土地收益还原法

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土地收益还原法范文第1篇

[关键词]加油站;收益还原

一、加油站用地特点分析

1.位置极其重要并且分布离散性强

加油站作为一种经营性房产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备设施条件差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。应该说加油站用地的价格主要取决于位置，位置条件决定下的价格更是加油站房地产价格的主要构成成分。

另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。

2.存在行业垄断利润

目前加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业利润率具有保护性、唯一性、排他性，其行业回报率高于社会平均资本化率。

二、加油站评估的特殊性

1.加油站的价值包括特许经营权的价值，而且这部分价值的权重比较大。另外还包括一些动产（如加油器、油罐车等）。因此最理想的估价方法是收益还原法，通过剥离专营权收益来求取房地产产生的净收益。

2.加油站的收益除区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益影响也很大。所以对加油站价格的评估必须要弄清其客观收益、成本、和有关费用标准，才能科学、合理的评估加油站的土地价格。

三、估价技术路线分析

分析与估价对象处同一供需区内加油站的经营资料,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本,测算同一供需区内加油站的年平均销售收入,扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益,再从中扣除设备折旧费、合理利润及相关税费等得到年房地纯收益,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益。根据剥离出的土地纯收益,以及确定合理的土地还原利率可测算出土地价格。加油站获取收益的方式主要是通过油品的销售，赚取油品的批发零售差价获取利润极个别的附带经营小型商店，待估宗地的价值也正是体现带它获取收益的能力上，所以首选收益还原法进行评估。

1.收益还原法公式的选用

收益还原法的一般公式为:

P=a1/(1+r1)+a2/[(1+r1)(1+r2)]+an/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]

式中:a1,a2…an分别为未来各年的纯收益;r1,r2…rn分别为未来各年的还原利率。使用年限n可以根据《国有土地使用证》确定,但是对于a1,a2…an年纯收益和r1,r2…rn还原利率,却是在相当长一段时间内难以确定的变数,因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的。而正由于a1,a2…an和r1,r2…rn都是变量及未知数,无论怎样假设它们的变化(等差递增或等比递增等)其最终都是一种预测,都经不起时间的考验,使得公式的应用条件受到限制,而且误差更大。因此假定a和r每年不变,使得公式得以简化。

实际应用在加油站评估中的收益还原法公式:

P=(A-A1-A2)/r[1-1/(1+r)n]

其中:P为土地总价格;

A为加油站年房地客观总收益;

A1为加油站房地出租年总费用;

A2为加油站建筑物、构筑物的纯收益；

r为加油站土地还原率;

n为加油站土地收益年期。

加油站年房地客观总收益A=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费。加油站房地出租年总费用A1=建(构)筑物维修费+建(构)筑物管理费+建(构)筑物折旧费+建(构)筑物保险费+税费。

2.相关技术参数的确定

净利润的确定：根据行业连续三年的平均利润率确定

流动资产、固定资产、无形资产等其他资产及其收益率的确定：可根据经营者提供的连续三年的经审计的会计报表确定其流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的取值，该类资产的收益率根据待估宗地的实际情况确定。

加油站年纯收益的确定：加油站建筑物及土地部分的收益为：

净利润-（流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的收益）资本化率的确定：以一年期定期存款利率加上特许经营垄断利润及风险利率确定为估价对象的资本化率。加油站行业属于垄断性行业，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业的利润率具有保护性，其行业回报率应高于社会平均资本化率。具体数据及计算过程略。

四、应注意的问题

1.资产负债表及损益表应该是企业在一定时期内经营状况的真实反映，由于该表须上报税务部门，以核实该企业在一定时期上缴的税额，因此我们须认识到该表的保守性。由于操作的规范性，对该表应客观对待，敢于提出问题，才能真正了解该表的真实含义。

土地收益还原法范文第2篇

所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。

二、基准地价系数修正法

涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。

早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。自2011年以后，各地的基准地价更新，北京、武汉、海口、广州等基准地价，多数都添加了用途修正参数表，对医疗、科教、仓储、物流、养老、殡葬等特殊用地，均提出适宜本地经济状况的参考用途和修正系数。通过基准地价系数修正法，即可顺利完成特殊用地的评估测算。即使待估宗地所在地的基准地价没有用途修正，也可通过比较城市规模、经济水平等外在型指标，可选用待估宗地所在地临近的、规模近似的不同城镇的用途修正体系进行测算，作为参考。

