土地流转补偿相关政策
土地流转补偿相关政策范文第1篇
一、关于对村民两费补偿的操作和规范
1.1构建土地征收政策体系的基本原则a)遵循本地方国家整体利益均衡的户县补偿的原则。保障被征收土地的村民在失去土地后的城镇住房、医疗和教育等保障的基本均衡。保障不同区片的村民承包土地及公共土地量之间的差异基本平衡，为农村集体土地流转到城镇建设用地和流转为农业企业的基本均衡奠定基础；b)遵循通过村民股份企业发展创业、就业的公共土地以及相关的补偿原则。土地作价入股并不一定全都适用于集体土地的征收，或者说只能适用于工业用地征收和流转到农业企业领域，但在实践中，企业由于担心安排农民的就业问题和管理问题，一大部分企业并不喜欢这样的土地合作方式。大部分城乡结合土地征收更适用于指定集体补偿成立村民股份企业的方式，并对此类企业的税收和融资等给予一些可行的政策；c)遵循通过加强村民知识文化提高专业技能的培训补偿原则。通过有效的培训和教育机制，来不断地提高村民的文化知识水平和专业技能的培训，这不仅能提高村民的个人素养和未来发展，还能促进文明和谐的社会建设；d)遵循政策能适应社会和国家政策变化的原则。政策的制定需要考虑社会的进步和经济的发展等变动性因素，只有保证政策与经济社会的同步发展才能避免出现停滞状态；
1.2加强依法依规征收集体土地的执法力度司法是社会公正的最后一道防线，在行政补偿法还没制定的情况下，随着农村经济的持续发展以及相关农村建设规划的出台，及时地完善土地管理法中的土地征收补偿制度，对农村的建设有着重要的意义。
关于落实被征用土地农民的保障制度，国务院和相关部门连续出台了一些相应的政策，在物权法中对社会保障费用提出了补偿范围新规定，当中给予了近年来我国土地制度改革的充分肯定。根据政策规定，我们仍需要建立起一个可持续发展、完善的社会保障体系，将因为土地征收而丧失土地村民纳入到国家的社会保障体系当中去。体系中应包含：社会养老保障、医疗保障等，而社会保障所需资金，应统一纳入国家的社保基金，为失地村民提供长久的社会保障和补偿。各地政府应根据当地实际情况，在实际操作中，制定一套具体有效的村民社保标准和补偿办法，建立完善的失地村民社会保障体系，解决村民后顾之忧，促进当地经济的蓬勃发展。
二、实现村民自身转型发展
对被征收土地的村民教育发展基金补偿的标准：可以根据城镇区别和村民的个人年龄差别来进行标准的分级，城镇的分级按照城市、地级市和县来划分，城市的等级越低，教育基金的补偿就应该越高，按年龄来划分成几个等级，对年龄越小的补偿力度就应越大。对教育基金补偿的管理：教育发展基金直接进入到当地的教育部门与村民共同监管的账户中，然后划分到具体的村民名下，任何人不得擅自动用。
对教育补偿基金的使用，必须及时进行公布。此外应由审计部门按时进行审计。由各县级以上的教育部门和村委结合实际状况，制定出详细的教育实施计划，教育计划保障22岁以上村民的教育有针对性、技术性和实用性等，而22岁以下居民则注重基础素质的教育和专业技能培训。
土地流转补偿相关政策范文第2篇
有关农村土地流转合同范本
甲方(出让方)： 乡镇 村 组(户主姓名) 乙方(受让方)：
为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。
一、土地流转方式 甲方采用 转包 方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。
二、流转土地的用途 乙方只能将流转的土地用于： 。
三、土地流转时限 从 年 月 日至 年 月 日止。
四、土地流转数量及费用 甲方将第六条所列土地 亩、鱼池 亩、 山地 亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币贰拾壹万元计算。
五、付费方式及时间 土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在20xx 年春节之前付陆万。以后每年春节前付 万，直至付清贰拾壹万。
六、流转土地类型、面积和质量
七、甲方的权利和义务
1、权利：①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。
2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。
八、乙方的权力和义务
1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地;④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责 流转土地复耕;⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。
九、合同的变更与解除
1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③因不可抗力(重大自然灾害、国家和集体征占用土地等)使合同无法履行的。 2、乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回流转的土地：①不按合同规定用途使用土地的;②荒芜土地的，不按约定破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的;③不按时交纳土地流转费的。 3、甲方非法干预乙方生产经营，或以其他形式使用或占用流转给乙方土地的，乙方有权终止合同。
十、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。 2、乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。
十一、合同纠纷处理
如双方发生合同纠纷，在双方协商不成时，按《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和有关农村土地经营权流转管理政策执行，由甲方所在地乡镇土地承包管理部门或农业局土地承包管理部门进行调解或仲裁;也可以直接向甲方所在地人民法院提起诉讼。
十二、其他约定
