土地性质变更流程的规定
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土地性质变更流程的规定范文第1篇
关键词：大企业 税务风险管理 难点 关注环节
中图分类号：F810.423
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2013）07-119-02
一、引言
从国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》），到在上市公司中推行的《企业内部控制基本规范》，对企业的风险防控要求被提高到一个新的高度。众多企业尤其是国资央企都在积极制定或者完善自身的内部风险防控制度。作为内部风险防控制度的重要一环“税务风险管理制度”被越来越多企业了解和推行，企业的税务管理不再仅仅是“照章纳税”，“防范风险”成为了税务管理的新要求。正如国税局的《指引》中提出的，“大企业应根据需要设置与企业财务部平行的税务部门和配备专业税务人员。企业内部税务人员应深度参与公司的重大经营决策包括重大对外投资、重大并购与重组、重要合同或协议的签订等，使经营决策从一开始，就能保持正确运作，有效控制税务风险，从而达到企业税负最优化目标。”对于大企业集团来说，多层次的管理结构，复杂的内部公司构成，对于实行有效的税务风险内控而言是极大的阻碍。本文将从实例出发，阐述大企业集团建设税控面临的难点，并提出在税务风险管理中应注重“评估为先、全程控制、多方沟通、长期跟踪”的观点。
二、股权交易案例回顾
不久前，笔者经历了一桩大企业集团内部的股权转让交易，在该项交易中，由土地权属问题而引发了一起税务风险。首先为读者回顾一下事件的经过：
集团公司（简称A集团）欲将下属的一家全资子公司（简称B公司）的100%股权转让给另外一家关联方集团公司（简称C集团），就在双方即将签订合同的时候，却发生了其他的情况：在B公司账面上存在着近100万元无形资产—土地使用权，而该土地使用权证书上标注的权属公司却不是B公司，而是A集团。原来B公司成立于1994年，是由A集团的前身（集团上级总公司的直属分公司简称A分公司）下属的几家子公司共同投资的。1996年国家推行国有土地有偿使用的政策，作为国资央企的A分公司统一出资，并为统一管理的需要，以A分公司的名义与土地管理部门签订了土地出让合同，为所属分公司、子公司的土地统一办理了“权属A分公司的土地证”。此时该项土地的价值开始分属于两家公司，A分公司的账面上记载着该土地的出让金，B公司的账面上记载着该土地的占用费。
其后的十年中，B公司的股权在A分公司内部几经转让，直至2007年A分公司经国资委批准改制为A集团。2006年B公司的土地使用性质发生变更，按当地政府的土地管理机关要求，重新补缴了地价差额，该笔价款补记在B公司的账面价值上。2007年在A集团的改制评估工作中，A集团将所有土地整体评估后，将该土地评估增值记载于B公司账面，并于2009年将100%的股权投资自下属子公司全部上收于集团。至此，该项土地的价值仅记载在B公司的账面上，因此出现了该资产“会计记载与法律权属分属于两个法人”的情况。由于土地的法律权属不对应，土地管理部门明确表示不允许依据股权转让将B公司的土地过户到C集团，因此该项股权交易被迫暂停。
为了能够将该项交易进行下去，必须首先理顺A集团与B公司的土地关系，为此我方研究了两个解决方案：
A方案：依据2007年的改制方案，由A集团把土地作为增资投入，变更土地权属为B公司；再履行股权转让，将B公司转让给C集团
涉及税种：
土地增值税：可免。财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”
营业税及附加税：不征。根据财税[2002]191号文《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，“无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”
契税：不征。国税函[2008]514号（2008年之前执行财税[2003]184号）“企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。”
