个人住房抵押贷款范文第1篇

关键词：住房抵押贷款；证券化；融资

中图分类号：F83文献标识码：A

一、我国住房抵押贷款现状

随着国家宏观调控以及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了对消费信贷投入，这都促使我国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。自从1998年我国住房改革，停止实物分配后，住房抵押贷款已经成为人们买房的主要方式，它拓展了住房贷款的巨大市场，为百姓解决了不少困难。但是，由于房价相对于居民收入增长水平显的过高，同时又缺乏有效的消费信贷措施，最终导致居民对住宅的有效需求不足。

从楼盘开发到居民买房其间过程一般是这样的：房地产开发商先从银行借款建房，然后与银行签订协议，待中介卖房之后把本息存入该银行就是房地产还款。房价中除去银行贷款本息以及中介担保等手续费就是房地产商的利润。但是，居民买房的首付最低价是房价的30%，那么剩余的70%这一大部分只有通过抵押贷款才能实现。显然，在这一周转中，不管是购买者还是房地产开发商都已经把相当大的一部分风险转嫁给了银行。一方面房地产商用来建房的资金来源是银行，一旦房地产商的房子卖不出去，就意味着银行贷款就有可能收不回；另一方面就是购买者违约不付款。现在银行对违约问题的处理方式很简单，但也存在相当大的风险，就是拍卖充当抵押的住房。这就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的贷款金额的风险。

二、住房抵押贷款证券化可行性分析

个人住房抵押贷款证券化首创于美国，后被许多国家借鉴。不同的国家和地区在具体操作上有所不同，但其本质都是一样的。总的来说，住房抵押贷款证券化，是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，并进行信用增级，使其产生的未来现金流（主要是利息收益）的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。

（一）实施住房抵押贷款证券化的经济利益。实施住房抵押贷款证券化，不管对银行、购房者、房地产商，还是金融机构都有一定的经济利益。

1、有利于商业银行的发展。首先，住房抵押贷款证券化可以有利于拓宽商业银行的融资渠道，有利于降低商业银行的经营风险，通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。其次，有利于提高商业银行的盈利能力，实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。

2、个人购房更容易实现。通过住房抵押贷款证券化可以有效地扩大金融机构在住房抵押贷款方面的资金来源，可以更多、更广泛地为个人购房提供必要的资金支持。再者，个人住房抵押贷款债权可及时变现，商业银行可以扩大贷款规模，延长贷款期限，提高按揭成数，贷款利率的下调也有了条件。由于可贷资金范围更为宽广，人们可以更方便地获得长期信用，从而大幅度提高个人购房者的有效支付能力。

3、进一步促进房地产业发展。房地产业发展必须要有银行的支持，但与此矛盾的是银行苦于抵押贷款期限长、资金回收慢，使抵押贷款受到一定的限制。如果实现抵押贷款证券化，可以为房地产业发展带来后续资金，促进其发展，形成一种良性循环。

从以上分析可以看出，能够从住房抵押贷款证券化中直接获利的是银行，而其他受益者只是间接受益，必须建立在银行的资本状况得到改善的前提之下。当然，如果能使银行的资本状况得到改善、降低银行风险，对于稳定金融系统乃至整个国民经济都是有利的。

（二）实施住房抵押贷款证券化可行性分析

1、我国已经初步形成住房抵押贷款一级市场的雏形，并形成初具规模的资本市场体系。个人住房贷款占商业银行各项贷款的比重在逐渐提高，2001～2006年金融机构个人贷款在全部贷款中所占的比重从6.22%提高到了10.69%，而个人住房抵押贷款在个人贷款中的比重大约占到70%以上，如果再加上房地产商的贷款，估计和房地产有关的贷款在全部贷款中所占的比重会再翻一番。同时，银行住房抵押贷款的日益规范化、操作的简单化以及更具有吸引力的利率，决定了银行抵押贷款必将主导未来住房消费的融资方式。同时，我国拥有大量的闲散资金，但是我国金融市场投资品种单一，而住房抵押贷款债券一般来说是收益稳定、安全性极高的投资品种，对机构、散户都具有很强的吸引力，这为住房抵押贷款证券化提供了充足的潜在资金来源。所以，按照我国住房抵押贷款的现有规模及发展前景，发展住房抵押贷款证券化已经具备了资产基础。

