土地使用费计算方法

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土地使用费计算方法范文第1篇

出让方：**市规划与国土资源局（以下简称甲方）

法定代表人：**职务：局长

地址：**市福田区振兴路建艺大厦电话：**

受让方：（以下简称乙方）

法定代表人：职务：

地址：电话：

受让方：（以下简称乙方）

法定代表人：职务：

地址：电话：

受让方：（以下简称乙方）

法定代表人：职务：

地址：电话：

二、根据国家有关法律、法规及**市的有关规定，订立本合同。

三、甲方向乙方出让土地的使用权，土地所有权属于国家。地下自然资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。

四、本合同签订之日，甲方将地块编号为j235-**，土地面积为7111.6平方米（见宗地图红线范围）的土地使用权出让给乙方，乙方对该地块的现状无任何异议。本合同签订后，则视为甲方已向乙方交付土地。

五、本块土地的使用年期为伍拾年，从**年5月16日至**年5月15日止。

六、本块土地用途为：酒店。

七、土地利用要求：

（一）主体建筑物的性质：酒店；

（二）建设用地面积：7111.6平方米；

（三）建筑覆盖率：≤35%；

（四）建筑容积率：≤3.0；

（五）总建筑面积21300平方米（地下车库、设备用房、民防设施、公众通道，不计容积率）；

（六）建筑高度：不超过60米；

（七）总体布局及建筑退红线要求：

退红线要求：用地3-4边退红线距离≥9米，用地4-5、5-1边退红线距离≥12米，其余各边退红线距离≥6米。

（八）市政设施要求：

1．车辆出入口：海山路；

2．人行出入口：不限；

3．机动车泊位数：130辆（自用辆公用辆）；

4．室外地坪标高：根据规划确定；

5．给水接口：海山路或海景一路市政给水管网；

6．雨水接口：海山路或海景一路市政雨水管网；

7.污水接口：经化粪池处理后，接海山路或海景一路市政污水管网；

8.中水接口：

9.燃气接口：

10.电源：海山路或海景一路市政电力管网；

11.通讯：海山路或海景一路市政通讯管网；

（九）建筑间距：满足建筑间距及消防要求。

八、本地块上21300平方米建筑面积可进入市场销售。

九、本地块的土地使用权出让金为（人民币）（小写：￥元）整；土地开发金为（人民币）亿仟佰拾万仟佰拾元（小写：￥元）整；市政配套设施金为（人民币）亿仟佰拾万仟佰拾元（小写：￥元）整；

合计（人民币）亿仟佰拾万仟佰拾元（小写：￥元）整；

十、经甲乙双方协商同意，在本合同签订之日起五日内，乙方须向甲方一次性付清全部成交价款。即（人民币）：亿仟佰拾万仟佰拾元（小写：￥元）整。

十

一、乙方未按出让合同规定的期限付清成交价款的，乙方同意甲方解除出让合同，无偿收回土地使用权。甲方并可没收乙方已支付的履约保证金。已兴建的建筑物、附着物无偿收归甲方所有，甲方还可按成交价款的20%向乙方追索违约金。

十

二、乙方在未交清本地块的成交价款并取得《房地产证》前，不得转让及抵押本地块的土地使用权。

十

三、乙方除向甲方给付本地块的成交价款外，每年还必须按规定缴付土地使用费。乙方在签订土地出让合同的同时，办理土地使用费登记手续。

十

四、乙方在使用土地期间，未按规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。

十

五、乙方在土地使用年限内依照法律、法规、**市的有关规定以及本合同的规定转让、出租、抵押土地使用权或将土地使用权用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。乙方开发、利用、经营受让的土地，不得损害社会公共利益。乙方在未办理土地使用权登记并取得房地产证之前，不得以任何形式处分本地块。

十

六、本合同规定的土地出让年限届满，甲方无偿收回出让地块的土地使用权，本地块上的建筑物及其他附着物也由甲方无偿取得。乙方承诺于**年5月15日将土地及土地上建筑物、附着物无偿交给甲方，并在年期届满之日起十日内办理房地产权注销登记手续，否则由甲方迳行注销。

乙方如需继续使用本地块，可在期满前六个月内申请续期，并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，与甲方重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并办理土地使用权登记手续。

十

七、在履行本合同过程中甲方需向乙方告知有关事宜的，乙方同意甲方通过挂号信函或媒体公告的形式送达至本合同所规定的乙方地址。

十

八、《土地使用规则》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方须遵守《土地使用规则》。

十

九、本合同订立、效力、解释、

履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。

二

十、因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可依法向人民法院。

二十

一、本合同从签订之日起生效。

二十

二、本合同一式五份，乙方三份，其余由甲方持有及分送有关单位。

二十

三、本合同未尽事宜，可由双方协商签订协议书明确。

甲方：**市规划与国土资源局乙方：

（盖章）（盖章）

法定代表人：法定代表人：

委托人：委托人：

乙方：乙方：

（盖章）（盖章）

法定代表人：法定代表人：

委托人：委托人：

签订日期：二二年月日

签订地点：建艺大厦

附件：

土地使用规则

为了切实履行《**市土地使用权出让合同书》（以下简称《土地使用权出让合同》），保证**市城市规划的实施，合理利用土地，明确土地使用者的责任，订立此规则。

一释义

1、土地使用权出让合同涉及到的名词，以本规则解释为准。

宗地图：指按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形图。

土地使用权：指**市规划与国土资源局依法将国有土地指定的地块、年限、用途和其它条件供给土地使用权受让人依法占有、使用、收益、处分、土地使用权受让人由此获得对该地块按土地使用权出让合同进行开发、经营、管理的权利。

土地使用权转让：土地使用权出让后，土地使用权受让人依法和依照土地使用权出让合同书将土地使用权再转移的行为。

无偿收回土地：指因土地使用者不能履行土地使用权出让合同、违反土地使用规则进行开发建设，市规划与国土资源局因此解除土地使用权出让合同，或土地使用年期届满，市规划与国土资源局无偿收回土地使用权，土地使用者无偿将土地及地上建筑物、附着物交回并丧失土地出让合同书一切权利的行为。

