土地制度改革
土地制度改革范文第1篇
关键词：土地；审批；制度；改革；分析
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）08-0140-01
近年来，随着土地违法问题的不断出现，我国相关部门进行了土地审批制度改革，主要进行了审批环节完善、审批权限明确以及审批方式创新。尽管我国进行了相关法律修订，也进行了一定程度的审批制度改革和完善，但在当前的土地审批当中还存在一系列问题。本文主要从探讨当前土地审批制度缺陷入手，提出土地审批制度的完善措施。
1 当前土地审批制度的缺陷
1.1 审批前提条件问题和国土资源部门管理问题
在当前的土地审批制度实施当中存在审批前提条件问题和国土资源部门管理问题。在当前的项目备案当中需要做好前提准备工作，另外在土地项目评估、灾害评估以及听证当中也必须做好前提准备工作，且对于那些种类不同的项目用地来说，要想通过审批批准，必须提供所有相关文件，包括林地占用等资料。在项目审批过程中，国土资源部门还必须进行土地容积率审查，还要审查土地项目的投资强度情况，审查这些数据是否符合相关标准要求。
1.2 审批程序问题和审批时限问题
在当前的土地审批制度实施当中还存在审批程序不合理问题和审批时限限制性问题。相关法律法规表明，针对县级人民政府和市级人民政府来说，必须严格根据土地利用总规划审批，在土地转用之前都应当进行严格的土地使用情况审查，在土地征收之前也应当如此。这就意味着在土地项目申请到申请结束这个过程中需要进行两次土地审批。而对于审批时限来说，要想审批申请成功，其时间长达一年多，甚至更长。这么长的时限，对于那些招商项目来说的话，很可能会错过最佳商机。
2 土地审批制度改革对策
当前土地审批工作当中的问题比较多，这些问题的出现会大大降低土资源部门的管理力度，也会增加部门与社会之间的一系列矛盾。因此必须提出相应的改进措施，进行有效的土地制度改革。
2.1 进行科学审批、加强严进宽出
要治本，就必须进行土地审批制度改革，对传统土地审批制度进行完善，对传统审批结构进行创新，要完善建设用地流程。要进行土地报批模式创新和完善。要实现国家规划和土地利用规划以及城镇规划的有效结合，使得这三大规划内容可以得到良好衔接，这样可以提高土地征收项目的完成效率，提高审批效率。
土地审批的最终目标是解决土地征收当中的问题，征地方案审批对农民经济的影响是比较大的。征地方案审批过程中，可以进行征地方案和供地方案合并，使这两个方案共同审批。
2.2 土地审批职能的良好转换
通过土地审批，依法用地的高效性能够得到保证，当前土地审批当中还存在审批效率低的问题，这和审批权限之间的关系是比较大的，要想提高审批效率，必须进行土地审批职能良好转换。要保证土地审批职能良好转换，要着重落实土地利用总体规划工作，进行土地使用计划合理调控，实现土地利用总体规划和城市规划的有效衔接，落实耕地保护工作，增强土地监管。另外对于农村集体建设用地审批来说，在当前的审批权限管理下，这些集体建设用地在审批过程中，不但要上报县级以上政府，还要办理各项手续，必须办理规划手续等，如果把这些农村集体建设用地审批工作的审批权限下放到基层政府和相关部门的话，不仅可以实现基层政府和相关部门的职能科学配置，还可以从根本上提高审批效率和社会效益。
2.3 依法审批，完善征地补偿标准
2.3.1 创新和完善征地补偿计算模式
要进行征地补偿计算模式创新和完善，提高征地补偿标准，还要把补偿资金使用到农民的养老中。要想提高征地补偿标准，就要进行标准模式创新和完善。要从处理平衡性问题入手，要坚持等量补偿原则，保证补偿标准在城市低保标准以上。
2.3.2 要有效解决征地遗留问题
在当前的土地审批当中还存在征地困难等相关问题，主要是征地遗留问题，要想解决该问题，就要大力发展留用地，可以通过开发经营以及出租的方式进行留用地处理。另外还可以通过办公房屋置换获取集体效益。要优惠出售集体房屋的政策，防止政策倾斜，实现村级经济平衡发展。
2.3.3 创新和完善医疗保证制度
在进行农村土地征收的同时要采取养老保障措施，在土地征收费用当中进行适当的保障资金提取，在落实土地有效征收和养老保障工作当中落实医疗保障工作。
2.4 适当减少审批环节
在当前的土地审批过程中，审批过程比较复杂，且审批环节比较多，在土地审批制度改革中，应当着重落实土地审批前权属核准工作，还要做好土地使用情况调查，落实数据建库工作，这样可以促进社会的稳定和谐。
在土地审批制度改革中，还要做好批前把关工作，在征地报批之间进行补偿公告，运用两公告一登记的模式，要适当减少相关审批环节，另外，还要减少土地报件中不重要的文件和资料。
3 结 语
综上所述，在当前的土地审批制度改革当中，还存在一系列尚待解决的问题，要完善土地审批制度，必须研究建设用地审批中出现的一系列问题，完善新增建设土地审批和管理制度，在严格控制用地范围的基础上提高土地使用效益。
参考文献：
[1] 肖阳.“征转分离”土地审批管理模式初探[J].安徽农业科学，2012，（28）.
