房地产不景气的原因范文第1篇

[关键词]房地产市场；景气循环方法；合成指数

[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）48-0062-03

1 研究背景

房地产业是经济活动的基础和载体，与城市化和工业化关系密切，是国民经济的重要组成部分。近十年来房地产业占我国国内总产出的2%～8%，占固定资产投资比重的17%～20%；就北京市而言，房地产业增加值约占地区生产总值的7%，房地产业投资额占全社会固定资产总投资额的比例高达50%以上，房地产销售额约占社会消费品零售总额的47%。可见，地产拉动经济增长地位显著，是经济发展的基本支撑点之一。研究房地产市场景气波动一方面能够为房地产业健康发展提供理论指导，有助于政府部门制定相应政策、掌握调控力度；另一方面对房地产业的未来走势有信息导向作用，有助于投资者有效支配投资开发行为。

房地产业受地域因素的影响很大，不同地区房地产市场发展的影响因素及重要程度有所不同，表现出的景气循环特征也不同。本文旨在对北京市房地产市场进行具体分析，借鉴景气理论及国内外相关成果，构建北京房产市场景气状况的基本框架，编制景气指数，了解区域性房地产市场特点及发展轨迹，为北京房产市场形势判断提供参考。

2 景气方法概述

景气指数方法是目前普遍采用的分析经济周期波动走势和预测转折点的方法，它把经济周期波动看成一系列经济活动传递、扩散的结果，认为这是一个逐渐波及、渗透的过程，经济状况的任何异常都有一定的前兆反映。

基于景气循环的房地产市场景气研究的基本方法是利用变量之间变化的时差关系将指标分为先行、同步、滞后三类，三类指标中，景气异常的前兆主要反映在先行指标的变动上，先行指标上升预示着经过一定时差后，房地产循环将步入总体景气时期，先行指标下降预示着行业将衰退并进入不景气时期；再以此为基础计算景气指数，类似地，先行指数可以预测波动波峰或波谷的来临，同步指数能够拟合现状，滞后指数可用于验证和辅助判断前期对波动态势的预测是否正确，并进行修订和调整。通过研究景气指数即可了解房地产市场扩张、收缩过程交替变化的数据信息，指示景气的动向和趋势，达到监测分析的目的。

3 实证研究

3.1 建立景气指数指标体系

英国皇家测量师协会（RICS） 在《理解房地产景气循环》一书中将房地产景气循环定义为所有物业总收益率的重复但不规则的波动，由此可见，物业收益率应该是反映房地产市场运行景气的基准指标，但事实上因为缺乏对收益率的统计，而物业的收益情况很大程度上由价格的变化来决定，价格又是供求共同作用的结果，故本文选择北京市房地产价格指数（月度数据）为基准指标。

本文从房地产活动的全过程出发，结合经济重要性、数据可得性、指标敏感性，选取研究指标如下：北京市固定资产投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额、新增固定资产、固定资产投资完成额增速、房地产业开发投资额、房地产业投资总额、商品房施工面积、商品房竣工面积、居民消费价格指数、北京市商品房销售价格、金融机构贷款额、财政支出、社会零售品消费总额、外汇储备；并构造指标：x1=房地产开发投资额/固定资产投资完成额，反映房地产业同国民经济的协调关系，表明现有投资结构；x2=商品房销售面积/商品房竣工面积，反映房地产市场的供求状况。本文通过对以上指标的相对变化（变化率）进行分析预测，综合判断北京市房地产市场发展的整体状况。

所有数据的准备时间均为2005年7月—2012年9月，计算主要基于国家信息中心同东北财经大学经济计量分析与预测研究中心共同研发的“经济景气监测预警系统”软件。数据来源：中经网统计数据库、wind资讯、北京统计信息网。

3.2 数据处理

月度时间序列包含长期趋势要素、循环要素、季节变动要素和不规则变动要素，在分析过程中首先采用X-11季节调整方法剔除指标序列的季节变动要素和不规则变动要素。此外，为解决有些指标的1月份数据缺失问题及由春节因素造成的不同年份给定月份工作日不同所造成的影响，本文采用高铁梅教授提出的先验月份调整法处理数据。

3.3 时滞识别

3.3.1 时差相关分析

在选择景气指标时，一般计算若干个不同延迟数的时差相关系数，然后进行比较，其中最大的时差相关系数被认为反映了被选择指标与基准指标的时差相关关系，相应的延迟数表示先行滞后期。

3.3.2 K-L信息量

对于偶然的、带有随机性质的现象，通常可以认为是服从某一概率分布的随机变量的一些实现值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用来度量真正的概率分布与模型估计所得概率分布相近似的程度。将K-L信息量用于景气指标的实际计算中，也是以一个重要的、能够敏感地反映当前经济活动的经济指标作为基准指标。

依照上述方法对所选指标进行分析，参照备选指标与基准循环序列图的峰谷对应情况，考虑到指标的完备性与相容性，确定景气指标组，如下表所示：

3.4 计算景气指数

景气指数综合了景气指标组中所有成员的变动状况，相较于单一指标而言更为客观严谨，景气指数根据反映对象和计算方法的不同分为扩散指数和合成指数，本文为了弥补扩散指数无法表示波动振幅的不足，选用合成指数，它是用合成各指标变化率的方式把握景气变动的大小。

