土地增值税暂行条例
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土地增值税暂行条例范文第1篇
1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产;
3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的的单位和个人,向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税;
4、人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。
相关法律可参考:
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。
土地增值税暂行条例范文第2篇
摘要房地产企业涉及税种主要有营业税、城建税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、印花税等等，其中土地增值税是影响房产企业受益的较大税种之一。对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税纳税筹划、减轻企业的纳税负担、相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。
关键词土地增值税“临界点”筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。现行的《土地增值税暂行条例》是自1994年1月1日起实施的。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。我国土地增值税的特点是：以转让房地产的增值额为计税依据、征税面比较广、实行超率累进税率、实行按次征收。下文笔者针对房地产企业土地增值税的纳税筹划方法展开论述。
1.“临界点”筹划法。
房地产开发企业开发一个项目时，利润越大、税缴得越多，房价就越高。因此，如何使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、所获利润最佳，是房地产企业应认真考虑的问题。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
例1：某房地产开发公司在中等城市按建造了一栋住宅楼，目前已经完工，准备以600万元左右的市场价格销售。该住宅楼共发生如下支出：取得土地使用权支出240万元、房地产开发成本120万元、其他扣除额为97万元。公司财务人员对主要纳税情况进行了预测。
进行纳税筹划前：
应交营业税=600×5%=30（万元）
应交城建税和教育费附加=30×（7%+3%）=3（万元）
应交土地增值税计算如下：允许扣除金额=240+120+97+30+3=490（万元），增值额=600-490=110（万元），增值率=110÷490×100%=22.45%，应交土地增值税=110×30%=33（万元）。
纳税筹划思路：《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。案例中，该公司建造的是普通住宅，增值率超过了20%，应按照全部增值额缴纳增值税。如果将增值率控制在20%以内，就可以免交土地增值税了。因此该筹划方案就是降低销售价格，设销售价格为x，那么应交营业税=x×5%，应交城建税和教育费附加=x×5%×（7%+3%）。此时，增值率={x-［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，得：x=587.152。因此应该降低价格12.848万元（600-587.152），公司多获利20.152万元（33-12.848）。
通过上述分析可以发现，在销售收入处于政策平台的转换点附近时，应该充分考虑商品价格对税收档次爬升的影响。
2.收入分散筹划法
当可扣除项目金额不变、减少销售收入时，增值率同样也会降低。此时应比较减少的销售收入与控制增值率减少税金支出的大小，从而做出选择。收入筹划还可以将收入分散，即将可以分开单独处理的部分从整个房地产项目中分离，使得转让收入变少，以降低纳税人转让房地产的土地增值额。
房地产开发企业进行房屋建造时，可分两次签订合同。当住房初步完工但没有安装设备也没有进行装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着，又和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同。纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳相应的土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不属于土地增值税征税范围。这样就使得营业税税负不变的情况下，增值额减少。
例2：某企业欲出售其一幢房屋及土地使用权，估计市场价值是1000万元。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全，各种设备的价格约为100万元。
纳税筹划思路：收入分散可节省应缴纳的税款，在合同上仅注明900万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使增值额变小，从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03%的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05%税率低，也节省了印花税。
3.利用房地产转移方式进行纳税筹划
判定是否征收土地增值税的三个标准是：转让的土地是否为国有；产权是否发生转移；是否取得收入。房地产开发企业可以通过避免符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象。例如，通过土地管理部门转让房产；将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金；将房地产作价入股进行投资或作为联营条件等，均可免缴土地增值税。
例3：A、D公司都是B集团公司的下属子公司，为了扩大经营规模，A公司想建一栋办公楼，并于2003年以300万元购进一块土地的使用权。后来，虽然资金问题没有建楼，但是这块土地却大大升值。2009年A公司以1000万元的价格将土地使用权出售给C公司。
进行纳税筹划前：
A公司转让无形资产应交营业税=（1000-300）×5%=35（万元）
应交城建税和教育费附加=35×（7%+3%）=3.5（万元）
应交印花税=1000×0.05%=0.5（万元）
应交土地增值税计算如下：允许扣除金额=300+35+3.5+0.5=339（万元），增值额=1000-339=661（万元），增值率=661÷339×100%=194.99%，大于100%，适用税率50%，应交土地增值税=661×50%-339×15%=279.65（万元）。
