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土地储备制度

土地储备制度

土地储备制度范文第1篇

摘要:土地储备制度在政府调控土地市场,实施城市规划和土地利用总体规划,保证国有土地资产的保值、增值。促进社会经济发展等方面发挥了重要作用。然而,由于土地储备制度在我国建立和实施的时间较短,实践中还存在一些问题,因此有必要对我国城市土地储备制度中存在的问题进行分析与研究。

关键词:土地储备制度;问题;对策

一、我国城市土地储备制度的建立

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月,深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权,开创了国有土地使用权有偿出让的先河,成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进,1996年,上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日,国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出,为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具,通过土地储备制度,可以确保政府垄断土地一级市场,有效控制土地供给,防止多头供地;有利于企业改制解困,盘活存量土地资产,高效合理配置存量土地;土地收购后,进行开发和整理,使一些规划不合理,环境较差的土地得以再开发和再利用;出让后的土地升值,增加政府土地收益,保证国有土地资产的增值。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

1土地储备运作主体界定不清。

从目前来看,全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构,明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构,形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中,城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划,具体实施土地收购储备等工作;又要参与到企业运营过程中,与开发商共同经营土地,便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展,土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前,部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬,部分城市的土地储备机制运作过程中,存在单纯追求土地高收益的倾向,居民房价收入比例超过国际标准3至5倍,引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时,需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低,导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”,拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

1建立一个以政府为核心,土地管理部门为纽带,有关部门共同参与的土地储备管理机构,制定科学的土地收购、储备和供应计划,保障政府对城市土地资产的有效经营,促进经济社会发展。

土地储备制度范文第2篇

房地产市场价格的形成原因,不外乎成本推动和需求拉动。深化住房制度改革,保持房地产市场持续繁荣是改革的大方向,需求控制政策暂时很难成为政府的调控手段。政策重点落在成本控制上:扩大土地供应量、通过招标拍卖竞价,降低土地取得费用,从而使房地产市场价格自然回落。政府控制土地一级市场、“一个口子供地”,以此实现对房地产市场的宏观调控,是土地储备制度成立的主要目的。因此,利用土地储备制度,扩大土地供应量,主动介入房地产市场,降低房地产成本,控制市场价格,就成了看似理所当然的选择。

但是,由于政策机制的不健全和当前推动房地产市场发展的特殊因素的影响,利用土地储备制度,扩大土地供应、平抑房地产市场价格存在六大问题,对过热的房地产市场很难收到政策实效,反而有可能引发更大的市场风险。

一、政策手段针对性不强

虽然房地产价格总体上是一路上涨,但有两个现象值得关注。一方面是高档商品房建销两旺,成为开发商投资热点。以住宅业为例,2000年和2001年,别墅、高档公寓与经济适用房建设相比,实际销售面积增长率分别高出8%和3%;新开工面积增长率分别高出63%和16%;投资完成额增长率分别高出27%和26%。另一方面是投资增长率超过销售增长率,房子空置日渐增多。由此可以推断出,滞销房或空置房主要是低档商品房,高档商品房持续走俏,支撑着房地产业不断向前发展,房地产市场过热问题是一个结构性的矛盾。资本市场风险不断增加,高收入者将房地产作为投资热点,促使了房地产业的繁荣;低收入者房屋需求强烈,但在住房制度改革没有实现重大突破之时,购买力弱,导致有效需求不足,大量低档商品房空置。因此,以一致性的成本控制政策去解决结构性的需求问题,政策的针对性不强。

二、政策实施条件不健全

虽然土地储备制度要求政府垄断土地一级市场,但实际上土地储备机构并未完全控制土地供应量。存量土地大部分被现在的使用者所控制。一般是,开发区已把持大量新征土地,土地开发商和区政府已掌握着危旧房改造用地,各委办局实际控制企业划拨用地,土地开发商经多年运作已圈下很大一部分商品房用地。对于新增商品房用地,虽然去年7月1日国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,一些地方政府也相应下达了法规,为土地储备制度提供了强有力的支持,但由于配套政策的滞后、具体规定的含混,仍为协议出让留有余地。如北京出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》,但留下了绿化隔离项目、危旧房改造、小城镇建设、其他重大项目、高科技和工业用地等经营性项目几大口子。由于多源头、多渠道供应土地的局面没有根本改变,开发商可以通过其他途径获得开发土地,也可以开发自己储备的土地。另外,土地储备制度约束力弱,存在土地储备的“道德风险”,地段好、升值潜力大的土地不愿进土地储备中心,尽量协议转让,地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心,希望得到政府的补贴,政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。因此,由于土地储备制度发挥作用的基础条件不具备,政府扩大土地供应量,开发商是否有必要相应跟进[:请记住我站域名/],值得怀疑。

