土地税制范文第1篇

第二条在城市、县城、建制镇、工矿区的规划区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照《条例》和本办法的规定缴纳城镇土地使用税。

前款所称使用土地的单位和个人，是指城镇土地的使用权人。使用权人未缴纳城镇土地使用税的，实际使用人应当代为缴纳城镇土地使用税。

第三条本办法所称城市，是指设市城市，包括设区的市和不设区的市；所称县城是指县人民政府所在地的镇；所称建制镇是指按照行政建制设立的其他建制镇；所称工矿区是指符合建制镇标准，但未设立建制镇的大、中型工矿企业所在地。

本办法所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

第四条城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。实际占用的土地面积按照下列办法确定：

（一）已核发土地使用证书的，按照土地使用证书记载的土地面积确定；

（二）尚未核发土地使用证书的，按照有权批准使用土地的机关的批准文件所批准的土地面积确定；

（三）无土地使用证书和批准文件的，按照纳税人申报的实际土地面积确定，纳税人申报的土地面积明显偏低又无正当理由的，由主管地方税务机关核定；

（四）因扩建、改建、城市规划调整等原因增加或者减少的土地，按照变动后的实际土地面积确定。

第五条城镇土地使用税的税额幅度，依照本办法所附的《****省城镇土地使用税税额表》执行。

第六条市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区城镇土地划分为若干等级。大城市的土地应当划分为5个以上等级，中等城市的土地应当划分为4个以上等级，小城市的土地应当划分为3个以上等级，县城、建制镇、工矿区的土地应当划分为2个以上等级。

各等级土地的具体适用税额标准，由市、县人民政府在《****省城镇土地使用税税额表》确定的税额幅度内制定，逐级报省人民政府批准执行。

第七条国家及省级扶贫开发工作重点县的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过《条例》第四条规定最低税额的30%。具体的适用地区和适用税额标准由州（市）人民政府确定。

第八条《条例》第六条第（六）项规定的土地，应当取得县级以上土地管理机关出具的证明，并经县级地方税务机关核实后，方能享受定期免税优惠。

第九条纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难需要定期减免的，由主管地方税务机关审核后，报省地方税务机关按照国家有关规定办理。

第十条城镇土地使用税由土地所在地的主管地方税务机关负责征收。

第十一条土地管理机关应当向地方税务机关提供城镇土地使用权属、位置、面积以及新批准使用的土地文件副本等资料，协助地方税务机关做好城镇土地使用税的征收管理工作。

第十二条城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。申报纳税期限分为半年、季、月。纳税人具体适用的申报纳税期限由州（市）地方税务机关确定。

第十三条纳税人应当按照地方税务机关确定的申报纳税期限，向主管地方税务机关报送城镇土地使用税纳税登记表和纳税申报表。

城镇土地使用税纳税登记表和纳税申报表由省地方税务机关印制。

第十四条新征收的土地，依照《条例》第九条的规定缴纳城镇土地使用税。

第十五条使用权属有争议的城镇土地，城镇土地使用税由实际使用人缴纳；土地权属确认后，由依法取得土地使用权的纳税人缴纳。

第十六条城镇土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《条例》及本办法的规定执行。

第十七条城镇土地使用税收入纳入地方财政预算管理。

第十八条自2007纳税年度起，城镇土地使用税依照《条例》和本办法的规定计算缴纳。

土地税制范文第2篇

一、土地税及政府参与土地资源利用的理论依据

（一）土地税概念与范畴的界定

土地税是历史上最古老的税收形式之一，是以土地为征税对象征收的一类税收。它有广义和狭义两种范畴。广义的土地税不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；而狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。本文所指的土地税是广义概念，包括土地占有（取得）环节的土地税、土地保有环节的土地税和土地转让环节的土地税三部分。

（二）征收土地税的理论依据

征收土地税的理论依据是指政府课税行为的基本出发点是什么？要达到什么目的或实现哪些社会经济目标？这一问题不仅会影响一国最优土地税制的设计，而且还会对正确评判政府土地税行为的合理性以及政府课税行为的政策效果产生影响。当然，由于不同国家有不同的国情，即使同一国家在不同发展时期的经济发展水平、政府宏观经济社会目标以及税收目标的不同，土地税的征收依据也不可能是惟一的或是一成不变的，它会随着一国社会经济的发展而发展变化。

1.土地利用具有外部性和公共性特征。

外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。由于土地空间的连续性、不可分割性、不可移动性和不可增加性，使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地无论怎样利用，都存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，修筑道路，通电、通气、通水等工程，将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值，即为土地利用的正外部性，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策，往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。

2.土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径。

由于土地利用的外部性导致市场失灵，无法使土地资源配置实现“帕累托最优”，这就需要政府采取行政的，经济的或法律的手段进行公共干预。土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效的手段。

（1）投资外部经济效应依据。土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征。一般来说，城市或城市边缘地区、主要工业基地以及交通干线周边地区，其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响。由于这种正外部影响可以给这些土地占有者或使用者带来土地投资利用上的节约，或产生超额的利用收益，这种超额利用收益的贴现值就是某个时点上土地价值正常增加的那一部分（排除土地资产交易场合下因公众投机心理预期等因素所推动的地价非正常上涨部分）。由于政府公共投资的真实来源主要是全体纳税人缴纳的税金，为满足政府公共投资的需要或更好地提供公共服务，体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得的地价增值收益应当部分或全部地为公共主体所吸收，吸收的形式一般采用土地税收手段。在此，收税相比收费，除了都能体现收益原则外，收税还能体现能力原则和强制性原则，也能够体现政府对土地资源的调控意图。