[2] 郭建伟.论土地征收审批制度的思路及其完善措施[J].科技资讯，2013，（2）.
[3] 李红娟.我国农村土地征收法律制度改革的问题与对策――基于征地制度改革试点的分析[J].管理现代化，2014，（1）.
土地制度改革范文第2篇
一、目前我国的土地问题
城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。 近些年来，随着我国城市化进程不断的推进，全国各地的城市都在大兴土木，进行着新城建设和旧城改造等活动。2011年12月，中国社会蓝皮书，我国城镇人口占总人口的比重将首次超过50%，标志着我国城市化率首次突破50%。
然而，伴随着城市化的推进，人地关系的矛盾，人与人之间因为土地而产生的矛盾越发的突出了。一时间沸沸扬扬的“乌坎”事件的起因就是土地问题。我国土地审批制度自建国以来不断完善，在规范土地利用、保护耕地、促进土地合理利用方面起到了很大的作用，然而面对当今形势，土地审批制度的改革势在必行。
二、我国现行土地审批制度
我国的土地审批制度主要包括建设项目用地预审，农用地转用审批，土地征收审批以及土地供应审批等。
建设用地审批管理是指法律授权机关依据法律的职责，对建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。在具体实施过程中需要人民政府或有批准权的人民政府相关部门审批建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。
农用地专用审批是指农用地依法、依规、划转建设用地。国务院的审批权限：国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用耕地；在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用耕地。省级人民政府的审批权，除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批 。设区的市、自治州人民政府审批权，如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。
土地征收审批权限，国务院的审批权限：基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的；省级人民政府的审批权限：征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准，低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田），低于70公顷面积的其他土地。
三、土地审批现存问题
（一）土地审批的步骤复杂，各种相关程序太多
土地审批制度中，缺少一些具体步骤的规定因此在实施时会遇到不规范不统一的问题。并且在土地审批过程中有较多复杂的程序，比如表格填写、数据产生、材料汇总等，这些相关的程序需要在多个部门中往复办理，过程较为复杂。并且相关规定也经常发生改变，导致需要反复修改。
（二）情况复杂，统筹兼顾过难
由于土地审批的依据――地理底图涉及的范围较广。不同种类的地图也许因为侧重不同，或者基础测绘时所用到的参考数据不同会造成结果不同，比如土地利用总体规划、土地详查图和勘测定界图不同等。同时在被征地的相关权利人方面，可能是因为征地的历史遗留问题，在并不存在违法征地的情况下，依然有很多村民上访、。总之，土地审批设计的领域很多，所需要的数据，所涉及的相关人都有很多。统筹兼顾这个问题需要在经济、社会和法律上都深入的研究和考虑。
（三）违法用地过多
由于现在城市化的大力推进，不少地方政府为了保证经济建设，通常实际的用地面积比规划的面积大出不少，而在不能完成耕地占补平衡时就会伪造数据，或者将不具备造田条件的土地报为补开发的基本农田。
同时，由于很多项目审批时间长，很多项目在没有通过审批时就急于开工，这也是较多违法用地问题的一种。
四、我国土地审批制度改革的建议
今年初，国土资源部耕地司表示，为了改革土地审批制度要做到：一是改进审批，划清事权，报国务院批准的城市建设用地实行国家批规模、控结构，地方审项目、管落地；二是简化报件，优化程序，将报部用地报件由10件减少为8件；三是明确责任，下放事权，在现有法律框架内，允许各省自行确定县、市报省审查的报件材料；四是量化标准，优化程序，确保部审查时间不超过20个工作日；五是区别对待，差别化管理，允许国家重点建设项目更大范围先行用地；六是对保障性住房用地等特事特办，提前单独组卷报批，确保4月份完成审批；七是提前作为，报国务院批准的城市用地，可在计划下达之前早部署、早申报；八是推广“留地、留业”安置和农民自主征地拆迁等成功经验，从源头上解决签订协议难的问题；九是坚持原则，灵活处理，国家重点建设项目已通过部用地预审、立项，群众对征地补偿安置没有不同意见，用地已报省或部后动工建设的，只督促整改，不作为违法用地查处和问责；十是积极改革，建立新规，从根本上解决用地审批效率问题。
参考文献
[1] 马晓东.南宁市国土资源局.从“两头重中间轻”改期:浅议土地审批制度改革.
