土地法范文第1篇

盛洪：今年三月，国土资源部出台了《土地管理法》修订草案。但是这份草案没有对自1998年《土地管理法》修订以来凸显的重大问题进行分析，做出相应的修订。现行的基本土地制度，也就是城市建设制度，主要是先将农村集体土地征收征用为国有土地，再由国土资源和相关政府部门进行运作，包括划拨、协议转让、招拍挂等等，扭曲了城市化进程，让政府在土地转让过程中获得了巨额的差价。行政权力在国有土地资源的配置过程中，由于缺乏监督，很容易造成土地利用率低下和腐败滋生的情况。而这些是正下一步改革的关键。

秋风：自1982年《宪法》中规定“城市土地属于国家所有”的条款后，整个中国法律体系中，所有与土地有关的规定都与之相关。这样的基本土地制度，使得当代中国城市化进程呈现出了光怪陆离的格局。

用法律设置前提，要求必须将农民或农民集体所有的土地转换成政府所有的规定，我大概查看了一下其他国家的法律、历史，包括城市演进的历史，可谓是史无前例。没有一个国家试图把国有化和城市化捆绑在一起，这样的捆绑将导致严重的后果。

拥绑将导致城乡始终处于分割状态，壁垒高耸。在现有法律规定下，要进行工商业开发和城市公共设施建设必须经过国有化过程，人口、土地都不能在城乡间双向的自由流动，从而事实上排除了乡村自发进行城市化的任何可能。比如在自然、自发的状态下，城市人口迁移到北京宋庄，按照斯密的理论，宋庄就实现了乡村自发的城市化过程，有可能成为一个小城市。但现在的法律体系对此是完全禁止和被取消的。城市化只能在政府指定的区域内进行，城乡分割的局面将在中国永远存在下去。

这个条款可能造成当代中国城市的畸形和异化。现在不光是城市的布局，连城市内部的布点也完全由行政主导。政府“造城”运动的结果，是完全用行政权力把乡村以及原来的县城、市镇的资源人为的集中起来，这样形成的城市是否具有生命力?没有自然、自发的城市秩序，这样的城市化前景在哪里?这是需要我们反思的。

目前中国是一个畸形的城市结构，向大城市的过度倾斜使城市化变得头重脚轻。人为的“造城”形成了资源倾斜和过度集中，所有小城市的资源都会被大城市吸走，这使得北京、上海这些特大城市越来越膨胀，城市前景堪忧。

什么叫城市化?在我看来，城市化仅仅意味着现代基础设施和现代公共服务。能够形成这些便利的地方就是城市，这与是不是国有土地或农村集体土地、是山区还是平原没有任何关系。中国要走一条健康的城市化道路，就应该可以通过自发秩序，允许民众自己建造城市，而政府做的是规划和管理，不是在国有土地上拍着行政的脑袋“造城”。

盛洪：我要提醒一点，城市发展也不能完全靠自发，因为较大的城市建设需要大规模的基础设施投资，这些投资具有超前性、规模巨大，且相当长时间无法获得回报，企业不会冒这样的风险，就需要政府在市场预测的前提下介入。

土地流转与市场规律背道而驰

郑振源：目前，中国的土地管理制度无法符合流转的这两个条件。1982年《宪法》规定土地禁止出租和买卖，后来因为深圳开始实行批租，1988年修改《宪法》时才将“禁止出租”条款去掉，但仍保留了“禁止买卖”。中国土地不是所有权市场，只是使用权市场，这样的中国特色其实是一个与工业化、城镇化发展方向截然相反的落后特色。

具体到操作层面的法律，现行的主要是1998年《土地管理法》，为了解决保护耕地与建设用地的矛盾，按照实现耕地总量动态平衡、严格控制建设用地的这部法律，采取以计划配置为主、市场配置为辅的办法。然而这部法律首先禁止了集体土地自主进入建设用地市场，规定只能由国家垄断提供建设用地使用权的流转指标和供给，同时更在使用权流转方式上限制只有划拨和征用两种。

实质上“划拨”造成土地资源的浪费，豪华办公楼、官府大厦的出现正是因为政府用地划拨，就相当于免费使用。征用对应的“有偿”也意味着并非市场经济的等价交换。比如招拍挂房地产用地，实行半饥饿状态的限量供应和垄断价格，必然抬高地价从而导致房地产的供不应求和房价失衡。

