土地赔偿管理范文第1篇

1、规划

省域城镇体系规划是省、自治区人民政府为实现一定时期内国民经济和社会发展目标，协调省域内各城镇发展，保护各类自然资源和人文资源，综合安排空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设部关于加强省域城镇体系规划实施工作的通知要求，省域城镇体系规划未在限期内完成的省、自治区，不得进行各省、自治区的城市总体规划和县域城镇体系规划的修编。这表明城市总体规划和县域城镇体系规划的制定要以省域城镇体系规划为依据并与之相协调，当然确因经济社会发展需要，城市总体规划和县域城镇体系规划与省域城镇体系规划不一致的，可以适时调整省域城镇体系规划。

一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具有可操作性。这些不同位阶的规划不仅编制和实施主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊情况在一定期间内不得与上位阶的规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划要求，不在规划范围的不得不申请建设用地。

应当说明的是，第一，县级市的城镇体系规划是城市总体规划的组成部分；第二，我国规划法只对规划区内的建设行为进行调整；第三，涉及规划区以外的如省道拓宽建设用地依据省域城镇体系规划中关于全省交通规划和土地利用总体规划的具体要求和相关法律，涉及规划区外如乡村公共设施等依据城市总体规划、农村集镇规划和相关法律。

2、“三证”

建设用地规划许可证在城市规划区内进行建设需要用申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

建设用地批准证明（批准文件）建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准行文后，由土地管理部门划拔土地。

建设工程规划许可证在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。

“三证”是建设用地合法化和开工建设的必备要件。凡在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，已占用土地由政府责令退回；凡在城市规划区内，未取得建筑工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定进行建设的，属违章建筑，予以处罚。

二、建设用地的前提-土地的征用和申请取得

1、征为国有土地

土地的权属分为国家所有和集体所有两种。任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，因此属集体所有的土地的，须先征用为国有，使农用土地转为建设用地。在批准权限上，一是省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程、大型项目和国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地的由国务院批准；另外征用基本农田，或者基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，或者其他土地超过七十公顷的也由国务院批准；二是在土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；三是一二项规定之外的农用地转用，由省、自治区、直辖市人民政府批准。当然，批准农用地转用后，是否另行办理征地审批手续，也有明确规定。

2、征用土地的公示

国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

3、征用土地的补偿

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，其中征用耕地的补偿费用主要有土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等，其标准均有明确规定。

4、建设用地的取得方式

建设单位持法律、法规规定的有关文件向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审查并报本级人民政府批准后，建设单位以出让（如招标、拍卖）等有偿使用的方式取得土地，属国家机关用地和军事用地或者城市基础设施用地和公益事业用地等法定情形的，县级以上人民政府也可以划拔给建设单位使用。因此，建设用地的取得主要包括出让和划拨两种形式，具体的操作要求有明确规定。

三、建设用地的难点-拆迁

1、拆迁的程序要求

被拆迁房屋土地权属为国有只有国有土地上的房屋拆迁才能受房屋拆迁管理条例的调整，被拆迁房屋的土地权属国有化是拆迁的前提。

拆迁人的资质提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案以及拆迁补偿安置资金证明等五项法定资料，并经审查领取房屋拆迁许可证的才具有拆迁人资格。拆迁许可证是进行房屋拆迁的资格证明。当然拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。这里的“有拆迁资格的单位”，应该理解为与领取拆迁许可证的拆迁人订立委托合同，且具有一定人财物控制权的单位。

2、拆迁的途径

一是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立了拆迁补偿安置协议。协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可申请仲裁，也可向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可申请法院先予执行。这就是所谓的“民事拆迁”。

二是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服可以向人民法院起诉，如果拆迁人已对被拆迁人给予补偿或者予以安置的，诉讼期间不停止拆迁的执行。当然，申请仲裁、提起诉讼的期限法律已有明确规定。这就是所谓的“行政拆迁”。

在上述两种途径中，凡在裁定规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在市县的人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

3、拆迁的补偿

拆迁的补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。基本做法是拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，给予适当补偿。关于证照不全的房屋补偿问题，应具体情况具体分析，如果符合规划要求或者规划制定实施前建成未办理证照的，应予以补偿但应扣除办证费用；不符合规划要求又未办理证照，不予补偿。

4、拆迁纠纷的处理程序

一是行政诉讼程序。公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管部门依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为行政案件处理。

二是民事诉讼程序。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为民事案件受理。

四、建设用地中不容忽视的问题-诉讼

调解、仲裁、诉讼是解决社会纠纷的基本途径，而诉讼则因最具权威性和终局性，被法治社会普遍接受并广泛采用。人民法院是宪法和法律规定的各类刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼案件的受理机关，依法独立行使审判权。涉及建设用地的诉讼，主要有以权力制约为根本目的的行政诉讼和以权益保障为根本目的的民事诉讼，行政诉讼最为常见。

1、行政诉讼的管辖

行政诉讼法规定，基层人民法院管辖第一审行政案；行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖，经复议改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖；因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。同时规定，有管辖权的人民法院由于特殊原因不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。对于被告为县级以上人民政府，且基层人民法院不适宜审理的，中级人民法院可以“本辖区内重大、复杂的案件”为由直接作为一审行政案件管辖。

2、行政诉讼的应诉与举证

人民法院立案后将在5日内向行政机关送达起诉状副本，送达可以采取直接送达、邮寄送达、留置送达等法定方式，均合法有效。行政机关应在10日内提交作出具体行政行为的有关材料，并提交答辩状。行政机关积极主动的应诉答辩将减轻对方当事人的对立情绪，有利于行政诉讼的解决，被动消极不仅不利于解决行政纠纷，而且会处于被动，因为不提交答辩状，不影响人民法院的审理。

行政诉讼有别于其他诉讼，举证责任由行政机关承担。行政机关必须提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，否则将承担举证不能后果。行政机关不应诉，或者不提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，视为没有举证；行政机关经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判决。这些应引起重视。

3、行政诉讼的结果

人民法院审理行政诉讼案件将依据事实和法律作出如下四种处理：

一是判决维持。行政机关的具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，予以维持。

二是判决撤销或者部分撤销。行政机关的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，超越职权以及滥用职权，符合其中之一情形的，将被撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出具体行政行为。