纳税筹划思路：根据规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这为房地产的多次流转消除了政策障碍。土地增值税适用超率累进税率，增值率越高，适用税率也越高。设法降低增值率，就能实现节税目的。因此，对于土地转让活动，增加流转环节，降低增值率和适用税率，是减轻土地增值税税负的有效途径。
A公司可以先将土地通过D公司增加一个流转环节，然后再以协议价格销售给C公司。具体做法为：
第一个环节：A公司以800万元将土地使用权销售给集团内的D公司。在本环节A应纳税为：
应交营业税=（800-300）×5%=25（万元）
应交城建税和教育费附加=25×（7%+3%）=2.5（万元）
土地增值税暂行条例范文第3篇
【关键词】土地增值税 税收筹划 案例分析
本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元(具体计算见附表第一列)。根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行纳税筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划
如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%。即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的纳税筹划。这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。
当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。
二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划
近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行纳税筹划。
假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14万元（假设该企业在装修项目上不再赚取利润，销售收入增加部分的营业税和河道管理费由购房者承担），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额7286.685万元，从而少缴土地增值税8321.685－7286.685=1035万元。原因在于房屋装修费计入房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第四列）。
三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
该企业为房地产项目公司，其业务就是开发这个地块，所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本密集型产业，所需资金量极大，仅靠股东投入的权益资本是远远不够的，所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转，此时关联方之间的借款如何操作对土地增值税的纳税筹划就显得尤为重要。
企业是否要提供金融机构贷款证明，关键在于实际发生的利息支出占税法规定（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5%，则提供金融机构贷款证明是较为有利；如果没有超过5%，则不提供金融机构贷款证明较为有利。
该企业取得土地使用权支付的金额28000万元，房地产开发成本41400万元，则利息支出的临界点为（28000+41400）×5%=3470万元。
假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元，达到3700万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252.685万元。因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中，且金额大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第五列）。
假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元，只有3000万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991.05万元，应缴土地增值税税额：（124200-95991.05）×30%=8462.685万元。
因为利息支出金额小于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额减少，增值额增大，反而会多缴土地增值税8462.685－8321.685=141万元[（3470万元-3000万元）×30%]。
这种情况下，关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%计算，可以少缴土地增值税141万元。
四、土地增值税纳税筹划应注意的问题
从上面的分析可以看出，房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的空间还是比较大的，但在进行土地增值税纳税筹划时应注意以下几点。
1、纳税筹划应该具备超前意识。土地增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的优惠政策。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，企业如果因为承担的税负较重，就利用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税结果，就会演变为偷逃国家税款行为，会受到法律的制裁。
2、纳税筹划不能与税法相抵触。企业在进行纳税筹划时不能盲目操作，不能与现行税收法律、法规相抵触。纳税筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征税机关所认可。这也就是说，纳税筹划要具备自我保护意识，要增强法制观念，熟练掌握税收法律和法规，熟练掌握有关的会计处理技巧和纳税筹划技巧。
3、其他应注意的问题。纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效凭证；如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除。
【参考文献】
[1] 翟继光：房地产业如何进行税收筹划[J].中国房地产金融，2006（4）.
