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房地产开发范文精选

房地产开发

房地产开发范文第1篇

所谓房地产开发风险,是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素,而这些因素的作用难以或无法预料、控制,使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离,因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象,明显地呈现出以下特征:1)综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素,是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2)模糊性。即不肯定性,表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。3)损失性。风险既有因财务治理无法预计或无能力防止所致,也可能由于治理者决策失误,控制失灵而丧失了本应获得的利益。4)补偿性。既然风险会带来损失,客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失,即“风险报酬”。5)激励性。风险与竞争是同时存在的,承认和承担风险,将把企业推向背水一战的境地,必然使企业为一个共同的目标,努力改善经营治理,增强竞争能力,提高经济效益。

2、房地产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革),造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论,政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策,对房地产的税收政策,对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策,政府对房地产的投资等,都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2经济风险

是指由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求,而不久却可能大量积压,难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期,纸币贬值,价格全面上涨,房地产虽然具有一定的反抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说,房地产开发资金需要量大,完全依靠自有资金周转是非常困难的,通常需要采用外界资金,如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时,假如不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时,就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时,假如不能按照预售协议规定的日期交房,就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响,从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少,但是一旦出现,造成的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如,由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加,从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指由于开发商因开发项目经营治理不善导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的猜测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制。如:政府对租金售价的控制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其对投资规模和金融的控制,以及新税务政策的制订,都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时,由于各产业扩大生产,使房地产供不应求,房地产价格不断升高。而在经济衰退时,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象,此时,开发商的资金已经投入,形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的,短时间内很难变化或找到其他替代者,从而会使开发商陷入困境。

3.2房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下,一个发育完善的市场应具备:信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲,房地产市场是地区性的市场,当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的,房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供给短缺而上升时,开发商便会纷纷开发房地产,但由于开发需要一定的时间,待开发完成时,市场供求可能已发生了变化,致使开发的物业难以租售。

3.3开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点,房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期,国民经济迅速增长,经济处于高峰期,由于各产业扩大生产,使得房地产供不应求,房地产价格不断升高。在收缩期,国家紧缩银根,控制投资规模,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期,社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减,投资产品价格降低但难以出售。在恢复期,国家放松银根,降低利率,社会对房地产的需求量开始增大,价格逐渐回升,此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看,在投资

收缩期、低谷期搞企业兼并或作预备投资,在投资高峰期、恢复期大力投资,必能获取较大盈利,避免较大亏损。

3.4开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性,决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言:第一是区位,第二是区位,第三仍是区位,可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识,问题的关键是如何猜测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润,但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地,开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时,房地产开发所涉及的地理环境条件,甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中,这会使开发商经受着风险的考验,需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块,则几年后将会获取较大的利润。

3.5开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程,从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租,均需要投入大量的资金。而作为开发商,通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后,通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金,滚动开发。所以,对于房地产开发商来说,资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大,开发商承担的风险也就越大。

3.6开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间,尤其是对于大中型开发项目,从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期预备到工程施工、竣工,以及制订价格、推出销售及签署成交合同,往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中,很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计,只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内,房地产市场的供求变化,消费者喜好的改变,社会经济形势的兴衰,国家有关政策的调整,物价的涨跌,汇率及利率的变动都将是难以精确猜测的。可是房地产项目一旦确定,资金一经投入,就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,各种费用非凡是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定,风险也就越大。

此外,开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1事先有效避开风险源地

例如,放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是,猜测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾难频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险,但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益,故此种避免风险的措施,要受到一定的限制,即使采用,也应在前期工作阶段尽早作出,这样可大大减少不必要的风险投资费用。

4.2采用多样化(或组合化)投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一,收益高低相应不同。一般而言,开发项目收益率相对较高的风险大,开发项目收益率相对较低的风险小。假如资金分别投入到不同的房地产开发项目,整体开发风险就会降低,其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失,最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例,使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4.3以财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法:1)通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位,从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化,将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险,或保险无法提供的情况下,此种方法发挥着特有的作用。2)通过向保险公司投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式,一直是处置风险的主要手段,但保险的使用仍是有限的,因为并非所有风险都可以保险,而且在很多情况下,保险并不能提供充分的补偿。3)以自身财力,直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本,又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来,以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段,已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段,而这种主动自留风险手段的选择与实践,应遵循法律规定,如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留,就受到很大的限制,同时还要受自身经济实力的制约。