2、资金来源充足。到2006年底，我国居民存款余额超过161，587亿元，经过多次降息后，目前国内商业银行利率已经处于较低水平，大量的社会闲置资金要寻找收益更高的投资渠道，促使居民储蓄寻找新的出路。于是储户的钱纷纷转向了基金或者证券，这就为住房抵押贷款证券化提供了潜在的充足资金来源。

3、我国已经形成良好的投资氛围。银行储蓄已不再是居民的唯一投资方式。虽然利率曾经上调，但是跟我国上涨的物价相比，居民存款获得的收益几乎为负。所以，近几年来居民开始选择更具利益的投资方式。如，购买证券、基金等。由于证券化所发行的抵押担保证券信用级别高、风险较小且收益一般又略高于国家债券，使其一出现就能被居民所接受。所以，实施住房抵押贷款证券化应该可以拥有一定的群众基础。

三、我国实施住房抵押贷款证券化的障碍

虽然我国已经具备了实施住房抵押贷款证券化的一些可行性的条件，但是客观地说，我国目前实行住房抵押贷款证券化存在着许多障碍。

（一）房地产市场不稳定，证券化缺乏良性环境。住房抵押贷款证券化的本质是通过增强资产的流动性来分散银行投资的风险，在目前我国房地产市场争论较大，整体不稳定的情况下，投资者投资这种证券所要冒的风险较大，造成投资者积极性不高，仓促证券化可能会造成少人问津的情况。况且，目前个人住房抵押贷款在银行总贷款额中的比重不大，银行也缺乏证券化的动力。

（二）我国没有高标准的信用评价机构。由于住房抵押贷款证券化是一种技术性很强的融资行为，运作过程相当复杂，投资者无法对其每一步都进行了解并施以监控。因此，为了尽可能地规避风险，需要对发行的抵押贷款证券进行信用等级评估。我国目前资信评级机构虽然数量不少，但质量不高，主要表现在信用评级操作不规范、透明度不高、缺乏统一标准等，没有形成被市场投资者普遍认可的高质量信用评级机构。

（三）住房抵押贷款证券化的法律障碍。我国现行的法律法规还不够完善。住房抵押贷款证券化是一项程序性很强、涉及多方面经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布并修改了一系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，相关的法律法规建设还很不完善，在证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。例如，贷款转让方式的法律障碍、商业银行转让贷款的障碍，等等。我国《商业银行法》并没有将转让信贷资产纳入商业银行的经营范围，所以商业银行是否可以进行未被明确界定为法定经营范围的贷款转让尚存在法律障碍。

（四）住房抵押贷款证券化的技术障碍。发行住房抵押贷款证券还会遇到会计、税收等方面的技术问题。不但会影响证券资产是否合法，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。所以，需要制定一套适应于复杂创新环境的、完善的、关于住房抵押贷款证券化的会计制度。目前的税收制度对实施住房抵押贷款证券化过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收，也都没有明确的规定。

四、结论

个人住房抵押贷款范文第2篇

│　(中国建设银行)个人住房贷款　│

│ 抵　押　合　同　 │

│(封面)│

│合同编号：　年　字第号│

│　│

│抵押人(甲方)：　 抵押权人(乙方)： │

│住所：　 住所：　 │

│电话：　 法定代表人(或授权人)：　 │

│邮政编码：　 电话：　 │

│开户金融机构及账号：　邮政编码：　│

│　│

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为确保乙方与__________签订的__________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条　甲方以“抵押物清单”(附后)所列之财产设定抵押。