土地增值税暂行条例范文第4篇
关键词：无产权；地下车位（库）；销售；增值税；土地增值税；房地产企业
中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）03-0082-02
房地产企业销售无产权的地下车位（库），通常是与业主签订《地下车位销售买卖合同》，合同当中有明确的期限；或者是与业主签订地下车位的租赁合同，合同中约定：使用期限届满，房地产企业同意将该车位继续无偿提供给乙方使用，直到合同规定的期限前（与地上商品房的产权一致）。该合同实质是将无产权的地下车位进行永久性转让，不存在使用期限的问题。在车位销售买卖合同中约定；车位价款是一次性支付，不允许按揭贷款方式操作，车位价格在15万～25万元之间不等，与有产权的地下车位销售价格相当。购买方则拥有车位的使用权等其他权益，可以出租、转让等处置，不受房地产企业的管理、控制。销售无产权的地下车位如何申报、缴税？目前全国大多数地区有两种操作方法：一种是按销售地上商品房的处理方式计算税费，另一种是按租赁不动产方式计算缴纳税费。
纵观我国各省市的税务征收办法来看，各税务机关多数采用第一种方式征税方式，也就是销售地下无产权的车位和销售地上的商品上一样对待，按照销售商品房处理方式缴纳销售环节的流转税（在这里主要讨论与房地产行业有关的主要税种，增值税、土地增值税和企业所得税）。
笔者认为，销售地下车位（包括人防地下车位）永久性使用权，按照会计上实质重于形式原则，应当按照销售开发产品的方式申报、缴纳增值税（以前是营业税）、土地增值税、企业所得税等流转税，原因有以下几点：
一、从法律的层面分析
1.根据《物权法》的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。同时还规定，买卖双方当事人之间订立有关不动产的设立、变更和消灭的销售合同，自合同成立时成立，虽然没有不动产的登记，但不影响合同的成立、生效。而现在大多数商品房在设计规划时，都在销售合同或者营销策划中约定，有适量的车位，尤其是地下车位，在不占用地上的土地面积和地上的建筑物区分所有权的公共部位。因此在地下车位所有权上，是房地产企业自行筹资、自行建造的，所以出售无产权的地下车位（库），业主是需要自行购买，才能使用，房地产企业在销售环节中应当缴纳流转环节中的税费。
2.根据《防空法》的规定，地下停车场在内的人防工程均属于国家所有，具体由人防办管理。在现阶段，在城市发展建设中可以利用人防工程为经济建设和居民生活服务，从而实现其自身价值。所以在实践当中，很多房地产企业在获得有关行政部门审核同意后，在不降低人民防空工程防护能力的情况下，将这种人防工程改建为地下停车位使用，因此同样是房地产企业自行筹资、自行建造、自行销售的。房地产企业在销售地上商品房时一并销售地下车位，地下车位的销售价格计入到地上商品房中，还有一种方式就是购买商品房，房地产企业无偿赠送地下车位的销售模式，不论房地产企业怎样销售，都是将无产权的地下车位（库）按照销售有处置权的方式进行处理的，需要缴纳销售环节的各项税费。
二、从税法的层面分析
1.增值税。根据《增值税暂行条例》和（财税[2016]36号）的规定，纳税人将地下人防工程建成车位（库）、车库的，对外一次性出售或者出租若干年经营权的，属于提供不动产的租赁服务，应当缴{增值税；如果房地产企业一次性收取乙方地下车位的价款，视同转让开发产品的所有权，按照销售不动产方式处理，同样申报、缴纳增值税。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，应当缴纳土地增值税。根据条例规定，地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。房地产企业开发建造停车场（库）等公共配套设施的，如果产权属于全体业主所有的，或者是建成后有偿转让的，其处理方式是计算确认收入，同时结转相应的成本、费用和营业税金。
不论是单独建造的地下车位还是与地上商品房为一体的地下车位（含地下人防工程），在销售环节中，不管双方签订的销售合同是一次性收取车位价款还是和商品房使用期限一致的方式收取租金的租赁合同，都体现了房地产企业具有实质处置车位（库）的权利，本着“谁受益、谁分摊”的原则，都应该区分产品的类别、功能。按照会计上的配比原则，分别确认地下车位收入、合理分摊其成本和费用及税费，在土地增值税清算中予以扣除，进而计算土地增值税增值额。
