房地产业务税务筹划
房地产业务税务筹划范文第1篇
关键词:房地产;企业所得税;税务筹划
一、房地产企业所得税税务筹划概述
(一)房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得所征收的一种税收,它是国家参与企业利润分配的重要手段。我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业,其中居民企业是指依法在中国境内成立,或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象,包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得,以及利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在符合国家法律及税收法规的前提下,按照税收政策法规的导向,事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。
(二)房地产企业所得税税务筹划的意义
房地产企业所得税的税务筹划是以符合税收政策导向为前提的,无论对于起,还是对于国家来说,它都有重大的意义。首先,它有利于实现企业财务目标。房地产企业经营的重要财务目标就是实现税后利润最大化,而企业所得税的多少将直接影响着税后利润的大小。如果房地产企业能够作好税务筹划工作,就可以使企业在当期或未来一定时期内少缴纳企业所得税,增大税后利润。其次,它有利于企业竞争力的提高。企业在进行各项财务决策之前,进行细致合理的所得税税务筹划有利于规范其行为,使整个企业的经营管理更为合理和合法,实现财务活动健康有序的运行。再次它有利于优化产业结构,合理配置资源。房地产企业根据税法中税基与税率的差别,根据税收的各项优惠、鼓励政策,进行有关税务筹划活动,虽然在主观上是为了企业价值最大化目标的实现,但在客观上却是在国家税收经济杠杆的作用下,沿着国家宏观调控的目标,逐步走向了优化产业结构和生产力合理布局的道路,体现了国家的产业政策,有利于促进资源的合理配置。
二、企业所得税法的相关规定
(一)对准予扣除项目的规定
应纳税所得额是企业所得税的计税依据,按照企业所得税法的规定,应纳税所得额为企业每一个纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除,以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。基本公式为:应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损。由此可见,扣除项目对于应纳税所得额的确定就至关重要,因此,我国企业所得税法对扣除项目作出了明确的规定,主要体现在扣除项目的范围和扣除标准上。在范围上,我国企业所得税法规定企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项,企业所得税税款,税收滞纳金,罚金、罚款和被没收财物的损失,超过规定标准的捐赠支出,赞助支出,未经核定的准备金支出,企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费,以及非银行企业内营业机构之间支付的利息等,不允许税前扣除。在扣除标准上,工资、薪金支出,汇兑损失等可按照实际发生额扣除,但有些项目必须按照规定的标准扣除,超过标准的部分不予扣除。
(二)对税收优惠的规定
税收优惠,是指国家运用税收政策在税收法律、行政法规中规定对某一部分特定企业和课税对象给予减轻或免除税收负担的一种措施。我国企业所得税法规定了包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等一系列税收优惠方法。