民法典土地确权的规定范文第1篇

论文摘要:在传统的民法里,婚姻家庭关系、劳动关东和土地财产关东的调整,均属于民法的任务,但在前苏俄民法里,这些社会关系的调整都脱离民法而呈独立状态。新中国成立后,由于承袭前苏俄的法律观念,也将这些社会关系的调整从民法中剥离出去;改革开放以后,这些社会关系的调整逐渐呈现出不同程度回归民法的趋势。

新中国成立之初,明确宣布废除政府的《六法全书》,清末民初因继受而来的传统民法理念以及作为这些理念载体的民事法律制度均遭废弃。新的政权因袭前苏俄的法律观念及其立法安排,将原属民法体系的一些法律制度,主要是婚姻家庭制度、土地财产制度和劳动关系的法律调整,从民法中分离出去。这种分离与当时的经济体制和意识形态有着直接的关系,是这种经济体制和意识形态在法律上的反映。上个世纪80年代以来,我国的经济体制和社会意识形态都发生了重大的变化,这种变化给法律带来了深刻的变化,其表现之一就是对回归的民法,无论婚姻家庭法还是劳动关系的调整和土地财产关系的调整,都不同程度地呈现出回归民法的现象。

一、婚姻家庭关系调整的回归

在传统的民法中,婚姻家庭关系既有身份关系的内容,又有财产关系的内容,本质上属于民事关系,因而属于民法的组成部分。在《法国民法典》里,有关婚姻家庭的身份关系部分内容规定在第一编“人”(第五章到第十章),有关家庭财产部分内容规定在第三编“财产取得的方法”(第五章)。《德国民法典》将婚姻家庭中的身份关系与财产关系合并,设亲属编加以规定。日本民法典、我国民国时期的民法典采取德国的体例,设亲属编规定婚姻家庭法的内容。

前苏俄的民事立法是将调整婚姻家庭关系的法律从民法典中分离出来,并以独立的法律部门相待。十月革命后,全俄苏维埃中央执行委员会于1918年通过了《苏俄婚姻、家庭和监护法典》,1926年又通过了修订后的《苏俄婚姻,家庭和监护法典》,1923年颁行的《苏俄民法典》不再规定婚姻家庭法的内容,婚姻家庭法成为独立于民法的法律部门。苏联学者对此的解释是;家庭法虽然涉及到一些财产关系,但是其根本问题是家庭成员间的人身关系,在资本主义社会,如《共产党宣言》所批判的“资产阶级撕破了家庭关系上面所笼罩着的温情脉脉的纱幕,并把这种关系化成了单纯金钱的关系”:但在社会主义社会,“苏维埃家庭的成员履行着极为多种多样的非财产性质的相互义务”,“家庭法中调整财产关系的规定是和调整家庭成员间人身的、非财产的权利和义务不可分割地联系着的,因此就不能对负担生活费一类的债务适用民法典中关于债的一般规定”,“婚姻不能被认为是民事法律行为”。“婚姻、家庭、监护等问题的法律调整是社会关系中极为特殊的范围,因此有充分的理由把家庭法分为苏维埃法的一个独立部门”①。

新中国成立后,我国第一部严格意义的民事法律是《婚姻法》。1950年4月13日,中央人民政府通过的《中华人民共和国婚姻法》,既是革命战争时期婚姻家庭法的延续,同时也秉承了苏俄民事立法的传统,显示出其独立法部门的‘面。1980年和2001年先后两次通过修订的《中华人民共和国婚姻法》,延续了婚姻法单独立法的传统。虽然我国尚未颁行民法典,但是在我国法学界,婚姻法也被认为是独立于民法之外的。一本权威的《婚姻法学》教科书在谈到婚姻法的独立性以及与民法的关系时说:“婚姻法所以形成独立的部门,是因为它有独立的调整对象,即婚姻家庭关系,而婚姻家庭关系是一种人身关系,虽然有的具有财产关系内容,但人身关系是主要的,而财产:关系是以人身关系为前提的,是派生的、次要的。因此,婚姻法应该成为一个独立的法律部门。”至于婚姻法与民法的区别,作者认为“民法调整的是一定范围的财产关系以及与财产关系相联系的人身非财产关系”,婚姻法虽然也调整一定的财产:关系,但是这种财产关系与民法调整的财产关系不同,后者是等价有偿的,而前者“是基于一定的身份关系而发生的,不存在等价、有偿的特点”②。由此可见,我国学界关于婚姻法独立于民法的理由,与前苏俄法学界的观点,基本一致,都是强调婚姻法调整的社会关系与民法的不同。

然而,尽管学界主张婚姻法独立于民法,但是在审判实践中,婚姻家庭纠纷一直是被作为民事案件对待的,其适用的法律规则大多与民法没有根本的区别。这是由于婚姻家庭关系与民法调整的社会关系具有质的一致性,即平等性,婚姻家庭法可以单独立法,但它不可能真正独立于民法而存在。例如,家庭成员的主体属性是民法的自然人,其权利能力与行为能力的取得,其法定婚龄的计算,都离不开民法的自然人制度:现代婚姻家庭制度推崇婚姻自由原则,婚姻自由与民法的契约自由具有相同的意义,都属于意思自治原则的体现,甚至可以说婚姻自由比起契约自由更加体现当事人的意思自治;结婚行为和协议离婚本质上属于民事法律行为;夫妻财产无论是采取法定财产制还是约定财产制,都离不开民法的财产制度,尤其是共有制度;夫妻相互间的权利义务、父母子女相互间的权利义务,很大程度上尤其是在诉讼上表现为请求权,与民法的债权制度具有原理的相通性。因此,不仅司法实践中一直将婚姻家庭纠纷作为民事案件对待,适用与其它民事案件共同的民法原则;而且在立法上,一直以来也存在将婚姻家庭法作为民事单行法的认识。1986年六届全国人大一次会议通过《中华人民共和国民法通则》之时,时任全国人大常委会秘书K的王汉斌在《关于中华人民共和国民法通则草案的说明》中即阐明:已颁行的《婚姻法》与《继承法》、《经济合同法》等均为民事单行法;同时,他还阐述了民事单行法与民法通则的关系的基本看法,民法通则是关于这些单行法所涉及的民事活动的一些共同性问题的规定。由此可见,立法 机关并没把婚姻法作为完全独立于民法的部门对待,而是作为民事单行法对待。这就初步确定了婚姻法的民法属性,以及婚姻法对民法的回归[文秘站:]趋势③。

早在上世纪90年代初,婚姻法学界就有学者主张婚姻家庭法应回归民法①。90年代后期,关于《婚姻法》修订的讨论中,有学者提出了婚姻家庭法“回归民法”的思路,但是鉴于民法典的制定需要一个过程,短期内难以列入立法议程,因此采取“两步到位”完善婚姻家庭法的思路:先就社会反映强烈的问题进行修改和补充,“婚姻法的系统化、完备化待制定民法典时一并考虑”②。2002年初,立法机关决定起草民法典草案,婚姻法被列人民法典的组成部分,2002年底由立法机关提出的《中华人民共和国民法典草案》第五编和第六编分别规定了婚姻家庭和收养。此外在学者的民法典建议稿中也都包含了婚姻家庭法的内容③。这意味着婚姻家庭法“已经走到了第二本文为全文原貌 未安装PDF浏览器下载安装 原版全文 步,即回归民法,结束过去作为独立法律部门的情况”,“实现了向民法的最后回归”④。