3.企业所得税。首先，根据《企业会计准则》和《所得税暂行条例》相关规定，销售无产权的地下车位使用费，取得的收入应当计入当期应纳税所得额进而缴纳企业所得税。《企业会计准则》规定：“收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。”房地产企业销售地下车位，一般是不再提供后续服务。基本不再管理和维护，而由乙方自由处置。不管房地产企业是捆绑销售模式还是无偿赠送的销售模式，还是会计核算计入主营业务收入或者是其他业务收入，都应当视同销售该车位确认收入，并同时结转相应的成本、费用和税费。其次，根据（国税发[2009]31号）的规定：房地产企业单独建造的停车位（库），应当单独核算；或者是在小区内建造地下车位或者车库等公共配套设施的，公共配套设施属于营利性的，或产权归企业所有的，按照销售地上商品房一样处理，不管是单独建造还是和商品房为一体的附着物，都应当单独核算、汇总其相应成本、费用和税费，并确认相应的收入，计入企业应纳税所得税。最后，根据《国家税务总局纳税服务司房地产专业税收答疑》的解释规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称纳税人），都按照转让国有土地所有权计算土地增值税，既然土地增值税暂行条例的收入条件，也就同样满足企业所得税的确认收入，因此需要计入企业所得税的应纳税所得额，申报、缴纳企业所得税。
乙方虽然取得了无产权的地下车位（库）（含人防工程），但在法律的层面上，其车位（库）的所有权属仍不属于乙方所有，按照《契税暂行条例》的规定，不用由乙方缴纳契税。
三、结论
根据以上分析，房地产企业销售无产权的地下车位（库）（包括人防地车位），应当作为销售开发产品，结转相应的收入、成本费用；对在销售环节中应当缴纳增值税（“营改增”前缴纳营业税）、土地增值税和企业所得税，而不用缴纳契税。
参考文献：
[1] 袁利平.对城市住宅区地下车库的产权法律浅析[J].法制天地，2004，（5）.
[2] 耿宗航.人防工程归属问题浅析[J].新时期民防研究，2010，（10）.
[3] 王胜利.人民防空行政执法概览[M].北京：中国人民公安大学出版社，2002.
[4] 范春柏.房地产企业土地增值税会计和税务处理方法研究[J].中国总会计师，2011，（5）.
土地增值税暂行条例范文第5篇
摘 要 房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。
关键词 房地产企业 会计核算 土地增值税
房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。
一、房地产企业土地增值税会计核算的特点
按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。
二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题
1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算
部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。大部分情况下，普通标准住宅的实际成本要低于非普通标准住宅的成本，但由于部分企业未对两者成本分别核算，在计算清算的计税成本往往只能用可售面积对总成本进行分摊，造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本，造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本和非普通标准住宅的计税成本小于其实际建造成本的情况，从而提高了企业的土地增值税最终税负。
2.开发间接费用与开发费用划分不清
按照税法相关规定，开发间接费用，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，开发间接费用属于开发成本的范畴，在计算扣除成本，可按其实际发生额加计扣除。
开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，在计算土地增值税时，是按一个固定比例，采用计算扣除方法计入计税成本。部分房地产企业在会计核算中，存在一是对直接组织管理开发项目发生的费用如项目部人员的工资、职工福利费、办公费用一并计入管理费用科目，造成了在计算扣除项目未予以作为开发成本加计扣除，从而最终多交土地增值税情况；二是将管理人员发生的费用与项目发生的费用混淆全计入开发成本加计扣除，最终造成少交土地增值税的情况。
3.利息费用的归集方式直接影响土地增值税可扣除项目金额大小