1、在合同期内国家有关惠农政策(如各种补贴)，由 方享有。 2、在合同期内流转土地应交纳的水费和生产统筹费用等由 方承担。 2、在合同期内经甲方同意后乙方可以将土地转让给第三方经营。 3、在合同期满后，若甲方需继续流转土地承包经营权，在同等条件下乙方可优先受让。 4、本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 5、本合同一式四份，经双方签章后生效。甲方、乙方、甲方所在太泊村、甲方所在彭泽县棉花原种场土地承包管理部门(鉴证方)各执一份，具有同等法律效力。
附件：1、流转土地座落方位简易图;2、甲方身份证复印件和农村土地承包经营权证复印件;3、乙方身份证复印件。
甲 方： (签章) 联系电话： 乙 方： (签章) 联系电话：
鉴证方： (签章) 鉴证经办人： (签章) 年 月 日
最新农村土地流转合同范本
转让方(以下简称甲方)：_________
受让方(以下简称乙方)：_________
甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的_________乡(镇)_________村_________组_________亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事_________(主营项目)生产经营。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为_________元人民币。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为_________。
2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为_________(具体内容见附件)。时间为_________。
五、土地承包经营权的交付时间和方式
甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。
交付方式为_________或实地一次性全部交付。
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。
4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。
5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。
6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。
8、其他约定：_________。
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为_________。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第_________种方式解决：
1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农村土地承包管理机关调解;
2、提请_________仲裁委员会仲裁;
3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡(镇)政府农村经营管理机构备案(或鉴证)后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。
甲方代表人(签章)：_________ 乙方代表人(签章)：_________
身份证号：_________ 身份证号：_________
住址：_________ 住址：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
发包方(签章)：_________ 鉴证单位(签章)：_________
法定代表人身份证号：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
土地流转合同范本阅读
转让方(以下简称甲方)____受让方(以下简称乙方)___
甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让签订本合同以供遵守。
一、转让标的
甲方将其承包经营的____乡(镇)____村____组____亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事____(主营项目)生产经营。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为____元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为____元(没有补偿金时可填写为零元)两项合计总金额为____元人民币。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为____。
2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为___(具体内容见附件)时间为____。
五、土地承包经营权的交付时间和方式
甲方应于年____月____日前将转让承包经营权的土地交付乙方。
交付方式为____或实地一次性全部交付。
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。
4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。
5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。
6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。
8、其他约定：____。
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第____种方式解决：
1、提请村民委员会、乡(镇)人min政府、农村土地承包管理机关调解;
2、提请____仲裁委员会仲裁;
3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经____乡(镇)政府农村经营管理机构备案(或鉴证)后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。