具体包括以下十项:一是免征与减征优惠主要体现在从事农、林、牧、渔业项目的所得和国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得等;二是国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%的所得税税率征收企业所得税;三是小型微利企业减按20%的所得税税率征收企业所得税;四是对研究开发费、企业安置残疾人员所支付的工资加计扣除优惠;五是创投企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资,可以按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额;六是企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法;七是企业综合利用资源,生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入,可以在计算应纳税所得额时减计收入;八是指企业购置并实际使用规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免;九是民族自治地方的自治机关可以决定减征或者免征企业所得税中属于地方分享的部分;十是非居民企业减按10%的所得税税率征收企业所得税。
(三)对防止企业避税的规定
税务筹划是在国家在符合国家法律及税收法规的前提下进行的,而有的企业在利益驱动下,可能会采取一些避税措施,这与税务筹划是不同的。我国新企业所得税法对防止企业避税做出的规定,主要是针对企业与其关联方之间可能发生的避税行为。这里的关联方是指与企业存在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系,直接或者间接地同为第三者控制或在利益上具有相关联的其他关系等关联关系之一的企业、其他组织或者个人。企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。税务机关依照规定进行特别纳税调整后,除了应当补征税款外,并按照国务院规定加收利息。而且税务机关有权在关联方交易发生的纳税年度起10年内,进行纳税调整。所以,企业在进行税务筹划的过程中,应该符合国家法律及税收法规的前提下进行,避免误用关联方交易等避税方法,因为这些方法不仅不能正确地给企业进行税务筹划,还可能适得其反,给企业带来损失。
三、房地产企业所得税税务筹划方法
(一)利用准予扣除项目进行税务筹划
把握好税法在准予扣除项目的相关规定,选择适当的会计处理方法,是所得税税务筹划的关键环节。首先,我国企业所得税法规定企业实际发生的准予在计算应纳税所得额时扣除的合理的支出包括成本、费用税金、损失和其他支出,而税收滞纳金,罚金、罚款和被没收财物的损失,超过规定标准的捐赠支出,赞助支出。因此,房地产企业应该尽量避免发生该类支出,因为这些支出要面临多重的损失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得税上扣除的损失。其次,企业发生的有些支出项目必须按照规定的标准扣除,超过标准的部分不予扣除,所以房地产企业需要把握好这些项目的扣除标准。例如职工福利费不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除;工会经费不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除;职工教育经费不超过工资薪金总额2.5%的部分准予扣除;业务招待费按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰; 广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分准予扣除,超过部分,准予结转以后纳税年度扣除;企业发生的公益性捐赠支出,不超过年度利润总额12%的部分,准予扣除。
(二)利用税收优惠进行税务筹划
利用税收优惠进行税务筹划,是一种简单易行的措施,值得房地产企业将税法灵活运用。因为税收优惠税法的导向,可以使纳税人获得合法的节税利益,对整个国家的经济建设也是非常有利的。同时国家也是鼓励企业这么做,因为税务筹划不仅减轻了企业的税收负担,同时它也促进了国家的宏观调控。与房地产企业所得税税收优惠有关的包括以下两点。首先,关于安排残疾人员加计扣除优惠,企业安排的残疾职工,按实际支付给残疾职工工资100%加计扣除。企业安排国家鼓励安置的其他就业人员,按实际支付给该职工工资的50%加计扣除。房地产企业可以利用企业所得税法关于这一点的税收优惠条件,在合适的岗位聘用一些残疾人和国家鼓励的其他就业人员,这样一方面可以给社会做出更大的贡献,另一方面,也可以帮助企业减少企业所得税。其次,企业所得税法规定购置并实际使用节能环保设备或安全生产专用设备的,其设备投资额的10%可从企业当年的应缴纳所得税额中抵免,当年不足抵免的,可在以后5年内逐年延续抵免。房地产企业如果在经营过程中如果需要购买机器设备的话,可以考虑是否购置并实际使用节能环保设备或安全生产专用设备,这样既保护了环境,也可以少交纳企业所得税。
