房地产设计变更管理范文第1篇

关键词 房地产企业 成本管理 问题 改进措施

房地产行业已经发展为精细化管理，成本管理则是房地产企业精细化管理的核心，只有控制好成本，企业才能有盈利空间，才能得到持续发展，尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平，企业就很难生存下去。因此，房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。

一、房地产企业成本管理的特点

（一）成本控制的重点贯穿项目各环节

房地产企业的产品是地产项目，各开发项目既有相似之处，也存在着许多不同，产品各异，与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节，一个项目结束，下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售，各个开发阶段又要重新循环一次。

（二）成本管理工作相对复杂

房地产企业开发产品不完全相同，即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照，导致成本节约评价比较困难。因此，房地产企业要做好成本管理工作，必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作更加有效。

（三）成本管理水平对成本金额影响较大

房地产开发项目由于资金投入量大与开发产品自身的独特性，决定了房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响非常巨大。例如，产品设计阶段一个有效的设计优化，可能减少大量的工程量，节约建造成本；产品销售的一次有效创新，可以加快项目销售速度，节约大量销售成本及财务成本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。

（四）各成本管理阶段相互影响明显

房地产项目各开发环节成本管理影响效果明显，如设计环节成本管理不到位，势必影响施工环节的建造成本及洽商数量，造成建造阶段成本提高，如果建造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延，必然造成销售困难，减慢销售节奏，提高销售成本。因此，房地产企业各成本控制部门相互影响，房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的协作。

二、目前房地产企业成本管理存在的问题

成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前，房地产企业成本管理存在着以下主要问题：

（一）土地获取缺乏项目可行性分析

房地产开发企业的生产经营是从土地获取阶段开始的，土地获取的好坏直接影响到房地产企业的后期经营及盈利能力。以前房价涨势迅猛时，只要能取得土地，房价的涨幅很快就会覆盖土地成本，企业肯定能取得较高的利润。土地获取随机性强，获取土地根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存在的一些亏损的项目，往往是在土地获取阶段根据房价大幅上涨阶段的经验，预计了一个较高的售价，没有认真测算比较贴近现实的预计销售价格及可接受土地价格，导致获取土地价格过高，最终的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高，导致开发成本加大，项目出现严重亏损。

（二）规划设计不合理

规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上，对预计方案在设计阶段的最终实现，是房地产开发阶段成本控制的关键。规划设计阶段的定位是否准确，房屋功能是满足客户需求，是项目能否达到预期的销售价格及销售目标，能否将成本控制在企业可承受范围内的关键。目前大多数房地产企业由于设计能力不足，将大部分的设计工作交由设计院实施，但对设计院最终的设计成果往往缺乏审核能力。有时由于设计院的设计水平不高，导致最后的设计不合理，不必要功能没有有效缩减，使用材料成本过高，整体上，房屋造价在设计阶段就偏高。由于设计不合理，后期变更洽商率较多，影响施工进度，建造成本大幅提高，超出原有设计成本限额。

（三）招投标管控不严

在各项招标阶段，选取的招投标对象能力各异、参差不齐，有些中标单位可能施工能力不足，就会耽误项目开发工期，拖后开盘销售时间，还会增加各项管理费用及成本支出，或导致施工质量问题，增加后期维修成本，最后损害开发企业声誉。在施工招标阶段，招标文件不够完善，工程量清单不全面、不准确，导致所签订的合同不严谨，后期施工单位抓住所签订合同的漏洞，大幅增加变更洽商，使最终结算价格大幅超过原合同价格，使企业开发成本增加。

（四）工程施工管控不到位

工程施工阶段，部分房地产企业工程管理力量薄弱，管控不到位。各项变更、洽商管理混乱，变更洽商审批流程不够明确，导致有些变更洽商在施工管理阶段只有工程管理部门知晓，设计及成本管理部门并不知晓。在工程结算阶段，这些变更洽商又都被施工单位拿出来交到成本结算部门，由于变更洽商发生时没有经过严格的审批，变更洽商的真实性或工程量等都很难准确判断，造成互相扯皮，最终结果是变更洽商失去控制，最终结算成本费用大幅度提升。

（五）销售费用控制不严

销售推广费用上限没有明确的规定，销售费用使用也没有明确的使用效果考核办法。由于管理粗放，有时虽然花费了大量销售费用，但推广效果并不明显。企业在迫于销售压力的情况下，一味增加销售费用的投入，导致销售费用大大增加。

（六）成本核算停留在成本反映阶段

财务及合同管理部门对开发项目的成本管理只是停留在成本的反映阶段。成本管理只是成本实际发生后的记录，没有分析实际发生的成本是否合理，是否超出本阶段的成本控制目标。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能发现开发过程中成本是否偏离预定目标并采取纠偏措施，导致成本最终超标，也不知道过程中哪里出了问题。各个部门不能很好地明确自己的责任，企业长时间无法形成有效的成本控制管理方式，导致成本管理水平停滞不前，成本费用居高不下。