三是判决限期履行.对行政机关不履行或者拒绝履行法定职责的，将作如此判决。

四是判变更行政处罚。主要是针对行政机关的行政处罚显失公正。

应当注意的是，行政机关的具体行政行为被判决撤销或者部分撤销，一则具体行政行为违法，有损行政机关的执法形象；二则增加了对行政相对人的管理难度；三则容易引起行政赔偿。因此，行政机关作出具体行政行为前一定要慎重从事，依法进行。

4.行政赔偿及其他

行政机关及其工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成人身、财产损失的，受害人有权取得赔偿的权利，这就是“国家赔偿”。

赔偿请求人要求赔偿应当先向赔偿义务机关提出，赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内给予赔偿，逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议，赔偿请求人可以自期间届满之日三个月内向人民法院提起诉讼。

土地赔偿管理范文第2篇

对行政合同概念的界定，目前理论界仍有不同的意见。本文以行政主体与相对人之间签订的行政合同为主要研究对象，特指行政主体以实施行政管理为目的，与行政相对一方就有关事项协商一致而达成的协议，不包括行政机关之间签订的合同。行政合同，是现代行政法中合意、协商等行政民主精神的具体体现。尽管它的法律地位仍不明确，但在行政实践中已有大量的行政合同运用于我们的行政管理，可以说，行政合同的产生是行政法从专制的工具向管理的手段、再向对行政权力的控制和对公民合法权益维护的发展结果，也是民主理念下建立起来的一种替代高权行政的更加柔和并富有弹性的行政管理手段。然而，我国行政法至今未对行政合同独立的法律地位予以确认，相关的行政合同的法律制度包括合同的成立、合同的效力、违约的责任、纠纷的处理等制度也尚未建立起来。由于行政合同既具有行政的强制性，也具有民事特征的合意性，对行政合同纠纷的处理，就有别于一般的行政行为和一般的民事行为。这也使合同发生纠纷时，当事双方往往处于一种法律的窘况，不知循何种法律途径去寻求救济。因此，很有必要通过对行政合同特殊性和现有救济制度存在的问题的研究，探求解决的思路。

一、行政合同具有行政性和民事性的双重特征

合同，亦称契约，原本是私法的范畴，将其移植到行政法领域的结果，就使行政合同具有了它有别于一般具体行政行为和一般民事行为的特殊性，成为一种“混合性合同”，其特殊性主要体现在两方面：一是在主体地位不对等的前提下，达成双方协商一致的合意；二是合同虽具有公益性的内容，但却以私法上的契约形式存在。

地位平等是民事合同有效成立的前提，而行政合同中的主体一方是行政主体（主要是行政机关），它具有国家强制力作保障的行政管理权力；合同的另一方，则是行政管理的相对人，需要服从行政主体的管理。在合同订立时，行政主体为了推行行政政策和国家管理的目标，就必须要保持在合同订立中的主导地位和优势地位。合同中权利义务的配置也必然是向行政主体倾斜，民事契约中的平等原则，在行政合同中是不适用的。主体的不对等还体现在行政主体对合同的履行具有行政法上的监督权力和变更、解除合同上的优益权，如对《国有土地使用权出让合同》的履行，作为合同一方的出让人可以土地管理部门的身份对受让人依照出让合同开发利用土地的行为行使监督管理权。

地位的不对等并不没有排斥彼此间自由合意实现的可能性，行政合同毕竟不是单向性的行政行为，尽管它突破了民事契约当事人地位平等原则，但它仍须以管理者与被管理者双方共同协商一致为前提。行政合同不象具体行政行为那样建立在单方权威和服从关系上，行政主体没有强制相对人必须接受合同的权力，合同法律效力的产生是取决于双方当事人意思表达的一致，而非行政主体的单方意思表示。

具有公益性，也是行政合同与民事合同的主要区别点。行政合同是为实现行政目的而设定，在传统行政法理论中，它属于公法的范畴，不少学者认为它也是一种行政行为，因为它所具有的公益性已决定了合同的根本属性。但由于存在一定给付内容的对价关系，混杂着一定的民事权利义务，必须以契约这种“私法”上的形式存在。行政合同在援用契约这种私法形式时，也必然要援用相关的民法原理，如合同的要约与承诺、契约自由、缔结契约的行为能力、、合同的效力、不可抗力等等。这些民法规则在行政合同中的大量援用，使这些合同的“私法”味道更为浓厚，民事性质更为明显，行政和民事的混合特性更为突出。

二、我国现行的行政合同救济制度存在的主要问题

行政合同所具有的双重特性，使行政合同出现争议时，如何实施救济，成为一个极具争议的问题。实践中，单纯适用行政或民事的救济程序，都无法解决行政合同这种混合合同所具有的所有问题。

不少行政法学家主张行政合同属于行政行为，其所产生的纠纷只能通过行政复议和行政诉讼的行政救济的途径解决。更有学者认为：“在行政契约纠纷进行司法救济上，则应肯定行政诉讼制度是唯一的司法救济途径，这是我国根据法律关系性质而区别救济途径的制度下，行政契约作为行政法上的争议从性质上排斥其他司法救济途径的结果。”（参见余凌云：《行政契约论》184页）这种根据法律关系性质区别救济途径的观点是符合我国传统的法律救济理论的，但本人仍然认为这些观点过重地强调了行政合同的行政特性而忽视合同的民事权利义务关系和行政合同违约中存在的民事法律责任承担问题。排斥民事救济途径，单用行政复议和行政诉讼制度是无法满足解决行政合同纠纷需要的，因为围绕权力支配关系而建立的我国现行行政救济制度并没有给行政合同留下空间，它只是一种为相对人提供的单向救济的制度：（1）诉讼的提起和举证责任的分配，不利于作为合同一方的行政主体寻求救济。首先，行政主体没有提起行政复议和诉讼的法定权利，无法主动寻求救济；其次，当相对人提起请求赔偿的诉讼时，举证责任完全在行政机关一方，责任分配明显不公平；（2）无法通过行政复议和行政诉讼来确认和追究行政相对人的民事赔偿责任，因为行政救济程序只着重于对具体行政行为的合法性审查而缺乏对相对人的民事责任确认的机制；（3）行政法对单向性行政行为的程序要求极其严格，通过行政复议和行政诉讼处理行政合同纠纷时，也必然要进行同样的行政程序合法性审查，这也使行政主体在复议和诉讼中处于不公平的劣势。可以认为，现行行政救济制度的单向性构造不能满足行政合同救济的需要。

