房地产管理学范文第1篇

1数据的选取及处理本文

主要选取河北省国民经济增值作为反映经济增长，以房地产开发投资额作为反映房地产投资的情况，以2000年—2013年度的数据进行定量分析，为了避免数据间出现差异性，取自然对数LnGDP和LnRI，这种变换不会改变变量间长期均衡关系和短期稳定关系。具体的数学模型将GDP作为该模型的因变量，将RI作为自变量，采取EG两步法进行协整检验。采取OLS法对上述的两个变量进行一元回归模型。

2误差修正模型

该模型是对上述变量的短期关系的描述，通过该模型可以清楚的了解变量之间的调整速度和短期影响力。

二结论与建议

1结论

通过对河北省房地产业对经济增长的实证分析，我们可以得出以下结论：

①河北省房地产投资对GDP的增长具有很大的推动作用，从上述的误差修正模式看，在房地产业每增加一个一个百分点时，河北省内的GDP将会增加0.496个百分点，由此可见河北省政府应该认识到房地产业对区域经济增长的重要作用，采取有效的措施促进房地产业的健康发展，同时也要意识到房地产业的危害性，要时刻关注房地产业的泡沫，如果房地产业对GDP的贡献过大时就会造成经济产业结构的不合理，影响社会经济的合理化发展，导致贫富差距过大。

②河北省GDP的发展加速了房地产业的发展。河北省GDP的快速增长必然会带动房地产市场的活跃，首先经济的增长提高了人们的消费水平，房地产的售价就相对要高，比如基于北上广经济的发展，北上广的房价要远远高于全国其他城市；其次经济的快速增长必然会带动整个地区人口的转移，而外来人口的增多必然会带动唐山市房地产市场的发展；最后社会经济的增长，带动城市基础建设的加速，人们开始追求高品质的生活环境，而住宅环境是改善人们生活质量的关键因素，因此追求高品质的住宅环境，使得河北省的旧城改造等工程发展迅速。

③房地产产业对经济增长的持续时间比较长，不同于其它产业，房地产业对经济的贡献作用是非常大的，而且成效也是非常显著的，以2010年的房地产调控为例，可以看出房地产业对经济增长会具有一定的滞后促进作用，随着时间的推移这种贡献作用会逐渐的降低。

2建议

当前许多地方政府把房地产作为经济持续增长的主要内容与依据，在社会经济发展中，将主要精力放在发展房地产上，结果造成房价的持续上涨，高房价的背后是人们的平均工资增长速度与房价的上涨速度相差甚远，因此为构建科学健康的房地产市场，防止经济泡沫出现，应该采取以下措施：

①优化住房供应体系，满足人们的刚性需求。

房地产管理学范文第2篇

（一）风险管理概念

所谓的“风险”是存在于人们的日常生活与生产当中，对人类社会的发展而言，这属于客观存在的一种规律，然而就算知道存在也无法实现对其的准确判断与预测。关于风险的界定，业界也对此展开了深入的研究与探讨，在多个领域中发挥着十分重要的作用，包括经济学、投资学、保险学、管理学以及风险管理与控制学等等。相关学者也针对风险的界定提出了不同的观点与看法，包括“差异学说”“主观性与客观性”学说、“可能性”与不确定性“学说等等，通过对这些观点的整合，并以房地产行业特点为出发点，笔者将风险定义为：房地产企业在经营的过程中，由于实际与预期报酬存在差异，这一差异与风险成正相关。对房地产行业而言，其涵盖的经营活动包括融资、投资、资金与运营以及利润分配，由于经营活动的繁杂性，决定了房地产企业始终存在较大的潜在的财务风险。关于风险管理理念，最早起源于美国，如今这已经成为重要的管理手段，并形成了相对科学完整的体系。风险管理指的是通过对科学的方法来识别、评估、处理以及监控可能存在的风险，并选择最佳的措施来实现对风险的管理与控制，确保在基于低成本投入的情况下使风险带来的损失降到最低，因此获取安全性较高的保障的过程。风险管理这一过程中具有系统性与复杂性，其通过对风险的一系列应对方法以实现对风险的管理。风险管理是为了使风险带来的损失得以最大程度的降低，这与额外收入相比，风险管理带来的安全性保障与此是存在一定的差别的。