二、劳动关系调整的回归

在资本主义社会,劳动关系为雇佣关系,有关劳动关系的调整归属于民法。《德国民法典》债编规定的“劳务合同”(第611—630条),《日本民法典》债编规定的“雇佣合同”(第623—631条),我国台湾地区民法债编规定的雇佣合同(第482—489条),都属于调整劳动关系的基础性法律。虽然随着19世纪工人运动的发展,资本主义社会通过专门的立法加强对劳工权益的保护,以保护劳工权益为宗旨的劳动法呈现出独立发展的趋势,但是调整劳动关系的基础性法律仍是民法,民法的合同与债的制度构成了劳动关系法律调整的主要内容,契约自由仍然是调整劳动关系的基本原则。 然而,在前苏俄的立法中。劳动法属于独立的法律部门。1922年,全俄中央执行委员会通过了《苏俄劳动法典》,用以调整劳动关系,同年通过的《苏俄民法典》不再有关于劳动合同的规定。在前苏俄,劳动法的独立不仅表现为独立的法典,更为重要的表现在对社会主义条件下劳动关系的界定。尽管1922年的《苏俄劳动法典》中仍保留着“雇佣劳动者”、“受雇者”、“雇主”、“劳动合同”等概念,但是随着苏联社会主义体制的全面建立,人们根据新的意识形态和政策对这些概念赋予了新的完全不同于资本主义民法的内容。在一本苏联学者写的《苏联劳动法规诠释》里,作者指出:一受雇者’和‘雇主’这两个名词,显然是不适用于社会主义劳动合同的双方的”,因为在苏联社会,“现在已经没有劳动力出卖者和购买者之分”,苏联的工人阶级“不仅没有被剥夺生产工具和生产资料,反而和全体人民一起占有生产工具和生产资料”,“在社会主义的劳动合同中,把‘受雇者’说成是‘工人’或‘职员’是更确切的”,“而把‘雇主’说成是‘企业’、‘机关’、‘农场’也更为确切”;社会主义的劳动合同不再是雇佣关系,“没有互相对抗的阶级”,而是“摆脱丁剥削”的人们之间的“同志般的合作和社会主义互助关系”⑤。在苏联社会主义体制下,劳动不再是劳动者的权利,而是一种义务⑥;劳动合同不再是当事人之间的协议,合同的订立不需要通过要约和承诺的缔约程序,而是通过招工或计划分配来实现;除非特殊原因,禁止工人辞职或更换工作⑦,那些辞去或更换单位的人,与“懒汉”、“自私自利者”等,被认为是“不觉悟的,落后的或不忠诚老实的人”,而应受到劳动纪律的处分⑧。显而易见,民法的合同观念、意思自治原则以及雇佣合同的规范完全不适用于社会主义的劳动关系。

新中国成立后,尤其是在社会主义改造完成后,我国有关劳动关系的法律调整基本因袭了前苏俄的观念和做法,把劳动关系排除在民法的调整范围之外。改革开放之初,我国法学教育恢复之时,一本权威的劳动法学教材,在阐释劳动关系时也明确指出,我国社会主义条件下的劳动合同“同资本主义国家的雇佣劳动契约有着根本的差别”,由于建立了社会主义公有制和实行计划经济,我国的劳动合同制度“不再是反映雇佣与被雇佣、剥削与被剥削的阶级关系”,“劳动合同的双方当事人,是有着共同目的的同志合作关系”①。在这本教材里,劳动对劳动者而言不仅意味着一种权利,更意味着一种对社会和国家的义务,不劳动者被认为是“社会寄生虫”而遭受“贱视”②,不服从劳动分配被认为是违反劳动纪律的违法行为;劳动法的原则里,不再有平等、自愿等原则,只有“各尽所能、按劳分配”等内容,劳动合同的订立不再是“要约”与“承诺”,不再实行缔约自由,而是完全实行国家计划的“录用职工的原则和程序”;劳动合同的变更的内容是具有严格人事行政关系的“职工工作调动”;劳动合同终止的诸多事由中没有职工辞去工作的内容;企业对职工的奖惩不是由企业通过劳动合同和企业内部规章制度来规定,而是由国家立法直接规定。1982年国务院颁布的《企业职工奖惩条例》对企业职工奖惩的条件、形式及程序作了很详尽的规定,其内容与对国家机关公务人员的奖惩基本没有差别③。在这种劳动关系面前,传统的民法确实毫无用武之地。

改革开放以来,我国的社会经济体制逐渐发生了变化,劳动关系以及关于劳动的观念也随着发生着变化。这种变化集中反映在具有雇佣性质的劳动关系得到法律的确认,在意识形态上也不再将社会主义的劳动关系同雇佣关系完全对立起来。1979年颁布的《中外合资经营企业法》第6条第4款规定:“合营企业职工的雇佣、解雇,依法由合营各方的协议、合同规定。”1980年国务院公布的《中外合资经营企业劳动管理规定》第2条规定:“合营企业职工的雇佣,解雇和辞职,生产和工作任务,工资和奖惩,工作时间和假期,劳动保险和生活福利,劳动保护,劳动纪律等事项,通过订立劳动合同加以规定。”外资企业的劳动关系完全不同于国有企业的劳动关系,具有了雇佣关系和民事合同的属性。1981年,国务院的《关于城镇非农业个体经济若干政策性规定》规定个体经营户必要时,可以请帮手或招学徒,请帮手、带学徒,应订立合同,规定双方的权利、义务、期限和报酬等。 1988年国务院颁布的《私营企业暂行条例》第27条规定,私营企业与员工应“按照平等自愿、协商一致的原则以书面形式签订劳动合同,确定双方的权利,义务”。雇佣性质的劳动关系在个体经济和私营企业中得以确认。1986年国务院了《国营企业实行劳动合同制暂行规定》,虽然国有企业的劳动合同还不能等同于雇佣关系,仍保留着计划体制下劳动关系的色彩,但是其民事合同的属性已经得到凸现。例如,该条例第?条规定,企业与工人签订劳动合同时,应“坚持平等自愿和协商一致的原则”。1994年八届全国人大常委会通过了《中华人民共和国劳动法》,该法第三章专门规定了劳动合同,并且第一次在法律上规定了劳动者有解除合同的权利(第31条),劳动不再是劳动者的一项法定义务;正在审议中的《中华人民共和国劳动合同法》以特别法的形式对劳动合同的订立,履行、变更、解除与终止等作了更为详尽的规定。不仅如此,该法还将国家机关、事业单位、社会团体与劳动者之间的关系也纳入劳动合同法的调整范围(第3条),突破了国家机关、事业单位、社会团体的人事关系不是劳动合同关系的固有观念,具有民事合同性质的劳动合同已经成为构建我国劳动关系的基础。

