土地价值评估方法范文第1篇

【关键词】价值构成 继续使用假设 本质和评估方法

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地产的价值构成

房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果经济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。

二、关于继续使用假设的运用

继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。

按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。

改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。

三、土地评估价值的本质和评估方法

根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。

但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。

由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用, 如土质较好而且比较平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:

土地价值评估方法范文第2篇

关键词：土地经营权流转；农村土地；价值评估方法；综述

文章编号：2095-5960（2016）04-0103-08；中图分类号：F301.3；文献标识码：A

一、引言

随着我国农业现代化进程不断深入，政府针对“三农”问题推出诸多有力政策， 土地规模化运作已成为一种发展趋势，农村土地经营权流转现象越来越普遍，流转力度不断加强，流转规模也日益增大。土地经营权流转顺应了世界农业的发展趋势，是农业现代化发展的必由之路。土地自由流转不仅能够实现土地资源的有效配置、促进农民就业增收，而且也有助于实现土地的价值，防止土地抛荒。而农村土地经营权要顺畅流转，就必须评估出土地的真正价值，健全价格机制。因此，合理的流转价格及定价机制对于促进农村土地经营权流转市场的形成与发展、保护农村土地经营权流转双方尤其是农户的利益具有十分重要的意义。

2014年初，中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，在第四部分“深化农村土地制度改革”中明确提出“鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权，加快健全土地经营权流转市场”。文件中，“土地经营权”概念首次被提出，代替了以往的“土地承包经营权”。2014年11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，要求规范引导农村土地经营权有序流转。一系列惠农政策的出台及农业现代化进程的加快，促使农村土地经营权的流转力度进一步加强，流转规模也不断扩大。在此背景下，如何确定农村土地经营权流转价值成为影响农村土地经营权流转的关键。但就目前情况看，我国农村土地经营权流转价值尚未有一个统一的确定标准，土地流转价格多数是由流转双方协商确定，价格信号失真、信息不对称等现象时有发生，由此引发出不少农户之间、农户与其他经营主体之间的矛盾与纠纷。

在我国广大农村地区，土地经营权流转已成为农村合理配置生产资源的重要手段。由于我国农村土地的特殊性及土地价值构成的复杂性，要想精确地计量出农村土地的流转价值是十分不易的，但对土地流转进行价值评估又是不得不进行的，因为许多措施的制定与实施都必须要以精确的土地价格为依据。价格清晰，流转才能顺畅，一个科学而规范的价格体系既是我国农村土地经营权有序流转的前提，又是农村土地经营权顺利流转的关键。但目前的情况是，我国现行农村土地经营权流转价值评估体系尚不完善，流转价格评估方法不科学，市场对资源的配置作用明显被弱化，势必阻碍土地资源优化配置格局的形成，减缓土地资源市场化配置的前进步伐。基于此，本文对我国相关研究成果进行了系统梳理，从农村土地经营权流转价值的内涵、流转定价的现状与存在的问题、评价方法与评价模型等方面对现阶段研究的主要特征作了归纳与述评，不仅可以使国内学者了解该领域的研究现状，也可以为我国农村土地经营权流转价值评估提供更具参考价值的分析视野与改进路径。

二、关于农村土地经营权流转价值内涵的界定

土地价值问题一直是经济理论界争论的热点问题之一。争论的焦点主要是土地是否具有价值以及具有何种价值。长期以来，传统经济学对土地价值的认识仅停留在单纯的经济价值的基础上，而未考虑土地所拥有的景观功能、生态功能以及社会价值与生态价值等（朱天龙，吕君，2014）[2]，因此，有必要重新审视土地价值的内涵。而受生态经济学、资源环境经济学迅速发展的深刻影响，新的价值理念正在不断被引入土地价值内涵中。

随着人类社会的不断发展，土地内涵也在不断扩大。土地日益成为人类的劳动产品并不断凝结着人类的社会劳动，从而具有其内在价值。土地价值及其形成表现出历史积累性、外部性、增长性和空间差异性等特殊性（段正梁等，2004）[3]。土地经营权流转价值是形成土地经营权流转价格的基础，价格是价值的货币表现形式。真正影响土地经营权流转进程、对土地经营权流转起决定性作用的还是土地经营权流转价值。农村土地经营权流转价值构成是其价值评估的核心，也是相关研究的基础。

学者们对农村土地经营权流转价值的研究经历了由无价到单一的经济价值评估，再由经济价值扩展到社会价值、生态价值等综合价值评估的发展过程，是一个动态发展的过程，近期还有学者提出土地具有发展权价值的观点。长期以来，由于人们未能充分认识到土地具有资源与资产的双重属性，造成土地价值构成存在缺陷，很大程度上阻碍了农村土地市场的发展与繁荣。杨蕾、王雄（2013）从我国农地权属视角进行分析，认为农地具有生产资料价值功能、社会稳定价值功能、社会保障价值功能及生态价值功能。[4]喻瑶（2009）认为对农村土地经营权流转价值的评估不应局限于土地的质量价值，农村土地作为稀缺资源还具有多重使用价值，包括直接使用价值和间接使用价值。因此，她认为农村土地经营权流转综合价值应是在一定的社会经济条件下，对农地资源的使用价值和非使用价值进行交易的农村土地经营权流转价格。[5]穆松林等（2011）通过实证分析认为农村土地经营权的流转价值应由经济价值、社会价值（包括社会保障价值和社会稳定价值）及流转修正价值三部分构成。[6]来阳等（2013）认为土地经营权流转价值除了包括土地经营权流转的价格以外，还应包括生态系统价值与社会保障价值等。[7]张仕超等（2014）[8]的研究则表明农村土地价值包括经济价值、社会价值、生态价值、发展权价值、国家粮食战略安全价值等物质价值和选择价值、存在价值、馈赠价值等精神价值。但由于对土地价值认知的不足，通常重经济价值、轻社会价值、生态价值和国家粮食战略安全价值，而忽略发展权价值与精神价值，因而，他建议农村土地价值测算中应显化土地发展权价值。

