房地产设计变更管理

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房地产设计变更管理范文第1篇

【关键词】设计变更；房地产；成本；控制

1.前言

由于房地产开发在设计阶段不可能尽善尽美，设计在实施之前往往都会不断被修改，即使建设开始，设计仍然存在变化的可能性。而设计一旦发生变更，工程的施工运行，工程的本、质量和工期等都会受到影响。设计的变更将直接增加项目的资金投入，从而影响投资效益。要想从根本上了解设计变更的重要性，控制设计变更对成本的影响，必须首先从设计变更的内涵入手。

2.设计变更的内涵

设计变更是指设计单位依据建设单位要求，调整设计或对原设计内容进行修改、完善、优化。设计变更的原因是多方面的，其中包括：修改工艺技术、增减工程内容、改变使用功能、设计存在问题、施工中产生错误、更改使用材料等等。

设计变更发生的阶段不同，对于工程的影响大小也不同。设计变更如果发生在规划阶段，只需要对设计图纸进行修改，其他费用并没有增加，在这种情况下不会产生额外费用。如果设计变更发生在采购阶段，那么不仅仅需要对图纸进行修改，还需要更换设备，对材料重新进行选择，费用必然会有所上升。设计变更如果发生在施工阶段以后，除上述费用外，已施工的工程还必须拆除，势必造成资源的浪费，增加投资成本，此外还增加了施工时间，增加了工程的隐形成本。因此，对设计变更的管理需要严格进行限制，如果需要变更，应该尽量把设计变更的发生时间控制在规划阶段，只有加大对设计变更的控制，才能尽可能避免额外成本的增加。

3.控制设计变更对于房地产业的重要意义

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正逐步告别暴利时代，利润逐步回归正常水平。房地产业专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现成本的精确控制。企业的终极目的是利润最大化，要想实现企业利润最大化，必须“开源节流”，要节流，必须对成本加强控制。

控制设计变更对于房地产业来说可以有效对成本加强控制，房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的决策 、设计、承包 、施工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保总成本的控制，对于房地产企业参与竞争非常有意义。

4. 控制设计变更需要注意的几个因素

4.1设计方水平

设计方的业务水平是影响设计质量的主要因素。有些设计人员专业技术素质和职业道德水平不高，极易引发不合理工程变更甚至恶意工程变更。设计方如果业务素质差，设计粗制滥造，达不到规定的设计要求，势必引发工程开工后的设计变更。

4.2不可预见事件

在项目的实施过程中，各种不可预见条件的变化使得原先的设计方案不能满足要求，需要进行设计变更，如在施工过程中地基出现软土层，为保证工程建设质量，通常需要增加技术措施产生设计变更。如果建设过程中因为罕见的天气原因，例如暴雨、大雪，延缓了工期，则需要对设计进度进行变更。

4.3合同的规范性

合同中有关设计变更条款的约定，对房地产建设各方的行为具有重要的导向作用。当合同中对设计变更的约束进行奖励时，合同参与者将最大限度地减少设计变更，自觉地对建设项目的工期、质量和成本加强控制。当合同中缺乏约束设计变更的条款时，设计方可能缺乏对成本的关注，随意更改设计方案。

5.控制设计变更对房地产成本影响的措施

5.1推行设计招标，择优选择

通过对设计方进行招标，选择多家有责任心、业务能力强、声誉好的设计公司进行竞标。选择好的设计单位，既可以获得优秀的设计方案，又能促进设计方开拓创新，促使设计方提出“质优价廉”的方案。通过招标，可以全面评估设计方的资质、业务水平，职业道德等，尽量保证设计质量，减少设计变更的可能性。

5.2提高设计的预见性

设计要全面、准确，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。要给予设计单位相对充足的时间，便于他们完成满足施工要求的设计。要加强对设计图纸的审核，图纸要达到规定的设计深度和施工要求。在对图纸的审核过程中要内外结合，内部封闭式审核为主，外部专家审核为辅，通过审核减少设计存在偏差和错误的可能性。设计方案中尽量对施工以后可能遇到的各种问题进行预见，以免开工后遇到困难临时更改设计。