与此同时,在司法实践中,劳动争议纠纷的解决也逐步被纳人民事审判的轨道。依据1982年的《企业职工奖惩条例》规定,企业对职工作出行政处分后,如果受处分的职工不服,可以向上级领导机关提出书面申诉(第11条),但没有关于司法救济的规定。1986年《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第31条规定:“劳动合同双方发生劳动争议时,……协商无效的,可以向当地劳动争议仲裁委员会申诉,由劳动争议仲裁委员会仲裁;对仲裁不服的,可以向各地人民法院”,确立了劳动争议的司法救济方式。1986年11月,最高人民法院在《关于执行本文为全文原貌 未安装PDF浏览器下载安装 原版全文 实行劳动合同制暂行规定>和的有关问题的批复》中指示劳动合同纠纷案件由经济庭审理,适用民事诉讼法的规定:1993年10月,最高法院在《关于劳动争议案件受理问题的通知》中明确指出,劳动争议案件由民事审判庭受理,完全将劳动纠纷的解决纳入了民事救济的法律轨道。

上述说明,尽管劳动合同的法律调整形式上仍采取单独立法,已经颁行的《合同法》和正在编纂的民法典,均无关于劳动合同或雇佣合同的规定,但是伴随着我国社会经济体制的变革,劳动关系已经呈现出回复其民事关系属性的趋势,基于劳动关系本身所具有的民事性质,民法的原则和制度尤其是债与合同制度,对于劳动关系的调整有了用武之地。民法对劳动关系的调整主要是债和合同制度,劳动合同的双方应遵守民法平等自愿以及诚信的原则,订立劳动合同,并适用要约与承诺的缔约规则,劳动合同是否成立?劳动合同的效力如何?有效还是无效?效力待定还是可撤销?应依据法律行为和合同的规范来判定;无论是劳动者在企业的组织下完成劳动任务,还是雇主依约向劳动者支付工资,都具有给付的法律属性,本质上属于债的范畴,劳动者或雇主违反合同,应依据合同的约定和民法的规定承担违约责任,如果雇主没有提供必要的劳动安全保障措施,导致工伤事故,造成劳动者的损害,应承担赔偿责任,工伤事故的赔偿责任本质上属于侵权责任。此外,民法的自然人,法人、消灭时效等制度,对于劳动合同关系业具有适用性。劳动者一方属于自然人,劳动者是否年满16周岁,应依据民法的规定确定;劳动者是否具有签订劳动合同的缔约能力,也应依据民法关于行为能力的规定;雇主一方多属于法人,雇主是否依法成立,应依据民法关于法人的规定来判定。

必须指出的是:第一,我国改革开放以来劳动法的发展,与世界各国一样,已经成为一个独立的法部门。但是,作为独立部门的劳动法,与传统的民法部门的不同,主要是劳动保障制度的确立,这些制度主要包括工资制度、劳动时间和休假制度、劳动安全保障制度、女职工保护制度、劳动保险制度以及集体合同制度等,这些制度的法律规范具有强行性,与作为调整劳动合同关系的基础性的民法规范具有不同的意义。民法调整基本层面的劳动关系,劳动保障法强制性地介入劳动关系,它们共同发挥着调整劳动关系的作用。第二,从立法形式上看,我国民法并无直接关于劳动合同的规定,劳动合同的特别规范主要存在于1994年的《劳动法》和正在审议的《劳动合同法》,1999年通过的《合同法》在起草阶段曾经规定了“雇佣合同”,后来正式通过时删去了雇佣合同的内容,正在编纂的民法典中也没有规定雇佣合同的迹象。因此,我们说劳动关系的调整回归民法,与婚姻家庭法重新纳入民法体系的回归不同,劳动关系调整的同归在于劳动关系被重新纳入民法的调整轨道,这属于另一种形式的回归。

三、土地财产关系调整的回归

地是一种财产,而且是社会财富之母,具有社会的、政治的、经济的乃至军事的重要意义,历来备受统治阶级的关注,土地法也阅此成为任何时候和任何社会法律体系中的重要部门。土地关系基本上可以分为两种类型:一是以管理土地为内容、以保护土地和有效利用土地为目的而形成的土地关系,主要由行政法调整,可称之为土地管理法;二是基于土地的归属和利用而形成的土地关系,属于平等主体之间的财产关系,由民法调整,称之为物权法。在物权体系中,多数物权与土地财产关系有关。以我国民国时期的物权体系为例,我国民国时期的民法典规定的物权类型有所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权、质权和留置权以及占有制度,这些物权根据其与土地的关系大体可分为四种类型:一是直接规范土地财产关系的,包括地上权、地役权和永佃权;二是规范不动产关系的,包括典权和抵押权,二者的客体为不动产,土地是最为重要的不动产,其他不动产均得依附土地才能成立,因此这部分物权也与土地关系密切;三是既规范不动产又规范动产,包括所有权和占有制度,土地的占有与所有权是其重要的内容,因而也与土地关系密切;四是与十地没有关系的,包括质权和留置权,前者的客体是动产和一定的财产权利,后者的客体是动产。可见,物权法主要是调整土地财产关系的,如果将土地财产关系从民法中剥离出来,物权的种类就所剩无几。前苏联以及我国的情形就是如此。

在前苏联,根据列宁关于土地国有化的理论,全俄苏维埃第二次代表大会于1917年11月8日通过了《土地法令》,废除了土地的私有制,一切土地成了全民的财产并无偿地交给劳动者使用①。之后,苏联又通过了《土地社会化法令》(1918)和《废除城市不动产私有权》(1918)等法令。在这些土地法令的基础上,1922年颁布了《苏俄土地法典》。此后,还通过了《土地使用和土地 规划通则》、《城市土地使用条例》、《关于禁止出租农业用地》等法律。由此构建了苏俄的土地法,从而也确立了苏联的土地法与民法分立的立法格局。

苏俄体制下的土地制度有两个基本特点:一是土地只能归国家所有,国家禁止任何组织或个人拥有土地,国家控制了所有的土地资源;二是土地使用的非商品化,禁止买卖、抵押,租赁等形式的土地利用,组织或公民个人需要使用土地,只能依照法定的程序向国家提出申请,由国家无偿拨付给组织或者公民个人使用②。基于上述两点,在立法上,除了土地所有权及其保护可以由民法规定外,有关土地的利用与土地的管理一起被纳入土地管理法(属于行政法)的范围。因此,在前苏联的法律体系里,关于土地管理的法律相对发达,而民法物权的内容则日渐消弱。1922年颁布的《苏俄民法典》虽然仍采用了物权的概念,设物权一编,但是只规定了所有权、建筑权(即建设用地使用权)和抵押权,之后1948年苏联颁布了《关于公民购买和建筑个人住宅的权利》法令,废除了建筑权的规定,抵押权则被看作是债的担保而附属于债,于是在物权的民法中,“物权的概念主要是对所有权而言”③。因此,到了1961年《苏联及各加盟共和国民事立法纲要》和1964年的《苏俄民法典》只规定了所有权,没有规定其他的物权,而且也不再采用物权的概念。