(三)利用会计核算进行税务筹划
在我国现行所得税法下,房地产企业除了利用准予扣除项目和税收进行税务筹划外,还可以利用会计核算中的不同处理方面进行税务筹划。这种方法可能没法减少企业的纳税总额,但能将纳税的时间递延到下一年或未来几年,而由于货币具有时间价值,因此,纳税时间的递延也会给房地产企业带来收益。首先,房地产企业可以通过对收入确认时间的控制进行税务筹划。在每一个纳税年度,房地产企业应纳税所得额为它的收入总额,在进行所得税筹划时,企业应特别关注临近年终发生的收入的确认,因为这类业务最容易对收入确认时点进行筹划,如果房地产企业当年的收入大大超过可扣除项目的话,可以考虑能否使原先计划下一年确认的收入符合当年确认收入的条件。其次,房地产企业可以利用固定资产的折旧方法及年限的不同进行税务筹划。固定资产折旧是房地产企业成本的重要组成部分,运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上是不一致的,则分摊到各期的固定资产的成本也存在差异,这最终会影响到企业税负的大小。现行企业所得税法规定,企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限,或者采取加速折旧的方法,房地产企业可以利用这些规定进行企业所得税税务筹划。
参考文献:
[1]陈焕平.浅谈房地产企业的税务筹划.河北企业,2009年04期
[2]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社,2008
[3]叶友娇.浅谈房地产企业税务筹划的几个要点,中国商界(下半月),2008年04期
房地产业务税务筹划范文第2篇
关键词：房地产；开发企业；税务筹划
东莞房地产业是东莞国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。然而，东莞房地产开发企业近年来也面临市场竞争激烈、开发成本上升、土地成交价格攀高、销售量缩减等问题。房地产开发企业进行税务筹划是且前东莞房地产业打造核心竞争力的有效方法之一。
一、东莞房地产开发企业税务筹划的风险与成本
税务筹划的风险是指实行税务筹划因各种原因失败而付出的代价。主要包括：税务筹划基础不稳、税收政策变化、税收执行不规范以及目的偏差。如果房地产开发企业的会计制度不健全，相关信息严重失真或领导部门对税务耸划缺乏足够清醒的认识，就会造成税务筹划基础的不稳定，增加风险性。税务筹划是一种事前行为，具有长期性和预见性，而国家政策、税收法规在今后一段时间内有可能发生变化。如果税收政策发生变化，就有可能使得按原税收政策实行的合理合法的方案。变得既不合理又不合法。这种税收政策变化的不可预知性，可能使房地产开发企业的税务筹划风险大为增加。税收执行不规范。即由于税收行政执法不规范，从而导致税务筹划失败的风险。东莞房地产开发企业进行税务筹划，不是想尽办法去偷税、漏税和逃税，而是最大限度利用税法赋予纳税人的权利，用足、用活、用好国家和地方政府的税收优惠政策，以实现在法律允许范围内充分运用合法手段减轻税负的目的。在税法规定的范围内，房地产企业往往面临不同税负的多种纳税方案的选择。房地产企业可以避重就轻。选择低税负的纳税方案，合理减轻企业的税收负担，这是房地产企业增强竞争力的有效手段之一。但是，房地产企业的税务筹划行为要以不违法为前提，如果采取违法手段来减少纳税支出，不仅会破坏房地产企业的信誉和形象，而且还会受到严厉的经济制裁。造成无可挽回的负面影响。税务筹划和其他财务管理决策一样，既有收益也有风险。东莞房地产开发企业在进行税务筹划时，不仅要考虑筹划方案可能产生的收益，也要充分考虑到筹划方案可能面临的风险。
东莞房地产开发企业在税务筹划时除了可能会产生意想不到的风险之外。也有可能会增加成本。税务筹划成本是房地产企业因进行税务筹划而增加的支出。税务筹划成本可分为显性成本和隐性成本。显性成水是指房地广：开发企业在实施税务筹划时实际发生的相关费用和支出。具体表现为：支付税务专家费用、筹建或完善组织的成本、组织之间物质和信息的交流成本、制定和实施计划的成本、谈判成本、监管成本和相关联的管理成本等。隐性成本是指房地产开发企业由于实施税务筹划所产生的连带经济行为的费用和支出。