第二条　以房地产设定抵押的产权情况

1．房地产坐落

2．地号

3．土地面积

4．土地使用年限

5．土地来源

6．土地出让(转让、划拨)合同号

7．国有土地使用证号

8．房屋建筑面积

9．共有权份额

10．房屋所有权证号

11．房屋预售、买卖契约号

第三条　以房地产设定抵押的抵押情况

1．抵押土地四至

2．抵押土地面积

2．抵押土地评估价值

4．抵押房屋部位

5．抵押房屋建筑面积

6．抵押房屋评估总价值

7．房地产评估总价值

8．在土地使用权抵押期间，抵押人其抵押的土地上所建的房屋不得转让、出租、出售。

第四条　甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自________年_______月_______日至_________年________月_______日，贷款用途为__________。

第五条　甲方对抵押物依法享有所有权。

第六条　甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日起把购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条　抵押担保的范围：贷款担保的范围：贷款金额(大写)___________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用 (包括律师费、诉讼费等)。

第八条　本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条　本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条　抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条　甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条　抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的账户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条　抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。

第十四条　抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。

第十五条　抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十六条　借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十七条　发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1．甲方被宣告破产或被解散；

2．甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条约定义务或发生其他严重违约行为；

3．借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空、改变贷款用途、发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为等情况。

第十八条　甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额__________％违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。

第十九条　乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1．支付处分抵押物所需的费用；

2．清偿借款人所欠乙方贷款利息；

3．清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等；

4．支付其他费用。

第二十条　本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十一条　其他约定事项：

第二十二条　因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十三条　本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十四条　本合同正本一式二份，甲乙方双方各执一份。副本份。

甲方(印章)：　乙方(公章)：

法定代表人或个人(签字)：　法定代表人(签字)：

(或授权人)(或授权人)

个人住房抵押贷款范文第3篇

抵押人（甲方）______________________________

住所：________________________________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

开户金融机构及帐号：__________________________

抵押权人（乙方）____________________________

住所：________________________________________

法定代表人（或授权人）__________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条 甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。

第二条 以房地产设定抵押的产权情况

1.房地产坐落：__________________________________

2.地号：________________________________________

3.土地面积：____________________________________

4.土地使用年限：________________________________

5.土地来源：____________________________________

6.土地出让（转让、划拨）合同号：________________

7.国有土地使用证号：____________________________

8.房屋建筑面积：________________________________

9.共有权份额：__________________________________

10.房屋所有权证号：_____________________________

11.房屋预售、买卖契约号：_______________________

第三条 以房地产设定抵押的抵押情况

1.抵押土地四至：________________________________________

2.抵押土地面积：________________________________________

3.抵押土地评估价值：____________________________________

4.抵押房屋部位：________________________________________

5.抵押房屋建筑面积：____________________________________

6.抵押房屋评估总价值：__________________________________

7.房地产评估总价值：____________________________________

第四条 甲方抵押担保的贷款金额（大写）_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。

第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。

第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条 抵押担保的范围：贷款金额（大写）元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）

第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。

第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。

第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物

第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物；乙方书面同意甲方建造定着

物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。

第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散；

2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为；

3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1.支付处分抵押物所需的费用；

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息；

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金（包括罚息）和赔偿金等；

4.支付其他费用。

第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十三条 其他约定事项：

1.甲方违反本合同自愿接受强制执行；

2.____________________________________

3.____________________________________

第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提讼。

第二十五条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方（公章或印章）_________________

法定代表人或个人（签字）___________

（或授权人）

___________年__________月__________日

乙方（公章）_______________________

法定代表人（签字）_________________

（或授权人）

个人住房抵押贷款范文第4篇

关键词:提前还贷 违约金 风险管理 法律规制

中图分类号:F830.5 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)10-076-03

近年来,我国个人住房抵押贷款业务处于高速增长和发展态势,住房抵押贷款客户提前还贷的现象也随之有了明显增加。许多银行为应对这种变化,呼吁与国际接轨,出台了对提前还贷客户收取违约金的措施。此举在社会上引起巨大反响,并引发银行是否应该收取违约金的争论。提前还贷违约金作为一项新生事物,我们既要从现有法律中分析其合法性,也要从发展的角度来分析其合理性,并对该制度作出相应的规范与完善。