新中国成立后,我国土地制度的构建基本上事沿袭前苏联的体制,所不同的是我国土地公有制包括国家所有和集体所有,而苏联则实行单一的国家所有。在农村,建国后的运动,消灭封建地主的土地私有制,建立了农民所有的土地私有制。紧接着,国家通过对农业的社会主义改造,引导农民走集体化道路,逐步建立起农村及城市郊区的土地集体所有制,消灭了农民所有的土地私有制。1962年8月,中共八届十中全会通过的《农村条例草案》第10条规定:“生产队范围内的土地,都归生产队所有。”在城市,通过建国初期对敌伪财产的没收,社会主义改造时期对资本主义工商业和私有房屋的改造,逐步实现城镇土地的国家所有。1982年《宪法》最终确认了上述两种土地公有制。《宪法》第10条第1款规定“城市的土地属于国家所有”,本文为全文原貌 未安装PDF浏览器下载安装 原版全文 第2款规定“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅墓地,自留地、自留山,也属于集体所有”,除了国家所有就是集体所有,土地私有已经不复存在。在土地公有制基础上,我国也与前苏联一样,否定土地的任何商品化利用。1982年《宪法》第10条第3款明文规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。”1986年的《民法通则》第80条第3款也规定:“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他方式非法转让。”一切商品化的土地利用,均属于违法行为。

在这种非商品化的土地公有制基础上,一方面是物权类型变得十分单一,除了所有权外,传统民法上的其他物权失去了存在的基础。首先,集体土地采取集体所有、集体经营的经营方式,类似于永佃权关系的土地所有与种植经营分属不同主体的财产关系已不再存在。其次,虽然客观上存在着企事业单位和公民使用国有土地和集体土地的情况,但这种使用不足以构成一种类似于地上权的物权关系。其三,由于禁止土地的商品性利用,因此单纯的土地或土地使用权益的出典和抵押均属不法,传统的典权和抵押权只能存在于房屋之上,而不能存在于土地之上①,尽管房屋并不能脱离土地而抵押和出典。但另一方面,客观上存在的企事业单位和公民个人使用国有或集体土地的情形,在法律上完全纳入行政管理的轨道,企事业单位使用的国有土地是按照行政划拨的程序而获得的;公民使用公有的土地,包括农村社员使用宅基地,也被纳入行政管理的范围。

上述表明,基于土地的公有制和对土也商品化利用的否定,民法对于土地关系的调整,除了确认和保护土地的国家所有权和集体所有权外,别无意义;土地关系的调整主要被纳入了行政的轨道。因此,在较长的时间里,我国民法学理论也是只讲所有权,而不讲物权。

改革开放以来,随着经济体制改革的深入尤其是土地制度改革的发展,土地也逐渐走向市场,土地的商品化利用逐渐得到确认,土地关系也随之发生了变化,上地的利用关系逐渐脱离行政管理的轨道,而呈现出回归民法的发展趋势。土地制度的改革首先从农村开始。发端于安徽农村的联产承包经营责任制打破了农村土地集体所有集体经营的旧的经营方式,一纸承包合同创立了集体土地集体所有,社员承包经营的新的经营方式。农村改革的这一伟大实践得到了法律的确认和保护,《民法通则》第80条第2款规定:“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权,受法律保护。承包双方的权利和义务,依照法律由承包合同规定。”1986年通过的《土地管理法》第12条也对农村土地承包关系和土地承包经营权作了规定。2002年通过的《农村土地承包法》对土地承包关系做了比较全面的规定。上述法律规定的一个其本特点是将土地承包关系作为物权关系来调整,土地承包经营权具有物权的基本特征,是一种新型的物权,也得到民法学界的普遍认同。

民法典土地确权的规定范文第2篇

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

（二）以集体土地使用权设定抵押的问题

从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。

（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题

我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题

（一）房地产抵押权与承租权的关系问题

所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：

1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。

2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。

（二）房地产抵押权与典权的关系问题

虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。

1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）

2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。

因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。

三、房地产抵押权实现的问题

（一）房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。

我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。

（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题

1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。

2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。

3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。

民法典土地确权的规定范文第3篇

关键词：地役权；适用范围；权利结构；物权法定

地役权是一种古老的他物权形式，为各国物权法所承认。依目前国内通说，地役权是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利，供他人土地使用的土地为供役地，享有地役权的土地为需役地，其与相邻关系制度适用范围相当，均为“调和

相邻不动产权利用所生的制度“，只是法律调整的方法不一，一为意定，一为法定。〔1〕新近公布的民法典大纲（草案）也将地役权适用范围定位在因不动产利用而生的通行、取水、通风、采光、眺望等问题。〔2〕

然而，参照罗马法以及各国立法例，笔者认为将地役权适用范围限定在“因不动产利用所生关系”，过于狭隘，没有真切地把握地役权内涵并认识到其更广泛的适用范围。这里，笔者不揣粗陋，提出一点自己的看法，以冀能够引起法学界对此问题的深入研究。

一、地役权可适用于各种物之利用情形，具有广泛的适用范围

一种物权的适用范围是由其所调整的物之利用形式所决定的，即由权利的内容所决定。但对于地役权，各国民法典中均未明确规定其权利内容。《法国民法典》第637条规定：“役权系为另一所有权人的不动产的使用及需要对另一不动产所加的负担。”《德国民法典》第1018条规定：“一块土地为了另一块土地的现时所有人的利益，得设定权利，使需役地的所有人得以某种方式使用该土地，或使在该土地上不得实施某种行为，或排除本于供役地的所有权对需役地行使权利（地役权）。”无论是法国民法典的“负担”，还是德国民法典的“使用”、“不得实施”均未明确地役权的实际内容，而是依需役地的利益，由当事人设定时确定。日本、意大利、瑞士等国民法典中，对于地役权内容的规定也是如此。

由此可见，地役权权利内容的界定，只有依当事人在设定地役权时需役地的需要而定，换言之，地役权适用范围的大小亦由可设定的“需役地利益”而定。笔者下面将对各主要国家民法典中所谓“需役地利益”进行逐一分析，以求明确地役权的适用范围。

《法国民法典》第686条规定：“所有人得对其产业，并为其产业的利益设立其认为适当的役权。”所谓产业的利益，范围十分宽泛，当远非止于我们所界定的相邻关系内容。在深受法国民法影响的美国路易斯安娜州，一个法院类推地役权创设了一种重要的采矿权。

《意大利民法典》第1028条规定：“除经济利益以外，需役地本身具有的较多的方便条件或者良好环境也是便利。同样，需役地本身具有的工业用途也是一种便利。”根据此条款，“经济利益”、“方便条件”、“良好环境”、“工业用途”均可成为地役权设立的原因。《意大利民法典》第1080条就规定可以地役权名义设立一种对他人流水享有一定份额的占有、使用权，类似于现代水法中的取水权。