（二）财务风险的控制概念

在财务管理的过程中，财务风险控制具有十分重要的意义，其是为了使财务风险造成的损失得以最大程度的降低，以此保障企业利益，使企业由于财务风险而陷入财务危机的情况得以有效避免。企业财务风险控制是为了在风险决策时，权衡潜在的风险收益与潜在的风险损失，对企业的风险决策进行优化，力争在降低风险成本的前提下获得更多的效益。为了实现对企业财务风险的控制，企业决策主体采取的方法可以使为企业生产要素的正常投入提供保障，或者使企业财务风险控制系统得以强化，以此实现对企业内部管理信息与外部环境的有效调控。企业财务结果会表现出企业所有经营管理活动的最终结果，因此，企业的实际经营消极最终也会表现出企业财务控制的最终结果，会综合体现出企业实际偿债能力、运营能力以及盈利能力。

二、我国房地产企业财务风险的探析

（一）我国房地产企业的发展进程

房地产又被称为不动产，其指的是土地与土地上的建筑物及其衍生物所附有的相关权益，除了房屋以外，土地财产也属于房地产的范畴之内。房地产这一商品具有一定的特殊性，其形式可以作为居住也可以作为投资项目，其具有较长的开发周期，受到空间、地域以及时间的限制，自身也具有较高的价值，其刚性需求以及保值增值的特点也受到了大量投资者的推崇。随着我国社会经济的不断进步，房地产行业在我国经济建设发展过程中发挥着越来越重要的作用，并成为了国民经济的支柱，在社会生活中的各个方面都可与房地产产生的附带效应有着密切的联系，同时作为基本的物质资料，房地产对于社会生产与人民生活而言也具有十分重要的价值与意义。此外，我国经济一直呈现高速增长的走势，这也反映出房地产行业的迅猛发展。作为一项综合性行业，房地产行业即房地产生产与经营服务于一体，涉及到的领域十分广泛，包括房地产筹资、开发、销售、管理以及物业及相关增值服务。其中开发商、投资商、发展商、金融服务机构、房产中介以及房产评估机构共同构成了房地产行业的参与者，房地产开发具体分为前期、中期以及后期，其具体内容分别为筹资开发、招工建设以及流通销售。而我国房地产行业的发展经历了四个阶段，分别是萌芽阶段、初创阶段、成长阶段以及调整阶段。如今，我国房地产行业的发展与建设基本形成了科学成熟的体系，对国家经济建设而言发挥着不可替代的作用。

（二）我国房地产企业财务风险的因素分析

1.外部因素

第一，外部金融环境影响因素。在一定时期内，随着国家宏观金融政策的调整与改革，企业经营与财务管理活动可能会受到重大影响，包括宏观经济利率波动、信贷政策的调整、货币政策的变化、企业信用要求以及各类金融交易严格程度的变化等等，这些都会直接影响到企业的财务状况。通常情况下，如果国家实行紧缩性的宏观经济政策，那么在很大程度上会影响到企业的筹资活动与资金运作，这一点对于房地产行业而言尤其突出。现阶段，我国很大一部分房地产企业的资金链都非常紧张，这些企业处于高负债状态，为了获取充足资金，大多都会选择银行信贷业务，如此以来，如果国家实行的紧缩性货币政策，那么企业的资金链就很有可能由于银行加息而断裂，进而导致财务风险加大，情况严重时企业可能会直接破产。第二，法律环境影响因素。对企业的财务风险的控制与管理而言，法律环境起到的影响作用是非常重要的。就我国房地产行业现状而言，法律环境的重要性更是突出。现阶段由于房地产行业存在巨大的利润空间，因此市场中涌现出大量的房地产企业，而房价问题也成为我国最主要的民生问题。而目前对于普通大众百姓而言，房价过高已经超出了他们的承受范围，对国家社会和谐稳定发展而言构成了威胁，因此国家也推出了一系列政策以实现对房地产行业的限制与调控，然而实际效果并不理想。这主要是由于缺乏完善的法律法规，地方政府与银行的不合理政策使得良好的经济环境遭受破坏，房地产企业的投资风险也由此增加。第三，经济环境因素。在企业所处使其中，由于受到企业外部整个经济环境发展状况的影响，使得企业存在一定的财务风险，这就是经济环境因素。企业的发展与整个社会经济发展态势呈正相关，如果外部经济环境处于停滞或者收缩时期，那么企业的发展也会受到限制。第四，税务环境因素。企业的资金与财务状况会受到国家税务政策调整的影响。对不同的地方其实行的税收政策也有一定的差别，因此企业的财务状况也会受到较大的影响。

