土地评估的市场法范文第1篇

行业存在行业监管薄弱、执业人员素质有待提高等问题，提出了推进土地评估行业改革与发展的对策。

关键词 土地资产 土地评估行业 土地估价师 执业水平

一、我国土地评估行业的问题分析

最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地评估行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，土地评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距。因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的提高与发展。

（一）土地评估人员素质有待提高

一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的机构人员素质较低，尚不能完全适应经营业务的需要。面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动。在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才急缺。

（二）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强

当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。

（三）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨

按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次。在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。在评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。

（四）土地评估行业的发展道路过窄

近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。

二、推进土地评估行业发展的对策研究

随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。

（一）提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力

长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。

（二）健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系

管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律；树立和维护自己的信誉，使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。

（三）顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业

土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质(资产评估、房地产评估、矿业权评估等)的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。

三、小结

随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。

参考文献：

[1]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济（现代物业下半月刊）,2008(1).

土地评估的市场法范文第2篇

【关键词】土地评估职业;面临的主要风险;应对措施

【 abstract 】 with China's socialist the development of market economy and perfect, the land of the degree of marketization has improved. Land appraisal industry is also showing rapid development momentum. As the various reform smoothly development, our country's land market constantly get standard, the fierce market competition to the land evaluation put forward higher request, land appraisal industry assumes the social responsibility also more and more. In addition, because the market, policy and evaluate the effects of factors such as the personnel quality, land evaluation industry development and at the same time, also highlights the risks, this paper discusses the risk of the profession, and put forward the corresponding countermeasures for employees in practical work for reference.

【 keywords 】 land evaluation profession; The main risk facing; measures

中图分类号：{F123.17} 文献标识码：A文章编号：

1．前言

随着我国土地市场化的逐渐完善，有着土地评估和咨询服务功能的土地评估业逐渐在我国经济发展中占有重要地位。根据国家有关政策的规定，很多土地评估机构完成了改制工作，并按照市场经济的原则和发展规律，建立起适应现代化市场发展的管理和运营体制，社会主义市场经济环境中需要秉承“独立、公开、公正”原则的土地鉴证机构。土地评估人员服务的基本理念是运用相关的专业知识和经验帮助客户规避风险并维护客户的合法利益。然而，土地评估人员职业自身存在着风险，影响着土地评估事业的发展，积极探讨“风险”的形成原因，并采取相应的措施进行防范，维护土地评估人员的社会形象，是促进土地评估事业良性发展的重要手段。

2. 土地评估职业存在的风险

在土地评估的实际操作中，必然会存在着评估结果与土地实际价值发生较大偏差的现象，这种现象被称为土地评估风险，主要表现在以下几个方面。

2.1 职业道德面临的风险

如果土地评估人员只是精通掌握了估价理论，并且有着丰富的从业经验，只能说是其在技术层面上具备了成为合格的土地评估人员的基本素质。社会上一些土地鉴证机构在土地评估中出现严重的欺诈、违法行为，并不是由于技术不过关，而是职业道德方面存在严重问题，做出的评估结果不客观、偏离土地的真实价值，损害了土地利益方的合法权益。有的土地评估人员打着“公正”旗号恶意破坏市场秩序，甚至和委托人相互勾结图谋第三者的利益，这种行为扰乱了土地评估市场秩序，给土地评估从业人员的社会形象造成了不良影响。职业道德是任何职业的基本底线，土地评估人员要恪守职业操守，控制好职业道德方面的风险，如果职业道德的风险处于失控状态，随之而来的其他各种风险更难以控制。[1]

2.2 政策环境不稳定产生的风险

我国的经济改革尚不完全成熟，相关的经济法律体系还没有得到完善，市场经验也比较缺乏，在诸多经济领域，真正起作用的倒是一些行政性规章或地方性政策条例。尽管这些法律法规填补了不少法律上的空白，但是存在着落后于经济发展现实的现象，另外，国家和法制部门会根据市场情况的变化不断调整或者颁布一些新的法规政策条文，这就使土地评估行业处在一个充满不确定性的政策环境中，这种不确定性必然使土地评估机构承担由此相应的风险，由于不同土地评鉴机构的发展程度和实力不同，应对这种风险采取的措施也是不一样的，这种风险给机构带来的冲击也是不可预知的。