《德国民法典》第1019条第1款规定：“地役权只能存在于为了对土地的利用，地役权人的利益而设定的权利中。”依此条件，凡是为了对土地利用的需要，都可以设立地役权，绝不以相邻不动产利用之调节为限。德国民法典中还规定了为个人利益而设立的地役权。即限制的人役权，该法第1090条规定，“土地得以此种方式设定权利，使因权利而受利益的人，有权在个别关系中使用土地或享有其他可以构成地役权的内容的权能。对限制的人役权准用第1020条至第1024条，第1026条至第1029条，第1061条的规定（即地役权的规定）。”德国民法中用这种地役权形式来涵盖一种对住宅的使用居住权，第1093条规定：“（居住权）（1）建筑物或建筑物的一部分上设定以居住使用为目的的排除所有权的限制的人役权；（2）权利人有权在上述住房中容纳其家庭以及由其生活条件决定而必需的服务和护理人员； （3）如果居住权仅在建筑物的一部分上设定，则权利人可以共同使用为居住人共同利用而确定的设备和设施。”这种地役权形式后于1951年3月15日生效的《住宅所有权及长期居住权法》中演化成长期居住权，“一种得居住于建筑物内之住家的物权”〔3〕，“此权利可以让与、继承、出租，显然此权利是一种独立的用益物权。”〔4〕

《瑞士民法典》第730条规定：“甲地所有人为乙地的利益，得允许乙地所有人进行某些特定方式的侵害，或为乙地所有人的利益，在特定范围内不行使自己的所有权，以使自己的土地受负担。”此条款只是笼统地提出为了需役地的利益，均可对供役地为各种性质利用，并无特别的限制。依第781条，还可以成立为个人利益而设的地役权，“（其他地役权）土地所有人为某人或公众的利益，得以射击场、通路等目的，设定各种役权。……除上述规定外，本条的役权适用有关地役权的规定。”《瑞士民法典》第779条规定：“在土地的地上或地下建造并保留建筑物的权利，可设定为役权。”另依第674条规定，建筑突出占用他人土地空间的，也可以设定为地役权。

《日本民法典》第280条规定：“地役权人，依设定行为所定的目的，有以他人土地供自己土地便宜之用的权利。但不得违反第三章第一节中关于公共秩序的规定。”依此条款，地役权设立的范围仅以不损害公共秩序为限，理解上，范围应大大超出相邻不动产利用之调和。日本民法中有入会权概念，所谓入会权指日本传统习惯中一定范围内的居民可以进入特定的山林、原野、河川，进行采集野果、放牧、捕鱼，甚至采伐树林、挖掘矿产的权利，《日本民法典》第294条规定，“关于无共有性质的入会权，除从各地方的习惯外，准用本章的规定（即地役权一章）。”

我国台湾地区民法典第851条规定：“称地役权者，谓以他人土地供自己土地便宜”之用之权。“对于”便宜如何理解，立法理由书称“便宜其类匪一，悉依设定行为定之。”根据此条款，地役权可适用的范围更是授权当事人依意志决定，一概不加以限制。故有学者认为，为了禁止竞业目的，也可以设定地役权。〔5〕

通过对于各国民法典相关条文的实证分析，可以发现，各国对于地役权的内容均未限定，而是授权当事人依需役地需要确定权利的内容。各国在界定需役地利益时，又多范围宽泛，委诸当事人依意志自由决定，只要不损害公共秩序即可。而实际上，需役地利益和需役地人利益是两个相互牵联，很难完全隔离的概念，名为需役地利益，然可能行需役地人利益之实。更有甚者，即如以德国民法典和瑞士民法典中，直接允许成立为个人利益而设的地役权。所以，地役权在各国民法典中实质上是一种可依当事人愿意而设定权利内容的他物权种类，可广泛适用于各种物之利用情形。此适用范围要远远大于目前我国学者将其所限定的“不动产利用之调和”。

二、地役权广泛的适用范围是由其独特权利结构和特定历史背景决定的

地役权之所以能够广泛地适用于各种物之利用形式，是由其独特的权利结构模式所决定的。现代民法中地役权制度继受了罗马法中详细而成熟的规定。〔6〕进而言之，地役权广泛的适用范围这一特性在罗马法，这一现代民法源头中，就已经具备了。所以，我们要探寻地役权适用范围的真实面目，就必须从罗马法中求得答案。

（一）地役权独特权利模式的建构

罗马法中最早的耕作地役是随着罗马原始公社的解体，土地变为私有以后，为了放牧和耕作的便利仍沿袭土地共同使用的习惯演变而成的。〔7〕古罗马，土地原本公有，公元前6世纪中叶，人口日增，公有制不足以奖勤罚懒，阻碍了生产力的发展，方改归每个家长独自用益其所耕作的土地，于是土地遂由公有变为私有。〔8〕但仅靠单块土地利用，有时不能实现土地价值。如通道、水源等问题，单块土地无法解决，非借助于邻地不可。于是罗马人在确立土地私有观念以后，仍沿袭公有时某些土地共同利用的习惯，如经他人土地通行、汲水。在土地私有、确立所有权观念的同时，罗马人出于保持原公有利用状态的需要，又创设了利用他人土地的耕作地役权观念。并且此种权利诞生之时就具备了现代地役权的两大特性：

第一，权利内容的不确定性。罗马人在萌发地役权观念时，是泛指一切原公有时共同利用的传统。但物之利用的形式丰富多彩，不一而足，无法确定一个统一的模式、内涵。在罗马人头脑中，原公有时物之利用的方式均可成为地役权的权利内容，这必然造成地役权权利内容的模糊性、不确定性，只能根据具体需要而定。

第二，权利范围以需役地需要为限。最初的地役权观念认为地役权并非人与物的关系，而是物与物的关系，是一块土地对另一块土地的役使。〔9〕在现代物权法观念看来，这是荒谬可笑的，可对于刚刚迈入文明社会门槛的罗马人来说，从直观出发，地役权是一块土地为正常使用而利用他人土地的情形，是一种需役地对于供役地的利用、役使权利，其利用范围自然以需役地的需要为限。于是，罗马人观念中便认为地役权范围应以需役地需要为限。

最早的四种耕作地役是：步行地役、兽畜通行地役、货车通行地役、取水地役，以后又出现饮畜地役、导水地役、水上通行地役等耕作地役。其后，随着城市的繁荣又产生了架梁地役、支撑地役、阴沟地役等建筑地役。耕作地役和建筑地役合称为地役权。从最初地役权的种类来看，其多数是为了保证各种利用价值的正常发挥，换言之，即是为了调和相邻不动产之利用。但是，这并不代表地役权适用范围仅局限于此。

