土地权籍管理

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土地权籍管理范文第1篇

使土地权利制度进一步完善

从制度层面上看，土地制度涉及到整个国家的经济和社会发展。在土地制度中，土地权利是土地市场交换的客体《,物权法》对各种土地权利的完善直接推动了土地市场的发展。《物权法》使土地权利制度进一步完善，主要表现在进一步明确了集体土地的产权代表，明确了建设用地使用权可以通过出让或者划拨设立，明确了建设用地使用权期满续期及地上附属物的归属问题等。《物权法》显化了土地资源的资产特性，揭示了土地作为不动产是物权所有人的权利客体，明晰的资源产权和有偿的使用制度的确立必将合理利用和保护土地资源，解决了由于产权不清、主体不明等引起的土地使用效率不高等问题。比如《,物权法》详细规定了建筑物区分所有权,并将建设用地使用权、土地承包经营权明确为用益物权,这些规定填补了我国在这方面的一项空白，使建筑物区分所有权有了具体的法律依据,使建设用地使用权、土地承包经营权更加稳定、明确,从而有利于促进土地市场的发展和完善。另外，《物权法》还确立了土地用益物权的基本体系，使中国土地权利制度建设取得一定的成就。

加强对土地市场的有力监管

《物权法》的实施，使土地市场化更加深入，《物权法》对土地管理制度的影响还表现在加强对土地市场的有力监督方面。《物权法》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。这一规定在充分肯定我国以市场化方式配置土地资源改革成果的基础上，将工业用地实行招标拍卖挂牌方式出让从国家政策上升为法律，一方面对国土资源管理工作提出了新的要求，另一方面也为强化土地市场监管，深入推进以市场化方式配置土地资源奠定了坚实的法律基础。此外，《物权法》首次将工业用地实行招标拍卖挂牌出让写进了法律，扩大了以市场化方式配置土地资源的范围，第一次规范了《国有土地使用权出让合同》的内容制订全国统一的国有土地出让合同示范文本，既是落实土地管理相关法律法规的要求，也有利于规范出让方和受让方的权利和义务，减少可能发生的合同纠纷，保护合同当事人的合法权益，对进一步规范土地使用权的出让行为，进一步健全和完善国有土地出让制度，保护当事人的合法权益具有十分重要的意义。

土地权籍管理范文第2篇

关键词：房地产权属；档案管理；办法；途径

所谓房地产权属档案，是指城市的房地产行政主管部门在管理房地产权属工作的过程中保存的历史记录。其中，房地产权属工作包括房地产权属的登记、变更、调查、权属转移以及测绘等工作，历史记录则主要包括有一定价值的文字、声音和图表等。房地产权属档案的管理工作非常重要，随着信息化和规范化社会的进程，房地产权属档案管理工作日益规范化和科学化。特别是《城市房地产权属档案管理办法》出台之后，如果对房地产权属档案的管理不规范合理，就会影响相关机构检查档案的查全率，进而影响房地产业的进一步发展。文章针对房地产权属档案的管理工作，主要从以下四个方面提出建议和办法。

1规范房地产权属档案的收集范围

只有保证房地产权属档案的完整性和准确性，才能做好房地产权属档案的管理工作，进而具备参考价值和利用价值，因此，做好房地产权属档案的收集工作非常重要。结合《城市房地产权属档案管理办法》的相关规定，房地产权属档案应当包括以下五个部分：①能够证明房地产权人、房地产权属登记确认、变更、转移、以及设定他项权利的文件；②房屋以及所占用的土地使用权的权属界定位置图、分层分户平面图、分丘平面图以及分幅平面图等材料；③诸如房产登记申请表、权属变更登记表、房地产状况登记表以及房屋面积计算表等用于房地产产权登记的各种文件材料；④诸如统计报表、计算机软盘、照片以及录音带等可以对房地产权属状况加以记载和反映的信息资料；⑤其他与房地产权属相关的文件材料。在确保房地产权属档案全面完整的前提下，应当保证房地产权属档案的真实性，作为房地产权属档案管理部门，应当做好前期的检查和控制工作，认真审核相关文件资料，保证档案的真实性和可靠性，只要不符合归档要求的，一律退还补充档案，通过建立责任制来保障档案资料的真实客观。

2加强房地产权属档案的现代化管理

传统的房地产权属档案管理方式不但浪费人力物力，而且效率非常低，档案查询和抽调非常麻烦。随着科学技术的不断发展和计算机技术的普及，作为现代化的房地产权属档案管理，应当将计算机技术和网络技术完全引入。并建立相关的平台和内部网络，来对房地产权属档案进行保存、修改、传输和管理，真正实现网络化管理，做到互联网+房地产权属档案管理。除此之外，还应当加强对现代光学技术的运用，用电子化的照片和表格来代替纸质档案，一方面可以节省存储空间，另一方面高精度、高分辨率的档案照片也不会影响档案的完整性和准确性，同时，也可以通过远距离传输的方式提供给使用者，更加方便快捷。

