土地登记制度
土地登记制度范文第1篇
① 登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计?有550个登记所存在。而由以法务局?为顶?H，统括登记官、登记官、登记专?职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记?S依不动产所在地，商业登记则依总店所在地??Q定接受各该登记之登记所。登记?热?S?袢?⒅?窃赜谥奖镜羌遣径?娣旁诘羌撬??绞剑?蚪??4嬗诘绱偶锹嫉羌遣局?绞健1槐4嬖诘绱偶锹记业镁?傻缒晕?羌巧昵胫?羌撬??灾?黾又小H缬??さ羌遣旧纤?氐羌?热荻?馊〉玫羌锹睦?孪钪っ魇槭保?灾奖疚?羌遣⒈4嬷?羌撬??o法提供，但以电磁记录保存于登?所之登记事项?热荩?蛴锌赡茉谏傩硎奔?扔谌??鞯羌撬?腥〉谩＃ú握崭郊?睦?孪钪っ魇?）
② 登记对象
?S以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分?e以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，?如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，?S就以一般营利为目的之公司、或社?猓坎?夥ㄈ恕⒀?7ㄈ恕⑸缁岣l矸ㄈ恕⑿??M合（合作社）等其他非营利法人之?热荩??械羌侵?贫取R嗉唇??净蚍ㄈ酥?枇⒛康摹⑺?诘亍⒍?嗍碌仁孪畹锹加诘羌遣尽9?拘虢U登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本?制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，?S指在日本以20?q以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上?受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，?S指?对随著今日经济的发展或?杂化，致转让契约书类及确定期日常?o法?切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。?S出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③ 不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，?上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当?，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18 号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456 号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上?法令而被?用。
2． 不动产登记
① 可为登记之权利
登记?S?对土地及建物等不?硬??硎荆?只蚓筒欢???率鋈ɡ??4妗⑸瓒ā⒁谱?⒈涓?⑾拗拼Ψ只蛳?鹞???/p>
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、?权、抵押权、租借权（?借权）、?窨笕?/p>
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，?S将其所在、地号、地目、所占面?登载于登记簿；建物则?S就其所在、房屋编号、?类、构造、建?面?加以登记。土地之分笔、合笔、所占面?之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等） .
在其他国家?其土地登记簿或许尚未能涵?其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之?承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并?袢「?e登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
② 公的图面
登记所?备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认?砼卸贤恋丶敖ㄎ镏??谟胝?访娣e之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上?图面，?K未能完全涵?全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式?矶灾?右圆钩洹D壳肮?际歉?羌遣疽徊⒎旁诘羌撬???湓?臼亲魑?魇展潭ㄗ什??等?金而由?务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵?全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不?在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但?s比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散?各处。又，土地形?畋晔居胂值叵嘁煺撸?嘤兄?Nǎ?赜谌绾纬∷?嫌泻蔚睾糯嬖凇⒘诮油恋赜泻蔚睾磐恋卮嬖诘龋?鱿窒嘧笾?Σ⒉欢嘁?；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③ 申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契?之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际??r.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，?S由法律所分?e规定之不同资格者?硖岢觥?/p>
不?袂壮稚昵胧槔喾绞蕉??玫缒酝?诽岢錾昵胝叩娜耸???ㄗ魑??砣酥??以?龋?K不多?；目前尚在逐步推广中。
④ 登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其?K非发生效力之要件（契?生效要件） .举购买土地的例子?碚f，因为纵不为登记亦与效力?o关，故如买卖契?在法律上成立的?，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，?S由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上?申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在?受方法上有其原因，而?还是?袢〔桓队牍?帕χ?⒎ǎ黄湎晗冈蛉弥钇渌?柿现?f明。
⑤ 登记之申请
登记之申请，在备?畔铝幸??笪???/p>
· 登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
· 登录免许?之缴纳 原则上以?金??，?付印花??亦可。
· 附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，?S由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转?碚f，作为卖方之登记义务者，必?依据附件申请书类格式提出下述文件?K检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契?书或其他类似书面）
· 对司法书士之登记申请委任? （由登记义务者填写并加?印章）
· 印章证明书 （证明确属印章之书面，?K以发行日起三各月以?日呶?蓿?/p>
· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
· 登记识?e?? （或被称为权利?之登记完了证明）
· 以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥ 登记之嘱托
承前所述，权利登记?S以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特?e称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契?书或其他类似书面）
· 对司法书士之登记申请委任? （由登记义务者填写并加?印章）
· 印章证明书 （证明确属印章之书面）
· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有?碜怨俟?鹬?鐾械羌牵?胍话闵昵氚讣?煌??杂姓???夭斡氩恢脸龃砦?碛桑?鲂杓旄郊虻ナ槔嗉纯伞S郑?俟?鹞?羌侨ɡ?咧?『希?豢握鞯锹贾凑斩?。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事?I使用而让用地事业者??制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在?取F渲校?赜谕恋厥沼梅ú糠郑??痪推涞羌浅绦颍?约咏榻B.