工业用地问题更多，我们引进了香港的土地批租政策，但演变的结果却是扭曲了的行政定价、协议出让。政府官员为了引资和地域经济发展，将地价压得很低，甚至是零地价，造成很多开发区土地的闲置和浪费。国土资源部曾规定，工业用地定价不能低于基准地价(本就非常低)的70％，但这与房地产招拍挂的价格仍是天壤地别。由此导致地方政府热衷卖地，用房地产招拍挂的溢价填补工业用地的亏损，另一个乱象是很多经营性房地产商挤向开发区，私自改变土地用途。国土资源部虽曾要求工业用地实行招拍挂，但2007年招拍挂的比例也只占了17％。

正是因为现有土地管理制度不能适应市场经济发展的趋势和需求，各地才出现想方设法冲破制度的情况。现有法律赋予政府经营土地的权力，政府是国有土地的代表和管理者，同时又是全国最大的地产商。管理者不断的违法用地已成为目前土地管理的顽疾，地方乡镇非法用地甚至达到90％。

在我看来，土地价格改革的核心不在于改革协议出让和招拍挂等形式，而在于必须改革政府官员的行政定价权，让价格跟着市场起伏，将计划(行政)配置转变为市场配置。解决有限土地资源与日益增加的土地需求之间的矛盾，唯一办法就是节约土地，实行市场配置提高土地利用的效率，用地与市场价格挂钩，建立一个开放、竞争、统一、有序的土地市场。

陶然：顺着工业用地的思路，我想到这样一个问题：我们国家大部分土地是亏本卖的。从2004、2005年时浙江等一些发达地方，卖工业用地基本要亏本30％。那么，地方政府为什么在亏本的情况下，还热衷于开发区等工业用地开发，根本原因就在于我们的经济发展模式。

随着改革开放的深入，私营企业迅速发展。由于私营企业流动性远强于固定的国有企业，为了促进经济的发展，地方政府从企业所有者变成了企业追随者，想方设法吸引企业前来投资。由于地方政府没有制定税率的条件，那么提供低价土地就成为重要手段之一。

而1994年分税制改革后，地方政府税收减少，地方便开始竞争，抢夺资源。制造业与服务业、商业不同，产品的消费对象不受地域的局限，本地生产外地消费可以最大限度的增加地方竞争力和财政收入。而服务业和房地产业等多领域是地方政府垄断、限制产品供应，所以政府对“赔本也要开发工业用地”的热情自然可以解释。

这个发展模式的关键前提是，地方互相“竞低”供应低成本的土

地资源，同时不计劳动力和环境成本的竞争，形成低成本制造业，从而导致过度投资。制造业产品到了国外市场产生顺差，加上不变的人民币汇率，使得热钱进来，人民币的顺差对应着住宅用地等房地产业的迅猛增长。这样的经济发展模式是不可持续的，虽然短期内政府财政会比较充裕，但长期来看很容易导致经济失衡，一旦外汇出现问题，整个经济可能会受到巨大影响。

所以，对中国经济发展模式的转变是很关键的。改变这种模式，就需要建立土地使用者和直接供应者(农民)的谈判机制，通过增值税改革补充地方财政。这不仅涉及到农民土地问题，也涉及到调整国家税收增长方式的问题。

谁在代表全民

享受国有土地租金

盛洪：我认为，在中国现在的主流文化中，国有土地是一个漂亮的概念，徒有其表而已。从1982年《宪法》、现行《土地管理法》中“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、以及此次《土地管理法》草案中增加的“商品住宅建设应当使用国有建设土地”，都和“国有土地”这个漂亮概念有关。这是建立在“土地一旦归为国有，全体公民都会受益”这个假设基础上，所以使用国有土地是必然要求。从宪法、法律到民众观念都包含着国有土地优于集体土地的意味，即所谓“大产权”优于“小产权”。

由此推理得出，土地租金当然归土地所有者，租金由全民分享，但现实并非如此。首先，2002年《关于深化国有企业内部人事劳动分配制度改革的意见》规定，“国企依据当地社会平均工资和本企业经济效益，自主决定企业的工资水平”，其意义显而易见。另外，国资委曾《国有控股上市公司实施股权激励试行办法》，用企业股权激励高管，最多是1％，大约是工资的30％―40％。14年来我们都没有看到国企上缴利润的数据，我认为明显的，部分地租也就成了高管和国企职工的奖金。