甲方代表人(签章)____乙方代表人(签章)____
身份证号：____身份证号：____
住址：____住址：____
____年____月____日____年____月____日
发包方(签章)____鉴证单位(签章)____
土地流转补偿相关政策范文第3篇
一、存在的问题
（一）、农村土地流转问题表现尤为突出。一些以前弃耕或不要地的农民现在重新要地耕种，这就使得原本因农业结构调整、农村二三产业发展以及农村劳动力转移而带来的农村土地流转纠纷更加频发，这已经成为我镇当前农民上访的主要问题。
（二）、乡村债务越滚越大。由于种种原因，我们乡镇多数村屯都背负着沉重的债务，有些村屯达到百万元以上。税费改革以前，部分乡镇靠收取农业税逐渐偿还债务。税费改革后，多数村屯由于没有支撑财政的骨干企业，地方税收较少，过去偿还债务的渠道被切断，而新的还债机制没有建立。靠转移支付，仅能勉强维持生存，根本没有财力偿还债务，更没有能力拿出资金搞农村公共产品的供给。制约农村经济和社会发展。
（三）、村级办公经费不足。按照省里核定的村级支出标准大小村都尚有缺口。从现实情况看，绝大部分村负债运转，有的村拖部工资，影响了干部的积极性。
（四）、部分缺失土地农民要求分取土地。有些农民因种种原因在第二轮承包土地过程中，没有得到土地，税费免除以后，由于利益的驱使纷纷要求分取土地。
退耕还林政策执行倒退。在退耕还林政策中，退耕地不再缴纳农业税是作为一项优惠政策以免代补的，种树比种粮有较好的收益。如今种树收益还未完全实现，而种粮既免税又有补贴，种树的“以免代补”已失去优势，一些农民又开始“退林还耕”了。
二、对策与建议
（一）、根据《农村土地承包法》规定，各级农业行政主管部门及农经管理部门是农村土地使用权流转的管理主体。因此，各级农业行政主管部门及农经管理部门在农村土地流转上应做好以下几方面工作：一是搞好调查研究，掌握农村土地流转动态，重点解决农村土地流转的突出矛盾和问题，及时制定出引导、规范和促进农村土地使用权流转意见和建议；二是指导订立土地流转合同。
（二）、在村级债务上，一是采取措施化解现有债务。通过精简机构、费用包干、资产盘活、蹲息降债、纠错减债等方式化解现有债务。二是防止新债发生。加强对村级集体经济的监督管理，建立村集体借款审批制度。村级兴办公益事业要量力而行，杜绝各种超越经济承受能力的举债工程、达标工程。三是国家给予一定的政策倾斜和财力补助。村级债务有相当一部分是用于农村义务教育、维护社会稳定、河道治理、农田水利建设以及农村社会公共事业发展，建议国家给予一定的政策倾斜和财力补助，化解村级债务。
（三）、加大农村转移支付力度，保证农村各项工作正常运转。取消农业税后，村集体经济收入在短期内必定减少，这必将影响基层政府正常职能的发挥，因此国家要从全局出发，加大村级的转移支付，这样才能保障农村生产公益事业正常运转，保证基层政府各项职能的正常发挥，才能促进农村经济、社会健康有序发展。
（四）、解决农户缺失土地问题。在继续坚持土地政策三十年不变的前提下，在一定范围内，对农户承包的土地适时进行小规模调整。要协助村组对机动地、瞒报土地、撂荒土地等进行调查摸底，分给缺失土地农户。或者要充分发挥村民会议作用，做好群众思想工作，村组有收入的，给予缺失土地农户适当的经济补偿。对于过去瞒报的土地，重新进行上报。
土地流转补偿相关政策范文第4篇
关键词 宅基地使用权；有偿退出；价格形成机制；基准地价
中图分类号 F301.3 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2017）02-0170-07 doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2017.02.023
计划与市场是资源配置的两种基本手段，无论采用哪条路径，价格都处于资源配置的中心环节。中国农村宅基地大量闲置是一个基本的经验事实[1]，如何盘活闲置资源是农村宅基地产权制度改革的一项重要任务。受现行法律和政策限制，农村宅基地基所有权不能转让，但使用权可以依法转让，这为利用价格机制盘活农村宅基地资源留下了制度空间。党的十八届三中全会提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年11月2日，中央印发《深化农村改革综合性实施方案》，提出探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。以上两项政策都指出了用市场及价格机制盘活闲置宅基地资源的进路及可行性。本文要解决的问题是宅基地使用权转让价格形成机制如何确定，才能实现土地资源的公平有效配置。全文共分四个部分：第一部分为研究背景；第二部分主要分析中国当下农户宅基地使用权退出主要类型、价格形成机制及其缺陷；第三部分设计了一个基于基准地价的农户宅基地使用权退出价格形成模型，应用模型并与现行价格形成机制比较。文章最后一部分是基于基准地价的农户宅基地使用权退出价格形成机制的政策建议。
1 研究背景
价格形成机制是影响价格及其变动的各个要素及其之间的关系，它是合理配置稀缺资源的重要手段。[2]价格形成机制不仅受资本投入、供求关系、产权结构等市场要素的影响，而且受社会结构、社会规范、行政干预、风险分担等多重社会逻辑的交互作用。[3]影响中国农户宅基地使用权价格形成机制的主要因素包括供需关系、产权结构和政策干预等。
在供需关系方面，已有研究发现，以北京市为代表的东部发达地区，农民新建宅基地的需求长期得不到满足[4]，以武汉城市圈为代表的中部地区，以宅基地为载体的庭院经营性收入与农户流出宅基地的意愿负相关[5]，而以新疆为代表的西部地区，农民流出宅基地的意愿与流出收入正相关，而流入费用对流入意愿的影响并不强烈。[6]这些研究表明，尽管中国农户宅基地使用权供给与需求存在明显的区域性差异，市场价格仍然是改善宅基地使用权市场供需关系的有效机制。
在产权结构方面，所有权与使用权分离是中国宅基地产权制度的基本特征。在两权关系中，集体土地所有权是绝对的、永续的，农户土地使用权是相对的、暂时的。土地所有权对使用权交易的约束，既表现为农户宅基地使用权交易不得对抗、改变土地所有权的性质，也表现为土地使用权的专用性，即宅基土地仅限于宅基地的使用。因此，农户宅基地使用权市场交易价格体现的并不是土地的全部物权价值，而只是土地的用益物权价值。当发生政府征地或土地用途改变的情形时，集体经济组织就要申索其作为土地所有者的权利，并相应发生土地产权变化收益在集体成员之间分配的情形。