（2）经济政策依据。土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。以市场配置土地资源会因其产生的负外部性导致土地治理的市场失灵，使土地资源产生不合理利用甚至滥用，使整个社会不经济，从而，绕过市场，通过土地税来配置土地资源就成为必要。土地税不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以帮助政府达到有效避免因土地持有者的不当预期而使土地资源闲置和浪费、使土地得到及时有效的开发的经济政策效果，包括促进农地的有效利用和生态利用，促进城市各产业、各部门、各地区对土地的集约利用，提高土地资源的利用效率等等。

（3）社会政策依据。公共经济学在探讨土地税的理论依据时，主要关注的是土地税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能，认为土地税应更多地体现政府的强制性意志，降低土地财富的集中度。从社会政策角度来看，一方面，土地税的征收可以增加政府财政收入。从客观效果来考虑，政府无论出于什么目的课征的土地税，都具有增加财政收入的功能，比如对荒地税和空地税的征收，虽然其最初的主要政策目标是促进土地的有效利用，根本不含财政收入因素，但一旦课税，这种税收收入就成为预定政策目标的副产品而成为现实。所以，出于财政收入方面的考虑而课征土地税也就构成了土地税征收的一个理论依据。另一方面，土地不仅是一种财产，更是一种谋取流量财富的资本品，占有了土地也就占有了存量财富和获得流量财富的权利一土地收益权。由于土地流量财富，即土地的实际利用收益和增值收益中，有相当一部分来自全社会公民的共同创造，所以这部分财富应当通过税收手段，强制性地收归社会所有，以实现社会财富公平分配的政策目标。

二、我国土地税制现状及其缺陷

（一）我国土地税制现状

对于我国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”；有的学者把上述税种都归为土地税费。笔者认为，我国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税；附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。

（二）现行土地税存在的缺陷

1.立法层次低，缺乏统一规范。

现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范；另一方面导致房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。

2.税费混杂，重费轻税。

目前，我国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右（孟祥舟，2002）。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。我国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少；二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败；同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。

3.税制设计不合理、税收调节力度不够。

一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性；另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30％～60％之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元／平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。

4.土地税收征管的配套措施不完善。

我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

三、适应节约型社会的要求，重构土地税制

建设节约型社会，走可持续发展之路，是世界各国的共同方向，而对于我国来说则尤为重要和紧迫。所以，在新一轮税制改革中，应着重考虑如何适应节约型社会的要求，重构土地税制的问题。

（一）土地税制的经济调控目标

第一，促进节约集约利用土地。土地是农业之本，也是人类赖以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。所以，在健全相关土地法律法规的基础上，新的土地税制应着重解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、无效利用、资源浪费等问题。具体来说，土地占有环节土地税——控制用地数量；土地保有环节土地税——提高用地质量；土地转让环节土地税——规范土地交易。

第二，调节人地关系、人人关系。土地资源除了本身所固有的自然特性外，还具有可供人类发展生产的社会经济特性。一方面人类社会的发展离不开对土地的利用和改造，人与土地的关系是社会生产发展的基础；另一方面，土地作为生产资料，在被人类利用的过程中体现出人与人之间的某种生产关系。随着社会生产力发展和人口迅速增长，土地与人类社会的关系逐步上升为人类生存与可持续发展的全球性大问题。新的土地税制应能利用对土地占有、土地增值、土地收益的征税，通过税率的高低和税收减免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社会财富分配、保护农民的权益，协调好人地关系和人人关系。

第三，规范不合理收费，避免政府短期行为。在市场经济下，土地是政府掌握的最主要的资源之一，为了实现数字政绩，对土地的各种收费成为地方政府收入的重要来源。新的土地税制应使地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。另外，新的土地税制应成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源，使历届地方政府的工作承上启下，改变目前“寅吃卯粮”、注重短期利益的行为。

（二）土地税制改革的方向

1.统一土地税立法，提高立法层次。

在重新修订《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，根据上述两法的有关立法精神和国家对土地资源的调控目标，应首先完善《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》以及《土地增值税暂行条例》等现有的土地税制法规，以适应市场经济的要求，在适当的时机，根据改革取向和应调整的税种和税制要素，由全国人大制定并颁布实施相应税种的法律，以提高土地税法的权威性。从长远来看，应由全国人大制定一部统一的《土地税法》，该部法律要对我国现行的土地税法及相应的法律法规进行整合重构，法律条文应尽量细化，增强其可操作性。另外，制定土地税法时，要注意与《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让条例》等法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。

2.明租、正税、少费。

这是规范租、税、费混杂使用的必要措施。要明确租、税、费不同的内涵和经济属性，在使用过程中应严格区分，不能混淆。

“明租”就是要明确现行地租的内涵，理顺租、税、费之间的关系，将本质上属于地租的税费正名为租。比如土地出让金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的报酬，属于地租的范畴，应明确地租的性质，建议改为土地批租金，将年租金作为土地批租金的补充形式。同时，要将存量土地中的划拨用地划入有偿使用的轨道，并逐步减少划拨土地的比例；加大出让用地中招标和拍卖所占的比重，尽量减少行政干预对地租量的影响。