三、市场比较法及期日修正参数

作为评估方法的鼻祖，市场比较法在特殊用地评估项目中似乎用处不大。原因有三：首先，作为市场比较法的案例来源，选取时要剔除拍卖成交、抵押转让案例以及协议出让的数据，这样既可以排除现场竞价气氛对成交价格的干扰，也避免人情关系对抵押、转让价格的哄抬，更能避免政府招商引资或历史原因对成交价格的不利影响。其次，在土地市场网上关于出让宗地的具体用途，并不像出让合同或产权证书上写的清晰准确，具体开发指标及用途分摊比例也没有可研报告描述的详实确切，只能通过简单的项目开发名称来选取案例，这就进一步缩小了可选案例的范围。最后，即使成交案例的价格可信，那么对于心理预期价位高企的委托方来讲，这个价格已经是“过去时”，而非将要“招拍挂”或者抵押可用的预期价格，不代表估价期日的土地市场地价水平。那么，期日修正不足以修正这个偏差么？

期日修正参数，本身即作为基准地价系数修正法应用的一个参数，广泛应用于市场比较法与基准地价法的测算过程中，在剩余法（假设开发法）中，也应用于对不动产未来租售价格的动态分析。目前各主要评估机构的及优秀土地评估报告，采用的多为中国城市地价动态监测网公布的105个城市的地价增长率及地价指数。但在应用中有部分专家指出，该指数是综合该城市不同用途、不同区域的平均性指标，针对各个区的地价变动幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又应该参照哪个指标来拆解落实？毕竟待估宗地所在区域的单个地价指标，也仅仅是构成整个城市地价指标的一个权重因子。更何况目前地价指数，测算过程多用当前商品房的租售r格及征地价格来测算，并加入土地市场不同地块的成交价格，自身即带有一定的市场盲目性。

市场比较法在选取特殊用地案例时，可以在有限的可用案例周边，选取相同供需圈、近似规模、可修正容积率及个别因素的传统用途案例，将可用案例与传统用途案例修正到同一条件下进行价格对比，即可推算出该特殊用途地价水平与传统某一用途地价的具体比例。

在实践中，基准地价系数修正法与市场比较法，是最常使用的两种方法。但是由于城市建设与房地产开发，基准地价级别区域更新速度较快，即使2015年公布实施的基准地价，其测算内容和数据也是采用2012年或者2013年基准期日的市场数据，更新速度远远不及房地产市场现实发展，并且根据《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）内容，“基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法”，大部分城镇的基准地价系数修正法的适用性较差。因此，收益还原法或剩余法就成为必然的技术方法选择。

四、剩余法和收益还原法

剩余法在测算特殊用地时，有其得天独厚的优越条件，毕竟在揣摩委托方心理预期的角度，是从“假设开发”的角度进行项目预期，价格水平和开发成本更贴近市场，可信度高，说服力强。在进行市场调查时，要对待估宗地的用途有针对性地调查。比如教育用地要调查估价项目周边相同类型学校的入学率、住宅小区适龄人口、入学费用标准、附加项目收费标准、防护设施建安成本、相关税费减免政策等指标，养老用地要调查区域内养老院数量、不同档次床位数量及比例、托护收费标准、医务用房建安标准、相关税费减免政策等指标。

相对来说，收益还原法是剩余法的落实。因为毕竟剩余法是“假设开发”，按照预期收益原则来测算，而收益还原法则更多的考虑已建成项目并投入运营的特殊不动产价值。这也是剩余法和收益还原法的原理所在：收益还原法是测算每年毛收入扣除各项费用后的净收益及到期转售收入，用适当还原率折现，并根据剩余年期，直接推算出不动产价值；剩余法则是先假设不动产收入，扣除修建成本和合理利润、利息，得出不动产价值。因此，针对已经运营的不动产抵押或者转让，收益还原法适用性较强；而如果是废弃待拆不动产，或规划出让的空地，则更适用于剩余法。

针对特殊用地采用收益还原法评估，一方面可以索要估价对象运营机构近三年的财务报表以更详实的反应估价不动产的资金流；另一方面也要体现“最高最佳使用”原则，进行区域调查，根据估价对象的特殊用途进行合理预判，既不能完全依赖运营机构给出的财务数据，丧失评估行业独立性，也要保持客观客观公正，对该行业的财务数据和地价水平保持合理警惕性，避免出现价值偏离或技术违规。

五、成本逼近法和建安成本、利润率

作为最体现谨慎原则和严格按照“有法必依”原则来测算各项税费、积算土地价格构成的成本逼近法，其实并不适用于特殊用地的测算，原因就在于一个参数：利润率。

作为评估重要参数的利润率，不光针对剩余法中开发成本起着一定作用，也是成本逼近法中仅次于土地还原率的重要参数。关于利润率的来源，一般来自于估价人员对估价对象从事行业的预判，但是在成本逼近法中没有一个合理有效的依据，这个参数的确定极易招致各级评审专家的责难。有的机构选取近年行业报告，有的机构选取省级行业分析，甚至有的机构就直接照搬委托方提供的可研数据，这都或多或少地偏离了评估行业赖以生存的公平、独立、客观的基本原则。

关于成本逼近法的土地开发利润率，根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地开发总投资应计算合理利润，按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润”。而剩余法中利润则表述为：“开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率”。

