房地产评估规范管理办法
房地产评估规范管理办法范文第1篇
一、房地产抵押重复登记费用高企
(一)部门分割信息不能共享,房地产抵押重复登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条明确规定:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。即房地产抵押只须到房产或土地任何一方办理抵押登记,即视同全部抵押。由于房管、国土两个部门分别负责房产、土地抵押的登记管理,因部门分割缺乏沟通信息不能共享,房地产抵押在一个部门办理了登记手续后,另一部门不予认可,必须到两个管理部门同时办理抵押登记方才有效。两个部门重复登记,不仅造成登记评估环节多、手续复杂,又加重抵押当事人费用负担。
(二)登记收费仍按额征收,不执行按件收费新规。《中华人民共和国物权法》第二十二条明确规定:不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。《国家发改委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格[2008]924号文)规定,从2008年5月1日起,住房登记收费标准按每件80元,非住房登记收费标准按每件550元计收。但从调查的情况看,受部门利益驱动,房地产抵押登记收费仍按抵押金额的一定比例收取。如湖南省房产抵押登记收费仍执行湘价服[2002]219号的收费标准,2千万以下的按抵押额的2‰;2千万以上至5千万的按抵押额的0.8‰;5千万以上至1亿元(含1亿元)的按抵押额的0.3‰;1亿元以上的按抵押(典当)额的0.1‰。调查时企业和个人普遍反映,登记部门只办理抵押登记及档案管理,无须承担太大风险,只应收取工本费和少量管理费,征收高额登记费不合理,也影响政府部门的形象。
(三)抵押资产价值必须经房地产价格评估机构甚至指定评估机构评估,不能由抵押当事人协商议定。《中华人民共和国物权法》第十三条规定:登记机构不得要求对不动产进行评估。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定:设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,也可以由房地产价格评估机构评估确定。从调查的情况看,房地产在办理抵押登记时,登记部门要求必须先经过房地产价格评估机构评估,国土部门要求必须到指定的独家评估机构(实为名义上已脱钩的自办实体)评估。银行虽然具备评估房地产价值的能力,并一直开展内部评估作为参考,但出于防范道德风险等因素考虑,一般要求外部机构评估抵押资产价值。不能由当事人协商议定抵押资产价值,抵押人不得不按差额定率累进计费方式支付较高的评估费用,如100万元以下的房产评估费为评估金额的5‰,低于1000元的按1000元计。评估机构虽然对缴费金额较大、合作关系密切的客户给予最多八折的优惠,但评估收费过高,有的企业为了获得贷款需缴纳数万元,甚至几十万元的评估费,加大融资成本和财务负担。
(四)单方登记存在风险隐患,危及银行信贷资金安全。为减轻客户财务负担,银行一般只要求客户到房产部门办理抵押登记,不强行要求到国土部门办理土地使用权抵押登记,特别是不能单独处置土地的房地产,如住房、商业门面。加之房产部门在办理抵押登记时,将房产证和土地使用证同时收执,客户和银行无法再办理土地抵押,甚至误认为已将土地使用权一并抵押。单独只办理房产抵押登记,土地使用权因部门分割信息不能共享而没有一并抵押,接受抵押品的银行或债权人存在抵押权丧失风险。尤其是单独可处置的土地使用权,抵押人可申请土地使用权挂失,取得新土地使用权后可转让或再行抵押,使原有抵押悬空。同时,登记机构要求房地产实行单件抵押不能合并抵押,抵押合同与贷款合同金额要求一致,不认可最高额抵押等不合理规定,不利于银行防范信贷风险和创新信贷产品。
二、相关建议
(一)整合房产和国土管理部门,实行房产和土地使用证“两证合一”。借鉴部分沿海发达地区的先进经验,合并地方房产和国土管理为统一的部门,实行房产和土地使用证“两证合一”,房地产抵押登记时房产和土地一并抵押,解决部门分割导致的利益冲突、难以协调沟通和信息共享问题。
(二)严格按件收取登记费用,提高办事效率和服务质量。物价、财政等部门加强对房地产抵押登记收费的监督检查,严格执行按件收费新规及收费标准,禁止按抵押金额的一定比例收费。同时,登记机构本着“便民快捷、优质高效”的原则,简化手续、优化流程,提供房地产抵押登记“一站式”服务,提高办事效率和服务质量。
(三)允许当事人协商议定抵押资产价值,银行建立内部评估体系。登记机构应遵照法律规定,允许当事人协商议定抵押资产价值,不得以未经过中介机构评估为由拒绝登记,更不能指定评估机构评估。银行从降低借款人融资成本和防范信贷风险出发,在已开展内部评估的基础上建立内部评估体系,培养评估人员,对容易评估价值的房地产进行免费内部评估,减轻借款人费用支出。同时,实行评估、审贷分离并明确职责,防范道德风险。
房地产评估规范管理办法范文第2篇
关键词：房地产；评估；现状；对策
随着住房制度的进一步改革和房地产业的快速发展，目前，房地产业行业已经成为我国国民经济发展的支柱性产业。房地产市场和房地产估价服务的关系非常密切，在目中程度上来讲，我国房地产业的快速发展为评估行业的发展提供了广阔的空间，但是，从发展状况来看，估价的发展还不能适应社会需求，有必要提出有针对性的解决方案，切实为老百姓解决关系切身利益，解决一些实际问题。
一、发展现状分析
在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。