3调查了解档案使用者的需求

只有深入社会进行调查，了解档案使用者对房地产权属档案的使用要求和范围，才能避免盲目的管理。作为房地产权属档案管理部门，应当以档案使用者的信息需求和使用方式为基础，保证房地产权属档案开发利用的有效性。（1）在房地产权属档案收集之前做好预测工作，通过调查问卷或者其他形式来充分了解档案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地产市场、规划、房地产登记部门以及市民对房地产权属档案内容和利用特点的需求。（2）开发利用要根据对象的不同而不同，相关部门应当在对调查结果进行保密的前提下，按照服务要求，进行多样的开发利用。包括证明型、咨询型、网络型、宣传型、借阅型、技术型以及报道型等各种形式。（3）提供服务时要充分顾虑档案使用者的心理特点，目前房地产权属档案使用者的心理特点大多是求快求便。作为房地产权属档案的管理部门，应当通过推出开展窗口服务、专题服务、网络服务以及推荐服务等多种服务渠道，同时编制最为科学的检索系统和工具，来大大提高房地产权属档案使用者查询档案的速度和便捷度。

4注重对管理人才的培养

人才是管理工作的关键环节，优秀的档案管理人才是房地产权属档案管理工作能够井然有序的前提和基础。随着市场经济的进一步发展，目前现代化管理已经基本替代了传统的手工管理方式，因此，在培养复合型房地产权属档案管理人才时，应当尤其注重以下几个方面：（1）房地产权属档案的管理队伍必须政治素质高、德才兼备、知识范围广，并且业务能力强，具备优秀的职业道德，能够时时处处为档案使用者考虑，才能提供最优质的服务。（2）房地产权属档案的管理人员应当具备一定的计算机技术和网络技术，能够熟练的操作现代化设备和平台，同时也应当具备充分的档案专业基础理论知识和相关的法律知识，相关部门必须加强这些方面的培训和教育。（3）提高招聘的水平，尽量在入门门槛上做工作，招聘符合要求的，高素质的，综合能力较强的档案管理人才，培养骨干力量，才能真正满足现代化房地产权属档案管理工作的要求。

5结束语

随着现代化科学水平的不断提高，对房地产权属档案的管理工作也不仅仅要求全面性和准确性，对管理的科学性以及档案提供的快捷性和有效性的要求也越来越高。作为房地产权属档案管理部门，一方面应当加强对管理人员的培训和教育，不仅提高管理人员的档案管理基础理论水平，更要提高管理人员的创新能力和对现代化设备的操作水平。另一方面应当进一步加强市场调研，搞清档案使用者的需求和意见，才能进一步改进管理方式，提高管理水平，从而推动房地产行业的更高层次发展。

参考文献：

[1]王淑范,黎玉丽.加强房地产权属档案管理的途径及办法[J].黑龙江档案,2006.

[2]周群,夏萍,王恩江,等.权属档案信息化建设与权属登记质量监控[J].城建档案,2007.

土地权籍管理范文第3篇

关键词:深基坑支护,安全施工,管理

近年来，随着宁波经济的快速发展，高层建筑、超高层建筑在城市建设中所占比例逐年增多，地下空间的开发和利用的需求同时不断地扩大, 在深基坑支护工程中,由于设计不合理,或施工不当,或自然灾害（如台风、暴雨季节）等原因,屡有发生基坑垮坍、路面塌陷或基底隆起、临近建筑物沉降不均造成开裂等等工程事故,直接影响施工进度和工程造价,甚至危及人们的生命财产安全。

宁波主要以软土地基为主，本文通过以北仑的宁波贝联大厦工程为例，从安全监督管理的角度来分析深基坑支护的施工安全问题,并提出解决办法，以竭力避免事故的产生。案例基本情况：宁波北仑贝联大厦工程地下两层，基坑长约122米宽约86米，开挖深度8.8米，深基坑局部13.1米，是迄今为止北仑基坑开挖深度最大的工程，以其作为成功案例，对深基坑的施工具有一定的代表性。该工程场地原土标高-1.10米，基坑采用钻孔灌注桩加两道钢筋混凝土内支撑的支护形式，基坑外侧采用Φ500、Φ700高压旋喷桩挡漏土。本文通过对该工程深基坑支护施工及挖土过程中安全问题及解决方法进行了总结，文章具备一定的参考价值。