那么，有没有一个既可以满足成本逼近法中关于行业利润率，又可以满足剩余法中关于房地产开发行业利润率的客观、公正性指标呢？有。可以查阅v年国务院国资委财务监督与考核评价局编制的《企业绩效评价标准值》一书。该书既按照工业、建筑业、房地产业、农林牧副渔等不同划分行业种类，同时在每种行业中有关于利润率的优秀值、良好值、平均值、较低值乃至较差值等不同等级参数，可引为客观公正的评估测算数据来源。

土地收益还原法范文第3篇

关键词：土地估价；剩余法；运用。

中图分类号：F301.23 文献标识码： A

在土地估价测算时，通用的估价方法一般有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法等，在土地估价实务中，除了常用的市场比较法、收益还原法、成本逼近法外，剩余法也得到了广泛的运用，而且剩余法比较适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，尤其在土地市场发育相对滞后的小乡镇的宗地地价评估更是得到较多的运用。

一、剩余法定义

剩余法是通行的地价评估方法之一，又称假设开发法，是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建造房屋的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等后的价格余额来确定待估土地价格的方法。其公式如下:

V=A-B-C

式中：V--待估土地价格；

A--开发完成后的土地总价格或房地产总价格；

B--整个开发项目的开发成本；

C--开发商合理利润。

或者分解为：

总地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑开发成本－投资利息－投资利润－销售税费

二、剩余法是综合的估价方法

从剩余法计算公式可以看出，剩余法评估地价必须确定开发完成后不动产总价和整个开发项目的开发成本。确定开发完成后不动产总价不是简单的土地总价与房屋建筑物总价的加和，而必须根据宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行；对于开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。在估价实际中，由于房地产市场发育成熟度不同，对房地产市场发育成熟完善区域，市场交易比较活跃，比较容易找到与预估房地产相类似的案例，可以选择市场比较法进行；而对房地产市场发育相对滞后的区域，如乡镇、拟开发区等，不易于找到三个以上与预估房地产相类似的成交案例，则一般通过调查市场租金水平确定预估房地产最有可能的客观租金水平，再用收益还原法将出租纯收益转化为房地产价格。无论是选用市场比较法还是收益还原法估价，最后都必须再通过数理统计方法或建立数学模型最终确定开发完成后不动产总价。而整个开发项目的开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和，如建筑开发成本、投资利息、投资利润及销售税费等，涉及所有成本的累加。在求取建筑开发成本时一般对费用发生数额进行累加，采用成本法计算而来。因此，就剩余法本身的计算过程，就是通过运用其他估价方法来求取其基本计算项目，之后进行相应数学计算求得宗地地价，其他估价方法选用的适宜度与测算结果的精确度都直接影响到剩余法估价地价的精确度。综上，剩余法的运用也是其他估价方法的综合运用，而非简单的数理统计方法。

根据城镇土地估价规程的要求，宗地评估所选用估价方法不应少于两种，故在土地估价报告中还应采用基准地价系数修正法等其他估价方法测算，通过两种估价方法求出的结果最后综合确定宗地地价。因此，采用剩余法估价就势必要运用另外一种估价方法，并对相互的测算结果进行对比验证，印证估价结果的合理性。

故采用剩余法进行土地估价作业时，无论是从剩余法本身要求还是从估价报告应用而言，它都与其他估价方法发生了关联。在估价时，保持与其他估价方法的密切运用，既保证了自身估价结果的精确度也印证了运用该方法的适宜性及结果的合理性。因此，剩余法不是一种孤立运用的估价方法，反而是一种综合的估价方法。

三、剩余法估价的具体思路

剩余法在土地评估中得到了广泛的运用，适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，一般用于待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；现有房地产中地价的单独评估。无论是哪种情况，剩余法的实际运用一般有二种思路，即所谓的传统估价方法和现金流量折现法。

传统估价方法是假设在估价基准日，在待开发土地上通过最佳开发利用方式建成房地产，通过测算于估价基准日市场条件下的房地产价值，扣减估价基准日市场条件下的各项开发成本费用以及建成该房地产所占用资金利息、利润等，最终得到估价基准日地价。

现金流量折现法是模拟房地产开发从取得土地、开发建设一直到经营销售的过程，通过预测未来房地产开发过程中，各个时点所发生的全部现金流入、流出（主要包括开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等），折现到估价基准日，以所预测未来现金流入的折现值，扣减所预测未来各项现金流出的折现值，最终得到估价基准日的地价。