三、政策支持力度不强大

当前的房地产成本降低会影响到开发商以前开发尚未出售的房地产开发项目,它们是第一价格坚守者。但问题不仅于此,重要的是价格坚守者还有政府和银行。据测算,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,间接贡献率为0.6到1.2个百分点,两者相加共计1.9到2.5个百分点。房地产开发就成为地方政府的政绩工程和形象工程,也是地方支柱产业,使政府很难真正容忍房地产价格的下降。银行是房地产开发的主要资金来源,接近60%,占银行贷款余额的10%。根据国家公布的数据,到2002年7月,全国商品房空置占压资金超过2500亿元,居各行业不良资产之首。在这种情况下平抑房地产市场价格,金融业会首当其冲,银行有多大承受力,值得政策制定者担心。因此,以土地储备制度扩大土地供应量实现房地产价格下降的政策取向,与政府经济发展目标存在矛盾,在内有政府和银行的制掣、外有开发商的规避,土地储备制度难以与房地产价格坚守者相抗衡,政策出台动机、出台时机和执行力度都值得反思。

四、政策调整空间比较小

商品房成本主要由征地拆迁费、土地出让金、建安工程费、大市政费四源费及其他税费等几个部分组成。一般说来,建安工程费、大市政费及四源费、其他税费是可变成本,不可能受土地储备制度影响。土地储备制度可以影响的土地征地拆迁费和土地出让金。征地拆迁费是土地成本的主要构成部分,占房地产总成本为40%左右(新区开发要低,占20%左右),用于补偿房屋权益和为国有企业盘活土地资产实现脱困的权益。土地储备制度应当保证这部分资金完全落实,而不是减少。土地出让金是政府作为土地所有者的权益和一系列土地储备工作的回报,约占房地产总成本的10%左右。如果土地储备成本和土地储备中心自身发展的资金积累量一定,土地储备制度真正影响空间就是土地储备中心上缴国家财政部分,空间十分有限,一般为房地产总成本的5%左右。因此,商品房的成本价格刚性使土地储备制度平抑房价空间狭小,即使政策效果如决策者所愿全部发挥,影响程度也很有限。

五、政策路径不直接

如果房地产市场价格一路飙升,通过市场竞价,土地出让金也会随之上升,所实现的土地所有者权益就会多,扩大了土地储备制度的作用范围。例如,杭州由于房地产市场快速发展,市土地储备中心上缴的财政资金每年以56%的比例递增,到2001年,已达40亿。但是,土地需求是派生的,是先有房地产市场的需求,才有房地产用地的需求。如果土地供需双方力量不变,政府主动降低土地出让金,按照市场招标拍买的方式出让土地,只能使国家的土地所有者权益转移到开发商手中,不可能影响房地产的市场价格。如果政府扩大土地供应量,仅是为了减少土地出让金,又可能刺激开发商开展新一轮的圈地运动 。其通常做法是,开发商对所获取的开发项目,并不一次付清地价款,而是分期分批来做,长则10年、20年,等同于又一次购得看涨期权。因此,土地出让金的降低对当前房地产价格影响小,反而可能导致社会财富不合理的转移。因此,土地需求的派生性使土地储备制度控制土地出让金失去意义,政策的负面影响制约了政策的实施。

六、政策效果时滞比较长

如果将房屋建设时间、开发商已圈土地的消化时间和新增土地的消化时间计算在内,扩大土地供应量平抑房地产市场价格的实际时滞比较长,其短期影响,只能是政策所产生的长期心理预期影响房地产市场投资者的即期决策。房地产投资本身就是一项长期投资,在房地产市场已经过热的情况下,投资者要么对新政策置之不理,要么是转移投资方向,使市场出现大幅振荡,甚至导致市场“崩盘”。因此,政策的时滞效应严重影响土地储备制度平抑价格的政策效果,政策风险大,实施时不能不慎重。

七、可供借鉴的经验总结

土地储备制度范文第3篇

一、土地储备制度的发展渊源和定义

土地储备制度最早于1896年产生于荷兰。在20世纪初期,瑞典也开展了土地储备工作,随后在一些欧洲国家先后推行了土地储备制度。美国的纽约、夏威夷等部分地区也推行过类似于土地储备的制度。借鉴国外的一些经验和做法,我国于1996年在上海市成立了第一家土地收购机构――上海市土地发展中心,紧接着杭州市于1997年8月成立了杭州市土地储备中心。1999年,杭州市土地储备制度建设的成果和经验在全国集约用地市场研讨班上推出,得到了各地政府和土地管理部门的认同,随后,南通、青岛、武汉等地纷纷成立土地储备机构。2001年4月30日,国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出,为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