土地使用年期：土地使用权受让人在受让的地块上享有土地使用权的总年期。

坐标：用测量学方法表示地面上一点位置的有序的一组数。

本合同中的坐标除非特别指明外，均为**独立坐标系统，用直角坐标表示。

界桩定点：在实地确定验明宗地图上所标示的各界桩点的位置。

土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的土地费用。

土地临时占用费：土地使用者经国土管理部门批准临时使用的土地，按规定向国土管理部门支付的租金。

市政工程：城市的基础设施。具体包括：道路、给水、污水、雨水、电力、电讯、路灯、照明、煤气等管、厂、站、场、桥梁或人行天桥及其它工程。

绿化比率：用地范围内绿地面积与土地面积之比。

建筑覆盖率：用地范围内所有建筑物的基底面积总和与土地面积比。

建筑容积率：规定的地块上全部建筑物总面积与土地面积之比(含附属建筑物计算在内），但注明不计算的附属建筑物面积除外。

总建筑面积：各层建筑面积的总和。底层建筑面积按外墙勒脚以上的水平面积计算，二层及二层以上按外墙水平面积计算，其它具体计算方法按国家颁布的《建筑面积计算规则》进行。

主体建筑物：由土地用途所限定的主要建筑物。

附属建筑物：主体建筑以外的其它建筑。

办公楼：供机关、企事业单位从事行政事务使用的建筑物。

单身公寓：供单身职工起居和具备居住用的小型厨、厕的建筑物。

住宅：供居民家庭生活居住的单元式建筑物。

别墅：供居民家庭生活居住的独立式建筑物。

宿舍：供学生、职工等集体性居住的建筑物。

综合楼：多种用途组合一体的多、高层民用建筑。

厂房：可供工业生产使用的建筑物。

商业用房：指为居民提供生活消费及进行商务活动的商铺、饮食、酒店、娱乐、金融、保险、银行、证券等建筑物。

房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

二界桩定点

2、《土地使用权出让合同》签订后，宗地图所标示坐标各拐点埋设的混凝土界桩，由市规划与国土资源局会同土地使用者实地依图验明。界桩定点费用由土地使用者支付。事后，土地使用者必须妥善保护，不得私自改放，界桩遭受破坏或移动时，应及时书面报告市规划与国土资源局，请求重新埋设，所需费用由土地使用者支付。

3、土地使用者同意在宗地图红线范围内一并建造附表

一、附表二所列附属工程，并保证在**年5月15日前或与主体工程竣工时间同时竣工。并同意附表二所列公益工程免费提供使用，产权归政府所有。土地使用者表示同意附表三所列市政工程可在其宗地图范围内的规划位置建造或通过，而无须作任何赔偿。

4、因规划需要，市规划与国土资源局在用地范围内布置公益配套项目及市政管线施工时，土地使用者同意提供用地及通过。

四设计、施工、竣工

5、土地使用者必须在签订《土地使用权出让合同》之日起六个月内，向市规划与国土资源局提交设计方案图纸及市计划部门批准的投资计划，市规划与国土资源局应在接到齐备的图纸和计划后按规定审批。

6、宗地图范围内的详细规划设计、建筑设计、建筑用途等必须符合本规则规定的设计要点。涉及交通、管线、消防、环保、绿化、人防、航道等问题，还须报经市政府有关主管部门审批，由此所发生一切费用均由土地使用者负责。

7、土地使用者自签订《**市土地使用权出让合同书》之日起一年内应按批准的施工设计图纸动工施工。超过两年未动工开发的，市规划与国土资源局可无偿收回土地使用权。

土地使用者未按土地出让合同规定的用途和条件开发利用土地，市规划与国土资源局可处以土地使用权出让金总额20%的罚款。拒不纠正的，市规划与国土资源局无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

8、土地使用者应在**年5月15日以前竣工（地震、水灾、战争重大影响者除外），土地使用者逾期完成地上建筑物的，市规划与国土资源局自出让合同规定的项目竣工提交验收之日起处以罚款。逾期六个月以内的，处以土地使用权出让金总额5%的罚款；逾期六个月以上一年以内的，处以土地使用权出让金总额10%的罚款；逾期一年以上二年以内的，处以土地使用权出让金总额的15%的罚款；逾期二年后仍未完成地上建筑物的，市规划与国土资源局无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

9、工程竣工提请市政府有关部门质量验收前，土地使用者应向市规划与国土资源局提请对建筑物进行规划验收，验收合格的，发给《规划验收合格证》，不合格的，限期整改。

五建筑维修活动

10、土地使用者在用地范围内进行建设及维修活动时，对周围环境及设施应承担下列责任：

（1）所属建筑物品或废弃物（如泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破坏宗地图以外的土地及设施。

如需临时占用市政道路，应报请市公安部门批准。

如需临时占用宗地图以外土地，应与该地块土地使用者协商；若属市政府未批出土地，应报市规划与国土资源局批准，并按规定交纳土地临时占用费。

（2）土地使用者必须做好土地使用范围内及周围土地的绿化及水土保护，采取一切措施防止水土流失。否则，引起的一切经济损失由土地使用者自行承担。

（3）未获有关部门批准，不得在公共用地上倾倒、储存任何材料或进行任何工程活动。

（4）土地使用者必须确保土地使用范围内的污水、污物、恶臭物或影响环境的排泄物均有可靠的排除方法，不得破坏周围的环境。

（5）土地使用期限内，土地使用者对该地段内的城市市政设施均应妥善保护、避免损坏，否则，应承担修复工程的一切费用。

11、土地使用者不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。

12、在进行建筑或维修工程之前，土地使用者必须查明地段或相邻地段公有的明渠、水道（包括水龙喉管）、电缆、电线以及其它设施的位置，并向有关部门呈报处理上述设施的计划；土地使用者未获批准之前，不得动工。其中需要改道、重新铺设或装设的费用，均由土地使用者负责。