在政策干预方面，政府政策规定了农户宅基地产权结构的具体样态。在政府征地指导价格方面，1998年修改后的《土地管理法》将征地补偿标准由耕地产值的20倍提高到30倍。在集体土地使用权可交易性方面，中央政府决定在各地开展城乡建设用地增减挂钩试点，农户集约使用所节约出来的宅基地具有间接交易的可能。在土地发展权收益方面，政府在处置因土地用途改变而产生的增值收益时，政策的总体走势是由奉行“涨价归公”原则向尊重和保护集体土地产权人权利转变[7]。
由上^之，建立公平有效的农户退出宅基地使用权价格形成机制，需要综合考虑各种因素：既要尊重市场法则、改善供需关系，又要尊重产权结构、兼顾各方利益，同时也要遵循合理提高个人收益的政策导向。基准地价正是基本满足这些条件的一个土地价格标准。
基准地价又称土地初始价，在国家《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）中，它是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一评估时期上法定最高年限土地使用权区域平均价格。基准地价按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地具有同样的市场价格的原理确定，具有如下特点：第一，基准地价虽然并不是土地市场的实际交易价格，但是它以本区域土地市场交易价格为参照，反映了本区域内土地市场交易的整体水平和趋势；第二，基准地价同时考虑到了土地的区域、用途、质量及市场交易状况，是一种“同地、同权、同价”的价格评估方法，是最贴近本区域土地发展权收益的价格指标；第三，基准地价由市、县级以上人民政府定期更新和公布，具有行政性和权威性，能够体现政府的最新政策意向。此外，基准地价列有专门的居住用地基准价，虽然目前这一价格标准主要用于城镇国有土地使用权出让，但也最为贴近农户因退出宅基地使用权而购房、建房所付出的土地成本。
目前，在全国各省级政府中，只有北京、上海等少数发达地区将基准地价作为农户退出宅基地使用权的补偿依据。《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）规定的货币补偿价格公式为：宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价；《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（沪府发[2011]75号）给定的货币补偿价格公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。北京的“区位补偿价”接近基准地价，上海的“基价”即基准地价。地方政府地关于集体土地房屋拆迁补偿的规定，弥补了中央政府关于此类拆迁补偿制度供给不足的问题，也开创了将适用于国有商业用地的基准地价标准应用于补偿集体建设用地特别是农户宅基地的先例。然而，已有地方性制度设计并不完善：它们仅适用于政府拆迁补偿情形，而不适用于农户退出宅基地使用权的其他情形；征地补偿对象仅为宅基地使用权人或房屋使用权人，而忽略了集体土地所有权人。本文研究将基准地价作为农户宅基地使用权退出价格形成机制普遍参照标准的适用性与可行性，但首先回答为何需要改变现行价格形成机制的问题。
2 农户宅基地使用权退出类型及现行价格形成机制
在中国现有法律和政策框架下，农户退出宅基地使用权方式不同，其现行价格形成机制也不相同。
2.1 农户宅基地使用权的退出类型
从理论上说，农户退出宅基地使用权可以按照两个标准进行分类：第一，按产权结构变化，可以划分为完全产权退出与部分产权退出。农户个体既拥有宅基地使用权，又以集体成员身份、以集体的方式共同拥有宅基地所有权。完全产权退出是指宅基地的所有权及使用权都转变为国有，部分产权退出是指宅基地使用权变化并未造成所有权的变化，农户个体仍然拥有土地集体所有权的成员资格；第二，按使用权退出用途不同，可以划分为公益性退出与经营性退出，公益性退出表明节约出来的土地将用于公益目的，经营性退出说明节约出来的土地将用于营利目的。按照以上两个标准，农户退出宅基地使用权可以划分为（A）部分-公益型、（B）完全-公益型、（C）部分-经营型、（D）完全-经营型四种理想类型（见图1）。
2.2 农户宅基地使用权有偿退出的价格形成机制
在前述农户宅基地使用权退出的四种类型中，主要存在政府指导价、集体议价和市场议价三种价格形成机制，这里分别讨论。
2.2.1 以耕地产值为标准的政府指导价
政府征地属于有偿征收，也有价格尺度。政府征地指导价目前适用于B型和D型退出中。在中央政府层面，政府指导价体现在现行土地管理法、物权法等法律及相关政策当中。如《土地管理法》将征地补偿划分为三项内容，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍，等等。
根据土地管理法等法律的精神，省级政府颁布适用于本地的土地管理法实施办法或土地管理条例，省级土地管理部门则根据当地情况，制定征地片区综合地价标准。从总体上看，除北京、上海等少数省市外，省级土地补偿费和安置补助费最高限额都在土地管理法规定的30倍产值标准以下。宅基地属于非农建设用地，补偿标准通常又低于农用标准。
在市、县级层面，政府也制定适用于本地区的宅基地房屋拆迁补偿具体安置办法。除个别地区外，政府征收农户宅基地一般按照农户原住宅建筑面积标准安置，并不考虑农户因拆迁而节约用地的情形，超出建筑面积标准部分通常被视为违法建筑而减少补偿或不予补偿。
2.2.2 集体议价
主要适用于A型和C型退出中。集体组织征用农户宅基地使用权，较多用于集体商业项目、集体公用设施建设或城乡建设用地增减挂钩项目，通常被纳入新型农村社区建设计划。从各地实践看，集体组织征地补偿并无明确的参照标准，宅基地补偿较多采用为农户提供等面积异地安置房的方式，整体拆迁补偿方案依法必须按照少数服从多数的集体议价方式决定。由于农户异地安置房容积率增加，村集体组织获得增量的建设土地。而问题在于，村集体在给予农户等面积住房安置后，如果不对农户节约用地的行为给予正向激励，农户就没有自愿退出宅基地使用权的动力。