5.3采用合同措施，对变更进行约束

在设计过程中，一部分设计人员设计变更随心所欲，不考虑企业需要因为设计变更而增加的成本。合同条款上增加设计变更的费用限制条款，例如规定设计变更产生的费用不得超出合同总价的某一比例，如果超出，则设计方需要承担额外的这部分费用。通过充分利用合同，对房地产开发的总成本进行控制。

此外，设计变更前，要对设计变更进行成本评估。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审核过程中发现因为施工错误造成的损失，损失应该由施工方承担，不应因此修改设计方案。

6.结语

设计变更对造价的影响是多方面的，是工程造价变化的主要根源。设计的好坏直接影响工程的成本、质量和工期，好的设计可以减少不必要的费用支出，缩短工程周期，减少房地产企业人力、物力和财力的投入。因此，设计方的选择必须通过招投标的竞争方式，选择一家有责任心，有业务能力的设计方，并通过合同对设计方进行约束，达到主动控制和动态控制工程成本的目的。

参考文献

[1]吴向阳.设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点[J].建筑经济，2010，（02）：83-86.

[2]薛由庆.房地产开发成本控制的对策[J].福建商业高等专科学校学报，2001，（05）：20-22.

房地产设计变更管理范文第2篇

关键词：房地产；工程造价；控制

房地产作为社会经济发展的基础产业之一，近年来，国家颁布了一系列政策遏制房价过快增长。土地资源的稀缺，导致土地价格一路走高，这对房地产市场是一个考验。房地产开发中除了对工程质量，进度，安全管理外，对工程造价的管理也是重中之重。

房地产开发的造价控制，直接影响到项目的进度、成本和质量，是房地产项目成功与否的关键。房地产的全生命周期大致可以划分为以下几个阶段：项目投资决策阶段，项目规划设计阶段，项目实施阶段，项目竣工结算阶段。在这四个阶段中，只有加强成本控制，才能赚取更多的利润。

投资决策阶段的工程造价控制

注重项目选址

房地产建设项目的实施过程中，决策阶段的工程造价控制应将房地产项目的选址摆在首位，选址应符合城市规划，开发商对市场要有准确的预测和定位，项目能满足市场需求。选址过程中要地质初勘工作并编制好环评报告。

1.2 编制可行性研究报告

可行性研究报告是进行投资决策的重要依据，市场调研工作是编制可行性研究报告的重点，只有了解了市场的需求，才能以此来开展项目；做好效益研究，从投入、产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。可行性研究报告应该标准化和规范化，以确保科学性和真实性。要符合城市规划要求，满足楼房间距、功能分区要求和使用功能，合理利用土地进行布局，降低费用。

1.3编制投资估算计划

投资估算是投资决策阶段的一项重要工作。编制详细的项目成本投资估算控制表是分析投资项目经济效益的重要依据。在编制完可研报告后，投资估算的编制能有效控制初步设计概算，并以此作为筹集资金和银行贷款的依据。工程造价人员在编制投资估算过程中，应该实事求是，正确地反映设计所包含的内容，按照项目成本管理的原则，对投资估算中的动态因素进行合理预测，综合分析投资法案的经济合理性，优化建设方案。

设计阶段的工程造价控制

2.1做好设计方案的招标工作

在市场经济的今天，开发商委托设计时应该大力引入竞争机制，加强管理。通过招标的方式，选择最好的设计单位，进而保证设计的质量，避免因设计质量而导致的成本增加。通过招标的同时，还可以选择到优秀的设计方案，避免过时的设计对销售的影响，导致资金无法回收，经济效益得不到保证的情况发生。

2.2 推行限额设计

开发商在委托设计院进行施工图设计时，在合同里面都会注明项目的投资金额，但是设计师在进行工程设计时，前期精力主要集中在建筑风格，建筑形式；设计中期关注重点是建筑的空间布局和功能关系；设计后期则精力放在设计是否符合规范要求，图纸能否通过审查。设计师基本上不会从经济的角度上考虑设计。因此，必须建立一个限额设计管理的方法，在认真编制项目投资估算和设计概算的基础上，施工图预算的价格必须严格限制在设计概算以内，从设计上降低工程造价。