13、土地使用者应在本合同期内按规定自行负责或委托管理人负责建成区内所有建筑物和公共设施及绿地的使用和管理，并应符合物业管理部门和城市管理部门的规定和要求。

14、土地使用者应按设计总平面指定地点（）开设汽车出入口。

六土地使用权转让

15、土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。

16、土地使用者转让土地使用权须符合《**经济特区房地产转让条例》或《**市土地交易市场管理规定》的规定。

17、建筑物必须连同土地使用权一起转让、转让双方签订转让合同并到市产权登记部门办理转移登记手续，按市政府有关规定缴纳税费。

18、建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守本规则。

七给排水、供电

19、土地使用者所需的给排水、供电、供气及电讯等应与市给排水、供电、供气及电讯等部门签订协议书。埋设相应管线设计图应报市规划与国土资源局审批，经批准后实施。上述所需费用均由土地使用者自行负责。

八接受检查监督

20、在土地使用期间，市规划与国土资源局有权对土地使用者地界范围内的土地使用情况进行检查监督，土地使用者不得拒绝阻挠。

21、土地使用者不得以任何理由占用地界范围以外的土地（包括堆放物品、器材等），否则，按违法占地处理。

土地使用费计算方法范文第2篇

论文关键词：失地农民；养老；保险制度

失地农民是指在我国城市化背景下因自己承包的土地被征用而丧失土地的农民。当前我国这个社会群体正在迅速扩大。据估计，目前我国完全失去或部分失去土地的农民高达4000万～5000万人。按照《全国土地利用总体规划提要》的预计，2000～2030年，我国占用耕地将超过363．34万hm，失地或部分失地的农民将超过7800万。失地农民由于在就业、收人等方面具有极大的不确定性，生活很不稳定，在当前社会就业压力增大、社会保障机制不健全的情况下，造成了一系列令人担忧的问题。为此，笔者探讨失地农民养老保障制度，并对相关问题提出解决途径。

1失地农民问题产生根源

1．1我国土地所有权不明晰 《土地管理法》规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体土地实行征用。但是，法律未对“公共利益”作出明确界定，大量盈利性商业项目都以“公共利益”的名义取得征地资格，尤其在拉动经济增长的前提下，地方政府为了较快提高经济增长率而鼓励房地产开发商占用土地开发房地产，因此，完全意义上的公益性用地并不多。土地出让只能采取被国家征用的形式，一些商业项目用地都是由政府低价统一征收后再高价转卖给开发商，根本就没有农民与开发商的接触，农民没有与买方讨价还价的机会。

1．2征地补偿标准过低 根据现行的《土地管理法》的规定，我国征地补偿费计算方法为产值“倍数法”，即征用土地的补偿费为该土地被征前3年的平均产值的6～10倍，如果支付给农民的土地补偿费不能使需要安置的农民保持原有的生活水平，可以增加安置补助费，但是综合补助不能超过土地征用前3年平均产值的30倍。但是这种补偿办法忽视了土地资源差异而带来的增值差异，不考虑土地的地理位置，只考虑土地产值。这种补偿办法对大多数失地农民来说是极不公平的，因为他们不但没有得到所在区域环境变为城市后的收益，反而要为在城市边缘生活支付比原来在农村生活高得多的生活成本。

2解决失地农民养老问题的必要性

2．1征地速度超过了经济发展水平 因为城市非农业部门缺乏就业机会，而且失地农民的文化素质普遍偏低，使得大量农民失地又失业，我国现在没有与之相配套的合理、科学的社会保障体系，农民又没有能力参加城镇社会保障体系。据统计，失地农民参加城镇社会保障体系只占总人数的5％左右。如果缺乏生活或养老保障，农民就会拒绝交出土地，政府的征地工作难以开展，城市化进程受到较大的阻碍。

2．2农民曾为国家工业化做出了很大的贡献 在计划经济时期，国家通过“统购统销”，农民为国家的工业化付出了约6000亿～8000亿元的代价。应该给与农民以国民待遇，保证农民和城市居民一样享有社会公共服务和完善的社会保障体系。否则，失地农民被边缘化，全面建设小康社会就失去了本来的意义。

2．3“农转非”政策遭抵制致使城市化进程减缓 “农转非”政策在实际实施中并不顺利，究其原因在于农民拒绝接受“农转非”过程中可能出现的既失去土地又无权分享城市化的成果而被城市抛弃，得不到任何必需的生活保障。农民对“农转非”的抵制必然减缓城市化的进程。只有切实保护好农民的利益，彻底消除农民的后顾之忧，城市化才会更快速、健康、有序地进行。

2．4农民养老问题是关系国计民生的大事 城市化的一个重要标志是农民数量的减少，如果一方面农民数目在减少，另一方面部分改变了户籍性质的失地农民又成为了新的城市贫民，其结果必然造成关系着我国经济发展和社会稳定的失地农民和城市贫民两大难题互为掣肘、难以圆满解决的不利局面。因此，政府应及早对失地农民进行补助参加养老保险，这样才能够达到建设和谐社会的目的。

3解决失地农民养老问题的途径

3．1加快完善相关法律体系 针对目前存在的制度保障不科学、不合理的问题，各级人民政府应从政府规划人性角度人手，制定可行方案。尽快制定和完善失地农民社会保障的政策和条例，使失地农民的社会保障有法可依，从法律上保障失地农民的利益。尤其是对目前关于失地农民的社会保障政策还相对处于真空状态的地区，更要加快步伐，尽快制定出适应当地实际情况的相关保障政策和条例。对于那些已经制定了政策的地区，要根据政策在实际执行过程中出现的问题对其加以完善，以更好地保障失地农民的利益。