2.内部因素

第一，企业规模。从某种意义上来讲，企业规模能表现出企业对市场波动与经济环境变化带来影响的承受能力。不同规模的企业，其经营状况与财务状况也存在一定的差异，特别是在资金来源、贷款能力、筹资渠道、资金运作、投资规模、价格政策以及税务又会等方面存在的差异都非常大。通常情况下，企业的规模、经济性质以及股权结构与其存在的经营和财务风险成正相关，这是由于这类企业具有广泛的筹资渠道与较强的资金运作能力，能有效抵御风险。

（三）我国房地产企业财务风险的归类分析

对房地产企业财务风险而言，具体可分为三类，即融资风险、投资风险以及资金回收风险。融资风险指的是企业无法按照预期筹集到预期资金以支持经营活动正常开展的可能性。根据企业融资渠道，可以将融资风险划分为两类，即外部融资风险与内部融资风险。投资风险指的是企业在进行项目的投资过程中，由于预期投资回报与项目结束后带来的投资收益存在差异，进行给企业造成损失的可能性。上文提出风险在人们生活生产中是客观存在且无法预测的，因此企业的任何投资活动存在的投资风险都是难以避免的。根据企业的投资活动的性质，通常可以分为两类，即对内投资与对外投资。而根据不同的投资对象可以将投资风险分为两类，即对内投资风险与对外投资风险。此外就是房地产企业的资金回收风险。这是指商品在转化为货币的过程中，成品向货币资金的转化中，受到转化时间与金额不确定性的影响，而导致企业经济受到损失的可能性。通常情况下，可将资金的回收分为两个环节，即产品向结算资金的转变与结算资金向货币资金的转化。任何一个转变环节出现问题都会形成企业的资金回收风险，导致企业资金无法回收。对房地产企业而言，资金回收风险也是财务风险的主要表现形式，其对房地产企业产生的影响也非常大。

三、我国针对房地产企业财务风险的管理措施

（一）我国房地产企业财务风险控制的原则性内容及方式

我国房地产企业在进行财务风险控制与管理的过程中，必须遵循的原则包括：适应企业总体战略目标原则、成本与效益均衡原则、风险防范与处理并行原则以及决策灵活性原则。而为了实现我国房地产财务风险的有效控制，具体采用的方法有投资可行性分析、对财务风险评价指标体系的完善、实现经营的多元化发展以及加强紧急预案措施的完备。

（二）以AHP的层次分析法为基础构建财务风险的评价模式

本文基于AHP层次分析法，对财务风险的评价模式的构建进行探讨与研究。AHP层次分析法是20世纪70年代美国著名运筹学家提出的。这是一种决策思维方法，该方法提出在决策过程中人的思维判断起到了十分重要的作用，其通过一定模式来规范决策思维过程，对定性与定量因素相结合的决策问题而言具有较强的适用性。在决策问题中的应用，AHP层次分析法主要可以分为以下几步：决策总目标的确定、目标影响因素的层次化、对影响因素重要性的评估、对判断矩阵的求解，对其一致性进行检验。关于财务风险评价模式的构建，首先要根据房地产行业的特点，对财务风险评价指标进行构建，具体包括速动比率、流动比率、利息保障倍数、资产负债率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率、销售净利率、净资产收益率以及总资产周转率等。同时对其进行分类以表现企业的偿债、运行以及获利能力。然后根据财务风险评价指标的重要程度，确定各项财务指标权重。不同的财务风险指标对企业的影响程度各有不同，而对我国房地产企业而言，为了实现对财务风险的有效分析，就要对流动比率、资产负债率、存货周转率以及净资产收益率进行重点研究。