2.3加强图纸会审工作

将工程变更的发生尽可能控制在施工之前。在设计阶段，克服设计缺陷，能以最低的成本获得的最佳效益。设计出图前，组织参建各方，对图纸技术上的可行性，施工上的可行性以及经济上的可行性进行审核，从不同的角度对图纸的设计进行全面审核管理，以达到提高设计质量，避免考虑不周或因设计错误导致的工程变更，进而造成成本的增加。

2.4加强设计变更管理

消除不合理的设计变更，确实需要设计变更，必须进行层层审核，并及时分清做出经济处罚，以减少设计人员失误所造成的设计变更和旅工单位利用设计变更增加工程。

实施阶段的工程造价控制

3.1合理选择施工方案

对施工单位报送的施工组织设计和施工方案进行认真审核，用经济和技术比选方法进行全面的评估，对于设计外增加的方案，必须在确保安全、质量的前提下，采用最经济的解决方案，从而降低项目成本，减少工程变更和现场签证，提高项目的经济效益。

3.2严格控制工程变更和现场签证

在项目的施工过程中，经常会出现设计变更、施工进度变化和工程量变化的问题，需要现场签证和变更，应及时真实地签证，真实地反映项目的实际工程造价。确人设计变更的，应设法减少变更费用。

3.3控制工程款的动态结算

建筑安装工程项目款的支付方式有按月支付，竣工后一次结算，按项目形象进度结算及其他双方商定的付款方式。不同的结算方式，开发项目的成本支出也不相同。这就要求造价工程人员全面掌握和使用的招标文件，合同协议和有关设计，施工文件的基础上，抓住计量支付这个关键环节，仔细审查支付申请，使得每笔资金都可以得到合理的控制和支付。除了控制项目实施过程中发生的各种费用外，还需要掌握国家有关法律和规定，收集各种价格信息，了解价格动态，分析各种成本数据等。

3.4深入现场，收集和掌握施工有关资料

在施工过程中，工程造价管理人员，应经常到施工现场，对照图纸察看现场了解和收集有关的工程资料，及时掌握现场动态，为项目结算做好准备。

竣工结算阶段的工程造价控制

合理确定工程造价是竣工结算阶段工程造价管理的重要工作，在确定工程造价，应按照双方在施工合同中的约定，根据竣工图纸以及设计变更、现场签证资料来审核计算，审查是否按照图纸及合同约定完成了全部工作。

结语

房地产开发企业要确保投资项目的顺利完成，就必须对投资项目进行全过程

程的造价控制，从经济、技术、合同各方面降低项目陈本，提高项目的投资效益。

参考文献：

房地产设计变更管理范文第3篇

关键词：成本管理；全过程管理；工程造价控制

Abstract: The cost management and control is one of the important management means of real estate enterprise. And the the cost control and management of the whole process is the important content of cost management and control of the real estate industry.

Keywords: cost management; the whole process management; project cost control

中图分类号: TL372+.3 文献标识码：A文章编号：

房地产工程项目的工程造价控制管理贯穿了项目的全过程, 即从房地产项目决策的投资估算到设计阶段设计概算, 以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个阶段的造价控制目标是有机联系在一起的, 各个阶段互相制约、互相补充。因此, 要建立一体化的管理体系, 及时发现偏差, 纠正偏差, 使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展，严格控制房地产项目工程成本。目前房地产开发各阶段造价控制管理存在的问题主要有：

1对房地产投资决策阶段的重要性认识不足

由于房地产项目投资金额巨大，就房地产项目投资开发整个流程来看，这第一步投资决策环节无疑是重中之重。房地产投资决策阶段控制工程造价，是正确确定房地产建设项目计划投资数额的关键，对房地产企业正确控制投资目标值具有重大意义。按照“前者控制后者”的制约关系，意味着决策阶段对其后面的各种形式造价起着制约作用。因此，必须加强项目投资决策阶段工程造价的管理。

