首页 > 文章中心 > 房地产投资

房地产投资范文精选

房地产投资

房地产投资范文第1篇

:房地产投资风险

房地产投资风险的主要类型

(一)外部风险

1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此,造成房地产市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。

2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。

3.市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来源于房地产供给的时间误差。譬如当房价因供给短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供给需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供给市场,直接缩短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。

4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

(二)内部风险

1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如治理水平、治理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。

2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆,在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

房地产投资风险产生的原因

所把握信息不全、不准,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常碰到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判定或把握上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会轻易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判定过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、治理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外,自然灾难和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:

营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明治理不善。太低或太高都说明风险太大。

2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额

偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:

保本占用率=(年营业总费用要求的年偿债额)/年计划总收入

保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%-90%。

(二)概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率概率分布的取得很不轻易。虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判定结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

但假如某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种,每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi,则其数学期望为:

假如投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度,因此可作为一种风险的度量。标准差越大,风险越大,标准差越小,风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观,可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中,这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差,对于期望值不同的投资项目,它所表达的影响程度或对投资者的损害程度,也即风险大小,应该是不同的。期望值大时,风险应小些,期望值小时,风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险:

R=б/E

怎样的R值是小(大)风险,与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险,通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险,是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ

房地产投资风险的控制

在房地产投资活动中.投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或猜测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。

控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有:

(一)进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策

风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。

(二)在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目

房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的风险度较大,可能遭遇的不确定性也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。

(三)以合理组织融资形式进行滚动开发

房地产投资需要量大,必须以一定的形式筹措资金,以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券,筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花,从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司,申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况,选用最适合的融资形式,以便迅速、大量、低成本地融入资金,投入房地产开发。房地产开发公司不但要把握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目治理中,引入竞争机制,运用多种手段,促使施工单位降低工程造价,提高工程质量,缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率,减少经营治理费用,以保证所投入的资金获得最大的经济效益。

(四)通过多项投资组合及多种经营分散风险

不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益:当然,各项目之间的相关性不能太强,否则就无法起到降低风险的作用。

(五)通过加强资产治理来控制风险

一个投资项目能否达到预期的收益水平,治理人员是最为重要的关键因素。提高治理人员的素质进而提高治理水平,可以提高对市场的可猜测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。

参考文献:

房地产投资范文第2篇

关键词:房地产投资风险

房地产投资风险的主要类型

(一)外部风险

1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此,造成房地产市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。

2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。

3.市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。

4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

(二)内部风险

1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。

2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆,在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

房地产投资风险产生的原因

所掌握信息不全、不准,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:

营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额

偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:

保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入

保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%-90%。

(二)概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种,每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi,则其数学期望为:

如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度,因此可作为一种风险的度量。标准差越大,风险越大,标准差越小,风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观,可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中,这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差,对于期望值不同的投资项目,它所表达的影响程度或对投资者的损害程度,也即风险大小,应该是不同的。期望值大时,风险应小些,期望值小时,风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险:

R=б/E

怎样的R值是小(大)风险,与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险,通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险,是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ

房地产投资风险的控制

在房地产投资活动中.投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。

控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有:

(一)进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策

风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。

(二)在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目

房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的风险度较大,可能遭遇的不确定性也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。

(三)以合理组织融资形式进行滚动开发

房地产投资需要量大,必须以一定的形式筹措资金,以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券,筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花,从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司,申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况,选用最适合的融资形式,以便迅速、大量、低成本地融入资金,投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中,引入竞争机制,运用多种手段,促使施工单位降低工程造价,提高工程质量,缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率,减少经营管理费用,以保证所投入的资金获得最大的经济效益。

(四)通过多项投资组合及多种经营分散风险

不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益:当然,各项目之间的相关性不能太强,否则就无法起到降低风险的作用。

(五)通过加强资产管理来控制风险

一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。

参考文献:

房地产投资范文第3篇

统计数据显示,房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元,2003年扩大到6657.35亿元,是1998年的3.2倍。同时,个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比,个人住房消费贷款增加了11353.58亿元,增长了26.64倍。尽管如此,目前我国的房地产金融市场发展还很不充分,存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为:

房地产融资渠道单一,房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”,他说:“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了,所以没有想到第三者或其他更多渠道,银行业也乐意为我们服务,但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明,四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一,没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系,缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系,缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系,没有形成完备的房地产金融一级市场,尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告,2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%;房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%,下降到2002年的不足0.01%;近年来,房地产资金信托较为活跃,据不完全统计,2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元,微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代,经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程,现在美国大约有300个房地产投资信托,他们的总资产超过3000亿美元,大约2/3在部级的股票交易所上市,已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势,其发展已为世人所瞩目,英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立,商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控,个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前,中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年,而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲,个人信贷业务会给银行带来以下风险:一是信用风险,即借款人由于某种原因(如失业或突发事件)而不能按期足额偿还银行贷款的情况;二是流动性风险,即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务,从而使商业银行面临流动性危机;三是操作风险,是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险;四是利率风险,即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况;五是市场风险,即由于整个房地产市场大幅下滑,从而波及商业银行并给银行造成损失的情况;六是政策风险,即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据,并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正;征收土地保有税,以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款,投向期限较长的房地产项目,不符合银行资产的流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快,个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时,商业银行会面临较大的资金缺口,以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾,这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看,一旦经济不景气,呆坏帐比例容易升高,而实施住房贷款证券化,可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化,使整个住房金融市场与资本市场有机互动,可以扩大商业银行的融资规模,同时还会带来良性的连锁效应,提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

房地产企业自身应苦练内功,做强作大,增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显。规模小,开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大,尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。

商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关:首先要分析项目是否符合国家宏观政策。其次要分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性;项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等。三是要分析项目总投资的合理性;如建安成本是否过高等。四是分析项目的合法合规性;结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。五是分析项目抗风险能力;结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析。六是分析项目的市场前景及其竞争力;要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析。七是分析担保措施;抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等。八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

内容摘要:随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考,具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。

房地产投资范文第4篇

改革开放以来,随着我国经济的快速发展,我国房地产业也得到了长足的发展。特别是1998年我国深化住房制度改革,实行货币化分配以后,加之金融政策的调整,我国房地产业更是得到了快速发展,一跃成为国民经济的支柱产业,并带动了钢铁、水泥、家电等行业的快速发展。但是,到2003年上半年,我国固定资产投资规模过大,房地产投资规模过热现象明显,房地产价格出现过快上涨势头。2004年1-8月份,全国商品房平均销售价格为2718元/平方米,同比增长13.5%,部分城市房价上涨幅度超过20%。2005年1-12月,全国商品房平均销售价格为3242.0元/平方米,同比提高19.5%。特别是北京上海深圳等大城市,房地产价格出现了剧烈上涨。同时,房地产业投资剧增。据《中国房地产行业分析报告》,2003年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元,同比增长29.7%,高于全国固定资产投资的增长速度。为了消除房地产业过热的势头,国家出台了一系列的宏观调控措施,包括上调利率、控制信贷规模、调整货币供应量等。为了了解金融政策对我国房地产投资的影响,本文对此利用误差修正模型和脉冲响应分析方法进行实证分析。

2研究方法简介

2.1协整模型

时序变量之间的协整关系是由Engle和Granger首先提出的,这一方法论的基础思想在于,如果两个(或两个以上)的时间序列变量呈现出非平稳性的特征(即每个变量都有单位根),但是它们的线性组合如果呈现平稳性,则这两个变量之间便存在长期稳定关系(即存在协整关系),而变量的增长率便表现出共同的增长趋势。即如果时间序列y1t,y2t,ynt,都是d阶单整,即I(d),存在一个向量=(1,2n),使得′~I(d-b),这里yt=(y1t,y2t,ynt),d≥b≥0。则称序列y1t,y2t,ynt,,,是(d,b)阶协整,记为~CI(d,b),为协整向量。为检验两变量和是否协整,Engle和Granger于1987年提出了两步检验法,称为EG检验。序列xt和yt若都是d阶单整的,用一个变量对另一个变量回归,即有:yt=+xt+t(1)用和表示回归系数的估计值,则模型残差估计值为:=yt--xt(2)若~I(0),则xt和yt具有协整关系,且(1,-)为协整向量,(1)式为协整回归方程。