三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施

（一）提高全员成本管理意识、加强制度建设

成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意识不到位。成本管理的意识还停留在房地产暴利时期的水平，致使成本管理意识淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各项成本高企竞争激烈的形势下，房地产企业提高成本管理水平，就是提高利润率，这是在残酷的竞争中能够生存下来的关键。因此，房地产企业必须提高成本控制意识，并在企业成本管理中，建立一套全面覆盖、有效实施的成本控制制度，落实成本控制各个环节的责任，做到事前有指标、事中有控制、事后有考核。靠良好的成本管控意识及有效的成本管控制度，可以把总成本控制在企业可承受的范围内。

（二）完善土地获取阶段的投资分析

土地获取阶段，企业最重要的是要对可开发业态及房屋售价作出准确的估计，土地获取阶段的销售、成本、利润分析不能随意进行，要有较强的预期严谨性。土地获取阶段的投资盈利分析中，房屋开发类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过多轮讨论作出各部门都认为可行的方案，不能只由土地获取部门一个部门来决策。根据房屋开发类型方案并结合周边相同类型房屋售价及房价走势作出房价销售预期，以售价推算出可承受的土地价格，只有这样，土地获取后开发成本才不会超标。土地获取阶段各部门应有明确的分工，并落实责任，不能出现土地获取成本过高无法落实责任的问题。

（三）提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案

规划设计的好坏，直接决定了后期开发建设阶段成本高低，如果设计完成，依靠后期施工环节大幅节约成本是非常困难的。以前的房地产开发企业设计力量比较薄弱，设计工作主要由设计院完成，而如今要使设计环节能够符合业态及国家规范要求，又要节约后期建造成本。所以，开发企业首先要加强自身设计部门的水平，聘任设计专业出身、有房地产开发经验的优秀人才，组建相应的设计部门，这样既便于与设计院沟通，指导设计院设计工作，又能够审查设计院设计成果的优劣，发现问题，减少后期设计变更，节约后期变更成本。其次，设计开始前，最好能够在符合项目定位的前提下，找多家设计院提供多种设计方案，房地产企业设计、营销、成本、工程等部门参与，筛选出最优方案。在最终方案确定后，设计部门在设计工作的过程中也要召集相关部门跟进设计结果，在设计阶段对最终方案进一步优化，在满足客户使用功能的前提下，去除不必要功能，选用性价比高的施工材料，使设计功能无浪费，施工材料成本最优，减少施工阶段变更洽商。

（四）建立合作单位数据库，细化标底及合同条款

房地产企业应在招标前对所要投标的单位进行详尽的考察，招标时设立必要的投标门槛，使不达标的企业不能投标。企业内部要建立合作单位数据库，掌握合作单位总体情况。对长期信用良好、工程施工优秀的企业要加强合作，投评标阶段要设立相应的加分项，增加合作良好的企业的中标概率，对于那些信誉不好的企业要建立黑名单，禁止这些企业投标，避免后期给企业增加意外成本，造成其他方面的负面影响。在编制招标工程量清单的过程中，要建立制度，落实责任，核对工程量清单的准确性及全面性，避免后期出现漏项导致变更，而增加后期结算成本。合同签订过程中，应与施工单位签订限定总价的合同，如非要签订浮动总价合同，应当详细规定合同价格浮动的条件及相应的标准，使合同总价控制在一定范围。

（五）加强施工管理，理顺变更洽商审批流程

在施工过程中，相应的变更洽商在所难免，公司内部也必须建立合理有效的变更洽商认定机制，保证变更洽商符合公司管理规定，变更洽商必须经过合理的审批后，施工单位才能施工。最终结算阶段，只有经过公司正规审批程序的变更洽商才予以承认，未经正规审批的变更洽商不予认可，严格审批流程，保证变更洽商的真实性及工程量的准确性。

（六）严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制

销售费用方面，房地产开发企业要根据项目业态及销售额，提取一定比例的销售费用，设定销售费用限额，并在销售费用各个功能如咨询费、推广费、销售佣金等功能方面进行分配，将这些费用与相关单位等工作效果与实际销售效果进行挂钩，并制定相应的推广效果考核办法。销售费用支出后要定期进行考核，费用花出去，没有达到预期效果的情况要及时查找原因，对于因市场原因导致的要适时调整销售策略，对于因销售部门及合作单位自身原因导致的，要建立适当的奖惩机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。