2工程设计阶段对工程造价控制不严

在项目作出投资决策后，工程造价控制的关键在于设计，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1％ 以下，但正是这少于1％的费用却影响项目投资的可能性高达75％以上。在设计方案上基本上做到了采取两个以上的设计方案进行比较，但在经济上是否合理却考虑很少，出现“多用钢筋、少动脑筋”的现象。特别是在竞争激烈的情况下，设计人员为了满足开发商的要求，为了赶进度，施工图设计深度不够，甚至有些项目出现做法与选型交代不清，使设计预算与实际造价出现严重偏差，预算文件不完整，设计变更偏多，导致工程造价增加很多。

3建设项目发包阶段选择不当

工程设计完成后，项目发包显得尤其重要。选择了一家有实力、有信誉、报价合理的单位，工程就成功了一半。可是现阶段开发商选择中标单位时往往只选择报价最低的单位，有些中标单位可能是投标报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位，在施工过程中容易扯皮而影响质量和工期，导致造价失控。此外工程招标文件、合同文件不够严密、明确，也很容易给施工单位钻空子从而增加工程造价

4工程实施阶段管理失控

工程实施阶段是建设项目形成实体的一个漫长过程，也是工程造价控制的难点阶段。在工程实施阶段，由于地质条件变化，材料的代换，施工组织方案和措施调整，工程变更过多，现场签证不明确，签证内容与实际不相符，合同管理不严格等，工程造价极易失控。

5工程竣工结算阶段控制不力

房地产项目工程竣工决算是整个工程造价控制最后的一环。竣工决算如何能真实实地反映整个工程的实际造价，反映了开发商和承包方对工程造价管理的能力。

在审核中，经常发现送审资料不完整、竣工图没有全面体现工程实际情况，直接以施工图代替竣工图或在施工图上做简单更改，很多变更没有在图上标注；设计变更手续不全，缺少变更通知及经济签证；隐蔽工程现场验收无正式签证手续；变更材料没有确定结算单价等。

工程结算一拖再拖；有时工程结算人员不了解施工现场，也不到现场审核复查，只凭自己的想象核算，与实际投入相差较大，这些都影响了工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。

针对综上问题，加强房地产各阶段工程造价管理的措施主要有以下几点：

1．在投资项目决策阶段。

房地产项目的决策, 对房地产项目工程造价有着决定性的影响, 是建设工程造价控制的重要环节阶段。据有关资料统计, 投资决策阶段影响项目的程度达到80%—90% 。

2. 设计阶段的工程造价控制

（1）完善工程设计阶段的招标工作，各阶段引入竞争机制

为了有效避免设计阶段只注重方案招标，忽视初步设计和施工图设计阶段的招标对工程造价控制带来的问题，在设计招标工作中，不仅方案设计阶段要通过招标完成，而且初步设计和施工图设计也应引入竞争机制，使每个设计阶段均通过竞争完成。这样在每个细节上都会做到精益求精地去设计。

（2）进行限额设计

推行限额设计，要从源头抓起。首先应制定合理的目标值，如果目标值不合理，就会被突破或者与实际悬殊很大。目标值应在对设计的科学性、功能的实用性和经济的合理性等方面进行充分论证分析后才能作出结论。进行限额设计关键是确定好工程项目的限额，控制好设计标准和规模。其次要制定实行限额设计相应的管理制度和有关规定，从整体上加强对项目投资的控制，由被动反应变成主动控制，由事后核算变成事前控制。

同时，加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，建立健全相应的设计变更制度，对影响工程造价的重大设计变更，需进行由多方人员参加的技术经济论证，使建设投资得到有效控制。

3 .加强房地产招标阶段造价控制措施

（1）对评标办法，不能一味强调低价中标

对投标报价评分时，不能只看总报价，还要同时重视清单子目的单价，以防止和限制投标单位采用不均衡报价法。这是因为总价符合要求的，并不等于每一清单项目的单价也符合要求；总价最低的，并不等于每一清单项目的单价也最低。对清单项目单价的评审，可采用平均值法，也可采用权重分配法。