其次，《国有企业改革中划拨土地使用权暂行规定》中称，可以将划拨的土地作价，委托一些国家控股公司管理，但没有相关地租的上交规定。我也曾找到一个文件，是国税局对中石油土地收益征税。这是什么意思呢?如果对土地收益征税，就等价于承认中石油获得土地收益是合法的。但中石油的土地肯定是国有土地，征完税的收益成了中石油的收入，计成了利润，最后变成高管和职工的工资，这显然是不合理的。

实际上，国有土地产权的行使已经违背了国有土地的基本性质。国有土地实际上被一小撮实际使用和经营的人无偿和免费享用了。所以，在具体权利的行使方面，国有土地的概念虽然很漂亮，但是实际上劣于集体土地。

对于未来的，我的建议是首先建立有关土地租金的基本原则。以《宪法》为基础，与现代产权制度相衔接；将社会主义市场经济作为基本制度，推进到自然资源领域中，建立层次的租金概念，同时区分租、税、利内涵和外延。租是自然资源产权的收益，税是提供公共物品的成本的补偿，而利是投资回报，国有企业交税但并不意味着可以对土地租金和利润只字不提。国有土地资金处置问题要由立法机关立法，或修法建立正常程序，国有土地租金的重大处置要经由全国立法机关同意。

第二是区别初始产权和交易创设的产权。初始产权由《宪法》规定，如国有土地产权和集体土地产权，对租金有绝对权利。国有地租作为国家财政收入可以不予征税，但对集体土地的租金收入是要征税的。通过交易，土地的产权会发生变化，形成交易创设的产权，包括使用权和承包权等。由于交易创设的产权有收取租金的完全权力，所以通过市场购买的土地可以出租出去，但划拨的土地则不行。建立土地产权市场，形成市场租金，使资源配置更有效率，同时通过土地的自由租赁形成一个地租率，用来判断土地价值。

我们主张在财政上要“收租减税”，因为一年就有上万亿地租，相当于财政收入的1／5。如果能将租收上来，税就可以减。永久性减税对全国的经济发展都有好处。

还有一点特别要强调的是“大小产权要平等”，现在有一个不成文的观念，觉得大产权优先于小产权，这是不对的。就像我们过去认为国有土地产权优于集体土地产权一样不存在，事实上前者比后者更劣。习惯观念让我们在两种土地产权出现交叉的情况下，直接认为前者可以优于后者，并且侵犯后者，这更是错误。

贾康：几年前，我们已经从制度上明确规定，地方政府所有土地收入必须进入预算，这也意味着地方土地收入要接受全套预算程序的约束。我们的预算发展方向是越来越接近现代意义上的公共财政，公开透明、民主法治的性质决定预算配置的状态。目前，具体政府层面的土地收入，首先进入预算的基金账户。财政部也曾明确提出，以后在预算形式上要分为几种相对独立的预算形式，一是公共收支预算(经常性预算)；二是基金预算，但变动性较大；三是国有资本预算，从2008年开始正式运行；四是社会保障预算。

目前的国有土地资金制度框架，我个人认为没有特别突出的问题，主要是需要实质性的推进土地资金收入的公开、透明，真正接受现代意义上的预算程序约束，通过公众参与预算的制定，越来越多的、实质性的引入公众意愿表达，公众知情权、质询权、建议权的实现，乃至最后民主决策权，从概念到实际的逐步推进似乎就是这样一个思路。将土地租金归为国有，在逻辑上就使得现实操作变得连贯了。

无限房产权与

有限土地权的冲突

李曙光：实际土地的权能在某种程度上，包括租赁权和典当权。如果实现市场中的自由流转，土地权能是无限的。所以目前突出的房地分离的现象，实际就是无限的房产权和有限的土地权之间的冲突。 其实，土地实际上涉及到国有土地、集体土地和个人财产三个层面的权利之间的关系。土地制度改革的总目标，实际上是如何来理顺土地产权关系，加快土地市场化进程，以及如何使全体国民权益最大化。