一、个人住房抵押贷款提前还贷行为的产生动因

个人住房抵押贷款提前还贷,是指借款者在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。导致提前还贷的动因,国外的相关研究将其分为内生因素和外生因素两大类。前者将提前还贷行为看作利率和房价的内生变量,后者则假设提前还贷行为受利率和房价以外的其它因素影响,这些因素主要包括:季节循环、经济活动的状况、人口等因素。研究提前还贷的动因,有助于建立提前还贷模型,把握提前还贷规律,从而在一定程度上预防和控制提前还贷风险。

1.内生因素。内生因素是指可以纳入提前还款模型的内生经济变量,最重要的有利率和房价两种因素。利率和房价是影响借款人再融资成本的最主要因素。在固定利率制度下,市场利率上升时,借款人因固定的合同利率低于市场利率选择维持同银行交易,市场利率下降时借款人则选择提前还贷,然后通过再融资获得更低的市场利率;而在浮动利率制度下,市场利率下降时,借款人因合同利率随市场利率向下浮动而选择维持同银行交易,在市场利率上升时则选择提前还贷,以彻底退出交易形式规避较高的市场利率。

房价也是影响提前还贷的重要因素,该因素分为两类。一类被称为换房,因所购房屋更换而将贷款尚未清偿的房屋出售,此时需要结清个人住房抵押贷款。另一类是指房价变动对提前还款的影响,由于房价上涨后,原有的住房权益能担保更多的贷款,这时借款人会结清原有贷款,进行再融资,以获得更多的贷款。

2.外生因素。外生因素也被称为非自愿性提前还贷,是指一般模型无法掌握的非经济变量,包括地理、职业、经济总体环境或人口等因素所引起,导致借款人提前还贷。另一种情况则是房屋遭受天灾损毁,或借款人死亡,此时保险公司会代为偿还本金余额,出现提前还贷。另外,研究发现,季节循环对提前还贷有重要影响。如在美国,住宅购买在春季增加,在夏季后期逐步达到高峰,到秋季和冬季逐渐下降。由于借款人往往通过先卖出他们现有的住房再购买新的住房,而住房抵押贷款又要求借款人在卖掉住房之后必须偿清未还款余额,因此提前还贷活动常常在春季开始增加,到夏季达到最高,随后在秋季开始缓慢下降,到冬季达到低谷,从而提前还贷呈现出典型的季节性特征。

二、个人住房抵押贷款提前还贷行为对商业银行的不利影响

提前还贷行为使得抵押贷款的现金流具有较大的不确定性,从而给银行的资金管理带来较大的影响。具体表现在以下几个方面:

1.影响资产与负债结构。银行的利差来源于资产负债期限结构的配对管理,资产减少会对利差来源产生影响,从而影响负债管理。银行作为一个负债经营企业,资产负债的期限匹配程度直接影响着其资本营运状况。借款人的提前还贷行为,将使得其资产与负债之间的期限发生错位,使原有的利率结构平衡丧失。如果没有提前还贷行为,银行资产的期限与负债的期限一般而言都是相等的;而一旦有了提前还贷行为,将破坏这种期限对等的状态。银行自身的资产与负债的期限不配,将使其暴露在流动性风险之下。

2.减少商业银行的利息收入。存贷款业务是我国商业银行的主要业务,获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。个人住房抵押贷款有房产作抵押,同时又有保险公司保险,安全性较高,风险相对其他贷款项目较低,是银行最优质的业务之一,也是银行获利的重要业务。如果不发生提前还贷,银行将会稳定地获得此项利息收入;但是当发生提前还贷时,贷款额度将减少,银行利息收入就会减少,造成一定的损失。