现行法律、政策并不关注集体议价的价格标准，而较为重视集体议价的决策程序。据法，村民会议讨论村内重大事项，参会村民数须超过本村18周岁以上村民的半数，或达到本村各户代表的三分之二以上；村民会议做出的决定应当获得到会人T的过半数通过；开展增减挂钩试点，必须举行听证、论证，充分听取当地农村基层组织和农民的意见。
2.2.3 市场议价
现行法律、政策并不一般禁止农户宅基地使用权的自主市场交易。农户出让宅基地使用权，往往连带宅基地上面的房屋，这使得宅基地市场议价很难单独体现出来。但当发生民事纠纷时，有时需要对土地使用权价格和房屋价格单独计算。2009年湖南省湘正司法鉴定中心将湖南省汝城县城郊乡一处面积161.1 m2的农村宅基地土地使用权评估值为28.8万元，将宅基地上的房屋工程造价评估值为11.45万元，这两个评估价值都被法院判决时采用（参见汝城县人民法院〔2009〕汝民重字第X号）。按司法鉴定中心的这一评估价值计算，汝城县城郊乡的这一处宅基地市场价格高达124万元/亩。而根据《汝城县中心城区集体土地上房屋搬迁补偿安置办法》（汝政办发〔2011〕57号），农户因拆迁而节约出来宅基地，政府以270元/m2给予补偿，合计18万元/亩，与市场价格相比有不小差距。在实践中，超出集体组织范围的小产权房交易通常不被法律所认可，但农户合法出让土地宅基地使用权的价格等于黑市交易的机会成本，黑市价格一定程度上反映了宅基地使用权市场供需关系。
2.3 现行主要价格形成机制的缺陷
第一，以耕地产值为标准的政府征地指导价是目前农户退出宅基地使用权的主要标准，对其他形式的土地使用权交易具有示范作用。耕地产值标准作为征收耕地的标准有其合理性，否则耕地补偿费和安置补助费就失去了依据，但它以低于耕地的价格征收农户宅基地，未能体现此类土地使用权的稀缺性。宅基地是个体农户的居住用地，使用权一旦有价转让，即不可复得，农户只能到城镇购买房屋，宅基地使用权的稀缺性即表现为等面积、等容积率、相同位置的城镇房屋土地的使用权价格，而与耕地年产值不具有可比性。此外，农户使用的宅基地不同于农户的承包耕地，除了使用价值不同外，法律地位也不相同。当下耕地承包期为30年，但宅基地一旦分配给农户个体使用，则是无限期地无偿占有和使用，在产权的排他性上仅次于所有权，以承包地的30年期限作为征收宅基地的参考价格，也有失公允。
第二，行政性征地未^分公益性与经营性有失公平。政府或集体征收、征用农户宅基地，都属于行政性征地。如果是公益性征地，获利者包括政府或村集体组织以及农户本人，征地的收益取之于民，用之于民。在这种情形下，按照国家利益、集体利益优先于个人利益的原则，由行政主体与农户集体协商产权转让价格，并不不妥。但究竟什么是公益性目的，需要明确界定，还需要避免虚假的集体认同问题。如果是经营性征地，获利者是市场主体，征地收益具有独占性和排他性，市场主体应当遵循市场主体自由合意的原则，实行等价交换。由政府或村行政替代市场主体与农户集体谈判，是行政主体越位的表现，也容易发生寻租行为。从根本上说，少数服从多数的集体议价原则，在经营性征地中，剥夺了少数人的自由交易权利。
第三，市场议价虽然体现了土地资源的稀缺性和交易的公平性，却通常不被法律所认可，宅基地使用权合法交易的市场空间极为狭窄。首先，对于农户将宅基地连同其上的房屋转让给集体组织成员以外的情形，法律上不予认可。其次，即使本集体经济组织成员从其他成员那里购得房屋及宅基地的使用权，也存在三种情形：其一，已经有宅基地且已经达到国家规定的宅基地标准；其二，已经有宅基地但尚未达到国家规定的宅基地标准；其三，本人已在本集体经济组织落户，但尚未分到宅基地的。依据法律规定，只有第三种情形才是有效、合法的交易。
3 基于基准地价的宅基地使用权退出模型
3.1 模型设计
如前文所述，农户退出宅基地使用权后，在没有任何外部救济的情况下，不得不购买商品住房，公平的补偿标准是农户所得货币补偿至少能够在同一区位获得等面积的住宅土地使用权，即实现等量置换。商品房的建造必须使用国有土地，而同一区位住宅级别的土地使用权价格正包含在政府公布的住宅类土地基准价之中。按照国有土地与集体建设用地“同地、同权、同价”原则，政府以基准地价标准出卖土地使用权，也应当以基准地价标准征收集体土地所有权，只是需要去除政府对土地的开发成本及开发收益，这是本模型设计基本依据。上海、北京两市以基准地价、甚至高于基准地价的标准征收农户宅基地，与这两个城市的经济发展水平、土地开发程度有关，将基准地价作为农户宅基地使用权退出价格形成机制的普遍参照标准，应当考虑土地的地区差异及使用权的不同退出情形。
就地区差异而言，地方政府公布且定期更新的土地基准价划分为若干等级，已经包含土地的区域及用途差异，但基准地价中的土地与农户退出的宅基地标准并不匹配。政府征收农户宅基地通常是毛地，除了支付土地使用权的补偿成本以外，还需要在拆迁、平整、通水、通电、通气、通信等环节上投入费用，土地开发过程中还包含由政府享有的税、息、利润等，以上费用加在一起，才构成基准地价的熟地标准。在单位基准地价的总价格中，土地出让金部分才相当于土地使用权的实际成本。参照1992年国家土地管理局颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价（基准地价在具体地块上的落实，又称宗地价格―笔者注）的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。”据此，本文模型将距离农户最近的国有住宅级别用地基准价的40%作为农户退出宅基地使用权的价格标准。
就退出情形而言，本文在第二部分将农户宅基地退出划分为四种类型，这些将在模型应用中逐一检验。此外，城乡建设用地增减挂钩是农户宅基地公益性退出一种特殊情形，涉及不同集体经济组织之间的利益分割，这里将其作为单独一种类型加以检验。宅基地使用权是与所有权连在一起的，涉及到宅基地使用权变现收益在集体组织与农户个体之间的分配问题。在土地管理法列出的政府征收集体土地的三项补偿中，地上附着物及青苗补偿费是征地实际发生的费用，按实物价值补偿，这里不予考虑；土地补偿费是政府付给集体土地所有者的补偿，安置补助费是政府支付给农户个体的土地使用权补偿。从各地法律实践看，后两项费用的比例大致为1∶1。据此，本模型将占基准地价40%宅基地使用权收益，在集体组织与农户个体之间平均分配。