2.3 职业素质不高带来的风险

随着我国土地市场化的推进，对土地评估人员的职业素质要求也逐渐提高。就目前的实际情况来看，我国土地评估行业的从业人员的整体素质不高。土地评估作为专业性特点很强的工作，要求从业者掌握多方面的知识，涉及土地、房产、政策法规等各个知识领域。土地评估工作比较繁杂，评估人员很难得到空余时间进行知识充电，其工作往往单一地局限于一个执业领域，导致知识水平难以得到提升。

另外，由于一些土地评估从业人员的技术水平较低，在实际的土地评估工作中，采取的评估技术和方法比较落后，从而导致带来不同程度的风险。由于自身的评估技术不高，对土地价值标准的把握不准确，采取的股估价方法和估价对象不同步，导致估价结果和实际价值差距较大，引起一些不必要的商业纠纷，从业人员必须承担因自身知识素质和技术素质的缺憾带来的风险。

3. 应对职业风险的相应措施

基于以上几个原因和我国经济发展的大环境，土地评估人员的职业风险是很难避免的，但是可以采取相应的措施将这些风险带来的冲击降到最低点，笔者认为在实际工作中可以采取以下几点措施。

3.1提高行业自律监管和从业者的职业道德水平

土地评估的市场法范文第3篇

关键词：房地产；拆迁；评估；地价

一、浙江省拆迁评估实施条例概述

浙江省于2002年6月28日正式出台了《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》（以下简称《办法》），该办法规定，就一个拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择；拆迁评估应当由拆迁人委托，对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定，其公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

房屋货币补偿基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格确定，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

上一年度的各类房屋的重置价格以及房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准也由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门制订，报同级人民政府批准后实施。

对于不能用上述方法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。

二、杭州市拆迁评估现状概述

杭州市于2002年开始实施新的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》，并于2002年3月份公布了杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价，但是由于浙江省的《办法》至2002年6月底才出台。因此，杭州市针对《办法》的有关配套标准于2002年8月9日才正式公布并开始执行。在该配套标准中规定了房屋具体区位差价系数和其他因素差价率由房地产估价师在±10%幅度内根据实际勘察测定，并同时公布了《杭州市房屋重置价格标准》、《房屋成新率标准》、《层次差价率标准》、《朝向差价率标准》和《附属物补偿价格标准》。由于拆迁评估的滞后，使得2002年拆迁工作相应减缓，杭州市（不包括萧山、余杭两区）2001年全年共审批城市房屋拆迁许可证142件，拆除房屋建筑面积154.28万m2，2002年颁发城市房屋拆迁许可证88个，拆除房屋建筑面积110万m2，其中包括单位扩建、技改拆迁50万m2.

杭州市拆迁办公室根据杭州市的实际情况，要求在杭州市从事拆迁评估的评估机构有具备三级（包括三级）以上评估资质。自从2002年8月杭州解放路延伸拓宽改造拆迁项目首次实行新的拆迁评估办法至2003年4月份，杭州市已经累计拆迁80万m2.

三、拆迁评估中涉及的地价问题

由于拆迁工作的复杂性，通过一段时间的拆迁评估实践，深切感到无论是《办法》还是相关配套标准，有很多方面有待继续完善和细化，同时，各估价机构和估价师对《办法》和配套标准的理解和执行上也亟需统一和规范，本文只对拆迁评估中涉及的地价问题进行分析思考。