2.2误差修正模型

误差修正模型(ECM:ErrorCorrectionModel)基本形式是由Davidson、Hendry、Srba和Yeo于1978年提出的,称为DHSY模型。其基本思路是:若变量间存在协整关系,即表明这些变量间存在着长期稳定的关系,而这种长期的稳定关系是在短期动态过程的不断调整下得以维持的。产生这种结果的原因在于,大多数的经济时间序列的一阶差分是平稳序列。同时,存在着某种联系方式(如线性组合),把相互协整过程和长期稳定均衡状态结合起来。这时相互协整隐含的意义是:即使所研究的水平变量各自都是一阶差分后平稳,受支配于长期分量,但这些变量的某些线性组合也可以是平稳的,即所研究变量中的长期分量相互抵消,产生了一个平稳的时间序列。之所以能够这样,是因为一种调节过程——误差修正机制——在起作用,防止了长期关系的偏差在规模或数量上扩大。因此,任何一组相互协整的时间序列变量都存在误差修正机制,反映短期调节行为。建立误差修正模型一般分两步,分别建立区分数据长期特征和短期特征的计量经济学模型。从理论上讲,第一步,建立长期关系模型。即通过OLS法估计出时间序列变量间的关系,若估计结果形成平稳的残差序列时,那么这些变量间就存在相互协整的关系,长期关系模型的变量选择是合理的,回归系数具有经济意义。第二步,建立短期动态关系,即误差修正方程。将长期关系模型中各变量以一阶差分及其各阶滞后期形式重新加以改造,并将长期关系模型所产生的残差序列作为解释变量引入,在一个从一般到特殊的检验过程中,对短期动态关系进行逐项检验,不显著的项逐渐被剔除直到最适当的方法被找到为止。

3实证分析

3.1变量选择及数据

3.1.1变量的选择

本轮宏观调控的主要目标是稳定商品房价格,降低房地产业的过热程度,因此本文选取房地产完成开发投资(I)作为研究变量。我国金融政策主要采用中央银行所掌握的利率、信贷、货币发行等工具,调节有关变量,最终影响国民经济活动。本文主要选择一年期贷款利率(R)、广义货币供应量M2作为金融政策的变量。

3.1.2数据

本文数据来源于Wind资讯以及CCER中国经济金融数据库,样本期从1998年第1季度到2006年第4季度。M2、房地产投资(I)利用X11加法进行季节调整为M2SA、ISA,并且为了消除数据异方差,对这两个数据取自然对数。

3.2模型建立

3.2.1单位根检验

3.2.2协整分析

1)R和LISA变量先作两变量的普通最小二乘估计,得到如下回归方程:LISA=12.96745347-3.045133204*LRt统计量(9.593577)(-3.980924)对残差进行平稳性检验。即残差在1%的显著水平下是平稳的,房地产投资与利率之间存在协整关系。2)LM2SA和LISA变量先作两变量的普通最小二乘估计,得到如下回归方程:LISA=-9.980722275+1.454641477*LM2SAt统计量(-27.14386)(47.82899)即残差在99%下是平稳的,房地产业业投资与货币供应量之间存在协整关系。3)R,LM2SA和LISA变量用变量LISA对R,LM2SA进行普通最小二乘估计,得到如下回归方程:LISA=-11.390575+0.374030*LR+1.516721*LM2SAt统计量(-19.41031)(2.916850)(43.59124)ADF检验表明残差是平稳的,因此房地产投资与利率和货币供应量之间存在协整关系。

3.2.3房地产投资与利率、货币供应量的误差修正模型(ECM)

按照Hendry的从一般到简单的模型估计方法,对商品房价格与利率、货币供应量的协整方程利用AIC和SC最小的原则确定滞后期为6,然后逐步去掉统计检验不显著的变量,得到误差修正模型如下:D(LISA)=0.09157779223+0.4603297176*D(LISA(-4))+0.2620992265*D(LISA(-5))-0.5469134337*D(LR(-4))-2.086861783*D(LM2SA(-4))-0.491972369*ECMt-1

3.2.4效应时滞分析

通过对PI,M2SA,R三个变量建立向量自回归模型,并进行脉冲响应函数分析。由以上的脉冲响应图可以看出,房地产投资对自身的一个新息的脉冲在第4季度达到最低点,随后保持振荡至10多个季度;房地产投资对利率的一个新息的脉冲在第3季度达到最高点,随后保持长期振荡,说明利率对房地产投资的影响时滞约为3个季度;房地产投资对货币供应量的一个新息脉冲的响应在第2季度达到一个小的高点,随后保持持续影响,说明货币供应量对房地产投资的影响时滞2个季度。

4实证结果

通过以上实证分析,我们得到以下结论:

4.1利率与房地产投资之间既存在格兰杰因果关系又存在协整关系,说明利率是影响投资的长期的重要因素长期来说,利率与房地产投资具有反向影响,提高利率会减缓投资的增长率,这是因为利率的增长加大了开发投资的成本,必然对投资有抑制作用。

