土地承包经营权登记制度
土地承包经营权登记制度范文第1篇
关键词：农村土地经营承包权登记制度 试行 经济分析 成本 效用
中图分类号：F301.1 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）01-021-05
我国于2008年开始试行农村土地承包经营权登记制度，在接下来的7～8年时间里，我国陆续采取了一系列推进措施，但无论是理论界还是实务界均缺乏对农村土地承包经营权登记制度试行中的成本与效用问题的关注，本文拟对此开展一些探索性研究。
一、政策背景和研究综述
自2008年起中央一号文件多次提出开展农村土地承包经营权登记试点。2008年提出要“加强农村土地承包规范管理，加快建立土地承包经营权登记制度”；2009年要求“稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户”；2010年、2011年和2012年均强调要“扩大农村土地承包经营权登记试点范围”；2013年则明确提出“用5年左右的时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作任务”；2014年提出“切实加强组织领导，抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作”；2015年强调“扩大整省推进试点范围”；2016明确“继续扩大农村承包地确权登记颁证整省推进试点”。
农业部2009年在全国范围内选择了8个村、2010年――2012年选择了50个县、2013年在全国范围内选择了105个县作为试点单位，2014年选择了安徽、山东和四川3个省、2015年在原有3个省的基础上又增加了江苏、江西、湖北、湖南、甘肃、宁夏、吉林、贵州、河南9省作为全国农村土地承包经营权确权登记颁证工作整省推进试点省份。2016年继续扩大试点范围，再选择河北、山西、内蒙古、辽宁、黑龙江、浙江、广东、海南、云南、陕西等10个省份整省推进，目前我国农村承包地确权登记整省试点省份已达22个。
关于农地确权登记的效用，feder等通过实证分析证明土地确权登记与农地生产率呈显著的正相关性。Saint-Macary的研究表明持有土地权属证明的农户对于土地的投入明显高于尚未获得土地权属证明的农户。王小映认为承包经营权登记是我国土地总登记的一个重要组成部分，是物权公示和保障交易安全的基本手段，是完善农村土地家庭承包经营制度和农村土地承包经营权用益物权制度、落实中央提出的赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权、保护农民土地权益的一项基础工作。它的推行对全面落实《物权法》和《农村土地承包法》，进一步完善我国土地财产制度和社会主义市场经济体制具有重要现实意义。严跃进认为该制度的试行有助于实现公平和效率。其理由是在该制度下，经营权等各类农地权利更易分离，无论是对经营者或使用权人，有明确权属证书对他们参与土地资产的盘活和交易是一种激励，土地级差收入也能够更好地体现，从而使得土地背后的经济利益得到有效配置。于建嵘等认为农村土地确权发证，一方面可把农民和土地物权联系在一起，这有利于落实以保护农民合法权益为核心的农村土地产权制度，另一方面可明确权属，有效解决农村土地权属纠纷，并摸清土地利用状况，为农村土地管理和制度改革打下坚实基础。
土地承包经营权登记制度范文第2篇
关键词：土地流转；立法完善
中图分类号：DF4文献标识码：A文章编号：1005-5312（2012）12-0284-01
一、当前我国土地承包经营权流转法律制度的缺陷
（一）在流转方式上限制过多且存留着债权让与的痕迹
首先，法律对于土地承包经营权的流转方式进行了过多的限制，造成流转不充分，根据承包方式的不同将土地分为以家庭承包方式取得的土地和以其他承包方式承包的土地。
其次，在土地承包经营权流转方式上存留着债权让与的痕迹。根据《农村土地承包法》第37条规定：采取转让方式流转的，应当经发包方同意。确立了发包方与承包方的债的关系，债权的对抗与排他的效力远不及物权强。土地承包经营权作为私权性质的用益物权，在法定权利范围内应尊重权利人的意思自治，不应进行不必要的干预，对于原承包农户这一实际物权权利人来说，其并没有真正的获得土地承包经营权流转的最终决定权，这样务必会造成农户在需要转让土地承包经营权又无法征得发包人同意的情况下，只得将其承包地疏于打理或荒废不种。
（二）在流转过程中对受让方的主体的限制不合理
依据《土地管理法》第14条、15条规定，土地承包经营权的流转主要限于本集体经济组织内的农民之间，非本集体经济组织的个人或组织受让农地使用权作为例外受到严格的限制。这样的限制规定，对受让方的主体进入设置了障碍，从而限制了土地承包经营权的自由流转，阻碍了社会资本的进入和农村经济的发展。
（三）流转登记制度存在立法之间的衔接不畅问题
《农村土地承包法》第38条规定：“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”《物权法》第129条也是同样规定的。可见立法上对土地经营权变更采用登记对抗主义。但是在《农村土地承包法》第22条和《物权法》第127条规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”，从该规定又可得出土地承包经营权的取得采用的是无需登记的合意主义。土地承包经营权的取得和土地承包经营的流转均属农村土地的流转。现行法律对农地的流转采取了不同的登记原则，显然违背了物权法理中物权设立与物权变更应当一致的原则。
（四）相关配套制度和措施不完善
