土地征收政策法规
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土地征收政策法规范文第1篇
关键词：工程移民安置 补偿 影响 因素
工程移民主要是为发展兴建的水利水电工程、高速公路、铁路、城市建设等而大量产生的。而我国目前规模较大的工程移民是水库移民和城建移民两项。由于补偿制度欠公平和统一、政策法规建设滞后、前期深度不够、安置方案空洞不切实际或不落实、未充分考虑各利益相关者意愿，忽视了安置方式的倾向、某重要指标计算的随意性、缺乏依据性、土地税费制的失合理性、跨行政区政策协调问题等在工程移民安置补偿费用中都会产生重要影响。工程移民费用补偿是否合理对移民安置的可操作性和社会稳定性具有重要的作用和意义。
1、工程移民补偿制度欠公平对移民安置补偿的影响
移民问题产生的原因尽管是多方面的，但在诸多因素中，制度的失公，无疑是其中一个非常重要的因素。工程移民涉及我国土地制度、投资体制、经济体制、投资项目评价制度等。制度对经济发展的重要作用还突出表现在有效制度安排能够降低经济活动过程中的交易成本。因而揭示出制度对移民安置的影响，并发现这些制度在移民补偿、移民搬迁、移民安置、移民发展中的地位和作用。
一直以来，存在“重工程、轻移民”、“重搬迁、轻安置”的思想，带来遗留问题有一些至今都难以解决，国家再安排大量资金处理历史遗留问题，势必付出了更大的代价。今天，这种思想仍存在于一些人的观念里，特别是具有对工程有举足轻重的话言权的决策者观念。一个观念和决策，可以造福子孙，如果政策偏差或执行缺失也可能祸及黎民。为了加快工程上马，很多观念仍然把压缩移民投资作为减少工程总投资的手段和途径，从而导致移民安置投资不足，带来众多遗留问题。
2、补偿标准不统一对移民安置补偿的影响
补偿标准是补偿制度的一个具体体现或落实点。而补偿标准的不统一将直接影响工程移民补偿费用的合理性，是利益冲突根源的体现。对于移民个体来说，征地搬迁给他们带来的就是失去或减少土地，就是失去世代生活的家园，这一过程本身与工程的性质无关，对于同一块地的征地价格是应该一样，在补偿标准上不能有所区别。由于筹资方式不同和项目性质不同就造成了同地不同价或同屋不同款的现象。这种采取不同的补偿方式就直接影响移民安置补偿费用。
以重庆市水库移民和非水库工程移民规定的移民安置补偿进行简单比较。水利水电工程补偿投资概（估）算项目包括农村部分、城（集）镇部分、工业企业、专业项目、防护工程、库底清理、其他费用及预备费、有关税费。目前，地方小型水利项目参照大中型水利水电工程规范执行，在参照过程中所执行的文件又是有区别的。见下表所分析补偿费用，大中型水利水电项目工程建设征收土地根据《移民安置条例》（2006）和重庆市人民政府关于贯彻《安置条例》有关问题的补充通知（渝府发[2008]128号）规定执行，即土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均产值的16倍，征收耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面以外的其他土地的补偿按征收耕地标准的1/2支付土地补偿费和安置补助费，测算亩均指标为1.82万元；非水库工程建设征收土地根据《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（渝府发[2008]45号）规定执行，即土地补偿不分地类，按被征收土地面积计算，安置补助费按转非安置的农业人口数计算，测算亩均指标为3.37万元。两者相比较非水库工程亩均补偿标准比大中型水库的亩均补偿标准高1.54万元。分析说明，同一地区因不同的征地性质和筹资方式，采用的不用补偿标准直接对工程移民补偿费用产生影响。这种影响关系到被征收者的切身利益，同时将会给移民搬迁安置工作带来很大的困难（表1）。
3、政策法规建设滞后对移民安置补偿的影响
我国现行的移民政策法规是在计划经济时期制定的或依旧延续当时的思路，随着市场经济发展，有些政策法规已不能适应现实发展的要求。由于工程移民主管的机构不统一或不沟通协调，修订或制定的移民法规互相掣肘，不能及时出台。由于没有新规定，旧规定又不适合新情况，导致有法不依，有法难依，无法可依，违法难究甚至违法不究，在一定程度上影响了移民工作的顺利开展。为了控制投资，人为因素太大。例如《移民安置条例》规定的倍数为16倍，人为性的可对征地费用和安置补助随机组合，征地费用的倍数低，就会造成非耕地补偿标准随之取低。被征收土地的前三年的年产值不同地区测算值不同，而年产值的可操作性大。同样，对于采用农转非人口进行安置补助的费用一样有很大的可操作性，因为转非人口的数量直接由被征收社的人均耕地决定，人均耕地在计算中有时会产生调查误差，有时因土地流转减少耕地后本身的变化。政策法规建设的完善直接影响移民安置补偿是否合理有据，对补偿费用的计算可靠度有着一定的影响。