（2 ）应从专业的角度严格界定招标范围

招标范围的划分不科学，很有可能造成工程的重复计价，部分设备重复定货的现象，从而造成工程的造价无形的增加，

（3）建设工程项目实施阶段的工程造价控制

合同实施阶段投入资金量最多, 直接影响着建设费用和竣工结算, 是投资控制的重要阶段。选择合理的施工方案 , 在保证安全、质量的前提下,用最经济的方案,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资控制；加强工程进度管理,认真审核施工组织设计。施工组织不合理, 不仅影响项目进度和质量, 而且影响资金的使用；

加强工程变更及签证管理, 在工程建设项目中,工程变更和现场签证是不可避免的,但要进行有效控制.为防止施工图设计中产生漏洞,除在审核图纸时把关外,还应图纸会审中尽量消除漏洞.设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,尽可能把设计变更控制在施工阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,更要先比较各个方案的优劣,选择最经济适用的方法,使工程造价得到有效控制。如基础部分由于很多不可预料的因素,发生的图纸外的签证比较多，要严格把关。对于现场签证,要实行严格认真的逐级审核制,对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核。

房地产设计变更管理范文第4篇

关键词：房地产开发项目 财务控制

房地产开发项目具有项目周期长、资金需求大、专业性强、受国家政策调整及市场影响大等特点，因此，在房地产开发项目中从经营管理角度加强财务控制对项目的顺利完成具有重要意义。

一、房地产开发项目加强财务控制管理的作用

（一）改善房地产开发项目管理层的管理方式

财务管理作为房地产项目管理重要组成部分，在财务控制的内容上不仅是建设资金收支的控制，更重要是从经营管理高度，如资金来源及资金成本、资金使用效率、盈利目标及能力的测算和评估、税务筹划等方面为决策层提供依据，并建立资金收支所反映的经济活动的控制管理制度，从而全面提升财务控制在工程项管理中的核心地位。从其控制主体上讲，财务控制的主体应当是企业法人领导，由房地产开发公司成本管理部门、营销部门、各部门组成的，而非传统意义上的财务人员。

（二）保障房地产项目管理制度的顺利实施

财务控制首先是项目治理结构的重要组成部分，通过适当的财务控制制度，可以协调所有者与经营者的利益，从而保证项目管理制度的顺利实施；其次，财务控制可以实现房地产开发项目经营效益最大化，确保投入资金安全性、收益性，实现资本保值、增值目标。

此外，加强财务控制还可以起到保证项目业务信息和财务信息的真实性和完整性，以及项目财务活动的合法性的作用。

二、房地产开发项目周期各阶段财务控制重点

（一）项目可行性研究阶段的财务控制

房地产项目可行性研究是投资决策前对有关建设、技术、市场、社会经济效益等方面进行全面分析研究、评价和决策的技术经济论证过程。房地产项目可行性研究阶段财务控制可以从以下几方面加以控制：

1、做好项目前期基础性调研工作

项目前期基础性调研工作包括两个方面，一方面要做好项目前期对市场、资源和项目周边环境的基础性调研工作，做好客户的市场有效需求和潜在规模的调查工作，通过市场调查做好产品定位、客户群体及开发产品的建筑方案设计及分析，为项目建立投资决策提供可靠的依据；另一方面，通过分析开发项目的市场竞争力与不确定性风险，将开发项目与其他同类或类似项目进行市场竞争力对比分析，同时需要从经济政策、市场变化等风险方面因素对项目影响的不确定分析，从而对财务指标的影响作出不确定性和风险分析，并制定针对性应对措施，优化项目的经济技术方案，以防范及降低经营风险的对策措施。

2、做好项目规划论证工作

项目论证阶段财务控制的重点主要是结合项目的特点，通过对项目投资估算、资金筹措及回收期等经济指标的估算分析，从而确定项目实施的必要性。一方面，财务控制对市场预测的主要工作点是依据市场供求关系及房地产开发项目的特点，对房地产开发项目进行准确价格定位，确定项目的预计售价。准确的价格定位，不但要实现项目销售价格最大化，还在实现快速销售，快速回笼资金，实现利润最大化的经营目标。另一方面，成本测算要全面、精确。项目正式立项前要对开发项目进行全成本测算，其中，对土地成本的估算不但要考虑价格，还要考虑土地取得方式不同对成本及资金流动产生的影响。全面、精确的成本预算不但是建立成本控制目标的基础，同时也是对房地产项目进行决策的依据。