根据计算结果绘制先行、同步、滞后景气指数如图1所示：

如图1所示，先行指数在2008年10月至2009年11月之间处于景气区间，同步指数在2009年5月至2010年5月之间处于景气区间，滞后指数在2009年12月至2011年1月之间处于景气区间，进一步的计算结果表明先行指数平均先行同步指数9个月，滞后指数平均滞后同步指数6个月。总体看来，先行、同步、滞后指数之间主要的峰谷对应模拟很好。

在研究区间内，我国房地产市场运行景气的顶峰分别在2008年年初和2010年二季度实现。事实上，2004年在国家实行一系列宏观调控措施的背景下，北京市房地产市场呈现供需两旺的态势，9月以后的商品房销售价格达到七年来最高；房地产市场的蓬勃发展一直持续到2008年年初，此时受国际金融危机的影响，经济整体减弱，再加上国家宏观调控政策的影响，房地产市场步入下行空间，该年房地产投资较上年同期下降7.1%；2009年开始，北京市房地产市场在危机中迎来快速发展，在国家一系列鼓励住房消费优惠政策的作用下逐渐复苏，仅仅一年供需格局就由需求不足转为供不应求，房价也随之快速增长；2010年4月，为了实现“遏制过快上涨的房价”的目标，中央出台“新国十条”，市场由此分化，趋于理性，逐渐降温。2004年以来的发展历程印证了本文合成指数的稳定性和敏感性。

4 分析与预测

4.1 北京市房地产市场景气分析

从景气指数图来看，先行指数自2010年三季度触底后一直处于小幅波动状态，2012年二季度至2013年年初处于缓慢上扬态势，预示着在2013年北京市房地产市场应该保持缓慢稳定的上升态势；从同步指数来看，北京市房地产市场在2012年上半年已逐步触底，此后企稳回升。结合经济现状，2013年上半年经济增速放缓，总体平稳运行；具体到房地产市场，商品房销量强劲回升，市场需求不断释放，呈现量升价涨的态势，房地产业的企业家信心指数也连续3个季度回升。

可见，尽管限购限价、新房审批等从紧的调控政策会增强市场的观望态度。但从供求角度来看，预计在经济增长、城市化加速的宏观背景下，当前北京市房地产市场保持稳中有升，处于缓慢稳健的景气初始阶段，应对北京市房地产市场持有谨慎乐观的态度。

4.2 同国房景气指数的对比将北京市同步指数同国家统计局公布的国房景气指数进行对比，2004—2006年，北京市同步指数与国房景气指数处于下行空间，2006年年初后开始触底反弹步入景气阶段；2008年在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落，这次回落一直持续到2009年第二季度，又开始新一轮的景气与不景气的循环。由图2可见，全国房地产和北京市房地产的循环波动特征很相似，只是到达波峰波谷的时间略有差异，可以说二者整体发展同步。

5 结 论

本文根据景气循环的原理对北京市房地产市场运行进行景气分析，建立有效可行的景气指标体系，客观分析了2004年以来的北京市房地产市场运行轨迹，并结合当前经济状况对北京市房地产市场进行短期内发展趋势预测，认为当前北京市房地产市场处于缓慢稳健的景气初始阶段；最后将北京市房地产景气状况与全国房地产景气状况进行对比分析得出二者发展同步的结论。

需要指出的是，受到统计数据充分性的限制，本文的研究周期相对较短；另外本文选择月度数据，虽然能有效实现较好的时效性，但数据波动性较大，统计时滞相对较长。这些都有待于进一步改进。

参考文献：

[1]董文泉，高铁梅，等.经济周期波动的分析与预测方法[M].长春：吉林大学出版社，1998.

[2]刘伟林，吴莹.湖北省房地产景气循环与宏观调控研究：基于合成指数与自相关滞后分布模型的分析[J].金融研究，2006（4）.

[3]何国钊，曹振良，李晨.中国房地产周期研究[J].经济研究，1996（12）.

[4]焦继文，刘洪，戚莉莉.城市房地产市场的风险预警——以济南市为例[J].统计与决策，2006（16）.

[5]唐志军，徐会军，巴曙松.中国房地产市场波动对宏观经济波动的影响研究[J].统计研究，2010（2）.

房地产不景气的原因范文第2篇

关键词：房价波动 宏观经济 因果检验 脉冲响应 方差分解

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

改革开放以来，房地产业发展呈现良好的态势，房地产业的从业人数、投资额不断增加，社会关注度一度提升，房地产已经逐渐成为国民经济的支柱产业。但是在飞速发展的同时也出现一些较为严重的问题。房价波动较大、市场供需不均衡以及地区发展严重失衡等现象都是表现较为突出的问题。针对逐渐凸显的问题，国家开始加强对房地产业的宏观调控，包括采用金融调控手段和政策法规的手段促进房价合理回归，保证房地产业的可持续发展。