4、土地税费的欠合理性对移民安置补偿的影响
从经济学视角分析征地补偿和移民安置中税费有合理性、合法性和易操作性，是工程移民体现“以人为本”所亟须研究和解决的问题。我国工程移民的主要税费包括耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、耕地复垦费、转非人员社会保障统筹费、新增建设用地有偿使用费和征地工作经费及储备土地补助等相关税费。现有税费征收上，存在一定程度的交叉和重复性。如耕地占用税与耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费设置重复，都是用于耕地占用的补偿，实现耕地总量的动态平衡；土地税费目的是为了控制和减少征地意图的措施。但是只要需要上马的项目土地税费的征收就起不到它的本来作用，只会加大移民投资的费用。又如渝府发[2008]128号文关于大中型水利工程征地优惠政策规定，新增建设用地土地有偿使用费地方分成部分、耕地占用税、耕地开垦费和森林植被恢复费按照即征即返的方式办理，如同未产生的税费无形增大了移民安置补偿费用；耕地占用税暂行条例修订后，比重明显增加。有关税费在投资中占的比例偏重，约占整个移民投资的16%至30%，投资结构不尽合理。土地税费的合理性对移民安置补偿有着很大的影响。
5、结语
影响工程移民安置补偿的因素很多。要求工程移民规划设计人员本着认真尽责的专业素质在执行国家和地方相关法律法规时，还要根据本工程实际情况和移民意愿提出科学合理的规划方案。科学合理的估算工程移民补偿费用，保证工程移民投资的合理，不夸张，不缩水。构建相应的利益补偿机制调整各方的利益分配。尽可能关注对弱势群体（农村移民）的补偿和后期保障，减少政府与移民主体的利益冲突。建立移民安置制度创新，实现从对立向互惠的转变。引导社会对工程移民观念的转变，构建“重移民，重安置”以人为本的和谐社会。
参考文献
[1]朱东恺.水利水电移民制度研究—问题分析、制度透视与创新构想.北京：社会科学文献出版社，2011.
土地征收政策法规范文第2篇
广东土地资源利用的特点
广东地处华南沿海,人均土地资源量少､耕地后备资源不足｡改革开放的前沿省份地位以及毗邻港澳的地理位置优势,在给广东带来经济高速发展的同时,土地资源的开发利用也形成了自身的特点:
一是非农建设用地需求量大｡近几年非农建设占地以每年新增4000多公顷的速度增长,平均每年GDP每增长1个百分点,需用地4140.36公顷,平均每亿元固定资产投资需用地13.35公顷｡同时,由于后备资源有限以及用地指标难以满足用地需求,清理闲置用地､开发整理土地工作成为弥补建设用地缺口､缓解用地矛盾的重要手段｡
二是社会经济发展所引起的土地市场需求促进了城镇发展中的规模扩展｡广东从上世纪90年代开始,城镇化建设进入了快速发展时期,仅1997年～2003年间城镇建设用地规模就增长了620多平方公里｡
三是有形土地市场建设取得初步成效,土地资产的价值得以充分显化｡1998年8月～2003年12月,全省共招标拍卖出让土地使用权2442宗,面积3860.8公顷,政府获取土地收益264.5亿元｡
四是外资利用土地比例居全国首位,土地成为广东吸引外资和高新技术产业的重要手段｡据不完全统计,1991年～1997年,外资企业用地占同期全省建设用地的20%以上,个别地市甚至高达70%｡2003年全省外资企业用地约占全省建设用地的25.61%｡
五是推进土地资源的集约节约利用,有效降低经济发展对土地资源的依赖程度,成为实施土地资源可持续利用战略的重要措施｡而在实施土地资源可持续利用战略､最大限度满足广东用地需求的同时,以农民与基层政府冲突为表象的社会问题愈演愈烈｡近年来,广东省农民､上访的数量和人数有增无减,并呈现出上访频率加快､上访规模越来越大等特点｡仅2003年,省国土资源厅就受理群众来信2512件,接待群众来访1086批共3324人次｡维权重点主要集中于失地农民安置､补偿､养老保障以及集体土地收益处置等几大方面｡
征地矛盾挤压农民生存与发展空间