3． 土地收用法之登记
裁?Q程序?始之?Q定作出后，收用委员会嘱托为?始收用裁?Q程序之登记（土地收用法第45条之2） .（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最?作出收用裁?Q之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项） .此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法?s?袢∮肼蚵舻忍囟ň@承相同之所有权移转登记之形式。又，依?r效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁?Q书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁?Q未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就?始裁?Q程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
土地登记制度范文第2篇
1.1 土地登记将实行自我举证制度。
《物权法》第11条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”即《物权法》实施后申请登记的土地权利人不但要提供权属证明，还要提供宗地图件以及反映宗地界线情况等图件。对照目前的《土地登记规则》，申请土地登记，当事人只要提供权属证明材料即可，对土地的界址、面积等材料的取得主要以登记机构进行实地地籍调查的结果为准。但是，《物权法》在第11条又规定，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”.因此对申请人提供的申请材料并不是直接认可，一般还必须到实地进行调查。特别是土地权利的登记，涉及土地界址的情况很多，未经核实单靠申请人提交的界址材料就登记的话，很容易引发界线纠纷。此外，相邻宗地的权利人不给土地登记申请人指界的情况时有发生，申请人要提交完整的界址资料是很困难的。实行自我举证是必要的，但不能绝对化。特别是在中国信用体系不健全、做假现象普遍发生的情况下，仅依靠申请人自我举证就给予登记，登记机构将承担巨大的风险，不动产相关权利人的权益也可能难以得到有效保障。
1.2 土地登记将实行属地管辖制度。
《物权法》第10条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”.《中华人民共和国土地管理法》第11条规定，“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。论文格式农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”.因此，现行的土地登记是分级管辖制度。部分省还专门规定了中央和省属单位用地由省级人民政府登记。一些设区市规定，城区土地和单位用地由市人民政府登记，农村集体土地由区级人民政府登记等。这对土地登记资料的完整性和统一性产生了不利的影响。因此，对不动产实行属地登记管辖是十分必要的。属地登记由哪一级登记机构办理，《物权法》中没有明确规定。对中央一级来说，省级以下即可认为是属地。也有人认为土地登记管辖应由市级或者县级管辖。
1.3 土地登记簿的法律地位更加明确。
《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”.第17条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”.第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”.这意味着土地登记申请经批准后，未将登记情况记载于土地登记簿的将不产生登记效力。现行的《土地登记规则》对土地登记簿也有相同或类似的规定，如《土地登记规则》第65条规定，“土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和他项权利的法律依据”.但是，在实际工作中大部分地方没有很好地执行，造成了重登或漏登等一系列问题。因此，土地登记部门从现在起就应当更加严格依照《土地登记规则》的要求，建立土地登记簿。在《物权法》实施后，在土地登记簿上记载土地权利的变更情况将成为土地登记的必经程序之一，如果未履行该项程序，其登记结果将可能被认定为不合法。[LunWenData.Com]
二、土地登记中贯彻《物权法》的建议
《物权法》的实施对土地登记规范产生了重要的影响，特别是在现行土地和地上附着物分离登记的情况下，对土地登记提出了新的更高要求。
2.1 积极推进不动产统一登记。
《物权法》确定了不动产登记制度的方向，从法律角度讲，该法实施后就应当实行不动产的统一登记。任何涉及不动产登记的机构都应当积极推进此项工作的开展。不动产的统一登记，一方面将十分有利于保护不动产相关权利人的合法权益，另一方面将节省大量的社会资源。例如，假设建立以土地登记为基础的不动产登记制度，对一宗土地只有一个使用者的，只要登记土地权利即可。对房地产开发小区内业主只要登记其房屋所有权，对小区使用土地范围只要登记机构一次统一登记备案即可。上文提到的小区土地使用权分摊等问题也就迎刃而解。
2.2 扩大土地登记自我举证范围。