适用民事救济程序，同样不能解决行政合同出现的纠纷。一般的民事纠纷，可以通过仲裁和民事诉讼的方式寻求救济。但对于行政合同，这两种救济方式就显得无能为力。仲裁救济，是一种适用于解决平等主体之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷的救济方式。行政合同不是平等民事主体之间的合同，因此，此类合同的纠纷显然不在《仲裁法》的适用范围之内。而且，仲裁机构是个解决民事纠纷的民间组织。如果允许民间组织对国家行政管理机关的活动进行裁决，实质是允许民间组织对公权力进行干预，这不利于公共利益的实现。适用民事诉讼程序，同样不能彻底解决行政合同出现的纠纷。行政合同的纠纷，归根到底仍是行政性纠纷，而且，产生纠纷的原因和形式往往是作为合同一方的行政主体对合同的履行施加了行政强制权，甚至是行政处罚权，一旦涉及行政行为，必须适用行政法予以调整，其纠纷就不是民事诉讼程序所能解决的。

既然行政合同具有的双重性使行政救济程序和民事救济程序均无法独立解决合同的救济问题，这就必须在现行救济制度下考虑行政和民事并用的双重救济途径。尽管循行政或民事的途径对行政合同实施救济均有不合理之处。

三、行政合同的责任制度对合同救济方式的选择具有决定性的影响

行政合同具有的行政和民事双重性，使其在违约责任上也具有双重性。而不同的法律责任承担方式，也给人们在现行法律制度下的司法实践中提供了一个选择救济途径的可行标准。

与民事合同比较起来，行政合同的违约，既要承担民事赔偿责任，还要承担行政法律责任。而且，在承担违约责任上，当事双方是不对等的：行政主体违约，一般只须承担民事赔偿责任；行政相对人违约，则以承担行政法律责任为主，其次才是民事赔偿责任。基于行政合同所具有的公益性，行政机关为确保行政目的实现，对合同的履行具有监督和指导的权力，同时对不履行合同义务的相对一方具有强制执行权，并可施之以行政处罚。如《中华人民城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”这是典型的行政合同违约须承担行政处罚责任的规定。

在行政法中，追究行政法律责任的方式是行政处罚，由相对人承担赔偿责任，显然不属行政法律责任的范畴，如《城镇房地产管理法》第十五条的规定：“土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”这种情况下，相对人承担的应该是一种民事赔偿责任，而非行政法律责任。从对立法习惯用语的理解上，“请求”一词的使用也可以理解为行政机关不能通过行政强制力的行使来强令相对人作出赔偿，只能通过协商或向法院提出赔偿请求，由法院进行判决。同样，行政机关违约，也要承担赔偿责任，如《城镇房地产管理法》第十六条规定：“土地管理部门未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”这种赔偿，不能认为是一种国家赔偿，因为按照《国家赔偿法》的规定，国家赔偿是有归责条件的，包括：行政行为具有违法性和损害结果的事实存在。但行政合同的违约赔偿不需要满足这两个条件，显然属于民事赔偿的范围。另一方面，行政机关更无法承担行政处罚这种行政法律责任。可见，在行政合同的违约中，确实存在民事法律责任的承担问题。

既然行政合同的责任制度具有双重性，在救济制度上，就必须适用与之相适应的行政和民事并用的救济途径。据此，本人认为，行政合同的救济，应根据责任方式的不同，而实行不同的救济方式：（1）行政主体在处理合同纠纷时，实施了强制性的行政手段，使合同的相对方承担了行政法律责任的，就必须通过行政复议和行政诉讼的途径实施救济；（2）行政主体并未运用行政强制力追究相对人的行政法律责任，而是请求经济赔偿责任的，或相对人对行政主体提出违约赔偿请求的，则应通过民事诉讼的途径解决。

问题在于，行政合同的纠纷中出现了同时承担两种法律责任的情况时要分别两种途径实施救济，仍具有不合理性。这只能通过改革现有行政合同的救济制度予以解决。

四、对行政合同救济制度改革的基本构想

随着我国经济体制改革的深化，政府职能和观念的进一步转变，行政合同作为一种有效的行政管理手段，必然会在经济管理领域以及行政管理中得到更广泛的运用。行政合同法律地位及救济制度的不明确，将使大量的行政合同关系处于不规范状态，合同出现的纠纷无法得到圆满的解决。这是立法者必须正视的问题。既然行政合同不论循行政诉讼或民事诉讼，均有不合理之处。就必须针对行政合同的特性重新构建独立的行政合同救济制度，以适应市场经济体制改革进程的需要。

构建独立的行政合同救济制度，仍应根据我国以法律关系性质区别救济途径的理论，以行政救济制度作为构建行政合同特殊救济制度的基础，着重对现行行政救济制度中的单向性构造予以调整，建立双向性的救济结构。具体构建方式是：

（1）明确将行政合同与具体行政行为并列纳入行政诉讼的受案范围。事实上，我国现行的《行政诉讼法》并未排斥双方的行为，行政合同的纠纷已可以纳入行政诉讼的受案范围。最高人民法院在1991年颁布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》中，将“具体行政行为”定义为行政机关、法律法规授权的组织以及行政机关所委托的工作人员所实施的单方行为。这一定义排除了类似行政合同之类的双方行为进入行政诉讼受案范围的可能性。但这与《行政诉讼法》的规定是不相符合的。1999年的《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》对此进行了修正，取消了对单方行为的限定，恢复了《行政诉讼法》所规定受案范围。但要将行政合同的纠纷，包括其中涉及民事性质的纠纷，全面纳入行政诉讼的受案范围，仍需有专门的立法和司法解释给予更加明确的支持。