从理论上讲，这两种思路测算出的估价结果应该比较接近，但是，在实践中，同一估价对象运用两种思路测算出的估价结果却往往有较大差异，这是由于二者存在着一定的区别，从二者的定义即可见一斑。（1）现金流量折现法考虑了资金的时间价值，以复利的方式出发，运用折现方式，考虑不同时间节点的资金变化情况，最后进行累加和扣减；而传统估价方法则从估价基准日的市场状况出发，直接考虑利息和利润作为资金的时间成本和投资机会成本对房地产价格的影响。（2）现金流量折现法中的利息和利润不作为具体的现金流，而体现在折现率中，而传统估价方法将利息和利润作为“成本”组成的一部分进行扣减，利息和利润需要单独列项计算。从以上区别可以看出，现金流量折现法测算过程比较复杂，但比较合理，测算结果比较精确，且具有较强的现势性；而传统估价方法测算过程相对简单，测算结果比较粗略，具有一定的参考价值，因此在估价时应尽量运用现金流量折现法进行估价。但实际上，由于不确定性的客观存在，对未来现金流入、流出的准确预测具有较大难度，折现率确定的合适与否也将极大地接影响估价结果，因此此思路的在土地估价实务运用中有一定难度，仍多以传统估价方法为主。

四、剩余法估价的难点与对策

1、宗地的最佳利用方式。在估价实务中，我们可以通过相关的规划条件与规划指标（如宗地的用途、位置、使用年期、界内外面积、建筑限高、建筑密度、容积率等）确定其开发利用方式，但在规划条件不够明确的前提下如何确定最佳开发利用方式呢？比如，某一宗待开发的城镇住宅用地，在一定的容积率条件下，开发建设的住宅用房和配套商业用房面积比例多少合适？住宅中建设多层和小高层或高层的面积比例多少合适？配套车库车位比例多少合适......要从不同的利用方式中最终确定最佳利用方式并非简单的事，涉及到一些工程建筑基本知识，造价知识、国家相关法律规定等，所以估价师应尽可能多的获取宗地相关资料，认真分析宗地的规划条件和规划指标，结合宗地的实际情况，综合考虑区域内房地产市场的走势和项目开发趋势、结合开发商具体实际等事项而定。宗地的最佳利用方式确定为剩余法的运用奠定了基础。

2、确定开发完成后的房地产总价。

确定开发完成后的房地产总价可采用市场比较法和收益还原法结合长期趋势法进行。它不是简单的类似房地产销售价格，而是通过比较分析与预测后得出的合理市场交易价格，它必须考虑开发周期（成片开发或分期开发）与销售进度（开始预售时间和完成销售时间），否则将会影响该总价值的准确性。 另外还应考虑其所使用土地的具体情况，如土地的剩余使用年限。比如，商业住宅综合用地的法定最高出让使用年限为50年，城镇住宅用地的法定最高出让使用年限为70年，在这两宗性质不同的土地上开发建设住宅小区所呈现出来的房地产市场价格也应有不同，土地的剩余使用年限制约了开发完成后的房地产价格。

3、利息的计算。在房地产的开发建设过程中，房地产开发的预付资本如购地税费、土地开发费、建筑工程费、专业费等的投入时间和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均匀投入，有的是按比例投入，所以在确定利息时，必须根据其各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算，计息时间不得与确定的开发周期相矛盾。

4、利润的计算。在利润计算时，利润率的选取必须与计算基数的口径相一致，无论采取直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率中的哪一种，若采用与之相对应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。利润的计算更多体现的是行业客观利润水平，而折现率（体现利润这块）的确定则更多的是体现企业的投资风险补偿，估价中应该能够予以区分。

5、折现率的确定。折现率又称资本化率，是现金流量折现法中的重要参数，它并不类似于房地产还原率或土地还原率，它属于投资报酬率，包含了无风险报酬率和风险报酬率（即体现了资金的利率和利润率），由于在未来建设过程中面临的市场风险、行业风险、财务风险、通货膨胀风险等的不确定性，风险补偿额相应也就不确定，风险报酬率的确定就比较困难，直接影响了折现率的合理确定。因此，估价师必须充分了解经济运行态势，行业发展趋势，市场状况，只有在充分了解和掌握上述数据资料的基础上，对于风险报酬率的判断才能较为客观合理。

土地收益还原法范文第4篇

关键词:农村土地流转;评估环节;注意问题

1市场比较法在农村土地流转评估中的注意问题分析

一是在采用这一方法对农村土地流转评估时，应紧密结合其交易情况和日期以及区域因素和个别因素等进行修正，由于其比较基准不同，主要将其分成直接比较法和间接比较法。其中，直接比较法，主要是:待估价对象价格=可比实例价格×情况修正×期日修正×区域因素修正×个别因素修正。而间接比较法，主要是根据可比实例价格、正常交易情况、估价时点价格、同一区域价格、相同条件价格等对待估对象价格。二是在选择比较案例时，应始终坚持以下原则:(1)确保首选耕作制度和地区相同，再次选类似的地区;(2)土地的利用类型相同;(3)价格类型相同，亦或是具有可比性;(4)成交日期和估价期日相近，但是必须在3年之内;(5)正常交易，或者可修正交易属于正常交易;(6)比较实例必须大于等于3个。三是在比较案例调查时，其成交价格应结合其价格类型与计量单位来确定，在交易过程中，需要结合农地定级估价成果资料以及自然条件、社会经济、特殊条件等带来的影响，最终确定交易合同，并在交易合同中对付款的方式和付款的时间进行确定。