三、关于农村土地经营权流转定价现状与存在的问题

农村土地经营权流转激活了农村土地资源要素流动，是发展现代农业、提高农业产业效益及推进农业产业结构调整的必然选择。在此背景下，农村土地经营权流转作为一种以市场机制为基础的土地资源配置方式，其价值取向日益显现。随着土地流转模式的多样化、流转工作的规范化及流转过程的市场化，土地流转价格逐渐合理化的趋势越来越明显（黄祖辉，王朋，2008）[9]。但总体上看，我国农村土地经营权流转价值评估仍处于初级发展阶段，存在一系列问题，阻碍了农村社会的健康发展。土地流转价格本应由市场规律决定，但由于目前我国土地流转价格仍然停留在自由开放阶段，土地流转价格是由供需双方达成的协议决定，市场化程度不高，未能充分体现土地流转价格的客观规律性，导致土地流转价格复杂混乱（陈国芳，2016）[10]。只有充分实现土地产权的财产价值，才会使农民的财产性收入大幅增加。但现行土地制度安排对农村土地流转施加了多重管制，使土地价值不能充分实现，减少了农民的财产性收入，迟滞了农民工市民化进程（徐美银，2016）[11]。路婕等（2010）以河南省为例对农村土地经营权流转价格进行了调查与分析，指出目前的流转价格中存在流转价格形成机制不规范、土地流转价格形成较随意、不同流转形式价格有差异、不同经营项目的流转价格差异较大等诸多现实问题。[12]现阶段我国农村土地经营权流转价格总体偏低，土地经营权流转的实际交易价格和应然价格差异较大，侵犯农民土地权益的风险较大（翟研宁，2013）[13]。

由于土地具有资源与财产双重属性，在农村土地经营权流转时，须兼顾土地经济效率功能与社会保障功能的实现，但当前无论是流转政策还是流转实践，均是在没有后继保障措施条件下片面追求流转的经济效率价值，面临的问题较多（沈斌，2016）[14] 。从长远来看，变农村土地的直接保障为间接保障，纯化农村土地经营权的经济效率价值，建立新型的农村社会保障体系才是最终选择。李建红（2016）[15]、林海英等（2014）[16]分析认为新形势下农村土地流转中存在着流转合同有法律漏洞、土地流转的利益协调机制亟待完善等问题。现实中，无论从广度还是从深度看，我国农村土地价值的实现都不完整，表现在流转价格与价值不相符，低于其应有价值。低廉的流转价格使得土地经营权流转对农民增收意义不大，同时，低廉的流转价格也抑制了农村土地经营权的稳定供给和有效需求，使流转规模无法满足市场的真正需要；而供给和需求反过来也会对农村土地经营权流转价格产生影响，导致农村土地一直陷于流转不畅的困境。农村土地经营权流转价格与价值的偏离导致价格调节功能失灵，使得农地的长期供给和短期需求不足，引致农村土地经营权流转不畅，土地资源得不到合理有效配置，不利于合理确定农村土地经营权的流转价格。

而且，农村土地经营权流转价格形成机制的缺失，导致了土地经营权流转价格形成的高成本性及非市场配置等问题（刘寒梅、刘任，2013）[17]。在“利益最大化”思想的驱使下，如果农村土地经营权流转价格过低，流转收益未能达到农户的心理预期，作为理性“经济人”，农户会不愿流转土地，这就阻碍了土地流转的顺利进行，导致土地资源无法得到合理有效的配置。长期以来，在我国农村土地制度安排之下，农村土地一直不能作为商品在市场上自由流动[18]，这不仅无法实现农村土地经营权流转的价值，而且割裂了作为商品的土地的价格与价值之间根据市场规律相互作用的内在联系，也使当今的农村土地经营权流转无历史价格可循。此外，与城镇土地相比，我国农村土地多了一项承包权，从而使得产权的确定更加复杂；再加上我国土地产权价格单一，无法满足土地流动的现实需要，同时也缺乏合理的价格体系与规范的核算方法，使农村土地经营权流转价格的确定没有可以依据的价值衡量标准，给农村土地经营权流转价格在计量上带来了很大的困难，造成了土地价格与实际价值的严重背离。因此，价值评估是当前制约农村土地经营权流转的一个“瓶颈”。

四、关于农村土地经营权流转定价的影响因素

通过梳理农村土地经营权流转定价现状的相关文献可知，农村土地经营权流转过程中所涉及的众多问题中，价格是最关键的问题。影响土地流转价格的因素复杂多样，许多专家学者对此进行过探讨。农村土地经营权流转价格既受自身内部决定因素影响也受外部其他因素的影响，对农村土地经营权流转定价的影响因素进行分析，可以为当今还未成熟的土地流转市场提供借鉴和指导。骆东奇、任海钰（2011）以流转主体农户的属性为出发点，实证分析了农地经营权流转预期价格的影响因素，分析结果表明受访家庭人均年农作物经济收入、受访家庭距城镇距离与农地经营权流转预期价格正向相关，受访家庭在校学生数与农地经营权流转预期价格负向相关。[19]这些结论可以为我国农村土地经营权流转价格的确定提供一定的理论依据和参考。田先红、陈玲（2013）基于社会学视角分析地租的形成机制，认为地租的形成不仅受土地的供求关系、自然条件、资本投入、产权结构等外部条件的影响，而且深深地嵌入各个相关利益主体之间的“关系”中，受社会结构、社会规范、行政干预、风险分担等多重社会逻辑的交互作用。[20]帅晓林（2012）认为农村土地经营权流转价格不但与市场供求变动、承包地本身租金量变动等自身内在变化机理因素相关，而且与农村土地产权制度安排、农业生产经营体制、承包地的性质和功能、国家宏观农业制度与政策等诸多外部变化机理因素相关。[21]申云等（2012）[22]通过建立多元有序Logistic模型分析了农村土地经营权流转定价的影响因素，研究结果表明：农地平整度、农地地理位置、户主的耕种意愿、当地经济发展水平和物价水平与农地经营权转出价格显著正相关，而户主年龄、劳动力务农的机会成本和社保参加状况与农地经营权转出价格显著负相关；流转时间长短、农地平整度及当地经济发展水平与农地使用权转入价格显著正相关，而户主年龄、家庭务农收入所占比重、流转后是否改种其他作物和劳动力务农的机会成本与农地经营权转入价格显著负相关；未来农地政策是否变动、农地面积大小、户主文化程度、家庭务农劳动力数量、土壤肥力、农田基础设施状况等因素则对流转价格影响不显著。伍振军等（2011）分析认为土地经营的内容、户主的文化程度、约定的流转年限以及农民的组织化程度等对农村土地经营权流转价格有较大影响。[23]孔凡文、孙军（2011）认为农地流转虽不能改变其农业用途，但可改变经营项目，经营项目的改变会直接影响农地流转价格，因此，在确定农地流转价格时也应具体考虑。[24]韩芳（2011）认为土地的价值体现为社会价值与经济价值，其中，土地用途、土地位置与土地产出是影响农村土地经济价值的主要因素，而人口数量、土地生产效率和经济发展水平等是决定和影响农村土地社会价值的主要因素。[25]路捷等（2010）分析认为农村土地经营权流转价格的高低既受各类自然条件的影响，也受国家相关政策及地块的区位、规模、形状等因素的影响，同时还与当地农民的生活习惯、社会经济发展条件及土地制度等因素有关。[12]社会保障体系发展滞后会影响农村土地流转主体的积极性，也就是说当农村土地流转价格低于预期时，农户往往会选择放弃土地流转计划，依旧延续分散的生产经营模式（栾绍香，2015）[26]。喻瑶等（2009）认为通货膨胀率、地租量变动、土地自身用途供求变化、贴现率变动等因素均会对农村土地经营权流转价格产生影响。[27]刘卫柏（2013）认为土地肥沃程度、土地的地理位置、地块的大小形状、土地的使用方向、农产品价格水平、农业与非农产业的产出比、农业税费政策、物价水平及交通便利状况、人口增长及富裕程度等，这些因素是影响土地流转定价的共性因素；另外，农村的微观经济组织也是影响农村土地经营权流转的一个重要因素，因为这些组织能增强与土地经营权转入方的谈判水平，增加与他们讨价还价的能力。[28]

