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房地产财务管理风险防范与控制解析

发布时间:2020/8/11 15:43:58   阅读:

摘要:我国房地产企业若要在激烈的市场中谋求跨越式发展,就应尤其注意财务管理风险防范和控制。目前,我国房地产财务管理风险防范与控制中存在着一些问题,房地产企业应构建健全的财务管理体系,加强房地产企业的成本管控工作,才能更好地防范财务管理风险,降低经营风险,提高房地产行业的经济效益。本文主要分析了房地产企业财务管理风险,并着重探讨了财务管理风险防范与控制的有效策略,旨在为推动房地产企业持续健康发展建言。

关键词:房地产;财务管理;风险防范

引言

随着人们物质水平的日益提高和大幅改善,对房屋建筑的需求也在不断增加,所以房地产行业也得到了蓬勃的发展。但在发展的同时,也面临着较多的财务管理风险,房地产企业需采取一系列措施去规避风险。对于房地产行业来说,财务管理也渐渐成为一项很重要的工作。目前,受国家政策调控房价、取消预售制等各种外界因素影响,房地产企业如何对财务管理风险进行防范与控制,成为亟待处理的问题。

一、房地产企业财务风险概述

房地产企业因其自身为资金密集型企业,财务管理风险尤其重要,主要包括以下几个方面:第一,房地产企业包括借入资金和所有者投资的筹资风险。因为房地产企业比其他一般企业投资建设所需的资金更多,而且房产价值高、回收期长,这就造成大多数房地产企业的启动资金多半依靠向银行或其他金融机构的借入资金或者其他所有者投资的筹资。筹资风险主要包括房地产企业是否能按时还本付息或者向其他所有者投资支付的收益不确定性。第二,我国大多数房地产企业不会选择仅仅将资产配置到房地产行业中,涉足不熟悉的行业就很容易出现投资回报率无法达到预期的投资风险,这容易影响房地产企业的现金流、盈利能力、偿债能力,对企业造成无法挽回的损失。第三,在房产出售后,由房产转化为结算资金再转化为货币资金,需要经历较长的时间,转化时间和金额存在不确定,这就造成了资金回收风险。第四,来源于对收益确认时和对投资者分配收益形式、时间、金额把握不清的收益分配风险。收益分配风险是指企业收到利润成果后,对其进行收益利润分配,如果投资者对于收益分配方式不当,很容易影响投资者的积极性,对未来房地产企业筹资也会产生影响。

二、我国房地产财务管理存在风险的成因

(一)财务管理重要性认知不足,财务风险管理意识薄弱

房地产行业属于高收益行业,尤其是在近20年间,房地产行业发展非常快速,企业管理层往往对企业经济利益非常重视,对企业财务管理一般不是很重视,财务风险管理意识薄弱。如没有建立完善的财务管理体系、财务管理人员综合素质偏低、不能科学分析和评价企业财务活动等等,这既影响了企业的资金周转率和利用率,加大了企业财务风险,也降低了企业的经济效益,甚至导致企业决策失误或融资不当,面临资金链断裂等问题。

(二)财务管理体系缺乏且不完善

目前,我国房地产行业的财务管理制度存在较多的漏洞,比如财务核算体系未能严格构建起来,日常管理工作随意,很多制度仍停留在表面,没有得到具体、翔实的贯彻实施。相对于其他行业来说,房地产行业由于对资金的需求量更高,相应的财务杠杆也高,因此房地产开发往往凭借融资活动和贷款等,如果缺乏相关完善的财务管理风险制度,则在相应的资金筹集活动中缺乏合理性,企业负债过大,使房地产公司面临较大的财务风险,比如在选择融资方式时往往仅选择银行贷款一种方式,因此资产负债率相对高,如果国家政策变化,银行收缩银根,公司易出现资金断裂的不利现象。同时,房地产企业缺乏从事分析、决策、内部控制等会计工作人员,内部控制工作难以统一。

(三)风险防范与控制机制不规范

众所周知,由于房地产行业的特殊性,所面临的市场和内部财务风险都很大。同时,因为对资金的需求量高,财务杠杆相对较高,所以需进行贷款和融资。而很多房地产企业的融资方式、类型、时间等缺乏合理化和规范化,风险防范和控制水平低下。同时,在选择融资方式时往往仅选择银行贷款一种方式,因此资产负债率相对高,如果国家政策变化,银行收缩银根,公司易出现资金断裂的不利现象。

(四)成本管控工作不到位

房地产项目是个投资周期很长的工程,从前期的设计、购买土地使用权,到工程项目开始招投标,再到后面的施工、验收,每一个环节,都需要投入成本,都涉及成本管理。而房地产企业在这些环节的成本管控工作不到位,比如在前期选择设计图纸、设计方案时,没有综合考虑各种因素,没有考虑到成本因素,造成设计方案价值与实际价值偏离较大,在后期实施方案时也容易超出预算。同时,有些房地产企业在购买土地时没有对另一方做尽职调查,导致土地竞卖的价格和实际成本不相符,这些环节导致在实际实施项目时,总发生实际成本大于理论成本的现象,显著地加大房地产企业的成本管控难度。