[2] 邹爱华.湖北大学.完善土地征收审批制度的基本思路与具体对策.
[3] 徐颖.苏州大学硕士学位论文.我国土地审批制度改革研究.
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[5] 任林苗,谢建定.宁波市国土资源局，宁波市国土资源局鄞州分局.现行土地审批制度存在的问题与建议.
[6] 张迪.国土资源部信息中心.国外土地审批概况.
[7] 王发荣.云南省玉溪市国土资源局.浅谈土地审批制度改革的必要性.
土地制度改革范文第3篇
用地结构和地价扭曲
农村土地（农地）属于农民集体所有，城市土地（市地）归国家所有，这是目前中国土地所有制的基本结构。根据规定，村社集体成员拥有农地农用下的使用、收益和转让的权利。农地转市地时，市县政府负责征收和转让，土地增值收益归地方政府获得、使用与支配。城市土地则是用地单位（地方政府、企业、单位等）拥有规划控制下的使用、收益和转让权。因此形成城市和农村分割的二元土地制度。
在农地产权转型过程中，由集体所有变为国有，地方政府就成了“地主”，独家垄断了土地转用、出让和回收，单方面决定土地市场价格的形成机制。这种制度保证了地方政府以最低的价格、最便捷的方式、最快的速度获得工业化、城市化所需的土地。由于农地转变用途，就得实行“征地”，土地非农化的过程，就演变成土地国有化的态势。
中国土地利用存在重大结构性问题。主要在于保证工业用地。2003-2010年，全国工矿仓储用地的年均新增量占这一时期供地量的1/3，从建设用出让新增量来看，工业用地占比在40%-50%之间。
中国之所以能在短短30多年成为世界制造工厂，不仅得益于廉价劳动力优势，更重要的是工业用地的低成本出让。2000-2010年间全国综合地价水平、商业地价水平和居住地价水平分别提高297%、308%、528%，而工业地价水平仅提高71%。
工业用地不但占比高，而且还是粗放式的利用，挤占了城市宜居空间。在城市内部，工业用地占比一般在20%以上，甚至超过30%，远远高于国外15%的水平，而居住用地占比仅为30%（商品性居住占15%，廉租房、经济适用房等占15%）。按这种用地结构来配置资源，中国未来城市化进程中，住房问题是没有办法解决的。住房问题不解决，城市化的可持续发展就没法进行。
土地利用率低下
在政府行政主导下，中国城市化以土地面积扩张为基本特点。无论是直辖市、省会城市，还是地区级城市，不同级别的城市均以同心圆、同比例往外扩张。由于政府行政主导，中国城市的蔓延形成自己的特色，通常换了书记就会换一个扩张方向。比如，张书记上任城市要往北扩，李书记来了往南扩，牛书记来了往东扩，王书记则向西扩。由此导致城市外扩。由于地方政府用于公益性土地配置占城市土地比重过高，近30%，导致城市大马路、大广场现象严重，土地利用率十分低下，中西部地区尤其严重。
城中村的法外用地是另一特征。中国有2亿多农民工进城，这2亿多人中50%住在城中村。所谓城中村，是指地方政府在征用农地时，为使成本最低化就只征耕地，而农民宅基地和集体企业用地因补偿成本较高，政府就绕开，只征耕地不拆房子的结果，形成大量的城乡接合部地区。随着外地人口涌入，这些区域的农民发现其剩余土地可以盖房出租，他们就把农业用途的土地改成“种房子”，变成大量城中村。
这些地区土地仍属于集体所有，公共服务完全由村一级政府提供，农民被排除在城市化进程之外。城市化最后形成两张皮，一是政府主导的城市化，二是农民自发的“城市化”。城中村也是城市治安问题频发的“火药桶”，据统计，70%的治安问题都发生在这些地区。
另外，土地利用效率低下还表现为城乡两头占地。过去的城镇化是一个低成本模式，农民进城打工，干到45岁以后再回去种地，导致城乡两头占地。目前为止，全国城市用地为4万平方公里，农村居民点用地17万平方公里。为保证城市化的劳动力和土地的低成本，实际上是以牺牲农民土地的利用效率为代价的。
土地资本化带来风险