3．2资金来源

3．2．1被征地单位的征地补偿费。征地补偿是失地农民在城镇化进程中能获得的最直接的经济效益，是他们最重要的生活来源，同时也是最容易引发征地矛盾的焦点。因此，寻找政府、征用地主体、失地农民间最佳的利益联结，建立合理的征地补偿和利益分享机制是解决失地农民问题的关键。逐步提高土地征用补偿费标准势在必行，要按照当前土地的市场价格和收益、土地的潜在收益、农民使用土地的年限(至少30年)、农民失去土地的间接损失等因素来补偿失地农民。

3．2．2政府土地出让金收益提成。地方政府应该拿出土地出让金的一个固定比例投入社保基金，以解决所有失地农民的养老保障问题，至于拿多大的比例这与当地的经济发展水平和生活指数相关。这种制度最好是以省为单位，如果地区经济发展不平衡，也可以缩小试点范围，以市为单位进行。

3．2．3政府财政每年专项列支。财政补助是失地农民参加养老保险的助推器，对失去土地的农民参加养老保险，各级财政更应该给予适当补助。政府在农村社会养老保险制度中的补助资金应采取多元化方式进行筹集，其来源包括地方政府划拨专项经费、上级财政对经济欠发达地区给予适当补助、从农村的计划生育社会抚养费中提取一定比例、筹措一定社会捐助资金、设立专项公益基金，同时，还可考虑将土地使用费、农业产业化经营所得的合理部分纳入法定的农村养老保障基金补助渠道。

3．2．4土地收益价。广东的“南海模式”是最为典型的例子，农民变成股民，农民的土地承包权变为股份分红权，这促进了农民非农化和向第二、三产业的转移，同时保障了农民的土地收益权，保障了基金的来源。

土地使用费计算方法范文第3篇

关键词：工程用乔木；成本；核算

一、成本的概述及确认

〈一〉成本的定义

大家知道工程用乔木是一种生物资产而且是一种消耗性的生物资产,这种有生命的消耗性生物资产的形态、价值以及产生经济利益的方式，随着出生、成长、死亡等自然规律和生产经营活动的变化而变化，所以区别于一般的有形资产，哪它的成本如何核算呢？（以外购小苗种植为例）众所周知成本是指企业为生产产品，提供劳务而发生的各种耗费，它是按一定对象所归集的费用。是对象化了的费用，就是说成本是相对于一定的产品而言所发生的费用，是按产品品种等成本计算对象对当期发生的费用进行归集而形成的，工程用乔木的成本也符合这个定义，但在具体确认成本时，应遵循划分收益性支出与资本性支出的原则、权责发生制原则和配比原则。

〈二〉划分收益性支出与资本性支出的原则

如某项支出的收益及于几个会计年度（或几个营业周期）该项支出应予以资本化，不能作为期间费用。如果某项支出的收益仅及于本会计年度（一个营业周期）就应作为收益性支出。

例如工程用乔木划分收益性支出和资本性支出原则的依据就是郁闭度（郁闭度指林地中乔木树冠遮蔽地面的程度，是反映林分密度的指标，以林地树冠垂直投影面积与林地面积之比表示，完全覆盖地面为1，但企业应当结合历史经验数据和自身实际情况确定郁闭度，一经确定，不得随意变更），郁闭前乔木类消耗性生物资产处在培植阶段，需发生较多的支出（这些支出及于几个会计年度或几个营业周期），这些支出应当予以资本化计入乔木成本，郁闭后的乔木可比较稳定地成活，一般只需发生较少的支出（仅及于本会计年度或一个营业周期）所以确认为收益性支出，计入当期费用。正确地区分收益性支出与资本性支出，保证了正确地计量乔木的价值和正确地计算各期乔木的成本、期间费用及损益。

〈三〉权责发生制原则

权责发生制原则规定了具体在什么时点上确认成本，企业会计制度规定凡是当期已经发生或当期应当负担的成本，不论款项是否支付都应作为当期的成本，例如：某公司外购乔木一批，已种植，款项虽未付，但依乔木的买价应计入当期的成本。凡是不属于当期的成本，即便款项已由当期支付，也不应当作为当期的成本，例如：某公司外购乔木一批，预付了50%的货款，乔木交付还在二个月之后，虽然付了50%货款，但不应当计入当期成本。权责发生制比较符合经济业务事项的经济实质，有利于准确反映企业的经营成本和财务成果。

〈四〉配比原则

配比原则是企业在进行会计核算时，收入与其成本应当相互配比，同一期内的各项收入和与其相关的成本应当在该会计期间内确认。工程用乔木配比仅仅体现在收入与成本及相应的期间费用上的配比，也就是说工程用乔木在出售确认收入时，应当与其生产乔木的成本相互配比，涉及的期间费用也一并配比确认，以便准确地计算销售乔木所实现的利润。例如：一亩林地上有直径为10cm的香樟树30棵，郁闭前发生成本为每棵100元，则这亩林地上香樟树的总成本为30*100=3000元，当期出售10棵，款已收，出售的10棵香樟树经济利益已流入，按收入的确认原则可确认为收入，按配比原则当期只能确认10棵香樟树的成本即10*100=1000元，不能将30棵的香樟树的成本作为当期的成本来确认。

二、成本的核算

（一）成本的归集

消耗性生物资产的乔木成本范围应包括为培育乔木而在郁闭前发生的各项直接费用，包括直接材料、直接工资、其他直接支出，以及为乔木生产单位培育乔木资产发生的各项间接费用（制造费用）如营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的其它间接费。企业成本考核与控制是其内部生产经营行为，可在不违背成本开支范围的前提下，根据企业自身生产经营活动的特点自行设置成本项目，以考核、控制成本水平。现代林木业随着高科技引入，将大大区别于传统林业，其主要特点是高度集约化经营、高投入、高产出、高效益，生产经营周期明显缩短，乔木培育目的性明显加强。这样只有实行小班地块（指以林地面积划分的管理小组）核算，才能为科学管理提供客观的依据。从实际出发直接费用核算可设立“农业生产成本”科目，按小班设置二级明细科目，每个小班根据乔木成本核算范围，按经济内容（性质）设明细项目如下：