依照本方案，企业税负最低，但是由于改制已于2007年结束，B公司土地评估增值当年入账，已经摊销了3年，对所得税有一定的影响。无论是对2007年进行调整，还是在2010年重新做增资股权变动手续，都要对税务部门做相当多的解释、说明工作。
B方案：由A集团单独将土地转让给C集团，直接变更土地权属为C集团
该方案需涉及土地增值税、营业税及附加税、契税、企业所得税，经测算总税负高达交易金额的45%左右；对企业而言税负相当之重。
无论执行哪种方案，对交易双方而言都需要相当繁琐的审批手续，因此该项交易只能继续向后推迟。而且潜在的税务风险，可能发生的高额税负都是企业所不愿承担的。
从1996年到2012年长达十多年的时间中，无论是国家的税收法律、会计制度、国资管理制度，还是企业内部的股权结构、管理人员都发生了多次大大小小的变动；可以说纷繁复杂的历史原因是造成本次交易税务风险的主因，是主要的客观因素。同时，在事件回顾中，我们发现相关的涉税文件最晚于2003年，也就是说2003年以后企业就有条件“以最低的税负理顺土地权属关系”，而且从2006年的土地性质变更、2007年的国资改制、到2009年的股权上缴至少出现过三次机会，可使企业完成权属变更来解决这个潜在的税务风险。但企业都未能把握住，而且随着时间的推移，该风险还会愈加难以解决。
三、大企业税务风险管理中的三个难点
“前车之辙，后车之鉴”，在这次税务风险的形成和发现的过程中，我们也可以借此了解多数大企业在税务风险管理建设中面临的难点：
1.企业现有的税务风险内控制度建设中，一般都缺乏“对重大涉税事项尤其是重要涉税资产”的税务跟踪。对于大型的国企集团来说，内部构成复杂，经营时间长，历史问题众多是共性的特点。为了支持国家政策或者自身的产业调整，而对内部的资源进行整合重组，包括分公司之间，子公司之间，集团之间甚至跨集团、跨地区、跨国的资源流动都时有发生，屡见不鲜。在这些资源流动的同时，诸如税收优惠不再适用、资产转移视同销售、纳税地点变动等等一系列税务风险也就随之产生，再加上年深日久、几经辗转之后，有些涉税事项几乎成了“无头案”，更重要的是一些涉税资产本身就成了税务风险的藏身之所。这些风险一旦爆发，不仅要耗费大量资源来查清来龙去脉，而且由于时间关系，风险更是被成倍放大。
2.税务风险控制滞后，重大事项发生时往往是企业的税务部门最后得知。众所周知，企业税务风险产生于决策和日常经营过程中，在企业内部税务风险因素中就有“部门之间的权责划分、企业内部信息和沟通情况”这一重要因素。2009年上市公司中实施的《企业内部控制基本规范》中，也提出“企业税务风险控管的重点应侧重风险评估、风险控制的过程和包括环境在内的企业内部信息沟通和内部监督体制”。而对于多数企业来说“业务先行”是不成文的惯例，重大的方案、决策往往是在已经形成共识或者成熟后，才提交税务部门审批，此时税务部门往往已经没有时间对复杂事项作充分的评估，而且即使发现了潜在风险提出修正意见，也会使业务部门因为要耗费大量精力和资源去返工而带来极大的抗拒情绪。“事前缺乏沟通，事中评估不足，事后难于补救”形成了一个促使企业税务风险加剧，税务风险内控流于形式的“恶劣循环”。
3.涉税沟通不足，信息更新不及时。对于大型企业集团来说，内部信息沟通的层级多，环节多，上传难，反馈难是一个通病。对于一个最小的涉税单位来说，发生的涉税问题有可能牵一发而动全身，因此往往需要母公司、集团公司乃至总公司来做全盘考虑来解决。而一个漫长的沟通过程往往会使人失去耐心，因此不可避免会使一些问题被掩盖起来。除了内部沟通外，与外部的信息交流沟通，是保证税务人员及时了解税务政策，解决企业外部税务风险问题的最重要的渠道。一旦失去这个渠道，税务风险管理制度便形同虚设。
四、大企业税务风险管理中的四个注重方面
根据以上的情况，作者认为大企业的税务风险管理应注重“评估为先、全程控制、多方沟通、长期跟踪”这四个方面：
1.“评估为先”就是要求企业的税务风险管理应在第一时间介入涉税业务，在涉税事项产生的最初即开始税务风险评估工作，并及时为业务部门提供参考意见。只有税务工作出现在第一环节，才有可能达到“税务管理事前控制、税务风险最小化”的目标。
2.“全程控制”是指不仅“税务风险评估作为事前控制而存在”，而且要求将税务控制延伸至具体的业务流程中去，包括合同控制、采购立项、付款控制、存货管理、资产管理、费用发生、人工薪酬等企业全部的流程环节，都要有税务风险管理“环环相扣、层层跟进”。这样可以最大程度地避免涉税环节的疏漏。