从建设性的角度出发，我认为，下一步改革的关键是建立土地出资人制度。

以目前的情况为基点，我建议成立两个土地管理委员会，国有土地管理委员会(土地国资委)和集体土地管理委员会(土地集资委)。前者主管现有的城市土地，解决政府决策(包括土地监管部门)与土地权力、土地产权之间的问题等。2001年后，各地广泛的建立了土地储备中心，这个国土资源监管部门下属的事业单位具有立“规”权、行政权、土地买卖权、经营权以及公共土地提供权，同时又是运作国有土地、城市土地的平台。权力的集中成了乱象产生的原因。

成立土地国资委，实际上要做三件事，首先是必须解决国有土地的确权与分权问题。不能简单的

混同将国有土地视为地方政府的土地。基于目前财政等因素限制，可以采取替代性方法，确定由全国人民代表大会或中央政府享有国有土地的相关权利。其次，要把国有土地按不同用途严格区分开，如泰山、长城等周围的资源性用地，政府公共用地、行政用地、公共产品用地等非经营性土地，要与大量经营开发性用地严格区分。虽然这个过程很艰难，但却是终结目前乱象的必经之途。第三，土地国资委要严格规范经营性土地工作。在法律上储备中心的出资人地位非常不明确，土地国资委应将土地的招拍挂和一、二级市场的反收购权力从各地储备中心上收回来；建立产权的委托制度，明确规范土地经营公司的授权标准、经营层次、经营形式等；明确土地收益预算与公共财政预算的关系。

集体土地实际上可能被征收征用而转为国有，规范土地产权市场的规则更涉及到个人财产权的确权问题。农村土地承包权和宅基地权需要给予一个永久定义，使用“私有化”或者“长久不变的使用权”等概念都可以。关键在于如何建立一个土地交易市场，这是集体土地管理委员会的工作重点与核心。

接下来要解决两个附带的配套问题，第一是土地监管。国土资源部要回归到其监管角色，而不是土地所有权的出租者或土地审批者；维护土地市场秩序，打击土地交易中的欺诈行为；提供土地公共产品，包括非经营性土地和资源性土地如何提供和流动等问题。另一个就是建立土地纠纷的司法救济机制。目前有很多土地纠纷法院是不受理的，我们要建立一个独立的司法机制，成为土地出资人、土地监管者和土地消费者之间关系的裁判者，用公正的司法天平和法律规范终结土地乱象。

土地法范文第2篇

土地承包法司法解释二是，根据《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》等法律的规定，结合民事审判实践，就审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律的若干问题，制定本解释。

第一条，农村土地承包仲裁委员会根据农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第十八条规定，以超过申请仲裁的时效期间为由驳回申请后，当事人就同一纠纷提起诉讼的，人民法院应予受理。

第二条，当事人在收到农村土地承包仲裁委员会作出的裁决书之日起三十日后或者签收农村土地承包仲裁委员会作出的调解书后，就同一纠纷向人民法院提起诉讼的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉。

（来源：文章屋网 ）

土地法范文第3篇

从波尔多向南，离开辉煌的古老交易所，经过现代化的郊区，进入了广阔的葡萄园区。看着马路两旁，一望无际、整齐划一、略有起伏的葡萄架，让我暗自纳闷，那些伟大的酒就是从这样平常的土地出产的吗？

半小时后，我们来到了法兰西酒庄（CHATEAU DE FRANCE）。它位于格拉夫（Grave）地区最高的平台上，是波尔多最古老的葡萄酒产地之一。说到波尔多，大家都知道梅多克（Medoc），而格拉夫地区是在20世纪70年代后，随着葡萄种植的扩大、酿造方法和设备的现代化，酒的质量改善，才逐渐声誉雀起。梅多克地区有很多村都达到AOC标准，而在格拉夫地区，只有法兰西酒庄所在的贝萨克-雷奥酿（Pessac Leognan）这两个村是AOC。而老庄主就是在70年代买下这里，并率先购置了不锈钢发酵罐，他对贝萨克-雷奥酿的兴起也有一份功劳。

接待我们的是少庄主阿诺•汤马森（Arnaud Thomassin）。少庄主相当年轻，却自有一份沉稳和自信。他告诉我们，酒庄共有40公顷葡萄园，其中37公顷是红葡萄。白葡萄只有3公顷，是从1985年才重新开始种植的。我们一边跟随他来到葡萄园，一边倾听着他的介绍。他告诉我们，葡萄酒的品质，葡萄最关键；葡萄的品质，土壤最关键。Grave是沙砾的意思，这一带地区表层是古老的海底沉积下来的沙砾，沙砾层较厚，排水性和保温性都很好。底层是黏土―石灰质。这种混杂着黏土的沙地，是最适合酿酒葡萄生长的土壤。这样的土地出产的红酒以力量和优雅出名，白酒则越陈越醇。我们看到在每行葡萄架前都种了一株玫瑰，少庄主说这只是尊重传统，现在发现病虫害自有现代化的设备，不用看玫瑰花了。