（三）我国房地产企业财务风险控制的相关解决策略

为了实现我国房地产企业的健康稳定的发展，就必须加强对企业财务风险的控制与管理。而为了实现这一目标，首先要加强企业文化建设，建立良好的企业文化，如此才能营造良好的企业内部环境，使企业员工的凝聚力与协调力得以增强，企业全体朝着同一个目标共同奋斗，以此使企业的发展得以推动。而企业文化的建设，具体应从价值标准的选择、员工认同的强化、提炼定格以及发展方向的丰富入手。其次，还要加强房地产企业的内部控制。应从企业自身管理体制为出发点，并充分考虑企业整体发展战略、内部控制手段与企业经营管理机制，使企业内部控制力度得以加强。如此才能实现对财务风险的控制与防范。同时为了从源头上实现对风险的有效控制，就必须建立健全企业内部控制制度，使企业风险控制能得以提高。此外，企业内部控制机制的改善还需要实现控制制度的完善，应使员工的风险意识得到强化，基于正确的风险观进行内部控制制度的建立。再者，还要对企业组织结构进行优化，提高内部控制效率与质量。此外，还要加强房地产应对外部环境变化的能力。与企业内部控制制度的完善相比，提高外部环境应对能力对于企业风险控制而言也具有十分重要的意义。企业应对宏观经济环境、行业发展趋势与企业内部资源利用情况进行充分的考虑与分析，对房地产企业财务风险控制进行深入研究，以此为企业的健康长远的发展提供强有力的支持。

四、结语

房地产管理学范文第3篇

投资有风险，风险管理水平的高低往往决定着投资成败，尤其是房地产投资项目，具有投资金额大、投资周期长的特点，加上这些年房地产的不景气，房地产投资风险越来越大，很多房地产企业都因为投资失败而陷入财务困境之中，甚至倒闭。从目前房地产企业投资风险管理水平来看，在不断攀升的投资风险面前，呈现出来了“力有不逮”状况，如何针对自身投资风险管理中存在的短板以及问题进行不断创新，成为了房地产投资中必须要做好一项基础性工作。

一、房地产投资面临的主要风险

1．市场风险

市场风险是房地产投资面临的主要风险，我国房地产市场是一个竞争相对充分的市场，各个房地产企业在这一领域展开激烈的竞争，这使得房地产投资面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自于房地产投资项目不被市场接受，产品销售困难，在目前整个房地产市场供求形势出现逆转的情况下，市场风险越来越高。

2．利率风险

房地产行业是一个资本密集型的行业，整个行业的负债率要明显高于其他行业，因此资金成本是房地产投资的主要成本。房地产投资资金中很大一部分来自于借贷，因此利率变化将会给房地产投资带来很大的风险，举例而言，如果利率攀升，将会导致房地产投资资金成本的上升，从而带来财务风险。

3．政策风险

房地产行业是一个受政策影响很大的行业，这些年我国房地产的发展史就是一部调控史，不断出台的房地产调控政策使得房地产行业忽上忽下、忽冷忽热，这些都给房地产投资带来了巨大的风险，举例而言，各级政府普遍采用的限购措施就导致了房地产投资风险的大增。

二、房地产投资风险管理原则

1．统筹兼顾原则

房地产投资风险管理需要遵循统筹兼顾的原则，这是因为房地产投资风险是多元的，对于这些风险需要房地产投资者树立全面风险管理理念，对于各种投资风险要进行统筹兼顾，避免某种风险没有得到有效控制而成为投资失败的导火索。

2．重点应对原则

重点应对是指房地产投资各种风险有大有小，风险发生概率高低不一，风险带来的损失也不尽一致，因此房地产投资风险管理中需要坚持重点应对、有所侧重的原则，将主要精力集中在风险发生概率大、危害大风险领域。

3．不断调整原则

房地产投资风险客观上处于一个不断变化的状态，房地产投资不同阶段，所面临的风险是不同的，风险大小也存在差异性，因此风险管理需要根据风险的变化做到不断调整，确保风险管理措施的实效性。

4．预防为主原则

凡事预则立不预则废，房地产投资风险管理上策在于通过有效措施的采取，降低风险发生的可能性，提前将各种风险消除在萌芽状态，从而避免风险成为投资失败的诱因。这要求房地产投资中要建立起来完善的风险预警机制，及时发现风险，为风险应对措施的制定赢得时间。

三、房地产投资风险管理创新策略

1．风险理念创新

房地产投中风险管理创新中，首先就是理念的创新，风险管理理念层面需要做到与时俱进，不断创新，彻底摒弃落后的风险管理理念。房地产投资者要树立起来预防为主、主动干预、全面管理等理念，在这些理念的指导下，更好的去开展投资风险管理工作，将各种风险控制在可以承受的范围之内。