《物权法》确立了不动产登记自我举证制度，不动产登记申请人有提供申请登记事项的权属证明和不动产界址面积情况的义务。在当前的土地登记体制下，不动产界址面积等情况以登记机关下属的承办机构进行地籍调查取得。从土地登记的角度看，土地权利人的自我举证资料主要包括土地权属证明文件和土地界线的合法性证明文件。土地权属证明文件应明确由土地登记申请人负责提交并对其真实性负责，而土地界址面积的认定，可以采取由登记机构的地籍调查逐步向有土地登记资质的中介机构负责收集过渡。在理顺土地登记机构后，再全面转由土地登记机构开展上述工作。
2.3 制定过渡时期的土地登记收费办法。
《物权法》规定了不动产登记按宗收费的制度。原土地登记以面积或价值来收取费用的办法面临改革，但从目前看，时机还不成熟。首先，不动产统一登记制度还没有建立，有关的配套法规均未出台，对不动产也没有明确和具体的界定。其次，如果现在实施按宗收费，大部分从事土地登记的机构将面临经费问题而无法开展正常的工作。现有的房屋登记机构同样也会出现类似的问题。因此，建议在不动产登记制度未建立前，维持现有的土地登记收费办法，逐步向不动产的统一登记制度平稳过渡。
2.4 《物权法》规定了不动产登记按宗收费的制度。
土地登记制度范文第3篇
关键词：土地承包经营权；登记制度；法律完善
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1003―0751（2013）02―0056―04
农村土地承包经营权，是指农村集体经济组织、农户或个人（承包人）对集体（发包人）所有的土地（山岭、草原、荒地、滩涂、水面等）和国有农用土地，依法进行长期耕作、养殖，并因此享有对所承包土地的使用、收益和依法流转的权利。土地是我国农民最重要的、在目前条件下具有社会保障功能的财产之一。近年来，农村经济改革中因土地权属纠纷、征地补偿纠纷而引发的矛盾非常突出。建立科学合理的农村土地承包经营权登记制度，事关农村土地承包关系的长期稳定、农村经济改革的深化和农村社会稳定发展的大局。当前，全国正在开展农村土地登记发证工作，立法机关正在酝酿《土地管理法》修订，在这一背景下，探讨农村土地承包经营权登记制度的完善具有理论和现实意义。
一、我国农村土地承包经营权登记制度的内容
农村土地承包经营权与“家庭联产承包经营”制度紧密相联，是具有中国特色的农村土地制度改革的产物。该权利被载入法律条文是1986年《民法通则》第80条：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”但是，《民法通则》并未对土地承包经营权作为不动产物权的登记制度作出规定。1986年《土地管理法》第12条几乎重复了以上表述，虽确定了集体土地所有权和国有土地使用权登记制度，但未涉及农村土地承包经营权登记制度。1998年修订的《土地管理法》第14条增加了农村集体建设用地使用权登记的内容，仍未对农村土地承包经营权的登记作出任何规定。这些为后来国家土地管理局制定《土地登记规则》，建立以用途管制制度为基础、全覆盖的城乡土地所有权和使用权地籍登记制度留下了一个巨大“天窗”，成为国家加强农地使用权物权保护的软肋。2002年《农村土地承包经营法》出台，该法第一次在法律条文中对农村土地承包经营权的概念和内容作了详细规定，对稳定和完善家庭承包为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期、有保障的土地使用权，增强农民对土地投资的信心，促进农村经济发展和农村社会稳定有重要意义。①该法第23条规定“县级以上地方人民政府应
当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”，从而建立了农村土地承包经营权登记制度。该法第38条、49条具体规定“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。但是，该法在制度设计上仍然存在弊端，由此引发了农村土地承包经营权是债权还是物权的争论。
《农村土地承包经营法》的上述规定可概括为：以家庭承包方式取得的土地承包经营权的设立采取当事人意思主义，以其他方式取得的土地承包经营权的设立采取登记对抗主义。立法对土地承包经营权的登记设权表现出不坚定性，司法机关的折衷摇摆就不可避免。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律的解释》第20条规定：发包方就同一土地签订两个以上承包合同，按下列情形分别处理：已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权；均未依法登记的，承包合同生效在先的承包方取得土地承包经营权；依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有、使用承包地的人取得土地承包经营权。可见在司法实践中，依法登记并非取得土地承包经营权的要件，土地承包经营权证书只是证明凭证而不是设权凭证。该司法解释第21条规定：承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。依此，登记与否，其法律后果只是不能对抗发包方关于流转无效的主张。2007年《物权法》将农村土地承包经营权作为一项用益物权确定下来，但并未对该权利的登记制度作出创造性规定。
二、我国农村土地承包经营权登记制度存在的问题
上述法律所架构的农村土地承包经营权登记制度存在诸多弊端，具体表现在四个方面：
1.制度设计方面的缺失。我国《农村土地承包经营法》第23条规定“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发农村土地承包经营权证，并登记造册，确认农村土地承包经营权”，但根据《土地管理法》第五条、11条的规定，国务院土地行政主管部门统一负责对“依法用于非农建设的集体土地”确认集体土地建设用地使用权，国土资源部颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》中也没有农地使用权的内容。这些制度设计方面的缺失为我国不动产物权登记的多头管理埋下了隐患，对农用地分类统计、土地调查、规划管控、农用地转用管控和审批审查等都极为不利，使得建立完整、系统、准确的地籍制度成为一句空话。②