成本效益分析是东莞房地产开发企业进行税务筹划时必须认真考虑和对待的问题。当东莞房地产扦发企业进行税务筹划的收益大于其筹划成本时，应当积极开展和实施税务筹划：当东莞房地产开发企业进行税务筹划的成本高于其收益时。就应当主动放弃税务筹划。东莞房地产开发企业在进行成本效益分析时，还要认真考虑税收筹划的风险大小。在没有风险时，自然是收益越大越好；但存在风险时。高风险往往伴随着高收益。在这种情况下，东莞房地产开发企业就不能简单比较收益的大小。还应该考虑风险的高低以及经过风险调整后的收益大小。
二、东莞房地产企业税务筹划的主要方法
综合运用国内外专家学者税务筹划的方法与技术，东莞房地产开发企业税务筹划的主要方法有转让定价法、因素分析法、递延纳税筹划法、比较法、避税临界点法、分劈法等。
转让定价法是指两个或两个以上有经济联系的经济实体为共同获得更多的利润而在销售活动中进行的价格转让。这种方法普遍运用于母子公司、总分公司、有经济联系的企业之间。
因素分解法又称杜邦分析法，是以净资产收益率为核心。将因素分解，提示各因素对净资产收益率的影响。
递延纳税筹划法是指企业采用一些推迟实现销售收入或加大前期成本费用扣除的方法，降低企业的应纳税所得额，达到推迟纳税的目的。
比较法是在不违法的情况下，对多个纳税方案计算纳税效果，比较其综合税负。从中选择税负最低、纳税风险最小的方案，
避税临界点法的关键是，寻找最佳税负的临界点。借以享受免税或减税等税收优惠政策，保护企业及个人的合法权益。
分劈法是指在合理合法的情况下。把应纳税所得额、财产、交易合同进行适当分劈，达到节税的目的。
三、东莞房地产企业税务筹划存在的主要问题
1、税务筹划与偷税、漏税相混淆。东莞不少房地产开发企业在税务筹划时没有准确把握税务筹划的本质。偷税是指纳税人在发生应税行为、产生纳税义务后。采取不法手段隐瞒全部或者部分纳税义务，达到不履行或者不足额履行纳税义务的行为。漏税是由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷税具有明显的欺诈性和违法性。是国家所禁止和严厉打击的行为。漏税也是国家禁止的行为。税务筹划是符合税法以及政府相关规定的合法行为。
2、只重税负高低。忽略了其他因素。目前，东莞的一些房地产开发企业受经济利益驱动，单纯从税收筹划的角度去考虑或实施一些方案，结果在实际工作中往往达不到预期效果，甚至是得不偿失。例如，企业所得税是企业开展税收筹划的重点，而有的企业许多税收筹划都是通过减少本期利润来达到减少所得税目的的，这可能会给企业带来利润指标下降的负面影响。有些房地产开发企业没有着眼于整个筹划期间的税负最小化，只考虑当年的税负最低，而没有考虑这种税负减少对其他年份的影响。
3、缺乏税务筹划专业人才。东莞房地产开发企业在税务筹划方面普遍存在专业人才极度匮乏的现象。东莞有些房地产开发企业的财会人员往往对税务知识一知半解，只能够填写会计报表和纳税申报表，却不会对申报表进行具体分析，甚至不知道哪些税收政策有利于企业、哪些不利，更谈不上事先的税务筹划。
4、片面夸大税务筹划的作用。东莞房地产开发企业在运用税务筹划时，错误地认为税务筹划一定可以增加企业的鼐利。实际上，税务筹划也并不一定是盈利的唯一方法。
四、东莞房地产企业税务筹划存在问题的对策
1、树立法治观念，依法实施税务筹划。依法筹划是税收筹划工作的基础和前提。东莞房地产开发企业在进行税收筹划时必须严格遵守国家和地方政府的相关税收法规。任何违法的税收筹划，无论一时取得的成果如何显著，但迟早是要失败和付出代价的。东莞房地产开发企业既要熟悉国家和地方政府的税收法规以及相关规定，又要仔细分析企业经营的特点，悉心掌握与自身生产经营密切相关的内容，最终将两者有机结合起来，选择既符合企业经济利益又符合税法规定的税务筹划方案。
2、提高税务筹划的专业化水平。东莞房地产开发企业在实施税费筹划时，筹划人员必须要具有相当的税收专业知识和水平。要对国家和地方政府的税收征管形式、内容和方法有很深的认识和了解，才能对当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能降低企业的成本和纳税负担。为实现企业经济效益最大化提供条件。因此，东莞房地产开发企业要全面提高税务筹划人才的专业水平。