“正税”就是要确立税收在土地税费中的主导地位，一方面完善土地税制并加强征管，另一方面，把一部分具有税收性质的收费转为税收，如土地闲置费、土地复垦费等，消除以费代税、以费挤税的现象。

“少费”就是要尽量取消不合理收费，将对土地的大多数收费项目取消，如有些地方收取的“小城镇建设管理资料费”等，按照受益者付费的原则保留一部分合理必要的收费，如证件工本费、提供必要劳务、设施的收费等。费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用，从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要。

3.各环节具体税种的设置。

（1）土地占有环节——土地占用税。耕地占用税是土地占有环节的惟一税种，要充分发挥税收对土地资源的宏观调控作用，必须对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税。林地和草场是可开垦的后续土地资源，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收的税率要高于距城市远的土地；对占而不用的地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏制土地的浪费。三是建立一套作用长效的土地税征管制度，加强土地占用税的征管力度，建议土地占用税由国税部门征收，委托土地行政管理部门进行，土地管理部门在批准单位和个人占用土地后，将相关的审批手续转国税局备案，土地部门的土地占用税，税款入库后再划拨用地。国税部门根据土地管理部门转来的批地手续，对土地占用税的，隋况进行专项检查。对任意改变土地使用结构、违法占用、占而不用的土地，要依法严查。对享受减免税而改变了土地用途、新用途又不在减免税范围的，从改变之日起，补缴土地占用税。

（2）土地保有环节一物业税、土地闲置税。对土地保有环节课税，有利于促进土地资源的集约利用和优化配置。但目前我国土地保有环节的城镇土地使用税税负太轻，造成土地保有成本过低，不利于促进土地使用者合理、节约使用。房产税和城市房地产税也存在着税率低、征税范围窄等弊端。

目前，物业税的开征已是大势所趋，所讨论的就是在税制设计与实施上的一些细节问题。有人主张将现行的房产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有环节统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。此观点有两个问题值得商榷：

第一，土地增值税不应列入物业税。此税是针对不动产流转环节征收的，而物业税是针对不动产保有环节征收的，两税的征收环节不同，归并缺乏可操作性；

第二，土地出让金不应列入物业税。将土地出让金列入物业税，混淆了地租与税收的本质区别。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折现值总额，并非土地“买卖出让”价值，是租的性质。收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，其存在是合理的。土地税是对为私人占有的土地产权或土地收益权的课征，把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权，也不利于引导土地资源的合理配置。因此，物业税应当是土地保有环节的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等税费的合并。

总的来说，物业税具体环节的确定应坚持几个原则：一是要与现有的税制有效衔接。平稳过渡；二是征收范围由城镇扩大到农村；三是税率设计上，应使其征收标准与现行房地产税费的总体规模基本相当，并略有降低；四是以房产估定价值为计税依据。

土地税制范文第3篇

城镇土地使用税是我国为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，此税是我国在土地使用（保有）环节征收的一种税，属于资源税类。

对土地的征税我国自古有之，各个朝代都有对土地课税的记载，从夏朝的“贡”、商代的“助”、周朝的“彻”，到春秋时期鲁国实行的“初税亩”，唐朝中期的“两税法”，明朝中期的“一条鞭法”，清朝康熙年间开始的“摊丁入亩”，民国的田赋等，不过这些赋税形式都是以农田作为征税对象。这充分说明了我国对土地征税有着悠久的历史，各朝各代对土地征税非常重视。我国对城市土地征税始于*年，首先在广州市开征土地税，国民政府在*年制定了土地法，依据此法在部份城市和地区开征地价税和土地增值税，一直延续到中华人民共和国成立前夕。

新中国成立后，*年国务院颁布了《全国税收实施要则》，规定全国统一征收地产税。同年6月调整地产税的税收政策，将地产税和房产税合并为房地产税。*年8月8日政务院颁布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（政务院政财字第133号令），在全国范围内执行。*年简并税制时，对国内企业征收的房地产税合并到工商税中统一征收，从而使城市房地产税征收范围缩小到只对房地产管理的部门和外侨继续征收。我国*年颁布的《中华人民共和国宪法》第10条明确规定：“城市土地属国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”这样，城市房地产税中原对城市地产征税的部份已不符合实际情况，有必要将城市房地产税划分为土地使用税和房产税。为此，*年10月推行国营企业第二步“利改税”和国务院于*年9月27日了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院第17号），正式把土地课税从城市房地产税中划分出来，确立了一个单独的新税种——城镇土地使用税。