4.4对房地产市场进行全面的调查,作出科学的猜测

要仔细分析房地产开发周期并猜测其变动,以选择最佳开发时机;分析房地产开发所涉及的地理环境条件并猜测其变化,以及早投资开发具有价值增长潜力的地块;要了解国家政策并猜测国家未来对房地产政策有何变化,是限制还是鼓励,同时,要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并猜测其变化,以确定开发项目和开发规模;要利用一切可能得到的信息资料,充分考虑到其他开发项目的竞争,尽可能准确地猜测拟开发项目的费用与收益。

4.5在工程完工前,就与租户、客户签订租约或预售合同

这样,工程完工后房地产空置的风险,租金下降的风险,售价跌落的风险,都可通过预租预售的安排来避免。当然,预租、预售时,还应注重一个问题,这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以,开发期越长,其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售,则租金、售价就会被压得较低。

4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如,利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

4.7尽早完成开发项目,以

低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目治理,控制成本,保证质量。

此外,还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力,合理确定开发方式。

参考文献

1李启明等编著房地产投资风险与决策M南京:东南大学出版社,1998

房地产开发范文第2篇

关键字:城市规划房地产开发一、城市规划与房地产开发内在联系城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制,对城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。从某种程度上说,这两者是城市建设的不同阶段,其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境,以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”,它指导和制约着城市房地产开发,而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现,并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充,两者关系密不可分。

房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域,它是在人群聚居的城市地区中,随着工业化、城市代的发展而发展,并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。可见,房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中,由于起步晚、基础差,因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后,随后出现了短期的过热,即使在经过调整后的今天,仍存在一些不协调的问题。其中,城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施,才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动,使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题,从几个方面进行分析研究。

城市规划与房地产开发的特点城市规划是一种政府干预行为,规划方案多由政府部门组织编制,具有很强的计划性和政策性,考虑整体利益和长远利益;而房地产开发多是企业或个人的经济行为,以谋求最大利润为目的,受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织,以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一,具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式,对某一特定地段,某一特定行业的发展往往不是最优,甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发,总是选择区位条件最好的地段,采用收益最大的开发方式,要求更高的容积率。如果缺乏规划管理,其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。

2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年,即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态,城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润,短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系,使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现,城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益,会失去经济发展的机会;过分强调短期效益,则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。

3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作需较长时间.完成后具有法律效应,实施若干年后,才加以修订,它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益,往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖,使整个规划构思被打破,城市发展格局完全打乱,原有规划失去意义。

三、市规划与房地产开发的关系首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。”具体来说,就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的,受市场经济规律影响,若没有规划干预容易产生过度开发,随意开发和忽视公众利益等问题,通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

其次,城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划,为开发商提供了大量信息和开发依据,房地产开发的地段选择,开发方案选取,价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心,促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

再次,城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设,合理的规划设计能够节省投资、降低成本,在较高层次规划许可的范围内,获得数量更多、用途更广的物业,从而使开发者达到最高的经济效益,也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

总之,地产开发必须接受城市规划的统一管理,同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识,了解物业开发所在城市的规划情况,掌握一定的规划知识和技术,做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。

四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现目前,我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

1、过度开发。在追求收益的经营目标驱动下,往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中,开发部门为提高出房率,对住宅间距一压再压,尽可能增大建筑密度,简单的行列式密集排列,往往导致居住区面貌单调,日照不足,居住环境质量下降等。

2、开发的随意性。在城市开发活动中,不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同,导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。

3、对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提,为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发,由于没有直接的经济效益,因而没有开发部门主动进行投资.