（一）住宅拆迁评估中的地价问题

在城市住宅（国有土地）拆迁评估中，存在两种土地性质的房屋，一种是土地性质为行政划拨的住宅，另一种是土地性质为出让的住宅（出让地块上建造的住宅和划拨土地上住宅经过转让后土地性质改变为出让）。由于《办法》中货币补偿基准价的的定义是：当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，而杭州市从1995年以后，房地产开发用地都采取出让方式供地，因此，货币补偿基准价应该是一个土地性质为出让的房价，然而《办法》和配套标准中都没有明确对土地性质为划拨的住宅的价格修正，因此，在估价师之间存在是否要对土地性质为划拨的住宅在评估时扣减土地出让金的争论。如果要扣减，如何扣减？如果不扣减，就存在两方面的疑问：其一在二手房市场上，划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金，因此，土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异，那么，在拆迁评估时，两者同等对待，显然不合理；其二为如果统一按照出让土地价格评估补偿，那么开发商就存在这样的疑问，既然我按照土地出让性质对拆迁的房屋进行了补偿，那么根据国家土地使用权出让和转让的法律规定，该地块剩余使用年限内的权利与义务一并转移，国家不应该再次收取土地出让金，最多补足改变用途、增加容积率和延长土地使用年限之间的差额。

尽管估价师之间存在上述分歧，但是由于群体效应和在评估机构选择是由被拆迁人投票选举这种机制之下，杭州市对土地性质为划拨的住宅在拆迁评估时都没有扣减土地出让金。

（二）非住宅拆迁评估中的地价问题

在非住宅的拆迁评估中，地价主要牵涉到以下问题：

1、不同土地使用权类型房屋拆迁的地价问题

在杭州市拆迁评估中，国有土地主要体现为三种类型：出让、划拨和租赁。对于出让土地上的拆迁房屋，由于其收益权、处分权等比较明确，因此，估价师、拆迁人和被拆迁人之间理解较统一，按照市场比较法或其他评估方法评估其剩余使用年限内的市场价格即可；对于划拨土地上的拆迁房屋，尽管其实际收益权（特别是出租收益）、处分权与法律规定相去甚远，但在性质认定上比较明确；分歧最大的是租赁土地上的拆迁房屋，根据土地租赁合同，租期一般在八年以内，且租赁条款规定，租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得，土地使用者应依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。乙方（承租方）如需继续使用该宗地，需在期满之日前360日向甲方提出续期申请书，并在获准续期后确定新的租赁年限和年租金及其他条件，重新签订租赁合同，办理土地使用权变更手续。由于这种情况大部分原来是行政划拨土地，后来因为改制、重组等产权变动或其他原因，土地性质由划拨转变为租赁，其中也有部分是通过拍卖流通方式取得规划旧城改造范围内的房产时核发的土地证。因此，被拆迁方认为应该按照划拨土地上的房地产进行评估，而拆迁人认为既然是租赁土地，就应该按照剩余土地租赁年限和建筑物及其他附属物现值进行评估。经过向杭州市国土资源局咨询，答复如果不拆迁，承租人可以不断续租，所以应该等同于行政划拨土地，这种解释与租赁合同规定的租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得相矛盾，不能说服拆迁人。

2、划拨土地使用权类型房屋拆迁的地价问题

对于划拨土地上的拆迁房屋，其拆迁价格评估时，需要扣除土地出让金，但是在具体扣除项目上存在以下问题：

（1） 扣除项目

杭州市宗地价格分成三大块：土地开发成本、大市政配套费和级差地租，分别占评估地价的45%、35%和20%，杭州市规定，行政划拨土地转变为出让土地，需要补缴大市政配套费和级差地租，因此，划拨土地房地产在拆迁评估时应扣除大市政配套费和级差地租基本没有异议，但被拆迁人（也有估价师）指出如果企业改制，只要补缴级差地租就可以把行政划拨土地转变为出让土地，随着国家经济改革的不断深入，只要假以时日，总可以享受上述政策，既然如此，拆迁人就应该补偿由于强制拆迁对被拆迁人造成的享受政策优惠方面的损失，也就是划拨土地房地产在拆迁评估时应只扣除级差地租。

