.3财务管理体系复杂

房地产公司的财务体系比一般的物业管理公司或小企业涉及面更广，物业公司财务管理主体对象是业主，很少有对各方投资成本的管理，而房地产公司包含了土地征用费、安抚费、工程费用和后期的基础设施费、物业费及安装费用，这些费用的主体对象不同，财务关系表现也不同，例如前期与土地拥有者的关系，工程建设中与设计方、承包方、施工方、材料方及监理方的关系，后期与工商部门及买房者的关系，财务体系庞大关系复杂。而房地产公司又因投入过大，常常出现边建设边销售的情况，增加了财务的债权管理。

3房地产公司中财务管理的解决对策

3.1降低资金成本

房地产公司的周期长，资金需求量大，常常采用融资进行资金的周转，融资能使公司的资金周转方便，但是通过借债进行，债务风险较大，而贷款会产生利息增加财务的风险。所以在进行工程的成本预算方面，应经过详细的研究和分析，科学合理的进行成本控制，针对不同的承包商采用不同的财务管理方案，有效的减少工程成本支出。作为财务人员必须熟练掌握核算和结算的信息，管理、控制和监督资金成本，降低债务风险，合理配置公司资本。

3.2创立财务制度

我国的房地产公司的财务管理水平较低，管理制度不明确，为使公司提升自身的竞争力必须加强内部的财务管理，财务人员必须做到对项目资金的分析和研究，对风险不仅能预测，还能做到有效的降低；建立财务监督管理制度，全面监督公司的经营活动，对筹集资金和降低资本进行合理有效的分配；完善公司财务部的制度，使全部人员参与监督并严格执行。

3.3优化融资，重视信用

房地产公司优化融资的方法有以下两种：第一，借助信托，房地产公司可以通过信托公司募集大量的资金，减少了贷款的利息和风险。第二，统一管理资金，财务管理中应注重公司总部和分部的资金均匀情况，对闲置资金要充分利用，实现资金的最大化效益。在公司方面应注重企业信誉，以便取得低利息的融资和贷款资金，方便企业运营和资金运转。

3.4协调关系，加强财务检查

财务预算工作是依靠公司全员进行的，所以财务管理部门应处理好与各部门的关系，使其积极配合，顺利完成财务预算工作。房地产公司的领导层也需重视和支持财务预算工作，可单独设置预算执行和审计部门，协助财务预算的顺利开展。财务管理中还应定期进行检查和考核，对阶段性的资金投入进行重点管理，对有问题的资金应立即汇报领导，加强回收资金的衔接使用，分析研究新项目的投资风险，做好资金的项目运行方案，提升资金循环使用率，降低成本费用，提高公司的经济效益。

4结束语

房地产论文范文第3篇

新常态下，政府管理部门要着力打造一个“公平、公正、公开”的竞争环境，更多地发挥市场调节作用，提高政策科学含量的执行力。减少政府的调控与干扰，坚决打击扰乱市场、大肆炒房买房牟取暴利的不法行为。

1.要深入基层

调查了解目前我国一、二、三、四线城市房地产市场不同的发展情况与市场结构，按照党的十八届三、四中全会的战略决策，进一步加强市场机制与资源配置中的作用，根据不同的需求制定不同的政策。加大市场调节力度。

2要积极推进住房保障

加快棚户区改造，完善城市公共设施建设，统筹解决中低收入特别是资源型城市的贫困家庭住房问题。既讲公平，也讲效率，坚决遏制腐败，杜绝暗箱操作，发现一起，打击一起，将保障性住房真正落实到切实需要的人手中；同时，要避免产生新的库存积压，做好有效配置。

3.要采取有效措施

为房地产市场的健康发展提供绿色通道。近年来，由于一些城市过分依靠“楼市”刺激经济，增长财力，结果导致“百业经房”步入歧途，房地产市场出现了大量的“泡沫经济”，“空城”、“鬼城”频频出现。由“过热”转向了“过冷”，谈“房”色变。这一现象的发生，说明一些地方政府缺乏科学发展的理念，扭曲了房地产市场健康、理性发展的正确思路。因此，要进一步深刻认识新常态下房地产市场的宏观、中观、微观发展思路，认识到通过政府的调控与市场的演变，过去一直困扰我国房地产市场总量性供不应求的问题已经得到改变，结构上的供求不匹配已成为当前的主要矛盾，正在逐步回归正常的增长态势。