五、关于农村土地经营权流转价值的评估方法与评估模型

中国农地市场正处于萌芽状态，市场发育还很不完善，在二十世纪九十年代初才开始出现关于农村土地估价方法的相关研究。直到21世纪初，国内部分学者才开始关注农村土地的非市场价值，用不同方法评估农地价值的研究案例陆续出现。探讨农地转用价格，对保障农民的生存权和财产权、实现耕地占补平衡、维护社会稳定具有重要意义。目前多数学者已经意识到农村土地经营权流转价格在攻克难题中的重要作用，开始对农村土地经营权流转的科学估价方法展开探讨。农地价值构成的复杂性决定了评估方法的多样性，但总体上来说，现代土地价格评估方法中的收益还原法、市场比较法及成本核算法这三大基本方法是最常用的方法（见表1）。

通过对已有研究的梳理，本文发现由于农村土地的特殊性，采用收益还原法进行流转价值评估是较为适宜的方法，即将土地资产在未来每年的预期收益进行预估，将估算值用一定的还原率折算为评估基准日现值，再将各年现值累加的总和作为土地经营权流转价值。利用收益现值法能根据土地纯收益估算土地经营权的流转价值，是有效的农村土地经营权流转定价方法（张振华，2013）[29]。苏晓鹏、冯文丽（2009）认为收益还原法充分考虑了农村土地经营权流转的收益情况，得到的评估结果对于流转双方来说都能接受，相关参数的确定也比较容易，因而是一种最适用的方法。[30]陈洁、龚光明（2011）认为不能用现有的会计计量方法来计量产权流转的价值，采用公允价值计量土地产权流转价值是必然趋势。[31]浙江省物价局课题组（2011）基于浙江省实际，在充分考察物价及粮价逐年上涨情况的基础上，认为农村土地经营权流转定价中应考虑价格增长机制等因素。[32]翟研宁（2013）对五种不同农地估价方法进行了分析，认为最适用于农地估价的还是收益还原法，由于其能对产生收益的农地价格进行评估，因此适用于流转后农地价格的核算。[33]喻瑶（2009）分析了农地市场的现状及农地价格的特征，认为对农地经济价值的评估宜采用收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。[5]

通过对现有文献的梳理可知，在农村土地经营权流转价值评估方法的采用上，目前多数学者主张采用收益还原法，也有部分学者主张采用市场比较法、成本逼近法及基准地价修正法等方法。关于流转价格中相关参数的确定，学者们也进行了探讨，但究竟哪种方法与参数在流转价格中起着决定作用，目前尚未形成定论。

六、对开展农村土地经营权流转价值评估的建议

根据近年来的土地经营权流转实践可知，土地流转不仅有助于减少家庭联产承包责任制的消极效应，而且有助于土地资源配置的优化，促进现代农业的发展。但是由于土地流转过程中存在交易成本过高、土地市场发育相对滞后及信息不对称等问题，土地经营权流转价格偏低，从而直接降低了农户流转土地的积极性，甚至有的农户宁可将土地撂荒也不愿意流转（赵国玲，2015）[38]。从农地价值的视角来看，农村土地具有市场价值和非市场价值，农村土地经营权流转只是实现了土地的市场价值，而较难实现土地的非市场价值，这也是大多农户流转意愿不强的主要原因。因此，在农村土地经营权流转实务中，只有重视农村土地非市场价值的实现，才能促进农村土地经营权流转的顺利进行（蒋永甫、徐蕾，2015）[39]。

研究土地经营权流转的定价问题，不应单纯拘泥于经济学或会计学视角，而应站在一个更高的层面上对农村土地经营权流转价值评估问题进行研究。在农村土地经营权流转价值评估中，应建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法，确保流转土地估价合理并有章可循。要以农民为核心构建土地经营权流转定价机制，完善农村土地经营权流转价格体系，建立健全农村土地价格信息机制，探索实现农村土地经营权证券化（帅晓林，2012）[21]。市场机制的完善、土地权利的平等以及产权实施能力的增强是完善产权流转价格形成的有效措施（刘元胜，2011）[40]。应积极培育和建立专业评估机构，在评估时充分考虑土地的规模经济效益，规范专业评估机构的行为；建立农村土地评级和流转企业评级制度；完善农村产权交易体系；建立场内交易激励机制，降低场外交易风险（赵峰、黄寿海，2016）[41]。同时，政府应鼓励设立具备相应资质的专业价值评估机构即第三方评估中介机构，通过公平的价格和完善的定价机制来促进农村土地经营权顺利流转。当然，农村土地经营权流转价格也不是越高越好，应将流转价格始终控制在理性的范围内。流转价格上涨过快，既不利于稳定农村土地经营权流转，也容易连锁产生社会负面效应（孙根华、谢留洪，2014[42]；孙翱翔、刘远风，2014[43]）。

七、述评与展望

一方面，目前国内关于农村土地经营权流转价值评估的文献对我们厘清其含义及意义有很大帮助，同时也有助于我们了解当前我国农村土地经营权流转价值评估的现状与存在的问题。另一方面，相关研究虽然已取得了一定的成果，但仍处于初步探讨阶段，尚存在许多问题亟待解决。