实施土地资源可持续发展战略,加快城镇(市)化建设和推进农村集体建设土地使用权流转是两条重要的应对途径｡可是,那些经济发展较快,有条件加快城镇(市)化步伐的市县,往往正是农民与地方基层政府冲突比较频繁,社会稳定问题较为突出的地区｡在大规模农转非的过程中,冲突的导火索通常由征地补偿问题点燃,并由于一些政策和体制等方面的多重因素而加剧｡允许农村集体建设用地流转也带来了有关农民权益保障的新问题,这些问题包括:
1.现行土地征用制度剥夺了农民实现集体土地所有权的权利
我国实行土地的社会主义公有制,根据物权法的理论,农民集体成员应拥有直接支配集体所有土地的权利,包括对土地的占有､使用､收益和处分权利｡当然,“国家为了公共利益的需要,可以依照法律对土地实行征用”｡但何谓“公共利益”,不论《宪法》还是《土地管理法》都没有明确界定｡《土地管理法》甚至还进一步规定了“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体的土地”｡从而为包括非公共利益需要在内的一切用地项目的征地打开了方便之门｡作为集体土地的所有者,农民只有按照圈定的范围拱手交出土地的权利｡在征地程序上,农民也完全处于被动和不平等地位,从土地征用的认定到补偿费的确定和劳动力的安置等,都是政府和用地单位说了算｡不论农民有什么意见,生活出路问题有没有解决,只要征地方案获得政府部门通过,就可以实施征地行为｡《土地管理法实施条例》规定了“征地补偿､安置争议不影响征用土地方案的实施”｡“征地公告”实质上成了叫农民到指定单位办手续的“通知书”｡在土地征用制度下,农民所拥有的某种程度上仅剩下配合政府完成土地所有权性质转变手续的权利｡
2.征地和供地之间巨大的利益空间,挤压着农民生存和发展的空间
我国现行的征地制度形成于计划经济时期｡上世纪90年代初,国家虽然调整了供地政策,但实施征地却依然沿用计划经济的强制征地办法｡在“满足公共利益需要”的旗号下,农民被排斥在公共群体之外,不仅失去了长期赖以生存的土地,还失去了对土地实际价值的收益权｡批租一块土地,政府一次性地收取50年～70年的土地收益,给予农民的却是按照每亩2万～3万元甚至数千元的标准核算的补偿｡一些地方土地出让金已经占到当地财政收入的50%以上,而农民获得的补偿却可能连新建房屋的费用都不够｡土地批租制的巨大利益空间,成为各级政府以各种名目“圈地”的动力｡有资料表明,我国城镇用地80%是征用农村集体土地｡农民从属于农村特定环境下的生存和发展空间在征地浪潮中逐步萎缩｡
更为严重的是,有些地方政府为了降低招商引资门槛,为了积累“城市经营”所需资金,以地生财,千方百计压低征地费用,一些被征地农民因无一技之长在城市化快速发展的进程中成为种田无地､就业无岗､社保无份的“三无”游民｡
3.现行农村土地制度的缺陷导致农民土地使用权的不完整
根据《农村土地承包法》,农民拥有对所承包土地的占有､收益､处分的权利,但在现实生活中,很多时候农民丧失了对自己土地的处分权｡地做什么用,种什么,都要受到政府的制约,农民不能自行改变自己的土地用途｡而政府改变农民的土地用途,有借助于市场调节手段完成的,但更多的是通过行政手段强制进行的｡
土地利用总体规划是各级政府部门管地､用地的主要依据,在落实规划的旗号下,农民往往失去了与政府平等对话､为自己的土地讨价还价的机会和平台｡目前大力推行的农村居民聚居点和中心村建设,涉及大量的农村集体土地流转和用途改变,从形式上看雷同于土地的征用但不是征用,农民在交出土地使用权的同时无从要求失地补偿｡而从规划角度看,农民可以要求土地置换和交易,只是没有相应的法律支持｡
对宅基地的使用权是现行农村集体所有制下真正落实到农民个体手中的使用权｡在一些经济发达地区,农民通过房屋出租获得的收益很大程度上弥补了征地补偿的不足｡《广东省农村集体建设土地使用权流转管理办法》规定了“集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让､出租和抵押时,其占用范围内的集体土地使用权随之转让､出租和抵押”,但同时又限定了“农民宅基地不得流转”｡农民仍然没有宅基地的收益､处分权｡
农民土地权益受侵害的历史和现实因素及其对策
从根本上说,农民权益问题的主要根源在于产生于计划经济体制下的农村､农业政策以及“城乡分治､一国两策”的二元社会结构对于农民集体土地所有权性质､农民生产经营自､国民平等待遇权的侵害｡长期以来,上自中央下至地方政府都将推进工业化和城市化作为实现我国现代化的主要动力,制定的有关社会经济发展的政策和纲领性文件也大都是围绕着工业化和城市化两个中心议题｡各级地方政府在此社会背景下形成的发展观和管理理念对农村､农业､农民的轻视才是造成对农民权益侵害的根本性原因｡除此之外还包括:
现行政策法规仍带有计划经济的色彩,与市场经济发展严重脱节｡土地管理法规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿｡其中,占补偿费用大头的“土地补偿费”和“安置补助费”标准分别为“该耕地被征收前三年评价年产值的六至十倍”､“该耕地被征收前三年评价年产值的四至六倍……但是,每公顷的安置补助费标准,最高不得超过被征收前三年评价年产值的十五倍｡”按照此规定,农民在土地被征收后得到的补偿费用是个相对固定的数额,与土地进入市场后所获得的收益没有任何关系,农民无法从土地的市场增值中获取应有的收益｡
土地对于农民而言,不仅是生产经营的基础,更具有保障功能和依附功能｡但现行的政策法规对于被征地农民社会保障问题却没有相应的规定｡农民进入城市后带来的社会成本和生活成本以及生存､发展风险的增加,只能由自己承担｡
现行法律法规赋予了征地关系人不对等的权利和义务｡从政府的角度看,征地是为公共利益的需要而实行的征用｡而对农民来说,征地则是在市场条件下对他们土地使用权进行经营的一种行为｡在征地行为上,现行的法律赋予双方的权利､信息､利益是严重不对等的:①用地单位可以以政府的名义,借助国家的力量强行征用农地,农民没有拒绝的权利,甚至连讨价还价的机会都没有;②何时征用土地､征用范围如何､规划怎样以及是否符合规划,都没有相关法律规定农民有事先知情或参与规划的权利｡信息不透明,农民往往在知晓征地方案的同时,失去了应变的机会;③通常情况下,用地单位所提出的征地范围都是区位条件相对较好的区域,现行的法律法规在确定补偿标准时却没有考虑区位因素,也没有赋予农民可以申请调换区位条件相当的地块或以区位条件论价进行补偿的权利｡
农村土地产权制度建设的不健全和滞后,以及相关政策法规间的冲突,影响农民产权主体作用的体现｡《土地管理法》虽然对所有权归属作了原则规定,但由于我国的农村土地产权登记立法的滞后以及权能的残缺,农民的产权主体地位并没有得到真正明确,农民集体土地产权主体资格难以在社会经济生活中得到充分的体现｡现实中以行政手段替代产权人行使土地权利的现象比较普遍｡在土地所有权和使用权转移的过程中,产权人的利益难以真正得到法律保护｡
2005年10月1日,《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式颁布实施,从发展的眼光看,这是顺应民心的好事,有利于保障农民集体的土地收益和建立城乡协调发展新机制｡但合法流转的前提是土地确权和使用权登记的完成｡目前,我国对于集体土地管理尚无比较完整､规范的法规｡就广东而言,一些地市的集体土地所有权的登记发证工作基本完成,但全省范围内使用权登记尚未启动｡不完成法定的登记程序,农民对土地的承包权､使用权就无法得到法律保护｡另外,当根据这个管理办法规定进行集体建设土地流转的双方发生矛盾或问题上诉法院,而法院根据《土地管理法》第63条规定进行裁决,农民将很难保障流转的权益｡
土地征收政策法规范文第3篇
[关键词]城中村改造，征地拆迁，立法探索，立法缺陷，立法完善
[中图分类号]D912．29 [文献标识码]A [文章编号]1004—4175（2012）06—0135—04
[作者简介]白呈明（1962-），男，陕西安塞人，西安财经学院文法学院副院长，教授，主要研究方向为农村法制问题。
伴随我国现代化建设和城市化进程的加快，针对农民土地的征地拆迁也在全国范围大规模地展开。但由于征地拆迁法律制度的不健全，征地各方当事人的利益边界缺乏权威界定，各种矛盾冲突纷至沓来，甚至形成激烈的对抗，引发局部的社会震荡，严重危害社会稳定和发展。在这一背景下，城中村改造征地拆迁得以产生，许多地方政府和开发区竭力通过这一模式获取城市建设用地，以克服传统征地拆迁方式的缺陷和制约。
一、城中村改造中征地拆迁的立法探索
较之传统的征地拆迁方式，即按照土地管理法等法律规定进行的征地拆迁，城中村改造中征地拆迁的立法呈现出一定特色：
