土地增值税论文范文第1篇

论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

土地增值税论文范文第2篇

1.扣除项目金额的确认和计算

包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。

2.土地增值税应纳税金额计算

房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。

3.土地增值税清算审核鉴证

国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。6.土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。

二、房地产企业土地增值税清算中的问题

1.计算方式复杂

在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。

2.房地产项目的特殊性

房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。

3.资料和鉴证报告不规范

税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。

4.故意逃避和拖延

部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。

5.收入确认不规范

企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。

三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施

1.提高清算工作的准确性

在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。

2.准确计算工程项目的竣工面积

税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。

3.房源销售收入的确定

在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。

4.严格控制扣除项目审核

同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。

5.把握成本控制分摊

房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。

6.土地增值税的计算过程要规范

土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。

7.提高清算工作的质量

清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。

四、结语

土地增值税论文范文第3篇

[关键词]税收筹划 土地增值税 代收费用

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-5349(2010)05-0108-01

目前,房地产企业十分火热,各地的楼盘如雨后春笋般纷纷开盘,抢先占领有利的地理位置以期赢得极佳的销售业绩。由于地理位置的原因房价高低不一,收入金额的巨大性,缴纳税种的多样性,使得房地产企业成为纳税大户,同时也是税务机关稽查的重点。

房地产企业如何在不违反国家法律法规的前提下来合理合法地节税就成为这个行业开发商追求利润最大化要解决的重点问题。节税就要对所缴纳的税来筹划,可以从集资、建房、销售等各个阶段的不同方面来进行。本文就房地产企业在售房时的代收费用从收费的不同方式上来进行土地增值税交税金额的案例分析,寻找最佳的代收费收取方式。

房地产公司在出售房屋时,通常会代替相关单位和部门收取一些家外费用,如取暖费、有线电视费、水、电、气的初装费和各项基金。代收费是指企业代为收取的,且不是所售产品的售价组成部分的款项。出具的应是委托方的票据,而不是代收企业的票据,在会计处理上做往来处理。而如果是出具的代收企业的票据,那是要作为收入处理,不管会计上如何核算。因此房地产企业的代收费的收取方式分为两种:一是视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。这两种方式会导致企业在税收待遇上不一样,从而就会很大地影响企业的税后利润。下面以实例来分析归纳:

甲房地产开发公司出售一栋写字楼,获得销售收入3300万元。开发该楼盘的支出:房地产开发成本为900万元,支付土地出让金200万元,其他允许税前扣除的项目合计300万元。并按当地市政府的要求,在售房时代收200万元的代收费用。

方案A:假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取

按土地增值税的规定,对于代收费用作为收入一并收取的,在计算扣除项目金额时可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。

扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820万元

增值额:3500-1820=1680万元

增值率:1680÷1820=92.3%

应纳税额:1680×40%-1820×5%=581万元

方案B:假如公司未将代收费用计入房价,单独向购房方收取

按土地增值税的规定,单独向购买方收取的,在计算扣除项目时不能扣除

扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300=1620万元

增值额:3300-1620=1680万元

增值率:1680÷1620=103.7%

应纳税额:1680×50%-1620×15%=597万元

通过案例得出,代收费用无论是否并入房价,增值额都是一致的,但是前者将代收费用并入房价却会减少土地增值税的交税金额16万元。

结论一:当代收费用的两种代收方式下的增值率在同一个范围内时

此时,由于增值额一致,增值率在同一个范围导致税率和速算扣除率一致,从土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数得知,代收费用并入房价时的扣除项目金额越大,税金就越少。可以得出以下结论:如果纳税人转让房地产所获得的增值率未超过50%,无论代收费用如何处理,均不会改变应纳的土地增值税数额;增值率位于50%～100%之间,将代收费用并入房价总额,可少纳税款5%X;增值率位于100%～200%之间,可少纳税款15%X;增值率超过200%,可少纳税款25%X. 。

结论二:当代收费用的两种代收方式下的增值率不在同一个范围内时

此时,代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×a%-Y×b%

未将代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×c%-(Y+Z)×d%

两者的差额为:(增值额-扣除项目金额)×10%+5%Z,这就是纳税人经过筹划后的节税金额。

可见对于房地产企业在售房时代收费用作为房价一并计入与否会直接影响到土地增值税纳税金额的高低,同时当然也就会影响到房地产方税后利润的大小。纳税人在合理合法的前提下寻求节税的最佳途径就需要企业在更高的税收筹划领域的进行不断地摸索,这也是各个企业追求的最高目标。

【参考文献】

[1]孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划.商业会计,2008年09期.