2收益还原法在农村土地流转评估中的注意问题分析

一是在收益原则方面，主要是坚持客观性、全面性、地域分异的原则。就客观性原则来看，其产出主要是在耕作制度确定的前提下，结合复种指数条件，得出的正常使用和经营以及持续稳定前提下得出的产量。就费用来看，主要是年平均的客观总费用。就全面性原则来看，其产出主要是主产品与副产品。其成本主要农地维护费与生产农副产品费用。就地域分异原则来看，主要是在收集评估地块的产出成本和生产成本。二是在收集内容上，主要包含农产品的总量、价格以及生产成本。在收集时，至少要有三年以上的数据，对类似地块产出以及产量修正。收集近三年的市场批发价格和收购价格的平均值。并按照年份确定耕作制度。三是在年总收益计算时，就生产经营用地而言，主要是结合主副产品以及旅游收入。在租赁经营用地上，主要包含租金收入和保证金的利息。四是在确定土地还原利率时，主要是采用租价比方法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。在对风险值进行分析，由于地域风险存在较大的差异，加上自然风险与市场风险的双重性，市场风险和价格波动较大，所以需要对其参考值进行合理的确定。五是在计算收益价格时，由于生产成本难以控制和把控，除了自然因素之外，收益受到经营者自身的资金和知识以及劳务程度等方面带来的影响较大，所以需要采用客观收益。当收益不足，或者市场价格变化影响较大时，应采取多年平均收益来计算收益价格。

3成本逼近法在农村土地流转评估中的注意问题分析

一是在土地取得费确定时，对于农田四荒地使用权的取得，主要是采取承包和拍卖以及招标和公开协商的方式来取得，而土地取得费则需要采取竞标和竞价与双方协议的方式来确定。而针对农村的集体组织、大型国有农场尚未开发或者搁荒农地取得时，主要是采空区对外出租的方式来确定，而承租人则需要支付一定的租金作为土地的取得费。而在二次转包时，主要是将剩余年限土地的使用权转包给后续承包人，并支付相应租金获得土地取得费。二是在对农地开发费用确定时，主要是采取工程预算、类似工程费用比较的方式来确定。也可以根据国土管理的农地开发整理项目投资标准等作为参考。而在确定税费时，主要是对营业税、城乡维护建设税、教育费附加税等进行确定。而在确定开发利息时，主要是对计息项目、周期、方式、利率等。在确定开发利润，主要是对计算方式、利润率进行确定。在确定增值收益时，应对增值收益的构成进行明确，结合增值收益率，对计算价格进行确定，并对年期、区位进行修正。

4剩余法在农村土地流转评估中的注意问题分析

一是对待评估流转农地进行调查，主要是结合其自然因素和社会经济以及特殊因素带来的影响，并对农地权利状况进行确定。而对其最有效的利用方式进行确定时，主要是对其农地投产比进行评价，结合其自然和社会经济以及区域情况等，对其最有效的利用方式进行确定。也可以通过对待估流转农地所在区域的产投比，对其最终的利用方式进行确定。二是对流转农地开发之后对其价格进行估算时，主要生长期市场比较和收益还原以及长期趋势等方法进行确定。在采用长期趋势法，主要是及时的获取数据资料，并强化对其的处理，选择农地价格的影响因素以及价格影响因素的量化，并建立和应用预测模型。三是对流转土地的开发成本进行确定，主要包含农地基本设施费用、土地熟化费用、税费和利息以及利润等。待估流转农地的价格=开发之后的农地价格－开发成本－开发利润。

5结语

综上所述，农村土地流转过程中评估环节注意的问题较多，市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法是最为常见的评估方法，在实际应用中，需要注意的问题较多，因而必须引起我们的重视，才能更好地对农地流转价格进行评估。

参考文献:

［1］韦慧云，张煦．农村土地流转时土地评估需注意的问题［J］．品牌，2015，(09):88，90．

土地收益还原法范文第5篇

关键词 农地资源；市场价值；非市场价值；收益还原法；条件价值评估法（CVM）；江汉平原

中图分类号 F301．3

文献标识码 A

文章编号 1002-2104（2007）03-0085-05

农地作为人类赖以生存和发展的物质基础，提供粮食、蔬菜、木材等实物型产品，以及开敞空间、景观、生物多样性、文化服务等非实物型生态服务，为人类带来巨大的社会福利。科学、合理地评估农地价值，尤其农地的非市场价值，形成完整的资源成本核算体系，一方面能够弥补市场机制作用不足给农地城市流转决策带来的影响，缓解我国农地流失的形势；另一方面，可以修订和完善我国当前的农地分等定级成果，为制定和实施农地生态保护政策，实行开发和保护并举的农业生产方针，确定农地城市流转的生态损失、补偿机制等提供理论依据。江汉平原既是我国重要的商品粮、棉、油生产基地，又是中部密集的城镇带，对其农地资源价值的研究可以为协调地区经济发展和农地保护的现实矛盾，探寻两者的均衡提供重要的决策依据。