（一）通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系。征地拆迁工作受到许多政策法规的刚性约束，必须严格按照相关规定进行操作。然而，由于我国正处于全面转型期，有关征地拆迁的政策法律在不断制定和完善中。在国家层面，目前征地拆迁的政策法律主要有：《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《物权法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）等。这些规范性文件分别对土地征收的范围、程序以及征地补偿项目和补偿标准等问题做出了规定。2011年1月21日，国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步对城市国有土地上的房屋征收补偿涉及的一系列问题做出明确规定。然而，与城中村改造紧密相关的农村集体土地上房屋拆迁补偿问题，一直缺乏国家层面的明确法律规定，实践中长期处于一种无序状态。
在此背景下，各大中城市相继出台规范城中村改造的地方性法规和政府规章，在一定程度上填补了法律空白，并且初步形成调整这一领域的地方性法规体系。比如，西安市为推进和规范城中村改造，近年来先后制定了《西安市城中村改造管理办法》《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》等地方性法规。这些地方立法对拆迁补偿管理体制、拆迁补偿标准、房屋评估、产权面积认定做出明确的规定，使农村集体土地上的房屋拆迁补偿有了一定法律依据，弥补了土地管理法等有关土地征收补偿规定的不足，在一定程度上解决了征地拆迁补偿的法律缺位问题。
（二）运用法律手段，化解了征地拆迁中的诸多难题。传统征地拆迁方式常常引发一些困扰人们的老大难问题，诸如拆迁安置对象、拆迁补偿标准、产权面积认定、房屋估价标准、违章建筑和非法买卖宅基地处置、纠纷解决机制等。而在城中村改造征地拆迁中，对这些问题的解决有了较为明确的规定，各地政府通过法律手段的运用，逐步化解了诸多难题。针对征地拆迁中暴露的突出问题，国家先后制定了大量法规和政策，提出许多刚性要求，强化指导和规范征地拆迁行为，以确保被征地农民权益和社会稳定。比如，严格限定征地范围，提高征地补偿标准，制定统一年产值和区片地价，实行先安置后拆迁，整治强征强拆等。而各地政府在具体实践中则对相关国家政策法律不断修正、丰富和完善，以弥补疏漏之处，使诸多难题的解决办法更具操作性。比如，针对部分村民为获取更多补偿而进行的“抢栽抢种”、过度“密植苗木”、房屋加层搭建等问题，西安市通过地方立法做出明确规定，提出了具体的解决办法，遏制了实践中大量存在的村民非法获利行为。
围绕矛盾纠纷解决，各地政府在征地拆迁中逐步引入市场机制。这突出表现为，在政府监管和引导下，村民可以自主选择开发商进行村庄改造，开发商在获得一定开发用地的同时，负责拆迁安置的全部资金。这样做的好处在于：首先，可以减少政府在征地拆迁中的直接投入；其次，开发商可以采取较为灵活的市场机制解决拆迁安置中的矛盾和冲突，减少政府与农民之间的直接冲突；再次，政府作为监管者，可以相对公平地保护农民和开发商两方的合法权益。比如，为了预防和化解征地拆迁安置方面的纠纷，西安高新区自1991年成立以来，制定了“四方案一细则’’的征地拆迁政策，包括《村庄拆迁安置细则》《村庄上楼安置方案》《村庄拆迁统规自建方案》《货币安置办法》等四种安置方案，采取多种安置方式相结合的模式，让被征地农民自愿选择拆迁安置方式。
二、城中村改造中征地拆迁存在的立法缺陷
城中村改造征地拆迁较之于传统的征地拆迁方式，尽管具有一定优势，但仍存在着立法缺陷。主要表现为：
（一）有的城中村改造的地方立法违反上位法。现有的规范城中村改造的国家法律，一般都将城中村界定为“在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体土地所有制的村庄”。只有符合这一条件，才可纳入城中村改造的范围。然而实践中，有些地方立法往往以特别规定扩大城中村改造的范围。如《西安市城中村改造管理办法》第27条规定：“在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。”类似这样的规定，在客观上放大了城中村改造范围的尺度。在这两类村庄中，有的耕地几无，有的耕地还较多，统一适用城中村改造规定实现土地国有化，直接与土地管理法等法律发生冲突。因而。实践中就出现了有些地方人为“创造条件”，将耕地较多的村庄纳入城中村改造范围，这实质上是一种违反上位法的做法。