1.文献回顾

房地产业作为一个发展成熟的“第二金融”行业，带动了各界学者的研究热情。梁云芳和高铁梅（2007）划分中部、东部、西部三个地区，首先定性地比较了各地的房价差异，再通过面板数据模型讨论了房价地区波动的差异以及来源。况伟大在2010年出版的《房地产与中国宏观经济》一书中通过模型实证分析了房地产投资、信贷与中国城市经济增长的互动关系以及房地产空间市场与房地产资本市场关联度。张娟锋和刘洪玉（2010）利用二阶段最小二乘法系统分析了住宅价格与土地价格城市间差异的内生决定因素和外生决定因素，得出住宅市场和土地市场是高度关联的资产市场、土地市场的微观干预效果显著等结论。周葛亮（2011）选取2009 年中国31个省市的截面数据，利用Probit模型分析房地产价格的主要影响因素，将高于全国平均房价的省市房价定义为1，低于或等于全国平均水平的省市房价定义为0，在此基础上建立模型，得到居民储蓄额与城镇人口数均与房地产销售价格呈正相关关系的结论。

2.房地产价格波动影响因素分析

房地产不是单纯的消费品，其还兼具了投资品的性质。由于房地产本身具有的双重属性，在实际中所受到的影响也是由其双重属性决定的。因此本文从房地产的消费品属性和投资品属性两个方面分别分析房地产价格波动的主要影响因素。

2.1消费品属性

房地产作为消费品，同其他消费品一样，价格的波动通常会受到国民消费水平以及市场供给变化等的影响。房地产尤其是商品房，在中国市场中的消费品属性表现并不突出，因此本文从一个较为综合的层面选择指标，认为房地产价格表现在消费品属性上的波动可以反映在消费者物价指数中。一方面，房屋作为一种商品，其价格的变动必然受到消费者价格指数的影响；另一方面，消费者物价指数可用于反映通货膨胀率，对居民的实际收入、消费能力产生影响，房地产作为一种投资品，因此会对投资意愿产生一定影响，进而影响价格。可见，消费者物价指数影响房地产的双重属性。本文以2006年1月至2012年12月的消费者物价指数数据作为宏观经济因素之一，研究其与房地产价格波动的关系，剖析房地产价格波动在消费品属性方面的影响。

2.2投资品属性

经济景气程度决定市场的投资热度和消费者对市场的信心，影响房屋的供求关系，进而影响房价的变动。经济景气指数目前主要通过两个指标来反映，一是企业家信心指数，另一个是企业景气指数；企业家信心指数是根据企业家对企业经营情况及宏观经济状况的判断和预期来编制的，由此反映企业的生产经营状况以及经济运行状况，度量当期宏观经济的景气程度，并用于预测未来经济的发展变化趋势。本文选取经济景气指数体系中的预警指数作为景气衡量指标。

2.3货币供应量

货币供应量是一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量，是基础货币与信贷扩张能力的表现，影响房地产业信贷能力，因此与房地产价格也有紧密的关系。本文选择最具流动性的狭义货币供应量（M1）作为指标度量宏观经济中的货币存量。

2.4投资

房地产作为新兴的行业，社会的投资额度大小会影响其发展，而投资力度通过影响房地产业市场供求关系，对房屋价格产生影响。投资不仅影响房地产的建设能力，也会影响消费市场的投资能力。本文以2006年1月至2012年12月城镇固定资产投资指数作为衡量投资的指标。

3.实证分析

基于以上的房价理论分析以及模型假定和理论介绍，本文选取数据进行实证分析。

3.1 单位根检验

VAR模型是建立在变量平稳或具有协整关系基础上，否则会出现伪回归的现象。因此，首先对指标数据进行单位根检验，检验序列的平稳性。

狭义货币供应量序列具有递增趋势，从2006年至2011年有逐步上升的效应，为非平稳序列。另外，由于本文采用的稻萁晕月度数据，因此可能存在季节效应。对CPI序列数据进行相关系数检验。

对本文中所选的所有变量进行单位根检验，得出平稳性结论如表1所示。

由平稳性检验结论可知，各项指标原数据均为非平稳序列，因此需要对数据进一步处理。

首先对存在季节效应的数据进行季节调整，并建立新数列，本文采用Eviews软件对数据序列进行季节调整。经检验，CPI数据序列存在较强的季节效应，对这两个指标采用census X12进行季节调整。经过季节调整后的CPI序列更加平稳，季节效应得到了减弱；因此需要对其他指标数据进行适当处理，并进行平稳性检验，检验序列的单整情况。

根据表2结果可见，指标原始数据经过一阶差分后，除经济景气指数数据处于10%水平上显著，其余指标均在5%水平上显著，因此处理后的指标皆为单整序列，即服从I（1）。

3.2 J ohansen协整检验

经过平稳性检验，验证PR、CPI、M1和INV都是单整序列，满足进行协整检验的前提条件。进一步采用Johansen协整检验法对多变量系统进行向量协整检验。特征根迹检验和最大特征根值检验结果见表3。

由表3的特征根迹检验检验结果可知，在95%的置信水平下，拒绝无协整向量、至多1个协整向量以及至多2个协整向量的原假设，接受至多3个协整向量的原假设，因此系统存在三个协整关系，即存在三个协积向量检验结果，说明变量之间存在长期稳定的均衡关系，这种长期均衡关系的存在是在短期动态过程的不断波动下形成的。

该协整方程可表示为：

其中，Ut表示误差修正项，t值及R2值、DW值均显示均衡方程拟合效果显著。从该方程可初步判断，在长期均衡关系中，货币供应量增加一个量，房价向下波动0.000336%，影响比较微弱；经济景气指数波动1%，房价指数正向波动3.77%，影响力度大；CPI波动1%，房价指数同向波动4.07%，CPI不仅影响消费属性，也间接影响房地产的投资品属性价格波动；投资变动一个量，房价波动反向变化1.27，这说明中国房地产市场已处于过于投资状态，长期的过度投资不利于市场可持续发展。