在发酵车间，阿诺指着高大的不锈钢发酵罐，说这就是他父亲凭着先见之明，率先引进的先进酿造设备，这在当时风气保守的波尔多颇为让人侧目。事实证明，在种植甜菜根、酿造医用和工业用酒精行业打拼多年的老庄主，在技术方面非常在行。到了存储间，阿诺打开一个新橡木桶，让我们闻闻新鲜的木香和轻微的熏烤味。阿诺说，有熏烤味是因为在制作木桶时，需要烤木条板使之成型。他买的橡木桶是新的，35欧元一个，属于中档层次较好的，用4~6年后，旧木桶会半价卖给别的酒庄，那些酒庄不需要明显的橡木香味，但又需要酒桶有很好的呼吸性。用不用橡木桶，用新的还是旧的，和葡萄品种很有关系（当然和成本也有关系）。波尔多红酒的主力赤霞珠（Cabernet Sauvignon）和白酒的主力长相思（Sauvignon Blanc），都需要用新的橡木桶才能调出复杂高贵的味道。一说波尔多，就会想起酒庄（Chateau）。要称得上酒庄的名号，除了要有广阔的葡萄园和古老的主建筑，还要从种植到装瓶全部自家酒庄做才行，这样才能保证酒的质量。

品酒是在大温室般的玻璃展厅里进行的。酒种类不多，共6种。先白后红，先中档后高档，阶梯感相当明显。可以看出主人在安排品酒会这方面很有经验。

先品白酒，都是由70%索维农（Sauvignon）和30%赛美蓉（Semillon）调配而成。

Chateau Coquillas 2005，有杏、荔枝和蜂蜜的美好柔滑气味，口感结构可爱，饱满、清新而优雅。长长的尾味，略带矿物感。Coquillas是“贝壳”的意思，因为这里远古时曾经有40米深的海水，至今地里还留着很多贝壳。

接着是Chateau de France，浅金黄色，泛点绿光。首先闻到的是柑橘和茴香气味，然后是桃子和蜂蜜气味。口感有些辛辣，象是生姜、丁香或胡椒的感觉，但同时也有蜂蜜口味，结构均衡，有很好的酸味和饱满度。配亚洲菜和各色海鲜都应该不错。

红酒基本是由60%赤霞珠（Cabernet Sauvignon）加40%美乐（Merlot）调配而成，具体略有变化。

首先是Le Bec-en-Sabot 2005，酒标是个长嘴的粗壮的大鸟，名为鲸头鹳，生长在东非的沼泽中。酒是深黑石榴色，有桃子和浆果的香味，还有轻微碘药水味和明显的烤面包味。口感均衡，有熏烤味和胡椒味。

接着是Chateau Coquillas 2004。深石榴红色，有清新黑色水果味和烟味。味感平衡。酸味、单宁和酒精的结构坚固，以矿物质和轻微胡椒的香味结尾。适合搭配牛排、野蘑菇、鸭肉、软奶酪等。

最后是Chateau de France，先品2004年的，非常深的石榴红色，有清淡木香、烤面包香和莓酱气味。口感醇香而清新，有完美的平衡和悠长的结尾。与肥美的肉类是完美搭配。大家都在低声赞叹时，阿诺又给我们倒上了2003年的，这是众所周知的好年份，酷热的天气，让葡萄糖分充足，果然这款香味更清晰，口感更丰富。以往的品酒会经常让我们审美疲劳，脑筋混乱，这是第一次，在品酒会结束时，大家感到意犹未尽。

饭菜同样是精致而亲切，清淡新鲜好味道，分量适中，不至于让我们因盛情难却而勉为其难地硬塞。这里的一切都恰倒好处，既有都市的效率精致，也保留了酒农的真诚朴实，让我们坚定了他们出品的酒的信心。