我国是属于人多地少的国家，土地资源非常珍贵。珍惜土地、节约用地是我国的一项基本国策。开征土地使用税对实现这一基本国策有着重大的意义：其一，促使土地的合理使用和节约使用。计划经济时期，在土地使用上多数是无偿占用，企业总是多占地、占好地，甚至占而不用，造成土地资源的极大浪费，与我国土地资源的严重不足形成了尖锐矛盾。开征土地使用税，按土地的位置、面积和开发程度的高低确定不同的税额，实行有偿使用土地，谁用谁负担，既符合社会主义市场经济的要求，也使土地这个生产要素的价值得到充分的体现，促使城镇土地使用者充分考虑合理用地、节约用地，避免土地的低效或无效使用；其二，有利于平衡企业利润水平，创造公平的竞争环境。土地的价值由于受到地理位置、交通公用设施、地质差异等因素的影响，客观上形成了级差收益。开征土地使用税，把这种客观因素形成的级差收入收归国有，防止企业因多占地、占好地就可较多的占有级差收入，剔除部分企业通过土地级差收入而获得的额外利润，使企业经营成果能真实地反映其主观努力水平，为企业展开公平竞争营造良好的环境。其三，有利于国家对土地的管理和保护。土地级差收入的形成，很大程度上是国家投资开发建设才逐步形成的，土地无偿使用使土地内含的经济价值被部分使用者占用，使国家对土地的大量投资不能收回，影响到国家和地方政府投资改造土地能力的不足。开征土地使用税，将土地级差收入纳入国家财政，增强国家对土地的投资能力，有利于国家对土地的有效管理和保护，促进社会经济发展和自然资源的和谐。

二、土地使用税收政策执行现状及存在问题

*年政务院颁布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》执行至今已有56年，适用于外资企业，只征收房产税；*年国务院颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行至今也已有19年，适用于内资企业，同时征收城镇土地使用税和房产税。随着我国的经济逐步发展，市场竞争日益激烈，这两个条例的不适应性越来越明显，在实际工作中存在以下问题：

（一）中外企业执行不同的税收政策，税收负担有失公平。内资企业和个人既要征收房产税又要征收城镇土地使用税，外资企业则只征收城市房地产税不征收城镇土地使用税，这样对土地使用（保存）环节征税不公，不利于国内企业和个人与之公平竞争，在市场经济竞争中处于劣势。经过全国各地多年的呼吁，这个问题终于得到解决，*年12月31日国务院令第483号公布了《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》，统一适用于内外资企业。

（二）税额标准偏低，不利于调节土地级差收益，不利于合理开发和使用土地，不利于地方政府筹集资金。随着我国经济的逐步发展，城市向外拓展延伸的速度非常迅猛，全国各地不断加快城镇化、工业化建设的步伐，工业园区、开发区的纷纷兴起，土地开发使用越来越多，城市土地的经济价值和价格逐年升高，*年来，土地管理部门多次调整了土地级差。但*年国家制订的城镇土地使用税税额标准快20年了仍未作调整，明显偏低。现以广西为例说明这种情况。

（三）征税范围太窄，调控功能受到限制。城镇土地使用税只对城市、县城、建制镇和工矿区征收，而对农村不征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政全额拨款的事业单位以及居民个人居住使用的土地列为免税对象。设在农村的乡镇企业（包括乡镇集体企业、私营企业、个体经营户）不征收城镇土地使用税和房产税，导致税负不公，无形中就转化成了利润，这些企业可以不通过加强管理就降低成本，降低产品价格，在市场竞争中处于优势，使同类企业无法与之竞争。

同时县城、城区与农村的范围划分也比较困难，如在县城、城区与农村结合部、连接处，一边征税一边不征税，税负也同样不公。

由于城市的扩展，原来是农村农民的土地和房屋，现在变成了城中村，城市将原来的农村包围了起来，农民有的出租房屋和土地，有的出租给开发商开发房地产，建好后有的部分给农民居住、经营，协定若干年后到期归还农民房屋和土地。类似这种情况，广西已对农民的出租收入征收房产税，对承租使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税，但土地使用权还是最终归属原来的农民，税法上对此类情况划分征税范围还是不太明确。还有农民将土地、房屋卖给企业和城市个人，属于小产权的情况，此种情况是否征收营业税、土地增值税、个人所得税等，税收政策上也不明确。

（四）从执行税收政策看，将房屋和土地分别征税的规定已不适应现实情况，税收征管存在较大的困难。现在的情况已不象*年以前，企业的土地绝大多数是国拨土地，只交纳城镇土地使用税。*年后取消福利分房，没有国拨土地后，一是商品房、自建房的兴起，需要购买土地、开发房地产。原来国拨土地有的企业通过改制、合并、拍卖、出让等形式，土地卖给另一个企业或个人，政府收取了土地出让金和一些费用，形成了土地的再开发使用，房屋和土地分不开了。*年11月9日中华人民共和国财政部以财会字［*］7号了会计准则和会计制度，要求先在股份制企业执行其它企业鼓励执行。从*年全面推开。财会制度关于无形资产中明确规定：土地使用权是一项特殊的无形资产。企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转，结转时，将土地使用权的帐面价值一次计入房产开发成本，也就是将房产和土地放一起了。

本来，房屋和土地是连在一起，密不可分的，若是对房产、土地分别征税，在征管上出现困难：

1.土地在*年以前是作为无形资产管理，分年度在成本中摊销的，是不征收房产税的。按照新的会计制度规定，原国拨土地进行房地产开发时，在结转土地使用权时，将土地价值一次计入房地产开发成本，这样，房屋和土地连在了一起，既要征收房产税，又要征收城镇土地使用税。有的企业为了逃避土地那一部份房产税，又将土地单独作为无形资产作帐。