2.制度设计方面的混乱。第一，登记模式方面的混乱。我国《物权法》把农村土地承包经营权定位为用益物权，该法第九条规定物权行为是一种要式法律行为，该法第127条又规定土地承包经营权的设立始于土地承包经营合同生效，从而将这一典型的物权行为排除在了要式法律行为之外。《农村土地承包经营法》第22条规定以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权的取得采取债权意思主义，该法第38条却规定以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权的互换与转让采取登记对抗主义，该法第49条又规定以其他方式取得的农村土地承包经营权的设立及变动均采取登记生效主义。不动产物权的互换、转让登记属于变更登记行为，而家庭土地承包经营权如果没有强制性的初始登记，其在发生流转时何以进行变更登记和备案？上述规定互相矛盾，对土地承包经营权实行了不同的物权保护方式，并分别适用了不同的设权模式、登记模式和效力模式，且其设权模式和效力模式与《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定的不动产物权的设立采登记生效主义存在冲突。③第二，有关权利主体的规定模糊、混乱。农村土地承包经营权登记的操作困难不但源于土地登记的多头管理和登记模式的不统一，还在于《农村土地承包经营法》对农村土地承包经营权主体的规定模糊、混乱。该法在土地承包经营权的主体表述上，使用了“当事人”、“家庭”、“成员”、“农户”等用语。农村土地承包经营权以家庭为单位、以农户为主体，则在农村土地承包经营权登记中，必然存在主体模糊不确定等操作上的困难，以至于农业部2003年依该法颁布的《土地承包经营权证管理办法》第五条规定的土地承包经营权证载明内容中，竟回避了权利主体。土地登记的前提是权利主体确定、权属合法，若以农户为权利主体，则基于农户内涵的不确定性而必然导致权利和义务模糊；权属合法的依据是《农村土地承包经营法》和土地承包合同，农户成员的变化必然导致农户作为权利主体处于不确定状态，这不但为农村土地承包经营权登记增加了不必要的负担，而且为家庭成员之间的财产界分留下了隐患，与保障“长期稳定的农村土地承包经营权”的价值取向相背离。④
3.制度的法律效力不彰。第一，《农村土地承包经营法》规定农村土地承包经营权的初始取得由土地承包合同确认，其登记与否并不影响权利设立；家庭农地承包经营权自承包合同生效时取得，其登记与否不影响互换合同和转让合同的成立与生效，也不影响土地承包经营权在双方当事人之间的转移，不登记只是不能对抗善意第三人。⑤可见，法律并不要求农村土地承包经营权的取得或变动须经公示，则其法律效力必然不高，权利安全性必然受到影响。⑥第二，农村土地承包经营权的登记发证机关是县级以上人民政府农业行政主管部门而非土地行政主管部门，则农村土地承包经营权登记必然与土地所有权和其他土地权利的登记相分离，导致其科学性、权威性受到影响。土地登记的多头管理必然导致行政效率不高，行政成本和交易成本不合理。第三，在现有土地承包经营权登记模式下，对于权利主体、土地的类别、面积、实质边界、等级等，难以像国土资源管理部门那样建立一个比较完整的、以先进测绘技术和全面系统的土地分类调查及基于年度土地利用变更调查成果的现实性强的土地信息数据库，缺乏土地确权、农用土地分等定级、区片综合评估价格标准和登记程序，土地承包经营权的主客体内容因而难以准确、完整。⑦这在某种程度上成为当前农村土地承包经营权纠纷和征地纠纷多发难解的一个重要原因，也是农村土地承包经营权效力不稳定、内容不确定的一个重要原因。
4.制度落后于农村经济体制改革实践。随着农村经济体制改革的不断深入，特别是国家相继取消农林特产税、农业税后，原有联产承包合同内粮食、棉花、油类等主要农产品定量定产和相应的国家收购体制已被农民自主生产经营制度所取代，与之相适应的农村土地承包经营方式也发生了很大变化，许多地方从按人头平均承包向自愿承包（承租土地）转变，出现了“公司+农户”、公司或种田大户集中转承包或连片出租（发包）土地的模式。在这一演变过程中，土地承包经营权登记制度凸显其不适应性。在城镇化、工业化背景下，如何确保广大农民特别是从事二、三产业的新生代农民拥有的农村土地承包经营权不受侵犯，如何实现失地不失权、失地不失利、失地不失业、失地不失保，通过对土地承包经营权的确认、登记和保护来促进农民土地承包权的资本化、股份化，这些已是刻不容缓的课题。
三、完善我国农村土地承包经营权登记制度的建议
农村土地承包经营权登记制度的核心在于确认权利、科学赋权、落实效力、降低交易成本，其基本目标是提高土地利用效率、保障土地安全。针对我国农村土地承包经营权登记制度的现状和存在的问题，基于《物权法》规定的土地承包经营权为物权的属性，笔者认为我国农村土地承包经营权登记应当坚持“登记生效主义、权利主体与客体清晰、登记机关统一”的原则，完善以下五个方面的制度措施。
1.农村土地承包经营权的设立和变动采取登记生效主义模式。不管是以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权，还是以其他方式取得的农村土地承包经营权，其权利取得和变动均应采取登记生效主义模式，即非经确权登记，农村土地承包经营权的取得和变动不生效。⑧登记具有公信力，在一定程度上可以避免农村土地发包、承包、转承包过程中以及土地承包经营合同履行过程中权利取得的不确定性、权利流转的无序性、权利终止的随意性等现象发生，切实加大依法保护农村土地承包经营权人合法权益的力度，落实好党和国家的惠农护农政策。