（七）加强成本核算，变事后反映为事前有指标，事中有控制

第一，要建立健全全面预算制度，项目总体的成本及项目年度的成本总额都要有比较详尽的预算，预算要层层下达，责任成本落实到各个部门，落实到个人。第二，要建立成本定期汇报分析制度，成本核算部门不能只是一个已发生成本的反映部门，应将已发生成本与总体预算及月度、年度成本预算目标进行对比，定期召开成本分析会，分析成本节约及超支原因。对于有效控制成本的管理方法要坚持及推广，必要的要形成制度，对于成本超支的，要找出原因，改进成本控制方法，形成事中控制成本的有效机制。第三，要推进信息化管理，以前成本核算管理粗放与信息化不足有较大关系，由于信息化不足造成各部门成本数据相互割裂、数据不共享，数据标准不统一，过程中对某项成本分析取数困难或不同部门出具的数据分析结果不一致，导致成本控制是否有效无法确定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互联网的快速发展，基于互联网的成本管理平台已趋于成熟，房地产开发企业要尽快建立基于互联网的统一成本管理平台，便于自身的成本核算、反映及决策分析。

（八）建立有效的成本控制考核机制

有效的管理制度必须要有考核奖惩机制，才能得到执行，成本管理也是如此。房地产企业在建立健全各项成本管理制度的同时，也要建立健全责任成本考核机制。至少每年要根据成本实际运行情况与年度预算情况进行对比，根据公司考核制度规定，对各部门责任成本控制情况进行奖惩，做得好的要进行奖励，做得差的要进行处罚。只有建立健全成本考核机制，才能调动各部门实施成本控制的积极性，成本控制才能落到实处，成本才能切实降低。

四、结束语

目前，成本控制已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要保持利润并生存发展下去，必须建立健全各项成本管理制度，利用好各项成本管理工具及信息化管理平台，在房地产开发各个环节注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己适应市场的发展需要，在实现企业自身利润要求的同时，提高我国房地产企业的总体成本管理水平。

（作者单位为中铁房地产集团北京顺捷金海置业有限公司）

参考文献

[1] 李纯.房地产企业成本管理存在的问题及对策分析[J].现代商业，2008（23）.

[2] 陈素芳.房地产成本管理及控制[J].中国房地产业，2011（2）.

[3] 田林永.房地产企业财务成本管理存在的问题及对策[J].中国房地产金融，2011（2）.

[4] 郭淑华.房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].财经界（学术），2011（6）.

房地产设计变更管理范文第2篇

关键词：房地产项目；管理；全过程；成本造价；控制

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-000-02

前言

随着我国房地产事业的不断发展，我国房地产行业和项目的开发和竞争模式也成为土地竞争和品牌竞争之间的重要工作内容。同时放产行业的基本盈利模式也成为现阶段，土地升值和房地产行业成本控制的重要内容。所以在房地产项目开发的阶段，对于项目成本的管理工作还需要在根本上进行核算，其中具体的项目就是设计阶段、投招标阶段、工程造价阶段和竣工阶段的工程造价控制和管理工作，只要保证这几项内容能够合理的开展，就能够在根本上节省房地产项目的资金输出，并且也能够实现国民经济的快速发展。由此可见，项目成本的管理工作主要就是在整个项目的实施过程中，保证全过程的成本造价控制在合理的范围之内，以此促进房地产行业的长足进步。

一、房地产项目投资决策和工程造价的控制和管理

在房地产项目的建设和管理工作中，其技术内容的经济决策也是非常重要的一项内容，例如：在房地产的规模和产品的发展方向上能够确定，同时在住房建设的场地选择和工艺设备方案上也能够确定，这些情况也能够直接和工程造价的高低产生影响。同时根据相关的资料进行分析：在房地产项目的建设阶段，投资决策工作对于工程的造价会产生非常多的影响，甚至能够达到85%左右。所以还需要做好工程造价的控制和管理工作。首先需要对所选择的地区进行资料的收集和整理，同时需要对于资料进行分析。其次需要做好对于房地产项目的市场调研工作，其中还包括市场的发展现状，以及价格的估测，还有产品所产生的竞争力。然后就是针对项目的数据参数进行合理分析，以此保证在项目取舍上实施最终的决策，避免出现盲目建设的现象。最后是针对房地产项目的投资资金进行估算，对于所需要进行的工作进行全方面的分析，这样才能够保证房地产项目投资决策和工程造价的合理控制和管理[1]。

二、房地产项目的设计阶段工程造价的控制和管理

现阶段，对于工程造价的控制和管理工作的重点内容，按照西方国家进行分析，其中的设计费用在整个工程中占有1%以下的比重，而这一比重对于工程造价所产生的影响却占有80%左右。同时在工程建设的领域中，工程的设计和工程造价之间的控制不够紧密也成为一种非常常见的现象，因此对于房地产项目的工程造价的控制和管理主要是以下几项内容：

（一）避免忽视技术内容

需要避免造价工程中片面强调节约技术的现象，同时也需要在根本上对于重视技术，轻视经济的情况进行反对，还有就是设计比较保守的房地产项目也需要对此进行改进，只有设计出符合人们心理需要的房屋，才能蚵足人们的需求，同时房地产项目也能够被人们所接受，得到有效的经济效益。同时在房地产项目的发展中，按照其设计方案进行设计和分析，也能够在一定程度下避免出现资金浪费的现象[2]。