土地承包经营权流转过程中，土地承包经营权的流转机制和配套措施不健全，政府机构对流转的相关指导、监管不到位，造成土地承包经营权流转的流转程序不规范，途径不通畅、流转后的用途不合理等问题。
二、完善我国土地承包经营权流转法律制度的具体建议
（一）放宽土地承包经营权流转限制
土地承包经营权流转必须遵循依法自愿有偿原则，保证农村土地流转不得改变土地集体所有的性质，不得损害农民土地承包权益，不得改变土地的用途，任何组织和个人不得强迫和阻碍农户依法流转承包地，不得以任何形式截留、扣缴承包方流转的收益。在此前提下，应当放宽土地承包经营权流转受让主体等限制，促进土地承包经营权的充分流转。
（二）明晰农村土地产权制度
土地产权主体明晰、权利范围明确是土地承包经营权进行流转、交易的必要前提。在农村土地承包经营权流转过程中，如果没有明晰的产权制度，将为造成流转制度在实行过程中的障碍。我国《民法通则》、《农村土地承包法》和《土地管理法》等法律对农村土地的集体所有制也是模糊规定，所有权主体可以是乡(镇)一级的集体经济组织，也可以是村集体或村民小组，这种主体多样化实质上造成了主体虚位，从而阻碍了农村土地流转市场的形成。笔者认为，应当进一步明确农村土地的集体所有制性质，可以实行网络登记制度，借助信息化、网络化来对农村土地的性质进行统一登记，明确土地性质，对现行的集体所有权制度进行改造，以使农村土地集体所有权主体虚位的状况得到完善。
土地承包经营权登记制度范文第3篇
摘要：把农村土地所有权、承包权、经营权分离，实现承包权与经营权分置并行，实现“三权分置”，这是我国农村的重大创新改革。在第一次承包经营改革中，承包权的文书格式粗放，档案管理工作处于萌芽，承包档案留存极少。1998年第二轮承包时村镇档案工作走上了正常轨道，承包文书规范，档案管理服务到位，村、镇和市档案馆均存有二轮承包的详细档案，现在面临“三权分置”的新一轮改革，流程、文本和工作要求更复杂，档案管理也需全面变革，本文就档案管理如何变革以适应和服务“三权分置”工作作了探讨。
关键词：确权登记 档案管理 健全制度
中国是一个以农耕文化为傲的国家，土地始终是历代政府、社会各界和广大群众关注的焦点和中心。而对于农民来说，土地是农民的根本利益所在。稳定持续的土地承包关系，是发展农业、建设新农村的根本保障。党中央、国务院历来高度重视农业农村工作，将维护农民的利益放在国家战略的高度考虑。党的十七届三中全会、十八届三中全会作出决定，要求保持农村土地承包关系稳定并长久不变，搞好农村土地确权、登记、颁证，依法维护农民土地承包经营权。2013年召开的中央农村工作会议提出：建立土地承包经营权登记制度，是实现土地承包关系稳定的保证，要把这项工作抓紧抓实，真正让农民吃上“定心丸”。
开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作，从直观上讲，就是将农村集体（村、社）与农民形成的土地承包关系固定下来，由农户申请、由政府进行登记发证的全过程。这既是明确承包地归属、定纷止争的过程，又是梳理和化解矛盾、调处纠纷的过程，更是健全土地承包制度、维护当事人合法权益的过程。其成果将为当前和未来开展土地经营权流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保提供重要依据，更能为中国未来规模化、集约化的现代化农业和城乡一体化奠定基础。
农村土地承包经营的改革，实际是解决三农问题的核心，在农村、农业、农民这三者之间寻找到平衡点与突破口。改革开放以来共经历了三次农村土地经营改革：第一轮1984年土地所有权与承包经营权分离以期搞活农村；1998年的二轮承包实行的是量化c登记方式，后续以土地换社保，征（使）用土地补偿安置，给予农民基本生活保障；目前实行农村承包地确权登记颁证， 是对二轮承包的重新梳理、完善和确认，而不是重新分田，这项工作将更进一步明确土地权属，明确土地所有权、承包权、经营权，完善农村土地经营制度。农村土地经营方式如何实行，必须有方略来指引，“三权分置”正是我国农村方略的核心。“三权分置”思想是指形成土地所有权、承包权、经营权三权分置，明确农民在土地上拥有的承包经营权，才能将农民的权利推向市场，从而通过流转、转让、互换、继承、退出等权能的行使而保障农民利益。然而，要使这些权利能够明确而且顺利使用，那必须有完善的档案资料为基础。
承包地确权过程中形成的档案，起到了为整个确权登记工作保驾护航的作用，不仅是全部承包地确权活动的成果，而且是中国农业农村深化改革的历史见证。
随着法律对于档案管理的要求变高，文书材料的日益细化，转让、互换、继承等多形式的土地承包形式，农村档案管理变得日益重要，土地承包对档案工作的依赖性也越来越强。农地管理需要管理制度体系，档案管理是其中一项不可或缺的内容，所以必须制定归属清晰、权责明确的农村土地权属确认、登记、管理体系，而其中的重点就是承包经营权确权登记颁证，以及以后的流转，需要档案管理进行固化成果，信息传承和快速利用，要求我们档案管理准确高效。所以，我们应该做到以下几点：
一、熟悉农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理流程
开展档案管理工作的前提是熟悉相关行业职能分工、管理知识和工作内容，必须了解和熟悉土地确权工作的流程。碧溪新区档案管理人员认真结合档案工作实际，按照省政府土地确权相关政策和区域土地确权工作的具体要求，学习掌握《江苏省农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理实施办法》的具体要求，深入了解本区域土地确权工作文件材料的收集流程，规范进行材料收集，避免土地承包管理部门在文件收集和管理中的疏漏而造成重要文件材料缺失，确保档案管理工作规范有序开展。