我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接,最具体,也最有影响,是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此,只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时,由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点,也给现有城市规划体制带来很大冲击,要求城市规划在新形势下作必要的调整。

1、市规划应加强对房地产开发的管理首先,必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展。其次,必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据,制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规,使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三,必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明,新形势下规划管理权必须高度集中,不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2、规划要充分考虑开发者的利益,增强规划的弹性和应变能力。

在市场经济中,城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权,而只具有否决权,因此城市规划要加强对房地产经济的研究,做到以规划为“龙头”,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。另外,我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位,难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力,针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题,要对规划不断作出调整和补充,逐步实现“滚动规划”。

房地产开发范文第3篇

关键字:房地产;融资;房地产信托;房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金,离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通,犹如房地产业发展中的血液流动,一刻不能停止。过去二十多年来,中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台,获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此,现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”,一是从银行取得贷款即间接贷款,二是从资本市场直接融资,离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差,间接融资还很不够,而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天,如何通过有效融资促进企业发展,是摆在全行业面前的重大课题。

一、我国房地产融资现状

1.从融资来源上看,主要包括以下几个渠道:一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款,它包括企业信用贷款和项目贷款;三是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产信托,它包括资金信托和资产信托等形式;六是房地产基金,基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种;七是商业信用,如建筑施工企业的短期垫款等。

2.从总量上看,近几年,我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头,2005年1~11月房地产开发到位资金达到17533亿元,同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下,增长速度有所下降,比年初的增长速度减少了7.1%,这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

3.从结构上看,我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中,其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位,但增长势头已逐月减缓,2005年1~11月其他资金来源达到了8041.73亿元,同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%;而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置,并保持着较快的增长速度,1~11月达到6065.21亿元,同比增长速度达到了38.9%,其中开发商自有资金为3378.16亿元,同比增长速度为42.1%,开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点;国内贷款则占据着第三位的资金来源,1~11月银行贷款部分达到3187.45亿元,与2004年同期相比增长了16.5%。

二、我国房地产业融资面临的问题

1.政策上——国家宏观调控,增大融资难度

近年来,国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策,如紧缩银根,控制土地出让面积,一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则,加大了宏观调控力度,这些都对房地产开发企业造成了严重的打击,特别是日趋严格的土地和金融信贷政策,为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看,各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目,而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理,旨在减少银行的风险。比如《通知》规定:“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”,这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求;对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定,“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”,这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求,必须保证“资金链”不断裂。同时,《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放;同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面,控制了房地产企业的银行融资,使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

2.结构上——融资渠道单一,风险集中

目前,我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中,银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来,中国房地产业的资金来源十分单一,完全依靠银行信贷来维持行业的发展,走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持,房地产业融资渠道相对比较单一,而其他融资渠道,如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢,多元化融资体系远未形成,没能构成资金支持体系和风险分担体系,商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系,无论是对房地产企业,还是对金融体系,乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说,存在四个方面的潜在风险:

第一,对于房地产企业来说,由于房地产业融资过度依赖于银行,那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

第二,对于银行体系来说,给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反,银行占据着超过一半的融资任务,而银行业从中所获得的收益却微乎其微,仅仅是固定的利息而已,银行业所承担的风险与其收益完全不对称,这将十分不利于银行体系的稳定。

第三,对于国家的宏观调控来说,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,极其不利于国家宏观调控政策的实施。

第四,从国民经济的角度分析,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,这将不利于国民经济的协调稳定发展。

3.环境上——房地产金融市场尚待完善

总体来看,目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段,有关的制度和体系处于建设中,具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征,这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有:

(1)房地产金融机构单一,系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一,以提供信贷资金的银行为主,缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

(2)房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分,主要以传统的银行信贷产品为主,缺乏直接融资产品,存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善,尽管一级市场已初具规模,但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态,发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款,住房抵押贷款支持证券仅有30亿元,需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

(3)政策性房地产金融缺失。

住房保障是社会保障制度的重要内容,也是构建和谐社会,实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说,如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持,就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标,难以满足弱势人群的住房需求,对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度,因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排,难以满足经济社会发展的需要。

参考文献:

[1]央行房地产金融分析小组.2005中国房地产金融报告.2006(8)

房地产开发范文第4篇

第一条为了规范房地产开发行为,加强对城市房地产开发的监督管理,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域的房地产开发建设。

第三条市建设行政主管部门负责本市房地产开发的行政管理工作,并组织实施本办法。

计划、国土房管、规划、环境保护、市政园林、工商等行政管理部门,在各自的职责范围内,协同做好房地产开发管理工作。

区、县级市建设行政主管部门按照职责负责本行政区域内房地产开发活动的监督管理。

第四条在本市从事房地产开发的企业应当依法取得经规划行政管理部门确认的房地产开发用地,并按照国家有关规定取得房地产开发企业资质。

第二章房地产开发企业资质

第五条房地产开发企业资质按照国家有关规定的条件分级评定。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后的一个月内,按照国家和省的有关规定到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,按照国家和省的有关规定对备案的房地产开发企业核定资质等级。