1 软土地基深基坑支撑施工及土方开挖可能存在的安全问题

从工程开始启动，施工单位应充分考虑各方面可能存在的安全问题并研究相应对策。

1. 1 深基坑支护施工的不稳定因素存在

深基坑支护施工是一个动态变化的过程,在施工中存在许多不确定因素。比如施工中发现的地质情况与原设计不符或相差较大,仍按原设计施工将达不到理想支护效果;又如支护施工遇流砂、软土层,因其自稳性极差,一旦开挖可能即刻坍塌；地质条件的复杂性使支护工程施工未能达到设计要求等。

由于现场环境的复杂性,给施工作业带来诸多不便,因为管理人员思想不够重视,缺乏有效的质量监控体系,影响施工质量,可能造成工程事故。比如:不按规范和设计要求施工;施工中随意改变设计方案,不按图施工;偷工减料,使用材料不合格；有些施工单位片面要求施工进度,为追求经济效益盲目加快施工进度,而忽视了质量为本的方针,使施工质量达不到设计要求。

1. 2 深基坑开挖过程可能发生严重后果

在深基坑支护工程中,开挖和支护是密切相关的,由于两者缺乏协调,容易诱发工程事故的发生。基坑围护属临时性支护,由于维护不当可诱发事故发生。基坑土方施工时间短，人力、物力施工机械相对集中，思想麻痹，盲目施工，指挥不当等都会导致安全事故的发生。如基坑放置时间过长, 或开挖过程中,对周边可能施加的动荷载未加考虑，基坑坡顶荷载超出设计要求,或重型机械离基坑太近不利基坑安全稳定;未能及时构筑基坑排水沟和集水池,基坑内大量积水。或由于地下水处理不当,导致深基坑工程的事故屡见不鲜。监测等施工动态反馈信息可能有误或反馈不及时,施工中盲目遵循原设计方案,开挖过程没有定期或根本没有对基坑的沉降量和位移量进行观测或未对所测资料及时分析、研究，也是造成安全事故的诱因之一。

在贝联大厦工程施工中，从基坑支护施工包括钢筋混凝土压顶梁、混凝土支撑梁以混凝土护坡以及砖砌挡墙支护体系；基坑开挖顺序；基坑开挖后的排降水措施、监测手段等方面提前充分作出了施工准备，考虑了可能存在的问题并拟定了处理方案，以至于工程的顺利完成。

2 深基坑支撑施工及土方开挖的安全工作

2. 1 加强技术管理工作

1) 组成从项目经理到施工班组长的技术交底班子。充分认识深基坑支护设计与施工所要达到的目的和作用,并让每位参与者都熟悉施工的每一个环节,严格执行有关规范,做到监督和管理的作用,确保施工技术方案的实施。

2) 按图施工,动态监控。深基坑支护工程主要以挡土、防水等为主要目的,而设计的单一或复合挡土支护结构,有理论依据和可行性,必须尊重设计、按图施工,但施工中的不确定因素及设计所依据的资料有可能与实际情况不一致,要求在施工中必须依据实际的情况,相应作出一些调整,达到规范要求。

3) 重视信息法施工,强化信息反馈施工的技术分析与管理。深基坑支护工程是包括基坑的开挖、支护、防水及环境保护于一体的复杂系统,单靠数学力学法难以对系统的变化性状作出足够准确的预测,只凭施工经验亦是有一定限制。因此,只有利用监测信息反馈分析才能较好地预测系统的变化趋势,监测方案应在做施工设计方案时一同考虑,定出监测内容与要求,做到及时收集、整理、分析有关动态性,从而为及时修改设计方案及施工方案等提供准确的数据。当出现险情预兆时可提高警惕,以便及时采取措施。

2. 2 加强质安管理工作

施工中应及时做好材料送检工作,所用材料必须有出厂合格、送检合格后方可使用,杜绝使用不合格材料。建立以人、物为中心的安全管理体系。建立以项目经理为核心的安全管理体系(从技术上、生产安全上) 选任得力、专业性强、安全意识强的人作安全员,并相应明确安全职责,签订安全合同书。做好安全教育工作,牢固树立“安全第一、预防为主”的生产方针,做好“五同时”教育工作,将各项安全工作落实并强化到人,提高全员安全意识。制定并做好质量安全检查措施,列表列出常见施工事故和施工质量隐患或通病的出现部位,产生原因,预防和补救措施。对深基坑不安全或有安全隐患部位,应明视挂牌,提醒工人注意安全。

2. 3 保证施工质量与认真组织施工

围护结构的施工质量及土方开挖的合理组织也是开挖成败的关键之一。良好的施工质量和合理的施工组织可以弥补设计上的某些不足,反之,低劣的施工质量和错误的施工组织会使合理的设计付诸东流,在这方面有着许多深刻的教训。除施工质量外,施工组织也不可忽视,土方开挖前应制订。开挖方应严格按设计程序进行开挖,在开挖过程中应严格按“先撑后挖”的原则。工程实践证明,开挖顺序不同,支护结构的位移也不同,不合理的施工顺序会大大增加支护桩墙的位移,甚至出现险情。