综上，基于基准地价的农户宅基地使用权退出估值公式为：y=40%ax+b（其中y代表村集体与农户所得土地使用权补偿收益，x代表距农户宅基地最近的国有住宅类基准地价，a代表土地面积，b代表市场调节量）。
3.2 模型应用
这里将基于基准地价土地估值模型代入农户宅基使用权各种退出情形中，证明模型的可行性，分析并解决每一种退出情形可能遇到的问题。
3.2.1 部分-公益型退出
按照模型设计，集体因公益目的征用农户宅基地，定价逻辑与政府征收土地并无实质性不同，宅基地使用权毛地价格按照住宅类土地基准地价的40%估值。在部分公益性退出中，集体土地所有权性质并未改变，且征地创造的公共利益集体共享，村集体按标准最多只需按基准地价的20%补偿农户宅基地使用权，另外等额的、非货币化的隐性收益为集体所有。需要考虑的是，由于集体经济组织的实力通常不强，若安置补助费过高，可能使集体公益征地无法进行。若安置补助费过低，则集体因公征地权可能被滥用。因此，集体因公益征地，土地基准价标准未必排斥集体议价机制，土地使用权的实际价格可以最高价格为限，由集体按少数服从多数原则议价决定。在这一情形下，基准地价标准的意义不在于给予农户多少比例的补偿，而在于为集体因公征地提供了价格尺度，制约集体组织的因公征地权，特别是制约集体领导人从事幕后交易。
3.2.2 完全-公益型退出
政府征收农户宅基地使用权，按照距离宅基地最近的国有住宅类土地基准地价的40%估值。因为是行政征地，无需议价。由于土地所有权转移，村集体与农户分享土地补偿费和安置补助费，政府因征地行为增进了公共利益，包括因产权转让、增值而收取的各种税费，因土地平整而增加的就业机会，以及未来因土地利用方式改变而导致的公共利益的增进等等。
3.2.3 部分-经营型退出
土地所有权仍归集体，依据“同地、同权、同价”原则，集体土地使用权出让定价机制应与国有土地使用权出让定价机制相同。而与部分-公益型退出不同的是，部分-经营型退出的实际市场价格，要根据土地的位置、品质、用途、使用年限、市场供需状况等决定，村集体与农户实际所得总额可能高于、也可能低于基准地价的40%。市场土地使用者c集体建设用地的利益相关者可以就土地使用权的价格、转让方式、土地安置费、附着物补偿原则及标准等事项，通过自由合意原则实行集合竞价，达成集体土地建设用地使用权出让、租赁、入股等协议。而按照“经营性征地适用完全补偿”原则，这里的集合竞价不适用少数服从多数原则，不愿意参加集合竞价者可以自由退出，土地使用者需要与集体竞价退出者单独达成协议。若未达成协议，土地使用者必须考虑在出现退出者的条件下该项目实施的可能性。经营性土地使用权到期后，土地使用权仍归村集体。
3.2.4 完全-经营型退出
农户宅基地使用权完全-经营型退出合并了政府征地的行政行为和市场用地的市场行为，农户宅基地的所有权转让给政府，使用权转让给市场。按照模型设计，政府应当支付给村集体组织基准地价20%的土地补偿费，这是不需要谈判的，实际支付这笔费用的仍是市场土地使用者。农户所得安置补助费部分，参照部分-经营型退出、以基准地价20%为基础进行市场谈判。在实际价格谈判中，土地所有权转让与使用权交易同时进行，无法分开，村集体与政府成为市场谈判的关联方。经营性土地使用权到期后，土地使用权归政府。
3.2.5 增减挂钩型退出
在存在土地用途管制且集体建设用地可以直接上市交易的前提下，城市近郊农户的宅基地经集体流转成为规模土地后，可获得与国有土地同样的价值，价格将大幅度提升，但拥有这种土地的农民只占全部农民的5-10%。[8]对于远郊农户来说，他们虽然拥有存量宅基地，但市场价值不大。以基准地价为标准的城乡建设用地增减挂钩不仅可解决此类土地供需矛盾，也可协同近郊与远郊农户的土地收益。按照前述模型设计，假定等面积的远郊甲宅基地与近郊乙耕地增减挂钩，则甲、乙两地共同分享因甲宅基地变为耕地的收益，但土地补偿参照的基准地价标准应当是乙地而非甲地。同时，甲地变成耕地后，仍由甲地村民耕种，甲地村民因此不应享有耕地补偿费，甲地补偿所得还应扣除乙地的安置补助费，剩余所得全部为村集体经济组织所有；乙地由耕地变为建设用地后，除了与甲地村民分享土地补偿费之外，还应享有应该由甲地村民支付的安置补助费。甲、乙两地实际所得计算公式为：
甲地所得补偿=乙地所在区域住宅类土地基准价的20%-乙地安置补助费（为耕地类安置，据法最高为耕地年产值的15倍）
乙地所得补偿=乙地所在区域住宅类土地基准价的20%+乙区安置补助费。
3.3 案例比较
随机选择案例位于安徽省D县G镇。该镇是中国中部省区一个乡镇，与其地区相比，当地政府基准地价及政府征地补偿标准均处于中位水平，具有代表性。依据《D县人民政府关于实施新一轮土地定级和基准地价的通知》（D政[2013]48号），G镇商业住宅类基准地价分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级，价格从750―360元/m2不等，本文取该镇住宅类基准地价的中位数，即555元/m2计算。另据（皖政[2015]24号）文件，该镇政府征地农用地补偿标准（包括土地补偿和安置补助）为37 380元/亩，建设用地和未利用土地补偿标准为18 690/亩。若分别按照传统耕地产值标准（宅基地补偿按建设用地标准计算）与基准地价标准计算（与前文模型假定与计算方式相同），G镇村民在不同宅基地使用权退出情形下，每退出1亩（约667 m2）宅基地，村农户个体与集体经济组织所得补偿见表1：
（1）BLP= benchmark land price； OVCL= output value of cultivated land；
（2）增减挂钩型宅基地使用权出让假定挂钩项目为本镇，即两地住宅类基准地价相同，且按耕地产值标准征地补偿价也相同；
（3）据D政[2016]12号文件，按照耕地产值标准，该县增减挂钩项目政府补助中，新增耕地单位的村民享有房屋及附作物补偿费，村集体并不与挂钩单位分享土地补偿，但政府给予业主管理费等费用支持。以上费用都是实际发生的费用，并非土地补偿费。
由表1的比较可以发现，G镇农户退出宅基地使用权，在不考虑市场调节因素的条件下，在价格形成机制方面参照基准地价标准抑或耕地产值标准，收益有很大不同。如果参照基准地价标准，在不实行城乡建设用地增减挂钩的条件下，农户每节约1亩宅基地可获得74 037元的收益。同比，参照土地产值标准，农户每退出1亩宅基地只获得建设用地总补偿款的一半收益，即9 345元，两者相差7.9倍。在实行城乡建设用地增减挂钩的条件下，在参照基准地价标准的补偿中，G镇的集体经济组织收益较政府直接征地情形有所减少，但仍绝对高于土地产值标准所得，相当于间接提高了农户的收益。