城镇化过度依赖土地，带来地方政府的债务问题。抵押土地已成为政府偿债的最重要来源，地方的债务偿还对土地出让依赖较大。据审计署调查，2010年底除54个县级政府之外，全部省级和市级政府以及绝大多数县级政府均有负债，且承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务为25473.51亿元，占地方政府负有偿还责任的债务额的比重为37.96%。一旦各地土地出让收入下降，地方政府的偿债能力就会快速枯竭。
现在地方政府融资平台已形成“土地抵押——获取贷款——土地收储——土地抵押”的恶性循环。审计署调查结果表明，截至2010年底，融资平台公司的政府性债务余额49710.68亿元，占地方政府性债务余额的46.38%。地方各级政府已支出的债务余额中，用于土地收储的就有10208.83亿元，占10.62%。地方政府的还款高峰是2013-2015年，土地抵押造成地方政府的债务风险最后会延伸为中央银行的金融风险。
征地带来的社会风险也在不断升级。根据国家局统计，群体性上访事件60%与土地有关，土地纠纷已经成为税费改革后农民上访的头号焦点，占社会上访总量的40%。其中，征地补偿纠纷又占到突击纠纷的84.7%，每年因为征地拆迁引发的纠纷在400万件。
土地制度改革迫在眉睫
土地制度改革势在必行，但怎么改是关键。首先，产权制度要做出调整，改变集体土地和国有土地的不平等格局。保护产权的关键是，平等地保护集体土地和国有土地的产权。在城市化中，让农民平等地拥有土地产权。
其次，对城市边界进行界定。城市应以建成区作为边界，建成区内的土地继续保留国有，建成区以外的土地不一定要国有，如国有必须按照农地转非农地的办法给予农民市场价补偿。同时，改变政府成为土地所有者和经营者合一的格局。政府之所以征地动力很强，因为转变土地用途过程中政府会成为“地主”，成为收益最大化的主体。因此，必须通过改革让政府退回到产权人的保护者、土地规划者和用途管制者的角色。
在资源配置上，要改变只有国有土地才能从事非农建设的局面。如果只有国有土地才能进行工业化、城市化建设，农民集体土地就没法参与，导致城乡不平等。在规划和用途管制前提下，让农民集体所有制土地平等地参与到工业化、城市化建设中，只要符合规划和用途管制，不管是集体所有还是国有，都可以参与到城市化、工业化的进程，使土地进入市场，真正避免所有制歧视，形成城市和农村两种土地市场统一的土地市场。
再次，改革土地增值收益分配。根据全国人大网站信息，我国正在进行的《土地管理法》修订，主要是对第47条进行修改，原来规定土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍，现在将土地原用途补偿改为公平补偿，但公平补偿是什么以及依据没有说。公平补偿要明确两点，一是非公益性用途的范围要讲清楚，二是盈利性用途的土地要遵守市场规则。
现在也有争论，如果将公益性用途的征地改为公平补偿，就是按市价补偿，城市化就搞不下去，因为成本大大提高了。按市价补偿在认识上现在有两大误区。第一个误区是很多人以为现在的征地补偿还是低成本的，仍是按原用途补偿，但事实上现在的征地补偿在城市化地区早已经是在讨价还价了。目前整个征地补偿的费用已经占到土地出让收入的50%以上。因为土地上的附着物现在是按市场补偿，所以土地上长什么东西农民说了算。我在海南调查时发现，一个项目一晚上会长出一万个坟墓，征地主体要一个个去点，最后只好讨价还价，结果就是谁强悍谁得到补偿就多，老实人就吃亏。
第二个误区是大家以为所有的市价补偿都是按城市的土地价格来补偿，事实不是这样的。市价补偿是按区域、用途进行的。土地市场是用途管制的市场，一个地区的土地补偿按照区片价来制定，农业用地就是农业用地的市场价格，工业用地就是工业用地的市场价格。不同地区的市场价格也不一样，比如北京郊区补偿几百万，在延安就不适用，不能偷换概念。
土地制度改革范文第4篇
在以上共识的基础上，三大思路的分歧主要源于以下问题：
1.粮食进口是否隐藏着无法克服的粮食安全危机，18亿亩红线是否应该坚持？土地自由流转和放开粮食价格能否消除土地缺口和粮食缺口？