2.农村土地承包经营权登记中将权利主体和份额落实到个人。应当明确真正的土地承包经营权主体是集体经济组织的成员，而不是农户。因为从事实上来看，农户承包土地是通过行使家庭成员个人的集体组织内部成员权，最终形成家庭承包土地的权利。虽然承包经营权是通过户主代表家庭中具有该农村集体经济组织身份的成员与集体组织签订土地承包合同而成立的，但该权利最终还是赋予了个人而非农民家庭，司法实践中也是以集体经济组织的成员个人为农村土地承包经营权的主体。从理论上讲，明确农村土地承包经营权的主体为个人，有利于实现农村土地承包经营权的资本化和股份化。只有将权利主体落实到个人，农村土地承包经营权登记中才能明晰权利主体、明确权利义务，才符合土地登记对权属合法的要求。土地承包经营权是农民的一项基本财产权，将其权利主体落实到个人，与《民法通则》的相关规定是一致的。在具体操作中，可以由户主代表农户签订土地承包合同并提出土地承包经营权登记申请，在登记册和证书中列明该承包经营权由该农户在本社区集体中有农民身份的家庭成员按份共有。以此逐步打破中国农村家庭长期以来由户主“一言堂”、其他家庭成员处于从属地位的局面，为培育新型农民创造必要的条件。
3.建立农村土地承包经营权初始登记、转移变更登记及相关权利一体登记的制度，完善相关救济措施。在登记制度中，应明确发包方与承包方在签订土地承包合同后应当在规定时间内履行登记；明确县级人民政府登记造册、颁发土地承包经营权证书的义务、程序和各级行政机关提供便捷高效服务的要求，特别是减轻农民办理登记的负担的要求；明确规定土地承包经营权转让、转包、出租、入股、抵押的情形，履行登记的具体要求及不履行登记的法律后果；⑨明确上述各项登记的内容、要求及应提供的资料；明确发包人、承包人、受让人、承租人、抵押权人的基本权利和义务。此外，建议通过修改《土地管理法》和《农村土地承包经营法》，重构土地承包经营权的法律救济路径：将土地承包经营权纠纷包括该权利的登记纠纷纳入土地权属纠纷的调解和裁决机制，配套建立乡镇人民政府对土地承包经营权纠纷的调处权和县级以上人民政府的行政裁决权并对其裁决时效作出严格规定，将行政裁决作为司法救济的前置程序，建立行政责任问责制和追究制，提高行政救济的效率；重建土地承包经营权的侵权责任制度和相应的司法救济制度。
4.构建征地实名制补偿机制，明确土地承包经营权登记的法律后果。我国《土地管理法》和《农村土地承包经营法》中土地承包经营权登记制度与土地登记制度相分离的缺陷，导致土地承包经营权人及相关权利人在征地补偿中过度依赖发包人（农村集体土地所有权人），难以独立行使补偿请求权，现实中土地所有权人利用承包人对其补偿请求权的依赖而截留、克扣甚至贪污征地补偿款的现象时有发生。鉴于此，《土地管理法》在修改中应构建征地实名制补偿机制，规定集体土地征收补偿公告中应当明确：依法完成土地承包经营权登记的土地承包经营权人及其他权利人（依据法律和土地承包经营合同约定来确定）持权属证书，有权独立请求实施征地方给予相应补偿。
5.按照全国城乡土地、地政地籍统一管理的原则，构建农村土地承包经营权登记统一由土地登记机关实施的制度。地籍管理制度是土地资源和资产管理的核心，《土地管理法》的修改中应当考虑农村土地承包经营权在土地地籍登记中的缺位问题。建议按照城乡土地、地政地籍统一管理的原则，将农村土地承包经营权登记纳入土地登记的范畴，由土地登记机关统一办理。一方面，农村土地承包经营权属于土地权利体系的组成部分，不能脱离土地所有权等土地权利而单独存在，其登记过程中的技术规范也应当执行地籍调查的技术规范，否则将影响其登记的准确性和权威性，影响农村土地承包经营权的流转效率。另一方面，统一由土地登记机关办理农村土地承包经营权登记工作，有利于形成系统、完整、准确的地籍资料，为提高土地管理水平奠定基础。事实上，无论是土地调查、地籍测量等方面的技术、人才基础，还是土地确权登记的经验积累，我国国土资源管理系统都有着其他部门所不具备的优势条件。国外土地登记或者不动产登记都由一个机构统一办理，我国土地登记也应该摆脱“多头管理”、“分散登记”的困局，提高登记效率，切实保障当事人的土地权益。
注释
土地登记制度范文第4篇
关键词：土地登记管理；土地登记制度；初始登记；变更登记；抵押登记；完善措施
土地问题与我国的农业发展紧密相连，也影响着我国的国民经济发展，对社会的稳定有着重要的作用，因此土地登记制度的完善和发展是推进和谐社会的关键因素，如果土地登记制度不够完善，将会直接影响土地使用权人对土地的使用、交易等方面的安全，也会给农业发展留下隐患。笔者自1999年在国土部门参加工作以来，一直从事土地登记管理工作，对土地登记制度和管理有着深入的理解和掌握。现根据工作中的经验，探讨土地登记管理及完善的方法。
1 土地登记及类型
土地登记，也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据《土地登记规则》第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。主要包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。不同类型的土地登记在具体程序上虽然不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。
根据《土地登记办法》规定，土地登记的类型包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记5种。