（二）推行实际的限额设计内容

还需要符合实际的进行限额设计，主要就是把工程设计的收费情况，按照实际内容引入到具有限定额度的资金之中。同时对于设计单位中的也需要增强和控制器成本的技术和意识。对于限制的额度需要贯穿其可行性分析，还有初步设计、技术设计的工作。每一项阶段的设计还需要进项专门的分析，以此才能够形成一个纵向空间，这种结合内容也能够有效促进房地产项目工程造价的控制和管理工作[3]。

（三）加强设计变更管理

房地产项目之中，对于房屋建设的设计工作也是非常重要的一项内容，只有针对其设计内容进行合理的设置，才能够在根本上满足人们对于购房的需求。但是在房地产项目的管理和发展工作之中，其设计工作也很容易出现变更的情况，因此还需要针对这一工作进行良好的管理。在项目的实施阶段，设计一旦出现变更，还需要尽量的提前进行这项工作，并且越早发现这项工作其损失也能够更加小，如果相反就会变得越大。所以在设计工作的内容中，还需要把设计变更工作控制在房地产项目的初期，这样才能够在根本上保证工程的造价得到良好的控制。

（四）推广设计标准

对于项目的推广设计，主要的就是需要房地产项目能够在根本上缩短其设计的周期，但是还需要保证设计方案能够切实有效的实施，同时其经济效益需要能够具有良好的保证。其中房地产项目的标准工业厂房的设计就是一个非常明显的例子。同时对于房屋的设计标准也需要按照共同的条例以及原则进行良好的编制，以此才能够更好高的贯彻国家的经济政策，并且对于资源、能源、材料进行良好的控制，同时也需要保证学习价格能够低于标准的工程造价[4]。

三、房地产项目中招投标阶段工程造价控制和管理

假设工程的招标工作对于工程造价的控制是非常有效的一个手段，同时为了保证工程项目的招投标事实上是为了能够有效满足市场内容的客观需求，并且在竞争的机制，还有优化的资源配置工作之中，需要合理降低成本、并且也需要具有高质量，以此才能够完成项目的建设[5]。甚至会保证工期和质量都能够得到保证，由此可见，工程造价的竞争也是投标工作最为核心的一项内容[6]。

（一）招标文件的规范性

对于投招标文件的编制还需要房地产项目给予足够的重视，特别是文献的规范性和严谨性，这也是非常重要的一项内容。同时在实践的内容中能够看出，严格和标准的投招标文件也能够确保建设的工程合同造价具有合理性和合法性，同时也能够有效的减少甲方和乙方之间存在的纠纷，良好的保护合同双方的利益，减少工程的造价工作[7]。

（二）加强工程招投标的管理

对于投保的管理工作，还需要合理的确保工程造价的内容，并且检车公开、公正和公平的原则，这样对于投招标工作的监督，还需要不断的提高其编制的内容质量，以及相关人员的业务水准。这样在评价的工作之中，才能够合理的保证低价中标，同时还需要子啊充分的考虑到招标单位的社会信誉基础上，提高房地产项目的施工能力，还有设备的使用情况。以此也能够保证工程造价成本的降低，并且按时完成所要求的工期。

（三）做好工程造价资料的收集

想要完整的做好工程的造价控制和管理工作，才能够保证房地产项目的发展。同时还需要在根本上实现工程造价的资料收集和整理的内容，所以在房地产项目发展中，还需要建立起合理的Y料积累制度，并且实现工作的标准化情况，同时需要规范信息系统的管理工作。以此保证造价人员能够对于每个项目进行负责，在完成之后还需要及时的保证项目造价的资料能够被完整的保存，为未来的房地产工程项目的实施和开展提供参考价值[8]。

四、房地产项目施工阶段工程造价的控制和管理

在整个项目的造价控制工作中，前期的准备工作有着非常重要的位置，同时在资金的使用情况上能够看出，施工阶段主要是资金使用最为密集的阶段。很多投资的项目资金在施工的环节也呈现出不断的变化，以此变成固定的资产。所以加强房地产项目工程管理的科学化，还需要做好以下几点项目：

（一）制定合理的工程造价目标

第一点就是需要对房地产项目制定以下合理和先进的工程造价的控制目标，同时需要定期对于工程造价的实际情况和目标状况进行比较，找到存在偏差的主要因素，分析出现偏差的原因，并且利用合理有效的手段对其进行控制，这样才能够实现工程造价的最终成本目标。

（二）价格和材料是重要的因素

第二点是按照价格进行建筑成本的因素分析，同时也需要严格的控制，这也是材料价格降低的有效手段。同时也能够在材料质量把关的基础上，完成价格的控制，保证把最好的材料价格控制在最低，这才是成本控制和管理工作中最为重要的一项内容。