2.农地私有能否有效阻止农地强占问题？如果农地私有化和允许农地自由出售是否会导致剧烈的土地兼并和大批的城市贫民窟？
3.当前大城市的市政建设能否应付土地快速集中引发的农民进城的热潮。小城镇化能否提供足够的就业，主要是工业岗位和缺乏工业基础下的第三产业岗位。这牵涉到不同的城市化路线和不同路线引起的各级地方政府的财政和权利分配的变化。
4.阻碍农民进城的主要障碍是户口制度、市政歧视，还是有效需求不足，或者资金和信用的缺乏？
5.出身主义的“增人必增地，减人必减地”的土地分配制度在现行的农地所有权和经营权分离的土地制度下，必然导致土地碎片化和小农模式的固化。所以要么复兴农村集体经济，要么农地进一步半私有化和私有化。争论在于土地私有化的发展是会动摇还是加强农业基础、农民的权益、党的执政地位、我国的社会主义性质。
二、多重约束下的土地制度选择
改革土地制度，必须选择正确的农业发展思路，而正确的农业发展思路必须在众多共识的基础上，坚持实事求是的精神，分析相关争议。可以想见，我国的土地制度选择已经远远超出了一般的经济学意义上的经济政策选择和制度设计问题，不可能按照任何一种现有的经济学或政治学原理来解决，也更不是某个抽象的法律原则可以指导的。它已经成为关系我国未来发展的全局性问题，是一种多重约束下的制度选择和权利分配。笔者认为，首先要明确这些多重约束，并对它们的轻重缓急有一个清晰的定位。按照重要性排序，这些主要约束是：
（1）粮食安全，即必须保证我国有自给自足的粮食生产能力和足够的粮食储备。毋庸多言，这永远是我国政府最大的政治。
（2）遏制土地流失。因为土地流失具有不可逆的特性，它不仅是因为城市化征地（据统计城市征地只占农地减少的约三分之一），更重要的是因为污染、过度开发引起的水土流失和沙漠化。按照18亿亩的土地红线，我国可用的储备土地最多只有3千多万亩，而05年以来每年的新增土地需求高达1千多万亩，标志着这一问题的解决已经刻不容缓。
（3）农民的社会保障。因为农民是公认的弱势群体，社保问题不能妥善解决将导致无法回避的流民问题。目前我国的城市社保都存在严重的压力，农民社保问题一旦出错，就将导致无法挽回的社会损失。
（4）遏制城乡收入差距的拉大。城乡差距进一步拉大，将加深我国的二元经济格局，导致加速的人口、资金、土地、项目向城市的聚集，给城市就业和资源环境问题带来加倍的压力，进一步固化我国粗放型的经济增长方式，经济增长将不得不依赖资源密集型、劳动密集型、外向依赖型产业，产业升级将缺乏动力。
（5）维护党的执政合法性。一直以来，农民都是我国最大的群体，而且具有天生的保守主义倾向，维护农民权益和改善农民生活水平，是巩固党的执政合法性的几乎唯一的手段。
（6）振兴国内需求。因为次贷危机的影响，海外市场将面临长期萎靡，而我国的工业化正处在关键时期，未来20多年，振兴国内需求将主要依赖农村需求和农村市场，这也是一个共识。
三、路线和制度选择
明晰了这些多重约束和它们的轻重缓急，正确的发展思路已经呼之欲出：坚持公有化的思路才是解决三农问题的根本思路，为此不能采取进一步的土地私有化方案。原因如下：
1.从粮食安全上讲，国际公认：东亚小农模式的单位农地的粮食产出量最高。这一模式必须长期维持，把粮食安全寄托于海外市场的思路经不起实证和历史的分析，是拿人民的最高利益在。
2.土地流失问题具有明显的外部性和市场失灵特征。国际经验表明市场机制往往不能有效的解决这一问题，考虑到问题的急迫性和我国市场发育的不完善，不能冒险把希望寄托在市场的自我调整和自我完善上。事实上，土地问题很不尖锐的美国，现行土地制度的完善也经过了一个长期动荡和流血的试错磨合期，有赖于法律、文化、政府法规等对市场的规范和补充。
3.“三农”问题从根本上讲，不是单纯的经济问题，它的症结在于农民天然的政治权利和经济机会上的弱势地位。这种弱势地位的根源不在于法律和政策的歧视，而是源于小农生产的分散和缺乏组织。幻想通过几部法规，或是给一个纸面上的土地所有权，是不可能从根本上解决问题的。正确的思路是在“大农业”的背景下加强农民的组织和动员。只有发展农业集体组织性质的农协和农社才是治本之道。