土地增值税论文范文第4篇

关键词：房地产；土地增值税；筹划

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地产开发企业税负情况

房地产行业是资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，加之现在房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划减小企业税收负担，减轻资金压力，从而增加经济效益。

房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

房地产企业从项目前期、开发过程、销售等不同阶段涉及耕地占用税、契税、营业税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税等税种。

三、房地产公司土地增值税税收筹划

地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，也是企业开展税收筹划的重点税种。以下对税负较大的土地增值税所存在的问题、风险及若何筹划作详细说明。

（一）土地增值税汇缴实务中存在问题及风险

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，其高低决定了税负的大小，税率最低为30%，最高为60%，对企业的资金压力大，在实际操作中存在以下问题及风险：

1.各单位财务人员对土地增值税的重要性都有一定认识，但在实际操作中受所在单位的限制无法充分利用税收筹划的切入点。

2.对土地增值税的筹划，由于缺乏与工商局、税务局等部门的沟通，不能取得公司相关部门和人员支持，对企业整个流程了解不足，筹划无法带来收益。

3.对增值额计算中所涉成本扣除项目的理解不到位，致使未能合理按税法规定归集成本，造成项目工程建安成本虚高，给企业带来税收风险。

（二）按房地产开发流程对土地增值税进行的税收筹划

1.项目前期准备阶段

（1）开发主体经营组织形式的选择

首先应考虑房地产开发项目公司的组织形式是子公司还是分公司。由于子公司与分公司承担的法律义务与责任不同，进行选择时，应考虑区域间的税率差异、地区间的优惠政策来选择最适合开发项目的组织形式。

（2）开发方式选择

一个地产项目可分为自建、合作建房和代建三种开发方式。

合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。

代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

2.项目建设阶段

（1）建设期扣除项目筹划

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。按此规定，成本核算对象直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。另房地产开发企业开发项目所在地区差异，导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可对同一地点、结构类型相同、开工、竣工时间接近、同一施工单位施工的群体开发项目合并为一个成本核算对象。对个别规模较大的开发项目，可按一定区域和不同的分摊方法划分成本核算对象。

（2）借款费用的筹划

房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则计算分摊利息，提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则不计算应分摊利息，有利于实现企业价值最大化。

3.项目销售阶段

（1）销售方式的选择

可采取直接销售和设立独立核算的销售公司销售等。基于土地增值税税率是超额累进税率，增加销售环节后，适用税率下降，将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，就可免征土地增值税，而只对外销售征收土地增值税，税收负担变小。

（2）销售定价的筹划

根据相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；若超过其20%，应就其全部增值额按规定计税。筹划就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内。在扣除项目既定的情况下，合理定价就是关键，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。

（3）把代收费用并入房价减少税基进行筹划

如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。将代收费用并入房价向购买方一并收取只会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。

四、对房地产税收筹划的思考

上述筹划方案看起来推理严密、论证完整、结论可靠，但在实际操作中扔存在着很大风险。税收筹划似乎成镜花水月，存在着理论与实践脱节的现象。税务筹划不仅是税收的事情，要把它放到整个企业的价值链中去考量。缺少对企业整个流程的了解，没有充分考虑企业周围利益群体的反应的理论性筹划，并没有十足的实用性。

参考文献：

土地增值税论文范文第5篇

近日，一位名为李劲松的律师与万科、华远等29家房企关于土地增值税的争论引起轩然大波。李劲松通过观察分析这29家房企年报后发现，在这些房企的财务报表上，显示应交而未交的土地增值税（是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种），累计高达640亿元。

被点名的这29家房企是否真的拖欠土地增值税？是否还有更多的房企也存在拖欠行为？消息一出，舆论哗然，有媒体热议，也有房企反驳，亦有律师本人的辩驳。

土地增值税的征收一直是备受争议的问题，税务部门与房企之间已博弈多年。近日有消息称，为了顺利在二季度实现房价数据改观，北京拟从重预征土地增值税。

拖欠争议

“我把29家房企在年报里明确应交、未交的土地增值税税额进行汇总，一共是640亿。”北京市忆通律师事务所主任律师李劲松对记者表示，如SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，雅居乐为83亿元，富力地产为58亿元，华侨城为49亿元，招商地产为44亿元。

记者查阅了上述多家地产公司的财务报表发现，上述应交的土地增值税，被列为流动负债，本应在一年内予以支付。但实际上，上述税费的交付时间往往超过一年，导致账面上的应交土地增值税越积越多。

如合生创展近6年内公司实际支付土地增值税总额不过10亿元港币，而截至2011年底，应交土地增值税已达40.18亿元港币。

SOHO中国则更为典型。根据年报，其在2005年底应交的土地增值税总额仅5.94亿元，而到了2012年底，这一数字已经增长至64亿元。

对此，多家房企负责人表示上述“拖欠”的概念有误。“公司并未拖欠土地增值税，律师说法有误。”北京万科相关负责人表示，该律师把会计上的“预提”误解为“拖欠”、“欠交”。而华远等房企近期也发表了相似观点，否认拖欠土地增值税，但几家公司都未进一步作出解释。