3.短期内造成巨额存贷差,回收资金闲置。提前还贷增加,会使银行的累收速度超过累放速度。一方面,住房抵押贷款的不定期提前还款使大量的优质资产现金回笼,另一方面,银行对没有把握还贷的企业和项目“慎贷”,此消彼长,短期内会造成巨额存贷差。由于消费者提前还贷时间不确定,银行对提前还贷的资金不能预先做好安排,造成回收资金积压。银行要重新选择新的投资渠道使资金有效合理的运用,而资金闲置会导致信贷投放压力增大,加大银行的经营风险。

4.服务成本未得到全部补偿,增加经营成本。每发生一笔抵押贷款,银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款等环节都产生服务成本,这些成本通过抵押贷款利息得以补偿,并分摊在整个还款期。若借款人突然提前还贷,对于银行来说,付出的劳动只得到部分补偿。此外,提前还贷也需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、计算部分或全部提前偿还等一些环节,这不可避免会导致银行经营成本提高。由于提前还贷行为的不确定性,使得银行不能按照正常的贷款程序来处理,只能提供额外的人力来完成有关的各种操作,从而造成人工成本的增加。

三、提前还贷违约金的法律分析

1.提前还贷违约金的合法性分析。提前还贷行为增加了银行业务经营风险,银行界人士普遍认为客户提前还贷行为是一种违约行为,为制止提前还贷的势头,弥补提前还贷所带来的利息等损失,维护自身经济利益,国内许多商业银行针对提前还贷纷纷出台了收取违约金的措施。

依据《合同法》理论,提前还贷是一种期前履行债务的行为,但是否是违约行为呢?《合同法》总则中第71条规定,“债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用,由债务人承担”。该法条的法理基础是债法的期限利益理论。期限利益的规则是:如果期限利益专为债务人而设,那么债务人可以抛弃此利益而提前清偿,而债权人不得随意请求清偿;若期限利益专为债权人所设计或为双方所共享,则非经债权人同意,债务人不得期前清偿,否则债权人可以拒绝受领。

由此,71条可理解为:在不增加债权人的费用和负担的前提下,债务人可以期前清偿,反之,债权人则有权拒绝。具体到借款合同而言,债务人提前清偿贷款是否会给银行带来《合同法》第71条意义上的期限利益的损失呢?的确,提前还贷给银行带来了一定的费用和负担,提前还贷行为打乱了银行的资金安排,对商业银行造成了不利影响。只要提前还贷行为的确造成银行的合理利益损失,作为债权人的银行有权拒绝债务人无条件提前还贷的要求,因此,依《合同法》第71条规定,应认定提前还贷行为属违约行为。

同时,《合同法》分则《借款合同》一章中第208条又规定:“借款人提前偿还借款,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该规定,在双方当事人没有禁止性约定的情况下,借款人可以选择提前偿还借款,且应按照实际借款的期间向银行缴纳利息,无须支付违约金;反之,则应支付违约金。法律适用的一般原则是,在总则和分则都规定的情况下,应当优先适用分则。因此,是否可以对提前还贷行为收取违约金首先应看合同是否有约定,如果合同事先有约定,则可以收取,如果合同事先无约定,则借款人可以拒绝支付违约金。除此以外,银行以单方声明、告示等形式公布的“提前还贷利息”或所谓“违约金”应属无效。

2.提前还贷违约金的合理性分析。提前还贷违约金也有其自身的价值。如前文所述,客户提前还贷会给商业银行带来减少利息收入、打乱银行资本运营计划、增加再投资风险等不利影响。而且,如果对提前还贷行为不收取违约金,借款客户就有可能在签订合同时会尽量选择较长的借款期限,而通过转贷来取得更低的利率,或者取得更优惠的金融服务。进一步分析,如果对提前还贷不收取违约金,借款客户就有可能在借款时会预留一部分的资金用于投资以获取更高的回报,在无投资途径时,则提前还贷,由此产生客户道德风险,将损害贷款银行的正当利益。

3.提前还贷违约金的负面效应。但同时也应该看到,对于商业银行来说,提前还贷也存在着一定潜在的积极影响,既降低了银行的信用风险,让银行免于承担因贷款人无力及时还本付息的风险,而且使流动性差的长期资产转化为现金资产,大大缓解了商业银行的流动性风险,降低银行的呆、坏账比例。