4.要根据本地实际情况

采取灵活的政策、措施。针对市场的演变，考虑各自城市的特点、人口总量、城市承载力等因素，进行不同程度的调控。一是要进一步优化供需关系，保持一定的发展速度，既要保障民生，同时也要促进房地产市场经济的发展。二是要采取有力措施，搞活市场，解决库存，尽快消化过去快速上涨时期积累的矛盾；同时，还要避免产生新的问题。

5.要建立与完善房地产市场监控体系

随时对市场运行情况进行监控。要及时了解和掌握本区域内房地产市场的投资额、销售量、商品房空置率以及房价收入比等，通过大数据信息平台发现问题，解决问题，并定期或不定期地通过电视、广播、报纸、微博、微信等媒介，及时向社会公布各种房地产信息。尤其是对无证售房抑或是小产权开发商进行曝光，引导消费者明白消费、科学消费，避免由于信息不对称导致消费者利益受到损害。

二、房地产企业要调整战略，增强抵御市场风险的能力

近年来房地产企业大都处于留守状态，由于市场的不景气，库存积压过多、资金链断裂等原因，结构性、阶段性矛盾凸显，有的中小企业已经退出房地产行业，改行做起了其他产业；有的中小企业虽然还在坚持但也濒临倒闭。随着国家一系列政策的出台，新型化城镇建设的推进，我国房地产企业必将迎来新的发展时期。

1.要树立坚定的信心

“换挡不失势。”房地产业员工要深刻认识发展速度换挡是新经济常态下“提质保量”的必然要求，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险的发展主线、苦练内功，增收节支，紧紧依靠政府给予的政策扶持，积极发现和培育新的经济增长点，向更高级的发展形态、更复杂的项目分工、更合理的结构迈进，变被动为主动，“跳起来摘桃子“，增强抵御市场风险的能力。

2.要树立以消费者需求为导向的服务理念

房地产企业要根据自己的情况，“保持区间调控弹性”，在项目选择、工程开发、规划设计、小区品质等方面都要进一步分工，细化消费者的需求，提升开发内涵，从人文、形态、理念等方面都要突出自己的特色，从而能够在激烈的市场竞争中，以人为本，一花独秀，以独特的凤格和可持续发展的理念，精心打造科技含量高、具有绿色、环保、防雾霾等功能的小区住宅，从而满足不同人群的需求，实现转型跨越。

3.要摒弃“百业建房，牟取暴利”的思维方式

从过去那种只要开发商拿到“地”就能获得暴利的认识中走出来。经过十多年的发展，房地产市场早已度过了老百姓普遍缺乏住房、开发商只要盖好楼就能卖出去，赚得“钵满盂满”的时代已经一去不返了。树立房地产业发展要建立在全心全意为广大人民群众谋福祉的基础上，以品质、服务、质量为群众打造宜居宜业的城镇化小区的全新理念，从长计议，谋划发展，杜绝一切偷工减料、降低标准、“豆腐渣工程“的不法行为。

4.要开门迎客，积极引进社会各方面的资金注入到企业中

房地产企业要深刻认识到企业要发展壮大，必须紧紧依靠金融、税务、财税等相关单位的大力支持，才能在激烈的市场竞争中占有一席之地。同时，要加大创新力度，转变经营理念，采取多种方式，吸引社会各方面乃至国外的资金进入房地产市场，凝聚正能量，共同为促进房地产市场的健康发展出谋划策，添砖加瓦。