（1）土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记，也是国家对土地权利的重新确认，所建立的每宗地的表、卡、证是以后初始、变更、注销及其他土地登记的依据。
（2）初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。初始登记包括：划拨国有建设用地使用权初始登记、出让国有建设用地使用权初始登记、作价出资或入股国有建设用地使用权初始登记、授权经营国有建设用地使用权初始登记、集体土地所有权初始登记、集体建设用地使用权初始登记、宅基地使用权初始登记、抵押权和地役权初始登记等。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料，公示土地权利人的权利。
（3）变更登记是指因权利发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
（4）注销登记是指因土地权利的消灭而进行的登记。
（5）其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。更正登记包括国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的更正登记、土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的更正登记、利害关系人认为土地登记簿记载的事项有错误的更正登记3种。
2 完善土地登记制度，健全土地登记管理
现阶段我国的土地登记政策虽已相对完善，但是还存在着管理结构不够健全、管理人员分工不够明确、岗位设置不够合理等问题。当出现土地登记方面的问题需要解决的时候，往往找不到管理和制定部门来解决对应的问题。并且，随着市场经济的发展，土地登记制度也应不断的更新来紧跟时展的脚步，多出台新政策来增加各项土地登记工作的依据，更好的进行管理。具体来说，应从以下几个方面来完善土地登记制度：
2.1 明晰土地产权
土地登记和土地管理的主要问题就是土地产权的问题，唯有抓住产权清晰的主线，掌握土地产权的权属问题，防止在交易的过程中由于查阅资料而浪费大量的时间。如果在交易的过程中，能够及时的查清土地产权的归属问题，就极大的提高了土地登记的工作效率，对于有产权争议性的土地进行暂时的封闭，不准许投入市场进行交易，确保交易的准确性和合法性。
2.2 完善地方土地管理的法律法规政策体系
有关部门应根据土地登记的发展情况和我国土地制度的制定情况，制定长期、中期和短期的立法计划，并且将立法的执行情况作为年度考核的主要内容。对各分局应定期制定立法建议任务指标，由上级领导部门统一协调和管理，并将重要的建议进行整合和归纳，登记到下一年度的立法计划中。通过每年这种循环的方式，逐步形成完善的土地资源法律法规体系，并建立监督机制，来监督法律法规的指标完成情况。
2.3 建立高质量的管理团队
土地登记的工作人员是服务性质的人员，因此，具有高素质、高效率的土地登记人员和管理人员的团队建设对于新时期我国的土地登记管理来说是非常重要的。对于登记任务而言，土地管理单位应培养一批具有专业素质的业务主干，加强对业务熟悉度和预警方面问题的处理能力培养，并加强对土地政策、计算机技术、网络技术等方面的学习和管理，并邀请国内土地管理方面的专家和学者对其业务人员进行培训和业务讲解，使工作人员能够看到外界的发展趋势和其他单位的工作情况和工作方式，在最短的时间内培养具有高素质的业务骨干，为土地管理单位带来新的管理观念和先进的管理经验。
2.4 推行土地登记制度
在土地管理人员编制紧张、登记任务量大的情况下，可以尝试将土地登记业务与市场相结合的方法。在对土地登记企业进行选择的时候，要严格对其资质、实力、专业水平进行审查，建立完善的监督、检查、指导企业工作的相关制度，并推行土地登记信息公开查询制度，通过信息化的手段使土地登记流程更加便捷、快速。
3 结语
随着我国改革开放的深入和国民经济的发展，土地作为农民经济收入的基础和城市发展的源头，日益受到社会各界人士的关注，土地的经济效益也日益显现，成为影响我国经济发展的重要因素。作为土地登记人员，应顺应时代的发展，在新时代的背景下完善土地登记制度，提升土地登记管理水平，维护土地权利人的合法权益，优化土地登记的流程，进一步促进土地登记制度的发展和完善。
参考文献
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[2] 蒙毅，翟建松.现行土地登记管理体制需要改革[J].中国土地，2008，06：63.
[3] 刘燕，杨庆媛，陈展图.论《土地登记办法》对我国土地登记制度的改进[J].西南农业大学学报（社会科学版），2009，03：1-4.
土地登记制度范文第5篇
1．1土地承包经营权确权登记的现状
自开展土地确权登记工作以来，多个省、县、乡镇的试点工作顺利进行，上海、浙江、江苏、安徽、四川等地在二轮承包的基础上，在个别区、县展开土地承包经营权确权工作。通过试点工作，基本上做到了明确土地产权、保护农民土地权益、化解农村土地纠纷、维护社会稳定，起到了良好的效果。但是，实际农村土地承包经营状况复杂，在土地承包经营确权登记的管理工作中还存在着一些证地不相符、档案数据不一致、土地管理不到位等问题，这些问题是亟须解决的。同时，土地承包经营权确权工作不应该只局限于试点地区，应该在全国范围内推广，并深化推进，造福全国人民。
1．2土地承包经营权确权登记的意义
1．2．1有利于保护农民土地权益