（一）简单述评

我国学术界对农村土地经营权流转问题已经进行了较为深入的研究，关于农村土地经营权流转现状、流转模式、驱动力、流转意义等方面的文献较为丰富，但针对流转定价方面的研究较少，目前还处于探索阶段。这说明在农村土地经营权流转价值评估方面我国的研究起步较晚，且尚未达成一致认知，基础理论研究有待加强。

1.对农村土地流转价值的内涵尚未有一个统一认识

我们在文献梳理过程中发现，学者们对土地经营权流转价值的内涵一直没有一个科学、合理的界定，导致农村土地经营权流转价格的形成和确定带有较大随意性，这无疑会对更深层次的研究产生不利影响。农村土地不但具有经济价值，而且具有稳定社会、提供生态环境等非市场价值。长期以来，在农村土地功能多样性、价值构成复杂性以及人类认知能力有限性等诸多主客观因素的制约下，有相当一部分非市场价值未在市场中得到充分反映，进而导致我国农地价值评估结果偏低现象十分普遍。

2.评估所需数据较难获得

从我国土地资产价值评估的发展历程来看，各种方法的应用都是以大量数据为基础的。然而，由于我国农村土地经营权流转价值评估起步较晚，加上农村土地的特殊性及地区差异性特征，研究者在评估过程中很难得到足够数据，导致定量分析较少。同时，我国很多农村土地流转定价数据并未对公众公开，这也在一定程度上限制了估价方法的灵活应用，影响了评估结果的准确性，从而不能很好地为农村土地经营权流转研究提供参考依据。

3.评估方法尚不健全

从已有的研究文献来看，不同价值评价方法各有优劣，估算结果差异较大。要改进土地流转价值评估方法，不但要保证其先进性、合理性，而且要考虑资料收集难易程度等因素，还要考虑公平性和实际应用的可能性。然而，已有研究较少涉及估价方法改进问题。而且，由于我国对流转土地的社会价值、生态价值与期权价值等研究起步较晚，需要进一步完善农地经营权流转价值体系，确定合理的农村土地经营权流转社会价值、生态价值、期权价值评估方法，使研究趋势向系统化、精确化、模型化及区域化方向发展。

（二）未来研究展望

由于农村土地收益量化的特殊性、流转方式的限制性及价值构成的多元化，探索更加科学、适用的土地资产评估方法已成当务之急。受社会经济调查与统计技术、计量方法、研究手段等因素的制约，目前尚难以对农村土地价值构成的诸多因素进行量化或直接获取相应的数值，导致测算结果与实际价值存在较大偏差。因此，需要不断探讨完善农村土地经营权流转价值的监测和计量方法，建立统一的计量、统计与核算孔径，以准确估算农村土地经营权流转的总价值。

同时，学者们对农村土地价值的认识尚不全面，关注较多的是市场价值，而对农村土地的非市场价值如生态价值、期权价值关注较少，关于如何测量非市场价值亦没有形成统一意见。因此，在农村土地经营权流转价值评估中，如何科学评估其非市场价值，尚需进一步深入研究。农村土地资产评估具有特殊性，应根据农村地区土地经营权流转实际情况，围绕完善农村土地价格体系、实现农村土地非市场价值等主题，进一步推进农村土地资产评估理论创新、实践创新、技术创新。传统的土地定价方法未考虑不确定性对定价的影响，而采用实物期权方法对流转土地进行定价能够捕捉到不确定性对土地价格的影响，同时能够用来分析最佳买卖时机、最优开发策略等问题，是值得继续深入探讨的课题。

另外，农户流转意愿是流转顺利进行的决定性因素，土地经营权流转收益无疑是农户选择流转的关键要素。因此，如何提高农民对土地经营权流转的理解与认知，从而激发农民的流转积极性，进而促进农村土地经营权流转也是我们今后要努力研究的课题。

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土地价值评估方法范文第3篇

（浙江财经大学，杭州 310018）

【摘要】随着新农村建设和城市化步伐的加快，农村宅基地流转的趋势也日益明显，由此带动了对农村宅基地价值的评估。本文为此分析了农村宅基地流转评估的理论依据和现实意义。在分析宅基地价值评估面临的困境的基础上，提出相应的四点建议，以期取得抛砖引玉的作用。

【关键词】宅基地流转 评估 困境 建议

一、农村宅基地流转评估的理论依据

（一）土地价值理论

价值理论揭示了社会事物之间价值关系的运动与变化规律。其中，土地价值理论具体地阐述了土地的经济属性与土地利用之间的关系。农村宅基地作为土地的一种特殊利用形式，其价值表现为用益物权，即本集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，以及利用该土地建造住房及附属设施等的权利。一般来说，宅基地的价值包括使用土地面积补偿、房屋价值补偿、土地出让费与土地补偿费的差价比例等。

（二）资源配置理论

在市场经济条件下，西方经济学认为“资源是稀缺的，需要又是无限的”，所以要实现资源的优化配置。马歇尔在《现代微观经济学》一书中指出：“资源优化配置是在市场经济条件下，不是由人的主观意志而是由市场根据平等性、竞争性、法制性和开放性形成的一般规律，由市场机制通过自动调节对资源实现的配置。”土地作为人类社会生存和发展的物质基础，是社会经济可持续发展的根本保证。然而，土地资源是稀缺的。随着经济的不断发展和工业化、城市化进程的加快，土地非农化和土地生态环境恶化削弱了农业可持续发展的资源基础。实现土地资源优化配置是土地可持续利用的重要途径, 是国民经济可持续发展的重要保障，科学、合理、有效的土地利用方式是缓解资源、人口、环境问题的一个重要方面。

（三）产权理论

《牛津法律大辞典》中将产权界定为财产所有权，是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，它包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产相关的权利。配杰·威齐又进一步指出：“产权是因存在着稀缺物品和其特定用途而引起的人们之间的关系。”新制度经济学的鼻祖科斯认为，经济学的任务首先是分析产权，资源配置的有效性取决于产权界区的清晰度。如果产权不明确，由于外在性带来的伤害就不可避免地会发生，进而提高社会成本。因此，只有在明确产权的基础上，引入市场价格机制，才能有效地确认相互影响的程度以及相互负担的责任。