流程如下：
按照我们新区这次确权的工作情况，分以下几步：第一、前期准备，产生的资料为前期动员村组会议记录、宣传动员记录、工作方案、工作队伍人员名单等。第二、权属调查，产生的资料为承包方调查草表、地块调查草表、户主表草表、村民小组承包田草图以及村民小组代表会议就相关确权方式的会议资料等，上述资料由村委会负责制作、检查，并归档。第三、测绘单位的外业测绘和内页工作，产生的资料为最终上传入库的村民小组确权数据表格，经和村委会核对之后，由测绘人员导入确权系统。第四、由村委会负责打印出需要农户最终签字确认的正表，包括承包方调查表、承包经营权申请书、承包合同、权证书、归户表、地块示意图、地块调查表、户主变更申请表等，待农户签字认可之后，村委会负责公示和最终发证并记录。第五、资料整理、汇总、归档及验收。
二、 高度重视农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理工作
承包地确权档案涉及诸多农民的利益，管好这些档案是一项庞大的民生工程。2015年初，农业部下发了苏农经[2015] 2号文件《江苏省农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理实施办法》，明确了农村土地承包经营权档案管理各项行业标准。碧溪新区档案管理部门本着做好档案管理、服务民生事业的态度，认真抓好本级农村土地承包经营权确权登记档案的收集、整理、保管和利用等项管理工作，并监督、指导和帮助下级单位加强农村土地承包经营权确权登记档案管理。主动跟踪确权登记工作进展，及时对确权登记档案管理进行指导，确保确权登记档案齐全完整和管理规范。
同时从思想上充分认识做好农村土地承包经营权确权登记颁证档案工作的重要性和必要性，认真研究领会全市农村土地承包经营权确权登记颁证工作精神和《江苏省农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理实施办法》，将建档工作纳入确权登记颁证工作的重要内容和业务流程，坚持档案工作与确权登记颁证工作同步进行，相互融合。同时健全制度，落实责任，强化措施，确保农村土地承包经营权确权登记颁证档案的真实、准确、完整、安全，为全面深化农村改革奠定坚实的基础。
三、 做好农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理工作
在熟悉了解透彻农村土地承包经营权确权登记颁证管理制度以后，我们应该要在此基础上，进一步的完善这一制度，来适应农村发展带来的各种变化：
一是坚持集中保管。农村土地承包经营权确权登记颁证档案是全宗中不可分割的重要组成部分，必须由档案形成单位集中保存，科学管理，不得分散。碧溪新区农村土地承包管理部门，按照国家规定，配备了档案管理设施设备，改善了档案保管条件。对于尚未移交进馆的农村土地承包经营权确权登记颁证档案，确保有专人管理、有专柜存放、有合适的保管场所，并采取了规范的风险防范措施，确保档案的安全存放。
二是档案科学分类。根据市、镇、村三级颁证文件材料目录的差别，分为综合管理类、确权登记类、纠纷调处类与特殊载体类。由市委农办、农经管理部门、村级负责收集，年底归入档案馆。以市级为例，成立市农村土地承包经营权确权登记颁证领导小组文件；重要问题请示与上级批复、重要业务问题往来文件；承包地确权工作的重要报告、总结、统计报表；上级下发的有关承包地确权的政策文件等，都应归入档案管理。
三是注重档案质量。严把档案文件材料形成关，凡需要归档的承包地确权文件材料确保真实有效，做到字迹工整、数字准确、图样清晰、手续完备。碧溪新区档案馆归档文件材料的印制书写材料、纸张和装订材料等严格遵照档案保管的要求：保证文件齐全完整，书写内容完整、准确、系统，字迹清楚，图表印制清晰，对破损的文件材料予以修复，字迹模糊的文件材料予以复制。照片、声像及其他非纸质材料单独整理编目，配有文字说明，标明时间、地点、人物和事由，并与纸质材料建立对应关系。录音、录像材料保证载体的安全可靠性，电子文件和利用信息系统采集、贮存的数据以及航空航天遥感影像使用不可擦写光盘等可靠保存方式。
四是规范档案整理。农村土地承包经营权确权登记档案作为立档单位全宗内一种专业档案进行整理。文书（综合）类文件材料，按年度整理归档；土地承包（流转）合同、纠纷调解仲裁案卷、确权和登记档案材料，按照合同、调解仲裁申请标的和权利人分别整理保管，在相关工作完成后及时归档；权属发生变化时，及时补充变更材料和原始记录。承包地确权纸质档案整理符合《文书档案案卷格式》（GB/Y9705-2008）和《江苏省实施办法》等有关标准要求；电子文件生成的软硬件环境及参数须符合《农村土地承包经营权调查规程》、《农村土地承包经营权要素编码规则》、《农村土地参数经营权确权登记数据库规范》及相关电子档案管理的要求，确权登记类档案在承包地确权规则结束后三个月完成整理立卷归档工作，整理归档后，编制档案检索目录。
五是推进档案信息化建设。碧溪新区农村土地承包确权管理部门和档案行政管理部门积极推进承包地确权档案的数字化和信息化建设，加强承包地确权电子文件归档和电子档案的规范化整理。重点做好土地确权档案的信息化工作，一是在工作的开始阶段就重视电子文件的收集；二是采取各种措施确保确权颁证电子文档的规范、准确、有效；三是在条件许可的前提下，在纸质原始材料归档整理的同时进行数字化、信息化管理；四是积极开展电子档案信息的利用。新区档案馆计划开展承包地确权纸质档案的数字化扫描工作，建立承包地确权档案的全文数据库和电子查询系统，提高承包地_权档案信息资源共享水平。管理部门加大经费投入，配备相关设备，为加快推动农村土地承包确权档案信息化建设提供良好的支撑。