三、消费者要理性看待房地产市场的发展

做到理性消费、科学消费世界上没有只涨不跌的市场。虽然，这个道理在中国过去近20年间的房地产市场面前好像不大适用。尤其是2008年、2011年两次大的楼市调控，房价在短期遭打压后出现的强力反弹，似乎更能证明这一点。其实，大道理并非没有普适性，只是时候未到而已。房价的走势由供求关系决定，也和资金面的松紧有关。房子既是一种商品，又有很强的投资属性。房子供不应求的时候，想让房价不涨是不可能的，一时受到打压过后还会再涨。资金面宽松流动性过剩时，房子越贵反而越有人买，投资品的特点就是追涨杀跌。因此，2008年和2011年两次大的楼市调控措施不可谓不严厉，却在很大程度上被宽松货币政策带来的资金面“大水漫灌”给抵消了，这是宏观调控成为“空调”的重要原因之一。对于普通消费者来说，的确不必过于担心。关于个人房贷政策，2014年以来，央行采取了“因地制宜，分类指导“的原则，区别对待各种不同的购房信贷，而不是过去的”一刀切“，这样就会使消费者能够有更多的选择空间。比如，在决定购房之前，可以到多家银行了解他们对房贷的政策与标准，寻求更实在、更适合自己的银行进行房贷。随着央行2015年新政的出台，每家银行都分别调整了各自首套房、二套房的利率，这反映了商业银行为进一步适应经济新常态下的市场竞争采取的一系列行动，也反映了银行存在资金较为紧张的局面，而非信贷政策有多大的变化。尤其是大型商业银行，对个人住房贷款的投入一直在可持续地发展。

四、总结

房地产论文范文第4篇

1.房地产贷款利率高，筹资成本昂贵当前，我国的银行体系审批系统相当复杂，需要经过许多道流程才能最终获得贷款的资格，即使获得了贷款的资格，房地产贷款利率高，成本昂贵也是不争的事实。在08年之后，我国的货币政策虽然有所松动，贷款的利率有下降的趋势，但是截止到2013年，一年期贷款基准利率还是达到了6.31%，再加上严格的限购、限贷令，使得资金回收期加长，资金更加匮乏，资金占用费用增加，实际上资金成本又增加了，房地产业的处境更加困难。

2.我国房地产金融体系建设落后于房地产业的发展我国房地产业的发展虽然带动了房地产金融的发展，但是房地产金融仍然是不完善的。经过多年的摸索和前行，我国房地产金融体系已经初步形成，它是以商业银行为主导，其他金融机构积极参与的组织体系，以银行贷款为主，兼有信托、基金等形式的产品系统和以初级市场为主体，二级市场在探索的市场体系。我国金融体制本身的市场化程度不高，大量资金并没有直接进入该行业，是不能分享房地产业快速发展的收益机会。由于我国并没有形成多层次房地产金融体系，房地产金融市场产品单一，这是不利于房地产市场的良性发展的。我国金融体系建设的落后是和我国金融市场的起步较晚有关，长期的计划经济体制，限制和禁止个人买房建房，所以我国的房地产金融体系和房地产发展相对应的也发展较慢。

二、解决我国房地产筹资问题的策略分析

1.拓展多元化的筹资渠道，丰富公司的筹资方式推动发展房地产筹资的证券化加快房地产筹资的证券化步伐，是解决我国房地产筹资过分依赖银行存款的有效措施。房地筹资的证券化简而言之就是通过在公开市场发行股票或者债券，将金额巨大的房地产所需资金分为一些小的资金单位，充分发挥市场中其他个人或者机构的投资积极性，筹集到所需资金的一种形式。充分利用民间资本，分散和转移筹资负担。我国的证券化住房抵押贷款，即房地产实物产权证券化，将由于住房抵押贷款具有信用风险较小，资产质量高等特点而在流通市场上扮演重要角色。实施房地产筹资的证券化，就必须得建立起独立的评估体系、信用担保中间人体系以及全国性的银行交易系统。我国得加快房地产筹资的证券化步伐，减少过多的行政干预。

2、大力发展融资租赁形式的筹资方式融资租赁是指资产拥有者将资产在一定的时期内租赁给承租人使用，定期向承租人收取租金的过程。在市场经济发达和完善的美国等西方国家，融资租赁年平均增长率达到了30%，成为了仅次于银行信贷的第二大融资方式。融资租赁的筹资方式在我国可以说有得天独厚的优势，因为它不像银行贷款那样需要经过抵押等繁琐的程序就能够获得较稳定的资金补充。从租入房地产的一方来看，它也不需要首先支付高额的首付才能获得房屋的使用权，只需要定期支付一定的租金就能使用，大大降低了消费的门槛，也就会增加房地产的销售量，也可以为外资进入我国的房地产打下基础。在这双赢的刺激下，融资租赁的发展必将得到长足的发展。

