摘要：自从我国将房地产行业纳入“营改增”改革的试点行业二年多来，“营改增”政策的实施会对房地产行业的税收管理体制产生一定的影响，在实施的过程中也会面临一些亟待解决的困难，因此有必要分析“营改增”给房地产企业带来哪些影响以及如何妥善解决在实施过程中出现的问题。

关键词：“营改增”；房地产；影响；对策

房地产企业在运营的过程中存在着较为复杂经营流程，“营改增”政策的实施会对房地产企业的税收管理体制产生一定的影响，当然从整体上来看，“营改增”政策的实施会降低房地产企业运营过程中的经营成本和税收负担，从而提高房地产企业的经营效益，但是在实施的过程中也会面临一些亟待解决的困难。因此充分、透彻的分析“营改增”给房地产企业带来的影响以及如何妥善解决在实施过程中出现的问题，对于房地产企业积极有效应对“营改增”所带来的挑战和市场机遇具有重要的理论意义及现实意义。

一、影响分析

2016年5月1日房地产企业实施行“营改增”政策，该项政策实施二年多来，对房地产企业有何影响？出现什么问题？为此笔者通过走访调查汕头几家有影响的房地产开发公司如龙光地产、联泰地产、中海地产等房地产企业，情况如下：

（一）实行“营改增”政策后的变化

首先，实施营改增政策后，各房地产开发企业各项房地产业务的发展模式更加趋于精细化。由于税率提高，进项税抵扣没办法得到有效的利用，税负增加，因而梳理现有的业务产品，创新其业务发展模式，逐渐由外延增长向内涵式精细化转变，更加细化业务收入结构的管理，加速开发可享受减免税收政策的房地产业务，使其向房地产同业方向发展。其次，对商品采购管理变得更加严格。不断加强商品采购管理，综合评价并选择较好采购策略，尽可能选择可开增值税专用发票的供应商来降低采购成本，降低公司运营成本。最后，改革的实施使得其税务核算水平得到了进一步的优化。营业税是对营业额直接征税只设一个税务科目，而增值税需要的是价税分离一般用的是抵扣的核算模式，需设多个税务科目，细化了所核算内容，纳税申报也变得更精细，更加利于提升地产公司税务财务管理水平和财务质量。

（二）具体影响

下面选取汕头市某房地产公司为例加以分析。

1.税负变化测算

我们从表1可以看出，如果为没有可抵扣的增值税发票的一般纳税人，“营改增”后，一般纳税人利润总额比原来减少了4909.91万元，营业收入比以前减少9909.91万元。这表明对没有进项税额可抵扣或进项税额很少的一般纳税人而言，“营改增”后利润比税改前减少，因此，一些服务型企业为了增加进项税额可以通过购买固定资产等途径来实现。可以看出，如果该企业50,000万元可抵扣的增值税发票的一般纳税人，“营改增”后，虽然利润总额比原来增加了2830.19万元，但一般纳税人营业收入比以前减少了9909.91万元。在这个例子中，只有6%的增值税税率计算，如果按17%计算，纳税额和总利润将增加。这样我们可以看出，这项政策对于有较多进项税额的企业来说是非常有好处的。

2.营改增前后净利润的变化

通过上文所述，当实施营改增后，会降低该房地产公司的税收负担和企业的经营成本，从而提高该地产公司的净利润。从目前汕头某房地产公司业务状况来看，主要业务包括对外销售开发产品、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产等收益，如果采用传统的营业税进行计税的话，所需要缴纳的税额明显要高“营改增”之后的税额，通过“营改增”之后，税负和经营成本的降低，有利于提高地产公司的净利润。根据下列表3，2013—2017年的数据可以看出该公司净利润的增长一直处于上升状态，而改革前净利润呈波浪起伏不平稳状态，这说明实施“营改增”有利于提高房地产公司的净利润。

3.“营改增”前后平均资产回报率的变化

平均资产回报率是用来衡量房地产公司盈利能力的重要指标之一，其指标越高，表明获取利润的能力越强，相对应的资产的利用效果就越好。对于房地产公司来说，资产运用效果越好，它对增加收入和节约资金方面用得越好。下列表4，2013—2017年的平均年资产回报率数据变化显示：“营改增”后该公司平均资产回报率一直呈上升的趋势，表明了公司的资产利用率较高。平均总资产回报率的高低取决于净利润和总资产的大小，该房地产公司在“营改增”预算中，总资产变动不大，由于净利润的增加导致资产回报率跟着正向变动，从而对该地产公司的盈利能力产生了较大的影响。