土地承包经营权登记制度范文第4篇
一、农村土地承包经营权的性质
对这一问题，学界曾提出的较有代表性的观点有：应然的物权说、实然的债权说、物权改造无用说。目前，从已出台的《农村土地承包法》、全国人大常委会法工委的《民法（草案）》和全国人大常委法工委主任顾昂然的《关于中华人民共和国民法（草案）的说明》来分析，这一问题基本有了定论，农村土地承包经营权是一种新型的用益物权。
应然的物权说和实然的债权说，“尽管它们所切入的角度不同，观点迥异。但是却却殊途同归，两者都认识到了现实中承包经营权制度存在的不足，因此都主张将土地承包经营权规制成为规范的物权，从而保护农民的利益，激发他们的生产积极性”。②如果民法典明确地将农村土地承包经营权界定为用益物权的话，正是持上述观点的学者们努力的结果。而这种结果的到来，为时不远了。
我认为，在农村土地承包法已出台、民法典即将诞生的新形势下，对农村土地承包经营权的性质有两种认识必须纠正。一是实然的债权说。“由于家庭承包经营关系依合同而成立，因此，家庭承包关系是一种债权关系”。③二是物权改造无用论。“用物权、债权等纯粹大陆民法的概念和分类来分析这一纯粹中国土生土长的制度就必然会发生混乱和不合标准的问题”。“农村土地使用权属于物权还是债权，从这一角度看并无很大差别。而且，现实中侵犯农地使用权的主要是政府和农村基层组织，为政府对农地的不合理征用，村集体擅自解除承包合同等，而这些侵权问题并非简单地通过物权化就可以克服。即使将土地承包经营权改造成物权，只要农村的法制环境得不到改善，农民的权益照样会受到侵害。唯一的区别是，原来农民被侵害的是债权，在农民被侵害的是物权”。④
现在仍然坚持实然的债权说，其缺陷在于，在司法实践中，将导致对承包经营权的保护不充分。在此法制之下，承包人只能依据承包合同向发包方主张违约责任，或依据法律规定主张不当得利之债请求权。“债权具有相对性而无排除第三人的对外效力，作为债权人的承包人在承包权遭到第三人侵害时，如发包人不以所有权之诉请求保护，则难以直接发动保护程序，因为我国现行法尚未承认第三人侵害债权，也未赋予占有人依占有事实抵御第三人侵害的占有效力”。⑤虽然农村土地承包法正式实施后，承包人可依据该法第五十三、五十四条请求保护，也只能在主张对方承担违约责任或不当得利之债请求权的同时，仅多了一条选择途径，即侵权行为请求权。
物权改造无用论虽然看到了目前我国法治环境下对承包经营权保护不周的根源，即“中国农村地权的问题的根子出在农民与政府力量对比的关系上。农民太弱小，政府太强大，农民既无法使自己的意志上升为法律，更无法在政府侵犯法律界定的权利时去捍卫权利”。⑥但是，这种观点在司法实践中无任何积极意义，将会使司法对承包经营权的保护失去应有法理基础。
现行法制把农村土地承包经营权的性质定位为用益物权。不仅因为它符合用益物权的本质和特性，更重要的是，落实加大对承包人权利保护力度的立法宗旨。承包人可基于物权行使物权请求权，基于承包合同行使违约责任请求权，基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权，权利保护的渠道明显拓宽了。承包人可基于权利行使受到妨害或侵害的事实，依法合理选择行使四种请求权。基于物权行使物权请求权比单纯基于债权行使债权请求权寻求权利保护，对承包人来说，保护机制在法律上得到了优化配置。因为物权请求权和债权请求权在目的、功能、成立要件、保护期限和效力方面，有明显区别。“当物权的权利遭受侵害以后，物权人应当首先行使物权请求权，只有当物权请求权不足以保护时，才能行使侵权的请求权”（详见王利明教授所著的《物权法研究》第一章第九节）。
虽然现行的民事法律规范并未建立独立的物权请求权制度，《农村土地承包法》第五十三条赋予承包人的只是侵权行为请求权。但是即将出台的民法典将赋予承包人以物权请求权。在司法实践中，法律将指引司法机关运用物权法和债权法理论给承包人以更加充分的保护。
二、登记的性质与作用
孙宪忠教授在《中国物权法草案建议稿》中指出，“不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，……。”而王利明教授在《中国物权法草案建议稿及说明》中指出，“我国物权法应当采纳登记对抗主义。……。登记应当作为对抗第三人的要件，未经登记权利不能对抗第三人。”由此，可以看出我国物权立法中关于基于法律行为的不动产物权变动出现了两种主张，即登记要件主义和登记对抗主义。
《农村土地承包法》制定出台后，对于登记在不动产物权变动中的性质和作用有了进一步的完善。对于家庭承包，该法第二十二条规定，“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。第二十二条第一款规定，“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”。第三十三八条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”对于其他方式的承包（不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的承包），该法第四十九条规定，“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。”分析这些法律规定，可以看出，农村土地承包法丰富了我国物权法理论中基于法律行为的不动产物权变动的基本观点。