关于土地储备制度的定义,国外学者有多种不同的理解,综合来看,土地储备的基本含义是:在土地尚未需要开发利用之前,预先有公共机构(团体)将其获取并持有,以作为未来开发之用或用作实现某一公共利益。

结合目前我国各地城市土地储备制度的运作模式和实践过程及其所实现的功能和作用,笔者认为:土地储备制度是政府为加强土地市场的宏观调控,成立专门的土地储备机构,运用市场机制收购、征购闲置或低效使用的土地,进行开发和整理,并予以储备,然后根据城市规划、土地利用总体规划、土地出让年度计划和市场供求状况,按时、定量的将土地投放市场,以达到垄断土地一级市场和引导土地市场健康有序发展的目标的一种制度。

二、土地储备制度在完善我国城市土地市场中的作用

1、垄断城市土地一级市场,合理控制城市土地供给量,保证城市建设用地的可持续供应。随着土地使用制度改革的深入,土地价值越来越凸现,在利益机制的诱导下,使得大量城市郊区的农村集体土地和城市划拨土地隐性入市,造成了目前国有土地资产大量流失和土地市场运行混乱。通过土地储备制度的建立,政府可以统一掌握城市土地的收购利供应,从而可确保土地供应的有序性和合法性,制止城郊农村集体土地的隐性入市、违法用地和越权批地等违法行为的发生,有效调控土地供应的规模和节奏,同时建立科学的土地供求状况分析体系,准确确定城市土地市场供需状况,然后据以确定土地供应规模,保证供应的有序和有效性。

2、盘活城市存量土地资产,提高土地利用绩效。我国的城市土地所有权归国家所有,长期以来实行土地划拨使用,造成土地使用权主体分散,产权关系不好协调,闲置土地和未开发土地的开发难度加大,开发商不愿在闲置土地上投资开发。土地储备制度建立后,土地储备机构可首先将收购的土地进行开发整理为“熟地”出让,减少开发过程中遇到的一些不确定因素,缩短开发时间,降低交易成本,使闲置土地统一规划,统一开发,加快城市存量土地盘活的进度,提高土地利用绩效。

3、增加政府土地收益,防止国有土地资产流失。目前我国国有土地使用权出让以协议方式居多,大约占总量的95%,而招标、拍卖等市场化程度高的方式所占比例仅为5%。由于土地储备制度实行存量土地统一收购和垄断供应,可以有效杜绝土地隐性市场、灰色交易和“寻租”,提高土地招标、拍卖方式使用的比例,防止国有土地资产流失。同时,开发后土地所实现的土地增值能够通过出让政策确保上缴政府,从经济上体现土地国有的性质。

4、提高城市居民的生活质量,有效调节住房价格。通过城市土地储备制度能充分发挥市场中在政府的作用(一个正常和成熟的市场中,政府的主要职能应是提供法制、产权维护、市场秩序和基础设施――樊纲),保证整个城市交通、绿地、基础设施和公共设施的用地,使城市居民拥有畅通的交通系统、良好的基础设施和便利的公共设施。同时,通过城市土地储备制度的建立,能够有效抑制土地倒卖和炒作等投机行为的发生,调控土地价格,使土地价格维持在合理的水平之上,从而使包含土地价格的住房价格保持在合理的水平之上,为居民提供可负担的住房。

5、支持国有企业改革,调整城市土地的空间布局。由于体制性原因,我国有相当一部分国有企业长期处于亏损或经营不善的状态。要搞活这些企业,就必须实现企业自身的造血功能,实施技术创新,转换经营机制。要实现这些,最人的障碍是资金问题。通过实施土地储备制度,政府可以将处于较好地段的企业用地统一收回,进行整合和适当开发,推向土地市场。所得土地出让金得适当比例返还企业,由企业自行选址创业,并激活企业的技术更新和产业结构调整,增强企业的活力。由于企业的改造和搬迁,在一定程度上也能改善城市用地的布局,从而发挥各个地块的区位优势和土地潜力,实现城市政府土地经营收益最大化。

三、土地储备制度运作程序设计及应注意的问题

借鉴国外的经验和做法,结合国内各地实施土地储备制度的实践操作,笔者认为土地储备制度的运作程序大致可设计为如下:

1、土地调查和规划。通过与土地管理相关部门的协作取得土地利用相关的资料,包括城市土地总量、土地利用分类状况、可纳入储备体系土地供应量等等。同时结合城市规划、城市发展计划、土地利用总体规划等,做好土地年度利用计划,把握土地供应的源头。