（三）制定严格的设计控制变更

第三点时针对控制和设计的变更进行规范变更，这也是非常重要的一项程序和内容。所以对于必须要进行变更的工程，还需要首先做出工程量造价和管理的加减分析，并且对于建设单位也可以做出的变更进行通知，调整出合理的工程造价内容，对于突破的工作以及原有的估算进行重点内容的变更，最后需要对原审批部门进行合同变更的通知。与此同时还需要针对承包单位中没有加强项目管理工作所造成的损失进行索赔和管理，其中包括增加和延长的工期，所以索赔也是工程造价内容中非常重要的一个方面。

五、结论

根据以上内容能够看出，在房地产项目的发展过程中，由于人们对于住房有着不同种类的需求，但是其中最主要的需求就是房屋的价格方面，因此房地产项目还需要在这项内容上进行改革，避免房地产开发过程中出现严重的资金浪费现象，这样也能够避免房屋未来的出售价格过高。因此对于房地产项目全过程的成本造价控制和管理工作也是非常重要的一项内容。目前为止，我国的房地产在开发过程中其成本控制还具有一定的难度，所以还需要所有项目开发的管理人员能够合理的控制房地产项目的成本管理工作，以此实现资源最优化的处理，这样也能够在根本上实现我国房地产的快速发展。

参考文献：

[1]胡t玮.浅谈BIM技术对建设项目全过程造价控制管理的作用[J].中华民居（下旬刊），2014，03：408.

[2]石越.浅谈工程项目管理过程中的投资成本控制问题[J].经济研究导刊，2011，03：86-87.

[3]程启堂.浅谈石油销售企业项目投资成本的全过程控制[J].中国总会计师，2011，03：104-105.

[4]汪春香.建设工程造价控制运用全过程造价管理的分析[J].黑龙江水利科技，2015，04：169-170.

[5]李丹.探索建筑工程造价影响因素分析及降低工程造价措施[J].四川建材，2015，04：233-234.

[6]汪冶冰，陈丽娟.基于活动的房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].才智，2012，31：47-48.

房地产设计变更管理范文第3篇

关键词：供应链成本；房地产开发公司；成本控制

中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：基于供应链理论的房地产企业成本控制探析——以X房地产开发公司为例

收录日期：2012年8月24日

当前，无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看，我国的房地产业已进入买方市场，消费者逐渐趋于成熟和理性，在此背景下，引入供应链管理理论，运用价值工程的分析工具，提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。

一、供应链管理与房地产供应链成本

（一）供应链管理的概念。供应链管理（简称SCM）是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业（组织）有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。

（二）房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

（一）土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。

（二）设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：

1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。

2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。

（三）政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

（四）施工、材料设备采购环节

1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。

（五）销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：

1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。

2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。

（六）物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

（一）X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。（图1）结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等；开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等；下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

（二）X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：

（1）在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。

（2）运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。

（3）规避土地闲置费的缴纳。

2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：

（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。

（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。

（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。

3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。

4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。

5、施工、材料设备采购环节成本控制

（1）招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（2）严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

（3）加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。

（4）推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。

（5）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间；其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。

6、销售环节成本控制

（1）引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。

（2）严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。

7、物业管理环节成本控制

（1）物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。

（2）做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。

（3）提高物业服务水平，增加业主满意度，从而提高收费率，降低物业运营成本。

本文从理论方法上构建了一种有别于传统方式的房地产企业成本管理模式。其优势表现在将供应链管理思想引入到房地产企业的成本管理中，能将整个供应链条的策划、设计、顾问服务、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值，以赢得竞争优势。

主要参考文献：

[1]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学，2004.5.

[2]任夏仪等.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].财会研究，2008.3.

[3]杨秀凯.房地产企业全程成本控制的思考与对策[J].财经学习，2009.1.

[4]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.

房地产设计变更管理范文第4篇

1.1有利于提高高校房地产科学管理工作效率

高校房地产管理信息网络化建设之后，可以为广大教职工提供房地产信息查询、信息交流平台，学校领导可以实时查询学校房地产资源的基本情况，制定出合适的管理方法和措施，高校各二级单位与房地产管理部门可以随时互通信息，为房地产管理部门的日常工作提供了更为便捷的工作程序，变被动管理为主动管理，使管理逐步规范化，可以有效提高房地产管理的工作效率。

1.2有利于高校房地产资源服务质量的进一步提高

房地产管理信息网络化建设之后，可以更好地开展房地产规划建设工作，充分利用校园内的土地、基础设施资源，做好房地产资源的规划、建设、分配等工作，从整体上把握学校的房地产资源，再根据学校师生的教学、生活的基本情况，合理分配房地产资源，最大限度地服务教学科研和广大师生，为房地产管理部门实现由“静态服务向动态服务，被动服务向主动服务”转变提供了全新的途径。如可在校园网上建立房地产管理主页，公布房地产有关非信息、政府和学校的各种房地产管理制度、房产分配和调配信息、房地产档案、职工公积金及住房补贴、房地产项目建设招标信息等。教职工可以很便捷地查阅到自己权限范围内所要查看的档案资料，为提高服务质量起到积极作用。