席间，阿诺说起家族故事来。酒庄是他父亲在1971年买下的，买的时候他甚至没有亲眼看过，但他相信这里土壤一流，即使要重修庄园也绝对值得。这里一直游离在传统意义的波尔多葡萄酒产区之外，直到1986年才成为AOC。回想起来，父亲真的很有洞察力。

阿诺第一次喝葡萄酒是在10岁的时候，不过他当时是把白葡萄酒错当成水了，喝了一大口就吐了出来，不是很喜欢那种味道。真正开始喜欢喝葡萄酒是16岁以后了。由于家里有个酒庄，自己也热爱美酒美食，读大学时就顺理成章地选择了酿酒专业，父亲对此非常高兴。毕业后他在其他酒庄实习了两年。1994年正式接管了法兰西酒庄，他先是重新种植了近60%的葡萄，把太老的、漏植的全部替换掉。他对葡萄园事必躬亲，对“田里的”工作尤其热心，在1996年酿出了自己的第一批酒。

土地法范文第4篇

一、高度重视土地执法监管工作

近年来，各地、各部门坚持保障发展和保护资源相结合，严格耕地保护，节约集约利用土地，严厉打击土地违法违规行为，促进了全市经济社会又好又快发展。但是，土地违法违规行为在个别地方、个别单位仍然存在，从年新开工项目土地使用清理情况来看，有的县（市、区）未报即用、边报边用、未供即用等违法占用土地的现象还比较严重，个别地方违规出让土地被国土资源部挂牌督办，造成了不良影响。面对土地卫片执法检查全覆盖的新形势，各地、各部门必须迅速适应土地执法监管模式和手段的重大变化，从促进经济社会可持续发展的高度，充分认识加强土地执法监管工作的重要性，严格执行国家土地管理政策和法规，规范用地秩序。

二、广泛宣传土地管理政策和法规

各地、各部门要加大土地管理法律法规及相关政策的宣传教育力度。宣传教育的对象以地方各级领导干部和乡村基层干部为主，宣传教育的重点突出土地国情、省情、市情、土地管理法律法规及配套制度等内容，使各级干部进一步增强责任感，带头遵守和模范执行国家土地管理法律、法规和政策规定。宣传教育的方式要多样化，国土资源部门要联合公、检、法、纪检监察等部门，有选择地在新闻媒体上披露和曝光违法用地案件的查处情况，提高宣传实效。通过广泛深入的宣传教育，营造各级各部门依法行政，社会各界自觉守法的良好土地执法监管氛围。

三、认真开展土地违法违规自查自纠

年度土地卫片执法检查工作已经启动，后时相的卫星监测图片即将拍摄，各地必须迅速开展自查自纠。要全面清理，摸清底数。各地要对年度卫片执法检查工作以来土地“批、供、用、补、查”情况认真开展一次排查，重点清查土地审批环节是否存在违法违规审批，土地供应后是否违法违规使用，新开工项目是否存在未报即用、边报边用、未供即用等违法行为，违法用地是否得到及时查处等情况。要严肃查处，处理到位。各地对清查出的土地违法违规行为，要迅速纠正，既要处理事，又要处理人，确保处理到位；对符合用地条件的，要在年11底前完善用地手续。要切实整改，创新制度。各地要对存在的土地违法违规行为进行深刻剖析，针对土地管理特别是土地执法监管中存在的薄弱环节，采取切实可行的措施加以改进，积极探索和建立土地执法监管长效机制。

四、进一步强化土地执法监管职责

严格土地执法监管、依法查处土地违法违规行为是各地、各部门共同的社会责任。各地要构建以政府为主导、国土资源部门具体负责、相关部门协调配合的土地执法监管体系，形成齐抓共管合力，提高监管实效。

用土地的第一责任人，必须加强对土地执法监管工作的领导和督办。对国土资源部门上报的土地违法违规行为，应根据《省土地违法行为报告暂行办法》的规定，及时依法制止和组织查处，不得隐瞒不报和压案不查。要建立健全违法用地、违章建筑查处领导小组和综合防控队伍，对依法应当拆除的违法建筑，要组织相关部门，依法。