3.“多方沟通”是要企业在内部各部门之间、集团各层级之间、企业与税务机关之间、企业与其他外部相关机构之间要建立有效的沟通机制和渠道，保证信息传递通畅。可采用的手段包括建立内部税务信息资源共享平台、借助第三方机构搭建税务咨询交流渠道等等。
4.“长期跟踪”是指企业对重大涉税事项尤其是重要涉税资产要保持足够的敏感性，对重要资产的涉税流动建立跟踪机制，使资产在购建、转移、增值、减值、损毁、变卖、报废各个环节都有涉税记录可查，有法规依据可循。无论资产的权属在集团内部如何变化，自身的涉税点依然明晰，就能最大程度防范税务风险。
大企业集团是国家税收的重点来源，自身防范税务风险的能力越强，就越能保证企业健康有序的经营，也就越能为国家创造更多的财富；加强税务风险管理建设，将有力地保障企业能够走上一条“利国利民利自身”的长盛之路。
参考文献：
1.盛立中.企业税务风险防范与管控.上海国资，2009（6）
2.国家税务总局.大企业税务风险管理指引（试行）.国家税务总局，2009
3.财政部、证监会、审计署、银监会、保监会.企业内部控制基本规范.2008
土地性质变更流程的规定范文第2篇
1引言
在建筑工程中，不论是哪一类型的建筑建设，如各种基础性建筑、大型公路桥梁建设、房屋建筑等，最基础、最核心的环节就是必须做好桩基工程的建设。这是因为其承担着整体工程的所有重量以及外部荷载压力，而在实际建设过程中，受到各种主客观因素的影响，其施工技术以及施工工艺表现出不确定性和复杂性，以至于桩基工程建设在整体工程建设中显得尤为重要。基于现阶段公路桥梁建设过程中存在的主要问题，精准落实好桩基设置位置和施工精度，并且充分确保地下隐蔽部分高质高效，这是当前桩基施工技术面临并急需解决的重点问题。
2公路桥梁钻孔桩桩基施工技术优势特点
通常情况下，我们认为公路桥梁钻孔桩桩基施工技术就是钻孔灌注桩技术。该施工技术是保证公路桥梁质量安全和使用寿命的基础保障。为实现公路桥梁稳定性，一般需要在公路桥梁具体施工位置，利用专业机械进行桩孔布置，钻孔完成后要进行混凝土灌注。因此，钻孔灌注桩成为公路桥梁施工过程的一项基本工作。但是为了充分保证施工质量，有必要加强对该技术施工要点的质量把控，并能够做到结合实际情况，实现对该技术的创新应用。一般来说，钻孔灌注桩施工技术具有施工噪声小、桩体直径大、性价比高、应用广泛等优势，在许多工程中被推广使用。在具体公路桥梁施工过程当中，采用钻孔灌注桩技术可以有效解决软土地基和复杂地基承载力不足的问题，相较于其他桩基技术，钻孔灌注桩技术施工简单，操作容易。钻孔灌注桩还具有便于调节的特点，在具体施工过程中，由于操作失误或者施工人员没有按照具体规范进行操作，导致实际情况和设置桩长度不匹配的问题，也可以根据现场实际施工技术进行相应的调节。由此来看，在公路桥梁工程中科学有效的使用钻孔灌注桩施工技术具有非常重要的现实应用价值，可以很好地实现公路桥梁工程的高质建设，确保高效运行效率[1]。
3公路桥梁钻孔桩桩基施工技术分析
3.1公路桥梁工程中钻孔灌注桩基本工艺流程
钻孔灌注桩技术的施工原材料是钢筋、混凝土，在实际施工时，需要在施工现场进行钻孔并落实好灌注作业，确保成孔以及桩基成型精度和质量达到更高水平。由此不难发现，这一技术施工工艺流程中，成孔、灌注作业必须确保高质高效的施工标准。公路桥梁工程中钻孔灌注桩的基本工艺流程步骤是布设钻孔测量控制网并进行孔口定位，这是技术施工前最重要的准备环节；之后进行护筒预埋，保持钻进过程中的水头压力，保护孔壁；制备泥浆，配合钻进成孔，在静水压力的作用下，对孔壁形成良好保护效果，同时也能很好的清除施工时产生的废渣。之后准备机械钻孔，钻孔完成后进行孔洞清理，然后进行钢筋笼绑扎焊接，将钢筋笼沉放，最后进行混凝土灌注，形成钻孔灌注桩。
3.2钻孔灌注桩施工的前期准备