2、土地的征用收购。这一阶段是土地储备机构取得土地的过程。土地的来源主要有两个方面:新增土地和存量土地。对于新增城市用地,即“农转非”用地,必须严格按照城市规划、土地利用总体规划和年度建设用地计划,从量上严格控制新增土地。对于存量土地的置换、购买和回收要结合土地利用的实际情况给予原土地使用权主体一定的补偿,减少这一过程执行的障碍。

3、土地的储备。这其中包括土地的开发、土地的整理、土地的归集。对于进入储备体系的土地,储备机构应将收购起来的土地进行开发和再开发,通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设,使其达到建设所需的“三通一平”或“五通一平”的条件,形成可供出让和出租的“熟地”。然后储备机构将已完成开发的土地进行储备,等待出让。

4、土地的供应。城市土地储备机构根据城市规划和城市土地利用年度计划,并在准确把握城市土地供求平衡状况的前提下,确定土地供给总量。另外需指出的一点是,在进行土地出让是,应尽量选择市场化程度较高的招标和拍卖方式。

土地储备制度范文第4篇

【关键词】城市土地储备制度;功能定位;运行机制

土地是一种经济资源,在我国现行土地所有制下,进行土地储备对于实现土地资源的集约利用和优化配置有着重要的意义。

1 城市土地储备制度的内涵

城市土地储备制度,是指城市土地储备机构通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式从分散的土地使用者手中把土地集中起来,并由土地储备机构统一进行土地整理,然后进行储备,再根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要将储备的土地有计划投入市场的制度。

城市土地储备的主要环节是政府统一收购、统一整理、统一储备以及统一供应。在这一过程中主要表现出循环性、系统性、经营性和微利性的特点。

随着改革开放和经济建设的步伐加快,在我国土地市场上出现了土地供应总量失控、真实价值受到抑制、土地资产流失等严重问题。为了解决这些问题,我国实施了城市土地储备制度,并把城市土地储备制度的目标定位于:完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设。目前这种制度在我国已经有70多个城市实施。

2 城市土地储备制度的运行机制

与国外土地储备运行机制大体相同,我国土地储备机制也是由“土地收购――土地储备――土地出让”三个部分构成。

2.1 土地收购

土地收购就是根据城市政府授权或土地储备计划,土地储备机构依法或者按照有关规章,通过收购、收回、置换或征用等方式,收回或收购市区范围的国有土地使用权并进行储备的行为。通过土地收购,实现土地使用权由农村集体或城市土地使用者手中向政府的集中。

2.2 土地储备

政府购得土地后,并不是立即出让,大部分尚未详细规划好的土地要储备起来以备将来的需要,开发条件不成熟的农地更需要继续投入使用。土地储备包括了对收回土地的开发或再开发。政府无偿收回的土地,可直接进入土地储备库。需要政府收购储备或征用储备的土地,则可采用三种方式予以储备。一是直接利用土地储备基金,以收购、征用土地的方式进行储备;二是以贷款担保的方式收购、征用土地并予以储备;三是以赊账方式购买、征用土地的单位协商,采用赊账的方式将土地纳入储备库,在该土地招标拍卖之后,将全部所得扣除应缴的税费,全额结算给被收购、被征用土地的单位。一般情况下政府会将购入与出让的土地在数量上保持一定的比率,以利于本城市经济的和谐发展。

2.3 土地出让

土地出让就是根据城市建设用地的需要,根据城市土地出让年度计划,储备机构将经过一段时间储备并已完成前期开发的土地,分期分批地推向市场,有计划地向用地单位供应土地。在土地出让中应注意不管是通过回收、收购、置换以及征用中哪种方式进入储备的地块,出让时均视为土地一级市场行为,必须统一纳入土地供应总量计划,进入市场可以通过协议、招标和拍卖方式。随着土地市场交易行为的规范化,出让的方式应逐渐转为招标和拍卖为主,以最大限度地实现土地的价值。

3 城市土地储备制度的功能定位

城市土地储备制度对充分发挥政府的宏观调控功能、优化城市土地资源的配置、筹集资金进行城市基础设施建设等发挥生要作用。

3.1 增强政府对城市土地的宏观调控能力

土地储备制度是实现政府土地市场宏观调控的一个重要手段,使政府掌握了城市土地的统一收购和垄断供应权。政府能够把分散的土地重新集中起来,使城市土地的批发权牢牢掌握在政府手中。这样不仅可以确保土地供应的合法性,减少违法用地、多头批地、越权批地等现象的发生,而且能够有效调控土地供应的规模和节奏,逐步建立一个公正、公平、公开、规范和高效的城市土地市场。