（二）城中村集体土地转性于法无据。在城中村改造征地拆迁中，原属集体所有的土地非以征收方式而直接转为国有土地，一直受到社会各界的质疑。原因在于这一做法仅仅依据地方立法，并没有国家层面法律的支持。与上述西安市的做法类似，早在2004年，深圳市为解决城市扩张的土地缺口问题，把宝安、龙岗两区内的27万农村人口一次性转为城市居民，进而一举将两区956平方公里土地转为国有。据称：其所依据的是《土地管理法实施条例》第2条第5项“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”的规定。国土资源部经过调查，以此举“不宜模仿”、“下不为例”而草草了结。然而，此后国务院法制办公室、国土资源部对该法条做出的专项“解释意见”表明，深圳“转地”的法律依据并不成立。其实，城中村集体土地转为国有土地的法律障碍，地方政府非常清楚。西安市城改办一位官员曾坦言：“从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市依据土地法管理法规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，西安市依据土地管理法规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得到上级部门的正式认可。”实践中，已改造过的城中村，土地转性手续办结者很少，这也意味着城中村改造征地拆迁存在一定法律风险。
（三）有关拆迁安置补偿方式的规定比较原则和单一。征地拆迁补偿安置标准是土地征收制度的核心问题之一，也是引发被征地农民强烈不满的直接原因，补偿安置法定标准过低一直为人们所诟病。虽然国家对征地拆迁安置补偿做出了原则规定，但在实际操作中，各地缺乏一个分配到户的具体实施细则，补偿安置费用如何分配，分配由谁来监管并不明确。结果造成本应属于农民的权利完全由享有土地所有权优势的集体所替代，后者为了迎合权力主体的需要，往往以各种手段压低甚至贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费。因而，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民合法权益的法律规定难以执行。另外，城中村改造征地拆迁的安置补偿方式，主要为产权调换和货币安置。这种比较单一的安置补偿方式，不能很好地解决农户的长期生计问题。如西安市在城中村改造中，“产权调换以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原住房产权建筑面积进行安置”。这样，安置房屋主要解决了生活用房，而对于绝大多数长期依赖“房租经济”的农户来说，“改造”意味着可观的房租收入将受影响。而货币安置潜在风险更大，从经济发展条件和农民适应市场能力的状况来看尤当慎用。实践中，一些城中村改造方案规定，在农户安置面积中包含人均10～20平方米的营业用房，交由改制后的股份公司统一经营。这一规定虽然是对改造后农户长期生计的一种安排，但由于受地段、区位等诸多因素的影响，其预期目的未必能真正达到。我们对西安市回迁村民生活状况的调查结果显示，大部分回迁村（居）民认为，“改造”后收入减少了，而支出远比以前要多，总体生活质量有所下降。
（四）社会管理复杂局面缺乏应有的法律规制。城中村改造的关键，是实现“四个转变”，即村民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转股份制经济。然而，征地拆迁改造后往往产生大量新的社会问题，现实状况远比制度设计复杂得多。由于土地转性于法无据，致使大量城改商品房销售手续不全；村民转居民后的就业、教育、养老、医保等一系列社会经济权利问题远未落实，村民不愿转居民的现象很普遍；集体经济转股份制经济有名无实，其法律地位不明确、运行机制混乱，集体与村（居）民的财产权益难以得到有效保障；回迁安置社区非城非乡，性质不明或名实不符，管理体制对接不起来，社会管理处于边缘化状态。比如，截至2010年6月底，西安高新区39个城中村中拆除21个，已回迁16个村，共4777户；曲江新区23个城中村中拆除12个，已回迁3个村，共1403户。地处西安高新开发区的茶村，于2000年被高新区征去耕地400多亩，但未予拆迁安置，村民对即将进行的“城改”抵触情绪很大。该村户均4分宅基地，房屋面积在800平方米以上，主要以房屋出租为业，年房租收入户均10万元左右。调研中农民讲道：“开发商要利润，开发区要土地，剩下我们农民怎么办？”