4.无论是农民社保问题，还是农民增收的问题都难以通过“工商资本下乡”和“土地私有化加土地出售”来解决。原因还是在于农民的弱势地位：市场机制的背后是资本运营的逻辑，无论是土地入股还是土地出售，其结果都是政府首先放弃它对农民的义务，农民也在土地质押和出售的同时，进一步分散化，进一步丧失他们的谈判地位。部分农民可能得到根本改善和社会地位的提高，但在目前的行政和法治环境下，期望3亿多农民的利益都能得到有效保护的想法实在是天方夜谭。
5.从维护党的执政合法性上讲，农村和土地是公有制经济的最后一道防线。如果土地都私有化了，公有制为主体的提法将成为笑谈。公有制失去主体地位，以私有产权为基础的民主将是必然选择，指望经济增长和市场经济解决贫富差距问题是没有可靠的实证和理论根据的。即使有大多数人的生活改善，也不足以在民主的框架内维持党的执政合法性。
6.通过土地流转资金或政府的补贴来鼓励农民进城，的确能提供巨大的消费需求，但前提条件是农民的持久收入能够增长，而城市居民的持久收入不能下降。大量农民进城的同时，必须保证城市平均工资的提高，否则将加大劳动和资本之间的收入分配不平衡，激化劳资矛盾。在产能过剩的背景下，这可能进一步压制有效需求的增长，导致更严重的贫富差距和产能过剩。
四、公有化思路下的土地政策和“三农”问题解决之道
按照公有化的思路，要解决“三农”问题必须遵循东亚的日韩模式，在我国农村进行“三主体模式”的：
1、农村合作社作为所有权人，保证地租收益在农村集体的共享，实现“增人必增地，减人必减地”，这些合作社由政府牵头，可以按自愿原则自行的产生、合并和消失。
2、由农户代表、政府代表、银行和农业研究所代表等组成综合农业协会，协会中可以发挥党的农村组织功能，由它来组织农业升级和涉农产业链的发展。农协对内是共同体，对外是盈利单位。在这种小型组织中，比较容易实现民主和监督。
3、在一个较长的历史时期，必须对相关涉农产业实行市场管制，原则上不许城市工商资本的进入，从而保证级差地租和涉农产业链的垄断利润归于农村合作社。
4、资金来源问题，可以在政府公债补贴扶持的基础上，发展农村内置金融来解决。这种内置金融的特点是典型的熟人金融，只许青苗抵押，不许土地抵押。从而弱化承包权，强化享租权，以便防止资金被城市吸走，保证农村在土地整理、水利建设、涉农工业的资金来源。
5、发展类似家庭农场的适度规模农户，保证小农经营和粮食储备制度的稳定。有条件的农户可以自愿进城，以放弃农村合作社权益为代价换取城市社保和城市户口。政府可以在此进行较为方便的管理。
土地制度改革范文第5篇
2010年3月17日，刚刚从“两会”归来的蔡继明，在清华大学第三教学楼2101礼堂开始了他的解读“两会”第一站演讲。在长达2小时35分的时间里，蔡继明花费了至少一半时间来讲述房价和房地产问题，这也是今年“两会”最为焦点问题。
此前两天，3月15日，“两会”结束第一天，北京一连产生了3个“地王”。尽管中国国务院总理在新华网接受网友提问时已表示，在任期内将解决房价问题，“两会”代表也对当前高企的房价进行了猛烈抨击，但是，这已无法阻止中国房地产市场地价的继续飙升，及房价的继续上涨。
中国房地产市场的出路在哪里?高房价问题又应当如何解决?演讲完毕后，蔡继明接受了《环球财经》记者的专访，给出了自己的答案。判断房价是否过高应看房价收入比
演讲开始，蔡继明开宗明义，中国房地产市场泡沫问题已经相当严重，他的这一观点，与日本东京大学教授伊藤隆敏观点一致。
蔡继明首先列举了国家统计局和全国工商联房地产商会的统计数据。国家统计局“两会”前公布的统计数据表明，200g年中国70个大中城市，房屋价格平均价格上涨1.5％，全国工商联房地产商会的数据则为24％，两者相差超过10倍之多。
对此蔡继明解读，是由于国家统计局大部分数据来源于房地产商之故。
据中国人民银行2010年全国储户调查问卷，有七成受调查者认为房价过高难以接受，2009年第二季度以来，城镇居民反映房价上升过高比率逐级上升，普遍增加一成，更突出的在于，高收入人群也认为房价上升过高。