1 农地资源价值构成

西方效用价值理论和环境价值理论的发展推动农地价值理论的提升，自然资源由无价向有价的实质性突破也逐渐改变传统经济学对农地价值停留在狭义经济产出价值上的认识局限，农地非市场价值研究引起相关学者的关注。据Navrud对Broker 及Stoll地区农地保护在水资源质量改善上的非市场价值评估，农地非市场价值占总价值的63%[1]；三菱综合研究所对日本全国水田的非市场价值研究，日本水田的非市场价值达12兆日元，是水田经济产出价值的4倍[2]。非市场价值是农地价值中无法忽略的重要组成，若忽视农地客观存在这部分价值，必然会低估农地经营和农地保护的效益，而以此为依据制定的农地制度改革和其他相关政策也会发生扭曲，最终导致政策失灵。

农地价值包括农地提供农副产品可计量的市场价值和提供开敞空间、维护生物多样性、保障国家粮食安全等所具有的非市场价值。其中，市场价值是农地资源目前的使用价值或经济产出效益，传统价值理论中所指的价值部分，也是早期研究中的期望消费者剩余（expected consumer surplus）。农地的非市场价值作为无法通过市场交易实现、而又客观存在的价值部分，涵括农地的选择价值（option value）、馈赠价值（bequest value）和存在价值（existence value）。其中，选择价值是指人们虽然现在不使用农地资源的某项效益或功能，但是未来可能会需要使用，于是为了确保未来能够随时可用，消费者现在愿意提前支付的代价[3]；存在价值也称内在价值，是人们为确保农地的各项服务功能能够继续长时间存在所愿意支付的价值；馈赠价值是一种“持续发展”的理念，是人们基于代际公平，为让子孙后代将来能够继续利用农地事先支付一定的代价来保护资源，避免资源被过度的利用和滥用。非市场价值设置上，一些学者[4,5]认为现有评价技术可以区别市场价值和非市场价值，但企图将选择价值、存在价值和馈赠价值分开仍有困难，它们之间在意义上存在一定程度的重叠。因此，结合国内外研究经验，评估农地非市场价值时为避免嵌入效果、出现人为高估，按居民对农地非市场价值的整体支付意愿进行调查。

2 江汉平原农地市场价值评估

2．1 农地市场价值评估技术

农地市场价值评估常用方法有市场比较法、收益还原法、成本法等。我国农地市场发育不完善，交易资料缺乏，农地经济价值高低主要由收益能力决定，因此收益还原法是当前农地市场价值评估的首选方法。收益还原法认为土地价格是土地收益，即地租的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小[6]。计算公式为：

式中：P为农地市场价值；a为单位农地年净收益；r为还原率。

2．2 农地市场价值评估

2．2．1 数据来源

依据江汉平原农地资源分布状况和所辖市县的经济发展水平，选取武汉、仙桃和汉川三市县作为典型调查区，随机抽查520户农民，回收有效问卷501份。其中，武汉选择黄陂（横店镇、滠口镇）、江夏（郑店、流芳、纸坊）、蔡甸（玉贤镇、山镇）、东西湖（径河农场、新沟农场）作为抽样区，随机入户调查210户农民，有效样本202份；仙桃市走访干河、西流河、长墒口、沙湖、彭场及胡场6乡镇20个村庄，随机抽查农户180户，有效样本176份；汉川市随机抽查新河、刘隔、分水、沉湖、脉旺、城隍6乡镇20个村庄的130户农民，有效样本123份。调查了解受访农户的人口、土地面积、种植结构、生产投入、农业税费、农业产值、补贴等经济资料，为分析农地的经济产出、估算经济价值提供详实可靠的数据源。

2．2．2 样本特征

①受访农户土地资源禀赋。江汉平原受访农民户均经营农地0．488 hm2，标准差0．549 3。其中，土地流转或已脱离农业生产的有24户，占样本的4．94%；经营规模在0．4 hm2以上的有198户，占40．75%；经营规模超过0．666 7hm2的种田大户占17．91%。②受访农户农业收入情况。501户受访农户除从事农业种植外，农闲时间外出打工、从事兼业活动的有313户，占样本的62．48%；单纯以农业种植营生的有188户，占37．52%。受自然资源及农地产投效率影响，江汉平原农民主要选择稻肥、麦稻、油稻、早晚双季稻、麦棉、油棉、豆棉等耕作制度。④农业收入占家庭收入的比例情况。调查表明，2004年江汉平原受访农户年均收入15 156．86元（标准差11 526．01），家庭收入构成中农业收入所占的平均比例为37%（标准差35%）。其中，农业收入占家庭年收入比例在50%以下的家庭占70．79%，农业收入比例在50%～80%和80%以上的家庭分别占10．55%和18．66%。