此外,施工前要充分估计各种可能出现的情况,当出现险情时,准备可供选择的应急措施,以免险情出现时,措手不及,延误抢险时机,导致工程失败,造成严重损失。

2. 4 加强施工监测与信息化施工

支护结构设计成功与否,要通过施工实践来检验,而施工过程中支护结构的受力与变形状态要通过监测手段来了解。可以说,监测工作是支护结构安危状态的眼睛。它的重要性已为多数的设计、施工及建设单位所认识。因而投入一定的资金进行施工监测工作,取得了较好的效果,保证了施工安全。但也有部分建设单位对此重视不够,认为监测工作可有可无,不愿投入资金,马虎应付。有些监测单位素质不高,,不按时观测,不能提供准确的信息,以致在支护结构处于危险状态还未能提供预报,造成事故。一些深基坑支护工程发生坍塌事故,除施工质量的原因外,监测单位未能及时提出预警,以致延误抢险的时机,也是事故及发生的重要原因。

施工监测工作的有无及好坏,不单是影响到基坑自身的安全,更重要的是它还影响到基坑周围环境的安全。如邻近的房屋、道路、地下给排水、供气、通讯等设施的安全都依靠监测结果来维护。有些情况下,基坑开挖的失败对邻近环境造成的损害、经济损失及社会影响会比基坑工程本身更为严重。有时支护结构的位移并未引起支护的失稳,但却引起周围建筑的不均匀沉降、裂缝及倾斜等,这些都需要由监测结果来判断与证实。施工监测的意义还不止于此,监测结果作为一种信息反馈还具有更重要的意义。它可以对设计结果进行检验,以致修改设计方案,施工前期的信息反馈可作为修改后期支撑方案的依据。例如,当前期开挖和第一道支撑后支护结构的位移较小,就可以考虑是否削减下一道支撑的数量以降低造价,反之,当前期开挖中支护结构的位移和内力比预计大得多,则应考虑是否加强下一道支撑以策安全。这就是动态设计及信息施工,是一种很有发展前途的技术,应积极推广。

另外,在基坑开挖监测中还要逐步积累资料,以便制订适合本地区软土的基坑支护结构位移沉移控制值。当基坑开挖过程中,位移或位移速率达到多大数值时就应发生预报,超过多大数值就濒临坍滑破坏。这些控制值对今后的深基坑设计施工将有一定的指导作用。

2. 5 重视降水排水及止水问题

在基坑开挖,降水排水及止水(以下简称水处理) 对工程的安全与经济有重大影响,多数基坑工程事故与水都有直接或间接的关系。水处理的主要目的是:1) 在基坑开挖过程中,坑内保持干燥,使土方工程得以顺利进行;2) 防止坑底出现流土(流砂) 及坑底土泡水软化,降低强度;3) 坑外土层降水后减少对围护桩墙的水压力,提高支护稳定性;4) 降水或止水可防止坑外土粒流失,引起地面沉降而影响邻近建筑安全。对于不同的地基土层和具体工程,以上4 点中各点的重要性有所不同。

土地权籍管理范文第4篇

第一条  为完善广州经济技术开发区房产和土地使用权抵押管理制度，保护抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国国民法通则》和广州市人民政府的《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法》等有关法律与规章，制定本规定。

第二条  本规定适用于广州经济技术开发区（以下简称开发区）辖内的房产和土地使用权（以下简称房地产）抵押。

本规定所称房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房产、依法取得的国有土地使用权向抵押权人提供担保，藉以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务。

本规定所称土地使用权，不包括地下资源、矿产、埋藏物、隐藏物、市政公用设施等的开发、使用与利用。

第三条  开发区房地产抵押的登记注册、核发核销权属证书等行政管理工作，由开发区管理委员会（以下简称管委会）房地产管理局（以下简称房地局）负责。

第二章  房地产抵押的设定

第四条  凡在开发区辖内依法取得房产所有权和土地使用权的国有企业、内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业以及其它经济组织和个人，均可依照本规定，以其房地产设定抵押，成为抵押人。

第五条  凡依照本规定接受开发区房地产抵押的境内外的金融机构、公司、企业或其他经济组织及个人，均可成为抵押权人（债权人）。但未与我国建立外交关系或未在我国设立商务代表机构的国家和地区的金融机构、公司、企业、经济组织与个人除外。