3、提高交流和沟通的能力。东莞房地产开发企业实施税务筹划行为最终要达到的目的是节税，而节税目标的实现必须依赖税务机关承认企业的税务筹划行为合法。只有得到税务机关的认可。并且依照法定程序履行了相关义务和责任，税务筹划行为才会转化为企业实实在在的经济效益。东莞房地产开发企业必须与税务机关工作人员诚心交流和沟通，并以诚信纳税的行为。树立企业良好的纳税信誉和形象。取得税务机关的高度信任和认同。力求实现与税务机关的“双赢”。
4、从整体和长远战略进行税务筹划。东莞房地广：开发企业纳税筹划要有整体的税务筹划思路和方案，应从企业的整体利益出发，不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，不能只注重战术筹划，轻视战略筹划，顾此失彼。税务筹划应在项目决策之初就开始，对整个项目要高瞻远瞩，合理规划，并应充分考虑自身的纳税成本。通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，以减轻企业的税收负担。
参考文献：
房地产业务税务筹划范文第3篇
一、房地产企业税务筹划的意义
1.税务筹划有助于提高房地产企业的纳税意识。由于税务筹划需要全面掌握并综合运用税法知识，企业为实施税务筹划，必须加强学习税收法律法规，这将有助于房地产企业提高依法纳税意识，降低涉税风险。
2.税务筹划有助于提高企业的经营管理水平，提升企业的核心竞争力。
3.税务筹划有助于实现企业价值最大化。税务筹划属于财务管理的一部分，与财务管理一样都是以实现企业价值最大化为目标的。税务筹划使企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据成本收益原则做出最优选择，这将有利于企业提高企业的净收益。
4.税务筹划还有助于优化产业结构和投资方向，引导房地产行业的健康和谐发展，抑制房地产市场投机行为。从长远角度上看，税务筹划还可能使国家的税收收入增加。
二、当前房地产企业税务筹划的现状
1.房地产企业的税务筹划风险意识不强
许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。由于这些风险未被识别出来，意味着企业缺乏对这些风险的控制。这些风险可能随时会出现，但企业因控制措施不健全而未能成功应对风险，这就很可能导致税务筹划失败。有些企业虽然能够识别出风险，也能建立合理的控制措施，但没有就风险对企业的影响进行持续地监察，致使随着市场、政策等的变动而随时都可能出现的新风险未被识别出来。
2.筹划方案缺乏灵活性
由于筹划是属于事前控制，而事前制定的计划只是在对未来合理预测的基础上进行的估计。外界环境的变化，大到宏观政策，小到企业自身的生产经营条件，都会对税务筹划方案产生一定的影响，导致原有方案的效果减小甚至失去作用。一个具有灵活性的税务筹划方案可以应对一定范围的变化，增强方案抵御风险的能力。因此我们可以这样说，税务筹划方案的灵活与否决定了企业税务筹划风险的大小。
3.税务筹划工作的专业性不够
税务筹划是一项专业性很强的工作，要求筹划人员不仅要有扎实的财务会计知识、熟识并掌握税法的相关规定，而且还要有一定的财务管理经验。很多房地产开发公司都没有专门的进行税务筹划的专业工作者，甚至有些房地产开发公司的财务人员对税务的相关理论也都是迷迷糊糊，没有深入学习过，只会写一些简单的会计报表以及申报表等，而涉及到具体的分析时往往手足无措，这就无疑会增加风险和损失。
三、房地产企业做好税务筹划工作的措施
1.树立房地产企业的风险意识
税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。
2.关注税法政策的变化，保持筹划方案的灵活性
税务筹划方案的制定应当坚持合法性原则，以宏观的税收政策为导向，严格遵循税法的精神，并且随着相关法律规范的变化而做出相应的调整。筹划人员在进行筹划之前必须全面理解相关税收政策，分清税务筹划与逃税、偷税等违法行为的区别，只有在法律规范允许的情况下对纳税主体的涉税事项进行事先安排的一系列谋划活动才可称为税务筹划。另外，纳税人制定的税务筹划方案应当富有弹性和灵活性，以减少税务筹划的风险。这就要求筹划人员在日常的生产经营活动中对可能影响筹划方案可行性的内外部因素保持警惕，如果有会影响筹划方案效用的因素发生变化，就该调整或更新筹划方案以使其适应新的情况。这种全方位监控和动态管理有助于降低企业的筹划风险，并获得更多的筹划收益。
房地产业务税务筹划范文第4篇
关键词：房地产开发企业；税务筹划；策略
中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-02