三、房地产企业加强财务管理风险防范与控制的途径

(一)财务人员需增强风险防控观念

财务人员需增强风险防控观念。一方面,房地产企业需要完善管理体系,加强内部控制。不仅仅需要健全财务管理制度,对企业的财务人员及其资金账号、业务往来,建立严格的检查考核和监督制度,还要定期培训,加强财务人员对风险预测的敏感程度。另一方面,房地产企业需要完善财务监督、独立的审计机制。为了实现预期财务管理目标,减少不可控的损失,必须加强财务监督,保证企业日常运营。房地产企业应当在企业内部设立独立的审计机构,制定专门的审计程序和确定具体的审内容,配备专业审计人员,定期对企业财务风险进行排查,并将结果上报给管理层和董事会。

(二)健全全面预算管理机制,优化财务管理各环节

全面预算管理是一种新型的现代企业管理方法,具有全面性、全程性和全员性特征,是房地产企业实施内部控制的有效工具。全面预算管理主要分为财务预算、经营预算、筹资预算、资本预算4个方面,其通过“适度分权,集中监控”来有效配置房地产企业资源,提升房地产企业采取战略管理的效果,以达到合理配置各种资源的目的。在项目建设过程中,要对各环节的财务管理进行优化,这样可以增强财务管理风险防控能力。例如,科学安排施工进度,完善相关的资金管理制度,做好决算控制工作,做好资金运营过程中的监督工作,提高资金的利用效率。

(三)加强对财务风险防范与控制的力度

在对外的风险防控中,房地产行业要按照目前市场经济的发展变化,建立、引进学习现代企业财务风险管理制度,充分提高外部经营风险防控能力。房地产企业可增加多种融资方式,比如债务融资、股权融资、民间借贷等多种融资渠道,从而有利于分散公司的融资风险,同时也避免了因资金链条发生状况造成公司无法如期偿还贷款的情况。同时,房地产企业要防止一味扩张的行为,应按照当前公司经营状况和市场环境来决定公司的经营发展策略,把控筹资成本,对贷款款项、内容进行风险分析,降低资产负债率,日后借贷也会相对容易。总之,房地产企业应识别财务管理风险,了解再筹资风险、利率变动风险、按期借贷风险等概念,对公司可能会遇到的风险进行有效的预测、识别、规避或应对,建立和健全财务管理风险预测、识别、规避等方案,确保危害影响最小化。

(四)加强房地产企业的成本管控工作

因为房地产是个需要大量资金的产业,所以房地产企业在经营过程时务必要统筹全局,预算管理、成本管理、风险管理、监督管理都是非常重要的内容。成本管控作为房地产企业财务管理的重要组成部分,应加大风险防范和控制措施。在房地产工程项目的开发阶段,财务管理人员应将公司自身实际状况和市场动态进行合理、全面、深入的分析,根据分析得到的结论,再着手设计开发方案。在项目立项时,要综合考虑整个项目的周期、人员结构、预期成果等因素,提高工程项目造价的准确性。项目施工过程中,应实行财务监督管理制度,最好可结合内外审查。有些房地产企业的审计工作由预算管理人员、工程项目技术人员、财务人员共同负责,互相监督,加强项目实施的成本管控,提高项目的投资成本、质量成本等。在项目竣工决算时,要及时配合相关部门做好工程价款结算工作。

(五)加强房地产企业资金管理,构建财务风险预警和监控体系

根据价值链理论,房地产企业的资金管理涵盖立项、研发、设计、生产、销售、售后服务等全过程,在财务管理实践中,房地产企业应对每个环节影响资金管理的因素进行分析,寻找到降低成本的有效途径。要加强企业内部价值链与上、下游企业价值链的管理,对比企业自身和竞争对手的价值链,改善企业内部价值链,进行动态经营管理,以获得持久竞争优势和能力。同时,还要优化资本结构,以项目为单位,结合实际情况采取相应的融资手段。制定最合理的资本结构范围与方向,明确负债规模与比例,以防止盲目扩张和对外投资,有效降低财务风险。房地产企业应从及时、有效防御财务风险的角度出发,建立健全科学的财务风险预警和监控体系,制定财务风险指标,基于动态化和易于观察角度,设置财务风险相关的财务指标,借助信息化工具,对企业潜在的财务风险进行监控和预警。

四、结语

财务管理是房地产企业管理的重要内容,虽然我国房地产企业的财务管理风险防范预控制水平并不高,财务管理制度仍需完善,但房地产企业应有信心,并对财务管理工作给予更多的关注,在实际经营活动中不断改革,树立和强化财务风险管理意识,引入现代先进的财务管理风险防范与控制理念,做好财务管理风险管控,详细分析遇到的财务管理风险并积极应对,完善和落实各项财务管理制度,建立财务风险管控体系,确保财务管理工作的合规化、专业化,提高房地产企业的内部经营管理能力,促进我国房地产产业长期稳定发展。

参考文献:

[1]曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践,2018(14):162–163.

[2]张英霞.房地产企业财务管理风险与防范措施分析[J].企业改革与管理,2018(17):148+159.

[3]龚敏.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习,2017(12):92.

作者:段文举 单位:河南新碧北方置业有限公司

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