第六条  下列房地产可设定抵押：

（一）公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆等建筑物；

（二）属境外个人所有的自用住宅；

（三）依法有偿受让，并在有效使用期限内的国有土地使用权。

第七条  下列房地产不得设定抵押：

（一）公共事业单位和行政机关的房地产；

（二）职工宿舍、食堂等公益福利设施；

（三）房产或国有土地使用权属不明或权属尚有争议的；

（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；

（五）其它依法不得设定抵押的。

第八条  以房产设定抵押时，应连同该房产坐落的地基及附属场地的使用权同时作价抵押。

以整体楼宇中的部分房产设定抵押时，应按抵押房产建筑面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括基地和附属场地共用部分）中所占份额，将该份额的土地使用权与房产同时作价抵押。

第九条  凡有上盖的土地，不得单独以土地使用权设定抵押。

尚无上盖的土地，以其土地块使用权向中国境内银行及金融机构申请抵押货款时，该地块必须是业经开发，并已投入不少于土地使用权出让金25％的建设资金者。

第十条  抵押人以共有房地产设定抵押，须征得其他共有人书面同意；以共有房地产中本人所占有的份额设定抵押的，应书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分设定抵押。

第十一条  以已作抵押的房地产再作抵押的，须征得在先的抵押权人的书面同意。

第十二条  以已出租的房地产设定抵押，抵押人应将出租事实预先通知抵押权人，抵押成立后，原租赁合同继续有效，并由抵押人将抵押情况，书面告知承租人。

第十三条  内联企业、中外合资经营企业，中外合作经营企业未经中国注册会计师验资证实各方投资份额已缴足的，不得以企业的房地产设定抵押。

第十四条  依法取得开发区内房地产的境外公司、企业、经济组织或个人必须按规定在开发区申请成立企业，取得中国法人资格，方可以房地产设定抵押。但以个人的住宅设定抵押的除外。

第十五条  国有企业以房地产设定抵押，需经国有资产管理行政主管部门批准。

第十六条  内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业以房地产设定抵押，须经董事会或联合管理机构成员一致同意，形成书面决议。所设定的抵押期限不得超出企业合营或合作期限。

第三章  抵押合同

第十七条  房地产抵押必须签订书面合同。抵押合同可单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。

订立抵押合同应对拟抵押之房地产进行估价。抵押房地产估价，可由抵押人和抵押权人协商确定，亦可委托业经广州市或开发区的房地局资格审核认可的评估机构或人员进行。

国有企业、以及占有国有资产的其它企业与境外抵押权人签订的抵押合同，其拟抵押的房地产的估价，必须由广东省、广州市的国有资产管理行政主管部门认可的评估机构进行评估。

第十八条  房地产抵押合同除应具备一般经济合同的必备款外，还应具备有下列内容：

（一）房地产的名称、编号、处所、面积、四至及数量、权属；

（二）所担保的债务内容、范围、数量、质量、期限、履行方式、履行地点及与该债务内容相关的其它事项；

（三）房地产的作价及抵押率；

（四）房地产的占管维护、风险责任，处分方式、处分费用的承担及受偿方式；

（五）抵押权消灭的条件；

（六）其它应规定的内容。

第十九条  与境内金融机构签订的抵押贷款合同，应根据国家法律、法规和中国人民银行及各专业银行的贷款规定签订。

第二十条  开发区外商投资企业以房地产设定抵押与境外金融机构签订抵押贷款合同，按国家有关外商投资企业境外贷款的规定执行。

第二十一条  国有企业、内联企业与境外抵押权人签订抵押合同，涉及外汇的，其规定应以偿债储备基金的外汇平衡能力为限，并由管委会向国家外汇管理局广州分局申报有关审批手续。

第四章  抵押登记

第二十二条  房地产抵押合同签订之日起三十天内，抵押人和抵押权人应一起向开发区房地局申请抵押登记，也可委托人申请抵押登记。未经登记的房地产抵押行为无效。

第二十三条  申请房地产抵押登记，应按抵押物类别向开发区房地局分别交验下列文件：

（一）《房地产抵押登记申请表》；

（二）《房地产抵押合同》正本；

（三）《房地产所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权保持证》等权属证书；

（四）申请人或人的资格证明；

（五）国有资产管理行政主管部门、企业主管部门和外商投资企业权力机构同意设定抵押的文件，中国注册会计师验资报告及其它必要证件、文书、契约、附件、图纸及资料。

第二十四条  开发区房地局应在收到房地产抵押申请的全部文件后十天内办完《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书的注记手续，核发载明抵押权的《他项权证》。

《他项权证》由抵押权人领取及持留，经注记的《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书交由抵押合同规定的一方保管，抵押合同没有规定的发还抵押人保管。

第二十五条  抵押合同的变更或解除，应经原批准机构书面同意，并自变更、解除事实发生之日起十五日内，由双方一起向房地局申请办理变更或注销登记手续。

抵押合同因履行完毕终止时，抵押双方当事人应自终止之日起十五日内一起向开发区房地局办理注销登记手续。

第五章  抵押物的占管

第二十六条  已作抵押的房地产由抵押人占管，未经抵押权人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。

抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产之完好。抵押权人有权监督并督促抵押人切实履行该义务。

第二十七条  已作抵押的房地产因抵押人之过失或故意行为而遭毁损、灭失或价值减少，不能或不足以担保债务时，抵押人有义务重新提供或补加担保，以弥补不足。

第二十八条  设定抵押时，抵押人和抵押权人应在抵押合同中明确占管期间因不可抗力及其它不可归责于抵押人的原因而致已作抵押的房地产意外毁损、灭失和价值减少时的风险责任；依约需要保险的，由抵押人向中国人民保险公司广州经济技术开发区支公司投保。

若抵押合同未明确风险责任，上款风险事故发生时，抵押权人可就抵押房地产之残余价值及抵押人所得补偿请求受偿。

第二十九条  已作抵押的房地产在抵押期未满前如需转让，抵押人应事先取得抵押权人书面同意；对扣除应纳税费后之转让所得，抵押权人享有优先受偿权。在同等条件下，抵押权人对拟转让之抵押房地产有优先购置权。

第三十条  已作抵押的房地产发生继承、遗赠时，继承人、受遗赠人应及时以书面告知抵押权人。

已作抵押的房地产发生赠与时，抵押人应事先征得抵押权人的书面同意。抵押权人同意赠与后，抵押合同解除，但原抵押债务仍由抵押人在约定期限内清偿。

已作抵押的房地产发生转让时，原抵押人应向受让人提交抵押权人同意其转让之书面意见的副本或复制件，并将转让成交情形及时以书面告知抵押权人。

上述各当事人应自继承、遗赠、赠与、转让事实发生之日起三十日内一起向开发区房地局办理产权过户、抵押变更或注销登记；在继承、受遗赠事实发生之前，抵押权人未依本规定第三十二条第二款要求处分抵押房地产的，原抵押人对抵押房地产的权益及占管义务和风险责任由继承人、受遗赠人承担，但继承人、受遗赠人的偿付义务以其合法继承、受遗赠所获房地产的实际价值为限。当被继承、受遗赠的房地产不足以清偿全部抵押债务时，抵押权人可就抵押人的其它遗产受偿。

第三十一条  抵押人若将已作抵押的房地产出租，除承担本规定第二十六条、第二十七条之义务外，应事先书面告知抵押权人，且租期不得超出抵押期，非经抵押权人事先书面同意，租期不得延长；否则，抵押权人有权追究抵押人之违约责任。

第六章  抵押物的处分

第三十二条  遇有下列情形之一，抵押权人有权向开发区房地局申请依法处分已作抵押的房地产：

（一）抵押合同期及宽限期满（包括分期偿还每期届满），抵押人未依约偿还债务的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失踪的；

（三）抵押人被宣告破产或解散的；

（四）其它损及抵押权人正当权益、足以妨碍抵押合同正常履行的。

本条第（三）款情形发生时，已作抵押之房地不列入破产清算财产，但其价值超过抵押债务的部分除外。

第三十三条  处分已作抵押的房地产可采取下列方式之一：

（一）拍卖；

（二）招标转让；

（三）协议转让；

（四）其它经开发区房地局同意的方式。

第三十四条  抵押权人处分已作抵押的房地产之申请应以书面方式提出，并将副本同时抄送抵押人或其继承人、受赠人、受让人，已作抵押的房地产为共有、出租或委托其他人代管的，还应同时书面通知共有人、承租人和代管人。

开发区房地局在抵押权人的处分申请后，应在三十天内决定准许与否。抵押当事人不同意房地局决定的，或者房地局逾期不作答复的，抵押当事人可向管委会申请复议，也可直接向人民法院起诉。

第三十五条  处分已作抵押的房地产由抵押权人委托开发区房地产交易所或经开发区房地局同意的其它机构主持进行。

第三十六条  已作抵押的房地产处分成交前出现下列情形之一，应中止处分：

（一）抵押权人要求中止；

（二）抵押人请求中止，表示愿意并确能即时清偿债务；

（三）其它应中止的情形出现。

第三十七条  处分已作抵押的房地产所获价款由主持处分之机构依下列顺序分配：

（一）支付处分费用；

（二）扣除涉及抵押标的之应纳税款和土地增值费；

（三）偿还抵押权人债权本息及罚息、罚款；

（四）所剩余额退还抵押人。

第三十八条  处分已作抵押的房地产之所得不足以抵偿押债务时，抵押权人有权追索不足部分。

第三十九条  已作抵押的同一处房地产，有若干抵押权人的，其优先受偿顺序以在开发区房地局抵押登记顺序为准。

第四十条  处分已作抵押的房地产，在同等条件下，购买人按下列顺序享受优先权：

（一）共有房地产的其他共有人；

（二）已出租房地产的承租人；

（三）开发区管委会；

（四）抵押权人；

（五）其他应享受优先权的人。

第四十一条  处分已出租的抵押房地产，如租期（含住宅租赁期可延续的时限，下同）未满，取得该房地产的新产权人应继续履行租赁合同，并在办理房地产过户登记的同时，办理租赁合同变更登记。租期届满，新产权人如继续出租时，在同等条件下，原承租人有优先承租权。