一、前言
这些年来，我国的税务部门不断加强税法宣传，使得企业的纳税意识不断提升。然而，我们不能忽视，由于我国的税收法律政策频繁调整，税收征管的手段日趋精细化，税务部门打击偷税漏税等违法犯罪行为的力度不断加强，这从某种角度导致我国企业的税务管理工作面临新的风险。如果税务筹划工作做得不到位、不彻底、不全面，企业很有可能面临税务部门的处罚，再加上媒体的不断曝光，不仅会导致企业遭受财产损失，而且还会对企业的形象和声誉造成难以弥补的损害，严重时甚至造成企业濒临破产。有鉴于此，企业加强税务筹划工作刻不容缓。本文尝试研究房地产开发企业税务筹划的策略，意在起到抛砖引玉之用。
二、房地产开发企业税务筹划存在的问题
我国房地产开发企业在近些年获得了长足的发展，但是在税务筹划方面存在一些不足，具体体现在以下几点：
1.税务筹划理念不够先进
从目前来看，我国不少房地产开发企业常常是在出现税务问题后才想办法采取相应的解决措施，这就导致企业存在税务管理制度缺乏，正式纳税筹划方案不足的问题，进而造成企业难以实施有效的纳税筹划工作。这种情况直接说明房地产开发企业的税务管理理念还不够先进，仍旧停留在事后解决的层面，事前预防的意识还不够扎实。由于税务筹划理念不够先进，所以房地产开发企业难以进行有效的纳税风险评估，在一定程度上增加了企业的税务风险。
2.税收风险管理意识不足
房地产开发企业是社会经济发展的重要产物。但从目前来看，有些房地产开发企业的政企定位不够清晰，企业的领导层基本是政府统一任命的，企业法人代表几乎都在地方党委和相关部门中担任要职，企业的资金和利润依旧由国家控制，在人事任免、利益分配等方面，政府依旧发挥着决定性作用，这就导致企业的管理模式中有着强烈的政府行政色彩。从掌控经济资源的角度来看，房地产开发企业的利润和税收都是国家的经济资源，企业的所得税和增值税都是国家收入，所以企业领导层认为企业纳税和上缴利润都是属于国家的，这从心理上就降低了对税法的崇拜感。企业在生产经营中也很少有意识地防范税务风险，如果企业出现税务危机，领导层一般会采取托关系、找熟人的方式去解决。而税务部门又基于面子考虑，不对房地产开发企业的税收违法行为进行强烈曝光，这就导致房地产开发企业的税收风险管理意识严重不足。
3.税企之间沟通不顺畅
房地产开发企业的税务筹划工作不到位，还有一部分原因是税企双方沟通不畅造成的，由于税企交流不畅，双方对税收政策的理解不尽相同，容易造成信息不对称情况。毫无疑问，良好的沟通和交流能够有效减少征纳双方对税收政策理解的偏差，减少企业由于理解偏差而导致的税收风险。
三、房地产开发企业优化税务筹划的策略
针对存在的问题，房地产开发企业应该从以下几点入手来优化税务筹划：
1.优化税务风险管理部门的设置
房地产开发企业要加强税务筹划工作，要优化税务风险管理部门的设置，要与企业的整体发展战略相衔接。房地产开发企业要想适应市场经济的发展，必须设置专门的税务风险管理部门，由总经理领头，赋予税务部门的部长一定的决策权，使其参与到企业决策过程中，还要尊重税务部门的独立性和自主性，发挥其在税务管理工作中的应有价值。具体而言，房地产开发企业要使税务部与财务部处于同等的地位上，由总经理直接领导，利用领导层的高度关注，使税务部门与其他业务部门进行密切合作，税务部还要招聘能力过硬、业务熟练的税务专业管理人员。
2.提升办税人员的综合素质
我们都知道我国的税收法律比较复杂，如果办税人员综合素质不高，可能会导致企业产生偷税漏税的不良心理。要想获得长远发展，房地产开发企业必须提高办税人员的综合素质。首先，企业要完善现有的人员结构，面向社会招聘财务总监、职业经理人、税务部总经理等高级人才；其次，企业要主动引进专业的税务人员，为企业的办税人员队伍注入新鲜血液，要选拔出真正优秀的税务高级管理人员，并为其提供良好的发展条件，使其尽情发挥才能；再次，企业还要加强税务业务培训，促使税务人员加强税法学习，提高法律意识，格尽职守，专心工作；最后，企业还要构建有效的奖惩机制，对于在税务筹划工作中表现出色的工作人员，要及时给予奖励和表彰，激发起工作积极性。对于在税务筹划工作中表现不佳，给企业造成税务损失的工作人员，要严惩不贷、以儆效尤。
3.建设税务风险防控机制