二、农村宅基地流转评估的现实意义

（一）有利于推动农村宅基地的流转

从20 世纪90 年代开始，国家对农村宅基地的流转进行了严格的限制，其原因主要有两方面：一是从农民切身利益出发，担心土地流转使得农民丧失基本的居住权利；二是从产权的角度考虑，担心流转可能威胁到农村土地集体产权，导致集体产权受损。然而，在当前的经济发展状况下，限制宅基地的流转已成为阻碍农村经济发展的原因之一。所以，宅基地的流转是必然趋势。在市场信息不对称的环境下，加强对农村宅基地流转的评估，有助于为农村宅基地在买卖、抵押、租赁等流转过程中提供科学合理的价值借鉴，并进一步推动农村宅基地流转，在一定程度上缓解城市土地用地紧张和农村宅基地闲置的矛盾。

（二）盘活农村房地产市场，为资产评估带来新机遇

在繁荣的房地产市场中，面对城市房价一直居高不下的状况，农村这片土地开始引起了人们的关注。2011年，我国城镇新建住宅面积约为9.49 亿平方米，人均住房建筑面积32.7 平方米；而农村新建住宅面积达到10.26亿平方米, 人均住房面积36.2 平方米。可见，农村的房地产市场具有较大的发展潜力，是一个新的利润增长点。为适应市场经济的发展需要，充分发挥行业优势，开辟农村宅基地评估业务是资产评估行业发展的一大机遇。同时，农村与城市人口的双向流动也为农村房地产市场的发展创造了良好的条件。

（三）减少“寻租行为”，实现资源优化配置

农村土地所有权归村集体所有，农民享有用益物权，但当政府想要征收或征用土地时，受到的限制却是很少的，只需支付部分补偿费用即可。在这种情况下，容易滋生政府的非法寻租行为，即政府凭借手中的权力，强制征用农民土地和强拆房屋，从中将原本属于农民的所得利益占为己有。通过加强对农村宅基地流转的评估，建立一个公平公开的价值评估机制，减少政府的干预，对遏制地方政府的非法寻租行为，改善农村土地被低估的现状以及实现资产保值增值具有重大意义，从而达到农村土地资源优化配置的目的。

三、农村宅基地流转评估中面临的困境

（一）缺乏公开的农村宅基地交易市场

农村宅基地按户口取得，按照一户一宅的原则，按照规定的程序向国家土地管理部门或村集体提出申请，便可以获得一处宅基地。但只有村集体内部的成员才享有这项权利，所以当农村户口变成城市户口后便不再享有获得宅基地的权利。而且宅基地的流转仅限于村集体内部，同时当出卖、出租住房后，也不得再申请宅基地。流转的受限在一定程度上制约着宅基地评估方法的选择。由于农村土地不能进行市场交易，农民在土地上盖的房子也不能随意地进行市场交易，导致评估时可参考的实例非常少，市场法难以适用。虽然存在隐形的宅基地流转市场，但流转价值很难通过正常渠道取得，而且其价值的公允性值得商榷。同时，由于农村宅基地很少具有能够确定和量化的未来获利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地价值的缺陷。

（二）评估规范不健全

我国资产评估行业起步晚，机制不健全。就目前而言，在房地产评估方面，着眼点主要放在城市, 对于农村则很少有人问津。全国多数地区没有专业的农村集体土地资产评估机构，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局评估，评估受到政府及有关部门的干预较大，缺乏独立性。然而，农村房地产由于其特殊性恰恰需要更为专业的评估人员和评估机构来评估。然而, 由于客观环境的限制，宅基地的流转尚未建立起充分活跃的资产市场，所需的相关资料残缺不全，其未来收益额的预测条件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，无法直接参照城市房地产的评估办法；且宅基地成交案例少，常用评估参数体系没有建立，评估参数难以取得，所以运用市场法和收益法的客观条件尚不完全具备。

（三）宅基地产权难以界定

我国实行的是土地国有的政策，但对于农村土地则属于村集体所有，农民只享有土地使用权和房屋的所有权。然而，这里的村集体是一个笼统的概念，对于村集体的范围以及村委会是否有权代表等问题, 国家并没有明确规定。同时，这种通过户口可以无偿获得、无限期使用宅基地制度，造成农村宅基地使用的“公地悲剧”，一些地方官员借机进行非法寻租。宅基地使用权的所有者概念模糊，导致在处理利益分配时产权纠纷纷至沓来, 使得评估人员在评估时难以界定评估对象的价值范围。

（四）宅基地的无形资产价值难体现

宅基地作为一种自然资源，其主要功能是为农民的生存提供物质保障。宅基地具有居住的社会保障功能，它可以保障农民的基本生活，维护农村乃至全社会的稳定。只是对于不同的农民群体而言，其侧重点不同而已。对于欠发达地区的农民来说，宅基地是一种生存保障；对于外出务工、经商等非农化的农民来说，宅基地提供了一种失业保障；对于农村老人来说，宅基地又提供了一种养老保障。我国农村宅基地使用权制度的建立和实施, 对我国农村社会的政治稳定、经济发展发挥着重要作用。由于社会保障功能的存在，赋予了宅基地更多的无形价值，而这种价值常常被忽略，在评估时只关注有形存在的部分，导致宅基地的价值被低估。

四、关于农村宅基地流转评估的几点建议

（一）积极推动农村宅基地使用权的流转

宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。随着市场经济的发展，现行户籍制度对农村土地流转的制约日益突出。打破城乡二元结构的户籍制度，不仅是实现城市化、城镇化的需要，也是加强农村宅基地评估的前提条件。改革宅基地流转制度，允许土地使用权的对外流转，放开农村土地市场，使其从“隐性市场”中解脱出来，促进土地流转的公开化、透明化，为评估建立一个良好的市场环境。

（二）提高宅基地评估意识，健全评估机制

我国作为一个农业大国，农村资产是一笔丰厚的财产，但由于评估机制的缺失与不足导致财富的流失，资源的浪费。建立一个良好的农村资产评估机制，将农村宅基地的评估作为评估重点对于城市化的健康发展和新农村的有序建设是十分必要的。针对农村宅基地评估比较复杂的情况，应当设置专业的评估机构，培养专业的评估人员。同时，评估机构应作为独立的第三方中介机构，打破政府干预定价的局面。在评估方法的选择上，应该遵循因地制宜的原则。对城乡发展较为均衡的地区可选择市场法，参照城市土地的交易价格进行；对用于出租的宅基地，可以考虑采用收益法。而对不能采用以上两种方法的情况，可以利用基准地价法或其他合理的方法进行调整。