4.财务管理的变化

税收政策是国家进行宏观调控的重要的工具，实施“营改增”政策会对房地产企业产生一定的影响，特别是财务管理方面，由于落实实施营改增之后，各房地产企业在进行增值税征收的过程中，会有一些可以作为抵扣项目进项税额进行抵扣。因此从税负上来看大体相当，但是由于在征收增值税的过程中，与之前营业税不同的是，它涉及到销项税和进项税，这主要与房地产企业的收入组成部分和业务的性质有关，而且最终会产生一定的差异，因此在财务管理方面就必须进行相应的有调整，通过设立一系列的财务评价体系来对“营改增”所产生的房地产公司各方面效应进行评价。

5.信息化系统和业务流程的变化

当前各房地产企业的各项业务离不开信息化的支撑，因此“营改增”政策的实施后，也会对房地产企业的信息化系统产生一定的影响，面对“营改增”政策在房地产领域的实施，完善信息化系统和重塑业务流程已经变得非常的有必要，但是不管信息系统如何的变化，企业在进行税收相关业务的筹划方面，必须保护企业自身的利益为前提对税收进行正确计算。之前的营业税在很多项目方面也规定可以进行差额征税，而且这些规定在实施“营改增”政策之后，也进行了保留，但是按照增值税的规定，在进行增值税征收的过程中，有些项目可以作为抵扣项目进项税额进行抵扣的，又涉及到差额征税的规定，在一定程度上，提高了征收管理的复杂程度。尤其是对于那些混业经营的企业而言，更是如此，本来在实施“营改增”政策之前，很多房地产企业混业经营的过程中的收入一般很难进行正确的划分，而且对其税收的监控也比较困难，而实施“营改增”政策之后，混业经营已经成为一种普遍的现象，即使纳税人经营同一笔业务，也可能会涉及到不同的税目，从而也就涉及到不同的增值税税率，由纳税人自行核算不同税目应税服务收入的比例，计算缴纳税款。而对于这些行为税务机构很难对企业的行为进行监控，也很难保证所征税款的准确性，也给日后的征税管理带来了一定的困难。因此必须针对这些问题来重新构造业务流程。

二、房地产企业实行“营改增”过程中出现的问题

（一）短期内税负上升

“营改增”的实施对于每一个行业的影响是不同，房地产企业通过“营改增”后以后的业务会增加税收负担。例如假设2,000,000元为房地产公司的收入，700,000元为成本和其他设备需要投资。营改增前，企业应该缴纳营业税为=2,000,000×5%=100,000(元)，营改增后，企业应该缴纳增值税=2,000,000×11％-700,000×11％=143,000(元)，在这种计算过程中，尤其是为生产服务的企业，应该缴纳的增值税可能会比以往更高，最终使得税负不降反升。

（二）短期内运营成本增加

房地产企业的利润来源主要是通过对外销售开发产品、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动，这是很多房地产企业的主要业务。然而实施营改增的税收政策之后，其所购进的原材料可以作为进项税额进行抵扣，融资成本就会大大降低，同样那些购买商品房而进行房地产行业贷款的客户的融资成本也会降低，从而加速资本的高效、快速的流通。但是在刚开始营运之初，则会增加房地产企业的运营成本，例如由于实施“营改增”之后，在进行征收增值税的过程中由于所涉及到的税收大部分是增值税，在开票的过程中会开具大量的增值税税票，而且由于开票人员经验以及人手的不足，会造成所开设的票据不符合相关的规定，而且也会造成票据管理的混乱，因此在由营业税向增值税转变的过程中，会增加房地产企业的运营成本，但是从长期来看，这种营运成本是会降低的。

（三）信息管理系统难度加大

目前我国很多房地产企业已经开始在网上进行税收的申报和缴纳，大大提高了税务工作的效率，这样直接推动了企业信息管理系统的发展，然而这样对我国的纳税申报方式产生了一定的影响，在传统的税务的信息管理工作当中，保存税务信息的媒介主要是各种原始凭证、账簿，并且需要一个专门的地方来保存这些税务档案，但是税务工作实施电算化后，所有的税务信息资料可以储存在计算机里的硬盘和U盘里面，而且需要的话可以随时的进行查看，非常的方便，但是随着当前互联网风险的不断增加，实施电算化后也会给企业这些税务信息的安全性带来一定的影响。

（四）人员管理成本提高

在“营改增”的税制改革后，各房地产企业对于增值税专用发票的含义理解不足，仍然受制于过去的传统管理哲学的影响。对于企业内部财务管理人员，要通过不断深入学习，积极了解分析与“营改增”相关政策的新闻和具体实施条例，并对企业“营改增”后产生的影响进行分析，调整与梳理房地产本身业务流程，同时制定良好的应对措施，提高房地产公司应对新税制改革的能力。同时，企业管理者应加强重视，做好新税制改革的宣传指导工作，指导企业的财务管理人员积极了解“营改增”相关概念，提高房地产企业的整体水平，降低涉税的风险以及提高公司适应新税制改革的能力。这会增加房地产公司的人员的管理成本。