3.3 Granger因果关系检验

在实际经济中，很多经济变量在计量检验中存在相关关系时，但它们未必有意义，甚至是一些毫无意义的相关关系，经济意义表明几乎没有联系的序列计算出较大的相关系数，即出现伪回归的现象。

因此，在确定序列g存在三个协整关系之后，需要通过Granger因果关系检验，来检验序列间是否构成因果关系，并且这种因果关系的方向如何，检验结果略。

投资指数（INV）、CPI对房价指数产生显著影响，经济景气程度（JQ）、货币供应量（M1）在90%的置信水平下影响房价指数。房价指数（PR）与投资指数（INV）是相互影响的关系。在实际中，投资力度大小影响房地产市场的供需关系，进而影响房价波动；高房价反过来又刺激投资，带动投资力度的加大，房价与投资相互影响。

经济景气程度（JQ）是投资指数（INV）、狭义货币供应量（M1）的原因，这与实际相符合。在实际中，房地产业的投资通常受到经济景气程度的影响，当经济景气程度高的时候，市场投资热情高涨，投资额度大；反之，投资热情低；而经济景气程度对货币供应量的影响主要体现在国家对宏观经济的调整上，当经济景气程度低时，国家会相应地根据市场情况调节货币供应量，以调节经济发展。

投资指数（INV）是CPI、房价指数（PR）的原因，CPI是货币供应量（M1）、房价指数（PR）的原因。

3.4 VAR模型建立

单位根检验结果显示，指标数据是非平稳的，经过适当处理后序列平稳，且经检验系统具有三个协整关系，存在长期均衡关系，且因果检验显示指标间存在因果关系，可建立VAR模型。

3.4.1 模型滞后期的选择

VAR模型重要问题是确定滞后阶数，滞后阶数越大，可以尽可能大地完整反映变量之间的动态关系，但滞后阶数过大，则会导致估计参数过多，自由度减少，本文样本量为60，因此选择适当滞后期对模型建立的完整有重要的作用。在建模时首先根据系统默认的2阶建立VAR模型，再通过Lag length criterion命令进行滞后阶数优化检验，结果如表4所示。

根据优化检验结果可见， AIC检验认为3阶最优，SC检验结果同于AIC检验，且根据FPE检验结果进行优化，结果认为3阶是优化的，因此本文选取3阶作为滞后阶数建模。

3.4.2 VAR模型估计

根据模型优化检验结果可见，选择3阶对模型进行参数估计，从模型的估计结果可知，房价指数（PR）滞后一期对自身产生显著的正向影响，影响系数估计值为0.42886，表明本期房价销售指数波动一个百分点，将导致未来一个月的房价销售指数波动0.42886个百分点，表明在实际中，当房价上涨引起市场对房地产的信心，进一步带动房价的上升；滞后两期对自身产生正向影响，相应系数估计值为0.078099，影响力度较小，显示了模型的收敛性；滞后三期对自身影响系数估计值为0.341482，房价滞后三期对自身的影响表现在上涨过程中不断带动的观望投资者，进一步加强市场信心，推动房价上涨。

3.4.3 脉冲响应分析

本文考查宏观经济主要因素对房地产价格波动的影响，利用VAR模型的脉冲响应函数来分析给CPI、投资指数（INV）以及货币供应量（M1）一个正向的脉冲，房屋价格指数（PR）的脉冲响应图。

由图1可以看出，当在本期给CPI一个冲击后，由于居民感觉生活用品价格上涨，即实际收入缩减，对房地产的消费有所下降，表现为房地产价格指数对CPI的脉冲第1期反应为负向，且影响系数较高，为-0.479531；在第2期房地产的投资品属性开始占据主导，居民开始转向房地产市场，以寻求资金的保值，因此CPI对房价指数在第2期的影响转为正向的影响，影响系数为0.342354；之后由于居民对收入缩减的感应明显，影响整体房地产市场的投资和消费热情，影响再次转为负向，且影响力度逐渐减弱，直至最后逐渐趋于零。房价指数对CPI脉冲的反应，验证房地产市场存在观望者，随着各方面因素改变而改变购买策略，且购买行为慎重。结果显示，房地产在国民经济中扮演着双重角色，即消费品的消费功能和投资品的保值功能，这两项功能在实际中相互影响，作用着市场。

据图2的响应图可知，当本期给房价指数一个脉冲，其自身在本期（2.575030）会表现为强的响应，本期消费者跟风购买可能性较大，推动房价波动加剧；在第2期（-0.802276）反应转为负向。由此可见，房价波动自身在市场中传达一种信息，给消费者带来心理暗示，充分体现其投资品的属性，也证明市场中的消费者的理性选择行为。随着时间的推移，这种冲击会波动趋于零。从整体来看，市场对房价波动有较快的反应，且反应由于消费者的谨慎而转变方向，持续较长时期，最后趋向消失。

4.结论和建议

本文以2006年1月至2012年12月的时间序列数据，建立向量自回归模型（VAR），并通过Granger因果检验和脉冲响应函数分析技术、方差分解分析，研究消费者价格指数（CPI）、投资指数（INV）、货币供应量（M1）以及房屋价格指数（PR）的长期均衡关系。