2.在财务会计处理上，也存在一些问题。如*年前原国拨土地作为无形资产管理，已经按使用年限逐年进行了摊销，按照新的会计制度土地和房屋的价格合在一起，把原来的土地已摊销了的，又作为房屋价值提取折旧（按照房屋使用年限40、50、70年摊销），且土地的使用年限和现在合并在一起的房屋、土地折旧年限也不一样。重复列支了企业成本。

3.企业获得的国拨土地用于建房，地上房屋已经出售给本单位职工，因各种原因只办了房产证，未办土地证，由于土地不能办过户，土地使用权仍属于企业，如对企业征收城镇土地使用税似乎不太合理。

4.50年代的房屋（包括土地），由于地处商业繁华区，如今政府进行旧城改造，开发成步行街，房屋的评估价大大高于50年代的价格。对其拍卖给收买者后对购买者究竟按评估起拍价还是按拍卖价征收房产税和城镇土地使用税？又如何确定收入征收土地增值税？税法上还不是很明确，同时在计税可扣除的成本比较少（只能扣除50年代原价以及此次转让相关费用），似乎税负又偏高了。

5.在土地的投资入股、联营方面也存在着征收困难，特别是在界定是否征收营业税和土地增值税掌握的难度较大。按照财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税［*］21号文件，对以土地（房地产）作价入股或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建设的商品房进行投资和联营的，要征收土地增值税。但这种情况是否征收营业税？营业税的规定是凡是买卖和赠与的要征收营业税，对投资入股行为不征收营业税。上述企业情形要征收土地增值税，不征收营业税。既然视作企业销售行为要征收土地增值税，似乎也应该征收营业税，不然税收政策很难自圆其说。如只征收土地增值税，收入如何确定？因企业是以土地作价入股或联营，是否就以土地的评估价视为销售收入征收土地增值税？政策上没有收入的界定。给征收工作带来困难。

（五）关于个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的界定征税问题。土地增值税细则第十二条规定“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满五年或五年以上的免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的按规定计征土地增值税。”这里所指的“原自用住房”是指家庭唯一生活用房，还是指普通住宅，或是指所有住宅，包括非普通住宅。近年在国家对房地产行业实行调控政策，对二手房交易的土地增值税是否也从严掌握，“原自用住房”是否家庭唯一的普通住宅？税法上应予明确。

土地税制范文第4篇

今年以来，随着国家降低农业税税率政策及种粮直补政策的实施，极大地调动了广大农民的种粮积极性，使农业生产及农民增收出现了多年来少有的好形势。但是，由于土地作为一种特殊的生产资料，在新税制政策的调节下，土地的投入与产出效益比大幅度提高，在激发农民生产热情，调动农民承包土地、依靠土地劳动致富积极性的同时，也造成了许多因土地承包、土地流转问题引发的矛盾纠纷，给农村的经济发展和社会稳定带来了诸多不利影响。如何妥善化解这些矛盾纠纷，正确引导和利用好广大农民在政策刺激下所迸发出来的生产热情，成为各级党委、政府不容回避而又急待解决的一个现实问题。

一、土地纠纷的主要类型

（一）农户与村组集体之间的矛盾纠纷。税改前，由于种田效益低下，农民增收缓慢，农村大量劳动力纷纷外出务工，造成大面积土地撂荒闲置。据不完全统计，止2001年，唐河县因外出务工而致使土地撂荒面积达7.5万亩。土地撂荒后，所在村组集体为了保证集体收入，完成农业税费，对撂荒地进行整合集中，且大部分以合同方式承包给种植大户或外地客商，发展特色经济，或结合国家退耕还林政策，发展经济林和用材林。税改后，随着种田效益的提高，外出务工农民受利益驱动，纷纷返乡，要求重新承包土地，但村组已将土地对外发包，并签订了土地流转合同，无地可包，从而造成农户与集体之间发生矛盾纠纷。

（二）农户与农户之间自发土地流转过程中的矛盾纠纷。原承包户在离家外出前，采取自由结合的办法，以口头协议的方式，将承包土地委托给亲属邻里代耕代种，代耕户承担其间的一切税费。2003年税费改革时，大部分代耕代种的土地纳入了耕种农户的计税面积，形成了相对稳定的委托承包关系。新税制实施后，因双方没有书面协议，原承包户回乡要求收回土地，而代耕户认为自己承担了所有税费，况且又对土地进行了一定的资金投入，提高了生产能力，不愿交出代种土地，由此造成农户与农户之间发生矛盾纠纷。

二、诱发土地纠纷的主要原因

（一）国家惠农政策的刺激。今年以来，国家出台了一系列扶持农业生产、促进农民增收的政策，农业税费大幅度减少，加上农产品价格持续上涨，极大地调动了农民种地的积极性，使外出务工和过去因逃避农赋而撂荒的农户争相回乡要地，使农村土地也由原来的撂荒变成了现在的争抢。