首先，家庭土地承包经营权在设立上未采取登记要件主义或登记对抗主义，而采债权意思主义。登记与否，不影响这种新型用益物权的设立，登记不是这种物权设立的公示方法，家庭土地承包经营权自承包合同生效时设立。之所以采取这种法制，依目前学者们的解释，大致原因有以下几点：一是“为切实保护广大农民的土地权利，减轻批准、登记可能给农民带来的负担”。⑦二是“由于农村土地承包经营权的取得与成员权有密切联系，公众可以通过对某人的成员资格的了解而在一定程度上了解其是否享有承包土地的物权，这就极大的减少了承包经营权公示的重要性。……。我们认为，家庭土地承包经营权的取得没有登记的必要”⑧。三是“中国传统上就是将‘地契’作为土地权利的凭证，用承包合同作为承包权的凭证，农民也易于接受”，“如果改为登记，就要在全国县级以上各级土地管理局增加机构、人员，不符合精兵简政的原则，且导致登记机构乱收费的可能”。⑨
第二、对于家庭土地承包经营权的互换与转让采取登记对抗主义。未经登记的，不得对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第三十八条的规定，只对互换、转让两种流转方式采取登记对抗主义。其主要理由是：“1、目前，我国农村土地承包经营权登记制度尚不健全，而且，农户家庭承包的土地不仅数量很大，而且地块分散，土地承包经营权的登记将是一项非常细致而艰巨的工作，需要做大量工作，投入大量人力、财力、物力。在目前情况下，要求土地承包经营权流转必须登记，不太现实。2、从土地承包经营权流权情况看，转包约占50%，出租占17.88%，互换占7.58%，入股占5.71%，转让约占11%，其他形式约占10%。因此，许多可以通过债权方式处理，不一定需登记。而且，流转范围对象大部分是附近的农民，互相比较熟悉，从公示、公信的角度来看，登记的必要性也不大。3、如采取登记生效主义，土地承包经营权流转必须登记才能生效，这必然发生登记费用，不仅给农民增加了麻烦，还会增加农民负担”。⑩
第三、根据《农村土地承包》第四十九条的规定，对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，土地承包经营权的设立和以转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转的，均采取登记生效主义。不登记，这种新型的用益物权不设立或不生变动之效力。
基于以上分析，可以看出，对于农村土地承包经营权这一新型的用益物权的设立和变动而言，采取了多元化的立法体制。因此，在不同的体制之下，登记的性质和作用是不同的，应做具体地分析。
首先，由于家庭土地承包经营权的设立采意思主义，权利的设立无需登记。而《农村土地承包法》第二十三条规定的登记，其性质和作用是什么呢？我认为，这种登记是一种行政行为，它所体现的是国家对这种物权关系的干预，干预的目的在于以公权力确认私权利，保护承包者的合法权益。这种登记不是物权设立的公示方法，对于承包合同的成立生效和承包经营权的设立并无影响，仅起证明作用，证书仅是证权凭证不是设权凭证。再进一步分析，登记这种行为不是依申请的行政行为，是一种职权行为，登记是登记机关的法定义务，登记机关对承包合同仅能进行形式审查。如果登记机关不及时给农户进行登记并发放土地承包证书，或因错误登记而侵害了承包方合法权益的，承包方可提起行政诉讼，以寻求权利救济。
第二、由于家庭承包经营权的互换和转让采登记对抗主义，登记是土地承包经营权通过互换和转让方式转移的公示要件。不登记，不影响互换合同和转让合同的成立与生效，也不影响承包经营权在双方当事人之间的转移，只是不能对抗善意第三人。互换合同或转让合同成立生效后，办理登记，“乃是一种（互换合同或转让合同一方当事人依据）合同应负的义务，另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不履行办理登记义务，应当以构成违约论，另一方面有权要求其承担违约责任。如果合同没有规定登记的义务，我们认为当事人双方依据法律的规定都有办理登记的义务，此种义务一旦为法律所固定下来，便可以自动转化为合同义务。任何一方违反此种义务，都将构成违约责任。”⑾“由于办理登记是一种合同义务，而且是双方当事人所负的主要义务，任何一方不办理登记手续可以视为其已经违反了依据合同所应负的主要义务，不能以对方履行次要义务为由进行抗辨”。⑿登记对抗主义对于解决多重买卖问题意义重大。例如：甲将土地承包经营权转让给乙，乙支付了价金但未办理登记手续，其后，甲又将该块的土地承包经营权转让给丙，丙不知甲已将土地承包经营权转让给乙，而且也不应知这一情况，支付了合理的对价后办理了登记手续。那么，丙为取得该土地承包经营权的善意第三人，乙因未履行登记这一物权变动的公示要件而不能取得土地承包经营权，更不能向丙主张权利，只能向甲主张违约责任或行使不当得利之债请求权。在此，应注意举证责任的分配，丙就自己为善意负举证责任，乙可就丙为恶意举证。
第三、由于其他方式的承包经营权设立及物权变动均采登记生效主义，因此，登记对经营权的设立与变动有极其重要的作用。不登记，不能设立承包经营权；不登记，承包经营权不转移。但是登记与否，不影响承包或流转合同的效力（抵押除外）。值得注意的是，区分承包经营权的设立、变动与登记问题。只有在承包合同或流转合同有效成立后，才发生登记问题。未登记，其法律后果只是承包经营权不设立或不变动，绝不能以此而否认承包合同或流转合同的效力。
此外，《农村土地承包法》第三十一条第二款、第五十条，还规定了通过继承这一非法律行为的物权变动方式。同时，在司法实践中，不能忽视公用征收、强制执行、法院判决三种方式可直接产生物权变动的法律效果。在这四种情况下，登记既不是生效要件，也不是对抗要件。