直接材料：包括营林乔木生产过程中实际消耗的原材料（如外购小苗），辅助材料、备品备件、包装物以及其他直接材料。

直接工资：包括从事乔木生产人员的工资、奖金、津贴和补贴。

制造费用：指制造费用分配转入部分。

其他直接费用：包括土地使用费、整地费、栽植费、幼抚费、职工福利费、委托生产费等。

间接费用核算可设立“制造费用”科目，制造费用指企业为生产产品和提供劳务而发生的各项间接费用，包括小班管理人员的工资及福利、折旧费、修理费、水电费、机物料消耗、劳动保护费、设施费、试验费、设计费、其它间接费。月末按小班地块面积分配计入“农业生产成本”科目。

这样既可反映成本的要素构成也可反映成本的用途构成。

管理费用、财务费用、销售费用等属期间费用按配比原则进行配比后，直接冲减当期损益，不在乔木生产成本核算范围之内。

（二）成本的计算

成本经过归集后就要计算成本，企业应根据自身实际情况、特点及管理要求来选择产品成本计算方法，企业采用何种成本计算方法，在很大程度上是由产品的生产特点来决定的。乔木作为消耗性生物资产有其自身的特点，最大的特点就是有生命、产品周期长。

外购小苗分别以外购成本（包括购买价款、相关税费、运输费、保险费以及可以直接归属于购买该资产的其他支出）采用个别计价法按名称、规格进行明细核算计入产品成本，其他的直接费如直接工资，制造费用分配转入部份、其他直接费用可采用约当标准量法来进行分摊确认，所谓约当标准量法就是在月未，每个小班地块不计乔木的品种只按相同规格的乔木的数量汇总，把直径为10cm的乔木当作标准量乔木，将直径小于10cm和直径大于10cm的乔木折合成直径为10cm的标准量乔木，然后相加得到标准量乔木的总量，再和归集的费用相除，得出费用分配率，用费用分配率去乘标准量乔木的数量，从而计算出不同规格乔木的生产成本。林地建设时可假设乔木是在同一时间一起种植，而且各种费用是以乔木规格的大小承担费用，所以不同品种但规格相同的乔木除了乔木本身的原始成本（外购成本）不一样外，其他费用如直接工资，制造费用分配转入部份、其他直接费用都可按约当标准量法来进行分配和核算，例如：某某小班地块（林地面积100亩）共有直径为2cm的香樟220棵、直径为3cm的杜英130棵、直径为10cm的乐昌含笑20棵、直径为12cm的桂花150棵、直径为14cm的桂花120棵，外购单位成本分别为10元、15元、25元、70元、90元，当期该小班地发生直接工资10000.01元、制造费用分配转入3000元、其他直接费用5000，按上述的成本计算方法进行分配具体如下表：

注：直接工资分配率=∑直接工资/∑直径为10cm的标准量数量，制造费用分配转入分配率=∑制造费用分配转入/∑直径为10cm的标准量数量，其他直接费用分配率=∑其他直接费用/∑直径为10cm的标准量数量

发生的各项生产费用，按照成本核算的要求，划清各种费用的界限，即经过分类、归集、和分配，其中应计入本月各种产品成本的各项费用，按照成本项目直接计入或分配计入了各种产品的成本，月末将“农业生产成本”的费用通过上述方法按乔木的规格、名称计入产品账户“消耗性生物资产”进行明细核算。

参考文献：

土地使用费计算方法范文第4篇

关键词：本量利分析；成本性态；企业价值

随着房地产行业蓬勃发展，物业管理行业越来越显示出生命力。物业管理是市场经济条件下房地产发展的必然产物，它依附于房地产而生，但却是一个独立的行业，有其自己的经营方式及规律，自主经营，自负盈亏，面向市场，形成经营管理的良性循环。而这种良性循环有很大一部分依赖于财务数据分析，利用本量利分析方法，为企业决策者预测、决策提供必要的参考数据。本文以A公司为例，采用案例研究法，深入研究其在本量利分析中存在的问题，并提出适合该企业的解决对策。

一、本量利分析的含义及应用条件

本量利分析是指以成本性态分析和变动成本法为基础，运用数学模型和图示，对成本、利润、业务量和单价等因素之间的依存关系进行分析，发现变动的规律性，以便为企业提供决策支持的一种分析方法，也称作盈亏平衡分析。其主要内容包括：保本分析，保利分析，敏感性分析。通过保本分析，可以明确企业的最低生存条件。通过对安全边际的分析，可以获知企业当前的运行状况以及现有销量降低多少会发生亏损。敏感性分析主要解决两方面的问题：一是确定临界值，即求取达到保本点的销售量和单价的最小允许值及单位变动成本和固定成本的最大允许值；二是确定有关因素变化对利润变化的影响程度。管理人员需要知道利润对哪些因素的变化比较敏感，对哪些因素的变化不太敏感，以便分清主次，抓住重点，确保目标利润的实现。传统的本量利分析是基于如下基本假设：一是假设影响企业利润的因素只有可量化的成本、收入、业务量因素；二是成本与收入、业务量呈线性关系；三是产品结构稳定；四是产销平衡。基于此，传统的本量利分析一般只适用于短期分析。