土地法范文第5篇

论文摘要：土地承包经营权流转是我国农村土地制度变迁的一种必然，是农民追求自身利益最大化的理性选择。实践中，土地承包经营权流转存在随意性、无序性、行政不当干预等一系列不规范行为，其根源在于流转土地承包经营权法律法规等制度的不完善。因此，形成一套内容完善、架构合理、体系严谨的法律制度体系是土地承包经营权规范流转的出发点。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，正式授权农村居民向他人或公司流转为期3O年的土地承包经营权，其形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等，以发展适度规模经营。土地承包经营权流转是我国农村土地制度变迁的一种必然选择，是农村土地家庭联产承包责任制继续发展的一种形式。近年来，我国农村土地承包经营权流转的发生率不高，流转期限较短，难以实施机械化作业，不规范行为时有发生，农民的利益难以得到有效保障。因此，有必要加强土地承包经营权合理流转的相关法律法规。

一、土地承包经营权流转中存在的不规范行为

由于思想上存在误区、体制上存在障碍、政策上引导乏力，使土地承包经营权流转中存在着一些不规范行为，具体表现如下。

(1)随意性。目前我国土地承包经营权流转主要以自发流转为主，相互之间的转包、多以口头协议的形式进行。口头协议的随意性造成转让期限较短且不确定，受让方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。

(2)无序性。《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《土地承包法》)第18条规定：“承包方应按照本法第12条规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或三分之二以上村民代表同意。”第23条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方办理土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确定土地承包经营权。”然而在实际操作中，这些程序如同一纸空文，有的无任何书面合同，有的流转合同主体不规范，造成出租人与承租人之间的责、权、利不明确。

(3)行政的不当干预。有的乡镇政府甚至将土地承包经营权流转与村干部的工作目标责任制、与机关干部岗位责任制的考核挂钩来搞硬性流转，必然会侵犯农户的自主决策权。

二、土地承包经营权流转中的制度缺陷

(一)土地承包经营权的物权性质未真正落实

在《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)以及《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)中，都规定土地承包经营权是与所有权、使用权等权利并列的一种独立物权，在立法上肯定了其物权地位。《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下简称《流转管理办法》)中关于土地承包经营权流转的规定，也实质上赋予了其用益物权。但在实际上，承包经营权的物权性质还没有得到真正落实。

(1)土地承包权的取得有悖于物权法定原则。从《民法通则》第80条第2款与第81条第3款的规定、《土地管理法》第14条与第15条的规定，到《农村土地承包法》第22条的规定，都表明土地承包权是基于承包合同约定而非法律直接规定产生，承包方自承包合同生效时取得土地承包权。把农民享有的承包经营土地的权利付诸于承包合同的约定，而不是由法律作出明确规定，这显然不符合物权法定主义的基本要求。

(2)承包人对土地没有独立支配权。《土地承包法》第37条、第41条，以及《流转管理办法》第18条规定，采取转让方式流转的土地承包经营权应当经发包方的同意。由此可见，“依据联产承包经营合同，发包人对农地使用权的标的物(农民承包的土地)，仍具有相当大的支配力”。

(3)土地承包权对世效力欠缺。从土地的使用人与土地所有者的关系来看，是联产承包合同关系，“从本质上看，这是一种承包人与发包人之间的内部关系，其目的是通过给予承包人一定的经营自和与经营成果相联系的预期报酬来实现发包人的经营目标。因这种内部关系而取得的承包经营权实际上只有对人(作为土地所有者的集体)的效力，并无对世的效力”。

(4)土地承包经营权物权公示制度不完善。物权应当加以公示，从而保障交易安全，促进交易便捷。而现行的《土地承包法》等规定对土地承包经营流转采取自愿而不是强制的登记模式，就会使土地承包经营权登记有可能不全面，从而没有公信力。

(二)农村土地产权制度存在缺陷

生产要素交易的前提条件是明晰产权。产权就是以财产所有权为主体的一系列财产权利的总和，包括所有权及其衍生的占有权、使用权、经营权、收益权、处置权、让渡权等权利。我国宪法和法律法规都规定，农村土地为农民集体所有。但“集体所有”在《民法通则》中，界定为乡(镇)、村两级所有，在《中华人民共和国农业法》和《土地管理法》中，则是乡(镇)、村或农业集体经济组织。乡(镇)、村、村内农业集体经济组织，这三种所有权主体形式是隶属关系还是平等关系?它们之间的权利范围怎样?法律对这些都没有作明确规定，必然存在以下缺陷。