三、优先权的性质及其行使
《农村土地承包法》第三十三条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权的流转，“在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权”。第四十七条规定，“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权”。
分析这种优先权和优先承包权的性质，应首先明确这种优先权产生的基础，即集体组织中的成员权和集体所有的涵义。“集体所有实际上是一种特殊的共同所有。这种共有的所有是在集体成员的基础上产生的，表现为集体成员对集体财产不分份额地共同享有占有、使用、收益、处分的权利”。“将集体财产定性为一种特殊的共有，从根本上说，就是要承认集体组织的成员对其财产也享有一定的权利，也就是在法律上应确认集体组织的成员权”。⒀“实行家庭承包的，农村集体经济组织的成员基于其特定的身份享有承包土地的权利，土地承包经营权与集体经济组织成员之间具有密切的联系。……。只要是集体经济组织成员都享有承包土地的权利。承包权可以看成是农村土地集体所有制在农民身上的一种体现，因此，对于农民的这项权利，必须予以保护和尊重”。⒁
从以上学者的见解可以看出，这种优先权的特点：1、它是法定的而非当事人约定的权利。法律赋予集体经济组织成员的优先权或优先承包权，目的是维护农民的生存利益，充分发挥农地使用制度的社会保障功能。2、它是一种基于特定的身份关系而产生的权利。3、它是一种请求原承包方或发包方与之缔约并在同等条件下优先取得承包经营权的权利，具有债权的性质。4、它是一种具有对抗第三人效力的权利，具有物权的性质。总之，这种优先权或优先承包权是一种既有物权性质，又有债权性质的权利。这种权利的定性，对于确定权利行使的程序具有重要的理论指导意义。
对于这种优先权或优先承包权的行使，法律没有做出明确的规定。从保护农民利益的角度出发，这一问题确实值得研究。对此，地方立法机关根据《农村土地承包法》第六十四条的授权条款制定实施办法时应当予以明确。在此，谈几点自己的粗浅看法：1、行使的条件：“同等条件”并不意味着绝对等同，地方性法规可以作出列举性规定。承包方（家庭承包）或发包方（以其他方式承包）与第三人就土地承包经营权的流转或设立进行缔约时，在同等条件下，本集体经济组织成员可以行使购买权。2、行使的期限：就家庭承包经营权的流转而言，原承包方应当将其与第三人缔约的内容，以书面形式告知村民小组或村民委员会，由村民小组或村民委员会以书面形式通知本集体经济组织的其他成员。本集体经济组织的其他成员应在收到通知后十五日行使优先权。若原承包方或村民小组、村民委员会不履行通知义务时，本集体经济组织其他成员须在知悉出卖人和第三人缔约之日起三个月内行使优先权。这种优先权的行使应当由行使者向村民小组或村委会发出明确的意思表示，优先权一经行使，即按照原承包方和第三人约定的相同条款与原承包方成立流转协议。依第四十六条规定，以其他方式发包的，只有公开协商的方式可以照上述程序方可实施；以拍卖、招标方式发包的，发包应预先通知本集体经济组织成员参加；未履行通知义务的，本集体经济组织成员可诉请法院宣告发包行为无效。3、规定优先权竞合的处理规则。对两个以上集体经济组织成员均行使优先权的，由原承包方选择到底由哪一个农户优先取得承包经营权。对集体经济组织成员的优先权和承租人的优先权发生冲突时，根据物权性权利优于债权性权利的原则，由前者享有优先权。
四、流转的方式与用益目的限制
现在流行一种观点，认为法律规定农民可以自愿、平等、有偿地进行土地承包经营权流转，就是赋予了农民随意处分土地的权利。其实，这是一种必须纠正的误解。流转的标的物是土地承包经营权，而非土地本身。法律对流转的方式和用途作了明确的规定，同时规定了限制条件。对此，必须从严掌握。
对于通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取的流转方式为：转包、出租、互换、转让或入股等其他方式。是否包括抵押？我认为，这种土地承包经营权的流转方式不能包括抵押。原因在于：一是根据物权法定原则，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。当事人不依法律的规定，不得创设物权；非依法律规定的物权种类、内容而设立的权利，不具有物权的效力。二是从立法目的看，农村土地承包法始终在农村土地的生存利益和资本利益之间进行权衡较量，当二者发生冲突时，法律的天平倾向于前者。“承包方将土地承包经营权抵押给银行后，如不能按期偿还贷款，银行依法行使抵押权，对农户的土地承包经营权进行处置，承包方就要失去土地承包经营权，从而失去生活保障，搞不好会影响农户家庭的生活，造成社会问题”。⒁
对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，根据《农村土地承包法》第四十九条的规定，其流转方式包括转让、出租、入股、抵押等多种方式。这里的抵押还要受《担保法》的调整，一要取得发包方的同意，二要到土地管理部门登记。版权所有
土地承包经营权登记制度范文第5篇
开展农村土地承包经营权确权颁证工作是坚持农村/！/基本经营制度，稳定完善农村土地承包经营关系的前提条件，是推进农村土地承包经营权流转、促进农业规模经营的基础性工作，是解决二轮土地承包以后各种问题、维护农民土地承包合法权益的有效手段。各村委会要以高度的政治责任感和历史使命感，充分发挥主观能动性，切实抓好本村农村土地承包经营权确权颁证工作。