三、城中村改造中征地拆迁的立法完善
为了解决城中村改造中征地拆迁面临的突出问题，应对相应的立法缺陷，笔者提出如下完善对策：
（一）统一城中村改造征地拆迁的各层级立法。由于国家和省市有关征地拆迁立法工作严重滞后，致使征地拆迁工作要么存在法律盲区无法可依，要么规定原则笼统缺乏可操作性，要么规定不科学不合理而在实践中难以实施。尤为严重的是，我国至今仍无统一的农村集体土地上房屋拆迁补偿政策法规，实践中各地主要依靠地方性政策和法规支撑，而缺乏国家层面的政策法规的指导和规范。如果放任地方政府（开发区）规避和消解国家法律政策，必然会对国家法的统一性和权威性造成破坏。比如，西安市现有的“五区一港两基地”中，各开发区项目征地拆迁补偿标准迥异。曲江新区一期拆迁安置费人均已达15万多元，经济开发区创造的“经开模式”更以“高补偿高速度”而闻名。某村执行的未央区城中村改造拆迁补偿安置方案，“被拆迁户除可获得房屋残值、过渡费、拆迁奖励等现金补偿外，人均住宅安置面积65平方米市值20余万元，人均经济保障用房20平方米市值10万余元。加上拆迁安置中的货币补偿，按每户3．5人计算，城中村改造后，户均资产近150万元”。目前，城中村改造正从省会城市向中小城市推进，亟待通过统一的法律加以规范调整。长久地搁置问题必然积累矛盾、加剧矛盾，如同当年的“小产权房”问题一样。事实上，经过十多年的摸索和实践，地方立法实践已为国家制定统一的法律积累了丰富的资源。应当以此为契机，制定高位阶的法律，对地方立法和政府等相关各方的行为加以规制。
（二）实行多元化征地拆迁安置方式。大量研究表明，农民出于支持国家建设的朴素情感和现实利益的考量，并不关注土地归谁所有的问题，也不反对土地被征收，而特别关切征地拆迁补偿安置是否到位的问题。现在的普遍做法是采取产权调换与货币安置方式，或者二者的简单结合。从政府角度来看，这些安置方式最简单、最便利、也最少麻烦。而农民因受种种条件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租为业。于是，补偿安置后，新的“城中村”又产生了，农民只是由以前的“地主”变为现在的“房东”；原来城中村的农民被集中安置，地缘联系依旧，而“族群隔离”形成了，农民还是难以融入城市。为了解决这些难题，在补偿安置方式上，应当坚持。“住房是基础，发展是根本；以生活用房和经营用房安置为基础，实行多种补偿安置方式合理组合”。应当以产权调换、货币安置为主，辅之以参股、就业、留地、项目等其他安置方式。我们在西安高新区调研发现，该开发区实际上设计有多种安置方案，有些方案真正体现了对农民长远利益的保护和政府社会责任的担当，但最终出于自身利益的考量和操作的简便而弃之不用。征地拆迁安置绝非单纯的经济活动，而是关涉农民政治、经济、社会等权益的系统工程。由于征地拆迁使农民永久性地丧失了其赖以生存发展的土地资源，征地拆迁安置妥当与否将直接关系到其今后的生存发展状况。因而，征地拆迁安置应当以切实维护农民土地权益、保障农民长远生计为中心统筹安排。
土地征收政策法规范文第4篇
一、明确内容，深入推进五项改革
1.深化城乡建设用地增减挂钩试点。紧紧抓住国家《关于加大脱贫攻坚力度支持革命老区开发建设的指导意见》历史机遇，全力用好用活关于城乡建设用地增减挂钩支持政策，对增减挂钩项目进行全域规划，积极争取城乡建设用地增减挂钩指标，深化城乡建设用地增减挂钩试点，加大项目实施力度，积极报征挂钩周转指标，探索异地交易途径，科学有效使用挂钩周转指标。（责任股室：规划股）
2.加强用地保障政策落实。科学合理编制2016年国有建设用地供应计划、配合指导完成我县2016年基准地价更新工作、加大力度完成国有建设用地供应力度力争实现县府下达的非税收入目标任务、提高供地率不低于全市平均水平、完成全县工业用地节约集约利用清理、开展全县闲置土地清理、探索并完成至少一宗工业用地租赁供地。（责任股室：利用股）
3.推进行政审批权下放试点。2016年，认真贯彻落实市委市政府《关于开展扩权强镇试点工作的意见》、县委县政府《关于推进长赤镇扩权强镇试点工作的实施意见》及县编委《关于调整长赤镇等扩权试点镇综合办事机构有关问题的通知》的文件精神，按照国土行权下放相关政策规定，明细内容、沥青程序，及时印发，精心组织，稳步推进国土下放行权工作。在推进行权下放工作中，要坚持权责一致、形成合力的原则；坚持依法合规、应放尽放的原则；坚持注重实效、能放才放的原则，让群众得到实实在在分享改革红利的机会。（责任股室：法规股）