2．风险预防创新

风险预防是房地产投资风险管理的重要内容，在风险预防的创新方面，关键是要根据投资风险管理的需要，在风险预防措施方面进行改变，除了制定传统的风险预警体系这一手段之外，还可以引入主观预测分析、聘请专业机构进行分析等等手段，这样就能够更全面的把握投资风险变化趋势，从而制定有效的风险应对预案。

3．风险识别创新

在风险的识别创新方面，关键是要提升风险识别能力，引入更加有效的风险识别手段，从而对于各种潜在投资风险进行准确无误的识别。在风险识别方面，需要房地产投资者积极总结经验，大胆进行创新，制定一整套能够及时识别风险的制度、措施，从而及时将风险扼杀在萌芽状态。

4．风险评估创新

对于识别出来的房地产投资风险，需要进行风险大小的评估，毕竟并不是所有的风险都需要进行应对，一些风险应对成本甚至会超出其所带来的收益，因此就没有必要对于这些风险进行干预。风险评估方面需要引入定性与定性相结合的评估模式，在经验判断的基础之上，进行风险的精算，这样才能够更加直观全面的反映出来风险的大小，并根据风险的大小制定合适的应对策略，确保风险管理经济性的提升，力争最小的管理成本投入实现最大的风险管理收益。

5．风险应对创新

在房地产投资风险应对方面，关键是要综合运用好风险分散、转嫁、规避等措施，针对不同的风险采用不用的风险化解策略，从而实现风险的有效控制。举例而言，在风险分散方面，房地产投资可以多方筹资，分散投资风险，在投资风险变化的时候，选择战略投资者来进行风险的转嫁。

四、结束语

房地产管理学范文第4篇

随着时代的发展，人民物质生活水平的提高的过程中，房地产企业的管理模式也在这样的碰撞之下发生了具有时代气息的转型。在房地产企业的竞争当中，企业已将视角由传统的追求速度和规模转为了向质量要效益的角度，企业的生存与发展离不开消费者和整个市场环境的影响。提高这种竞争实力的有效措施就是加强房地产企业人力资源的管理效能。当前，整个房地产领域的管理者已经意识到企业的人力资源是实现房地产企业具有发展战略意义的重要的助推器。房地产企业在进行人员的选聘的时候通过重重筛选、考核等方式将优秀的人力资源最大限度的整合，以提高真个房地产企业的实力。以A房地产公司为例，2003年以注册资金50万元出现在某市，在企业经营管理中通过整改，不断的调整人力资源配置，积极的引进技术型人才，通过定期的培训，实施月绩效和年绩效的奖励考核等办法来提升和检验员工的工作效能，利用薪金奖励的办法计发人力资源为A房地产企业创造更多的个人财富，从而带动企业组织绩效的发展。企业发展到2011年，主干技术人员从最初的10人发展壮大到150多人，企业资金积累到1亿多元。全球一体化的浪潮在企业的人力资源管理的结构、服务职能、规划管理等方面都受到了严峻的考验，这就呼唤着房地产企业在对人力资源的管理效能上需要进一步的提升人员职能效率，使得整个企业的组织绩效水平得到更大的提升。

二、房地产企业组织绩效与人力资源管理效能的关系

房地产企业在经营管理当中，最终追求的是企业的经营效益，这种经营效益的高低集中就体现在组织绩效的功能环节当中。作为一个企业，其主体结构的构成中“人本”思想得到了大多数企业管理者的认可。“人本”思想的核心就是强调房地产业在企业的运转环节重视员工的生产效能，企业通过选聘、培训等方式选拔出了适合本行业发展的精英，这些精英是房地产企业效能提升的中坚力量，他们之间形成一种正向关系。这种注重“人本”思想，是管理学当中的所强调的重要思想之一，他强调企事业单位的经营管理者应当将本组织内部成员的积极性充分的调动起来。作为战略型的人力资源，自身为了使得自己在企业内部的位置得以巩固，就会通过相应的学习，不断的提升自身的专业水平。这种水平又会转化为企业发展的动力，促进企业整体效能的提升。这种正向关系，就成为房地产企业和参与主体相互提升自身能力的动力。房地产企业的组织绩效水平的高低是整个房地产企业经营运转效益高低的一个集中体现。俗话说“水涨船高”企业的经济效益也就是整个企业组织的绩效水平得以提高，整个房地产企业的主体构成---员工的待遇就自然会得提高，人力资源必然是企业组织绩效的最大的受益者。可见，房地产企业的人力资源管理与整个企业的组织绩效之间存在着正向的紧密关系。健全完善企业的人力资源管理体系有助于提高员工的工作效能，协助房地产企业提高组织绩效的水平。