（2）在行政诉讼的基本原则继续适用的基础上，引入民事救济的基本规则，构建双向性的救济结构。对涉及行政合同的诉讼，有范围、有限度地引入民事救济的规则，包括：第一、在诉讼权利方面，增加行政机关提起诉讼和提出反诉的权利，将行政诉讼的单向性结构改造为双向性结构，但其适用范围应限制在涉及行政合同的行政诉讼；第二、在适用调解原则方面，改变行政诉讼不适用调解的规定，允许审判机关在行政诉讼中通过调解方式解决合同纠纷，但其适用范围应限制在涉及民事性利益的行政合同纠纷；第三、在合同效力的确认方面，增加合同效力确认之诉，对合同订立中的意思表示问题，适用《合同法》的有关规定；第四、在违约处理方面，增加违约责任处理的内容，使审判机关可对合同履行和违约赔偿问题予以审理和判决；第五、在举证责任方面，修订行政诉讼中的举证责任规则，对违约问题适用“谁主张、谁举证”的原则，但涉及合同的合法性问题和行政机关实施强制措施以及行政处罚的问题时，则仍由行政机关负责举证。此外，应当特别注意的是，在对行政救济进行改造时，须维护行政救济基本原则在救济制度中的主导地位，对诉讼案件审理的重点仍应是以行政法为依据对行政机关的行为进行合法性审查，这样才能使救济制度与行政合同的根本特性相适应。如果不考虑行政救济自身的特殊意义，使主体与审查内容都与民事救济一样的话，那还不如对民事救济进行改造，这样更为简单和方便。

（3）明确界定行政复议的管辖范围，不改变现行行政复议的基本制度和原则，涉及民事性质的合同纠纷不列入行政复议的管辖范围。对涉及行政合同的行政复议，其复议范围可具体限定在以下两方面：一是对行政合同订立的合法性进行审查，审查的内容应包括实体和程序两方面；二是行政机关在监督行政合同的履行中实施了行政强制措施和行政处罚而引起纠纷，由复议机关将此类行为视作一般具体行政行为，并根据现行《行政复议法》规定的原则和方式进行复议审查。

主要参考文献：

1、余凌云著《行政契约论》，中国人民大学出版社2000年版。

土地赔偿管理范文第3篇

关键词：失地；就业；养老；教育

随着我国经济的发展以及城市化的进程在不断的加快，需要征用大面积的土地来建造工厂和企业，原先生活在那里的农民将会失去土地，他们不再是真正意义上的农民，这种转变是一刹那的，那么其生活状况将会有怎样的变化？

一、农民失地之后的生活状况

（一）农民失去了生活来源

失地前，土地收入虽然收益不是很好，但是这部分收益较为稳定，为农民提供了最低的生活保障。失地后，农民都得到一定数额的赔偿款，但是却没有了稳定的收益，对其生活带来较大的冲击，除原来少数以第二、三产业为主的农民收入变化不明显外，其他以种养业为主的农民，因为劳动力就业转移和家庭产业转移没有得到尽快解决，收入明显下降。虽然得到一定的赔偿款，但是由于赔偿费用偏低，农民的生活状况仍然没有改善。

（二）再就业困难

农民失去了土地就失去了最根本的就业岗位。失地农民向非农就业转移过程中，有一技之长的农村劳动力大多数早已找到了工作，但是由于大多数失地农民的文化素质和劳动技能普遍很低，在土地以外的其他工作岗位竞争中处于劣势，难以找到新的就业机会。许多农民失去土地后，希望从事非农经营，然而由于过去他们主要从事农业生产，缺乏从事第二、三产业经营的技能和经验，同时又由于农民投资理财的知识和能力较为有限，难以为土地赔偿费寻求有效的增值渠道。在征地过程当中，虽然大多数的地方政府都采取了一定措施，促进失地农民就业，但由于政策不完善，准备不充分，相当一部分农民实际上仍然处于失业状态。

（三）生活成本在不断提高

农民没有了生活来源，就业也相当困难，但是生活的费用却在不断的提高。失地前，农民所需要的大多数生活用品都是自给自足，失地后，大部分的生活用品都要到市场上去购买，增加了生活成本，随着近年来的通货膨胀，生活必需品的价格大幅度提升，农民失地后的赔偿款是有限的，如果失地农民长期处于失业状态，最基本的生活水平都得不到保障。

（四）养老问题受到挑战

失地前，大多都是家庭养老模式，而计划生育政策的推行使独生子女增多，加快了人口年龄结构的老龄化，老年人抚养的比例在上升，生育率的下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担增长了几倍，家庭规模大大缩小，弱化了家庭的养老功能。失地后，农民由于再就业和家庭收入等方面不稳定，依托家庭进行养老的保障模式越来越受到冲击。许多家庭依靠赔偿款来维持生计，用于养老，但过几年一旦赔偿款用完，他们的养老问题就会受到很大的挑战。

（五）失地农民子女的受教育问题

日益增长的教育支出，使失地农民不堪重负。目前，读高中一年学杂费要三、四千元，读大学的费用一年至少要七千元，高额的教育支出使一些农民家庭本来就已经难以接受。失地后，农民没有了生活来源，再就业也很困难，随着一些家庭收入的降低，更是加重了农民的教育负担。虽然一些农民意识到失去了土地，其子女必须要接受教育，提高工作技能，增强在就业市场上的竞争力，但却是“心有余而力不足”。有部分失地农民子女不得不放弃接受教育的机会，也有部分失地农民为了子女的教育负债累累，降低了原有的生活水平。相当一部分农民已经因为失地成了当前我们这个社会的“新弱势群体”，那么，其子女也很可能因为家庭现在的弱势继续成为未来社会的“弱势群体”。

二、改变现状的建议

经过前面分析可以看出，产生失地农民问题的主要原因，就是征地赔偿费用偏低，对失地农民的安置方式过于简单，农民再就业困难，生活成本提高，农民生活水平下降，养老、子女教育等问题没有得到解决。为解决这些问题，建议采取以下措施：

（一）制定合理的赔偿费标准，确保赔偿金到位

当前失地农民对征地不满，首要矛盾集中在赔偿费用过低的问题上，需要重新确定合理的赔偿标准。在土地赔偿标准上，继续沿用现有的标准（《中华人民共和国土地管理法》）已经不合时宜。现有的征地赔偿标准是按照农产品的总产值来计算的，没有考虑到土地存在其他价值的事实，结果造成赔偿标准偏低。应该引入市场化机制对土地赔偿内容进行评估，确定土地赔偿新标准。