二、A公司本量利应用中存在的问题

1.本量利模型建立（1）保利分析实现目标利润的业务量，是指在单价和成本水平既定的情况下，为确保事先确定的目标利润能够实现而应当达到的业务量和销售额，边际贡献超过固定成本即利润。（2）建立模型A公司为一家物业管理企业，固定成本具体指不随管理面积而变动的办公费，差旅费，折旧费，管理人员的工资，租赁费，广告费，保险费，土地使用费等。变动成本具体指对房屋建筑主体及设施的管理费用，治安消防等维护成本，物业服务人员的薪资，营业税金。业务量指物业管理的面积。根据公司的财务经营预算，月目标利润为100万元，根据历史数据，得出月变动成本为30万元，月固定成本为50万元，总管理面积为18万平方米，各项目的单位收费平均价格为35元/平方米/月，则单位平均变动成本为30/18=2元/平方米/月，A公司保本业务量为50/（35-2）=1.5万平方米，在其他相关因素不变的情况下，若要保本，管理面积要达到1.5万平方米，其月管理费收入要达到52.5万元。若要达到月目标利润100万元，业务量要达到4.5万平方米，月管理收入达到157.5万元。（3）敏感性分析由于各因素在计算保本点和目标利润的过程中作用不同，所以影响程度也不同。A公司临界值的确定：假设A公司目前管理面积为4万平方米，月单价为30万元，月固定成本为50万元，月变动成本为12万元，A公司单价允许的最小值=50/4+12=24.5万元/月，月单位变动成本的最大值=30-50/4=17.5万元，月固定成本的最大值=4*30-12=108万元。经测算，A公司各因素的敏感系数由大到小如下：单价（敏感系数2.07）、管理面积（1.86）、固定成本（0.86）、单位变动成本（0.21）。因此，在其他相关条件已定的情况下，公司管理的重点首先是增加管理面积，结合市场情况对单价进行适当提高；其次，应尽量减少固定开支，如培养一职多能人才，降低固定成本，从而降低保本点；最后，在不降低管理水平的情况下，尽量节约开支，压缩属于变动成本的材料消耗及日常维护成本。

2.A公司本量利分析中存在的问题（1）成本性态划分问题由于本量利分析的前提是假定产量与成本是呈线性关系的，这种假设是把本量利分析模型做了简化处理，实际上，成本与产量受各种因素的影响，是成曲线关系。因此，传统的本量利分析存在一定的局限性，在实际运用中可靠性欠缺。成本性态划分的改变将导致本量利决策的变化。若低估固定成本，则导致保利销售量被低估；若高估固定成本，则导致保利销售量被高估。由于保利销售量出现偏差，即使企业完成了保利销售量，也无法达到企业既定的目标。（2）各因素敏感度排序敏感性分析的目的是研究随各种因素变化使利润发生变化的程度和范围；为达到预期的目标利润，如何调整影响利润变化的各因素指标。影响利润的各因素敏感度排序是建立在一定的假设条件基础上的，即：假设某因素发生变动时，其他因素保持不变；如果设定条件发生变化，各因素敏感系数之间的排列顺序也可能发生变化。若不能及时准确判断各因素影响变化程度，企业的目标利润也很难实现。因此，需要根据实时的各因素敏感度排序相应调整管理重点。（3）影响因素多样化分析在传统的企业管理和本量利分析过程中，不少管理人员普遍认为影响企业利润实现的最重要因素为业务量，认为扩大业务量，可帮助企业更好地完成利润指标，因此在经营过程中形成盲目扩张，忽略了由此带来了经营风险。随着各行业市场环境的不断复杂化和经济的快速发展，业务量、成本和利润之间的因果关系不再是企业进行本量利分析过程中需要关注的唯一因素，影响企业利润实现的因素非常多，本量利分析只考虑了单价、单位变动成本、固定成本和业务量，没有考虑诸如非财务因素、偶然事件、经济等宏观因素等。

三、完善本量利在案例公司应用的对策

1.建立划分成本性态的科学标准准确划分成本性态是企业运用本量利分析的基本前提。企业应建立较好的成本性态分析基础，具有划分固定成本与变动成本的科学标准，以及划分标准的使用流程与规范。首先，企业应完善基础核算工作，建立健全成本相关原始记录，加强和完善成本数据的收集、记录、传递、汇总和整理工作，确保成本基础信息记录真实完整。其次，应追踪关键的经营数据，生成更加具有相关性、准确性的成本信息以提供决策支持。最后，企业需根据战略的调整而重新划分成本性态，并对与企业相关的重要数据再次进行分析计算，以此确保会计信息的及时性。本量利分析的基本假设是一种理想状态，实际中的情况会更复杂，市场环境、产品价格等诸多因素处于不断的变化中，企业可以将整个周期划分为多个短的时间段，根据每个时间段的实际经营情况和市场发展状况等，对每一个时间段的本量利进行计算，选择适合该发展阶段的本量利分析法，把成本性态划分带来的影响降到最低，不仅能有效避免或减少因时间因素带来参数变化而引起的计算误差，同时还能全面提升本量利分析法在整个使用周期分析结果的准确性。分析和计算出每一个时间段的本量利结果后，管理人员还需逐个修正分析结构，以促进分析结果的精准性全面提升。受应用周期时间较长、市场环境变动等因素的影响，本量利分析法受到的不准确因素、不确定因素也较大。因此，需要企业管理人员积极探索其他有效的成本划分和计算方法来修正成本参数计算，全面考虑多成本动因进行本量利模型分析，扩大本量利基础数据获取范围，多元化考虑影响因素，如将成本划分为固定成本、短期变动成本、长期变动成本。长期变动成本与短期变动成本都属于变动成本范畴，短期变动成本与产品产量有关，长期变动成本与产品消耗的作业量有关，如订购，生产准备，设备调整，接收，检验，搬运等成本。通过作业动因分析，将固定成本追溯到与批次相关的作业中去，如机器设备检修作业等。由于增加批次相应增加了总批次成本，即与批别级相关的长期变动成本，并提高了保利产销量，从而有可能改变原来的决策。

土地使用费计算方法范文第5篇

序言

第一章　合营企业的组成

第二章　饭店的规模及造价标准

第三章　出资总额，出资比例及资本转让

第四章　合营期限

第六章　建造期间合同各方的责任

第七章　董事会

第八章　经营管理机构

第九章　财务会计制度

第十章　劳动管理

第十一章　设备、配件及材料的采购

第十二章　纳税

第十三章　保险

第十四章　违约责任

第十五章　不可抗力

第十六章　争议的解决

第十七章　适用法律

第十八章　合同的变更与解除

第十九章　合同的生效及其它

序言

中国_________公司，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》和中国的其它有关法规，本着平等互利的原则，通过友好协商，同意在中华人民共和国_________省_________市共同投资联合经营饭店，特订立本合同。