第四十二条  已作抵押的企业房地产被处分时，企业生产、员工安置等事宜由抵押人负责，抵押合同另有约定的，从其约定。因抵押房地产的处分致使企业解散的，由抵押人按国家有关法律、法规和企业合同、章程的规定清理或清算，办理企业歇业手续。

第四十三条  经处分而取得抵押房地产权者，应照章向开发区税务局和房地局缴纳各项税费，办理过户登记，领取《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书。原有的房地产权属证书缴回发证机关注销。

第七章  附  则

第四十四条  建立开发区房地产抵押偿债储备基金，以用于开发区的国有企业和内联企业因房地产抵押而发生的外汇不足之调剂，及其它特殊需要。基金来源及提取比例是：

（一）从土地使用权出让的留成外汇收入中提取百分之十；

（二）国有企业和内联企业抵押房地产所获境外贷款，预提1％。此款项及其利息在抵押期满，并已偿还贷款后付还企业，利息按中国银行同种外币存款利率计算。

第四十五条  有关本规定之事项的争议及纠纷，当事人应及时协商解决。协商不成，任何一方均可向工商行政管理部门或开发区房局申请调解或仲裁，亦可直接向人民法院起诉。

当事人一方或双方是境外法人或个人的争议，当事人不愿协商调解的，或者协商调解不成的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或其它仲裁机构仲裁。抵押合同中未订立仲裁条款、事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向有关管辖权的中国法院起诉。

第四十六条  违反本规定者，开发区房地局有权视情节注销其登记、注销其权属证书或不予发证、宣布有关合同无效并责令责任方赔偿经济损失或予以罚款。

第四十七条  开发区房地产抵押管理，除适用本规定外，适用广州市人民政府的《广州经济技术开发区土地使用有偿出让和转让办法》和广州市人民政府制定的其它有关规定。

本规定倘与中华人民共和国国家或上级部门嗣后的法律、法规和规章有抵触之处，概以国家和上级部门的法律、法规和规章为准，但此前依本规定订立，尚未履行完毕之抵押合同仍视为有效，并照本规定执行。

抵押房地产的估价、登记、处分以及偿债储备基金的动用审批手续等具体规则，由开发区管委会另行制定。

土地权籍管理范文第5篇

实际工作中，土地的开况比较复杂，应该使土地使用权转入相关在建工程或存货项目的确认时间及其会计处理方法能够适应各种情况，做到既合理又简便。对此，笔者认为，企业的土地使用权，应分别一般企业（指非房地产开发企业，下同）和房地产开发企业进行处理。

一、一般企业的土地使用权转入相关在建工程的会计处理

一般企业已开发土地的土地使用权，应按所开发的各个工程项目的占地面积和预计使用期限，计算确定各个工程项目应分摊的金额，在工程达到预定可使用状态时，再转入工程项目。工程项目指可作为单项固定资产入账核算的建设项目。某个工程项目的占地面积，包括该项目实体及其周围直接相关配套设施（如楼外走廊、绿化地等）占地面积之和。对于开发项目预计使用期限短于土地使用权有效期限的，其差额期限内应分摊的土地使用权部分，不应计人工程项目，而应保留在无形资产账户中，待工程项目使用期满报废后，再转入新建工程项目或按会计制度规定进行摊销。

关于土地使用权转入工程项目的时间，由于工程项目建设期限一般较长，且不尽相同，在不同时间转入所带来的结果也不相同，因此，必须对此作出规范。由于土地使用权的摊销必须连续进行，因此，笔者认为，较为合适的时间应该是所开发的工程项目达到预定可使用状态时。在此之前，土地使用权应摊销计入管理费用。对此，《企业会计制度》应作相应调整，其具体计算公式如下：

已开发土地的土地使用权=土地使用权总额÷全部土地面积×已开发土地占地面积

或已开发土地的土地使用权=每单位面积购价×已开发土地占地面积

某项目应分摊的土地使用权=每单位开发面积摊销额（每单位面积购价）×该项目占地面积÷该土地使用权有效期限×该项目预计使用期限

例：设甲企业为一般企业，于2001年7月1日购入土地使用权，有效期限70年，面积l 000亩，每亩购价140 000元，共计140000 000元，以银行存款支付。2002年1月1日起，开发其中的200亩，于2002年12月31日达到预定可使用状态。在建工程有关资料如下：办公楼一座，预计使用期限50年，占地面积48亩；厂房一座，预计使用期限30年，占地面积128亩；食堂一座，预计使用期限30年，占地面积24亩。土地使用权按年摊销。有关会计处理如下：