（二）对失地农民进行教育培训，提高其自身素质，扩大就业面

失地农民再就业困难，是因为失地农民的文化素质和劳动技能普遍偏低，要提高其素质，可以统一由政府劳动部门负责就业培训。

首先，按照不同年龄，对农民进行不同职业的技能培训和生活思想观念的教育，建立健全以职业技术教育为主的、多层面的失地农民职业技能培训网络体系，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训；同时，进行现代市场经济知识和转岗再就业技能培训。

其次，政府应为失地农民建立相应的就业服务机构，收集、各种就业信息。凡具有就业愿望和能力，且在国家法定劳动年龄内的本地农村富余劳动力，统一以给《就业登记证》，进入城镇劳动力市场求职。

最后，要打破城乡界限，制定城乡统一的劳动力就业政策。

（三）建立和完善社会保障制度

失地农民社会保障制度的主要任务应是办好最低生活保障、医疗保障和养老保障三种保障项目。考虑到现有经济发展水平，不可能同时为所有失地农民建立这三个保障项目，只能按照循序渐进的原则，渐次实施，先解决主要问题，再扩大范围和提高水平。建立和完善多渠道养老保险制度。目前的经济发展水平，单靠财政拨款或失地农民自行负担是行不通的，必须多渠道筹集、缴纳养老保险金。借鉴城镇职工基本养老保险制度统账结合的模式，政府负担部分和村集体负担的一部分，用作养老保险基金，建立养老保险统筹账户。建立和完善多元化医疗保障制度。目前，根据失地农民的需要，最迫切的是尽快建立失地农民大病保险制度。待经济发展到较高水平，社会条件具备时，再把失地农民的医疗保障纳入社会医疗保险制度范围内，并建立政府、集体和个人共同投入、共担风险的机制。建立失地农民社会医疗救助制度。政府与民间结合，强化多元投入机制，引导社区、企业、慈善机构及个人等多方面捐助，充实失地农民医疗救助基金。适当引导失地农民购买商业医疗保险。加强农民的共济意识和风险意识。创新合作医疗的筹资、运行、监管、激励等机制，加快建立农村合作医疗组织。建立和完善适当水平最低生活保障制度。把生活水平低于或等于国家公布的最低生活水平的失地农民，列入享受最低生活保障待遇，不得以曾获得高额土地征用补偿费而排除在外。从维持基本物质生活需要、当地人均国民生产总值和人均纯收入、地方财政和镇、村的承受能力等多方面，科学确定最低生活保障标准，不同地方可有差异。加强最低生活保障制度的法制建设，实现最低生活保障的法制化、规范化管理。制定与最低生活保障制度相配套的优惠政策。

威廉·配第说过“土地是财富之母，劳动是财富之父”。对于农民来说，土地是他们赖以生存的生产资料，失去了土地，农民这个群体就丧失了存在的真正意义。所以对于失地农民，国家应该采取一系列措施保护其利益。

参考文献：

1、宋青峰,左尔钊.试论失地农民的社会保障问题[J].农村经济,2005(5).

2、王晓洁,陈树新.被征地农民社会保障制度建设研究[J].经济研究参考,2005(29).

3、汪晖.城乡结合部的土地征用:征用权与征地补偿[J].中国农村经济,2002(2).

土地赔偿管理范文第4篇

一、德国的土地使用权

德国《民法大典》第94条规定，土地上的房屋建筑是土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。德国所有的土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等）都实行土地登记，即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。德国的土地所有权绝大部分归私人（自然人、法人）所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。德国的“土地使用权条例”第1款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。通过德国“公寓式住房所有权法”，土地使用权也可以运用到公寓式住房，成为公寓式住房土地使用权。土地所有者（Eigentuemer）和土地使用权者（Erbbaurechtshaber）到公证处签订土地使用权合同，然后在地方法院的地籍登记所登记。地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中权役和限制的第一项上注明已经出让了土地使用权。土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。通常，土地使用权者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记入地籍簿中。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。土地使用权可一次或多次延长。在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地的权力。在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。

德国的土地使用权是有价值的。“德国土地价值评估条例”（WertV）和“土地价值评估大纲”（WertR）对土地使用权价值的评估有具体规定，内容比较复杂。简单地说，土地使用权的价值由两部分组成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分的价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。地租和具体土地使用金的差价越大，土地使用剩余年限越长，土地使用权中土地部分的价值就越高。在土地所有者未出让土地使用权的情况下，土地和地上建筑物的价值完全土地所有者所有；在出让土地使用权之后，土地价值就被分为两个部分，一部分归土地所有者，另一部分归土地使用权拥有者。在德国，土地使用权拥有者的土地部分的价值接近土地价值总额50％的情况颇为普遍，原因是地租和具体土地使用金的差价大，土地使用年限长。这样，土地使用权的全部价值即由部分土地价值和百分之百的建筑物价值组成。

二、中国的土地使用权

1982年中华人民共和国宪法第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。根据中华人民共和国宪法，土地所有权的形式只有国家土地所有权和集体土地所有权两种，私人（自然人和法人）不能享有土地所有权，而其他生产资料则分属国家、集体和私人所有。同时，“土地管理法”第7条规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理使用土地的义务。”这就产生了私人土地使用权，依照法律公民可以享有土地使用权。

接着而来的问题就是，公民个人享有什么样的土地使用权，是有偿的土地使用权还是无偿的土地使用权？中国在改革初期开始征收城镇土地使用费。1980年12月国务院批转的“全国城市规划工作会议纪要”指出：“征收城镇土地使用费，是城镇建设和维护的一个固定资金来源。在城镇规划区范围内，对占用土地的单位和个人，均应该按照当年实际占地面积交纳土地使用费。土地使用费的标准在测算土地级差收益的基础上进行，并且根据土地等级的变化，每隔若干年作一次调整。对于不同的土地使用单位，收费标准应有所不同。”城镇土地使用费实质上就是一种土地税。这一文件提到了“土地级差收益”和“土地等级”，承认了土地是有价值的、土地价值的高低由土地的级差收益和土地等级决定。