2．2．3 农地净收益的确定

农地净收益为农地产值加上补贴扣除生产成本、人工成本、税费所得到的净值。其中，农地产值、补贴、生产成本和税费为实际调查数据，人工成本因各家劳力投入不同，标准不一，按《湖北省农村统计年鉴2004》的平均数据取值。生产成本包括种苗费、肥料费、农药费、水电费、机工费、役畜费等经常性物质费用、以及管理费、利息、利润、税金、农田水利设施的维修费、折旧费等固定成本。数据整理后，江汉平原各调查区农地净收益见表1。其中，江汉平原的均值按各调查区的样本加权平均得到。

2．2．4 农地市场价值估算

对江汉平原501户农民种植情况的调查统计表明，单位农地的纯收入呈明显的正态分布趋势。根据正态分布区间估计，当总体δ2已知，均值μ的双侧1-α置信区间为：

3 江汉平原农地非市场价值评估

3．1 农地非市场价值评估技术

非市场价值不存在直接的交易市场，难以用市场价格直接衡量，只有通过非市场价值评估技术估算，代表性的技术有条件价值评估法(Contingent Value Method， CVM)、旅游成本法（Travel Cost Method，TCV）和享乐定价法（Hedonic price Method，HPM）。但HPM、TCM与CVM相比较，属事后评估法，仅能推估当期资源的使用价值，难以包含非市场价值中的选择价值。为此，衡量农地较为完整的非市场价值，CVM是当前唯一可行的评估方法，也是目前应用最广泛、最成熟的方法[7,8]。CVM是利用效用最大化原理，采用问卷调查，模拟市场揭示消费者对环境物品和服务的偏好，并推导消费者的支付意愿，从而最终得到公共物品非利用经济价值的一种研究方法[9]。CriacyWantrup最早提出CVM的基本思想，认为通过调查可了解人们对公共物品的支付意愿，从而衡量自然资源的价值[10,11]。1963年David首次将CVM应用到实践，评估缅因州林地宿营、狩猎的娱乐价值。随后Randall、Ives和Eastmand进一步阐释CVM的理论优点和特性，从此该方法逐渐地被广泛应用于自然资源的休憩娱乐、狩猎和美学效益的经济价值评估[12]，成为20世纪后半叶资源环境经济学领域的主要理论改进之一[13]。经过半个世纪的发展，CVM已成为评价非市场环境物品价值最常用、最有效的分析工具。

3．2 江汉平原农地非市场价值评估

CVM评估农地非市场价值的基本思路在于：以问卷调查的方式引导受访居民进入假想的市场环境，直接询问其保存农地所愿意支付的价格（Willingness To Pay，WTP），揭示消费者对农地的偏好程度及支付意愿，并把样本扩展到研究区域整体，用平均支付意愿乘以研究区域的家庭户数，估算出农地环境改善所能带来的经济效益。

3．2．1 调查过程

针对受益群体的特征差异及其与农地生活联系的紧密程度，调查对象分为农户和市民两类。其中，农户样本选择江汉平原农地分布较多且经济发展水平不同的武汉、汉川、仙桃3个典型市县的21个乡镇进行随机调查，总样本520份。城镇居民样本305份，根据3市县城市居民的家庭户数，结合调查群体的年龄、文化程度、职业类型等个人特征进行随机抽样。采用面对面的调查方式，调查问卷的回收率很高，排除一些有明显错误的问卷(如前后矛盾、胡乱回答、关键信息严重残缺等)，回收有效问卷789份，占调查问卷的95．64%。其中，农户回收有效问卷501份，占样本的96．35%；市民调查回收有效问卷288份，占样本的94．43%。

江汉平原789户受访居民中愿意保护农地的有677户，占样本的85．80%；不愿意参与农地保护的有112户，占14．20%。受访居民拒绝参与农地保护的主要原因有：①没有多余的钱和时间参与农地保护活动（38．98%）；②农地保护是政府的职责（18．64%）；③谁破坏谁保护（17．80%）；④活动没有作用或其他原因（22．04%）。

3．2．2 数据处理标准

为真实地模拟居民的支付意愿，问卷设计结合实际，受访居民可选择捐钱或义务劳动两种方式保护农地。调查表明，愿意参与农地保护的居民有677户，占有效样本的85．80%。其中以义务劳动保护农地的有450户，占66．47%；为基金会捐钱的有227户，占33．53%。我国劳动力富余，77．33%的农民乐意在农闲时间以劳动方式参与农地保护，44．93%市民也愿意义务劳动保护农地。为此，在进行价值处理时，需要将义务劳动参与农地保护的居民支付意愿按其同期的机会工资折成货币价值。问卷调查时询问受访居民的日均工资水平，江汉平原受访居民的日均工资标准如表3。同时，为降低策略性偏差，保证数据的真实、可靠性，根据CV不得大于个人收入的原则[14]，在数据处理时剔除边缘投标，将居民年均支付意愿大于家庭