3、做好项目可行性研究报告的评价过程

在项目可行性研究报告出具后，应组织部分专家对其所涉及内容进行的再评价，对在评价过程中发现的问题及时沟通，并制定出具体的整改措施，以保证可行性研究报告具体实施过程的经济性和可行性。

（二）项目实施阶段的财务控制

项目实施阶段是房地产项目成本产生的主要阶段。在这期间，财务控制的工作重点是对项目成本的控制。房地产项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。

1、房地产开发项目的设计直接影响建设工期和建设成本，直接决定人、财、物等相关资源的投入

项目设计方案的优劣直接决定项目未来的成本，并决定项目的整体收益。房地产开发项目成本控制首先要以设计阶段作为成本控制重点，在各项成本费用尚未发生时做好前期成本规划。良好的项目设计是有效控制房地产项目投资的根本，是项目成本优化的最有力保证。

首先，在项目委托时，向设计单位提供经批准的可行性研究及投资估算，明确项目开发的定位、工程建设质量及各项经济技术指标。在初步设计完成时，聘请专家对其进行审查比对，一方面审查设计的合理性，既设计布局和经济性的合理性，是否符合公司的市场定位及消费群体的需求等，同时根据地块特点对设计实施的可能性进行审查，在全面审查后，对设计初步方案进行修改、优化，另一方面设计投资概算与项目可行性研究时投资估算进行对比，既要对投资概算偏离投资估算差异率进行重新认定，重新计算投资回报率，也要对投资概算的全面性进行审定，以降低因设计变更而增大投资的可能性。

其次，限额设计，优化施工图设计。控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，各设计人员在保证达到使用功能和技术指标的前提下，需融施工图设计与施工图预算为一体，将预算限额进行合理分解，在设计过程中，按照分配的投资限额控制设计。在施工图设计完成时，需要设计人员、施工人员及成本管理人员对施工图技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的进行性等方面进行审核，对施工图进行优化，以防止技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

最后，规范勘察设计合同，有效控制造价。房地产项目勘察、设计人员与项目开发者属于不同经济主体，两者的工作目的不尽相同，房地产项目开发方应加强对勘察、设计合同的管理，用经济手段加强对房地方项目勘察设计的管理，从而在源头上控制整个房地产项目的投资成本。在与勘察单位签订勘察合同时，将勘察费用与工程地质勘探的准确程度挂钩；在与设计单位签订设计合同时，通过在设计合同条款中增加设计变更及修改的费用额度限制条款，以加强对设计单位的考核和制约，防止由于在工程施工过程中增加的设计变更造成投资失控。

2、项目施工阶段的财务控制

房地产项目施工阶段是资金大量投入，产生项目建设成本的主要阶段，也是资金投入的主要阶段。施工阶段的财务控制主要是通过财务监控，对工程款的支付、工程变更造成的费用调整及各种工程造价信息等进行全过程控制。在此阶段一方面要加强合同管理，不但要在合同条款规定了双方的权利、义务，还要注意合同条款的严密性，预防因施工方利用合同中某些条款的不确定性向投资方索赔而产生投资失控和经济纠纷。一方面加强对施工材料的控制，对开发者提供的材料通过招投标进行，以保证材料质量和价格，同时在现场施工时，加强对材料的管理，以防施工方偷梁换柱；对施工方提供的材料，也需要工程管理人员对材料的质量进行确认，以防施工方以次充好，影响工程质量。另一方面要加强施工过程中发生的现场签证与设计变更的管理，建立严格的设计变更审查、审批制度，工程管理部门要详细分析每一项涉及变更的工程量、功能变化及造价增减情况，严格控制施工中的设计变更，防止施工单位为了施工便利而任意提高或降低设计标准、改变工程规模，从而增加工程投资费用或降低项目质量。在支付工程款时，要严格按合同约定时间及实际完成的工程量支付工程进度款，严防工程进度款的超进度支付，避免对施工单位在经济上的失控管理，减少建设资金的违规占用，节约建设资金成本。