1987年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者征收土地使用费的制度。土地使用费属于地方税的一个变种，征收的土地使用费用于地方城镇建设和维护。由于土地所有权的拥有者和最大管理者中央政府却并未从地方征收的土地使用费中得利，所以一年后中央政府决定将土地使用费改为土地使用税，从1988年11月1日实行“中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例”，从此城镇土地使用税由为由中央政府和地方政府分成。土地使用税的收入大大改善了地方政府和中央政府的财政状况。尝到甜头之后，1990年5月19日，国务院颁布了“中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例”。根据这个条例，城镇国有土地权可以出让、转让、出租、抵押和继承，中国的国有土地使用权也因此有了价值；国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者一次向国家支付土地使用权出让金。“出让、转让”的实质就是买卖国有土地的使用权，“出让”是第一次出卖，由国家将国有土地的使用权出卖给私人（编者注：中国将国家出卖土地给自然人、法人的行为称为“一级市场”）：“转让”则是私人间土地使用权的买卖（编者注：自然人、法人间的土地买卖称为“二级市场”）。土地使用权出让金或转让金的高低就是出卖土地使用权的价格。2003年中国城市地价最高的杭州市曾以每亩1亿元人民币的价格出卖国有土地使用权。

三、德国土地使用权和中国土地使用权之比较

德国土地使用权和中国土地使用权有不少相同之处，但在许多方面，如建立土地使用权的目的、土地使用期限的长短、土地使用期限的延长、延长的优先权、土地使用权回归时的赔偿等，也有不少差异。这里只探讨两个差别，一是土地使用权登记的差别，一是土地使用权价值的差别。

我们假设，在一块面积为667平方米的土地上建有一座两层楼的住宅，共有12套住房，总建筑面积为840平方米，总居住面积为672平方米；这12套住房连同土地使用权在80年代后期和90年代初通过私有化出卖给住户，其中第6号住房有居住面积56平方米，为总居住面积的十二分之一，相应的建筑面积份额为70平方米。下面分析一下第6号住房连同土地使用权在中国和德国登记有何不同。

中国的土地使用权和房产是分开登记的。第6号住房的所有者将该住房的房产所有权登记后，可领到房产登记证。房产登记证记录有第6号住房的地址、位置、居住面积56平方米或建筑面积70平方米、住房的性质、房产所有者的名字等等。同时，第6号住房的所有者还要办理土地使用权证。在土地使用权证上记录有地区名称、地段和地块号码、位置、土地面积667平方米、住房居住面积56平方米或建筑面积70平方米、土地使用权拥有者的姓名等等。

德国的土地使用权象土地所有权一样，使用权拥有者有自己的地籍簿，房产所有权和土地使用权登记在一本地籍簿内，其内容如下：833/10000的土地使用权，某城市某地区011地段1820号地块，面积667平方米，林荫大街第8号，位于2单元2楼左侧的第6号公寓（附划分图）的特别所有权。

中国和德国土地使用权登记最大的不同不在于土地使用权证和房产登记证是否合一（德国只有一本地籍簿，既记录土地使用权又记录住房的产权，运作和管理比较方便；而中国分别有土地使用权证和房产登记证，运作和管理比较麻烦），而是在于中国的土地使用权证上记录了土地面积667平方米和住房居住面积56平方米或建筑面积70平方米，而在德国地籍簿上记录的是土地面积667平方米和833/10000的土地使用权，但并未直接注明住房居住面积或建筑面积。德国地籍簿上记录的833/10000的土地使用权来自第6号公寓的70平方米建筑面积是总建筑面积840平方米的1/12（或按居住面积56平方米是总居住面积672平方米的1/12计算），住房居住面积或建筑面积是通过建筑划分图上注明的第6号住房来保证。中德两国之间土地使用权登记方面的这个看来只是技术层面的微小区别，将对第6号住房及其土地使用权的价值产生很大的影响，特别是在征地和房屋拆迁的情况下，下面要着重讨论。

在中国，土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由后者向国家支付土地使用权出让金的行为。城镇政府受土地所有者国家的委托，通过公开拍卖，出卖土地使用权，居住用地的使用期限为70年。在实际操作中，出价“最高”的开发商获得土地使用权。开发商可能继续转让土地使用权，也可能直接投资建设，最后将建成的住房连同割小的土地使用权出卖给顾客。在前面提到的2003年国有土地使用权每亩价格高达1亿元人民币的杭州市，该市2003年的住房价格高达8千元／平方米，而面向西湖的住房价格超过1万元／平方米。在这8千元／平方米的价格中，既包括了每平方米中的建筑价值，也包括了每平方米建筑面积上所包含的土地使用权的价值。

根据传统的地租理论，土地的价值v等于地租r除以利息，即v=r/i，地租r等于土地价值v乘以利息r=v×i；土地使用权x的价值等于利息乘以折现因素：

x=r×（1-1/（1+i）∧n）/i=v×i×（1-1/（1+i）∧n）/I（其中n为使用年限）

当使用年限n为70年、利息i为4％时，土地使用权x的价值就等于0.94×v；也就是说，当使用年限n为70年、利息为4％时，土地使用权的价值相当于土地所有权价值的94％。换言之，当土地使用权以1亿元／亩的价格出让时，土地所有权的价值约为1.07亿元／亩。

在德国，土地使用权拥有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德国法律也允许一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情况下，法律同样允许土地使用者根本不支付土地使用金。

在中国，房地产开发商可以通过下列途径获得土地使用权：向城镇政府购买（政府出让土地使用权），开发商支付土地使用权出让金；或向城镇政府取得征地拆迁许可，支付被涉及者拆迁赔偿。在法律形式上，这属于被拆迁者向开发商转让土地使用权。

四、征地拆迁过程中应该如何赔偿？

在中国之所以会如此大规模地发生被拆迁户的抗争，是因为在拆迁过程中政府官员与房地产开发商通过权钱交易合谋侵夺拆迁户的利益。究竟被拆迁户损失了多少，下面通过一个具体案例来加以解释。

假如上面提到的第6号住房连同其他11户住户以及其他建筑中的几百户居民在2003年被通知要征地拆迁。拆迁之后，在这667平方米的土地上将新建18层的住宅楼，总建筑面积将达7，200平方米，总居住面积为5，180平方米，共50套住房，平均每户建筑面积为144平方米，居住面积约104平方米。如果开发商向城镇政府购买相同区位和质量的土地，假定土地使用权出让金的价格为22，490元人民币／平方米，即1，500万元人民币／亩。