诺贝尔经济学奖获得者斯科尔斯曾经做过一项研究，研究结果显示，税务风险管理工作做得好的企业，每年可以为企业多创造高达38%的经济利润。企业进行税务风险管理，旨在规避税务风险，并为企业创造更多的利润。要加强税务风险防控，企业一般要重点关注企业的发展战略、对外投资计划、重要经营活动、跨国经I业务方案和战略执行等方面可能存在的风险点。对于房地产开发企业来说，要从企业的筹资、融资、投资、生产经营、利益分配等各个涉税业务环节加强事前、事中和事后的科学筹划。具体而言，房地产开发企业要做到以下几点工作：
一是加强风险意识，企业领导层要认识到税务筹划和税务管理不一定能完全获得经济利益，如果筹划方案没有生效，反而会对企业带来税收损失。二是企业要强化合法性原则。房地产开发企业的税务部门要熟练、正确地应用税收法律法规，在税法的准许范围内加强税务筹划，坚决摒弃偷税漏税的违法违规行为。三是企业要提前制定应对税务筹划风险的计划和方案，在筹划税务之前，要全面评估各种方案，对于各种意外情况，要尽量做到未雨绸缪，防患于未然。一旦发生意外，房地产开发企业要将损失降低到最低程度。三是可以聘请专业的税务机构转移税务风险。针对房地产开发企业当前的发展情况，可以考虑将部分税务事项外包具有专业知识和专业技能的税务师事务所等中介机构，这样不仅能转嫁风险，同时还能提高税务管理工作的效率。
4.加强内外税务信息沟通
一方面，要加强企业内部信息沟通。首先，房地产开发企业要建立专门的税务信息系统，使企业上下级和内部各部门能及时了解税务的相关情况，企业内部的生产、采购、仓储、销售等部门也要了解企业内部的税务风险点，并配合税务部制定科学合理的税务管理方案。目前，房地产开发企业要想防范信息失真、监控不力，必须加强事前与事中的严格监督，21世纪是信息技术时代，房地产开发企业可以引入先进的网络信息系y，如采用以集成化数据库为基础的企业资源规划系统，进一步构建统一的考核指标，完善管理报告体系，优化数据分析模型，实现实时查询和追踪审计。其次，房地产开发企业还要制定税务报告制度，与企业各个部门加强税务信息的及时交流。具体而言，房地产开发企业要定期了解本单位的税收情况，一旦出现异常，要第一时间报告给税务部。同时，还要建立企业重大事项备案制度，及时向税务部汇报地方政策、资产损失、税筹方案等。
另一方面，企业还要与外部加强信息沟通。一是要与主管税务机关进行定点联系，申请税务机关的VIP服务，这样可以及时得到税务机关关于税法变动的提醒，进而及时制定应对措施；二是要与供应商等利益相关者加强沟通，可以通过当面约谈、电子邮件、微博、微信、电话联系等方式加强交流，这可以防范供应商和客户失信导致的税务风险；三是加强与部门职能部门沟通，即与发改委、煤炭、工商、安检等相关部门加强联系，创设公平、公正的税收环境。
总之，税务筹划是一项系统的工程，涉及到很多细节。在新时期背景下，房地产开发企业必须不断加强税务筹划，防范税收风险，这样才能从容应对市场环境的变化，在激烈的市场竞争中提升市场竞争力，保持发言权，获得长远、持续、健康的发展。
参考文献：
[1]李亚利.企业税收筹划的原则及策略[J].安阳工学院学报，2006（2）.
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房地产业务税务筹划范文第5篇
[关键词]税务筹划；房地产企业；营改增
1房地产企业纳税特点
（1）房地产公司的工程量大、产业链条长、生产环节多、生产周期长的特点决定了它有独特的纳税特点。在筹资环节，房地产行业和金融行业相关；在建设环节，房地产行业与设计行业、建筑业、咨询业、交通行业相关；在销售环节，房地产行业与市场销售、广告、物业管理等行业息息相关。相对应地，房地产开发环节需要缴纳增值税（建筑业）、印花税、耕地占用税；房地产交易环节需要缴纳增值税、土地增值税、契税、印花税和城镇土地使用税；房地产占用环节需要缴纳房产税；房地产所得需要缴纳所得税。
（2）通常情况下，房地产开发都会提供与小区相配套的娱乐、休闲设施，这些设施的所有权应该在购房合同中说明，配套所有权的归属会影响企业成本的归属，进而影响企业纳税额。一般的行业都是先生产，产生成本，然后销售，得到收入，然而房地产业是先取得土地使用权，满足一定条件后即可获得预售许可证，开始预售获得收入，然后建房，建好后交房，所以房地产业是先取得收入然后产生成本。
（3）土地增值税的增值比率会影响企业享受免增值税的权利。如税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%”可以享受法定免税。此时房地产企业就可以通过增加普通房屋内部设施来降低增值额，达到法定免税的目的。房地产企业取得土地的方式多种多样，有招拍挂、划拨、转让、合作开发等多种形式。但无论何种形式，土地成本在房地产开发总成本中占比都很高。