（2） 如何扣除

从理论上讲，划拨土地房地产在拆迁评估时可以采用土地开发成本加上建筑物现值和先算出出让地块上房地一体的市场价格，再扣除大市政配套费和级差地租的方法，但问题是拆迁评估对象的所在区域很难用市场比较法等直接得到现状使用条件下地块在出让性质条件下的毛地地价，因此估价技术路线大多采用先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后根据剩余法算出出让性质下的地价，求出土地开发成本，再加上建筑物现值得到拆迁评估价格。在实际操作中，有以下几种处理方式：

①直接扣减方式

先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后直接乘以80%或70%等系数后得到的结果作为拆迁评估价格。其依据为杭州市地价成本为房价（出让土地）的36%-45%，因此，划拨性质房地产应扣减的大市政配套费和级差地租为：房价×36%×55%=房价×20%，拆迁评估价格=房价×80%.这种方式优点是简单方便，但缺点是房价中的地价成本难以把握，结果粗糙，精确度差。

②套用重置价格标准扣减

根据公式：

房地产总价=地价+建筑物现值=地价+建筑物重置价格×成新率

地价=房地产总价-建筑物重置价格×成新率

拆迁评估价格=（房地产总价-建筑物重置价格×成新率）×45%+建筑物重置价格×成新率

建筑物重置价格和成新率套用杭州市房屋重置价格标准和房屋成新率标准，该方式房地产总价中地价与建筑物现值之间的划分明显不合理。

③用成本法倒算测算地价

根据成本法公式：

新建房地产价格=地价+建筑物建造成本+管理费用+利息+利润+销售税费

建筑物建造成本可细化为前期费用、建安成本、小区配套费、政府规费等。

由于管理费用、利息、利润、销售税费由地价和建筑物建造成本两者共同产生，因此，上述项目可细分为管理费用1、利息1、利润1、销售税费1和管理费用2、利息2、利润2、销售税费2，分别代表由地价和建筑物建造成本产生的项目，把它们之和计为A1和A2，则上述公式可写为：

新建房地产价格=地价+A1+建筑物建造成本+A2

旧有房地产价格=地价+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

地价=旧有房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率

拆迁评估价格=[房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

（*）其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。

四、完善拆迁项目中地价评估的思考

出现上述分歧和疑问的主要原因是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节，假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估方法之一，用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价，实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租，公式为：

新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建造成本-管理费用-利息-利润-销售税费

拆迁成本包括拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此，无论是出让土地、划拨土地还是租赁土地，只要拆迁价格评估时所考虑的项目与土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目相一致，则得到的拆迁评估价格是合理和公平的。因此，为了完善拆迁评估，应采取以下措施：

1、国土资源局组织土地管理、法律等相关方面的领导、专家对租赁土地的性质进行商讨，明确租赁土地与行政划拨土地之间的异同，并发文公示。

2、杭州市国土资源局、房管局会同土地估价师协会、房地产估价师协会对土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目和拆迁价格评估时所考虑的项目进行规范明确，使两者内涵和外延相一致。

土地评估的市场法范文第4篇

关键词：土地估价；现状；改革；发展；对策

前言

土地估价是市场经济发展到一定阶段的产物，它对促进土地市场的健康发展以及市场体系的成熟发挥重要作用。土地估价业作为一种特殊的行业，已成为关系财产安全和公共利益的重要中介，并在很大程度上推动了土地资源的集约合理利用以及企业的改革，是促进经济发展的重要贡献者[1]。但现阶段我国的土地估价业还存在一些不容忽视的问题，亟需进行改革。本文即对我国土地估价业的现状进行了分析，并提出了未来改革与发展的方向与对策。

1. 我国土地估价业的发展现状

我国的土地估价业兴起于上个世纪90年代，至今已经历20多年的改革和发展。根据相关官方数据显示，截止到2014年，我国的土地职业评估机构已超过3000家，并有接近20000名土地评估师职业者[2]。随着市场经济的发展，土地估价行业发展趋于成熟，并已基本走上了自主发展、独立公正的道路。但不可避免地存在诸多问题，总结如下。