农村土地承包经营权确权工作的开展有利于维护农民的土地权益。长期以来，农民以土地为生，土地的效益与农民的生存息息相关，然而侵害农民土地权益的现象却屡屡发生。通过对土地承包经营权的确权登记，长期有效地保护农民土地权利，加强农民土地权利的稳定性，巩固农民对所有土地承包经营权利的法律效力，利于农民对土地投资，也方便土地流转等问题的解决。
1．2．2有利于有效管理农村土地
开展土地承包经营权确权工作有利于加强政府等相关部门对土地的管理。相关部门通过对土地的确权，掌握农民承包经营土地及农户的详细信息，建立材料管理档案，促进土地管理的信息化，可以更加合理有效地管理土地，从而有利于政府制定实施支农惠农的土地政策，推动农村土地经济的发展，并有利于更加有效地利用土地资源，促进农村土地市场和谐稳定发展。
1．2．3有利于促进农村经济发展
进行土地承包经营权确权工作，有利于促进农村规模经济建设，发展现代农业。确权工作的开展，使得农民土地承包经营合理化、合法化、有序化，减少和解决了土地纠纷，使农民安心、放心地种植土地，增加土地投资，积极响应政府建设现代农业政策的号召。土地确权工作是土地流转的基础，是建设土地市场、创新新农业经营体制的保障。促进农村经济的发展，必须做好土地确权工作。
1．2．4有利于减少农村土地纠纷
对土地承包经营权的确权有利于解决农村土地纠纷。农村土地纠纷长期存在，可以通过对土地承包经营权的确权，清晰明确地划分土地的范围，使农民明确自己的土地界限，了解自己的土地权利，树立土地保护法律意识，从而有利于政府妥善化解土地承包经营纠纷并减少农民之间产生的土地纠纷。
2土地承包经营权确权登记的问题分析
2．1相关法律法规的不完善增加了确权登记的难度
目前的《农村土地承包法》《物权法》对土地登记都做了明确的规定，但就农村土地登记的实际情况来看，我国在土地登记方面是存在法律缺陷的，主要有以下3个问题。
2．1．1法律法规之间的相互冲突
《农村土地承包法》规定，承包方和发包方通过制定土地承包合同获得土地的承包经营权，这是对承包方获得土地承包经营权的法律规定。而《物权法》将农村土地承包经营权规定为一种用益物权，进行土地登记后，由行政机关颁发土地确权登记证书，产生公示、公信的效应。但是在农民取得土地承包合同、获得土地承包权的过程中，并没有看到物权所要求的公示内容，所以该土地确权登记只是一种行政管理登记而非物权登记［1］。
2．1．2现有土地权利没有法律保障
从目前土地确权登记工作试点区的情况来看，存在着这样一个问题:政策制定者的侧重点是在土地确权登记后方便土地流转，从而增加农民收入，发展现代化农业。而农民关心的则是如何通过土地确权保证现有土地制度赋予农民的土地权利在现实中得到落实［2］，恰恰在如何保障这些法律赋予的权利方面，现有法律存在缺陷。由于两者关心的侧重点不同，在理解上不能达成一致，确权登记工作难免受到影响。
2．1．3土地承包权属问题成为最大问题
开展土地确权登记工作以来，工作人员遇到的最大、最头疼的问题就是土地权属问题，即因土地承包地块面积不准、四至不清等问题所引起的土地所有权或者使用权的归属问题。虽然目前已有《土地权属争议调查处理办法》来处理土地权属不清的问题，可是在实际工作中土地权属问题涉及多方法律关系，问题复杂难解，而法律规定却不能面面俱到。
2．2相关部门操作混乱制约了确权工作的开展
我国农村人口众多，在全国开展农村土地确权工作是一项艰巨的任务;同时，地理环境的不统一又给确权工作增加了难度。部分地区土地情况复杂多变、工作量大，制约了土地登记工作的开展。在工作过程中承包政策操作不规范，特别是承包经营权证管理发放不规范、地籍管理不科学、政策落实不到位、政出多门，导致工作结果不尽如人意，反而增加了农民负担，引起了更多的土地纠纷与农民不满，使得土地承包经营确权工作没有普遍展开［3］。同时，土地确权工作是一项浩大工程，需要大量资金的支持，然而实践中资金的缺乏调动不起乡镇干部及工作人员的积极性，使得土地确权工作实施困难。
2．3农民土地的种种矛盾阻碍了确权登记的进行
农民土地权益纠纷的存在，使得土地确权工作困难重重。农村土地权属问题复杂，许多情况下土地流动性大、界限模糊，土地矛盾层层叠加。如农民之间随意的土地流转、自行开垦土地、擅自调整土地界限等情况造成了较多土地纠纷。此外，随着国家农业政策的调整、农产品价格的提高、土地使用价值的提高，农民纷纷返乡争抢种植土地也引发了许多纠纷。以上这些纠纷产生的原因复杂，存在的时间较长，涉及的农户关系较多，具有明显的群体化，这些纠纷能否得当处理，直接影响土地承包关系的稳定以及后期农村土地市场的建立。
3国外土地登记制度的比较与借鉴
3．1国外土地登记制度的比较考察
3．1．1德国
德国的土地权利登记采取土地强制登记模式，实行实质性审查，土地登记具有公信力，一切土地权利的取得、变更必须登记，只有经过土地登记机关登记后才发生法律效力。登记机关对登记的申请进行实质审查，即除对申请登记的程序、手续是否完备进行审查外，还要对发生权利的变更原因进行核查认定后才可登记，一经登记便有权利［4］。土地登记具有公信力，具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，但是对于善意取得土地权利的第3人仍具有法律效力，善意第3人不负返还义务。在土地登记的整个过程中，登记机关对土地交易安全起着十分重要的作用。
3．1．2法国
法国土地登记采取契约生效模式，实行形式审查，土地登记不具有公信力。法国实施的土地契约登记制度是指对于土地的权利，由当事人取得一致意见，双方订立契约即可生效。政府登记机关根据契约订立的内容，进行形式审查并不对契约内容等做实质审查，即可办理登记，经登记后，土地权利可对抗第3人［5］。对于土地利益相关者在主张其权利时，按照实体法律决定该土地权利的归属。登记的土地在法律上不具有公信力，只是一种公开登记，方便土地利益关系者查阅和了解。