2009年全国房地产销售额创纪录这到6000亿美元，同比增加80％；在上海，自2003年以来，房价上涨了150％；在北京，2009年1月房价均价为每平米10085元，到了年底，升幅高达95％。在这种情形下，对于一些房地产商认为“房地产市场没有泡沫”的表态，蔡继明显得很愤怒。
蔡继明说，判断房价是否过高，不能绝对地看，而应当从房价收入比来看。东京和上海一套lOO平米的住房，价格可能差不多，但是东京居民和上海居民平均收入却可能相差10倍。目前中国的房价收入比超过1s倍，一线城市甚至这到了25倍，而国际公认的合理水平在3～8倍之间。2009年北京一个三口之家平均收入7.5万元，12月的房价为每平米19725元，一套90平米的房子需要117.5万元才能买到，这也意味着，这个三口之家不吃不喝，需要24年才能买到房子。
从房屋的租售比例也可以说明是否存在泡沫。蔡继明认为，当投资者买房不是为了出租获得收益，而是为了更高价格卖掉，这便成为投机往住房，根据统计，中国一线城市出租收益率不到1％，与之同时，中国一线城市投机性住房比例高达30％～40％。
蔡还计算了中国房地产的真实价格构成。2009年，全国房地产销售收入43万亿元，政府从土地出让金，以及各项税费获得的收入约2.5万亿元，房地产商获得利润和销售成本总和为1.3万亿元，这也意味着，全国房地产销售收入中有38亿元流向政府和房地产商，比例高这88％，进而，商品房的真实价格，只占销售额的12％。
“这不是泡沫又是什么?”蔡反问道。“现在资产泡沫已经非常严重，必须下调20％、30％，才能使人们的购买力适应房价。”
无独有偶，日本东京大学教授伊藤隆敏3月1919在英国《金融时报》上撰文称，根据他的计算，中国官方数据极有可能低估了住宅市场泡沫规模。伊藤隆敏结合上世纪9。年代日本房地产泡沫崩溃前的迹象说，希望中国不要重蹈日本覆辙。
房价泡沫主要源于政府对土地供给的垄断
紧接着，蔡继明谈到了推高房价泡沫的因素。蔡并不认为城市化进程加快，土地资源稀缺，应该成为房价必然上升的理由。从供求关系出发，蔡认为，投机惶住房、房地产商的捂盘和借售，都加剧了房价高企的局面，房价高企最根本的原因，则在于政府对土地供给的垄断。
蔡继明说，作为投机性住房，中国许多一线城市住宅空置率高达50％，按照国际上通行的准则，住宅空置率在5％～10％为合理水平，10％～20％就是危险区，超过20％便是严重的商品积压区。
数据显示，1998年～2008年之间经批发出的土地，至今还有40％囤积在房地产商手中，而目前，中国十大地产商土地储备超过3亿平方米，再加上2009年全国房地产销售面积9亿多平方米，加之考虑到容积率，蔡说，“(他们)10年土地都用不完。”
也因此，蔡继明表示绝不赞同“市场供小于需、土地资源稀缺，因此地价、房价必然上涨”的解释。
至于有人认为地(房)价上涨是对于城市化进程所致，蔡继明同样表示了反对，他认为，城市化虽然意味着从农村进入城市的人口需要住房，但是，农民在农村占用的宅基地面积，是城市居民2～3倍左右。“农民进城，只要有一个合理的制度，把他的宅基地让出去，或者搞一个宅基地换商品房，人均建设用地面积占用只会节约不会增加，怎么会引起房价上涨呢?”
然而，根据《土地管理法》等现行土地开发政策，政府一方面是农地征用的惟一合法主体，另一方面，政府又是向房地产商提供开发土地的惟一供给者。
一块农地若要转向商品房开发，首先需经过政府按照基准地价征用，转为开发用地储备，之后通过挂牌拍卖的方式，房地产商商获得土地进而建设商品房。农村集体建设用地，并不能用于商品房开发。蔡继明对此最为大惑不解。
“我们以前规定，只允许农村集体建设用地建厂房，搞乡镇企业。那话说回来，那现在企业倒闭了，生产不下去了，为什么不能搞房地产开发呢?为什么不能建商品房呢?搞乡镇企业根本目的不是让农民致富吗?农民现在已经找到了更好的出路，为什么要反对他呢?除非你不想要农民致富。”
“第二，既然你已经规定它是建设用地，那为什么这个建设用地只能建厂房，而城市的建设用地什么都能建?有人说，城市建设用地是经过规划了，那农村建设用地也可以进行规划啊!”