1.1行业内存在恶性竞争

土地评估业是市场经济发展的必然产物，这就决定了土地评估业具有市场竞争大的特点。为在市场竞争中求得生存和发展，一些土地估价机构存在给关系人回扣、低价竞争、高评低估等行为，致使行业内恶性竞争态势加剧，严重违反了土地市场竞争公正、公平、公开的原则。这种恶性竞争的行为，破坏了诚信、有序的竞争环境，对产权人的合法权益造成侵害，并不利用行业的长远发展，最终损害行业自身的利益。

1.2地方壁垒现象突出

一些地区存在严重的地方壁垒现象，不允许该区域以外的土地估价机构在当地开展正常的评估业务。此外，一些土地估价服务机构对政府存在很大的依赖性，即使在脱钩后仍与政府保持密切的经济联系。以上现象的存在，在一定程度上影响了土地估价机构参与业务的积极性，不利于机构间的公平竞争，从而影响市场经济的正常、健康发展。

1.3存在信息不公开、不透明的现象

当前，在一些地区，一些本应公开的估价技术参数信息，如地价成交案例、基准地价修正体系和成果更新、土地定级等，却未按照规定进行公开，而是需要土地估价机构进行付费购买或与政府“搞好关系”才能获得。此外，市场交易信息也存在不透明的现象，成为政府提供专业服务和开展市场调查研究的障碍。

1.4从业人员的职业道德素质参差不齐

在实际评估工作中，一些土地评估事务所的土地评估师有限，于是由助理评估人员完成一些土地评估工作。此外，一些评估人员缺乏对土地市场运行规律的深刻认识、对土地和市场行情资料收集不全、实地勘察工作不到位、交易信息了解不足等情况下就草率提交评估报告。或碍于人情或利害关系，违背独立、公正、客观的工作原则等。这些都成为土地评估业的健康发展的阻碍。

2. 对土地评估业未来改革重点及发展方向的探索

2.1努力营造公平竞争的环境

首先，各地区应开拓思维，为激发土地估价机构的积极性，允许地区外的土地估价机构开展业务。入驻的这些机构必须办理相关的从业备案手续，并接受土地估价协会的监督管理，以规范内外土地估价机构的行为规范。其次，为使各土地估价机构享有公平竞争的环境，在进行国有土地交易时可采取公开抽签或摇号的方式，并将结果公布在公共媒体上。第三，相关部门（土地估价协会或国土资源管理部门）应每年对备案名单上的土地评估机构进行年度考核，建立质量评价体系。同时根据得分按规定进行赏罚，并录入考核档案，以实现优胜劣汰。

2.2完善信息查询机制，实现信息的公开、透明

主要是政府相关部门应进一步完善信息查询机制，实现政务公开。通过主动公开有关土地估价方面的信息，包括已向社会公布的各种标定地价、基准地价、土地登记资料等（不包括设计商业秘密、国家秘密和个人隐私的信息），使土地估价机构和执业估价师能进行相关信息的查询。此外，及时跟踪和预测市场发展变化，了解城镇化的发展水平等，对城镇低价动态监测、基准地价成果更新、土地定级、标定地价、基准地价等成果信息定期予以公示，以便于土地估价机构及估价师进行查询[3]。完善的信息查询系统，是做好社会化服务工作的重要保证。

2.3注重提高土地估价人员的整体素质

人是组成土地估价机构的基本因素，也是影响机构，甚至整个行业发展的中坚力量。因此，努力提高土地估价人员的素质，建立高水平的估价专业队伍至关重要。为加强队伍建设，应做好以下方面的工作：⑴组织人员的继续教育工作。市场经济是不断发展变化着的，制度、城镇化发展水平等也都是动态发展的。要提升土地估价报告质量，就必须不断学习新的方法、理论和技术，以符合行业的发展需要。因此，对土地估价人员进行继续教育很有必要。⑵提高人员的法律意识。强调人员的法律知识学习，使其能够熟悉与行业有关的法律法规，知晓违反法律的严重后果，从而树立起警戒线，严格恪守自身的职业操守，实事求是地展开工作。⑶努力提高专业培训的质量。行业内的专业培训工作对于提高估价人员的素质非常重要。为达到预期的培训效果，需提高培训的质量。首先应优化师资队伍，完善配套设施，为提高培训质量奠定基础。其次，加大对人员的专业能力考核力度，培训结束后进行相关考核，唯有考核通过的才有资质开展业务。⑷提高机构自身专业人才的数量储备。根据实际需求增加专业人员数量，必要时也可建立兼职专家队伍以补充人员不足的情况[4]。