（五）税务管理架构体系变动较大

“营改增”的实施是促进房地产企业由原来的传统服务业向现代服务业转变的重要原因，由于其改革是国家结构性减税政策，对促使第三产业的快速发展也起到了重要的作用。能够降低整体房地产企业税负原因在于，在这项税制改革中，可以消除征收税制存在的重复征收问题，减少了制造，服务及其他类型的企业税收压力[19]。之所以房地产企业会将服务收入纳入增值税的低税负申报范畴，其主要是由于原营业税较高，所以税制改革之后，为了达到合法的目的减轻企业的税收负担必须经过调整原来的税务管理架构体系，从而适应现代税务的改革需要。

三、房地产企业应对“营改增”政策的对策建议

（一）实行合理税务筹划

房地产企业应对纳税进行合理、合法规划，努力减轻税收负担，这就需要密切关注政策动态，及时把握税收优惠政策。税收改革的实施后，房地产企业要做好同行业服务价格、服务条件、生产条件、操作条件、研究税务并调查，在这些调查结果的基础上，预测和核算企业的成本，重新定义房地产的产品或服务的市场价格，价格和消费需求的欲望尽可能一致的稳定性，从而帮助房地产企业扩大市场份额。要改变生产和管理的传统模式，以适应税制改革的新要求，提高其适应外部经营环境变化的能力。必须明确成本绩效考核的目标和标准，通过对成本费用编制科学的预算，加强对成本费用的管理；以获得最大的经济效益为目标，客观地评估计划成本控制目标的完成结果，实施适当的激励机制，从而提高成本管理，有效控制成本和费用。

（二）寻求降低成本关键点

“营改增”的实施对房地产企业的财务管理提出了新的要求，对于一些企业来说，企业运营中有关增值税征收的内容业务较少，缺乏对增值税征收业务政策的研究，对有关增值税业务的申报、计算、依据、发票管理等一些流程缺乏了解。对于企业内部财务管理人员，要通过不断深入的学习，积极了解与“营改增”相关政策的新闻和解读，对“营改增”实施后产生的影响进行深入分析，调整并梳理房地产公司本身业务流程，同时制定出良好的应对措施，提高应对新税制改革的能力。同时，企业管理者应加强重视，做好新税制改革的宣传指导工作，指导房地产公司的财务管理人员了解税务相关概念和实施条例，提高企业的整体水平，降低涉税的风险和提高公司适应新税制改革的能力。

（三）引入信息管理人才

高素质的信息管理人才是房地产企业税务信息管理的核心资源，严格按照房地产企业的税务相关准则和制度，对房地产企业的税务信息管理进行准确认真的管理是信息管理人员的职责，然而当前房地产企业的很多信息管理人员流动性比较大，常常会导致人员的匮乏，其税务信息管理工作，涉及到企业的各方面，没有一定素质的税务管理人员是完成不了的，必须加大力度引入高素质税务信息管理人才。必须转变信息管理人员的意识，包括信息管理人员对待信息管理工作环境的意识，以及扎根与房地产企业基层的意识，从而减少信息管理人员的流动性。

（四）加强企业内部管理人员业务素质，提高效率

“营改增”的税制改革实施过程中，企业内部管理制度需要适应新系统，需改善和加强企业财务管理人员的业务素质和专业技能水平，保证能满足“营改增”的税制改革实施的实际需要，对企业内部财务管理人员积极开展培训工作。由于企业所处的房地产环境已经发生了巨大的变化，需要尽快适应新的税制改革，改善与其他业务部门的协调沟通，提高自身的服务意识，以避免不必要的损失。

（五）提高税务管理水平

税务信息化是当前我国信息化发展的一种新趋势，信息化发展在很大的程度上提高了我国各项工作的效率和工作成效，与企业相关的税务信息也不例外，因此为了确保税务信息的准确性和科学性，加强企业税务信息化的安全性工作是非常有必要的，税务电算化是在新的形势下企业税务信息发展的新趋势，因此在这种新的环境下对信息管理方法进行适当的调整也是有必要的。由于信息管理工作主要是由信息管理人员进行，因此税务电算化系统开发中，有相应的信息管理人员参与其中是非常有必要的，现代信息管理工作涉及到房地产企业财务的各个方面，因此在进行电算化的过程中，必须对房地产企业的各个财务系统进行必要的调整和变更，而且还要兼顾成本与效益，又要方便信息管理工作的开展，有利于提高房地产公司的税务管理水平。

作者:陈映雄 单位:汕头职业技术学院