第六条在本市市辖区范围内从事房地产开发的企业,应当具有三级以上房地产开发企业资质。

第七条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持下列资料到市或者县级市建设行政主管部门申请领取暂定资质证书:

(一)申请报告及开发企业资质申报表;

(二)营业执照复印件;

(三)企业章程;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)房地产开发项目资本金验资报告;

(六)技术、经济管理人员的资格证书和劳动合同;

(七)有关法律、法规规定的其他证件。

在本市市辖区范围内从事房地产开发的企业,按照不低于三级资质的注册资本和人员条件申请暂定资质证书。

第八条房地产开发企业的暂定资质证书有效期为一年,在有效期满前三十日内向市建设行政主管部门申请核定资质等级或者延长暂定资质证书有效期,但延长期限不得超过二年。

第九条房地产开发企业发生分立、合并的,应当自工商行政管理部门办毕变更手续之日起三十日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。

房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人的,应当自发生变更之日起三十日内,向原资质审批部门办理资质变更手续。

第十条禁止隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、买卖资质证书。

第十一条建设行政主管部门每年应当对本部门核定资质的房地产开发企业的下列情况进行检查:

(一)房地产开发经营业绩,包括年度完成房地产开发投资额、开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积的情况;

(二)房地产开发项目资本金到位、使用和工程技术人员、经济管理人员的配备情况;

(三)遵守房地产资质证书管理、开发建设项目验收规定的情况;

(四)土地闲置和工程停缓建情况;

(五)对群众投诉的处理情况;

(六)遵守规划、土地、统计、城市管理等有关法律、法规的情况。

第十二条经检查,符合原资质条件,没有本条第二款、第三款规定的不良开发行为和情形的,维持原资质。

经检查,有下列情形之一的,由原资质审批部门责令限期整改,整改达标的,维持原资质;整改未达标的,视情节轻重予以降低资质等级或者注销资质证书:

(一)不符合原资质条件的;

(二)不按时、不如实报送统计报表的;

(三)开发建设项目未经验收或者验收不合格而交付使用的;

(四)在商品住宅交付使用时,不出示综合验收合格证、不按照规定发放商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书的;

(五)对群众投诉的经查明有过错的行为不依法及时纠正的;

(六)发生过重大工程质量事故的;

(七)因违反规划、土地、城市管理等有关法律、法规受到处理的。

经检查,有下列情形之一的,由原资质审批部门注销资质证书;

(一)连续两年没有房地产开发经营业绩的;

(二)不申报资质年检的。

建设行政主管部门经资质检查,应当将处理的结果予以公告。

第十三条房地产开发企业提出资质升级申请,市或者县级市建设行政主管部门应当在资质年检时一并办理或者上报审批。

第十四条市或者县级市建设行政主管部门办理资质核定、年检和资质升级申请等手续,应当自收到申报资料之日起三十日内完成。

第三章房地产开发建设

第十五条房地产开发项目实行项目手册管理制度。

房地产开发企业应当自取得开发项目《建设用地规划许可证》之日起十五日内,向建设行政主管部门领取《房地产开发项目手册》,并按照项目手册的要求如实填报开发项目的建设进度和相应的事项。

市、区、县级市建设行政主管部门可以对其项目手册所载事项进行检查。

房地产开发企业应当在资质年检时将项目手册送市或者县级市建设行政主管部门备案。项目手册记载的内容作为房地产开发企业资质年检的依据之一。

第十六条房地产开发项目应当建立资本金制度。房地产开发企业的开发项目资本金不得低于项目总投资的百分之三十,其中自有流动资金的比例不得低于项目总投资的百分之二十。房地产开发企业申报商品房屋建设计划时,应当提供有资格的资产评估机构依法审核的资本金证明。