（三）界定宅基地的产权权属

明确评估对象的产权权属是确定资产价值的重要前提，而农村宅基地权属混乱的现状给评估带来了很大的困难，因此，须加强农村宅基地的管理，落实使用权的登记发证工作，杜绝改变地类、化整为零、越权审批等违法行为的发生。我国法律明确规定宅基地属于村集体所有，但对于村集体的具体范围并没有明确规定，致使实际中将自然村与行政村混为一谈。自然村是在历史条件下形成的，具有较大的不确定性。所以，我们所说的村集体应该是行政村。其中，行政村的村民委员会能否代表农民集体行使其所有权，应由该农民集体授权。同时，地方政府是不享有宅基地所有权的。如果须征用土地，应在公平合理的基础上进行交易。

（四）充分考虑宅基地的社会保障价值

由于农村宅基地具有社会保障功能，农民在流转时就有所顾忌，不利于宅基地的流转。一些专家学者为此提出要用“以土地换社保”，即农民出让土地后，享有与城市居民同等的社会保障，但实际中由于各种原因，使得农民享有这种权利具有一定难度。为此，笔者认为，可考虑将社保因素直接纳入宅基地流转的评估价值中。在基于当前的经济状况下，同时考虑未来可能发生变化的一些因素，合理评估宅基地社保价值，给农民一个公平、公正的议价，维护农民在宅基地流转中的利益。

（作者范文敏为硕士研究生; 厉国威为副教授）

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土地价值评估方法范文第4篇

1研究概述

1997年，Costanza等［2］最早较为全面地评估了全球生态系统服务价值。在总结已有研究成果的基础上，评估了全球15类生物群落17种生态系统服务的价值。然而，由于当时缺少有关荒漠生态系统服务价值的研究，Costanza等［2］估算的全球生态系统服务价值并未将荒漠生态系统囊括在内。该研究在世界范围内产生了广泛影响，此后，国外学者［10－13］在生态系统服务价值评估领域开展了许多富有意义的研究，但是他们仍然很少关注荒漠生态系统。仅有少数国外学者对荒漠生态系统服务价值展开研究。其中，Richardson［14］基于已公开出版的研究成果和数据，估算了加利福尼亚荒漠中4个郡的荒地的经济价值；Kroeger等［15］估算了Mojave荒漠的经济价值（表1）。这两份研究不仅评估了荒漠生态系统服务价值，还评估了荒漠的直接使用价值、非使用价值等，并且以直接使用价值评估为主。

值得高兴的是，国内有些学者已尝试着评估荒漠生态系统服务价值。欧阳志云等［4］在评估中国陆地生态系统服务价值时，就估算了荒漠生态系统服务价值。2003年，谢高地等［5］参考Costanza等［2］对全球生态系统服务价值评估的成果，同时综合对国内200多位生态学专家的问卷调查结果，按照“千年生态系统评估”的生态系统服务分类（供给服务、调节服务、支持服务、文化服务），建立了包括荒漠生态系统在内的中国生态系统单位面积服务价值表。

5年之后，谢高地等［16］基于2006年对国内700多位生态学专业人员的问卷调查结果，进一步完善了中国生态系统单位面积服务价值表。该表的出现激发了国内学者对荒漠生态系统服务价值评估的研究。黄青等［17］对且末绿洲生态系统、张华等［18］对科尔沁沙地生态系统、杨春利等［19］对民勤绿洲生态系统、张飞等［20］对渭干河－库车河三角绿洲生态系统、马国军等［21］对石羊河流域生态系统、柴仲平等［22］对石河子市生态系统、彭建刚等［23］对奇台绿洲荒漠交错带生态系统、岳东霞等［24］对民勤绿洲农田生态系统、乔旭宁等［25］对渭干河流域生态系统、孙慧兰等［26］对伊犁河草地生态系统的服务价值的评估，都基于这份中国生态系统单位面积服务价值表。

需要说明的是，这份中国生态系统单位面积服务价值表给出的荒漠生态系统服务价值数据适用于全国范围内整个荒漠生态系统的服务价值评估，但是很可能不适用于特定地区的小范围的荒漠生态系统，这是因为不同地区在自然条件（如植被、土壤、水文、气候）和社会经济条件（如居民收入水平、教育水平、环保意识）等方面通常存在或多或少的差异。因此，在评估小区域的荒漠生态系统服务价值时，就非常有必要根据该地区的实际情况来修正荒漠生态系统单位面积服务价值系数。上述研究［17－26］都是在评估某个具体地区（而不是全国范围内）的荒漠生态系统服务价值，而且都没有修正而是直接利用荒漠生态系统单位面积服务价值系数，由此可以推断，这些研究估算出的荒漠生态系统服务价值必然存在一定的偏差。只有少数学者没有直接利用这些价值系数，如杨丽雯等［27］对和田河流域天然胡杨林生态服务价值的评估、任鸿昌等［28］对西部地区荒漠生态系统服务价值的评估以及崔向慧［29］对全国荒漠生态系统服务价值的评估。

2研究回顾与评述

在已有研究的基础上，结合中国荒漠生态系统的实际情况，把荒漠生态系统服务划分为防风固沙、土壤保育、固碳释氧、水资源调控、生物多样性保育、旅游文化6大类。本部分将分别回顾与这6类价值相关的研究，并给出简要评述。

2.1防风固沙价值

防风固沙是荒漠生态系统提供的最为重要的生态服务，主要表现为荒漠植被降低风沙流动从而减少在农业、工业和交通等方面的风沙损害。在其他生态系统中，防风固沙价值通常包括在土壤保育价值之中。由于防风固沙在荒漠生态系统中显得尤其重要，因此，在评估荒漠生态系统服务价值时，就有必要把防风固沙价值从土壤保育价值中分离出来单独估算。一些学者［30－32］对不同荒漠植被的防风固沙效果进行了研究，在植被覆盖率与风蚀输沙率之间建立起风蚀输沙率的定量模型。这些模型的构建与完善，无疑有助于评估荒漠生态系统的防风固沙价值。一般来说，评估防风固沙价值需要首先测算植被固沙量，而植被固沙量则需要借助风蚀输沙率模型来测算。得出植被固沙量之后，还需要设定土壤层厚度和土壤容重等参数，把植被固沙量转化为由防风固沙所保护的土地面积。