1.3有利于提高房地产管理中档案建设的标准化和规范化程度

随着高校房地产情况的不断变化，房地产档案数量和种类也不断变化和增加，房地产档案的收集、整理工作变得更加复杂。不仅要收集常规的纸质档案、电子档案，还要及时更新有变化的档案。依靠传统的房地产档案管理手段，已不能适应房地产管理中档案收集的真实性、完整性和系统性要求，运行房地产管理信息网络化之后，相关管理者就可以将各种纸质的档案资料通过电子技术转化成电子文档、影像资料等，分门别类地整理到房地产信息网络化中，这种利用新技术进行的标准化、规范化建设无疑会使得档案的利用更加方便和准确。

1.4有利于提高房地产管理信息资源共享最大化

随着信息化时代的不断发展，高校的房地产管理工作必须打破传统的管理模式，利用信息化、数字化和网络化的管理方式，实现房地产管理信息在校园的资源共享，为校内广大师生的教学科研、生活工作所需。同时各高校房地产管理部门之间还应适时建立网上链接，通过互联网平台了解和学习别的学校的管理模式，积极沟通和交流工作经验和心得体会，共同推进整个高校房地产管理工作的发展，实现最大范围的房地产管理信息资源共享。

2高校房地产管理信息网络化建设的可行性条件

2.1信息化的大环境为实现房地产管理信息网络化提供了先决条件

随着计算机网络技术的飞速发展和教育信息化建设的全面推广，这无疑给高校房地产管理信息网络化建设带来新的机遇。网络具有快捷性、开放性、多元性、交互性、创新性等特点和功能，能够及时、准确、有效提供给人们所需要的信息资源。它是房地产管理信息传输、交换和资源共享的基础条件，只有建设先进的房地产管理信息网络，才能充分发挥房地产管理信息的整体效益。国家信息化体系正在逐步完善，这为高校房地产管理网络化建设提供了先决条件。

2.2领导的重视为实现房地产管理信息网络化提供了保障条件

目前，各高校都已认识到房地产管理信息网络化建设的重要性，随着高校领导重视房地产管理工作，配备了一支综合素质较高的房地产管理队伍，加大了资金和硬件的投入，高校房地产管理部门配备了计算机、扫描仪、打印机、照相机等设备，目前许多高校还聘请了专业的管理信息网络化开发建设人员，建立了房地产管理信息平台，成立了房地产信息管理建设专业小组，希望构建出完善的、扩展性强的房地产管理信息网络。

2.3校园网络不断发展为实现房地产管理信息网络化提供了基础条件

随着网络信息的快速发展，大多数的高校都有自己的校园网，给房地产管理信息网络化建设提供了必要的技术条件。一方面，校园网网络环境为实现房地产管理工作资源共享提供了基础条件。房地产管理部门通过应用房地产管理软件将相关信息进行整理、归类后，再将其传输到校园网上进行信息的传递和交流，从而实现房地产管理信息网络化服务，因此校园网络为实现房地产管理资源共享提供了重要的平台。另一方面，高校房地产管理部门以及二级管理单位工作人员计算机操作水平的普遍提高，为高校房地产管理信息网络化可持续发展提供了基础条件。

3高校房地产管理网络信息化建设的策略

3.1形成高校房地产管理网络化管理理念

高校房地产管理网络化已成为时展的必然。首先，必须建立与时俱进的现代化管理理念，在高校房地产管理部门形成房地产管理网络化的管理理念，构建学校各级领导和各级部门大力支持和配合，改变陈旧观念及落后的管理模式。其次，制定周密详细的房地产管理信息网络化实施计划，明确实现这一目标的人员安排、工作程序、工作内容、完成时间等，为实现房地产管理信息网络化的规范化、标准化和信息化建设做好准备工作。

3.2加强高校房地产管理网络化基础设施建设

为了更好地实现高校房地产管理网络化建设，高校应大力提高计算机和网络技术的应用程度，在为房地产管理部门配备必要的计算机、照相机、投影仪、扫描仪、数据服务器、管理软件等设备的同时，高校还应依托国家信息基础设施和飞速发展的信息技术平台，加大投入，通过对信息、资金、人才的整合，强化房地产管理信息网络化基础设施建设。

3.3提高高校房地产管理人员综合素质

要实现高校房地产管理网络化服务，不仅要具备计算机等硬件设备和管理软件，而且还要有综合素质高的管理人才。房地产管理网络化就是利用计算机和网络等先进手段来管理房地产，因此对房地产管理工作者提出了更高的要求，房地产管理工作者不仅要掌握房地产等相关专业知识、还要熟知计算机知识和网络知识。①组织专业技能培训，对房地产管理人员采用培训和继续教育等方式、分期分批进行培训，培养一批思想成熟、专业过硬的管理队伍；②选拔一批既懂房地产专业又有多种专业知识的高素质人才参与房地产管理工作，不断完善房地产管理队伍的结构；③建立健全房地产管理人员激励机制，对综合素质和工作业绩考核成绩显著的管理人员给予奖励。