年收入10%以上的数据作异常样本剔除。

3．2．3 受访居民保护农地的最高支付意愿分析

按上述数据处理标准，对调查数据进行整理，江汉平原受访农户和城镇居民保存不同类型农地的偏好及支付意愿如表4所示。

从受访居民参与农地保护的支付情况分析，江汉平原受访农户对水田的偏好程度最高，旱地、水域仅次，林地和园地相对较低。江汉平原农地以水田和旱地为主，受访农民普遍愿意保存自家拥有经营权和使用权的农地，因此水田和旱地保护的响应意愿最高。从支付数额高低分析，受访农民对经济产出较高的园地支付意愿最高，经济产值较高及资源丰富的水域和灌溉水田的支付意愿仅次于园地，旱地和林地则较低。而城市居民则普遍对当前流失速度最快且与生活联系最直接、最紧密的耕地的支付意愿最高。

3．2．4 江汉平原农地非市场价值估算

江汉平原现有居民6 001 659户，其中农民3 764 275户，市民2 237 384户。以受访居民对农地保护的平均参与率和户均最高支付意愿为参考，乘以江汉平原当前家庭户数，可估算出辖区内居民对不同类型农地资源的保护意愿，进一步推估出农地资源的非市场价值(见表5)。

估算表明，从受访居民保护农地的支付意愿出发，江汉平原各类型农地资源中，园地的非市场价值最高，其次是林地，水域及耕地的非市场价值较低。单位农地非市场价值的高低与资源禀赋显著相关，资源越丰富的农地类型，非市场价值愈低；反之，越稀缺的资源，非市场价值愈高。江汉平原居民对农地资源的年均保护意愿达280 536．40万元，单位农地资源的非市场价值48 658元/hm2。

4 江汉平原农地资源总价值

综合农地市场价值和非市场价值的估算单价，可以评估出江汉平原现有不同类型农地资源的总价值。江汉平原现有农地资源的非市场价值高达1 246．82亿元，约是仙桃市2004年生产总值138．47亿元的9倍，是农地资源价值构成中无法忽略的重要组成部分。其中，耕地资源的整体保护效益达4 563．28亿元，无法通过市场交易体现的非市场价值有545．30亿元，占耕地总价值的11．95%；江汉平原现有园地资源保护效益为623．09亿元，市场价值和非市场价值分别占67．79%和32．21%；林地和水域的非市场价值分别为225．64亿元和275．20亿元。

5 结 论

传统经济学对农地价值的认识仅停留在单纯的或狭义的经济产出价值上，忽略农地提供开敞空间、景观、生物多样性、文化服务、社会保障、粮食安全等公共物品所具有的非市场价值。运用收益还原法及CVM分别对江汉平原不同类型农地的市场价值和非市场价值进行评估，较为科学地评估出农地的总价值，摸清农地资源的价值构成。江汉平原目前无法通过市场交易实现的农地非市场价值达1 246．82亿元，其中，耕地、园地及水域用地的非市场价值在农地资源价值中所占比例份额分别为11.95%、32．21%和8．57%，是农地资源价值无法忽略的重要组成部分。农地价值的货币化计量，能够解决较多的实际问题。例如，对不同类型农地价值的估算可为“耕地占补平衡”制度实现从数量平衡向质量平衡管理模式转变，建立有效的评价和监督机制提供一定测算标准和参考依据；可进一步完善征地补偿制度，弥补征地补偿标准缺乏非市场价值的不足，为确定合理的征地区片综合地价提供直接参考依据。

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The Total Value of Agricultural Land Resource in Jianghan Plain

CAI Yinying ZONG Qi2 ZHANG Anlu1

(1．College of land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China; 2．State Key Laboratory

of Agricultural Microbiology, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China)

Abstract Evaluating the total value of agricultural land is an important task in the fields of resource and environmental economics． This is both in terms of providing objective evidence to support decisions about ruralurban land conversions, and potentially to decrease the loss of high value agricultural land． Using income approach and CVM, we can evaluate the total value of different type of agricultural land in Jianghan Plain． Nowadays, the total nonmarket value of agricultural land is 124.682×109 Yuan, which including cultivated land, orchard, forest and wetland． Among that, the total value of cultivated land is 456.328×109Yuan, and its proportion of nonmarket value is 11．95%． The orchards and wetlands' total value are 62.309×109Yuan and 321.006×109Yuan; their proportions of nonmarket value are 32．21% and 8．57%． The total nonmarket value of forests is 22.564×109Yuan, forest resource's nonmarket value is almost 85704 Yuan per hectare．