房地产投资范文第5篇

关键词:房地产区位;房地产价值估算;协方差分析;综合类比量化定价法

1引言

近年来,房地产业对各省经济的贡献不容小觑。房地产开发不仅涉及当地经济、环境、人口、成本等因素,房地产项目竣工后的不动产价值同样对当地经济和居民生活产生影响。房地产项目开发前需估算房地产区位价值。传统房地产区位价值估算方法缺乏系统性且估算结果误差较大。本文将基于国家权威统计平台数据,利用协方差分析法结合加权平均分理论计算权重,并结合类比量化定价法估算房地产价值。

2研究方法的提出

2.1房地产价值主要估算方法及其不足

房地产价值估算主要有以下几种方法:(1)市场法。此方法是根据相似房地产价格来求取估价对象价值的方法。优点是速度快,但误差大。(2)收益法。此方法是根据房地产可以得到的收益来估计房地产的价值。V=ar[1-1(1+r)n]其中:V为房地产价格;a为房地产年净收益;r为折现率;n为剩余收益年期。优点是运用历年收益推断,数据更具有说服力,缺点是计算周期过长。(3)成本法。此方法是根据当前购置或建设房地产项目所需代价估计房地产的价值。优点是数据明确,缺点是因素种类较少。(4)假设开发法。此方法是根据估价对象评估预期开发完成后的价值。对数据的处理大多凭借管理者的主观经验,所以误差较大。(5)类比量化定价法。该定价方法是将影响房地产价值的因素分别确定权重,结合最小二乘法建立函数关系式得出项目的均价。该方法的数据调查样本数量和调查区域具有相对局限性和不完整性。上述估算方法在房地产价值估算中有一定参考价值,但因数据来源通常具有一定的个人主观性,致使数据准确性降低,结论数据误差较大。为此,需探讨更加科学的估算方法。

2.2本文拟采用的研究方法

本文研究的估算方法是协方差分析+类比定量化定价法。数据取自国家统计局官网、中国空气质量在线监测分析平台历史数据等权威数据平台,运用协方差分析方法得出权重,结合类比定量化定价法估算房地产价值。此外,本文采取实证分析法。以武汉市为例,采取以上方法以已知区位房地产价值为基础预估房地产区位价值,并与实际价值比较进行验证。

3房地产区位价值影响因素分析

3.1房地产区位价值影响因素

通过对已有研究成果进行梳理,确定影响房地产价值的因素主要有地区经济、环境、交通、人口、周边地产现状等要素。本研究中将GDP设为T、房价设为U、地铁里程设为V,人口设为W,分别输入Eviews软件得出各要素之间的关联(Correlation),根据得出的数值推断各影响要素与区位房地产价值的关联度,从而判定区域经济是影响房地产价值的重要因素。