2002年12月31日，计算已开发工程项目应分摊的土地使用权，并予以结转。

已开发200亩土地应分摊额=140 000×200=28 000 000（元）

办公楼应分摊额=140000×48÷70×50=4 800000（元）

厂房应分摊额=140000×128÷70×30=7 680000（元）

食堂应分摊额=140000×24+70×30=l 440000（元）

办公楼、厂房、食堂共计应分摊13 920000元。

会计分录如下：

借：在建工程——办公楼 4 800000

——厂房 7 680 000

——食堂 1 440000

贷：无形资产——土地使用权 13 920000

计入工程项目的土地使用权，形成固定资产价值。对于已开发的200亩土地的土地使用权中尚未转入工程项目又未摊销的部分13 480 000元（28 000 000-13 920 000—28000000÷70×1.5）仍保留在无形资产账户上，不予摊销。若继续开发，则处理办法与上相同；若不再开发，则与其他尚未开发使用的土地使用权一并摊销计人管理费用。假设，甲企业自2003年到2032年末，未曾开发其他项目，厂房与食堂均于2032年末报废。则2033年末，应摊销计入管理费用的土地使用权为未开发土地以及报废的厂房和食堂的土地使用权的摊销额，计1 904000元[140000×（800+128+24）÷70].而2003年至2032年，每年摊销计人管理费用的土地使用权金额为1 600000元（140000×800÷70）

需要注意的是，若已建成的固定资产（仅指由相关在建工程转入的固定资产，下同）在使用过程中，由于种种原因（如改扩建），需调整固定资产的预计使用年限时，应同时调整其分摊的土地使用权。即，当固定资产预计使用年限缩短时，应相应将缩短期间应分摊的土地使用权从固定资产账户转回到无形资产账户；当固定资产预计使用年限延长时，应将延长期间应分摊的土地使用权从无形资产账户转入固定资产账户。假设上例中食堂在使用至18年末时，重新确认的预计使用年限为20年（比原来缩短了10年），其他条件不变。则未来两年使用期内应分摊的土地使用权为每年48 000元（1440 000÷30），与原来每年的分摊金额相同；缩短的10年应分摊的土地使用权480 000元（48000×10），应转回到无形资产账户中。会计分录如下：

借：无形资产——土地使用权 480 000

贷：固定资产——食堂

480 000

这时，因调整固定资产预计使用年限而相应调整的土地使用权，在固定资产报废前，不作摊销处理；在固定资产报废后，分别是否再开发进行相应处理。

假设食堂在使用至18年末时，重新确认的食堂预计使用年限延长至35年（比原来延长了5年），其他条件不变。则应将延长的5年期间应分摊的土地使用权240 000元（48 000×5），从无形资产账户转入固定资产账户。会计分录如下：

借：固定资产——食堂

240 000

贷：无形资产——土地使用权 240 000

这时，因调整固定资产预计使用年限而相应调整的土地使用权，在固定资产报废前，不影响未开发土地的土地使用权的摊销；在固定资产报废后，分别是否再开发进行相应处理。

二、房地产开发企业的土地使用权转入存货项目的会计处理

房地产开发企业已开发土地的土地使用权，与一般企业不同，应在开始开发时，将其应分摊的土地使用权，按该存货项目的占地面积计算确定，并转入相关存货项目，而不必考虑存货项目的预计使用期限。之所以在开始时分摊转入，因为：（1）存货项目一经建设，相关的土地使用权即已发挥作用。应计人存货成本。（2）存货项目一旦建成售出，相应的土地使用权便随之转移给购货方，不存在连续摊销的问题，同时，这也是不必考虑土地使用权的预计使用期限的原因。计算公式如下：

应转入存货项目的土地使用权=该存货项目占地面积×每单位开发面积摊销额（每单位面积购价归该土地使用权有效期限×（该土地使用权有效期限—该项土地未开发期限）

仍以上例为例，若甲企业为房地产开发企业，其他条件不变。则2002年1月1日，计算各存货项目应分摊的土地使用权。其中：

办公楼应分摊额=140 000×48÷70×（70-0.5）=6 672000（元）

厂房应分摊额=140000×128÷70×（70-0.5）=17 792000（元）

食堂应分摊额=140000×24÷70×（70-0.5）=3 336 000（元）

应转入存货项目的土地使用权，共计27 800000元。会计分录如下：

借：在建工程——办公楼

6 672 000

——厂房

17 792 000

——食堂

3 336 000