3.4完善高校房地产管理基础工作标准和规范

高校房地产管理网络化建设与房地产管理基础工作规范与否直接相关。首先应控制好房地产管理过程中所产生的各类文件材料的质量，制定和传送的公文也应符合国家标准和相关要求，保证数字化文件符合规范化要求。对房地产管理工作产生的各类文件和决议，房地产管理部门应实行前端控制，确保电子文件的真实性、完整性和可行性。其次要做到房地产相关管理信息收集齐全、完整，让具有利用价值和保存价值的信息材料保存完好。最后要保证房地产管理工作信息采集符合规范，方便计算机管理。房地产管理部门应制定标准的操作流程，严把每一道房地产管理基础工作的程序关，为房地产管理信息网络化输送高质量的信息。

3.5研发标准规范的高校房地产管理软件

高校房地产管理软件是实现房地产实体信息转化为网络信息化的主要工具之一，如果没有标准、规范的应用软件，难以实现房地产工作的数字化、网络化。目前高校设计的房地产管理软件还不够通用和规范，各高校或教育主管部门应组织相关专家或依托有实力的软件开发商，研发规范通用的高校房地产网络管理软件，开发的软件既能满足一般需求，又能满足特殊需求，能做到兼容设置。同时，根据软件的实际使用情况不断对软件加以改进和升级，使高校房地产网络管理软件朝着规范化、集成化、统一化、标准化的方向快速发展。

3.6加强高校房地产管理信息交流平台建设

为保证高校房地产管理信息的互访和交流、实现房地产管理信息资源共享这一目标，高校必须首先建立安全、可靠、高效的信息交流平台和严密的信息管理制度。高校在建立房地产管理信息交流平台时，首先应建立完善的信息管理系统，该系统主要有公告栏、留言版、信息查询、信息打印、汇总统计、用户注册、系统管理、信息变更日志及日志管理等模块。其次要不断丰富交流平台的内容，逐一开放房地产管理信息目录，做好上载公开的房地产管理资源信息，向授权用户提供检索、查阅、打印等服务。

3.7注重高校房地产管理信息的安全保密性

对房地产管理实现信息网络化模式后，房地产信息资源将在网络空间上进行传递和交互信息，网络管理模式给房地产管理工作带来了新的发展，也对房地产信息资源的安全保密工作提出了挑战。房地产管理部门应设专门机构负责信息资源的安全，并采取有效的措施保障信息资源的安全。管理人员在日常工作中首先保证只有授权用户才可以访问计算机系统中的信息，并对其行为要求实行有效的监控，高校对房地产管理工作人员加强保密意识和安全业务培训。在房地产管理网络化建设进程中，设置加密防护技术，通过数据加密、访问控制（防火墙）、身份认证、安全通信等网络安全技术加强房地产管理信息的安全保密工作。

4结语

房地产设计变更管理范文第5篇

[关键词]房产测绘；房屋面积；预测；实测；差异；原因；措施

1.房产测绘实测和预测概况

房产预测是指在房产开发商取得了预售许可证的时候，由房产行政部门认可的具有资格对测绘部门利用规定的图纸和测绘工具对房产面积进行的预测。这主要是依据国家相关政策和规定，对尚未竣工的房屋进行预估。在该预测结果通过审批之后，再由行政部门出具预售许可证。实测成果是指在房产完成建设之后，由开发商委托相关具有正规测绘资格的单位，对已完成的房屋按照一定国家标准进行实地测绘。这个实测过程往往会参照施工图纸、预测结果、土地合同等相关资料和文件，在测算的基础上完成预测和实测的校对。最终的房产面积测算结果则主要是服务于竣工后的价格结算，通过对比预测和实测面积，针对差异较大的环节重新进行核对和结算。一般说来，实测面积和预测面积的差异是不可避免地存在的，但开发商和建设单位都应找出出现差异的原因，并在此基础上采取措施进行改进和完善，尽量减少误差。

2.导致房产预测面积和实测面积存在差异的原因

2.1房屋规划设计的变更。在对房屋进行最初的规划设计的时候，一旦规划面积对房屋的尺寸和功能造成影响时，就会直接导致房屋预测面积发生变化。一般而言，房屋尺寸的更改都会对房屋的总体面积或者分局面积造成影响。而房屋的使用功能造成的变化，主要是在设计公用空间的面积时，当公用面积的设计发生变更，就会直接涉及到其他分户面积的分配问题。

2.2施工过程中的影响。在施工过程中，由于种种原因，有时会出现不按照图纸施工的情况，这无疑也会造成实际面积和预算面积的偏差。此外，施工过程发生差错或者是放样误差严重，就会造成实测面积和预测面积的较大差异。除此之外，即便是正常的施工和测量，也会对导致实测面积和预测面积的差异，但这种差异一般控制在较小范围内，属于可接受的正常差异。