如果这个征地拆迁发生在中国，开发商会向第6号住房的主人提供以下两个选择：其一是给钱，开发商以当地一手房8千元／平方米的价格作为赔偿标准，支付70平方米56万元人民币的征地拆迁赔偿费；其二是给房，开发商在房屋建成后，在原区位提供70平方米建筑面积的新建房作为征地拆迁的赔偿，住户在拆迁建设期间需自己另找住房。如果住户要求一个更大面积的住房，则必须按8千元／平方米的价格向开发商购买超过70平方米以上的面积。中国的许多住户会倾向于第二个方案，这也是中国征地拆迁赔偿中常被使用的“以新换旧”方案。

如果这个征地拆迁发生在德国，开发商要支付的拆迁赔偿费就不是56万元人民币了，而是151万元人民币。其具体计算如下：土地部分，667平方米X833/10000X22，490元／平方米＝125万元（其中833/10000是地籍簿中登记的比例）；建筑部份，假定价格为5，920元／平方米建筑面积、使用年限为100年、剩余使用年限为50年、折旧为38％，折余价格为5，920元X（100％-38％）＝约3，670元／平方米建筑面积，每套单元的折余价值是3，670／平方米建筑面积X70平方米＝25.7万元。这样，土地加建筑的总价值是125万元＋25.7万元＝150.7万元＝约151万元。显然，在同样条件下，德国的开发商必须对被拆迁户支付151万元征地拆迁赔偿费，比中国开发商支付的数额多95万元；换言之，中国的房地产开发商支付的征地拆迁赔偿费只是应该支付数额的37％。在这种情况下，若开发商再强行拆迁，被涉及者做出强烈的反抗，其实是意料之中的事。

在中国，第6号住房的主人在征地拆迁之前，在667平方米的土地上有70平方米建筑面积的土地使用权。如果他接受“以新换旧”的征地拆迁赔偿方案，他仍然有70平方米建筑面积的土地使用权，他的权利似乎没有受到侵害。征地拆迁之前，这70平方米建筑面积的土地使用权是70/840，即833/10000的土地使用权，可以理想化地折算为833/10000X667平方米＝55.56平方米的土地面积上的土地使用权。在征地拆迁和新建之后，土地上的建筑面积从原来的840平方米上升到7，200平方米，他所拥有的70平方米建筑面积的土地使用权，只是70平方米／7，200平方米，即97/10000的土地使用权，可折算为97/10000X667平方米＝6.5平方米的土地面积上的土地使用权。通过征地拆迁和新建，第6号住房主人的土地使用权从833/10000减少到97/10000，减少了736/10000，即失去了土地使用权中的绝大部分。从理想化的土地面积来看，则从55.56平方米减少到6.5平方米。其价值的减少是显而易见的。

从另一方面来看，在建筑部分，中国的开发商以新换旧，最好的情况是不考虑原住房的折旧（但90年代后期多数地方是考虑折旧的），多支付的价格是新造价的38％（约16万元），这给第6号住房主人一定的经济好处。但需要指出的是，中国的开发商在建筑部分给予住户的好处，远不足以弥补住户在土地使用权方面的损失，因此第6号住房主人并没有得到合理的征地拆迁赔偿。中国的房地产开发商就是这样明目张胆地侵害被拆迁户的利益，几乎可以说，中国的每一家被拆迁户都被房地产开发商重重地盘剥了一次。因此，中国的许多被拆迁户拒绝搬迁，甚至投入维权活动，因为他们蒙受的损失实在是太大了。

目前在中国还存在着其他损害房产所有者和土地使用权拥有者的现象，比如，在一块土地的两座住房建筑之间又加建一座住房建筑，在一个居住小区原来规划的绿地上又建造房子等。虽然这并未涉及到征地拆迁的问题，但是由于一块土地上建筑面积总量的增加使原来土地使用权拥有者各自所占份额减少，土地使用权拥有者的经济利益就事实上受到了侵害。

结论

目前在中国征地拆迁赔偿中普遍实行的“以新换旧”的方法是否侵害了被拆迁者的利益，要看开发商在建筑部分给予的“以新换旧”的好处是否能抵销被拆迁者在土地部分的损失。由于征地拆迁后新建住宅的总面积大于原有住宅的总面积，若按原住户被拆建筑的面积计算赔偿或“以新换旧”，所有原住户的土地使用权比例都减少了，而房地产开发商则白白侵占了原住户的部分土地使用权。

用以下公式可以计算原住户在土地使用权价值方面的损失：

令m为该住房的建筑面积，s（0）为征地拆迁之前该土地上的建筑面积之总和，q（0）=m/s（0）为征地拆迁之前该住房所拥有的土地使用权比例；由于是“以新换旧”，该住户拥有的建筑面积m保持不变，s（n）为征地拆迁之后该土地上的建筑面积之总和，q（n）=m/s（n）为征地拆迁之后该住房所拥有的土地使用权比例；

那么，q（0）-q（n）=m/s（0）-m/s（n）为征地前后的土地使用权比例的损失，损失的价值为（m/s（0）-m/s（n））×v×l（其中v为土地使用权的价值，单位为元／平方米；l为土地的面积，单位为平方米。本文例中m=70平方米，s（0）=840平方米，s（n）=7，200平方米，v=22，490元／平方米，l=667平方米）：

（m/s（0）-m/s（n））×v×l=（70/840-70/7，200）×22，490×667=约110万元。

建筑部分的增益主要来自开发商用新造价来支付已经使用若干年后的建筑物。其增加的价值为m×y×d，其中：m为建筑面积，单位为平方米；y为建筑物的新造价，单位为元／平方米；d为折旧率，<100％，由建筑物的使用年限和剩余使用年限所决定（文中的m=70平方米，y=5，920元／平方米，d＝38％），则m×y×d＝70×5，920×38％=约15万元。

由于目前中国土地使用权出让价格高昂，住宅价格中的50％以上为土地使用权价格（而在德国一般为10-20％），所以在大多数情况下，中国的房地产开发商在建筑部分给予的“以新换旧”的好处难以抵销被拆迁者在土地部分的损失。例如，本文中引例中的土地部分的损失为110万元，建筑部分的增益为15万元，实际损失为95万元。