（4）合资建房经营机制、企业员工薪资费用支出形式、企业广告费用的分摊方式、房屋销售收入的确认都会影响房地产企业的纳税额。房地产公司通常以项目为单位设立子公司，会计核算相互独立，所以营改增后增值税的征收将以各个项目为征收对象，即使同一个公司投资的项目之间也不存在直接联系，所以相互之间进项税额不能抵扣。
2“营改增”对房地产企业的影响
“营改增”将税收形式由价内税调整为价外税，避免了营业税重复征税的问题，将按照简单税率缴纳营业税调整为进项税额抵扣的形式，促使企业调整经营流程，财务处理更加精细化，这样就会淘汰一批经营规模小、运营不正规的企业。房地产开发阶段的成本，如果是以外包的形式产生，则比较容易取得增值税进项发票，如果是以自建的形式产生，则供应商为小规模纳税人、个体户、个人的情况下将很难甚至不能取得增值税发票。同时，在营改增刚开始的阶段，企业可能会因为房地产完工于营改增前但是营改增后还未完工的等情况影响进项税额的抵扣。且营改增后建筑业的税负变大，毫无疑问会转移一部分给房地产开发商。并且由于房地产业能够取得的增值税进项税票有限，就会导致代开，进而有虚开发票的风险。且房地产前期预售产生较多收入，进而产生大量销项税额，但是前期又没有足够多的进项税额来抵消，所以会增加企业税负，即使后期产生了大量的进项税额，由于货币的时间价值，也是增加了企业税负。
3对营改增后房地产企业税务筹划的建议
（1）加强票据管理，多要增值税票。合理掌握收入确认时间，尽量延迟纳税，尽快取得增值税进项发票，尽量晚地开出销项发票，实现货币的时间价值；尽量达到摊入费用的最大化，费用尽量达到税前列支的限额；对于油费、零星材料等难以获得增值税专票发票的项目，可以通过统一购进充值卡等集中采购的方式，尽可能地获得专用发票。
（2）提高企业内部财务人员业务素养，对企业员工进行税务知识的普及，树立发票税务的意识，督促其将日常经营中的发票收集起来以发挥其作用，监督业务人员规范业务流程，企业财务人员一定要进行专门的税务培训，认真领会新的核算方法，提高核算质量，确保合理合法且熟练地处理企业每一次税收行为。对于业务人员来说，一定要及时进行增值税培训，督促其转变思维，在出差开具住宿费发票的时候要开增值税专票为企业增加抵扣额。
（3）积极主动地向税务机关学习请教。营改增之后，税收的征管主体由地税机关变为了国税机关，房地产企业要积极主动地向国税机关学习最新的规则政策，多渠道了解，如多多关注国税局的微信公众号推送的信息等，主动及时地把握各项最新政策，为企业营造良好的纳税环境，保障企业健康发展。
（4）加强税务筹划。在企业内部设立专门的税务人员对企业税务进行统一管理筹划，对企业的各个运营环节的税务支出进行明晰分析，确定相关政策，减少开发成本。在合理合法的基础上，经济地进行税务筹划。
（5）加强对供应商的选择。企业的采购人员一定要根据新形势新政策调整并规范业务流程，尽量集中采购减少成本，对供应商加强资格审查并尽量选择能提供增值税进项税票的供应商，或促成供应商从小规模纳税人调整为一般增值税纳税人或者在价格上给予合理优惠，在保证材料质量的基础上，以企业利润最大化为目的选择供应商，为企业减少不必要的费用。
（6）重视劳务支出方面的税务筹划。房地产企业劳务支出分为两部分，工程建设方面的劳务支出和房地产企业内部的劳务支出，在劳务的选择上，尽量避免采用零散的劳动力，选择有正规的劳务公司管理的相关人员，招聘有正规技术保证的相关技术人员，确保取得劳动力方面的发票，减少企业税务负担。
（7）充分利用税收优惠政策。财务员要深入详细地了解税收优惠政策，灵活并充分地利用国家税收优惠政策；选择最有利于企业自身的会计政策。
（8）房地产企业应该根据最新的税收政策和对手的策略调整销策略，如选择混业经营和多元化经营，充分利用收优惠政策，加强企业竞争优势。
（9）在签订合同时明确资金的支付，认真审查自己所见到的增值税专票，防止“虚开”。加强内部控制和风险管理，规范操作，谨慎行事。
4结论
综上所述，营改增是国家税收的一次重大改革，对企业来说是一次机遇，如果房地产企业能够很好利用，明确自身所受的影响并深入探索减轻税负的途径，规范企业的经营行为，将会减轻企业的税务负担。
参考文献：
[1]刘筑川企业税务筹划研究[J].现代商贸工业，2013（7）.
[2]彭晓洁，肖强“营改增”对房地产企业税负的影响[J].财会月刊，2014（11）.