4.积极推进不动产统一登记制度改革。严格按照省市部门要求，加快推进不动产登记局、不动产登记中心等机构建设，积极协调召开联席会议，研究推进不动产登记职能整合、运行工作，制订不动产登记工作规则、工作制度，加快不动产统一登记信息平台建设，力争2016年4月正式启动运行不动产登记工作。（责任股室：地籍股）
5.推进城区地籍等三类档案系统平台建设。随着依法治国进程不断加快，国土依法行政已成常态，国土相关档案的查询利用成为国土依法行政的必要支撑。为适应新常态，提升国土资源档案科学化、规范化管理和利用水平，按照上级要求，今年，我局将全面推进“城区地籍、土地利用、土地征收”等（以下简称“三类档案”）国土三类档案系统平台建设，实现三类档案管理数字化。（牵头股室：办公室）
二、强化责任，确保改革工作落实
1.强化组织保障。局成立以局长为组长，工会主任为副组长，政策法规股、规划股、利用股、地籍股、办公室负责人为成员的深改工作领导小组，领导小组下设办公室于政策法规股，由同志兼任办公室主任，负责深改工作推进情况督导、情况收集报送等日常事务。
2.明确责任分工。各责任股室要对照各自改革重点工作，建立台账，台帐中要明确：改革重点内容、推进时间节点、进度安排、推进情况及效果、完成时限等内容。
土地征收政策法规范文第5篇
为了充分发挥城区、开发区在城市建设中的优势和作用，加快城市基础设施建设步伐，经市政府同意，对市级建设项目土地征收工作按照“统一规划，统一政策，市级统筹，分工负责”的原则进行职责分工，现将有关事项通知如下：
一、总体思路
（一）市级建设项目的土地征收工作（包括还建房建设），按照辖区负责的原则，由项目所在地区政府（开发区管委会）负责实施，市直各相关职能部门根据各自职责协同配合做好土地征收工作。
（二）市级建设项目的土地征收范围，以市规划部门审批的建设工程用地红线为依据，由项目建设主体会同市国土局、房管局和各区政府（开发区管委会）协商确定。
（三）市级建设项目土地征收的摸底调查工作，由各区政府（开发区管委会）负责，可委托有资质的评估机构参与现场评估工作。
（四）市级建设项目土地征收补偿资金预算由各区政府（开发区管委会）依据现行政策法规编制，经市审计局或市财政投资评审中心审核，报市政府批准后，由项目投资主体包干拨付。
（五）市级建设项目土地征收补偿资金预算包括土地征收货币补偿、产权调换等还建房建设成本以及工作协调经费三部分。土地征收补偿标准，按市政府现行有关规定执行。还建房建设成本按市物价部门公布的近期同类房屋建设成本执行。工作协调经费包括奖励、协调费、不可预见费用等，按照土地征收货币补偿和还建房建设成本之和的一定比例提取。土地征收货币补偿和还建房建设成本之和在1000万以内的部分，按5%计算；在1000万以上的部分，按3%计算。如项目征迁主体不能按约定完成土地征收工作，则应扣减相应工作协调经费。
（六）市级建设项目土地征收补偿资金预算的审核。市审计局或市财政投资评审中心，采用抽查法对项目土地征收补偿资金预算进行审核，审核的分项内容至少包括面积、结构、用途、装饰装修、认可、计算类及还建人口、面积认定等，分项内容抽查率均不低于10%。根据抽取分项内容的误差率之和确定为抽查样本的综合误差率，并以此作为核定整个项目土地征收补偿资金预算的依据，报市政府批准后执行。
二、实施步骤
（一）各区政府（开发区管委会）负责组织项目土地征收的摸底调查，编制项目土地征收补偿资金预算。
（二）市审计局或市财政投资评审中心对土地征收补偿资金预算进行审核。
（三）审核结果报经市政府批准后，由项目投资主体与项目所在各区政府（开发区管委会）签订项目土地征收补偿包干协议。
（四）项目土地征收启动后，项目投资主体根据包干协议约定，按照项目进度分期将征迁包干资金拨付给城区政府（开发区管委会）。
（五）各区政府（开发区管委会）与被征迁人签订土地征收补偿协议，支付货币补偿款，负责还建实物用房。
三、责任分工
（一）市建管中心、市交通局、市水利局等相关建设部门分别为项目建设主体，负责实施工程建设工作。
（二）各区政府（开发区管委会）是项目征迁主体，根据国家、省、市有关政策和土地征收红线，负责办理征地和房屋拆迁相关手续，负责组织项目土地征收的摸底调查，编制项目土地征收补偿资金预算，组织征地和房屋拆迁，负责还建房的选址、建设、安置及管理等，负责土地征收过程中的协调、稳定工作。
（三）市国土和房管部门负责对各区政府（开发区管委会）征地和房屋拆迁进行行业管理和政策指导。