4.1实证结论

消费者价格指数、投资指数以及货币供应量与房屋价格指数之间存在均衡关系，这种均衡关系是长期动态的均衡关系。

经格兰杰因果检验显示，投资指数、消费者价格指数对房价波动产生显著影响，经济景气程度、货币供应量也在一定程度上影响房价的走势。其中，投资与房价的波动是相互影响的关系，表现为短期的影响，持续期不长。

4.2相关建议

为房地产业的协调、有序发展，根据分析得出的相关结论，结合实际，本文阵对宏观经济主要影响因素提出以下建议：

第一，依据实际，`活采用金融调控手段。房地产业在宽松的金融政策下，容易滋生泡沫，在过去几年的调控中，国家减少市场货币供应量，并对房贷实行阶梯式利率，满足市场的不同需求，对房价的过高增长起到了积极的作用，促进了房价往正常轨道上回归。

第二，抑制非理性需求，适当控制投资。过高的投资行为在市场中会转变成投机行为，增加房价的波动，导致房地产存货过多，不利于房地产业健康发展。因此，国家需要严格控制社会对房地产业的投资，尽量减少房地产存货过多的情况。

第三，稳定经济，保证收入稳步增加。经济的周期性波动以及消费者物价指数的波动都影响着房价的波动。2008年的金融危机对房价有一定冲击。国家可以从宏观层面出发，根据经济动向，制定适合于中国房地产业发展的政策、方针，促进“居高不下”的房价合理回归以及及时解决“高空置率”的矛盾。此外，政府需要及时根据通货膨胀率调整人们的收入，保证人们收入稳步增长，缓解高房价带来的压力。

参考文献：

[1] 梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2007（8）：133- 142.

房地产不景气的原因范文第3篇

【关键词】 房地产;预警系统

房地产市场预警,属于经济预警的范畴,指通过定性及定量的手段,对房地产市场当前运行态势进行分析、测度和判断,并对未来的发展状况进行预测和预报,以便及时采取适当的调控措施,促进市场的健康和可持续发展。随着国内市场经济体制改革的深入发展,要想在实践中对房地产市场宏观管理的方式进行大的变革,作为调控决策基础的房地产统计分析信息的配合是必不可少的。我国在房地产市场监控、预警方面已有了一定的经验,但由于房地产市场具有很强的区域差异性,至今还没成一套公认的房地产市场风险预警系统。将重点论述归纳不同的预警方法,并且对国内房地产预警的研究分别加以归纳、介绍及评价。

一、房地产预警系统方法

(一)景气指数法

景气指数法通过一组对房地产市场变动敏感性强的指标的变动情况,来反映当前和未来市场景气变动情况。景气指数法的出发点是:经济周期波动是通过一系列经济活动来传递和扩散,任何一个经济变量本身的波动都不足以代表经济整体的波动过程。为了正确预测房地产市场的波动过程,必须综合考虑投资、生产、消费等各个领域的景气变动情况及其相互关系。各个领域的周期波动并不是同时发生,有的领域有的指标的变动将领先于整个房地产经济实体的波动,有的和整个经济波动相一致,有的还滞后于整个经济的波动。从各个领域选取对变动敏感性高,并具有代表性的经济指标,先将这些指标按照与整个经济波动前后关系分类,然后分别合成为一组景气指数,从不同角度对整个房地产市场波动的时间和强度进行反映。景气指数法主要是通过编制扩散指数和合成指数来实现。两种指数编制的原理不一样,所反映的信息和具有功能也有很大差异,一般分别编制这两种指数,相互验证,提高准确度。

(二)综合模拟法

又称统计预警法,它采用类似于交通管制信号系统的方法来反映房地产业的综合变化状况与变化趋势。该方法首先选定若干项监测指标,每项指标根据其变化幅度大小设定一定的分值,某一时期各监测指标分值的加权平均值就是对这一时期房地产业综合景气状况的数量评价,再根据综合景气评分高低设立若干定性区间,例如分值落在3附近时认为市场处于正常状态:当分值偏小或偏大,认为市场过冷或过热。

(三)判别分析法

判别分析法是对研究对象所属类别进行判别的一种多元统计分析方法。进行判别分析必须已知观测对象的分类和一些若干表明观测对象特征的变量值。判别分析就是从中筛选出能提供较多信息的的变量并建立判别函数,使推导出的判别函数对观测样本分类时错判率最小。判别函数一般为。其中Z为判别值,……是反映研究研究对象的特征变量,……为各变量的判别系数。判别分析模型运用于预警系统的一般思路为:首先从历史数据筛选出原始样本,进行(0、1)分类,然后选择较多的预警指标进行判别分析,最终的判别函数可能只包含这些指标的一部分;在对判别函数进行F检验通过后,就可以计算Z值并找出临界值进行预警。

(四)人工神经网络(ANN)方法

人工神经网络是一种平行分散处理模式,人工神经网络在经济预警系统中的应用,解决了传统预警模型难以处理的高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标的问题。ANN预警方法的实质是利用神经网络的预测功能实现经济预警。此方法除了具备较好的模式识别能力外,还可以克服统计预警等方法的限制,因为它具备容错能力,对数据的分布要求不严格,具备处理资料遗漏或错误的能力,最可贵的是它具有学习能力,可以随时依据新资料进行自我学习、训练、调整其内部的存储权重参数以应对多变的经济环境。