三、提高房地产企业组织绩效的途径

1.让个人绩效走进员工内心，以个人促组织绩效发展

近年来，我国的房地产企业快速发展，各个企业之间的竞争日趋激烈。提升人力资源的效能成为了企业发展的重要着眼点。在1000家的企业员工对于绩效考核的态度调查中，比较认可绩效考核制度存在的比例将近20%。从这样的资料可以看出，在房地产企业当中的人力资源管理环节，对员工实施的个人绩效还没有真正的走进企业发展参与者的内心，对组织绩效的概念意识也很淡化。

2.完善考核绩效的数据管理机制，维护人力资源管理的合理模式

房地产企业的人力资源的管理模式的客观合理性，有助于提高企业的运转效能，提高组织绩效水平。作为房地产企业的管理阶层在对人力资源管理的过程当中，应该根据岗位特点，合理的选拔任用人才，优化企业的人力资源的管理模式。通过这种合理完善的岗位体系，最大限度调动员工的积极性，从而提高企业的组织绩效。对于一个房地产企业而言，在核算企业的组织绩效的同时，一定要重视数据资料的整理。以T房地产公司为例，T房地产企业在十多年的发展过程中，积极的拓宽发展的领域，企业在2012年，就实现了销售额高达90亿元。这样的发展态势离不开企业员工的积极参与，企业领导牵头，人力资源部门负责落实，通过数据管理机制的有效、准确的核算，核算出了具有参考意义的组织绩效数据。（附T房地产企业核算方式）进而，指导2013年的企业的发展方向，更好的维护人力资源管理的合理模式。T房地产企业当月职工绩效的核算方式：当月个人绩效=T房地产当年工资总额度55%÷12

3.立足实际，制定可行性的战略组织绩效规划

房地产企业在制定企业的绩效规划的时候，一定要以市场发展为导向，立足本企业实际，制定可行性的企业祖师绩效的既定计划。然而，组织绩效在制定的时候，虽然应该立足实际，但是也应该具有一定的前瞻性，给予员工去挑战的弹性空间，成为企业前行的一种动力。在制定企业的组织绩效规划的时候，一定不能和企业的人力资源管理相脱节，要充分考虑企业主体构成中的人力资源的利益，给予员工一定的物质保障，规定其应当完成的硬性指标，对其超出工作规定的业绩给予奖励。企业绩效规划只有建立在对企业的人力资源的规划及其利益共享的基础上，才能使得企业获得长足的发展。

四、房地产企业未来展望

房地产管理学范文第5篇

【关键词】经济学视角;广州房地产;价格变迁

引言

应用经济学的预期理论以及货币政策理论，对房地产价格形成和内外部影响因素的重要研究理论，从价格动态变化对广州房地产价格进行调控，积极寻求和制定其他政策，以阻滞广州房地产价格的上升，保证房地产价格维持在合理、稳定的动态范围内。国内外学者房地产价格的研究主要是从房地产价格成本构成、宏观经济变量和房地产价格相关性等角度，分析广州房地产价格的合理性，并在价格分析的结论上实施相应的房地产价格调控政策，但随着我国城市人口空间分布的不合理空间聚集现象加重，人口迁移和城市结构对房地产价格也产生相应作用，要合理调控房地产价格，不仅要实践对房地产价格的宏观调控，还要从影响因素做好微观管理，消除房地产价格上升的负面影响，研究广州房地产价格变迁对控制房地产价格具有较强的现实意义。