3、发展房地产投资基金房地产投资基金是指在分散投资，降低风险为原则的基础上，通过发行受益凭证的方式募集资金，再将募集的资金投资到房地产市场上。它们在一个房地产项目上的投资都是会有一定的限额的，它们的投资是不会超过基金净资产的一定比例。发展房地产投资基金可以减轻我国房地产企业的筹资成本，增加公司的利润，缓解发地产公司过分依赖银行借款而背负的债务，推动房地产筹资的多元化发展，有助于促进房地产行业的健康发展。房地产业由于其土地资源的稀有和不可再生性，所以房地产业的投资是一种很好的保值增值的手段，房地产投资基金由于其稳定的投资回报率能给投资者带来收益，同时也能很好的补充房地产业资金的不足，所以我国应该在我国房地产投资现有的发展水平上学习借鉴外国有用和先进的做法。

房地产论文范文第5篇

（一）样本的选择

本文选取房地产上市公司作为样本以保证研究的真实性。鉴于我国上市公司鲜有破产的情况发生，本文采用证监会的界定原则，将ST或者*ST（specialtreatment）公司定义为处于财务危机状态的公司，将非ST公司界定为财务状况正常的公司。

1.财务危机状态样本的界定

样本来自于2005—2013年首次被ST或者*ST的34家房地产上市公司。选取的样本研究期是上市公司被特殊处理时首次发生亏损的前一年（T-3年）。房地产企业投资回收期较长，亏损时有发生，在这一年以后接连发生亏损以至被特殊处理，因此这一年是上市公司发生财务危机的重要转折点。

2.财务正常状态样本的选取原则

本研究针对的是房地产上市公司，界定未被特殊处理的房地产上市公司为财务状况正常的样本。为了排除政策等其他因素对研究的影响，选取的正常样本研究期应与发生财务危机的公司相同，据此本文最终选取了2005—2013年间34家房地产上市公司为财务状况正常的样本。

（二）预警指标的选择

由于财务危机的发生难以用几个简单的指标来描述，同时又缺乏相关经济理论的指导，造成了指标选择较为困难，本文采用试错法对指标进行筛选。基于全面性和可量化的原则，结合我国房地产行业的特征，从企业的短期偿债能力、现金流量能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、股东获利能力、风险水平和发展能力8个方面。过多的指标存在着大量无用的信息，不仅会导致分析困难，而且会降低预测的准确性。因此在进行分析之前，必须对备选指标进行筛选，剔除对财务危机表现不显著的指标。

二、模型构建与分析

（一）财务数据的预处理

在采集到的数据中，部分财务指标缺乏，需要对这部分缺失的数据作一个预处理，保持数据的完整性，才能进行下一步的分析。对数据的预处理主要包括两种情况：一是对于报表中未披露的数据。用该企业近期的数据作大致估计，尽量能代表公司的实际情况。二是对于不存在的指标数据。比率型指标当分母为零时，该指标不存在，为了保持数据的连续性，当期指标数据以其前后两期的均值来代替。

（二）显著性检验为了使分析更具有针对性

需要对上述备选指标进行显著性检验，选出有差异的指标。对于分布不同的指标，采用不同的方法进行显著性检验。

1.服从正态分布指标的显著性

检验利用SPSS软件对上述备选指标进行正态分布检验。检验结果显示营运资金对资产总额比率、负债与权益市价比率、流动资金比率、营业成本率、账面市值比5个指标呈正态分布，其余指标不符合正态分布。变量呈正态分布，对两类样本的相关指标进行T检验，根据检验的结果判断两类样本的预警指标是否具有显著性差异。本次T检验显著性水平取值为0.05，在此显著性水平下，营运资金对总资产比率和营业成本率通过显著性检验，即这两个指标在两类样本中存在显著差异。