2.4积极拓展新业务，实现多元化发展

就目前而言，我国的土地估价机构所开展的业务还比较单一和低端，在开展的日常业务中未加入附加值较大的业务。为在激烈的市场竞争中取得优势，今后土地估价业应积极拓展新业务，走多元化的发展道路。如积极开展房屋价值评估、房地产经纪、房地产开发服务等附加值高的业务，全面提高土地估价机构的经济效益。

3. 结语

综上所述，当前的土地估价行业虽然不断发展壮大，但依然存在诸多问题亟需解决。通过以上对土地估价业的现状分析以及对今后改革与发展的相关建议，以期能给有关人员提供借鉴。

参考文献

[1]彭富桂.我国土地估价行业发展对策探讨[J].学术论坛，2014，37（04）：41-43.

[2]晏丽.谈土地估价存在的问题和风险防范[J].黑龙江科技信息，2012（26）：113.

土地评估的市场法范文第5篇

关键词：土地承包经营权;抵押;评估方法;评估

中图分类号：F301.3 文献标识码：A

收录日期：2015年3月5日

目前，我国城镇国有土地价值评估体系已经相对完善，而农村土地价格体系、农村土地市场机制等还没有形成。因此，对农村土地承包经营权抵押价值评估进行研究，不断完善农村土地承包经营权价值评估理论具有重要意义。

一、土地承包经营权抵押现状

为促进农村土地合法流转，很多地区都进行了土地承包经营权抵押试点探索。有些地市出台相应的《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权抵押贷款办法》、《农村土地承包经营权抵押登记实施办法》等一系列文件，明确抵押登记部门，制定全市统一的农村土地承包经营权抵押他项权利证书，规范贷款流程，降低贷款风险;有些地区成立专门的农村产权交易中心，如齐鲁农村产权交易中心从事农村土地承包经营权、农村集体林权等交易及相关信息等配套服务，农村土地承包经营权、大棚所有权、集体股权、水域滩涂养殖权等各类涉农产权都可以在齐鲁农村产权交易中心实现抵押融资;有的将土地承包经营权作为股份入股农业公司，再以入股土地的使用权作为抵押物获取贷款，如山东省泰安市东平县发展土地股份合作社利用“土地入股、市场运作”这一农民合作新形式，来推进农村集体经济发展，引导农民以土地承包经营权入股，使农民的土地成为能够从合作社经营中获取收益的一种资产。这些尝试为土地承包经营权抵押的规范运作提供了不可多得的经验。

二、土地承包经营权价值内涵

尽管各地的土地流转、土地抵押等交易活动在如火如荼地进行着，但对土地承包经营权抵押价格的评估却没有形成统一的价格评估体系。关于农村土地价值的构成，主要存在三种不同的观点。众多学者从资源保护角度出发，认为农村土地价值包含经济价值、生态价值和社会价值三部分。经济价值主要是指农村土地产出的农作物、农副产品和农业生产资料等的价值;生态价值是指农用地的合理利用能够改善生态环境，促使资源的可持续利用的价值;社会价值包括社会保障价值和社会安全价值，指农用地所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。也有学者认为，农村土地价值包含使用价值与非使用价值两部分。第三种观点认为农村土地价值包含市场价值与非市场价值。土地承包经营权从物权法上来讲是一种用益物权，土地承包经营权价值是一种权益价值，它包含土地及其地上附着物的价值，土地承包经营权价值是农村土地价值的一种权利类型。