第一章　合营企业的组成

1．1　合营双方

_________（以下简称甲方）

注册登记地：_________

法定地址：_________

法定代表姓名：_________

职 务：_________

国 籍：_________

_________（以下简称乙方）

注册登记地：_________

法定地址：_________

法定代表姓名：_________

职 务：_________

国 籍：_________

（如合营者为多方，可按丙，_________方称）

1．2　合营企业的名称和法定地址

合营企业的名称：_________

外文名称：_________

法定地址：_________

1．3　合营企业是在中国建立的，合资经营有限责任公司，是中国的法人。企业的一切经营活动，必须遵守中国的法律，法令和有关条例的规定。

第二章　饭店的规模及造价标准

2．1　饭店的占地面积为_________平方米；饭店的建筑面积为_________平方米。

设：旅馆（其中豪华客房_________套，中档高级客房_________套，普通客房_________套）、各类餐厅、商场、医疗室、健身房、舞厅、停车场、游泳池及娱乐场所各种服务设施。

2．2　饭店还包括以下设施和装置：中央冷暖空调系统，电脑管理控制系统，防火灾自动报警系统，闭路电视和音响系统，锅炉房，洗衣房，水塔，排污系统，汽车队及建造和营业可能需要的其它设备。

2．3　饭店造价标准

普通客房每平方米平均造价_________元；

中档高级客房每平方米平均造价_________元；

豪华客房每平方米平均造价_________元；

其它设施每平方米造价_________元。（注：可根据具体情况制定）

第三章　出资总额、出资比例及资本转让

3．1　合营企业的注册资本为_________元人民币（或合营各方商定的货币）

其中甲方出资_________元，占注册资本_________％；

乙方出资_________元，占注册资本_________％。

3．2　合营各方将以下列方式作为出资

甲方：现金_________元；

土地使用费_________元；

设备_________元；

其它_________元；

共_________元。

乙方：现金_________元；

机械设备_________元；

其它_________元；

共_________元。

3．3　投资范围

饭店土建工程投资：包括房屋及附属设施、建筑费、设计费、水费、工程材料费。

装修、设备家俱等投资：包括物资的购置、包装运输、在建造期间的财产保险费。

开办费：包括员工培训、宣传广告、管理以及其它必要的费用开支。

筹建费：包括筹建资金、银行担保费、建设期间贷款利息。双方筹建人员的工资、奖金、补贴、旅差费、办公费等。

福利设施费：包括职工住宅的征地、拆迁、建造及设备安装等。

不可预见费：经筹建处批准、用于饭店建设开办期间不可预见的开支。

流动资金用于开业周转金。

3．4　合营各方在合营企业得到营业执照后_________天内，分期缴足出资资金，其应付金额和付款期限规定如下：_________

任何一方对其出资额逾期缴付或欠缴均按14．3条办理。

3．5　注册资本的变动

3．5．1　注册资本的增加，转让均经董事会讨论通过，并报原审批机关办理登记手续。

3．5．2　合营一方向第三者转让全部或部分出资额，须经合营另一方同意，合营另一方有权优先购买其转让股份。合营一方向第三者转让出资额的条件，不得比向合营另一方转让的条件优惠。

第四章　利润分配和亏损负担

4．1　合营企业利润在按中国税法纳税后，由董事会决定扣除合营企业的储备基金，企业基金和职工福利基金后，合营各方按出资比例，分享利润，分担风险或亏损。

4．2　合营企业的资产负债，仅以企业注册资本为限。

第五章　合营期限

5．1　合营企业在领取营业执照后，即可以法人身份开始营业，期限为_________年。合营期限届满，合营合同自行终止。

5．2　经合营各方同意，延长合营企业期限，应在合营期满前六个月，向审批机构提出延长申请，每次延长以_________年为限。

5．3　在合营期限届满时，甲方将用_________币购买外国投资者的股份，购买价格另行商定。

第六章　建设期间合营各方的责任

6．1　合营各方各负其责，完成以下各项事宜

甲方责任：

（1）按基本建设进度计划向饭店筹建处提供达到可进行施工的场地，即办理场地征用手续并负责迁移拆除清理地面障碍物。

（2）负责饭店界区以外的三通（通电、通水、通路）及市政配套工程。

（3）协助办理饭店的设计施工方面的报批手续。

（4）协助申请在中国境内采购材料设备等物资的计划指标。

（5）组织合营企业的其它工程设计施工工作。

（6）协助外籍工作人员办理所需入境签证、工作、许可证等手续。

（7）协助合营企业招聘当地的中国籍经营管理人员、技术人员和其它工作人员。

（8）负责办理合营企业委托的其它事宜。

乙方责任：

（1）按3．4的规定，及时将作为出资的机器设备运抵中国港口。

（2）协助办理设计委托，审查设计方案等工作。

（3）协助合营企业招聘外国籍高级管理人员和技术人员。

（4）指派能胜任的工程技术人员和管理人员参加饭店筹建工作。

（6）培训合营企业的经营管理人员和服务人员。

（7）负责办理合营企业委托的其它事宜。

第七章　董事会

7．1　合营企业设立董事会，董事会为合营企业的最高权力机构。董事会由名董事组成，其中甲方_________名，乙方_________名，董事长由甲方委派，设副董事长_________名，由_________方委派。

7．2　董事长，副董事长及董事会的任期为四年。任期届满后，如获继续委派的，可以连任。

7．3　董事会的职权，决议程序及董事会的召开，均按合营企业的章程执行。

第八章　经营管理机构

8．1　合营企业实行董事会领导下的总经理负责制。设总经理一名，由方推荐。副总经理_________名，由甲方推荐_________名，乙方推荐_________名。正副总经理任期为_________年。