1、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的重要性

应用经济学视角探究房地产价格形成内在传导机制，借助动态蛛网模型以及羊群行为理论对房价分析发现，广州房地产价格指数与实际贷款利率和货币供应量之间存在显著关系，且短期情况和长期情况相同，三者之间存在稳定的协整关系，不过由于实际贷款利率和货币供应量的调整难度大，想要调控广州房地产还需要从其他调控方式入手。先回顾近十年来广州房地产价格，在2008年初，广州在全国房价只排第五，后来更是被天津赶超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天广的格局后，直到2012年，广州才开始领先杭州，排到了第4位，此时北京房价仍是3字头，上海、深圳都是2万多一平，广州才1．8万一平。2014年，深圳开始超越上海，甚至一度超过北京占据榜首，但广州的排名显得稳多了，一直排名前五，不过房价渐渐与北上深拉开了距离，从2008年的一平米8407元的房价到2018年平均一平米33429，十年间广州房地产价格涨幅高达298%，100平米十年内的房价增值高达250万元。广州从2008年金融危机过去之后，房地产市场逐步回暖，加之我国一直实施宽松适度的货币政策，在各种调控政策的打压广州市房地产价格呈现显著上升的趋势，一直稳定我国各省市房地产价格前五名，由此可见，广州市房地产价格调控并不到位。因为以往对房地产市场的投机过度、羊群效应、噪声交易等都是采用传统经济理论，很难充分对各项现象进行全面解释，且忽略了房地产市场的微观主体心理和行为，难以真正地探明房地产价格破洞变化的内在机理，为对广州房地产价格实际运行特征进行合理解释，需要加强对房地产价格波动发生的内在机理诠释，基于房地产微观主体在购房时的情感依附以及购买决策的个人情绪和他人观念影响等进行探究，应用经济学视角下看待广州房地产价格的变迁，更有利于做好房地产价格的描述。

2、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的实际情况

广州市政府公布的数据显示，广州亚运会的总投资1200多亿元，涵盖场馆建设和维护、城市面貌和环境改善等领域。在巨额资金投入到城市基础建设后，广州城市面貌焕然一新，并带动城市房地产价值水涨船高。“如果没有亚运会前后巨大的城市改造投入，广州的房地产价值很难得到体现。”亚运会对广州房价的影响有两点，一是投资改造市容，广州市面貌和环境改善，预算资金1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治，工业污水治理等经费，外部环境的改变为房价创建的优良的上升空间。二是最终促成房价“补涨”亚运会的巨额基建投入，提升了广州的城市面貌，但并没有迅速地反映在提升房价上。受到限购、限价、限贷等房地产调控政策的影响，2011～2012年中，广州楼市一度成交低迷;数据显示，2011年广州新建住房成交套数为71314套，较2010年下降13%，11399元/平方米的全年销售均价与2010年基本相同。2013年广州楼市涨幅之所以在全国位居前列，一方面是由于广州房价相对于其他一线城市还属“洼地”;另一方面则是亚运会带来的基础设施建设福利，推动了房地产价值的提升，导致广州楼市“补涨”需求强烈。

3、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的内在传导机制

依据行为经济学和理论经济学的原理来，广州房地产受舆情影响，情绪上的某种因素会影响人们投资和判断，人类经济行为心理在认知强化系将常常会认为，价格上涨还会再上涨，价格下跌还会再下跌，所以经常会出现在通货膨胀和资本市场“牛市”行情时大量买进，但在通货紧缩阶段或资本市场“熊市”行情减少消费的情况，心理预期对房地产价格的影响应该采用动态蛛网模型及羊群行为理论，这两者能反应广州房地产价格变迁内在传导机制。基于动态蛛网模型及羊群行为理论来看，广州房地产价格变迁主要与商品本期产量和前一期价格的有关，主要是反应人类经济学心理预期影响。

结语

综上所述，广州房地产价格变迁取决于在市场参与各方对未来房价的预期，若是参与方对房价抱有上升预期，则会增加市场需求，市场供给减少进一步加剧房地产价格上升，若是参与方对房地产价格抱有未来房价下降的预期，则房价最终步入下降通道。

【参考文献】

［1］周超，朱然．货币供应量及利率对广州房地产价格影响实证分析［J］．现代商贸工业，2012(09)

［2］邓德炮．基于行为经济学视角的房地产价格波动分析［J］．内蒙古科技与经济，2012(14)

［3］孔煜．行为经济学视角下的房价波动研究述评［J］．重庆大学学报(社会科学版)，2017(01)