收取提前还贷违约金并不是有效的风险补偿方式。依据现代风险管理理念,银行因向借款人提供提前还贷便利而承担了利率风险,获得某种补偿是合理的,这也是违约金支持人士的主要理论依据。然而,以违约金作为银行风险补偿方式的有效性是值得怀疑的,除面临巨大的市场阻力之外,主要原因在于违约金金额的确定缺乏理论依据。如何界定提前还贷给银行造成的损失?哪些损失应该由客户承担?作为一种非价格机制,违约金如何与不断动态变化的利率风险水平相适应?这些问题在实践中都很难有效解决。从风险管理的角度来说,提前还贷应属银行经营过程中出现的正常商业风险,银行如果能事先考虑到还贷过程中可能出现的各种情况并采取相应的风险防范措施,就能合理合法地转移这种风险,否则简单地将风险转嫁给借款人则显然也是不公平的。风险只能控制而不可能完全转嫁或消除,所以单纯靠收违约金并不能杜绝提前还贷行为的产生。

收取提前还贷违约金并不会有助于银行盈利。银行收取违约金的目的是补偿损失和实现盈利,然而,这一举措因与银行提供风险管理的基本职能相悖而不能从根本上达到目的。管理风险是客户的基本需求之一,接受风险转嫁和提供风险管理服务不仅是现代银行的基本职能,也是重要的盈利来源和核心竞争力。这不仅是因为银行替客户承担和管理了风险,更加全面地满足了客户需求,适应了市场竞争的需要,而且因为银行从这些风险承担中获得了更多的以风险换收益的盈利机会。因此,对提前还贷收取违约金在一定程度上不仅弱化了银行风险管理的职能和服务客户的能力,使得银行丧失了以承担风险换取收益的机会,而且如果市场是高度竞争性的,收取过高的违约金等于把客户推向了不收违约金的竞争对手,将造成市场占有率的下降,最终也会给银行的核心竞争力带来不利影响。

四、个人住房抵押贷款提前还贷违约金的国际比较

1.美国模式。在美国,贷款机构通常根据借款人过去的信用记录,向他们分别发放两类贷款:优惠利率贷款(又称传统贷款)和次优惠利率贷款(subprime loan,针对信用记录、就业和负债状况相对较差的人士,以下简称SP贷款)。由于市场竞争和法律规范的约束,提前还贷违约金在美国的传统抵押贷款中几乎已经消失(大约占2%),但在SP贷款中仍然十分普遍。违约金主要针对头三年至五年的提前还贷,通常是未偿还贷款余额的1至5个百分点,一些贷款人规定为余额的3%,并逐年下降1个百分点,也有收取相当于六个月利息的违约金等不同做法。通常允许部分提前归还,低于贷款余额20%的提前归还不会引起违约金责任。有的银行对向该银行转贷或签订新贷款协议的客户不收违约金。

目前,美国有35个州的法律禁止或限制提前还贷违约金,正是这些法律以及贷款机构之间的竞争,使大部分传统贷款去除了违约金条款。比如,北卡罗来那州法律禁止对15万美元以下的贷款收取提前还贷违约金;宾夕法尼亚州贷款利率及保护法则禁止对5万美元以内的住房抵押贷款收取提前还贷违约金;加利福尼亚州法律规定对超过三年的贷款不能收违约金。同时,政府机构和民间团体也采取措施,禁止或限制某些过分的贷款条件并要求贷款人进行更多的信息披露。可以预见,在各方的推动下,美国金融机构贷款违约金的期限缩短和数额降低将是一个发展趋势。

2.英国和欧盟其他国家模式。近年来,激烈的市场竞争促使英国金融机构纷纷推出多元化的贷款产品,有固定利率、折扣利率、跟随利率和可变利率等多种贷款供借款人选择。大部分提前还贷违约金只适用于固定(或折扣)利率期间,即使在此期间如果借款人每年只提前偿还10%左右的贷款,也不必交纳违约金。另外,固定(或折扣)利率期结束后,此类贷款便自动转成标准可变利率贷款,贷款人不再拥有收取提前还贷违约金的权利。总之,由于市场选择和政府部门的监管,只有提供低利率的银行才会收取提前还贷违约金,且大部分也只限于最初的优惠期或头两年到三年之间。