第十七条房地产开发项目纳入计划管理。房地产开发项目计划分为预备项目计划和正式项目计划。相关行政管理部门应当按照计划管理的规定,房地产开发项目的计划安排。

房地产开发企业应当向相关行政管理部门办理商品房屋建设计划备案手续,房地产开发企业凭备案回执办理其后续手续;相关行政管理部门在备案时对属于国家规定的严格控制的房地产开发项目,应当在接到申请备案资料之日起五日内通知相关部门和单位。

第十八条房地产开发企业应当在取得规划行政管理部门核发的《建设用地规划许可证》以后,向相关行政管理部门办理商品房屋建设预备项目计划备案手续。

列入商品房屋建设预备项目计划的房地产开发项目,房地产开发企业在向土地行政管理部门办理《建设用地批准书》、向规划行政管理部门办理《建设工程规划许可证》后,方可向相关行政管理部门办理商品住宅建设正式项目计划备案手续。

已办理商品房屋建设正式项目计划备案手续的,房地产开发企业方可向建设行政管理部门办理施工许可手续。

第十九条房地产开发企业应当在规划、土地、建设行政管理部门规定的期限内办理房地产开发项目的各项审批手续,并按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行房地产项目开发建设。

房地产开发企业未经原批准部门同意延期,未按照规定期限办理房地产开发项目的各项审批手续或者未动工开发建设而闲置的土地,由市人民政府另行制定处理办法予以处理。

第二十条房地产开发项目配套建设的基础设施应当与商品房同步建设,同时交付使用。

房地产开发企业列入年度商品房屋建设计划的基础设施投资,不得低于当年商品房屋计划投资的百分之十。对于没有完成上一年度的基础设施建设计划的,建设行政主管部门应当在该企业的项目手册中注明,建设、规划、国土房管等行政管理部门对其新的商品房项目不予审批。

第二十一条房地产开发企业转让项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件,并到土地行政管理部门办理转让手续,缴纳土地转让税费。

第二十二条房地产开发项目的土地、规划、施工、销售许可文件的使用人名称应当一致。

依法转让房地产开发项目的,受让人应当持开发项目的土地使用文件,办理规划、施工、销售等许可文件的变更手续,并凭变更后的许可文件办理项目手册变更手续。

第四章房地产开发项目验收和交付使用

第二十三条商品住宅建设项目应当经综合验收合格后,方可交付使用;其他商品房屋建设项目应当经竣工验收合格后,方可交付使用。

分期开发的商品住宅建设项目,可以分期进行综合验收。

第二十四条房地产开发项目按工程设计文件和合同的约定事项建成后,房地产开发企业应当按规定组织勘察、设计、施工、工程监理等单位,对房屋建筑及规定配套建设的基础设施工程进行竣工验收。

第二十五条房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件报市或者区、县级市建设行政主管部门。

第二十六条房地产开发企业申请商品住宅建设项目综合验收,应当符合以下条件并提供有效文件:

(一)已办理商品住宅建设项目的竣工验收备案;

(二)持有供电、供水、管道供气部门的准许使用文件资料,已按规范设置门牌、配备邮政信箱等,具备居民基本生活、居住条件;

(三)已通知有关单位接收或购置按规划要求配套建设的基础设施;

(四)商品住宅建设项目范围内施工机具、建筑余泥、剩余构件全部拆除、清运完毕,环境整洁。

第二十七条建设行政主管部门自收到综合验收申请之日起十五日内,完成综合验收。对综合验收合格的项目,核发综合验收合格证,同意交付使用;综合验收不合格的,建设行政主管部门应当提出整改意见。

第二十八条房地产开发企业在商品住宅建设项目交付使用时,应当同时向购房业主出示综合验收合格证,提供商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

第二十九条商品住宅质量保证书应当按照法律、法规的规定,载明保修范围、保修期和保修单位等内容。

第三十条房地产开发企业应当按照商品住宅质量保证书的约定,承担商品房屋保修责任。保修期内,因房地产开发企业的过错给购房业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第三十一条房地产开发企业按规划要求配套建设的基础设施,应当按规定由有关部门接收或者购置。办理移交管理手续后,房地产开发企业不再承担移交项目的维修、管理费用,但属保修期内的维修费用和另有约定的除外。

第五章法律责任

第三十二条违反本办法未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的,以及将未经验收或者验收不合格的商品房屋建设项目交付使用的,分别依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条、第三十六条、第三十七条的规定处罚。