（二）地役权广泛适用范围的实现

物之利用多元化以及社会发展进步性决定了罗马人对他人物的使用并非只是为了调和相邻不动产利用。一方面，原公有时，对产之间利用的调和，有些超出土地的正常使用却是为增加土地的价值，有些原公有的习惯即为为个人利益而对他人土地的利用，比如在他人土地上放牧、采掘、寄存等权利，这些权利在历史中已形成，并为社会所承认、接受，现在必须寻得保存它所必须的法律权利形式。另一方面，随着罗马人对于他人土地利用的深入，并非仅以自己土地的正常使用为限，有时溢出此界限而更多地是为了增加自己土地的价值，甚至于是为了纯个人的需要而利用他人土地，这些都需要适当的物权形式来表现。

前面所涉古罗马社会对于他物权形式的要求，不能包括所有权概念，而地役权是当时唯一的他物权形式，那就只有用地役权来概括。好在地役权概念中权利内容不明确，而均由需役地需要确定。且何为需役地利益，何为需役地人利益，本即为两个难以分清的概念，个人利益多需土地利益体现，土地利益又多表现为个人利益，实质上，只要当事人有一块土地，均可认为是为了需役地的利益而设立地役权。“罗马法非常注重实际而不专尚理论。……当理论与实际发生矛盾和冲突时，罗马法总是舍弃纯理论的要求而致力于满足实际的需要。”〔10〕地役权的适用范围于是得到了极大的扩展。地役权作为当时唯一的一种他物权形式，可以随当事人的目的而随意设立各种内容的他物权，赋予各种物之利用形式以物权效力，调整社会生活的各种需求。

于是，“役权不再是典型的，当事人可以将任何一种同役权的一般品质相关的使用权确定为役权”。〔11〕我们可以在《学说汇纂》中发现许多和通常地役权特性不相符的地役权。D.8.3.3pr“同样可以创设将耕地之牛放牧于邻地的役权”；D.8.3.1“内拉蒂还写道，可以创设一种将农产品集中贮存于邻居农场内或若我的葡萄园需要杆子我便可以在邻地取的役权。”〔12〕甚至于出现这样的语段，D.8.3.4“如果土地的收益完全来自放牧，那么放牧权也像饮畜权一样被视为同土地有关而非同人有关。然而，倘苦立遗嘱人希望将此役权给予其指定的某个人，该役权便不能被给予土地的买受人或立遗嘱的继承人。”〔13〕这段话的意思显然是允许以地役权的名义，为某人设立放牧的权利，以使其获得收益，这在很大程度上已经很难再与土地使用的便利、需要挂钩，而纯粹是依个人需要而设定的权利形式。由此，我们可以看出地役权在罗马法中广泛的适用范围和巨大的包容性。

地役权广泛的适用范围这一特性是其后产生的用益权、永佃权、地上权等其他他物权形式所无法具备的。用益权是指无偿使用收益他人的物而不损坏或变更其物本质的权利。它是为了解决由于无夫权婚姻（SineManu）而造成的，丈夫死亡之后，不能取得家庭正式成员身份的寡妇的日常生活需要问题而设定的。永佃权指支付租金，长期或永久地耕种他人土地的权利。它是对于债务人或第三人移转占有而提供的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。这些他物权形式的内容、构成，法律已经明确，当事人没有任何意定的空间，适用范围自然也固定。这样，在出现新的物之担保形式时，这些权利种类就无能为力。而在用益物权种类中，虽也存在权利内容、适用范围固定的他物权种类，但同时存在着地役权这一特殊的他物权类型。由于地役权独特的权利结构模式，其可以涵盖各种物之利用形式，授权当事人依意志确定权利的内容，给当事人留下极大的自由余地。许多物的利用方式不能归于地上权、用益权、永佃权等用益物权形式，但由于地役权广泛的适用范围，其可以冠以地役权名义而设立、登记。所以，虽然其他用益物权种类内容也相对固定，缺乏适应性，但由于地役权的存在，使整个用益物权体系保持一定弹性，不致于使用益物权种类与社会生活实际脱节，抑或产生否定物权法定原则的呼声。本文第一部分所举实例也已经证明了这一点。

有法国学者认为，“法国民法典中地役权规定充分体现了意思自治原则，根据这一规定，当事人可以设定法律就其类型未作明文规定的地役权，学者认为这是物权法定原则之松动。”〔14〕有德国学者认为，“物权的所谓种类法定原则已使得当事人仅能在一些次要点上有所约定，但地役权却因土地之间关系极为多样，而使得权利的主要内容也须由当事人合意决定，这种先天的内容多样性可以说是地役权的最大特色。”〔15〕

基于以上比较分析，地役权广泛的适用范围在用益物权体系所发挥的巨大价值已经显示得很清楚了。当今社会发展日新月异，新的物之利用形式层出不穷，自然会对法律所保护的物权形式提出新的要求，但在物权法定原则统领下，新的他物权种类难以设立，其他用益物权内容、范围又相对固定，可适用范围单一，而只有地役权具有独特的权利结构，可依当事人意愿规定各种权利内容，及时调整当事人对物的各种新的需求，使整个用益物权体系保持相当活力和适应性，以顺应社会发展需求，弥补物权法定之不足。实质上，地役权可视为一种一般他物权形式，具有普遍适用于各种物之利用情形的功能。

反之，依照现通行的地役权调整“因不动产利用而生关系”的错误定位，必然会造成物权法律制度与社会现实的脱节。也许我们现在起草物权法，可以在法典中详尽列举各式物之利用情形，并赋予物权形式，但立法者的预见力总是有限的，新的物之利用情形会不断出现。而在物权法定原则支配下的物权体系中，各他物权种类固定，权利内容也相对固定，那么，我们的物权体系应如何应付社会不断发展的需要？一方面是社会现实对他物权形式的需求，另一方面却是地役权制度优势的闲置。未雨绸缪，为保证物权法的稳定性、适应性，我们必须在制度设计时保持用益物权体系具有一定弹性，而地役权就是能使用益物权体系永葆活力的精华。在此，笔者愿意为中国物权法中地役权提出如下定义：

“地役权为不动产所有权人或使用权人在利用不动产过程中，依设定行为所定的目的，而以他人不动产供自己使用的权利。但所设目的不得违背公序良俗”。该定义突出地役权可依当事人需要而广泛调整各种物之利用形式的特性；不动产所有权人或使用权人在其利用不动产过程中所产生的各种利益、需求，如果没有其他合适的用益物权形式，即可以通过地役权的名义设定，以实现当事人的现实需要。

参考文献：

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民法典土地确权的规定范文第4篇

关键词:取得时效 所有权 用益物权

一、 取得时效立法现状

取得时效源于罗马法《十二铜表法》,指无权利人以行使所有权或其他财产权的意思,公然、和平地继续占有他人的所有物,经过法律规定的一定期间,依法取得其财产所有权或者其他财产权的法律制度。此时原权利人丧失权利,而占有人取得权利。这一制度有利于促使当事人积极行使权利,提高社会财富的利用效率,现代大陆法系大多数国家均对这一制度作了明确规定。