2.不服从正态分布指标的显著性

检验其余57个指标不服从正态分布，不能直接使用参数检验。非参数检验适用范围广，对数据要求也不严，但是容易造成信息的损失，检验效能低。为了保证信息的准确性，先将数据进行转化，利用转化后的数据进行参数检验。转化后的数据参数检验结果表明，流动比率、营运资金比率、长期资产适合率等25个指标通过了显著性水平为0.05的参数检验，在两组样本中差异显著。

3.显著性检验结果综合以上两种显著性检验结果。

（三）因子分析较多的指标会导致模型过度拟合

使得预测准确度降低。对上述27个指标进行因子分析，进一步减少指标的数量。对剩下的指标进行KMO测度和Bartlett球形检验。由上述检验结果可知KMO测度值为0.557，球形检验P值为0小于0.05，适合作因子分析。采用正交旋转法进行转换。结果显示，特征值大于1的主成分有10个，累计贡献率达84%，由正交旋转成分矩阵可得：因子一主要代表盈利能力，因子二、因子八、因子十主要代表股东获利能力，因子三和因子七主要代表长期偿债能力，因子四和因子六主要代表短期偿债能力，因子五主要代表营运能力，因子九主要代表风险水平。

（四）模型构建、预测结果及检验

1.BP神经网络模型的构建、预测结果及检验

BP神经网络模型主要由一个输入层、一个输出层、一个或多个隐含层构成，每层节点的权值通过BP神经网络自我学习来调整，关于隐含层节点数的确定尚无相关理论，目前主要通过试错法来确定。本次建模采用隐含层为一层的BP神经网络结构，隐含层节点数由试错法确定为4，从而得出BP神经网络结构为10-4-1。从每类样本中随机抽取20个作为建模组，剩余28个样本作为验证组，检验模型的预测效果。将建模组40个样本的10个因子作为BP神经网络模型的输入层作自我学习。模型自我学习完成之后，将剩余的28个测试样本输入经学习样本调适完成后的BP神经网络模型，得到的预测结果与实际结果比较。通过上述对比分析可知，BP人工神经网络模型预测上市公司的财务状况准确率为85.7%，具有较高的准确率。模型对于验证组中两类公司的预测准确率相同。

2.Logistic模型构建、预测结果及检验

将因子分析得到的10个因子用于Logistic回归分析，令Y=0表示公司处于财务危机状态，Y=1表示公司处于正常状态，运行SPSS软件，得到Logistic模型对40个建模样本的判定分类。模型总体判定正确率为87.5%，其中对正常状态公司的判定准确率高达90%，由此判定模型的拟合度较好。Logistic模型的相关参数。模型参数中各参数的Sig值均大于0.05，对结果的影响均不显著，建立的模型理论意义不大。求证其在实际预警中是否具有实用意义，将验证组的24个样本带入模型得到的结果。对于验证组的判定中虽然模型的理论意义不大，但在预测房地产上市公司是否处于财务危机状态仍然有一定的实用意义，预测准确率达到了67.86%，相较于神经网络模型准确率较低，但是比神经网络模型更加容易理解，便于操作。

3.模型结果说明

上述两种模型分别对验证组进行了预测，对于一个房地产公司，两种模型可能会给予不同的判定，因此对比了两种模型对于验证组的预测结果。验证组中，有9家公司的BP神经网络模型和Logistic模型给出了互相矛盾的判断，导致无法准确判定这9家房地产上市公司的财务状况。然而，当BP神经网络模型和Logistic模型对同一房地产上市公司财务状况的预测结果一致时，在验证组中取得了89.47%的预测准确率，有效提高了预测结果的准确性。

三、结论

通过上文对房地产上市公司财务预警指标体系的构建及实证研究后发现：

1.企业财务指标选取越多，包含的财务信息也就越全面，降维处理时得出的因子会较多，几个因子才能代表公司某一方面的能力。

2.对公司T-3年的财务状况进行分析，两类公司现金流量能力方面的指标没有显著性区别，从现金流指标无法判断公司未来是否会处于财务危机状况。

3.Logistic模型的参数对预测结果的影响都不显著，证实财务危机是由多种因素共同作用所造成的，难以使用一种或几种指标来表明房地产上市公司发生了财务危机。