（二）土地流转程序不够规范。在目前规范的土地流转机制尚未建立，流转手续、流转程序等方面还缺乏相关政策法律保护的前提下，不少农户既不征求村组集体的意见，也不按照程序履行必要的手续，采用“口头协议”的办法，私下协商，自发进行土地流转。即使签有合同，多数土地流转合同不规范，有的权利义务规定不清，有的合同主体错位，合同期过长，导致合同无效，埋下纠纷隐患。如毕店镇夏庄村在2003年与撂荒农户达成口头协议后，将70余亩土地转包给另一农户，并签订为期两年的合同，今年撂荒农户要求归还土地，因承包合同尚未到期，新承包户不同意归还土地，可村委当时又没有同撂荒户签订合同，双方由此产生纠纷。

（三）现行土地政策同有关法律法规相抵触。土地升值后，一些外出务工经商的农民纷纷回乡要地，甚至当初拒包而没有签订承包合同的农民也要求按政策承包土地。如果不给这些农户土地，则违反了国家“耕者有其田”的土地政策；如果把已承包出的土地收回重分，则又违反了《合同法》、《林业法》等有关法律、法规。如古城乡王惠村万冲村民小组共有36名农民外出打工，造成150多亩土地撂荒闲置，组里为了完成农业税，把符合退耕还林政策的134亩撂荒地再次发包，并与新承包户签订了30年林地承包合同。外出农民回乡后，提出要按照国家现行的土地政策，要求村里退还撂荒土地。针对这种情况，如果不给农户土地，则违背了土地政策。但如果按照《河南省人民政府关于认真贯彻国发明电[2004]1号文件精神，坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知》（豫政明电[2004]3号）文件的要求，拔掉树木，重新分地，则又违反了《合同法》和《林业法》规定的相关条款，使基层干部无所适从，左右为难。

（四）第二轮土地承包政策不符合农村实际情况。1997年进行的第二轮土地承包，为了让广大农民都有地可种，维护农村社会稳定，促进农村经济发展，规定第二轮土地承包合同签订后，增人不增地，减人不减地，一定30年不变。但经过实践的检验，这种政策规定不符合当前农村的实际情况。其原因是随着时间的推移，各家各户的人口数量是不断变化的，特别是在跨度为30年的时间内，一般情况下会出生两代人，这就预示着一个农户在30年内有可能增加4至5人，造成一家两代无地可种；而另一些农户则可能因承包土地时老人或女孩较多，老人去世或女孩出嫁后人口减少，可承包土地不变，这样人数少的农户承包的土地较多，人数多的农户承包的土地较少，加剧了土地供求矛盾，引发了大量的矛盾纠纷。

三、土地纠纷带来的不利影响

（一）影响了农村大局稳定。土地问题历来都是农村政策性较强的一项工作，但是由于国家在出台相关惠农政策的同时，没有及时出台既符合法律法规又符合当前农村实际、针对性和可操作性较强的配套政策，加之部分农民的趋利性及价值取向的现实性，导致了许多外出返乡农民因土地承包问题同村组集体、同新的土地承包户之间发生矛盾纠纷，引发了一大批群体上访、越级上访事件及群体性械斗、殴伤事件，使农村潜在的矛盾更加复杂化，严重影响了农村社会政治大局和治安大局的稳定。据初步调查，自今年7月份以来，全县因土地纠纷问题造成的、人访达163件（次），群体性殴伤事件达13起。

（二）制约了农业的规模化、产业化发展。加快农业规模化、产业化发展进程，是实现农业现代化和促进农民增收的根本出路，而农业产业化的重要前提就是要把土地适度集中，实行规模经营。新税制实施后，随着土地产出效益的增加，农村土地纠纷的矛盾焦点也就是要求重新获得土地的承包权，甚至扩大原有的承包权限。作为基层村组集体，虽然无奈，但也必须按照国家土地政策，把以前整体发包的撂荒地收归集体，再次分给那些外出返乡人员。这样，使本来已经形成适度规模经营的土地又被零星分割，再加上土地承包“一定30年不变”的政策，将使农村土地长期处于“面条田”的分散经营局面。这种局面，既不利于土地规模化、产业化开发，也不利于大额生产资金的投入，其实质是制约了农业的现代化发展步伐。

（三）助长了农民不按政策履行应尽义务及丧失诚信的不良风气。税改前，少数农户不履行纳税交费义务，对应交纳的农业税费软磨硬拖，甚至为了逃避税款，举家外出，杳无音信。税改后，这些农户又返乡要地，而今年上级又规定不准催缴农户以往拖欠的税费，致使这部分农民错误认为手中拥有承包权，要回土地天经地义，不纳税也没什么关系。还有个别农户丧失诚信，出尔反尔，单方面撕毁代耕代种的口头约定，助长了农村不良风气的蔓延。

（四）增加了村组按计划清偿集体债务的难度。由于历史原因，农村村组集体都不同程度地背负着集体债务。此前村组之所以把农户撂荒土地集中起来，再次进行发包，其目的是不但可以完成年度农业税费任务，而且还可以逐年偿还一部分村组债务。按照政策，撂荒农户重新要地，可又不能清缴以前拖欠税费，使村组集体不但要承担撂荒农户拖欠的税费负担，还要承担因终止承包合同带来的各种经济赔偿，加重了村级债务，增加了村组逐年按计划清偿集体债务的难度。