从狭义立法而言,我国不存在取得时效制度,但从广义立法来看,有关司法解释、部门规章及地方法规等仍反映了取得时效制度的精神。如国家土地管理局1995年颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第21条也规定,农民连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的,可视为现使用者所有。此规定也反映了时效取得制度的功能,对于解决农民集体之间的土地权属纠纷有重要作用。司法实践中,广西百色地区国营老山林场与百色地区田林县周瑶族自治乡和平村公所渭昔屯土地、林木权属纠纷一案被学界认为是取得时效在司法实践中运用的典型案例。①鉴于这一制度的价值,我国应明确规定其适用范围。

二、 取得时效的适用范围

综观大陆法域各国立法,取得时效适用于以下三种类型:1.所有权,2.所有权及他物权,3.财产权;我国学者对应确立的取得时效制度适用范围看法不一,主要有以下三种意见:1.以所有权及用益物权为限;2.以物权为限;3.以财产权为限。本文认为从取得时效的立法动机和功能上看,宜以所有权及他物权为限。

a) 所有权

所有权为取得时效的客体为各国立法公认,但值得探讨的问题在于:对于不动产,是否只适用于未经登记的部分?学界对此有两种观点:一是认为取得时效只限于未经登记的不动产。理由是已经登记的不动产财产秩序具有确定性,不应适用取得时效。②我国台湾立法便采此说。二是认为取得时效不局限于未经登记的不动产,也应适用于已登记的不动产。理由是不动产一经登记后,若所有权人任其荒芜不治,而第三人以和平公然持续占有的方法,在相当长一定期间充分予以利用,仍不能取得所有权,不足奖励勤劳,也不利于尊重占有人及交易第三人扬形成的信赖关系。③日本立法例便采此立场。本文认为,从从社会便利,促进交易角度考量,不动产登记与否不应成为阻碍时效取得的理由。在以下两种情形下,不动产登记虽经登记仍有适用取得时效的必要:

1、登记错误。在我国,不动产登记机关主要采取形式审查方式,在实践中出现许多登记错误的现象;对此,大陆法系一些立法例往往采取登记取得时效制度。登记具有确认或证明财产权属的效力,如果登记错误,不动产受让人因登记公信力而受保护,如果出现证明双方的交易基础无效或可撤销,则即使受让人已长期以所有人的名义公然和平占有该不动产,也不能对抗转让方要求返还不动产的请求,这对受让人不公平。为了维护交易的稳定安全,在这种情形下有必要建立取得时效制度以保护受让人的利益。

2、登记所有者长期弃而不用,他人长期以所有者的身份予以占有使用。此时应允许占有人通过时效取得不动产所有权。不动产占有人在取得时效届满后如何取得不动产所有权,各国立法例规定不同,主要有以下三种模式:一是当取得时效期间届满后,占有人应先申请公示催告程序以除去他人的所有权,然后才能申请登记自己为所有权人。《德国民法典》采该种模式。二是取得时效完成,则占有人无须登记即取得所有权,但未经登记不得对抗第三人。《日本民法典》采该种立法模式。三是取得时效完成,占有人仅取得请求登记为所有权人资格,只有在办理了登记手续后才能为所有权人。我国台湾立法采该种模式。我国未来民法典应采何种所有权取得模式,学界有争议,尚未定论。《人民大学民法典草案建议稿》采《德国民法典》模式,而《社科院民法典草案建议稿》采我国台湾立法模式。本文认为根据我国的国情宜采德国立法模式,结合我国国情,占有人在取得时效完成后如果直接向不动产登记部门申请登记,一旦所有人及利害关系人提出异议,不动产登记机关处理后可能还会因为该纠纷引发行政诉讼,最终由法院裁决,因此从立法的效益及社会便利上出发,由法院先行做出结论,再由当事人依此结论去登记机关办理登记手续,这有利于立法的效益实现。

b) 他物权

他物权根据其所支配的内容可分为用益物权与担保物权。用益物权包括地上权、地役权、典权、永佃权、土地使用权、农地承包经营权等,担保物权包括抵押权、质权、留置权等。本文将对这一权利是否适用取得时效制度细述。

1. 用益物权

根据通说,学界公认用益物权适用取得时效制度,理由为:用益物权以占有为要素,用益物权具有转让性。但是否所有的用益物权均可适用取得时效?有学者提出,国有土地使用权、典权不能适用取得时效,还有学者提出农地使用权也不能适用取得时效。他们认为一是国有土地使用权的创设方式是出让和划拨,其他方式取得国有土地使用权均为非法,二是出于对国有土地使用权的特殊保护。本文认为这两点理由过于牵强不能成立,根据我国《宪法》第10条第4款的规定,国有土地使用权是可以依法转让的。我国《土地管理法》第40条也规定:“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用”。这些规定表明,国有土地使用权不同于国有土地所有权,且从资源的有效利用上看,为了使闲置的资源能物尽其用,创造更多的社会财富,不应限制国有土地使用权和农地使用权适用取得时效制度。

典权亦可适用时效取得所有权。典权是支付典价,占有他人不动产并对其使用收益的权利。其建立在占有、使用他人的物上,只要典权人在没有典权的前提下(如原典权契约已经届期、超出原出典范围、原典权契约无效)继续占有、使用出典物,且支付典价(包括提存),则这种长期以典权名义占有、使用出典物的行为必然会在客观上形成一种稳定的权利外观,周围的人均会相信该典权人是真正的典权人。这种已形成的财产秩序应该受到法律的保护,这正是取得时效的立法功能。对于在国有土地使用权、农地使用权及典权中适用取得时效制度《社科院民法典草案建议稿》就采纳了这一意见。(参见该建议稿第277条第2款及第278条第2款)。

2. 担保物权

担保物权能否适用取得时效,学界对此也有争论。有人认为担保物权属于从物权,不能脱离于主债权单独转让,即担保物权不具有转让性。有人认为担保物权的抵押权可适用取得时效,还有人认为担保物权中的质权可适用取得时效。本文认为,从取得时效适用的必要前提是权利的可转让性,只有具有可转让性的权利才能适用取得时效制度。担保物权因其从物权的性质,本身不具有可转让性,不宜适用时效取得。抵押权不以转移抵押物的占有为条件,不符合取得时效制度中的“占有他人之物”为要件,不适用取得时效。而留置权与质权,虽均以占有他人之物为要件,但其仍从属于主债权,如果主债权消灭,作为从属权的留置权及质权也随之消灭。因此,担保物权不宜适用取得时效。

三、 结语

《人民大学民法典草案建议稿》和《社科院民法典草案建议稿》都提出确立取得时效制度,这一制度对完善我国的民事立法意义不言而喻,但草案中对取得时效制度的适用范围没有作出明确规定,这是需要完善的地方。资源的稀缺性要求法律合理协调利益的分配,相信确立时效取得能使资源得以重新配置和有效利用,充分利用有限的社会资源能创造更多的社会财富,发展我国的市场经济。