1、全面核查。以第二轮农村土地承包合同、底册、经营权证等档案资料为基准，组织专门力量，以村为单位、逐户开展农村承包地面积清查、核实工作。
2、据实确认。①对承包地被征用、占用、退耕还林、自然灾害等因素导致承包地面积发生变化的土地承包经营权应予以变更。②家庭人口变动导致经营权分割、合并的土地承包经营权应予以变更。③土地流转涉及经营权转让、互换的土地承包经营权应予以变更。④举家迁入设区市，转为非农业户口的，依法收回其承包地，不在列入本次确权登记范围，原土地承包经营权应予以注销。⑤原承包农户全户消亡的土地承包经营权应予以注销。
各村集体经济组织对承包申请变更或者注销的每宗承包地地块、面积、空间位置、地类、权属进行分户确认登记，审核无误后，报镇人民政府核实确认，予以变更或注销。本次确权中，对原承包经营权证书应依法收回，承包方不交回的，由镇政府采取公告等形式依法注销。
3、依法登记。对确认无误的承包合同、承包地块、面积依法按照《农村土地承包经营权证管理办法》的有关规定办理，进行登记，向申请人颁发农村土地承包经营权证。
4、资料归档。由县档案局负责指导做好土地承包经营权登记文件资料的归档工作。农村土地承包经营权证颁发档案由县农经站和县档案局分别集中保管，我镇将落实专人负责保管本镇范围内的土地承包档案；村、组要设立土地承包档案专柜，并落实管理工作人员，要创造条件争取形成系统化、规范化的农村土地承包档案信息化管理平台和土地流转管理电子信息库。
5、建立变更登记制度。在这次农村土地承包经营权确权登记的基础上，建立正常的土地承包经营权变更登记制度，对由自然灾害、家庭人口变化、征占用承包地、土地流转互换、转让等各种原因引起的土地承包关系变化，建立规范的变更、补发、换发土地承包经营权证制度。
第一阶段：准备工作阶段（____年5月25日—6月15日）
1、成立机构。镇上成立由镇长赵玲丽任组长，镇政府主管农业副镇长冯芳媚任副组长，涉农相关人员、各村支部支书和村主任为成员的农村土地承包经营权登记工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在镇政府农业办公室，负责登记工作的日常事务，冯芳媚兼任办公室主任，统一协调我镇确权颁证工作，负责日常具体工作。抽调人员、组织精干力量，建立相应的指导小组等工作机构，负责组织做好起草相关文件、制定实施方案、拟定操作规程、筹备召开会议、组织宣传培训、具体工作指导、协调处置日常事务等工作。各村也要组织全体村民选举产生7人以上的确权颁证登记工作小组，保障土地承包经营权确权登记工作顺利进行。县农业局负责对农村土地承包经营权确权颁证工作进行法律、法规、政策和业务操作等方面的培训，做好入户调查表、申请表等有关账、表、册的设计印制工作，并协助解决实际工作中出现的具体问题，确保农村土地确权颁证工作积极稳妥有序推进。
2、宣传培训。采取多种形式，广泛宣传中、省、市、县农村土地承包经营权登记文件和有关土地承包法律、法规、政策，充分认识确权颁证工作的重要意义和具体要求，努力营造良好的舆论氛围。加强镇、村登记工作人员业务培训，使所有参与登记的工作人员及镇村组干部，能够掌握土地承包法律政策、工作程序、操作要领。
第二阶段：清查实施阶段 （____年6月16日—____年9月30日）
1、入户调查。我镇将组织专门力量，以村集体经济组织为单位，以第二轮农村土地承包合同、底册、经营权证等档案资料为基准，指导各村开展入户调查。逐一对农户的土地承包关系、面积、地块、空间位置进行清查核实，把承包关系、承包地块、实际承包面积、承包合同等逐一落实到户，填写《农村土地承包情况摸底表》，农户对入户摸底表必须逐一亲笔签字确认，登记在册，力争做到摸底面积与二轮承包面积相符。
2、审核登记。在入户调查摸底的基础上，对承包地被征用、退耕还林等面积发生变化的，家庭人口变动导致经营权分割、合并的，经营权转让、互换的，以及承包地灭失或全户消亡等情形使承包地面积发生增减变化的，由原承包方提出变更申请，同时填写《农村土地承包经营权变更登记申报表》，各村集体经济组织对申请变更或者注销的每宗承包地组织审核无误后，填写《土地承包经营权变更情况登记表》报镇政府确认变更后，在农村土地承包经营权登记册上予以变更，并进行公示。对存在争议又一时难以化解的，暂不进
行登记，待争议化解后再进行确认、登记。3、化解矛盾。要把清查的农户承包地的承包关系、地块数量、实际面积等结果与承包农户沟通，排查矛盾纠纷，做到一般矛盾不出村、重大矛盾不出镇，及时发现问题，认真研究解决办法和措施，妥善化解。
4、填发证书。首先由镇政府对各村上报的农村土地承包经营权登记簿审核无误后，录入土地承包管理电子系统并汇总。其次由村、组对农户申报的《领取土地承包经营权证登记申请表》初审签署意见（加盖公章）、报镇政府确认并盖章。最后由镇政府统一将汇总报表连同承包农户申请表（粘贴承包人身份证复印件）一并报县土地确权颁证工作领导小组办公室，由县土地确权颁证工作领导小组办公室审核后，颁发土地承包经营权证，并由镇政府核发土地承包经营权证书。
5、完善档案。确权颁证工作结束后，严格按照《农村土地承包经营权证管理办法》和农业局下发的《关于加强农村土地承包档案管理工作的实施意见》的要求，对形成的文字材料、表格、电子档案等相关资料及时归档入卷，安排专人保管，确保农村土地承包档案齐全、完整。
第三阶段：总结验收阶段 （____年10月10日—____年11月15日）
11月12日前，由镇确权颁证工作领导小组和镇政府成立的验收组对各村辖区内农村土地承包经营权确权颁证工作进行验收，总结确权颁证经验，分析存在的突出问题，提出解决问题的有效措施，并上报工作总结。