“此外，农村的居民可以到城市去买房，为什么城市居民不能到农村去买房?有人说，这是因为宅基地是集体的，那城市的宅基地还是国家的呢!那城市里天南海北的人都能来买房，煤老板都能来买房，为什么外地人不能到农村来买呢?他买的是使用权，不是所有权。正如国有土地使用权出让给所有人，不影响其国有土地的性质一样。”
政府对土地的垄断，进一步纵容了大型企业和地方政府的土地投机。3月15日北京产生的三个“地王”，无一例外均为央企，其中有两家为非房地产主业央企――中国兵器装备集团和中国烟
草总公司。
蔡继明说，这些超大央企由于有着资本优势，可以不计成本地制造“地王”，导致地价大幅上升，一块“地王”出来之后，周边土地房价立马上涨，导致房价居高不下。“开发商和地方政府拍地王，是拉抬价格的手段，因为在拍卖之前，他们在周围已囤积了大量土地，这叫四两拔千斤。”
蔡说，当一种商业模式，符合如下4个特点，必然会导致价格飙升：
一，只有特权经销商才能参与经营，比如房地产开发商才有资格经营，普通老百姓没有资格；二，原始资源由政府挂牌拍卖给经销商，只有大央企大厂商蔡有实力得到；三，制成品买卖不受限制，有钱就行，投资也可以；四，这种制成品在短期内供给弹性很小，老百姓是必需品。
“历史上看，只要这4种情况存在，必然造成垄断。目前房地产市场上述4个条件都存在，不涨才怪!”蔡说。“当然，从长期看，房价肯定上升，但是，人们的收入也要增加，房价上升，也不等于一年翻一倍，不等于超过收入好几倍。”
打击投机和改革土地制度
基于调查和研究，蔡继明提出了解决房价过高的一整套方案，此前“两会”，作为全国政协委员，他共向全国人大提交14份议案，与房地产有关的便占据了7份。在接受《环球财经》记者专访时，蔡继明认为，通过对购房用途的界定和对土地制度的改革，将改变目前地(房)价过高的局面。
蔡继明表示，应当对目前购房用途进行界定，将它分为4类住房。
一，廉租房，政府房地产商可以参与，不可投机；二，自主性住房，买房子为自住，10年之内不能出售；三，改善性住房，S年内不许出售；四，投机性住房。由于对购房用途的界定，前三类住房便可以将投机买房拒之门外，最后的投机性住房，控制在20％左右，“你可以一夜暴富，也可以倾家荡产，但是至少80％的住房保证了人民居住。”
蔡继明说，遏制房地产投机行为，并不会影响到GDP的增长。根据蔡的测算，每年人们对房子的刚性需求约11.25亿平方米，2009年全国商品房销售面积约9.37亿平方米，“你降低价格，老百姓呼呼地买，房地产业也会健康发展，一样带动上下游产业发展。”
结合小产权房，蔡继明将话题引入到更深的土地制度改革上。他认为。解决房价过高问题，还应当从土地制度根子上寻找原因。
自从2007年以来，蔡继明南至深'圳，北至黑龙江，在全国范围内针对小产权房做了广泛调研。蔡发现，小产权房屡禁不止，因为没有税费成本，低价小产权房吸引大量购买人群同时，农民之所以愿意冒着被拆除的风险建，则为城乡土地二元结构导致，随着城市化的推进，如果农民自己不建房，根据当前土地制度，土地一旦被征用，他并不能分享到城市化带来的好处，相反，只能得到一个最低补偿。
事实上，现存的土地城乡二元结构，一方面，使得地方政府依靠土地拍卖，进一步推高低价房价，另一方面，它也让中央政府每每调控房地产市场，却屡屡受挫。
“70％用于保障性住房，那土地供给量很少，政府依然垄断，30％的商品房仍供不应求。”蔡继明说。进而，房价反而因为政府的调控而继续升高。何况，2009年全国保障性住房资金623亿元，但是与全国土地出让金收入1.5万亿元相比，其比例只有1：25。
2007年，国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英撰文亦称，在实行严厉行政措施后，必须要有制度性改革跟进，才能求得中国土地诸多问题的根本解决。
蔡继咀表示，中央政府要求地方政府修建廉租房，但是城乡土地二元制下的征地制度，却驱动着地方政府征地，将大量农业用地用于房地产开发，以得到更高的利润，中央政府和地方政府目标并不一样。
这也牵扯到分税制改革。蔡继明认为，只有调整中央政府和地方政府的财政分成比例，建立一个兼容的激励机制，才可以做到政令统一。
在此基础上，蔡继明建议，在符合土地规划前提下，应当实行城乡土地同地、同权和同价改革。他解释说，统一城乡土地的用途，给予农村集体建设用地以转让、出租、抵押等城市用地所具备的权利，进而按照用途和位置统一城乡土地的地价。
蔡继明建议，由于农村集体建设用地相当于城市建设用地的2～3倍，一旦统一规划，农村在集体建设用地上盖房，县级以上的政府认可它，给它发产权证，这样做下来，便能平抑城市过高的房价，同时也打破了城市国有用地的一统天下。