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民法典土地确权的规定范文第5篇

我们发现，在以自然经济、宗法关系、专制政体及儒家文化为主流特征的中国古代社会不可能产生近现代意义的民法及权利意识，然而这并不意味着古代统治者对民事关系采取放任的态度，也不意味着古代中国社会缺乏相应的行为规则。笔者认为，中国古代虽然没有民法概念，但并非没有实质的民法条款。中国传统社会的保守性与封闭性、宗法性与伦理性烙印于民事制度之上，形成了独具特色的中国古代民法文化。

一、夏、商、西周的民事法律规范

（一）法律规范的产生。《易经》是反映西周初期政治、法律和思想文化的文献，其中就有反映买卖交易的卜辞。如《易经・泰》：“无平不陂，无往不复。”反映了西周社会商品流通与交换的情况，表明了西周时期古典商品经济的发展。古典商品经济发展使得财产所有者开始保护自己的财产和权利。这些需求使确认财产权、保护财产权以及进行平等交换的法律规范自然而然产生。

（二）有关民事法律主体的规定。夏商周时期法律制度的特征就是，社会各阶层因其政治地位不同而具有不同的民事权利能力行为能力。周天子居于最高统治地位，享有完全财产权，“溥天之下，莫非王土”。诸侯享有不完全的财产所有权。广大的自由民具有人身权。

二、秦朝的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。秦代民事权利主体较为广泛，“四境之内，丈夫女子皆有名于上，生者著，死者削。”即凡秦国境内之民，皆登记入户籍，从而取得民事主体资格。但是仍有地位层次之分。

（二）有关所有权和债权的规定。秦律所承认和保护的所有权分为国家所有权和私人所有权。国家所有权表现为以皇帝为代表的封建地主据有绝大部分自然财富和社会财富。私人所有权即个人合法拥有的不动产和动产。公元216年，颁布“使黔首自实田”令，在全国全面清查、核实、登记土地占有情况，表明封建土地所有制在全国范围内得到正式确认。

关于债，主要有买卖契约、借贷契约、雇佣契约和租借契约几种。因为秦重农抑商，使得商品经济的发展受到了极大遏制，私人间的债务关系和纠纷比较少。

三、两汉的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。两汉时期如秦朝一样，上至皇帝、下至平民均可参与民事活动。但民事主体的民事权利不完全平等。汉代妇女可独立参与民事活动，但在继承法律关系中，男子的继承权优于女子。在民事行为能力上，“民年十五岁以上至五十六岁出赋钱”，以十五岁为成丁征税年龄，应视为具有完全民事行为能力。

（二）有关所有权和债权规定。两汉时期，所有权制度较为完善。所有权的取得方式以国家赐予、买卖、孳息、继承为主。汉代土地买卖比较频繁，土地兼并也比较严重，以致“富者田连阡陌，贫者无立锥之地”在所有权的保护方式中，损害赔偿是最为普遍且重要的。当公私财产受到他人不法侵害造成损失时，所有权人可以向官府提讼，要求侵权人赔偿损失。

汉代债法并不发达，主要有契约行为、侵权行为和不当得利。汉称契约为“契券”，是确认债券债务关系的重要凭证。为了调整借贷关系，当时还专门制有《贷钱它物律》。债的担保也在两汉出现，形式有保证、家属担保、俸禄担保。国家对债权债务关系也采取了积极保护措施，包括债务登记制度、处理债务纠纷制度等。

（三）有关婚姻家庭的规定。汉代婚姻的目的是“上以事宗庙，而下以继后世也”，与男女双方无关，这就决定了封建婚姻的包办买卖性。婚姻关系的解除则是著名的“七出三不去”。继承关系中，身份继承涉及爵位和户主的继承，财产继承涉及法定继承和遗嘱继承。

四、隋唐的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。隋唐把人们分为士、农、工、商四大群体。实际上，又可以划分为两大阶层，一是官，一是民。民又分为良贱。贵族官僚享有参政权、经济优越权以及法律上的某些特权。触犯法律，可以通过八议、请、减、官当等程序减免罪刑。良民没有自由迁徙的权利，良民中的商人在法律上受到一定限制和歧视，如在缔结婚姻时，良贱之间有一条不可逾越的鸿沟。

（二）有关所有权和债权规定。隋唐在所有权制度上推行均田制，但只是将无主荒地分给农民或官僚，并废除了土地私有制。

而其调整债权债务关系的法律已经逐步具备系统性。唐《杂律》规定：买卖房屋、土地、奴婢、牲畜等“并立市券”。就是买卖契约，契约上要有保人的签字。国家方面还设有“市司”，对市场进行管理，禁止欺行霸市。

（三）有关婚姻家庭的规定。唐律确认了一夫一妻多妾制，严禁“有妻更娶”和“以妾为妻”。赋予了尊长主婚权，对尊长所定婚姻，卑幼必须依从。此时期也已形成婚书制度，即婚约一旦成立，具有法律效力。而离婚的形式主要有和离、休妻、义绝。财产继承沿袭两汉以来的“诸子均分”原则，又多了两个，户绝资产的继承和死商钱物的继承。

五、宋元的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。宋元民事法律主体的发展主要表现在佃客、仆役的法律地位提高。佃客成为租佃关系的主体，有权选择土地所有者并签订租佃契约。地主与佃客之间是一种纯粹的经济关系，没有人身依附性。仆役是雇工，不再是“律比畜产”的贱民。雇佣奴婢，皆需签订契约，雇佣年限、佣金，概于契约中约定。

（二）有关所有权和债权规定。宋代土地私有制发达，土地可自由买卖。该时期还规定了土地的先占取得制度，确立了印契制度，经官加盖公章的土地买卖契约是及时土地依法取得的凭据，也是土地产权的证明。

在债法方面，宋朝的契约已经广泛地适用于买卖、租佃、借贷、雇佣、担保、承包、合伙等领域，影响最大和最完备的是土地买卖契约，土地买卖分典卖和绝卖及以典就卖。

六、明清时期的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。明代继承了宋代的户等制度，将户分为上、中、下三等。上等户在政治、经济上处于优等地位，享有下等户不可能得到的权利。人户还被划分为军、民、灶、匠、医、阴阳等诸色人户。诸色人户所从事的民事活动有所不同，所建立的民事法律关系也就有所区别。

清朝农民人身依附关系的削弱，广大农民和手工业者以及其他劳动者有了相对的自由。清代的“雇工”与“雇工人”具有不同的法律地位，雇工可以自由选择雇主，工钱以及雇佣的时间长短完全由双方议定，是一种较自由的劳动力买卖关系。

（二）有关所有权和债权规定。明律中虽无“物权”一词，但物权的实质性内容是客观存在的。在财产所有权上强调先占原则，保护先占人的所有权；除此之外，还有一个重大变化：明律一改传统法律，承认拾得人对所拾得遗失物享有所有权，着重保护拾得人的利益；还规定发现埋藏物，所有权归发现者；允许土地“人人得以自买自卖”……

清朝明确了典、卖两种契约的不同，明确了典当的回赎年限。