3.2样本影响要素分析

研究采用协方差分析法,运用EViews软件对样本数据进行变量之间的因果分析,根据数值测算判断与目标数据关联最紧密的要素。以下将选取2014年-2018年各要素:GDP设为T、房价设为U、地铁里程设为V,人口设为W,可吸入颗粒物(PM10)为X、细颗粒物(PM2.5)为Y、大学生人数为Z,并以武汉市房地产均价作为基础数据,运用Eviews软件分析以上各因素与武汉市房地产均价影响关联度,并分析各要素对房地产价值的影响程度。(1)区域经济。一个地区的主要产业是推动地区经济发展的主力,带动区域经济与房地产价值的提升。本研究选取地区GDP作为技术指标,明确区域经济能否成为影响房地产区位价值的重要因素以及与房地产区位价值的关联度。采用协方差分析法,借助Eviews软件通过分析武汉市2014年-2018年的GDP、房地产均价、地铁里程与人口的数据,验证区域经济是影响房地产区位价值的重要因素。将2014年-2018年各因素取值分别输入Eviews软件得出各要素之间的关联度(Correlation)值,即:T与U的关联度为0.988871、V与U的关联度为0.952188、W与U的关联度为0.942539,可见房地产价值与地区GDP关系密切,而地区GDP是衡量经济发展的重要指标,所以从上述结论可以推断区域经济是影响房地产价值的重要因素。(2)环境。人们对美好生活的憧憬和对生命安全、身体健康的关注,使环境逐渐成为市民选房考虑的因素之一,本研究以武汉市为例分析房地产区位价值与环境的关系。从表1可以看出:靠近武昌、汉口核心的地区房地产价值依次升高。而青山与白沙洲虽靠近武昌区,房价却低于周边水平。白沙洲出现这种情况的主要原因是部分地区存在喀斯特地貌和溶洞地质,容易产生地陷现象,故白沙洲房地产价值较低迷。为了验证这种说法,再次运用协方差公式对武汉2014年-2018年的数据进行分析,目的在于分析地区GDP、房价、地铁里程、人口、可吸入颗粒物(PM10)平均值、细颗粒物(PM2.5)平均值及历年留汉大学生之间的关联度。将武汉市2014年-2018年历年统计数据输入Eviews软件,再通过协方差公式算法得出相应数值。根据分析结果,U与X的相关率为-0.964370、U与Y的相关度为-0.874016。可以说可吸入颗粒物(PM10)、细颗粒物(PM2.5)等指标会阻碍房价增值,且可吸入颗粒物(PM10)的相关负指数的绝对值超过了人口(W)与地铁里程(V)对房价(U)的正影响指数。换言之,可吸入颗粒物(PM10)平均浓度及变化影响对房地产区位价值的影响较大。(3)交通交通设施是影响房地产价值重要因素。购房者购房将出行方便程度作主要考虑因素,所以交通设施沿线的房地产区位价值通常较高。在协方差公式计算中,取有代表性的地铁设施里程作为交通设施指标,其对应的correlation为0.952188。检验数据结果表明交通是影响房地产区位价值的重要因素。(4)人口组成成分近年来,人们对房屋功能提出全新要求,促使房地产开发商不断提高房屋建设质量和功能设置,所以人口数量和人口成分是影响房地产区位价值的重要因素。为了验证这个观点,通过对武汉市2014年-2018年房地产价格和人口、留汉大学生的统计数据进行协方差法分析,得出Z与U的关联度是0.998882,W与U的关联度为0.942539。由此推断,人口组成成分以及数量是影响房地产区位价值的重要因素。(5)其他要素。房地产的周边地产现状以及成本等因素也对房地产区位价值有一定的影响。房地产区位价值与周边地产价格、区域所处位置成正比关系,与建设成本成反比关系。在城市建设中,越靠近市中心的区域,越容易得到发展所需要的人口、资金与其他优势,并且更利于促进地区房地产的发展。根据以上理论,通过协方差法明晰了各影响因素与房价的关联度。但是环境质量对房地产区位价值的影响相比其他影响因素更加动态化,当地区PM2.5、PM10等环境指标改善时,对房地产区位价值升值具有正向影响,反之当各项环境指标不佳时对房地产区位价值的影响可能超过交通和人口对房地产价值的影响,甚至导致原有房地产价格的贬值;区域内引入一定数量的大学生,房地产区位价值必会攀升。

4房地产区位价值的估算

通过上述对房地产区位价值影响因素的分析,将地区GDP、地铁里程、人口、PM10、PM2.5以及大学生数量等因素作为主要影响因素,结合综合类比量化定价法(又称加权点数计价法)进行估算,克服传统类比量化定价法因数据来源局限性导致的测算结果误差。

4.1类比量化估价法估算

房地产区位价值的估算思路为:以大数据库中的相关数据为基础,利用协方差理论的相关度确认各影响因素在房地产区位价值中的权重,结合类比量化定价法对房地产项目的区位价值项进行估算。此方法的优点在于,相关数据来源于大数据库,提高了数值的精确度。下面模拟一组数据进行估算。如表2所见,通过将4个已知类比项目的各项数据作为基础数据来估算预估房地产项目的区位价格。数据统计以类比项目1为例:(1)类比项目1的GDP超过地区平均GDP,则类比项目1的GDP的权重为满分,若项目1的地区GDP只有地区平均GDP的0.6倍,则加权为加权满分乘以0.6;(2)在项目1的区位中如果有地铁就填入完整加权,若没有则为0;(3)人口值大于或等于平均人口密度则为满分,人口的加权参照地区平均人口密度,按照比例相乘得出结果,例如项目1的平均人口密度为地区平均值的0.8,故加权取0.8倍的0.461;(4)该地区PM10数值高于年平均最高容许浓度限值(二级标准年平均浓度限值100μg/m3分值)则为0,低于标准值时,则权重系数=满分权重*{(标准值-测量值)/标准值};该地区PM2.5高于年平均最高容许浓度限值(35μg/m3分值)则为0,低于标准值时,则权重系数=满分权重*{(标准值-测量值)/标准值};(5)该地区大学生的人数大于或等于平均值则为满分;低于平均值的情况,权重应为统计值与地区平均数额的比值乘以满分加权。根据以上理论推断,预估该房地产项目的区位价格为8291元。为证实上述方法的准确度,下一节通过实际案例验证结果。

4.2类比量化估价法实证