(五)经济计量模型法

又称预警信号法,从模型选择上看,多采用被解释变量为0或1的二元选择模型、决策树模型以及人工神经网络模型等。同前两种方法相比,该方法的突出特点是与经济波动分析基本没有方法上的联系。

(六)自回归条件异方差模型(ARCH)和自回归滑动平均模(ARMA)ARCH模型(Engle教授于1982年首次提出)

即自回归条件异方差模型,它从统计上提供了用过去误差解释未来预测误差的一种法,即应用ARCH建立预测模型,模型条件异方差的特性,确定具有ARCH特征的警限,从而使预警的结果比较真实地反映实际经济运行状况。ARMA模型是由美国统计学家Box和英国统计学家Jenkins于1968年提出的时序分析模型,用此模型所作的时间序列预测方法也称为博克斯―詹金斯(B-J)法。这是一种准确度比较高的短期预测方法,它适用于各种类型的时间序列,由于它的研究对象是平稳时间序列,在使用时需要对非平稳时间序列作差分或预处理。王慧敏总结认为ARCH模型应用于宏观经济预警具有一些优势,进一步研究了ARCH的应用前提,即通过关联积分与关联维数、BDS统计来判断预警对象是否为非线性结构,如果是非线性,则采用ARCH模型,如果是线性,则采用AR-MA模型。

二、房地产预警国内研究现状

国内房地产预警的研究起步于20世纪80年代初期,一些专家和学者利用宏观经济预警的原理和方法,结合房地产业本身所特有的特点,形成了一些研究观点、看法,中房预警系统和国房预警系统是国内最早付诸实施的房地产预警系统的雏形。发展过程基本可以分为两个阶段:1988年以前为第一阶段(以引入西方的经济发展理论和波动的周期理论为主,并对我国的经济波动及其动因进行了分析),顾海兵(中国人民大学)对此作了大量的研究,刘志强(湖南工业大学)曾总结过国外预警金融危机的四种方法:1988年开始为第二阶段(主要是寻找我国经济波动的先行指标,从研究经济形态的长期波动转向短期波动),袁兴林、黄运城(1988)运用CI和DI方法计算了我国工业生产景气循环的基准日期,毕大川、刘树成(中国科学院)(1990)主编了针对我国宏观经济周期波动问题的第一部专著《经济周期与预警系统》,顾海兵(1992)等人开始了粮食系统预警系统研究,并对预警理论进行了新的探索和发展。

陈健容(住宅与房地产业司)提出房地产监测体系应包含宏观监测与微观监测,并对宏观监测与微观监测应涉及的内容提出建议;梁运斌(中国房地产开发集团)在综合分析了发达国家房地产周期波动的研究成果的基础上,给出了将房地产业预警预报系统分为景气分析系统、预警信号系统、行业监测系统和景气调查系统四个部分的构想;张汉铭就房地产市场监测预报的背景、技术要求、监测预报与景气调查、现有统计体系的关系以及监测预报的指标体系、综合评价、预报的时间跨度和监测预报的机构提出建议。国家统计局(1997)建立国房景气指数是反映全国房地产业发展景气状况的综合指数,其根据经济周期波动理论和景气指数原理,选择8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算,加权得合成指数,以显示全国房地产业基本运行状况及波动幅度,预测未来趋势,为国家宏观调控提供预警机制。

赵黎明(1999)等在对经济预警的各种方法进行了比较分析的基础上,选择了统计预警方法进行房地产预警。通过时差相关分析法选择警兆指标,结合统计数据确定预警界限,采用模糊评价方法进行警情预报,最后开展警情分析。徐泽清(2000)将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经济预警领域,确定了将统计预警方法作为房地产预警系统设计的基础。张元瑞(中国房地产及住宅研究会)(1996)分析了中国的房地产周期波动现象。他通过比较国民经济增长率与全国商品房销售增长率,认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。梁桂(1996)从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动,并采用年商品房销售面积指标,分析了从1986～1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。以此为基础,他还简要分析了不动产周期与通货膨胀周期、总体经济波动周期之间的相互关系。何国钊、曹振良、李晟利用商品房价格等8项指标,在按环比增长率得出单项指标的周期波动后,再利用景气循环法等方法,分析了1981～1994年中国房地产周期波动现象及特点。

三、存在的问题

通过上述论述,现有的房地产预警系统还存在着一些缺陷,大部分学者的理论研究都局限于宏观调整。经过深入分析,总结出目前房地产预警系统研究存在以下问题:(1)现有的房地产预警系统指标体系的选择不够全面。从现有的研究水平来看,大多数理论研究者都把重点放在指标体系建立。鉴于这些指标主要采用的定性,以至于对于客观反映房地产行业动态还有许多不足的方面,实际研究中,许多指标数据根本很难获取,很难定性分析预警结果。有些指标体系忽略了房地产业的基础性、先导性的地位;有的指标体系中因指标间的相关性而显得过分复杂;有的指标体系过分强调了时序性而忽略了指标的经济意义,无法反映房地产业的客观运行规律。(2)区域的差异影响预警系统。对于不同的区域适用于不同的城市,并不能把所有的系统都生搬硬套,各地必须根据各地的实际情况建立独立的房地产预警预报系统。(3)现有的房地产预警系统推广不了,由于其专业性较强。已经公开的房地产预警系统,在数据表现方面,基本上以二维图表为主,看懂二维图表,对于专业素养较高的学者而言不存在问题,面向政府部门管理者、房地产开发商乃至于普通业主,晦涩难懂的数据表现方式不利于房地产业行情的正确把握。