3、项目竣工决算阶段

竣工决算是房地产项目成本控制的最后环节，在项目竣工阶段的财务控制是要必须严格进行项目竣工决算的审核工作，以有效的控制工程造价。由于在施工中出现地质条件、材料换代、工程量增加等变化，因此工程管理部门需要作好工程竣工图、主要建筑材料规格、质量与价格签证、设计变更等竣工资料收集整理，通过对竣工结算资料和现场实际情况，认真审核工程结算数据，防止有虚报工程量、定额错误、工程变更调增不调减、重复结算等情况的发生，保证工程造价的准确度。同时应实行工程结算第三方复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和投资效益。

房地产设计变更管理范文第5篇

【关键词】房地产；风险识别；风险评估；风险控制

一、引言

随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。

针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以a市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。

二、项目概况及施工建设阶段的风险识别

a市天和苑项目定位为cld概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为a市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。

a市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。a市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。

表1 项目施工建设阶段的风险因素表

风险因素 类型 风险

管理 管理 项目目标是否清晰

决策是否征求各方面的意见

是否对经验教训进行分析

技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理

新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失

工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等

项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等

无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等

质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境

三、项目施工建设阶段的风险评估

在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。

按照综合评价法的步骤，通过对a市天和苑房地产项目的调查，联系了a市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产

目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。

表2 项目风险因素评价表

主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 wc 排

序

很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大

0.8 很大1.0

征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3

突发事故 0.05 √ 0.02 8

安全事故 0.1 √ 0.02 7

质量不达标准 0.15 √ 0.06 5

工期拖延 0.2 √ 0.16 1

施工索赔 0.1 √ 0.06 4

设计变更 0.15 √ 0.09 2

施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6

合计 0.52

由风险因素评价表可以看出，该项目建设阶段风险度为0.52，在0.5和0.7之间属于中度风险。通过对上述风险因素排序可知，项目的主要风险为工期拖延风险、设计变更风险；次要风险为征地拆迁风险、施工索赔风险、质量风险；非重要风险为施工方案不合理风险、突发事故风险、安全风险。

四、项目施工建设阶段的风险控制

通过上述分析，a市天和苑房地产开发项目在建设阶段的主要风险依次是工期拖延风险、设计变更风险，其主要的应对控制措施如下：

（1）工期拖延风险控制

首先，采用合同手段进行风险转移。即严把合同关，严格制定相关工程工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；找准专业监理单位，在委托监理合同要明确工期条款，明确监理公司对各施工单位拖延工期也要承担责任[4]。然后，及时有效地与人沟通，督促承包商在非关键路径上的工序同时施工；督促承包商保证资金和材料的充足；找对供货商，保证供货的质量、合格等，要确保供货商提供的产品满足设计文件所确定的各项技术要求，以及后续服务保障问题；完善风险控制过程；强调供方资源风险管理，加强风险监控[5]。最后，改进房地产企业的工程进度控制水平，做到事前有计划、事中有控制、事后分析。

（2）设计变更风险控制

主要是通过风险转移的方法加强风险管理，具体措施主要有：加强建筑设计图的审查和最后的验收制度建设；采用监理制度，并在施工的整个过程中，处理好工程部与监理单位、施工单位的关系；严格设计变更审查制度，设计变更必需经过业主和原来的设计单位的共同同意，并且要由原设计单位制作正规的设计变更计划，签字确认[6]。

五、结语

本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，由于房地产项目本身的复杂性，房地产项目风险具有很大的不确定性，其风险管理是一项复杂的工程，为了完善相关的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。

参考文献：

[1]尚庆云.浅谈房地产项目风险管理[j].集团经济研究，2007（1）：31-32.

[2]丁烈云.房地产开发[m].北京：中国建筑工业出版社，2004：8.

[3]骆珣.项目管理教程[m].北京：机械工业出版社，2004：8.

[4]董志文.试析房地产项目的风险管理[j].江南论坛，2006，（3）：4-6.

[5]胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[j].现代商业，2009（12）：44-45.