参照基准地价标准补偿农户宅基地使用权，政府因公益征地的成本有所增加，但仍有占基准地价60%的获利空间。村集体经济组织除集体因公益征地外，在其他各类宅基地使用权交易中，收益均等于或大于农户收益。因此，这一价格形成机制是一种兼顾政府、集体和个人利益的价格机制。
4 结论与政策建议
如何P活以宅基地为主体的农村集体建设用地，是中国在城镇化进程中需要解决的问题。面对这样的问题，传统经济学通常假定自利的个体行为通过市场的价格传递机制能够自动实现社会整体利益的最大化，制度经济学则将制度视为影响效率后果的重要变量。中国农户宅基地使用权退出存在价格和制度的双重失灵：以耕地产值为参照的政府指导价未能体现宅基地使用权的稀缺性，集体议价在经营性征地中剥夺了少数人的自由交易权，市场议价的合法空间狭窄。合理的价格形成机制不是要排斥市场供需关系或者放弃制度修正，而应当综合考虑供需关系、产权结构及政策干预等基本因素。本文重新设计的以基准地价为标准的价格形成机制正是同时考虑上述各种因素的一种土地价格标准，在农户宅基地使用权部分-公益、部分-经营、完全-公益、完全-经营、增减挂钩等不同退出情形中均显示出具有良好的适用性与可行性。案例比较发现，基准地价标准的优势在于它显著提升了农户土地使用权的转让价格，体现了宅基土地资源的稀缺性与产权转让的公平性，同时又显示了公益性用地与经营性用地的差异，兼顾了集体和政府的收益。
以基准地价作为农户有偿退出宅基地使用权的价格参照标准，在适用于政府因公益目的而征地的情形时，与现行《土地管理法》中的产值标准相冲突。而北京、上海两地的政府征收农户宅基地的实践，不仅突破了法律规定的标准，也突破了基准地价40%的估值标准。鉴于政府征地补偿标准对宅基地使用权其他形式的退出具有示范性，本文建议在立法方面，修正现行《土地管理法》中以耕地产值标准作为征用农村建设用地标准的做法，改用基准地价标准。其次，在模型运用方面，以政府公布基准地价的40%作为宅基地使用权转让估值标准的底线，经济发展水平较高、土地开发状况较好、土地市场活跃的地方，可以适度提高这一比例。此外，在不改变集体土地所有权性质的条件下，土地使用权交易还应当考虑土地使用期限问题。对集体经济组织来说，其实际所得需要用土地使用权年限的系数来修正；而对农户来说，其退出宅基地使用权是永久性的，其个体补偿收益并不受使用权转让期限的影响。
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土地流转补偿相关政策范文第5篇
关键词：农村土地承包经营权；流转；农民利益；保障机制
“三农”问题的核心是农民问题，伴随着中国经济的发展和城市化加速的步伐，在现有土地承包关系保持稳定并长久不变的前提下，加速农村土地承包经营权流转，实现农业的适度规模经营，是彻底解决中国“三农”问题，实现国家长治久安的必经之路。但农村土地承包经营权流转涉及相关利益格局的重新调整，引发了不少类似于广东“乌莰事件”的农民利益受损的事件，倍受社会关注。因此，如何从制度层面建立健全农民利益保障的长效机制，使处于劣势位置的广大农民的利益得到有效保护，具有重要意义。
一、农村土地承包经营权流转中农民利益受损的现状
土地征用涉及国家、集体和农民利益关系的调整。政府主导型城市的迅速扩展与既得利益的农民的冲突是主要矛盾。长期以来城乡二元经济结构导致的城乡差别矛盾，在一部分城乡并轨中变得突出。在各利益主体中，农民处于弱势地位，在土地征用过程中缺乏话语权，利益很容易受到损害。
目前，在征地过程中普遍存在征地程序不规范、随意扩大征地范围、征地补偿标准过低、强制农民交出土地和征地款使用混乱等损害农民利益的问题，严重影响了农村社会的和谐。主要表现：一是截留、挪用农村土地流转收益，损害农民利益。二是随意变更甚至撤销农户的承包合同，强迫承包农户集中流转。三是借农村土地流转，改变农村土地农业用途。四是一些村委会、村民小组及农户与代耕户签订低价流转合同，未曾考虑到土地的升值问题，容易引发合同纠纷。
二、农村土地承包经营权流转中农民利益受损的原因
（一）产权制度不完善，农地权属不清
当前我国农村土地是农村集体所有，农民只享有农地承包经营权。《宪法》和《民法通则》对农地所有权主体界定不清晰，集体概念模糊，农民对其承包的农地只享有经营、收益、流转等权利，缺乏具有实质性产权的处置权。《物权法》也对农村土地承包经营进行了规定，土地经营权可以采取流转、转让、租赁等方式进行处置，但没有规定完整的处置权能。处置权的缺失必然使农民成为弱势的一方，无论是反租倒包、股份合作还是土地征收，与集体、政府相比，农民无法拥有“平等”的谈判地位。在土地流转过程中，农民没有价格谈判话语权，一些地方集体经济组织成了土地的实际支配者，导致公权侵犯私权、行政权侵犯财产权的现象频繁发生，“自愿、有偿”难以实现。
（二）农民的弱势性
农民缺乏必要的合同法知识，缺少对土地升值的预见性，信息来源不畅，权利意识不强，力量分散，话语权薄弱。这些都直接导致了分散的农民个体无力去争取并维持自己的合法利益，更何谈平等谈判。农民自身的分散性及权利意识的淡薄，使得他们在政府前景规划、制度设计、利益分配等国家决策中无法发出自身的有力声音，在与受让方协商价格时，缺乏平等谈判的能力和筹码。农民的政治参与意识、法制意识和自我保护意识相对都比较淡薄，严重阻碍了农民在土地流转中应有的政治权利和合法的经济利益的有效实现。
（三）政府职能的异化
乡镇政府、村民委员会、村民小组三级都是我国农村集体土地所有权代表，对村集体所有的土地享有经营权和管理权，理应忠实地代表土地所有者的利益。但实然层面上，从目前土地流转的各环节看,行政操作的痕迹不仅清晰可见,而且在某些地区甚至变成了主要的推动力。政府部门利用自己的强势地位剥夺农民的合法利益，土地流转远远偏离了自愿等价有偿的交易平台，政府部门职能异化的现象相当严重。
三、农民利益保障机制的构建
建立产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的土地产权制度。进一步解放思想、深化改革，重点突破土地权利法制设置滞后、农村集体土地产权主体不明晰、权能不完善等瓶颈制约。