中国注册税务师协会常务理事、首都经济贸易大学财政税务学院教授丁芸表示，企业一般在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。

据业内人士介绍，土地增值税是按项目进行清算的，一般必须全部竣工并完成销售的85%之后，才进行清算。从开发到完成销售，周期长，土地增值税正常的清算时间也随之延迟。“但是否算是拖欠应该由政府部门根据相关规定作出判断。”丁芸表示。

“这个数据是在公司年报里，报表上这个概念非常清楚”，李劲松说，自己不仅仅是律师，还是注册会计师、注册税务师，不至于连这个概念都搞不清楚。李劲松认为，既然已经在报表中体现出来，就表示已达到清算标准，应报给税务局申请清算。但这么多年过去还是“应交未交”，不排除拖欠嫌疑。

博弈下的“糊涂账”

作为一个重要税种，土地增值税本可以带来巨大的财政收入。据李劲松介绍，根据不同项目毛利率，开发商应缴的土地增值税额应占楼盘销售收入的5%至20%。

但土地增值税征收不力一直是行业的现状。据克而瑞的研究报告透露，一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。2012年我国土地增值税征收额只有2719亿元，不仅远少于土地出让收入的2.69万亿元，甚至少于契税的2874亿元。2010年，更有学者提出，全国流失的土地增值税高达数万亿兀。

据丁芸介绍，土地增值税征收分两部分，一个是提前征收，然后等到项目完成以后，再进行土地增值税清算。一般是分普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入1%-5%预征率进行预计征收，普通项目预征2%或3%的情况居多。

“现实问题不是无法清算出土地增值税，而是房企已经把应交未交的增值税部分在报表上明确了，税务部门却不去征收。”在李劲松看来，背后是政企利益的盘根错节，他透露，已经致信北京税务部门，要求回答其相关增值税问题。

丁芸表示，如要核实上述房企拖欠的土地增值税数据，是一项耗费很大的工作。

据了解，项目从拿地到销售完毕可能要五六年，需要定期及时跟踪掌握房企每个项目的开发进度情况。又由于房价在不断上涨，企业的成本也在变化，要明确哪些成本需要扣除，并要算清楚增值了多少，然后对增值部分进行征税。由于地方税务部门没有足够的人力物力去做这样的核算，许多土地增值税的收缴也就不了了之。

除了征收制度问题外，房企利用税收政策漏洞“合理”避税，也增加了土地增值税清算难度。据李劲松介绍，房企的常规做法是，把成本做高，使增值部分减少，以降低土地增值税。

据了解，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，清算土地增值税时，包括前期费用、工程费用、间接费用等六项费用可以扣除，不少房企就把部分员工工资和福利列入到项目开发间接费用，这样所需要缴纳土地增值税就随之减少。此外，有的开发商通过分期开发、捂盘惜售等办法，拖延开发及销售周期，有的开发商甚至在项目结束后撤销公司，消失得无影无踪。

“我可以举两个例子，比如北京朝阳的紫玉山庄和东小口的太平家园，就是老板、股东换人，税务部门找不到清算对象的典型案例。”李劲松透露，据其测算，前者欠缴的土地增值税甚至高达一两个亿。随时可能捏紧的“手”

由于土地增值税可以作为调节房地产冷热的工具，在房地产过热之时，即有业内人士建议全面清算土地增值税，抑制房价过快增长，防止国家土地收益流失。

近期有市场消息传言称，北京为顺利在二季度实现房价数据改观，拟对申请预售价格比成本增幅较大的地产项目，从重预征土地增值税，最高为8%。业内人士表示，这一情况如属实并且严格执行，必然能对抑制房价增长起到作用。

据悉，由于近年来地价和房价上涨速度较快，多数地产公司应交的土地增值税都较数年前有大幅增长，特别是一些开发时间较长的核心地段，房企后续需要补交的数额较大。一旦地方税务部门启动对土地增值税的清算，对企业资金链就是一个考验。

但亦有业内人士对执行力度表示质疑。2006年和2010年，国家税务总局就两次发文要求清算土地增值税，但迄今为止仍无公开权威的结果反馈。

丁芸表示，业界对土地增值税的争议一直很大，“取消土地增值税”的呼声也常有。据了解，提倡取消者主要有两个原因，一是土地增值税与企业所得税重合，涉嫌双重收费；另一方面，在核实环节耗费太大是弊端。