（五）分散了基层干部抓经济建设、抓重点工作的精力。农村土地承包纠纷非常复杂，有的农民一边接包别人的地，一边又将自己的地转给他人；有的除了要回原先转给别人的地，还接包了其他村民的土地，这种频繁、复杂的转进转出，使土地纠纷盘根错节，矛盾错综复杂，解决起来非常棘手。特别是今年7月份以来，农村土地纠纷集中爆发，给农村的大局稳定带来了多年来少有的压力，乡村两级为了维护农村大局的稳定，想尽了千方百计，说尽了千言万语，全力以赴，因地制宜，研究对策，予以解决。可以说，为了解决这种特定形势下的特殊矛盾纠纷，基层干部特别是主要领导耗费了大量的工作时间，增加了基层干部的工作量，分散了基层干部抓经济建设、抓重点工作的精力。

四、对策建议

妥善解决农村的土地纠纷，既是着力提高各级党委、政府执政能力的需要，也是加快农村经济发展、维护社会稳定大局的现实需要，因此建议：

（一）认真开展调查研究，因地制宜，区别对待。随着春节临近，大量外出务工人员将陆续返乡，面临节后春耕春播的到来，因土地承包问题引发的矛盾纠纷很有可能会再次集中爆发。因此，为了掌握工作的主动权，各级党委、政府都要有足够的思想准备，抓紧利用好当前这段时间，深入农村，调查研究。对于排查出的矛盾隐患，要因地、因人、因事而宜，逐一研究制定工作预案，做到心中有数。在处理土地纠纷工作中，既要贯彻执行上级政策，又要兼顾农村的实际情况，方法灵活，形式多样，区别对待不同类型的矛盾纠纷。

（二）加大法律法规的宣传力度。在农村，要深入广泛地开展《土地法》、《承包法》、《林业法》、《合同法》等这些与广大农民生产生活密切相关的法律法规的宣传力度，通过宣传教育，提高基层干部的依法行政能力，增强广大农民的法制观念和遵守法律法规的自觉性，并逐步把各类矛盾纠纷引导到按程序依法解决的轨道上来，使各级干部摆脱这种繁琐矛盾的困扰，精中精力谋全局、抓大事。

（三）要依法按程序规范各类合同手续。目前尚未发生矛盾纠纷的村组，要对现有的各类承包合同抓紧进行司法公证；对已发生纠纷或存在纠纷苗头的村组，要兼顾多方利益，待矛盾纠纷妥善解决后，也要进行司法公证。在今后的土地流转过程中，流转双方都要及时签订流转合同，并引入司法公证程序、乡村确权程序，对流转时间、享有的权利、相互承担的义务等问题进行明确规定，从根本上防止矛盾发生。

土地税制范文第5篇

从世界范围看，政府对土地的管理一般采用两种方式：一种是土地批租制度，一种是以财产税这样的财政杠杆来对土地加以管理。土地批租制度是将土地使用权出让的土地供应制度。政府土地批租主要采取的是土地出让金制度，一次性付清，土地使用期限到期后再按年交纳。在土地有计划控制批租的前提下，土地出让金成为政府的一项稳定收入来源，如我国香港地区。

根据《中华人民共和国土地管理法》，我国的城市土地的所有权都属于国家。不过，城市中大部分需要土地作为生产资料投入的经济活动，都是由国有或者私人的公司进行的，其主体并不是国家。改革开放以来，除了对行政部门以及部分国有企业少量无偿划拨土地外，基本上都是实行的土地批租方式出让土地使用权。协议转让是最初的土地批租方式。由于土地有偿使用之初，房地产开发主体很少，势力较弱，而且房地产商品市场还没有发展成熟，土地价格机制还没有有效确立，协议出让是一种可行的选择。至2002年，国务院出台了新的土地批租规定，土地批租一律采取“招、拍、挂”三种市场竞争方式，即招标、拍卖和挂牌公开转让，使我国的土地管理制度逐步完善，与国际管理接轨。对采取拍卖、招标以及挂牌公开转让方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出让金。所谓土地出让金，是土地使用年限的租金资本化，也就是说，是5年或70年土地租金的折现值。因此，交纳了土地出让金的房地产自然不应当再交纳土地租金或土地使用费。

实践表明，无偿划拨土地和协议出让土地，都不是市场竞争的方式。在国际上流行的竞争性土地批租方式，由于其资源配置的有效性以及公平性等优点，在我国土地批租方式中最终占据了主体地位，但也出现了较为明显的“排斥”反应。主要表现为房价的快速上涨以及土地的过度开发利用。虽然房价上涨主要是房地产供求关系影响的结果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出让金，抬高了土地进入房地产成本的初始价格，在我国流转税制的进一步放大作用下，转嫁给了消费者，这无疑为房地产价格抬高起了推波助澜的作用。竞争性土地批租方式要适合中国的国情，必须解决其一次性收取土地出让金的问题。

二、土地批租制度的强化以及土地批租制度的缺点

由于我国地方财政收入有限，而地方财政又承担了诸多公共服务和城市基础设施建设的职能，为了能在短期内筹措了足够的收入，通过土地批租制度，政府以土地出让金的形式提前收取了土地未来几十年的租金就成了地方征地的最优抉择。