在核算出防风固沙物质量的基础上，已有研究主要采用机会成本法、恢复成本法等方法来估算荒漠生态系统的防风固沙价值（表2）。莫宏伟等［33］依据黄富祥等［30］建立的风蚀输沙率模型，测算了榆阳区北部风沙草滩区林草植被的防风固沙量，并以把沙荒地恢复为农用地的平均成本来估算防风固沙价值，结果表明，该生态系统2003年的防风固沙价值比1998年增加了5．64×106元。韩永伟等［34］采用风蚀流失量模型，测算了黑河下游重要生态功能区2006年防风固沙量为6．296×107t，并以该地区单位面积GDP作为土地的机会成本，估算出避免土地损失的价值为4．5×106元?此外，还有少数学者没有核算荒漠植被的防风固沙量，而是借用其他物质量指标来评估荒漠生态系统的防风固沙价值。例如，杨丽雯等［27］直接以林地面积作为物质量指标，采用人工固沙法估算了和田河流域天然胡杨林的防风固沙价值为1．433×107元•a－1

2.2土壤保育价值土壤保育是陆地生态系统提供的一项基本生态服务。保育土壤的价值主要体现在3个方面，即保持土壤养分、减轻泥沙淤积和减少废弃土地［35］。为了评估这些价值，需要先测算生态系统的土壤保持量。已有研究［35－37］主要运用通用土壤流失方程（USLE）来估算潜在土壤侵蚀量（指没有植被覆盖和水土保持措施情况下的土壤侵蚀量）和现实土壤侵蚀量，并以二者之差作为生态系统的土壤保持量。在此需要说明的是，荒漠生态系统的土壤保持量与防风固沙量近似相等，而且减少废弃土地的价值与上述的防风固沙价值类似，为了避免重复计算，就有必要把减少废弃土地的价值从土壤保育价值中分离出来。

因此，土壤保育价值主要包括荒漠植被减少土壤养分流失的价值和减轻泥沙淤积的价值。在土壤保持量的基础上，已有研究主要运用机会成本法来评估荒漠生态系统的土壤保育价值（表3）。杨丽雯等［27］以全国化肥平均价格2549元•t－1为价格参数，估算了和田河流域天然胡杨林在减少氮、磷、钾养分流失方面的价值为4．277×107元•a－1；以全国水库工程单位库容成本0．67元•m－3为基础，估算了在减轻泥沙淤积方面的价值为2.4×106元•a－1。任鸿昌等［28］以相同的化肥价格参数，估算出中国西部荒漠生态系统在固定氮、磷、钾等营养物质循环中创造的价值分别为1．224×109元•a－1、8×106元•a－1和8．15×108元•a－1。

除了减少土壤养分流失和减轻泥沙淤积以外，荒漠生态系统的土壤保育价值还体现在沙尘化学循环的全球环境增益方面。从全球范围来看，从荒漠生态系统中吹走的沙尘会影响海洋浮游生物的净初级生产力、酸雨发生频率以及区域大气降水等［38－39］。沙尘增益是荒漠生态系统提供的最为独特的生态服务，但是，由于缺乏对沙尘化学循环的全球环境影响机理的深入研究，目前仍没有学者尝试评估这类生态系统服务的价值。

固碳释氧价值固碳释氧属于生态系统的一种气体调节服务。

生态系统通过植物光合作用和呼吸作用固定CO2，同时释放出O2，有利于维持大气中CO2和O2的动态平衡、减缓温室效应，以及为人类生存提供最基本条件［40］。已有研究主要首先估算生态系统的净初级生产力（NPP），再利用光合作用和呼吸作用的反应方程式来推算植被固定CO2和释放O2的物质量，即植物每生成1g干物质，就可以固定1．63gCO2、释放1．19gO2。学者们对O2释放量的核算并不存在异议，但是对CO2固定量的核算范围持有不同看法。其中，一部分学者［40－41］认为，生态系统的固碳量只包括植被的固碳量；另一部分学者［8，29］则认为，还应该包括土壤的固碳量。

Lal［42］对土壤碳吸收潜力的研究表明，沙漠的土壤碳积累率为0．2t•hm－2•a－1。荒漠生态系统中沙漠化土地面积占比高，因此，在核算整个系统的固碳量时有必要包括土壤的固碳量。与其他生态系统类似，荒漠生态系统固定CO2的价值主要采用碳税法、造林成本法、人工固定CO2法来评估，释放O2的价值主要采用工业制氧法、造林成本法来评估（表4）。杨丽雯等［27］运用碳税法和造林成本法对和田河流域天然胡杨林的固碳价值进行了评估，计算出固定CO2的价值为2.3×107元•a－1，同时运用造林成本法和工业制氧法对释放O2的价值进行了核算，得出释放O2的价值为2.4×107元•a－1。任鸿昌等［28］运用碳税法估算了中国西部地区荒漠生态系统固定CO2的价值为1．9751×1010元•a－1，运用工业制氧法估算出释放O2的价值为2．1153×1010元•a－1。在此有必要说明两点：一是这些研究估算出的仅是植被固定CO2的价值，不包括土壤固定CO2的价值；二是相对于固定CO2和释放O2的物质量核算的精细，相关研究对价格参数的选取则过于粗糙，既没有对价格参数来源给予必要说明，也没有进行相应调整。例如，用碳税法来评估CO2的价值时，已有研究选取的碳税率多是2000年以前的水平，不但没有对碳税率数据的来源进行说明，而且没有根据价格水平与汇率水平的波动进行调整。近几年，碳排放权交易的国际市场（如欧盟的BlueNext交易所）已初步建立，利用碳排放权交易的最新动态价格来衡量CO2的价值，能够更为准确地评估生态系统固定CO2的价值。

2.3水资源调控价值

水资源是荒漠生态系统正常运转、保持生态平衡的限制性因素，也是荒漠生态系统中能量流动、物质循环的重要载体［43］。荒漠生态系统的水资源调控价值主要表现为植被涵养水源和土壤凝结水。荒漠生态系统中在水资源丰富的地方常有大量植被分布，而植被具有涵养水源的功能，主要表现为拦蓄降水、补充地下水、调节径流和净化水质等［44］。由于难以直接核算植被涵养水源的价值，因此，通常采用替代工程法，即把涵养水源功能等效于一个蓄水工程，该工程的修建成本就是涵养水源的价值［45］。利用替代工程法评估水源涵养价值需要先估算水源涵养量。常运用水量平衡法来估算水源涵养量，也可根据土壤蓄水能力和区域径流量来估算［41］。杨丽雯等［27］采用水量平衡法估算了和田河流域天然胡杨林生态系统水源涵养量为5．548×107m3，再运用替代工程法评估出涵养水源的价值为2.72×106元•a－1。