在欧盟其他国家,如德国,固定利率贷款不能提前还贷;在爱尔兰,法律不允许对可变利率贷款收取提前还贷违约金;在法国,提前还贷违约金的比例不得超过3%;在荷兰,典型的抵押贷款合同规定,每年提前偿还10%至20%的,无需支付违约金。借款人因居住地变更提前还贷,无需缴纳任何违约金。

3.我国台湾地区模式。2002年以前,除台湾银行、土地银行、合作金库未对提前还贷或转贷的客户收取违约金外,其他银行在给予房贷户三年优惠利率的同时,限制房贷户在四年内不得提前清偿,否则将收取约为贷款总额1%的违约金。2002年以后,由于市场利率一降再降,而房贷利率却下调缓慢,大量房贷户希望通过转贷降低利息负担,但却受到违约金的制约,因此强烈不满。为此,台湾于2002年5月了《房屋贷款提前清偿违约金行业警示原则》,指出若金融机构提供房贷户前三年较低水平的优惠利率,则限制房贷户不得提前清偿的期间最长只能三年,否则将抵触公平交易法。同时,违约金不宜直接依贷款总额计算,必须考量借款人的清偿时间、偿还金额采用递减方式计算。另外,金融机构必须事先在借款契约中,以特别约款方式,与借款人个别约定,并详细载明违约金的计收方式。

4.我国香港地区模式。根据香港《物业转移及财产条例》,按揭人(即借款人或购房人)享有提前还清贷款的权利,但按揭人应提前通知银行(多数银行要求提前一个月通知),然后银行计算出“总欠款”要求按揭人在指定日期前付款。所谓“总欠款”包括提前还贷的手续费(一般为剩余本金的1个月利息)、剩余本金和最后一次还款到提前还清贷款日的利息。

五、借鉴国外和其他地区先进经验,完善提前还贷风险管理

从英美等国以及我国台湾、香港地区个人住房抵押贷款提前还贷违约金的管理模式中可以看出,收取提前还贷违约金并不是各国通行的做法,一个明显的趋势反而是对收取提前还贷违约金的限制和规范。从上文对提前还贷违约金的法律分析中,可以看出商业银行内收取提前还贷违约金具有一定的合理性和必要性,但应将其限制在一定的范围内。我们应借鉴国外及其他地区先进经验,设定相应的制度规定对提前还贷违约金进行法律规制,而且,在此基础上,金融机构应加强抵押贷款的日常风险管理,掌握人们的提前还贷行为习惯以及这种行为将如何随经济情况变化而发生波动,在理论分析和历史数据的基础上建立提前还贷的模型,对未来的提前还贷进行科学预测,评估和管理相应的风险,同时,通过提高市场竞争度、加快金融深化和产品创新等来最终解决提前还贷风险管理问题。

1.加强对提前还贷违约金的法律规制。一是在法律上限定提前还贷违约金的最高比例,以保护借款人的利益和维护市场的自由竞争。二是确定一定比例内的提前还贷免收违约金,由于借款人无法对将来的收入和支出作精确的预期,应当在法律上强制规定在一定比例内的提前还贷不收违约金。三是对超出一定年限(如三年)的提前还贷违约金免收违约金。四是法律上规定金融机构必须事先在借款合同中,以特别条款形式,与借款人就提前还贷违约金进行约定,并详细载明违约金的计收方式,否则借款人可以拒绝违约金支付请求。

2.构建提前还贷的数据库和提前偿付风险模型。随着我国提前还贷行为的逐渐增多,商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律,以便对其进行较为准确的预测和有效地防范,通过合理安排资金的使用来降低风险,从而尽量减少商业银行的损失。这客观上要求建立个人住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统,对借款人的提前还贷行为进行监测,对所收集到的数据进行分析,对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划。