1、城镇化导致城市财政支出压力增长

不断提高的城镇化比率要求政府为之提供相应的公共服务，这导致城市财政支出压力的不断增大。改革开放以来，我国城镇化水平不断提高，从改革开放初不到20％提高到2000年的36.09％，再到2005年的42.99％。“十五”期间平均每年提高1.38个百分点，目前我国的城镇化水平已经超过发展中国际平均城市化水平。并且从发展趋势看，在未来相当长的一段时间内，城镇化比率仍会持续提高，这将对城市财政支出提出更高的要求。尽管不断增长的城镇化水平也给城市带来了财政收入，但财政收入增加的幅度不足以应付日益膨胀的城市支出，所以城镇化水平的提高直接导致城市财政赤字的增加。

2、地方财政收入来源的不足

地方政府收入来源主要有税收、政府转移支付、公共服务收费、政府借贷等。其中只有地方税收可以为地方政府提供稳定、可观的收入。但1994年的分税制改革并不彻底，在政府间转移支付方面存在许多需要改革和完善支出。由于主力税种基本都被列为中央税，地方税的设置和比重并没有得到很好的解决，使得地方政府的事权和财权不匹配。忽视可以成为地方财政收入重要来源的物业税，造成了地方政府凭借现有的地方税所能支撑的财政支出比重不断下降。

3、地方政府财权和事权的不匹配激励了地方政府谋求非常规收入的动机

在我国，地方财政收入和所承担支付责任的严重不匹配，成为地方政府谋求以土地批租在短时间内获得大量预算外收入的直接原因。土地批租收入占预算外收入的很大比重，土地批租收入弥补了地方政府财政的部分缺口，还为基础设施建设提供了大量资金。但是，预算外资金的膨胀衍生出了诸多问题，破坏原来预算约束，扭曲了激励机制，增大了预算管理的成本，影响了公共部门之间的信息流动，从而动摇了决策依据的基础。同时预算外资金容易滋生腐败，导致预算外收入分配的不公。

目前我国的土地批租制度确实存在着明显缺陷。尽管土地批租制度的存在，在很大程度上缓解了地方政府的财政压力，激发了潜在的经济活力，但该政策实施后衍生出的问题也开始逐渐暴露出来，且日益严重。主要问题有：土地批租的利益分配机制不合理，不利于地方财政经济的健康、可持续发展；土地批租制度扭曲了资源的配置，刺激地方政府的短期行为；土地批租制度不利于宏观经济的稳定运行；现行土地批租制度成为推高城市房价的一个基础性因素；土地批租制度容易造成对弱势群体利益的侵占，引发不和谐因素；土地批租制度不利于创造就业。

三、物业税与土地批租制度的协同改革

土地批租制的改革本来与物业税的改革具有各自的意义，属于不同的范畴，但物业税在税基的选择上与征收方式上与土地批租制度密切相关。

二者的整合改革，还可以取得“增值”效应。房地产财产税制的改革可以增加政府税收收入，减少了政府靠土地批租获取收入的压力，有利于土地管理制度的改革；另一方面，通过土地批租改革降低房屋的土地成本，通过房地产税制改革打击房屋的投资炒作，可以收到对房地产市场较好的宏观调控效果。

物业税改革和土地管理制度的改革都需要政府主导推动，而且在市场经济已经充分发育，市场规模、资本市场等相当成熟的情况下，两项改革的内外部条件都已成熟，将两项改革协同推进，不存在可行。

在物业税税基、税率和税收征管等基础性制度安排的基础之上，可以对将来的“协同改革”设计一个合理的方案：一方面，将与房地产有关的但不属于财产税性质的税收分别归入相应的流转税和所得税税目，按照国际房地产财产税制的三要素构建我国的物业税，合理确定税率和减免税范围，建立我国的物业税制度主体；另一方面，继续实行土地批租制，通过公开竞争，确定土地出让金，然后依据土地出让金计算各年应分摊的土地年租金后征收地租。对于已经一次纳了土地出让金的房地产，在有效使用期限内免除土地年租金。同时，实行配套改革：在产权登记机关的房地产产权登记以及房地产产权证件上增加土地性状栏目，明确是否要交纳土地年租金以及应交纳土地年租金的数量；为减少征收成本，委托地方税务局征收，并由物业税纳税人将应纳物业税和应交土地年租金自行统一申报，对不申报或申报不实的，税务部门可以依据法律或地方规章进行处罚，并在房地产买卖过户时由产权登记部门把关核验土地年租的交纳情况。

我们可以从居民对产地产的消费、开发商在一级市场的需求以及“同步改革”对相关制度的影响这三个方面来判断其经济效应。

1、同步改革不会改变居民对住房的消费行为

虽然取消土地出让金会降低房屋的购买价格，但增加了屋主的经常性支出，也就不会降低屋主的负担。实质上，新的方案只是改变过去一次性总付为分期付款。因此，屋主在买房时绝不会不看土地性质，也不会不考虑应按期缴纳的土地年租金，轻易改变购房决策。

2、同步改革不会导致开发商在土地竞争性批租时对土地的疯狂抢购，从而影响房地产市场的供给行为

尽管取消土地出让金降低了土地的价格，但开发商购买土地不是目的，而是以土地为载体，通过在土地上建造房屋销售牟利。如果通过竞争批租得来的土地，因为竞价过高引起的土地年租金相应过高，则会影响购买人的购买决策。

3、不会对现存的相关社会制度造成负面冲击