3.2 提高城市土地利用率

我国是一个人多地少的发展中国家,城市化过程中所出现的城市发展与保护耕地的矛盾一直没有得到很好解决,耕地锐减问题比较严重。要处理好城市发展与耕地保护之间的矛盾,就必须走出一条集约型城市发展道路。土地储备制度的建立,可以使城市各种闲置、分散的土地全部入库,由土地储备机构统一管理,实行规划优先的政策,对城市土地统一规划、统一开发、统一建设从而提高城市土地资源的配置效率,改善投资环境。

3.3 为城市建设提供资金

随着市场经济的不继深化,“经营城市”的理念已越来越多地在我国推广开来。所谓“经营城市”就是要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设,将构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其它延伸资本(如道路的冠名权)等进行归集、重组与运营,以实现经营效益的最大化,并最终使城市进入可持续发展的良性循环与协调状态。城市土地储备制度的建立一方面,城市土地在开发、规划以及出让过程中的增值部门由土地储备中心回收上交给财政,增加了政府的财政收入,为城市基础设施建设和城市环境的改善提供了大量资金。另一方面,实现了土地的优化配置,从整体上提高城市土地资本的利用效率和堵截空间的生态环境效益和经济效益。从而在完善经济功能、创造发展环境的过程中发展城市经济。

3.4 推动土地金融的发展

土地储备与金融业的结合有力地推动了土地金融的发展。一方面,土地储备需要大量的资金,需要金融业大力的支持;另一方面,土地储备的发展也为金融业提供一个良好的资金运用场所。土地的稀缺性决定了它增值的必然性。因此,土地财富将为金融业提供一种优质的抵押物,将推动抵押金融的发展。从我国的情况看,自从土地储备制度建立以来,引起了金融机构广泛的关注,各银行纷纷介入土地储备,对我国土地金融的发展起到很大的推动作用。

城市土地储备制度的建立,对于促进城市土地市场的发展,提高政府对土地市场的宏观调控能力,增加政府的财政收入,解决城市公共设施的用地问题,都具有十分重要的意义。但是,目前我国城市土地储备制度处于边运作边探索的过程,部分城市存在单纯追求土地收益,土地供应不能满足房地产市场发展需要,住宅价格上涨等问题,土地储备制度的功能定位和运作机制有待完善。

参考文献:

[1]颜国强,姜广辉,杨洋.对我国城市土地储备制度的经济学思考[J].国土资源导刊,2005,(6).

[2]冯四清.城市土地储备制度探析[J].合肥工业大学学报(社会科学版),2004,(8).

[3]黄小彪,黄曼慧.城市土地储备制度的功能、问题与发展对策分析[J].中国房地产金融,2005,(4

[4]曹先强.论完善我国城市土地储备制度的运行机制[J].财经界,2007,(1).

[5]杨继瑞,朱仁友.建立城市土地储备制度的探讨[J].管理世界,2002,(3).

土地储备制度范文第5篇

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月,深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权,开创了国有土地使用权有偿出让的先河,成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进,1996年,上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日,国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出,为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具,通过土地储备制度,可以确保政府垄断土地一级市场,有效控制土地供给,防止多头供地;有利于企业改制解困,盘活存量土地资产,高效合理配置存量土地;土地收购后,进行开发和整理,使一些规划不合理,环境较差的土地得以再开发和再利用;出让后的土地升值,增加政府土地收益,保证国有土地资产的增值。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

1土地储备运作主体界定不清。

从目前来看,全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构,明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构,形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中,城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划,具体实施土地收购储备等工作;又要参与到企业运营过程中,与开发商共同经营土地,便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展,土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前,部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬,部分城市的土地储备机制运作过程中,存在单纯追求土地高收益的倾向,居民房价收入比例超过国际标准3至5倍,引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时,需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低,导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”,拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

1建立一个以政府为核心,土地管理部门为纽带,有关部门共同参与的土地储备管理机构,制定科学的土地收购、储备和供应计划,保障政府对城市土地资产的有效经营,促进经济社会发展。

2健全土地储备收益分配和补偿机制。土地收购价格评估应坚持权利和利益相结合、收购价格与安置补偿费分离、综合协调等原则,采用市场比较法、剩余法、收益还原法等方法进行价格评估。

3采取多种土地储备形式,降低风险。为了弥补土地储备资金缺口,可采取实物储备、红线储备、信息储备的方式,对城市存量土地跟踪调查,再依不同情况采取不同的储备方式,以降低土地储备的成本,避免土地储备投资过大的风险。