三、土地承包经营权抵押价值评估

对农用地价值评估的类型有很多种，如农用地征用价格评估、农用地宗地价格评估和农用地基准地价评估等，但出于抵押贷款目的的土地承包经营权抵押价值评估处于起步阶段。要准确评估土地承包经营权抵押价值，需要明确以下几点：

（一）土地承包经营权价值的影响因素。影响农地价值的区域因素首先是自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然环境，也就是土地等级，包括气候条件、地形地貌、土壤条件、水文状况等;其次是社会经济因素包括社会经济发展条件、土地制度、交通条件、农田基本设施状况;最后是特殊因素包括特殊气候条件、特殊土壤条件、特殊的环境条件，如东北的黑土地、南方的红土等。

农用地的自身条件也会影响其价值，这类似于城镇国土土地宗地的个别因素，包括田块内的土地平整情况;农田水利设施的配套程度;田间道、生产路、桥梁等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要;田块内输电、变电设施是否完备，能否满足农业生产用电需要;围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况等。

（二）土地承包经营权抵押价值评估方法。农村土地价值评估可以选用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。

收益还原法是将土地未来各年正常年纯收益，用适当的土地还原率还原，从而估算出土地价格的一种方法。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。但在纯收益和还原率的确定上还需要进一步研究。

市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。但是迄今为止中国农村土地交易市场正在逐步建立，没有形成完善的交易市场，因此市场比较法评估农用地价值的条件还不成熟。

成本逼近法是指以新开发土地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定土地价格的方法。适用于新开发的农用地价值评估。但也有学者认为成本逼近法只考虑了农地的开发成本而未考虑农地的收益能力，不适用于农用地价值评估。

基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。中国农地定级估价试点工作刚完成，已建立农地基准地价及其修正系数体系的县域还很少，因此用基准地价系数修正法评估农用地价值在大多数县域仍无法适用。

我国农村土地承包经营权是一种不完整的物权，但《农村土地承包法》、《担保法》和《物权法》中有明确规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包且经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的“四荒地”的承包经营权可以抵押。目前，各地区开展的以农村土地承包经营权进行的抵押融资、作价入股、出租、流转等经济行为还处于起步阶段。对于农村土地承包经营权抵押评估方法还没有统一的规定。 银行机构在核定土地承包经营权抵押价值时，有些采用经验算法：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。淄博市2014年出台《淄博市农村土地承包经营权价值评估办法（试行）》，明确要求农村土地承包经营权价值评估的申请人为农户或专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。土地经营权总价值=年均价值×经营期限×土地面积+土地附着物价值。各估价机构在评估土地承包经营权抵押价值时有的依据地方出台的文件进行评估，大多数采用收益还原法和成本逼近法来评估，但也存在问题。如家庭农场、农村合作社等新兴农业经济组织，不可能像一般企业一样建立明细账，这使得评估时难以确定农业生产的客观收入、成本、利润率等。

（三）土地承包经营权抵押价值评估实证分析

2、评估思路及方法。根据评估对象的实际情况，鉴于葡萄大棚是新建建筑物，种植的葡萄还没有任何收益，因此不适合将葡萄大棚用地及其地上附着物、葡萄大棚及其他附属设施作为一个整体共同测算，也就是不适合选用收益还原法来进行评估。那么，本次评估的评估思路可以将葡萄大棚及其附属设施和土地承包经营权及其地上附着物分开评估，也就是采用成本逼近法分别评估葡萄大棚及其附属设施的价值，土地承包经营权及其地上附着物的价值，然后将两者相加。

成本逼近法的基本公式为：

地价=土地取得费+土地开发费+种苗费+养护费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本法评估葡萄大棚的价值时，评估值=重置价值×成新率。但是成本法在确定各项费用时必须采用社会平均费用。

四、结论

（一）土地承包经营权的评估尚处于起步阶段。评估依据仅有2012年出台的《农用地估价规程》，因此需要建立统一的农用地价格评估体系，逐步形成完善的农村土地交易市场。