为便于在土地承包经营权确权登记过程中统一掌握政策，根据我县具体情况和试点经验，就相关问题的处理做以下规定：
（一）妥善处理土地权属争议问题
1、对国有土地与集体土地、集体建设用地与农用地、耕地与林地等地类存在争议，以及村集体经济组织之间权属存在争议的，镇政府将积极联系县国土资源局、农业局、林业局及时协调尽快解决，并将处理结果报农村土地承包经营权确权颁证工作领导小组备案。一时难以解决的，待争议解决后再确权颁证。
2、对村集体经济组织内部农户之间的承包地“四至”界限不清的，采取丈量办法，明确界限；对村集体经济组织与承包农户之间、农户与农户之间的矛盾纠纷，可通过调解、仲裁或者司法途径等方式妥善解决。
3、对土地流转后实行规模经营、土地复垦、水毁、自然灾害等使原有“四至”界限变动或者消失的，在尊重农户意愿的前提下，可采取按原经营权证记载面积的比例分摊或其他有效办法，确权到农户。
（二）妥善处理证、合同、地不相符的问题
在入户调查过程中，对原承包地面积与实际使用面积有较大差异的，承包方提出重新丈量申请的，通过召开村民大会（2/3以上村民参加）或村民代表大会讨论，按勘测实际面积进行确认，并落实到农户和地块，同时将此面积填入登记簿和新颁发的承包经营权证。原有的承包面积可以以附录的形式记录到证、簿上，并注明原因。
（三）妥善处理好其他相关问题
1、对于由国土、水利部门复垦的集体耕地和基本口粮田，应统一登记在村集体经济组织名下；对村集体经济组织已给零散农户分配耕种的，在充分尊重民意、无异议的基础上，可以确权到户。
对在第二轮土地承包以后，依法调整了承包土地，但承包手续未完善变更的，要指导督促村集体经济组织与承包农户补充完善变更承包手续。
2、“四至”界限未明确或者有变动的，要据实复核，予以明确；因村、组修建公路、水利、办公和公益设施建设占用农户承包地的，在本次发证中予以核减。
3、农村集中供养的五保老人承包地的处置问题，由村集体经济组织负责，在充分尊重承包人意愿的基础上，予以妥善处置。
4、出嫁女和入赘男的承包地确权登记按照《土地承包法》第四节第三十条规定确权登记。
5、大中专在校学生，义务兵、符合国家规定的士官、服刑人员保留承包地，予以确权登记。(陕西省实施《中华人民共和国农村土地承包法办法第九条二、三、四款》)
6、凡在二轮承包地范围内已退耕还林的承包地应从原承包土地面积中予以核减，按林地承包相关规定申请办理林权证。
（四）妥善处理自留地、饲料地、园地等问题
1、对自留地、饲料地、园地等凡是已纳入承包地的，继续作为承包地予以确权颁证。
2、尚未纳入承包地的，本次确权时按原耕种关系、实际面积予以确权登记，颁发土地承包经营权证书。
（五）流转承包地的登记
流转土地的登记严格按照《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定进行登记。
1、农户之间如果互换、转让以后的土地承包经营权没有纠纷，应按现占有土地的承包人进行确权登记。对存在纠纷的，先解决纠纷再进行登记。（《农村土地承包经营权流转管理办法》第五章第二十七条）
2、转让承包土地限于集体经济组织内部，对于跨村民小组的承包地互换，双方村民小组经民主讨论同意互换的，可按互换后的承包关系登记。双方或一方村民小组不同意互换的，仍按互换前的承包关系登记。（《农村土地承包经营权流转管理办法》第五章第二十五条第二款）
3、对以转包、出租、入股、抵押等方式流转的土地，按原承包转出农户登记，不给受转经营者颁发土地承包经营权证，其流转关系继续履行土地流转合同约定。（《农村土地承包经营权流转管理办法》第三章第十六条）
（六）农户改变土地农业用途的登记。对于农户未经依法报国土资源部门批准，自行或者流转给别人在承包土地上建房和改作宅基地等非农业用途的，仍按农用承包地进行登记，计入应分承包地面积。对其擅自改变土地农业用途的行为，由国土资源部门依法处理。（中华人民共和国土地承包法第四章第五十条、第六十条）。
（七）进城落户农民的承包地登记。农民进城落户全家迁入设区市，转为非农业户口的，依法收回其承包地，不再列入本次确权登记范围。对于在小城镇落户、仍保留承包土地的，应按《农村土地承包法》规定进行登记。（中华人民共和国土地承包法第二章第四节第二十六条）。
（八）劳务输出农民的承包地登记。农民外出务工经商是一种正常的经营活动，不得以农民外出务工经商而影响承包土地登记。对于常年外出未归、未委托人又无法联系的外出人员，按正常情况办理登记，
其土地暂由集体视为机动地代为管理。（九） 登记的时效期间。本次登记的土地承包期到期时间，统一填写为2025年12月31日，以后国家“长久不变”的具体政策出台后再统一调整。本次确权颁证仍属于二轮土地承包，发证时间以具体发放日期为准。以前颁发的土地承包经营权证、签订的土地承包合同和其他档案，在本次登记结束后全部交回到镇农村土地承包经营权确权颁证工作领导小组办公室，再由镇上统一整理后交到县农村土地承包经营权确权颁证工作领导小组办公室。
（十） 统一登记资料。本次登记工作所用的样表，统一由县农村土地承包经营权确权颁证工作领导小组办公室印制发放。
（一）严格政策。土地承包经营是农村的根本制度，保持稳定并长久不变是基本要求。保护和发展好最广大农民的根本利益是做好土地经营权登记工作的出发点和落脚点。要严格按照法律和政策办事，确保土地承包经营权登记工作任务圆满完成。
（二）强化监督。镇农村土地承包经营权确权颁证工作领导小组将对此项工作开展经常性的监督检查，对发现的问题会及时纠正。镇长是这次登记工作的第一责任人，主管农业副镇长是具体责任人，各村支书和村主任是直接责任人，对在登记工作中、违规操作，造成不良后果的，由镇纪委追究其责任。