3．1．3澳大利亚
澳大利亚的土地登记采取非强迫模式，实行实质审查，土地登记具有公信力并颁发土地凭证。澳大利亚实施的是托伦斯登记制度，属于不动产登记制度。当事人自行决定土地的初始登记，政府不强制要求，但经政府登记机关登记后，该土地权利的变更必须经过登记机关的登记，即国家不要求一切土地强制性登记，但一经登记，土地权益的变动必须登记才可发生效力。登记机关依据相关法律对土地登记申请材料进行实质审查，确认登记后向土地申请人颁发土地权利凭证;同时登记具有绝对公信力，一经登记的土地将受法律的保护，登记机关对土地错记、漏记及虚假登记的，负有损害赔偿责任［6］。
3．2国外土地登记制度的经验启示
通过对以上3个国家的土地登记制度的对比分析，为我国土地登记工作的完善提供了可借鉴之处。
3．2．1土地法律法规的完善
国外在土地登记方面的法律法规相当完善。德国有1897年的《土地登记条例》、1935年的《土地登记条例施行法》《土地登记设施法及施行法》、1936年的《土地登记官职责条例》等法律法规。澳大利亚各州都有一套健全的土地登记法律和规定，这些法律和规定是托伦斯土地登记系统的主要法律依据，如在新南威尔士州，土地登记主要依据《不动产法》《多层产权法》。
3．2．2土地登记公信力的确立
土地登记具备公信力，才能保证土地确权登记工作在全国全面开展起来。土地经过登记后即受到法律的保护，所产生的公信力使权益人相信其土地权利存在着权威性。经过土地登记后，能够保护土地交易，增加社会公众信任度，是完善我国土地登记体系的重要一步。
3．2．3土地登记赔偿制度的建立
国外主张土地登记赔偿制度，土地登记工作是政府的一种行政工作，因工作人员工作的失误等原因造成土地登记档案错误、缺失、失真并损害土地权益人利益的，应当进行损害赔偿，从而大大减少由土地登记带来的损失。
3．2．4土地登记资料的公开
登记机关的土地登记信息在机构内部分支和机构外部进行数据共享。其他需要土地登记信息的机关与土地登记机关建立资料链接，以简化信息来源、方便工作、互相监督。使得土地登记信息公开、透明，从而推动土地登记管理信息化、社会化，方便土地利益相关人通过网络对土地登记资料进行查询。
4土地承包经营权确权登记的法律建议
4．1完善立法，加快确权登记进度
加强土地立法的完善，是开展土地确权登记工作的重要前提。在目前的情况下，应由农业部颁布《土地承包经营权确权登记实施细则》的部门规章，填补现有法律法规的缺陷，保证土地确权登记工作的顺利开展，从而加快进度。新的法律文件应该包括以下几个方面。
4．1．1采取统一登记生效方式
土地承包经营权的登记应与一般不动产登记制度一致，保证土地承包经营权的物权效力一致。土地是以什么样的方式承包以及在承包的过程中权利的变更、转让等都应采用统一的登记生效方式［7］。一经登记，农民的土地权益受到法律的保护，土地确权登记证书是土地承包、转让的唯一凭证。土地凭证不再是土地权利存在的一种证明，而是农民土地权益保障的依据，具有法律效力。
4．1．2保障农民现有土地权利
现有的土地法律法规赋予农民的土地权利并没有得到实际的保障，许多弱势农民、穷困农民的权利在遭到侵犯，因此仅有土地凭证是不够的。一方面须要国家力量介入到基层农村中去，为农民土地承包权利的实现提供持续性的保障;另一方面，制定权利保障法律条例，将实现基层农民权利列入法律程序，实现农民权利的获得和实现均在法律的保护之下。
4．1．3推进权属处理方法法制化
目前农村权属问题的解决对土地确权登记工作至关重要。在与基层农村土地管理人员的交流沟通过程中，面对复杂的权属问题时，有这样的一个解决办法:在保持土地现状的情况下，尊重农民的双方意见，考虑土地效益的最大化，划分土地临时界限，实行临时工作界限，这是目前针对土地权属问题最行之有效的解决办法。
4．2统一机制，加强农村土地管理
统一的土地确权工作机制，是开展土地确权工作的基础，应对全国城乡土地、地籍实施统一的工作标准、规范的操作程序、科学的管理，设立专门负责土地确权工作的机关。目前，国土资源部已成立了不动产登记局，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作。同时，在开展土地确权工作的过程中，须要国土、农业、法制等相关部门互相协作、各司其职、互相监督、井然有序地完成土地确权工作中相应的部分，确保土地确权工作有条不紊地开展。
4．3强化培训，规范执行人员工作
提高执行人员工作的专业化水平，是开展土地确权工作的保障。在开展土地确权工作之前，应对相关工作人员进行农村土地确权颁证相关法律、法规、政策、业务操作的专业培训。通过培训提高工作人员的技能，准确理解和把握政策界限，掌握具体的操作规范。在工作开展的过程中，定期对工作人员进行政策性指导、组织培训学习，紧密跟踪土地进展，以便解决工作过程中出现的新问题。同时倡导工作人员在面对土地纠纷时，以人民的意愿为主，保障农民的合法权益。土地确权工作的完成依赖农民群众，要加强与农民群众的合作，建立民主协商机制，不积压问题，确保确权颁证工作顺利进行［8］。
4．4筹措资金，支持确权工作开展
财政资金的支持，是开展土地确权工作的后盾。全国开展土地确权工作是一个时间长久、工作量大、耗资较多的工程，全国各乡各镇土地确权工作的进行，都离不开国家政府的资金支持，资金的充足与否，直接影响着土地确权工作的质量和进度。建议在农村土地确权初始登记时，可由政府给予一定的资金支持来实现免费登记，从而早日实现在全国全面展开土地确权工作。政府要落实这项经费的保障，避免增加农民负担，确保工作正常进行［9］。对于农村经济相对薄弱的乡镇，上级政府应给予更多的关心、更多的支持，或开展镇镇互助的形式进行合作，推动土地确权工作的进行，形成土地确权规模效应。
4．5尊重民意，健全纠纷解决机制