(1)所有权主体虚位。现行的土地制度规定农村土地为农民集体所有，“农民集体”的概念不是法律上的“组织”，是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体，这样一个无法律人格、不能具体行使对：效监督和管理的集合群体作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权的虚置。

(2)土地产权权能残缺。农村集体土地产权作为一种产权，应具有对农地占有、使用、收益、处分的权利。如果产权所有者拥有排他的使用权、独享的收益权和自由的转让权，他的产权是完整的；如果这方面的权利受到了禁止限制或侵蚀，就称为产权残缺。农村土地产权权能残缺具体表现为对使用权的约束方面，因为农村土地的承包依国家政策产生，乡、村、村内农业集体经济组织既无选择使用者的权利，也无约定或安排使用权的权利，集体所有的土地必须按国家要求承包给农户经营，承包期限由国家决定，集体所有者没有调整使用期限的权利，农村集体无权要求承包方在土地上加大投入以保持地力，对于破坏地力的行为也无法制止。

(三)土地承包经营权流转程序性规定不健全

(1)流转形式混乱。转包和出租、转让和互换区分不明确；土地承包经营权人股的规定不明确；实践中出现的新型形式没有规定；把“四荒”土地使用权流转方式和家庭联产承包制下的土地承包经营权流转方式区别对待等。

(2)对流转行为限制过多。《土地承包法》第41条规定：“承包方有稳定的非农职业或者有稳定收人来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户。”把转让的受让方限定在有稳定的非农职业或者稳定收入农户；《流转管理办法》第11条规定：“以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。”把发包方同意作为转让的前提；根据《土地承包法》第49条和《流转管理办法》第34条的规定，抵押仅限于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书”的土地。

(3)土地承包经营权登记制度不完善。《土地承包法》规定土地承包经营权的互换、转让可以依当事人要求登记，但对于其他的流转方式如何保障交易安全没有规定，即使采取互换、转让方式流转农村土地承包经营权的，也未规定必须登记，而是取决于当事人的要求。《土地承包法》规定“向县级以上地方人民政府申请登记”，但是没有规定具体的登记部门，使登记不能落到实处。

三、完善土地承包经营权流转的法律制度探讨

(一)修改相关法规，对农民土地权益进行彻底的物权保护

《物权法》确立了整套农村土地权利体系，肯定了《土地管理法》确定的以耕地保护为核心的土地管理制度。但《土地管理法》等相关法律法规与《物权法》的规定存在冲突，同时《物权法》的大量授权性规范也有待土地管理方面的法律法规进行细化和落实。

因此，立法机关应尽快对《土地管理法》等法律法规进行修改完善，以促进土地承包经营权的有序流转。

(二)科学界定农村土地产权的内涵

(1)明确集体土地产权主体。在我国农村，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性的自治组织，也是农民实现自身经济利益的最基层组织，现有农村土地地界划分最清楚的也是村民委员会这一级，能够掌握土地数量、分布。因此，村民委员会作为集体土地产权的所有者是可行的。因此应立法规定农村土地所有权原则上归村民委员会所有，明确禁止县、乡等行政组织凭借行政权利侵犯其土地所有权及其它财产权。

(2)赋予农村土地完全的用益物权权能。《土地承包法》规定了土地承包经营权可以流转的权利，但在流转方式上给以限制，因而仍然是一种不完整的产权。依照农村土地承包法等法律法规，土地承包经营权人可以对土地进行转包、互换、转让，但并没有规定如何进行土地的抵押、租赁。因此，应该通过立法进一步明确农民承包土地的权能，真正赋予土地承包经营权以完整的用益物权权能。

(三)强化土地承包经营权流转的程序性规定

(1)明确土地承包经营权的主体。法律应明确规定流转的决策权和收益权在承包方。在承包期内，土地要不要流转，什么时候流转，以怎样的方式流转，只要法律不禁止，都应让土地承包方完全自主决策，流转的转包费、转让费和租金等，应由流转方与受让方协商确定，流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得截留、扣缴。

(2)明确农地所有权人在流转中的地位。由于土地经营权涉及公共利益，尤其是农村居民的生存利益，因此，在原则上允许自由流转的前提下，村民委员会对土地承包经营权的流转予以合理的限制是必要的。立法应明确界定农村土地所有权人在土地承包经营权流转过程的地位是中介者、协调者和监督者，防止转让方与受让方恶意串通，侵害公共利益。