（一）进一步健全法制，明晰土地产权和权能
一要在大的制度框架内，进一步明确农民在土地流转中的主体地位。尽快修改《土地管理法》、《农村土地承包经营法》、《物权法》等相关法律中与保护农民土地权益不一致的条款，进一步明晰农民的土地权利，使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权。进一步拓宽农地承包经营权的权能，包括给予农民农地抵押权、农地入股权、农地发展权等。使农民真正独立地处置土地，进行融通资金、土地股份合作、获取改变土地用途或土地利用强度所带来的增值收益。限制集体对土地的处置权力，进一步界定集体组织对土地的相关权利，防止基层干部滥用权力，搞土地权钱交易。二要严格实行问责制，就必须建立正常的征地纠纷处理机制。这就要建立健全事前事中事后紧密衔接，覆盖土地审批、供应、使用和开发全过程，相关部门协调配合的土地监督管理制度。对于非法批准或实施征地的，侵害农民利益的必须从严追究责任，严重的要追究刑事责任，以此来保护农民权益。
（二）遵循经济发展规律，尊重农民意愿
农村土地的流转要和当前中国城市化进程相适应，要和中国产业结构调整相适应，要和中国农村经济状况相适应，而不能违背经济发展规律，盲目扩大土地流转规模，造成农民被城市化，带来潜在的社会问题。应坚持农民自主决策，做到农民知情、农民自愿、农民参与、农民满意，防止违背农民意愿大拆大建，凡农民不同意的，一律不得强行开展。要按照有利生产、方便生活的要求，做好拆迁、农民安置小区和住房建设，禁止在农村地区盲目建高楼，强迫农民住高楼。
（三）培育农村土地流转的市场机制
土地流转市场的形成主要依靠土地供求的变动自发形成，要依靠土地供求双方的自愿，政府在土地流转中起引导作用，不能搞强迫命令。要在土地市场供应、交易、监管三环节上下功夫。政府不仅要完善一级土地市场的供地机制，以直接影响土地市场的供需状况，而且要对二级土地市场供求形成有效干预。同时要逐步理顺价格机制。通过税收、金融等政策影响土地价格，使土地价格成为市场的指示标志，成为识别土地市场变化的重要标准，进而影响土地供求关系。
（四）确立市场化补偿机制
推进集体土地征收制度改革的关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。保障农民的土地财产权，就必须给农民足够的补偿，并保障农民的生存就业发展权。一是合理确定土地补偿的标准和计算方法，应坚持公平市场价值原则。二是实施多元化的土地补偿方式，可采用货币补偿和非货币补偿等灵活多样的形式。三是通过立法固化征地补偿议价程序，保证征地补偿议价的公开、公平和公正。
（五）实行土地公益性征用与经营性征收制度
采取列举式和概括式明确界定土地征收范围，具体区分土地公益性征用与经营性征收项目。公益性征用具有国家强制性，但应按市场价格给予补偿，禁止政府滥用权力以悬殊的价格向农民征地；经营性征收不能启动国家征地权，应建立在双方自愿的基础上，征地一方应通过市场与农民协商谈判，并以公允价格取得土地使用权。
（六）建立农村社会保障体系
一是按照“多层次、多渠道、分阶段”的原则健全完善社会保障体系，尽快剥离土地承包经营权所负载的社会保障功能。多层次，即超转政策、城保政策、农保政策和村级福利等政策在一定时期内并存。多渠道，即在筹资方面由政府财政、村集体、个人多方面负担。分阶段，即城乡结合部地区的社会保障不搞“一刀切”，针对城市化进程的具体情况，分阶段进行。二是创新社会保障政策与制度。针对城乡结合部地区失地农民的实际情况，将失地农民纳入城市最低生活保障范围，给予失地农民基本生活保障。同时，设立专门的失地农民社会保障基金，多渠道筹集资金。三是采取各种灵活多样、具有实效的保障措施。应坚持政府推动、个人参与的原则，鼓励各地因地制宜，有针对性地制定保障性措施。除了让完全失地的农民加入城镇居民社会保险体系以外，对部分被征地的农民，应加快建立包括最低生活保障、养老保障和医疗保障在内的失地农民的社会保障，防止失地农民中的弱势群体因无法返回农村，而流落城市贫民窟。
（七）进一步建立就业保障机制
一是加强农民的就业技能培训。应建立健全针对农民的职业技能培训网络体系，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，有针对性地进行免费的“订单式”培训，为农民实现在家门口就业提供条件，使之尽快融入城市的发展之中。二是拓宽农民就业门路。要以产业带动就业，将城乡结合部地区的产业发展与当地农民的就业结合起来，大力发展符合当地实际的优势产业，特别是发展劳动密集型的加工行业和服务业，并优先接收失地农民就业。三是鼓励与扶持农民自主创业。应加大对农民自主创业的扶持力度，在工商登记、税收、信贷、用地等方面予以鼓励和优惠政策。
（八）强化政府的管理监督职能
地方政府应该加快职能转变，改变过去越权代包、参与土地流转的收益分配的做法，转而为农民权益保障服务，通过经济手段和法制手段对土地流转进行管理监督。借鉴国外经验，政府在土地流转管理监督方面的职能应包括建立和健全农地流转市场、对土地流转合同签订、变更或者解除进行登记和备案、督促流转合同的有效落实和严格兑现、调解和仲裁土地流转纠纷；加强流转后土地利用情况的监督，防止投机性囤积土地，提高土地利用程度；控制地价水平、调节土地利用方向。
（九）挖掘乡村治理资源，提升村民自治水平
在加大法制宣传力度、引导培养农民法律意识，增强政府解决基层问题的能力、更好地为农民提供服务的同时，加强乡村治理的一大重要思路，是充分挖掘乡村社区的本土资源，提升农村自治水平，提高农民自我管理、自我服务的能力，通过民间调解机制来化解村庄内部的矛盾和冲突。当前应当重视和培育农民较易接受的专业合作社等农村经济组织、乡民理事会等民间纠纷调解组织，做好引导和监督工作，提升村民自治水平。
（十）畅通法律救济渠道
一是给予农民法律救济主体资格。很多情况下，法律都没有确立失地农民的诉讼资格，使得失地农民很难及时获得法律途径的救助，建议设定失地农民的集团诉讼制度，以最大限度地保护农民的合法权益，能够减少公权力的干预和侵犯。二是建立失地农民法律援助制度。失地农民在土地流转中地位脆弱，伸张正义的能力有限，往往在权益受损时，没有足够的时间、财力和精力获得救济，从而导致权益被侵害。
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