在荒漠地区，土壤凝结水是非常重要的水资源，具有显著的生态作用，是维持沙地表土和沙丘稳定的重要因素，是维系荒漠生态系统中主要食物链的水分来源，起到减少土壤蒸发损失的重要作用［46－48］。由于中国对荒漠地区凝结水的研究还处于起步阶段［49］，目前国内学者在评估荒漠生态系统服务价值时并没有考虑土壤凝结水的价值。随着对荒漠生态系统中土壤凝结水重要性的认识日益加深以及测量方法的不断完善，必然需要把土壤凝结水的价值纳入荒漠生态系统的水资源调控价值之中。

2.4生物多样性保育价值

生物多样性是指生物和其组成的系统的总体多样性和变异性，主要包括遗传多样性（或基因多样性）、物种多样性和生态系统多样性3个层次。与其他环境资源一样，生物多样性的价值主要包括使用价值和非使用价值两方面，其中，使用价值由直接使用价值和间接使用价值组成，非使用价值由选择价值、遗产价值和存在价值组成［50］。生物多样性的价值由“功能”维（生物多样性的功能）、“感知领域”维（人类对生物多样性的感知）和“存在状态”维（生物多样性的存在状况）构成［51］。针对不同的价值需要运用不同的评估方法，具体来说，对生物多样性的使用价值多采用直接市场评价法，而对非使用价值多采用模拟市场法（如意愿评估法）。由于生态系统生物多样性的复杂性，难以对生物多样性的价值进行较全面的评估，已有研究大多采用意愿评估法从整体上大体估算生物多样性的非使用价值［52－53］，很少有学者基于具体物种的价值来核算生物多样性价值。

有关荒漠生态系统生物多样性价值评估的研究较少。

Richardson［14］在估算加利福尼亚州荒漠的经济价值时，没有直接估算该地区的生物多样性价值，而是以稀有物种的存在状况（稀少的、受威胁的、濒于灭绝的）来间接反映生物多样性价值。杨丽雯等［27］在评估和田河流域天然胡杨林的生态服务价值时，从动物栖息地、增加生物多样性、生物控制3个方面估算了该生态系统的生物多样性价值为1．64×108元。可见，为了评估荒漠生态系统的生物多样性保育价值，还需要深入研究荒漠生态系统中代表性物种（特别是稀有野生动植物）的价值。

2.5旅游文化价值

荒漠生态系统的旅游文化服务是指为人们提供游憩、娱乐和文化欣赏及交流的场所，从而使人增长知识、消除疲劳、愉悦身心、认知文化。旅游文化价值评估的代表性方法有费用支出法、旅行费用法和意愿评估法。费用支出法是一种实用的、基础的旅游文化价值核算方法，主要以游客的各种旅游费用支出的总和作为旅游文化的价值。旅行费用法是目前国际上主流的旅游文化价值的核算方法，有些学者就采用旅行费用法对荒漠地区的旅游资源开展了评估。运用旅行费用法，郭剑英等［54］评估出敦煌旅游资源2001年的国内旅游价值为7．896×108元；吕君等［55］估算出内蒙古四子王旗草原生态系统的旅游价值为6．412×107元，是其旅游统计收入的12．27倍。也有学者运用意愿评估法来评价荒漠地区的旅游资源，如郭剑英等［56］运用该法估算出敦煌旅游资源2020年的非使用价值为1．2×107元。此外，吴月等［57］运用层次分析法综合评价了阿拉善腾格里沙漠地质公园的旅游资源。

3存在问题与建议

荒漠生态系统提供的生态服务种类多样，把荒漠生态系统服务主要分为防风固沙、土壤保育、水资源调控、固碳释氧、生物多样保育、旅游文化6类，并在此基础上梳理与评述了相关文献，发现已有研究至少存在以下几个问题，需要进一步研究。

1）生态系统服务价值评估中荒漠生态系统没有得到足够重视，而且多数研究习惯于套用相同的评价指标与价格参数应用在自然条件和社会经济条件存在显著差异的地区。已有研究对森林、草地、耕地和水域等生态系统的服务价值进行了深入探讨，却很少关注荒漠生态系统的服务价值。虽然国内学者［5，16］建立了全国荒漠生态系统单位面积服务价值表，但是表中参数很可能不适用于小区域的荒漠生态系统服务价值评估。由于不同地区的自然条件和社会经济条件通常存在差异，而且荒漠生态系统自身也在不断演变，因此，针对特定地区开展小区域的荒漠生态系统服务价值评估就显得很有必要。

土地价值评估方法范文第5篇

摘要：收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入-总费用=净收益。这种理论包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。

关键词：收益法 房地产评估 应用

收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入一总费用=净收益。这种理论的抽象，包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。

收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(例如当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让：或当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；或收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；或土地处于待开发状态，尤当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值)。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益被称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估依据。

一、净收益测算的基本原理

运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，求取净收益时应从收入中扣除哪些费用、不扣除哪些费用。此外，测算出的价值对净收益也很敏感。

收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。

二、客观总收益

客观总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。在确定收益值时需以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。

三、客观总费用

客观总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。客观总收益一客观总费用：净收益。资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。求取资本化率的方法包括净收益与售价比率法；安全利率加风险调整值法[资本化率=无风险利率(例如国债利率)十风险报酬率]：各种投资收益率排序插入法。资本化率分综合资本化率(是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益)、建筑物资本化率(建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外)、土地资本化率(土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外)。

(1)评估房地合在一起的房地产价值时房地产价值=房地产纯收益／综合资本化率

房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用

房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金

(2)单独评估土地的价值

① 由：上地收益评估土地价值

土地价值=土地净收益／土地资本化率

土地净收益=土地总收益一上地总费用

土地总费用=管理费+维护费+税金

② 由房地产收益评估上地价值

土地价值=房地产价值建筑物现值

建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额x已使用年数

土地价值：(房地产纯收益一建筑物纯收益)／土地资本化串

建筑物纯收益=建筑物现值x建筑物资本化率

(3)单独评估建筑物的价值

建筑物价值=房地产价值一土地价值

建筑物价值=(房地产纯收益一土地纯收益)／建筑物资本化率

四、基于营业收入测算净收益的基本原理

有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，其业主与经营者是合二为一的。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100―36―24=40 OY元)。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。

参考文献：