从研究和实践成果来看,现有的房地产预警体系的研究已经取得了可观的成果,初步的框架已经形成,总体来说,我国对房地产市场的监测、预警的研究和运用处于探索和起步阶段,在方法理论研究方面处于借鉴阶段,建立可行的预警应用计算机模型已渐渐进入实施阶段。目前,预警系统的研究方向朝着三个方向发展:(1)房地产经济周期波动机理的研究;(2)计算机技术在房地产预警中的应用研究; (3)房地产经济预警的理论和方法研究。

参考文献

[1]叶艳兵,丁烈云.房地产预警指标体系设计研究[J].《基建优化》.2001(6):1～3

[2]顾海兵.宏观经济预警研究理论、方法.经济理论与经济管理.1998(4)

[3]黄继鸿,雷战波,凌越.经济预警法研究综述.系统工程.2003:63～65

[4]赵黎明,贾永飞,钱伟荣.房地产预警系统研究.天津大学学报.社会科学.1999(4)

房地产不景气的原因范文第4篇

未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。

RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。

紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。

07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。

报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。

强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其45％的估值标准增幅高出25％的行业标准。即强势开发类企业07年动态PE从15―16倍提高到21―23倍，强势出租类从16―18倍提高到23―26倍。

房地产不景气的原因范文第5篇

关键词：房地产类；园林景观工程；设计与施工

中图分类号：TU986

文献标识码：A 文章编号：16749944（2016）11016902

1 引言

数据显示，2015年广东商品房销售面积11681.01万平方米，创历史新高，同比增长25.4%，增幅比上年提高30.7%；商品房销售额11442.80亿元，增长35.2%，增幅比三季度回落4.4%，比上年提高40.6%。其中，商品住宅销售面积和销售额增长28.6%和43.2%，分别比上年提高36.1%和50.1%。可见，广东地区的房地产市场竞争非常激励，那么如何提升房地产的价值，使之在日渐激烈的市场竞争中获胜成了开发商们的共同心愿。为此，景观房产应运而生。景观房产是一种房与景混搭的房产开发模式，其具有分组团开发、景观占地超过30%及具有特色的自然环境等特点。为了实现景观房产的价值最大化，笔者结合广东地区的实际情况，浅析地产类园林景观的设计与施工，以供参考。

2 地产园林景观的设计

目前，我国房地产景观建设尚存在诸多不合理之处，而这一系列问题的根源在于工程设计不当。据此，笔者主要从工程设计方案的制定角度浅析房地产类园林景观工程的设计。

2.1 优化整体布局

房地产公司应组织专业的技术人员评审由设计单位提交的园林景观工程深化方案，注意突出评审的侧重点：①园林景观的整体布局，比如功能分区、项目布局规划等；②综合考虑建筑造型和地形地貌等情况；③景观路线的分级处理与布局；④软景植物与硬景的比例；⑤景点分布的主次之分；⑥景观的均好性，即：楼宇的方位、朝向及环境易受客观因素的影响，因此在布局上保证景观的均好性可优化景观的整体布局。

2.2 从经济性角度优化设计方案

房地产园林景观建设的目的是通过满足业主的需求来提升房产的价值，其中房地产公司更看重的是景观所能产生的经济效益。因此，应从经济性角度权衡园林景观工程的设计方案，具体内容如下：①最大限度地选用本土材料，以降低材料成本和突出地域特征；②坚持整体设计的原则，适度选用高档材料，以保证材料的合理使用；③坚持控制使用的原则，控制天然石材与木材的使用，以免造成生态破坏及降低房产的性价比，对此，可选用塑木等材料来实现同等的功能与视觉效果，以实现降低维护成本和遵守生态规律的目的。

2.3 提高设计与概念的结合度

针对房产类园林景观工程，设计与概念不得相互脱节，同时房地产公司在评审工程设计方案时，应重视植物配置与园林景观等方面的设计：①生态概念是居住区植物景观设计的重要概念，一般称之为生态设计。在植物配置设计时，应根据场地的自然特征，坚持生态优先的原则。值得注意的是，按美学原则配置的植物群落虽然满足大众对自然的普遍认知，但其并非真正意义上的生态，因为在自然界中，植物群落的更迭具有一定的规律，而按美学原则选择和配置植物时，一些植物难免会慢慢衰落，亦或为了维护这一造景效果，需投入更大的养护成本。总之，地产类园林景观工程对生态主义的应用不得浮于概念或表面上，而应通过协调自然过程与人为过程之间的关系，使之起到保护生态环境的作用。②在设计园林建筑等硬质景观要素时，应注重美观与功能的紧密结合，以突出城市居住景观环境的人性化特征。但在实际工作中，一些设计师却过度追求表面的美观，而未将园林建筑的使用功能考虑其中。需要强调的是，地产景观的服务对象为小区人群，则景观设计在满足观赏功能的同时，还应满足小区居民对其空间的参观要求，具体做到人与景观的互动。另外，在地产景观设计时，应尽量满足小区居民对景观的使用要求，而不应过度承担文化宣传的责任。