8．2　总经理的职责是负责执行董事会的决议，组织和领导合营企业的经营管理工作。副总经理根据合营章程规定协助总经理工作。

合营企业将根据本企业的业务需要，设立部门经理，负责部门业务的日常工作，并对总经理和副总经理负责。

8．3　正副总经理由合营企业董事会任命和免职。正副总经理不得兼任其它公司和企业的总经理和副总经理的职务。各部门经理由总经理任命。

第九章　财务会计制度

9．1　合营企业的财务会计制度应根据中华人民共和国有关法律和财会规定，结合本企业的实际情况加以制定。合营企业注册登记后，应及时到当地财政部门和税务机关备案。合营企业在中国银行开立人民币和外汇帐户，也可以在经批准和指定的国外其它银行开立帐户。

9．2　合营企业的财务会计年度应采用日历年制。自公历每年一月一日起，至十二月三十一日止，为一个会计年度。企业的会计采用国际通用的权责发生制和借贷记帐法记帐。一切记帐凭证，单据，报表，帐簿必须用中文书写（也可以同时用甲，乙双方商定的另一种外文书写）。

9．3　合营公司设总会计师，副总会计师各一名，总会计师的职权和责任按合营企业章程的规定执行。总会计师由_________方推荐、副总会计师由_________方推荐。总会计师，副总会计师均由董事会任命。

第十章　劳动管理

10．1　合营企业职工的雇用、辞退、工资、福利、劳动保护、劳动保险及劳动纪律等事宜，均按《中华人民共和国中外合资经营企业劳动管理规定》和合营企业与个人签订的劳动合同办理。劳动合同订立后，即报当地劳动管理部门备案。

10．2　甲乙方双方推荐及聘用的高级管理人员，工程技术人员的工资及福利待遇等问题由董事会讨论决定。

第十一章　设备、配件的采购

11．1　合营企业为经营所需要的设备、配套件、运输工具和办公用品等，原则上由双方采购，在同等条件下，应优先在中国购买。对需要在国外采购的产品，一般应选择具有国际先进性和适用性的产品。其价格不应超出国际市场的公平价格。

选购前，合营各方应充分酝酿协商，必要时可以公开招标采购。

第十二章　纳 税

12．1　合营企业按照中华人民共和国税法及有关规定缴纳各种税金。

12．2　合营企业的职工按照《中华人民共和国个人所得税税法》缴纳个人所得税。

第十三章　保 险

13．1　合营企业的各项保险均向中国人民保险公司投保。合营企业成立后，由总经理、副总经理向董事会提出企业的保险计划。经董事会讨论决定后，以合营企业的名义办理各种投保手续。

第十四章　违约责任

14．1　合营各方因不履行合同或履行合同义务不符合约定条件，造成合营另一方损失时，受损失一方有权要求赔偿损失或采取其它补救措施。补救措施采取后，未能完全弥补另一方所遭到的损失的，另一方仍有权要求赔偿损失。

14．2　合营一方因违反合同所承担的赔偿责任，应相当于另一方因此而受到的损失，并支付一定数额的违约金。其违约金的计算方法如下：_________。（根据具体情况订）

14．3　合营一方未按期支付合同规定的应付金额，合营企业有权收取迟延支付金额的利息。从逾期的第一个月计算。

上述逾期的利息，以各自出资的货币支付。

第十五章　不可抗力

15．1　合营各方因地震、台风、严重的水灾和火灾战争及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，造成一方延迟履行或无法履行本合同，在符合下列全部规定的情况下，不当作违约处理：

15．1．1　不可抗力事件必须是阻止、阻碍、迟延受事件影响的一方履行合同的直接原因。

15．1．2　受事件影响的一方，在事件发生的情况下，必须已采取了所有能够实施的合理措施。

15．1．3　受事件影响的一方，在遭受事件时，已立即通知合营另一方，并在十五天内以书面的形式提供事故及处理情况，以及迟延履行或无法履行本合同的理由．并由该事故发生地的有关机构出具证明。

15．2　在事件影响结束后，受事件影响的一方必须立即通知另一方。

第十六章　争议的解决

16．1　合同发生争议时，合营各方应尽可能通过协商解决，或经第三者调解解决。当事人不愿协商和调解的，可以提交中国的仲裁机构或双方同意其它仲裁机构。在中国仲裁应遵守中国仲裁机构的仲裁程序，在其它仲裁机构仲裁应遵守该仲裁机构的仲裁程序。

仲裁裁决是终局裁决，对双方都有约束力。

16．2　仲裁费用由败诉方承担，或者由仲裁裁决。

第十七章　适用法律

17．1　中华人民共和国的法律为本合同的适用法律。

17．2　本合同的订立、效力、解释、履行均受中华人民共和国法律管辖。

第十八章　合同的变更与解除

18．1　经合营各方协商同意后，可以变更或修改合营合同，但合营各方必须就此签署书面协议并经原审批机关批准方能有效。

18．2　有下列情形之一的，合营一方有权通知另一方解除合同：

18．2．1　企业发生严重亏损，无力继续经营；

18．2．2　另一方违反合同，以致严重影响订立合同时所期望的经济效益；

18．2．3　另一方在约定期限内没有履行合同，在被允许延迟履行的合理期限内仍未履行合同。

18．2．4　发生不可抗力事件，致使合同的全部义务不能履行；

18．2．5　合同规定的解除合同条件已经出现。

18．3　有下列情况之一的，合同即告解除：

18．3．2　法院判决解除的合同。

18．3．3　双方商定同意解除合同。

18．4　合营任何一方未征得合营他方的书面同意，不能将本合同章程或合同附件规定的权利义务转让给第三者。违反上述规定以任何方式转让的合同均属无效。

第十九章　合同生效及其它

19．1　按照本合同原则订立的如下附件：包括章程、协议、附件等均为本合同的组成部分。本合同条款与附件条款发生矛盾时，应以本合同条款为准。

19．2　本合同经双方法定代表签字后，需经批准，方能生效。

19．3　本合同于_________年_________月_________日由甲乙双方的授权代表在_________地签字。

19．4　本合同用中文和_________文书就，两种文字具有同等效力。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

法定代表或授权代表（签字）：_________　法定代表或授权代表（签字）：_________

甲方见证人（签字）：_________　乙方见证人（签字）：_________