2.3竣工后的公用空间变更。为了满足居民的生活需要，一栋建筑内通常会设有一定的公用空间。这些公用建筑主要包括车库、消防室、仓库房等场所。地下室或一楼常用于充当车库和库房，此外还有多栋楼之间共用的设备房等。当这些公用空间的设计或施工发生变更时，就会缩小或扩大分摊面积，从而引起预测面积和实测面积的差异。

2.4不同测绘方法和不同建筑造成的差异。规划部门往往是按照设计图纸进行测绘，而设计单位测算面积的方法则不尽相同。有的是依据房屋轴线测算，有的是按照房屋长宽高测算，各个测算部门的测绘方法都不一样。在房屋竣工后进行面积测算工作时，测绘部门是按照最后确定的设计图纸进行测算，而有的则是进行实地测绘，而有些实测常常会因为测量和计算过程中数据误差，而对房屋实测面积造成影响。此外，即便是测绘部门按照同一标准进行测算，也会因为计算方法等方面的差异造成对同一建筑的面积测算差异。

3.解决房产测绘差异的措施

3.1开发商的举措

房屋开发商在完成商品房的预售工作之后，往往会按照实际需要对原有的设计图纸进行相应的更改。房产商在变更工作确定之后，应该及时通知规划部门、预测单位以及各个业主，从而更改预售房屋的面积，减少日后纠纷。在签署《商品房的买卖合同》的时候，应适当添加设计公摊面积发生变更时的应对方案。同时，在合同中应该明确规定，当公摊面积过大而对房屋的功能造成影响时，购房者有权取消对房屋的购买或是拒绝承担公摊面积费用。若是对购房者对预测面积有疑问，双方可经过协商之后请一个正规的测绘部门对房屋面积进行测绘，最后以此测算结果为标准。一旦实测和预测差异过大，那么由由测量产生的相关费用由卖方承担。而如果测量差异在双方的协商范围之内，则由买方承担测量费用。

3.2测绘单位的措施

房屋测绘单位首先应该是经过国家批准的具有专业测绘资格的测绘部门，保证测量人员拥有合格的专业素质，提高测量与计算中的技术。测绘单位在测量过程中，应具备一定的测绘技巧。首先，注重搜集整个建设过程中的设计图纸和资料。特别是施工图纸和施工资料，必须经过严格的审批之后，具备房产部门、公安机关、土地管理部门等单位的许可许可证。对施工前后的图纸进行对比和核实，遇到不一致的地方应由房产商给予合理说明，测绘部门予以详细记录，以供实测时使用，对房地产项目建筑面积的测算要重视资料的收集，资料中必须要有开发商的营业执照，房地产权证，土地出让合同，建设规划许可证，建设工程施工证，建筑总平面图和施工平面图，以及公安部门出具的门牌号和车位批准文件，房屋共有部位使用说明书等等资料。其次，重视对CAD文件的利用。如今的建筑图纸一般都是由计算机绘制而成，所以在实测之前有必要搜集目标建筑的CAD文件，从而保证测算数据的精确性。最后，在实测过程中注重整体和局部测算的结合。首先利用一定技术和方法对房屋的整体面积进行初步测算，然后分别测算房屋分局的面积后进行整合。注重房屋内围和、整体和局部之间的差异，一步步进行测量、计算和核实。

3.3施工单位的措施。为了减少竣工前后测绘面积的差异，施工部门在施工过程中应严格按照设计图纸和规划方案施工。如果因为特殊情况需要更改施工方案，应该及时联系开放商，与其协商出变更计划和方案，出现需要变更施工方案或者施工图纸的时候一定要及时的与预测单位联系。一般而言，施工过程中难免会因为某些原因需要对原施工方案进行更改，这些影响因素可能是地形、施工时间、业主要求、管道铺设等等。不管是因为哪种因素需要对图纸进行变更的，施工方都应告知测试单位和房产商，经过测绘部门实地测绘和考察之后，方可确立变更计划书以及变更图纸。以免日后发生矛盾和纠纷，这也是为了及时更改房屋的预售面积，保证购房者的知情权。

3.4房产管理部门的相关措施。房产管理部门作为房屋的主要销售方，也应该采取一定措施减少预测和实测面积的差异。首先，转变观念，深化认识。一旦商品房取得预售许可证之后，房产管理部门除了负责房屋面积的测绘工作以外，还需要承担预测市场的责任。这种从预测者专项组织者的职责转化，就需要房产管理部门加强对预测单位的管理。其次，强化对预测队伍的管理。将预测单位、预测人员的相关信息进行记录和登记，测绘部门有必要将测绘人员的职责分配等信息提供给房产管理部门，以方便对其进行监督管理。

参考文献

[1]谢盛业.商品房面积测绘中存在的问题及处理方法[A].全国测绘科技信息网中南分网第二十一次学术信息交流会论文集[C].2007.