3 地产园林景观的施工管理

针对设计单位提交的施工图，房地产公司的技术部门应按要求组织专业的工程师对其进行审查，注意在这一审查过程中，首先应从成本角度对施工图的合理性进行审查。以往经验表明，地产景观施工图一般存在一系列问题，比如小区人行道的基层设计用厚300的C30标号混凝土，这一设计无疑会造成资源浪费。另外，园林景观会用到给水、排污、雨水、消防、暖气及强弱电等管线，因此在对这一类工事进行审查时，应重点检查交叉部位的布置及建筑与管线的找坡情况，同时注意检查管线设置是否会对周边功能区的正常使用产生不利影响等。总之，审查施工图是房产景观施工之前的必要步骤，理应加以重视。

房产景观的品质是设计与施工的综合体现，因此加强对房产景观的施工管理非常重要。据此，笔者分别从以下几个方面浅析房产景观的施工管理。

3.1 施工准备工作

在正式施工前，首先要熟悉施工图，并对其中存在的问题加以处理，然后再据此选择景观施工单位，并组织技术人员对其施工组织设计进行审查。

3.2 健全材料验收制度

房产园林景观在材料上一般具有如下特征：①材料的种类较多，②苗木的成活率难以保证，因此应严控材料质量的验收，这是保证房产园林景观工程施工质量的前提条件。同时，房地产公司应针对不同种类的景观材料建立一套完善的材料验收制度，以解决与之相关的一系列问题。

3.3 执行园林景观建设监理制度

房产园林景观建设监理制度是对工程施工质量进行有效管控的保证。目前，园林景观工程的建设制度逐渐走向完善，受此影响，园林景观建设监理制度也在房产园林景观工程施工中得以广泛应用，继而推动了工程施工向制度化、规范化方向发展，并最终提高了房产的价值。

3.4 加强管理人员培训

房产园林景观工程的施工是一项复杂的工事，其中管理人员的培训是保证这一工事顺利推进的重要条件，因此应从以下方面加以把握：①组织开展专业知识的培训，比如在管理人员中开展经验交流活动，以提高每一位管理人员的专业素质；②组织开展园林养护技术培训，以提高园林植物的成活率及使用价值与观赏价值；③密切施工管理人员与设计人员之间的联系，以便管理人员准确把握设计人员的设计意图，从而为建设优质的园林景观提供保障条件。

3.5 采用新技术、新工艺、新材料

2013年8月，笔者有幸担任了《三亚海棠湾国际购物中心（一期）项目园林景观及小市政工程》项目总工，该项目建设单位为国旅（三亚）投资发展有限公司。作为全球最大单体免税店，对工程质量要求极其严格。其施工难点主要有景区内建筑物密度大、景观区域分散、河道穿插、多家施工单位同时交叉施工等。为了顺利成功的做好本工程，进行合理的施工统筹安排部署，制定切合实际的施工进度计划，使用大量大型机械辅助施工，将施工范围划分六个区域施工，采用分区、多点同时施工的办法展开流水性作业。

该工程在施工实践中，努力探索新的施工技术，总结新的施工工艺，应用新的施工材料，包括以下几点。

（1）应用树根伤口处理和防腐促根技术，土球挖好以后，对切断的根系伤口施用杀菌防腐的药剂防止伤口感染腐烂，同时在栽植前施用促进根系再生的促根激素，促进不定根的发生和生长，尽快使根系恢复正常的生理功能；

（2）应用土壤透气技术，用特制的透气渗灌管，在土球放入树穴之后盘在土球周围，管头露出地面，这样既可透气，还可接上供水管，直接地供给根系水分；

（3）应用营养液滴注技术，在大树移植初期，用类似给人打吊针的方式向树干的韧皮部缓慢地滴注营养液，利用非根系吸收的方式向大树补充一定的营养和刺激生长的其他物质，对大树的恢复和成活有一定的促进作用；

（4）应用生物有机肥作为有机肥料，该有机肥具有改良土壤、增加有益微生物数量、促进植物光合作用、促进根系生长、保水保肥等特殊功效。

通过以上措施的实施，顺利完成了本项目施工，其完成效果充分体现了设计意图，实现了高品位、高要求及精致的项目定位，达到了园林景观与建筑风格的统一协调及完美融合。

4 结语

近年来，人们生活水平不断提高，对居住的要求也越来越高。这些年开发商也不断追求园林的品质，来满足人们对住房需求的改变。在这样的背景之下，景观房产的市场前景十分广阔，许多楼盘通过打造优质园林景观来提升档次。换而言之，园林景观的建设在很大程度上提高了房地产的价值，使之在价格上和市场需求度上明显占有优势。比如，深圳优质的园林景观楼盘比一个普通的园林景观楼盘售价普遍高出1000～2000元/m2，可见，园林景观建设对房地产市场的重要意义。但从目前的情况来看，我国景观房产行业尚未发展成熟，因此在园林景观的设计与施工上尚存在一系列问题亟待解决。因此，在实际工程中，应结合客观因素，优化工程设计方案和加强工程施工管理，从而从根本上提高房地产的品质和价值。

参考文献：

[1]代君满.试论园林景观在地产项目中的作用[J].房地产导刊，2014（19）：221.

[2]林华生.浅谈地产类园林景观工程的施工管理[J].江西建材，2015，（9）：222～223.