3.推出多样化的住房抵押贷款方式。由于借款人的还款能力有很大差别,单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求,也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口,从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需求,从而降低提前还贷风险,有必要推出多种抵押贷款方式,依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式以有效地减少提前还贷风险的产生。

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4.王会俭.国外住房抵押贷款提前偿还模型述评[J].北京化工大学学报(社会科学版),2006(4)

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8.李健男.国际金融惯例的真伪辨析――以提前还贷违约金为例[J].南方金融,2007(3)

个人住房抵押贷款范文第5篇

第一条  为配合我省住房制度改革，帮助职工购买自用住房，改善居住条件，根据《中华人民共和国担保法》和中国人民银行、国务院住房制度改革领导小组、财政部关于《政策性住房信贷业务管理暂行规定》（银发〔1994〕313号）以及中国人民银行《关于颁布〈个人住房贷款管理办法〉的通知》（银发〔1998〕190号）等有关规定，制定本办法。

第二条  政策性个人住房抵押贷款是为参加住房公积金的职工购买住房而开设的专项政策性低息贷款。

第三条  政策性个人住房抵押贷款实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。

第四条  本办法适用于受政府委托办理住房公积金业务的全省各级建设银行。

第二章  贷款对象与条件

第五条  贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：

1.具有本地城镇常住户口或有效居留身份；

2.具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3.本人和配偶及其所在单位已按规定足额缴存住房公积金；

4.本人及其配偶均未享受过购买房改房的优惠；

5.在建设银行的储蓄存款余额以及已交纳的住房公积金余额合计已达到所购房总价的30％以上，并以此作为购房首期付款；

6.具有购买住房合同或协议；

7.建设银行规定的其他条件。

第三章  贷款额度、期限和利率

第六条  贷款的额度必须同时符合以下条件：

1.不超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍；

2.不超过所购房价款的70％；

3.不超过6万元。

第七条  贷款期限由建设银行根据借款人情况确定，最长不超过20年。

第八条  政策性住房抵押贷款利率，按人民银行规定执行。

第九条  政策性个人住房低息贷款每个家庭只能享受一次。

第四章  贷款程序

第十条  申请购房抵押贷款的职工，需提供以下资料：

1.居民身份证和户口薄；

2.购房合同或协议书；

3.家庭经济收入稳定的有效证明；

4.借款人和配偶及其所在单位足额缴交住房公积金的有效证明；

5.建设银行要求提供的其他资料。

第十一条  建设银行受理职工政策性个人住房贷款申请，集中送住房资金管理部门对借款人申请个人住房贷款资格进行审核。

第十二条  住房抵押贷款经贷款银行审查同意后，借款人凭购房合同与贷款银行签订贷款合同和住房抵押合同。

第十三条  借贷双方必须在签订抵押合同之日起30天内，到当地房地产管理部门办理房地产抵押登记手续。

第十四条  抵押合同自登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，贷款银行应按合同的约定，解除抵押权，并由借贷双方到抵押登记部门办理抵押注销登记手续。

第五章  贷款的偿还和回收

第十五条  借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息，以按月等额支付的方式计算。

第十六条  借款人经贷款银行同意后，可提前偿还贷款本息，贷款本息还清后，由借贷双方到抵押登记部门办理抵押注销登记手续。如借款人未按贷款合同规定的时间如期偿还贷款本息，贷款银行对其逾期部分按人民银行规定计收罚息。

第六章  抵押和保险

第十七条  借款人必须将所购住房用于贷款抵押。

第十八条  抵押期间，未经贷款银行同意，借款人不得转让、出租或以其他方式处置抵押物。

第十九条  用于抵押的住房，借款人须办理房屋财产保险或委托贷款银行代办有关保险手续，投保期与抵押期限一致。保险单必须注明第一受益人为贷款银行。抵押期间，保险单由贷款银行保管。

第二十条  抵押期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款人负全部责任。

第七章  附则

第二十一条  贷款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。