依据税法规定，在土地增值税清算中，根据企业的会计核算水平和资料是否齐全，对税前利息扣除采取了两种方式：凡能够按转让房地产项目计算、分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其它房地产开发费用，按规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
从上述规定可知，企业一是要能够按项目准确计算分摊利息，二是要能够提供全部金融机构证明，否则只能按固定的比例计算扣除利息费用。因此，会计核算的健全性影响了税前可扣除利息费用大小。
4.房企在会计核算上的差异影响到土地增值税清算税款结果
（1）会计法和税收相关法律制度的差异影响：
房地产企业在日常财务核算时需遵循会计法的相关规定，以会计中的权责发生制为基础，按配比原则计入属于当期的土地增值税的税金。，而在清算土地增值税时则需要按照《土地增值税暂行条例》中规定的收入口径、成本界定、费用扣除标准和方法，最终计算中清算税款，与会计口径核算的收入、成本均有很大差异。
（2）房地产企业的自身销售方式与土地增值税征收方式的影响：
房地产企业的销售不同于一般商品，大部分的房屋在未完工前只要达到可售条件就可以预售，即大部分销售采用的都是预售方式，按照《土地增值税暂行条例》的规定企业在预售阶段对销售行为只是简便的按预售收入的固定比例先预交土地增值税，只有等到房地产项目售罄、清盘时或达到税法规定的需要清算土地增值税的情形时才全面核算税法口径的收入、成本和费用，计算出最终的应交土地增值税，预售税款的征收时间点和清算税款的征收时间间隔大部分一般都在三年甚至更长的时间。这使得部分企业在前期较少关注土地增值税的实际税款情况。
（3）不同企业会计核算水平的差异影响：
企业的性质与会计人员职业水平的差异，对最终土地增值税的清算结果也会产生一定的影响，笔者通过对不同类型的房地产分析后发现，大部分上市房企业或央企都对土地增值税这一税种较为重视如某等大型房企业每年都在会计报表中预提土地增值税的清算预估税款，同时财务人员能在房地产开发的全过程对会计与税法的差异进行关注和分析，而在部分中、小型民营房地产企业情况则洽洽相反。
三、改进房地产企业土地增值税会计核算的几点建议
1.企业建多类型房产项目，应对成本分别归集，分别核算
如果房地产开发企业开发多种类型的房产项目，会计核算应该按照类型对开发成本分别归集，分别计算，待土地增值税清算时，则能依照会计核算中的实际成本，准确计算其中普通标准住宅和非普通标准住宅的土地增值税计税成本，避免因无法准确划分普通标准住宅和非普通标准住宅采用分摊方法计算计税成本导致多交土地增值税的情况。
2.准确核算开发成本的间接费用与开发费用的内容，减少多交或少交土地增值税税款的风险
如前所述由于开发间接费用与开发费用在计算土地增值额清算税款时，采取的是两种差异很大的扣除方式，建议房地产开发企业依据房地产开发流程和环节，在会计核算时准确界定出直接组织管理开发项目发生的费用计入开发成本中的开发间接费用；将与开发项目的销售费用、管理费用、财务费用计入开发费用中，减少多交或少交土地增值税的纳税风险。
3.测算、预估房地产项目的借款费用，合理控制税负
税法根据企业核算方式和资料的完整性，在计算土地增值的利息金额时采取不同两种方式，建议企业能对房地产项目期间所产生的利息费用先进行一个大致的测算和抵扣。如果利息费用金额大于5%以上，则一是需按照项目分别归集利息费用，二是准确、完整收集相关金融机构证明。
4.加强会计法与税法差异的分析，提高会计核算水平
一是在日常的会计核算和经理管理环节要对会计法与税法的土地增值税会计核算差异加强学习，并对差异可能产生的影响进行分析，给管理层提出合理的建议。二是加强土地增值税两个阶段税金即预缴税金和清算税金在经营过程中的测算，建议有条件的企业能在预售期的每期期末，在对相关收入、成本、费用测算的基础上，预提清算税金与预缴税金之间的差额税金，以便于企业对土地增值税的实际税负能及时知晓。三是不断加强对会计人员的会计法和税法等相关知识培训，提高其执业水平。
结论：综上所述，土地增值税的税收相关法规规定了：根据企业的不同会计核算方式，房地产开发企业的土地增值税清算税款采用不同的计算方法，并最终导致清算税款金额的差异，为此房地产开发企业要综合考虑税法与会计法中两者的差异，在项目的划分、费用的归集、原始单据的完整性等方面规范会计核算，并根据国家关于土地增值税的税收政策的进一步明晰或调整而产生的新差异进行跟进分析，随之调整相关核算方式或内容，以达到降低税收风险和合理减轻税负的目的。
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