首先，相关设计人员需要对公路桥梁工程的施工场地进行细致全面的勘察，并综合考量多方面因素，诸如施工环境、地质水文状况等，然后基于此制定出最为科学具体的施工设计图纸。在此过程中，还要严格按照国家相关行业标准进行科学严谨的方案规划，确保所有数据信息计算准确。钻孔灌注桩在正式施工之前，还需要做好五方面的准备工作，即压实整平施工场地、桩孔中心线的准确测量和定位、科学设置护筒埋设深度值和垂直度、有效定位钻机位置。这些准备工作必须保证的是桩孔中心、护筒中心和钻机钻杆的中心保持在一条线上，一般来说，必须确保护筒垂直度偏差与标准数值相比，不得超过1%。通常情况下，护筒设置位置和建设往往依托于施工现场实际情况以及对地下水水文环境的测量数据，而在施工时，实际护筒的内径设计需要在原有设计标准的基础上增加0.3m，且预埋深度则需要增加1m左右。此外，必须严格按照施工方案制定的工艺流程科学有序进行施工，保证在最佳位置设置泥浆池和预制钢筋笼的场地并采取必要的安全防护措施，为混凝土预拌和运输设计场地和路线，以保证施工过程的流畅。其次，还需要根据实际情况，科学调配和准备泥浆。在此过程中，首先需要充分考察和测试泥浆池设置区域的土质情况以及条件质量，并在此基础上，根据相关配置标准，对泥浆、浆水、黏土、添加剂等控制含量进行科学测试和检验，以便取得最合理的实验配比。在具体配置过程中，切实履行专业素养，根据科学专业的配置方式，充分确保泥浆的粘稠度符合施工需求。基本来说，泥浆的黏度需要控制在17s~20s范围内。只有确保合格的泥浆质量才能更好地对工程质量进行提升。在充分确保泥浆黏度配比准确无误后，还需要对具体配置过程进行质量把控，具体配置过程是，第一，粉碎黏土，将粉碎好的黏土转移放置到护筒中，同时用冲击锤对其进行有节奏的击打，从而形成良好的冲击粘度。第二，测试黏土的粘度情况，确保达到指定标准后，方可进行接下来的工作。
3.3成孔过程中的质量控制要点
成孔过程中的质量控制工作的重要性不容忽视，它是钻孔灌注桩施工中最复杂、最容易出错的环节。要科学合理的控制质量就要做到：首先，技术人员需要随时根据施工进展进行相应的技术细节调整，根据地质剖面设计图纸的具体标识，科学准确的判断钻进过程中所遇到的土质和岩体结构情况，以便可以对钻渣成分和性质变化进行跟踪观察和技术分析。假设两者出现分歧，则需要调整原设计方案，同时及时根据实际情况调整变更相关混凝土配比以及钻速等相关数据。其次，对桩孔以及护筒垂直度要进行实时测量和校正，调整钻机的定位并确保成孔后的整体精确度满足设计要求。在对护筒的埋置过程中，首先要准确的确认埋置的坐标位置，然后在专业化的精密仪器的精准测量下，如全站仪等，进行无偏差的坐标放样，然后接着对钻孔灌注桩的位置进行有效确认和鉴定，确保其能达到施工的标准化要求。埋设护筒时，必须确保桩基与护筒两者的中心线能够有效重合，只有这样，才能有效地确保该技术的施工质量。
3.4桩基灌注前的准备工作
钻孔灌注桩成型的关键在于桩基灌注前的准备工作。其具体的准备工作内容有：（1）按照施工需求将桩孔钻进达到预定深度后，只有确保钻孔深度、孔直径均符合相关施工标准要求，这时才可以将沉积在钻孔底部的大颗粒废渣进行清孔工作。具体主要可以采用抽浆法或换浆法，这两种方法都能够高效快速的清洁整理孔底的沉渣，并确保最终结果合格可靠。此外，在清理过程中要时刻关注监测孔中水质变化是否维持在设计文件设定的误差范围内，确保地下水位不能出现高于孔内水位的情况。一般来说，规范规定清孔后泥浆相对密度应小于1.10，含砂率不得大于2%；黏度不得大于20Pas，此时就可以沉放预制好的钢筋笼。钢筋笼的预制和沉放必须严格遵循工艺设计要求。将制作完成的钢筋笼放置于合理位置后，需要借助于专业吊装设备将其缓慢匀速的吊入至钻孔中，不可强制挤压钢筋笼来使其下放至指定位置，可以合理调整角度和水平高度来使其准确的降至标准位置。如果在下放过程中出现孔洞坍塌问题，则必须进行重新合理钻孔并进行有效清理，然后进行钢筋笼下放作业。（2）在这一过程中，水下混凝土灌注工作要同步进行，做好现场施工人员、机械设备的合理分配和现场调度，严格按照质量控制方案进行操作指挥，保证最后一道工序的顺利完成。
3.5桩基的水下混凝土灌注
进行水下混凝土灌注作业时，充分保证设备操作的专业性和分析结果的准确性对于细节把控变得尤为重要。只有这样才能最大程度的保证水下混凝土在桩孔内能够分布均匀且达到理想的密实度。首先，制作同等条件下的混凝土抗压强度试块，当混凝土成型达到一定的强度要求后，判断同等条件下的水下混凝土的强度变化（用以验证成桩混凝土强度）；其次，随时调节灌注导管距离孔底的间距，保证混凝土在底部所受水的冲击力度保持在一定范围，进而保证混凝土底部分布均匀且密实。