中国的土地使用权登记中，只登记该住房的建筑面积或居住面积，而不登记土地使用权的相对比例，这种作法不足以保护私人财产。在上述案例中，如果第6号住房的所有者接受“以新换旧”的方案，其土地使用权登记中70平方米的建筑面积的土地使用权表面上没有发生变化，似乎其私有财产未受到拆迁的影响。而按照德国地籍簿的登记办法来衡量中国这种“以新换旧”方案对旧房所有者产权的影响，就可以明显地看出，拆迁之前为883/10000的土地使用权，拆迁之后就变成为97/10000的土地使用权，其份额的减小就反映出来了。

土地使用权的价值与土地使用权登记中的土地使用权的比例成正比。土地使用权的比例越大，所拥有土地使用权的价值也越大；土地使用权的比例越小，所拥有土地使用权的价值也越小。随着一块土地上总建筑面积的增加，原住户所拥有的土地使用权的比例不断减少，其土地使用权的价值也不断减少。为完善中国的土地使用权制度，应当在土地使用权登记中增加土地使用权比例一项，而且规定，一块土地上所有土地使用权比例之和为100％。在未征得土地使用权拥有者同意之前，不得更改土地使用权登记中的土地使用权比例，以此保护土地使用权拥有者和住房所有权者的私人财产不受损害。不过如此一来，那些官商勾结的房地产开发商就无利可图了，在他们背后撑腰的贪官污吏也没有油水可捞了。可以想见，在土地使用权登记中增加土地使用权比例这一小小的规章补充修改，虽然技术上毫无困难，却必定会遇到重重阻力，耗时长久而难以完成。

「参考文献」

土地赔偿管理范文第5篇

为了进一步规范开发区机关公务活动，明确职责，提高效率，促进金西开发，现将开发区公务运作有关程序通知如下：

一、项目工作（包括工业、商住、公建等）：由经发局全程牵头协调落实。项目入园，由项目考察组对拟入园项目的产品市场发展前景、产业关联度、企业现状和实力、经营者的综合素质和诚信度等方面进行考察，形成书面考察报告，并按照省、市、区有关政策提出初步意见，提交项目咨询委员会论证，论证通过后，提交主任会议研究确定。与投资方签订投资协议后，协助做好项目选址、项目审批、工商登记、环保审批、安全评估、消防审批、企业相关政策兑现等。

二、土地征收、出让与管理：由国土分局全程牵头协调落实。做好土地征收政策处理、土地报批、土地招拍挂方案的制订和实施、征地及政策处理款支付方案、土地使用权证的办理及相关政策的处理等工作。在办理土地使用权证之前，规划建设局、国土分局负责审核项目用地四至及项目用地面积情况，经济发展局负责审核合同履行情况，财政局负责审核土地出让金及各种规费的收缴情况，经管委会分管领导审核，送主任审批后发放土地使用权证。同时负责牵头协调土地征用协议委托镇政府签订。按征地协议，规划建设局核实土地四至，国土分局核实地类、面积，并计算征地补偿款项后，由财政局对征地面积、四至（红线图）及征地补偿费进行审查，经管委会分管领导审核后，送主任审批。财政局按照主任批示，编制征地补偿款清单，将征地款拨付给镇政府财政专户，镇政府出具收款凭证。并由镇政府负责支付给有关村经济合作社。

三、工程规划与建设（包括工业、商住、公建等）：由规划建设局全程牵头协调落实。包括工程项目的规划设计及审批、工程招投标、工程建设及工程建设过程中涉及的土地政策处理和无障碍施工、工程管理、工程款支付方案等。

建设工程按有关程序，通过招投标以后，由法人代表签订发包合同。

建设工程进度款支付，由现场管理人员、监理人员、规划建设局领导审查后，财政局审核，并提出具体意见，经管委会分管领导审核后，送法人代表审批。

建设工程进度款按合同约定支付，工程完工并验收后，在由财政局负责内部决算审计的基础上，委托专业部门审计，并按程序送法人代表审批。

四、动迁工作：由动迁办负责全程牵头协调落实。根据规划要求，制订房屋拆迁、线路搬迁及相关附着物处理实施方案及动迁款支付方案等。同时负责拆迁赔偿协议签订。拆迁物委托有资质单位评估，评估结果予以公示。在评估公开、公正、公平程序运作的基础上，经双方达成的拆迁协议，拆迁物赔偿额10万元以下的，由管委会分管领导审批；赔偿额10万元以上的，分管领导审核后，送法人代表审批。

五、资金运作：由财政局全程牵头协调落实。包括土地出让金的收缴、征地款的审核与支付、政策处理款的审核与支付、各项优惠政策的审核与兑现、工程款的审核稽查与支付等。

财政局综合科负责稽核职能，对资金的拨付审批如土地款、青苗赔偿款、拆迁赔偿款、线路搬迁费用、工程款、企业有关政策的兑现、土地回收时企业损失的补偿等，由相关职能部门提供相关有效凭证并提出具体意见后，由财政局进行稽核，提出明确的稽核意见，分管领导审核后，送法人代表审批。

六、政府采购。一般性的日常办公用品由机关后勤服务中心采购；固定资产采购，由机关后勤服务中心编制计划，经分管领导审核，报主任审批或主任办公会议研究后实施。属政府采购项目，统一按政府采购程序进行，由机关后勤服务中心负责实施；其他固定资产采购实行“三·三制”原则，即三人以上货比三家，由机关后勤服务中心牵头，纪工委、财政局共同参与提出初步意见报领导审批。

七、农村劳动力培训。由组织人事劳动局牵头协调，要创新培训模式，开展订单式培训，由企业自主培训，并取得有效上岗资格的，资金补贴给企业。要做好培训信息档案，对重复接受培训人员不予报销。

八、公文运作。由办公室牵头协调，各办局需呈管委会领导审定、审批的文稿，统一交办公室，由办公室负责送签。管委会领导批示有关办局办理的文件，要及时办理，同时办理结果和意见要明确具体，要规范，要有依据。涉及多个部门办理的事项由主办单位牵头承办。原则上越级呈报的公文不予受理。