第三十三条市或者区、县级市建设行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的,由所在单位或者上一级行政机关责令限期改正,并可对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予批评、通报批评或者行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不按本办法第五条、第七条、第八条、第十一条、第十三条、第十四条规定办理房地产开发企业资质核定和年检手续的;

(二)不按本办法第九条规定办理房地产开发企业资质证书变更手续的;

(三)不按本办法第十二条规定对房地产开发企业进行处理和公告的;

(四)不按本办法第二十七条规定组织综合验收或者验收合格后不按时发给综合验收合格证的;

(五)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第六章附则

第三十四条本办法自2003年8月1日起施行。

附:

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》有关条款

第三十八条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

2.《城市房地产开发经营管理条例》有关条款

第三十五条违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。

房地产开发范文第5篇

关键词:房地产;融资;房地产信托;房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金,离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通,犹如房地产业发展中的血液流动,一刻不能停止。过去二十多年来,中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台,获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此,现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”,一是从银行取得贷款即间接贷款,二是从资本市场直接融资,离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差,间接融资还很不够,而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天,如何通过有效融资促进企业发展,是摆在全行业面前的重大课题。

1我国房地产融资现状

(1)从融资来源上看,主要包括以下几个渠道:一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款,它包括企业信用贷款和项目贷款;三是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产信托,它包括资金信托和资产信托等形式;六是房地产基金,基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种;七是商业信用,如建筑施工企业的短期垫款等。

(2)从总量上看,近几年,我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头,2005年1~11月房地产开发到位资金达到17533亿元,同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下,增长速度有所下降,比年初的增长速度减少了7.1%,这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

(3)从结构上看,我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中,其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位,但增长势头已逐月减缓,2005年1~11月其他资金来源达到了8041.73亿元,同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%;而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置,并保持着较快的增长速度,1~11月达到6065.21亿元,同比增长速度达到了38.9%,其中开发商自有资金为3378.16亿元,同比增长速度为42.1%,开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点;国内贷款则占据着第三位的资金来源,1~11月银行贷款部分达到3187.45亿元,与2004年同期相比增长了16.5%。

2我国房地产业融资面临的问题

(1)政策上——国家宏观调控,增大融资难度。

近年来,国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策,如紧缩银根,控制土地出让面积,一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则,加大了宏观调控力度,这些都对房地产开发企业造成了严重的打击,特别是日趋严格的土地和金融信贷政策,为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看,各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目,而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理,旨在减少银行的风险。比如《通知》规定:“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”,这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求;对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定,“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”,这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求,必须保证“资金链”不断裂。同时,《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放;同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面,控制了房地产企业的银行融资,使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。(2)结构上——融资渠道单一,风险集中。

目前,我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中,银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来,中国房地产业的资金来源十分单一,完全依靠银行信贷来维持行业的发展,走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持,房地产业融资渠道相对比较单一,而其他融资渠道,如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢,多元化融资体系远未形成,没能构成资金支持体系和风险分担体系,商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系,无论是对房地产企业,还是对金融体系,乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说,存在四个方面的潜在风险:

①对于房地产企业来说,由于房地产业融资过度依赖于银行,那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

②对于银行体系来说,给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反,银行占据着超过一半的融资任务,而银行业从中所获得的收益却微乎其微,仅仅是固定的利息而已,银行业所承担的风险与其收益完全不对称,这将十分不利于银行体系的稳定。

③对于国家的宏观调控来说,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,极其不利于国家宏观调控政策的实施。

④从国民经济的角度分析,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,这将不利于国民经济的协调稳定发展。

(3)环境上——房地产金融市场尚待完善。

总体来看,目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段,有关的制度和体系处于建设中,具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征,这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有:

①房地产金融机构单一,系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一,以提供信贷资金的银行为主,缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

②房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分,主要以传统的银行信贷产品为主,缺乏直接融资产品,存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善,尽管一级市场已初具规模,但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态,发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款,住房抵押贷款支持证券仅有30亿元,需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

③政策性房地产金融缺失。

住房保障是社会保障制度的重要内容,也是构建和谐社会,实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说,如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持,就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标,难以满足弱势人群的住房需求,对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度,因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排,难以满足经济社会发展的需要。