二、主要问题分析
从总体上看，我国的房地产评估业还存在着一些比较突出的问题，下面我们对这些问题进行简要地分析。
一是房地产评估机构的产权问题还不十分明确。我国的房地产评估机构和工作人员没有在真正意义上实现脱钩，估价人员表面上是脱钩了，实际上其管理部门仍然是原来没有脱钩时的主管部门，一些人员还在原来的主管部门担任职务。估价机构的管理人员是由原来的主管部门任命的，主要业务来源仍然是原来的主管部门，与原来的主管部门之间仍然有着千丝万缕的联系。虽然房地产估价机构可以是合伙制，也可以是有限责任公司，但是，在现实社会中，几乎是清一色的有限责任公司，因为，有限责任公司出资人不会承担无限连带责任。根据《房地产估价机构管理办法》中的有关规定，采取有限责任公司制的一级房地产估价机构的注册资金也只有200万元，在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，保障性不是很好。我国的房地产估价机构的经营效率比较低，主要是因为受到有限责任公司体制的影响，出资人的投资主要是为了分红，如果一些人出资比较少，在公司所占的股份就比较少，对公司的经营状况就很难做到尽职尽责，因此，导致房地产估价机构的运营效率不高。
二是相关的法制建设还不能够满足房地产估价行业的发展需要，在我国，律师、会计师、估价师属于当前的三个比较大的中介行业，目前已经有了《律师法》和《注册会计师法》，但是，针对估价师却没有一部具有针对性的法律来进行规范，虽然也制定了《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，但是，这毕竟不是法律，因此，在房地产估价的各项法律、法规中，实施的细则还不健全，对于不同用途的房地产没有针对性很强的技术标准和规范。
三是房地产估价人员的素质参差不齐，还不能够满足本行业对人才的需求。在估价师考试中，最主要的还是理论考核，没有对相关人员的专业工作经历进行限制，因此就出现了一些没有工作实践经验，但是理论基础比较好的大学毕业生在考试中的通过率比较高，而那些工作经验比较丰富的从业人员在考试中的通过率非常低，并且，由于工作单位业务范围的单一性，使从业人员只是比较熟悉某一方面的业务，对相关性不是很强的其他类型评估业务不够熟悉，综合能力不强。注册房地产估价师的级别设置还比较单一，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师。对房地产估价师的再教育还比较缺乏。
三、对策与建议
针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题的分析，我们提出以下建议和策略：
一是采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。首先，要进一步做好房地产评估机构的脱钩改制，让房地产评估行业的各个机构真正作为独立的中介机构在平等竞争的市场环境良性发展，并保持房地产估价活动不受外界因素干预，确保估价成果的公正性和独立性。房地产主管部门应该在充分调查房地产估价市场的基础上，制定房地产估价市场运行以及监管规则。二是做好房地产估价行业相关法律法规体系建设工作。制定出适合当前市场现状的房地产评估行业技术规范，并在有关法律法规定基础上制定出可操作性更强的实施细则，国家立法部门应该在相关规范和法规定基础上，研究制定《估价师法》。三是打破目前估价师级别设置比较单一的局面，实行分级制，对从业人员实现动态管理，以便形成结构合理的从业人员梯队，同时，通过严把质量关、完善继续教育机制等措施提高从业人员的综合素质。四是以创新的思维强力推进房地产评估行业的信用体系建设。
四、结束语
房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。
参考文献：
房地产评估规范管理办法范文第3篇
【关键词】企业用地；收储；补偿探讨
随着城市建设发展，旧城区改造工作的不断推进，各地对企业收购储备工作不断研究探索，一些地区陆续出台了地方土地储备实施办法、房屋征收实施办法，对企业收购方式、补偿标准做了相应具体规定，一定程度上规范了土地市场，但收购过程中收购方式、补偿价标准等各种问题凸显出来，影响着城市旧城区搬迁改造。本文结合当地做法，对企业用地补偿进行了探讨，以期对实际工作提出探讨意见。
1、概况
阜新市位于辽宁西部，土地储备交易中心隶属于阜新市国土资源局，成立于2001年12月，现为正局级事业单位，下设土地储备，融资、工程等6个科室，承担着全市国有土地的收购储备、招标拍卖挂牌出让等工作。
为科学有序开展土地收储工作，严格了土地收储审查程序，国土、住建委、房产、财政部门联合发文《旧城区拆迁改造用地收储工作程序》等三个工作程序；成立了由国土、房产、审计、财政等部门专业技术管理人员组成的《阜新市土地收回收购审核专家组》及市长为主任、分管市长为副主任、相关部门（国土、房产、审计、财政、国资委监察）负责人为成员的《阜新市土地储备及价格审查委员会》，批准了国土部门提出的《规范国有建设用地出让和储备管理的建议》。
建议中明确了国有建设用实行统一收回、收购及收储出让方案经市政府审定，土地收购补偿方式为土地置换、货币补偿两种，其中，货币补偿采取了现值补偿和土地收益分成补偿方式。货币补偿政策：划拨土地使用权按评估价60%补偿，出让土地使用权按剩余年限补偿，建筑物按评估价补偿；收益分成补偿按新规划用途出让底价去掉整理费的65%、55%补偿，其中原用地为出让土地的按65%补偿、划拨土地按55%补偿。
同时，因地制宜实施了土地收储，旧城区住宅用地由区政府征收房屋后收储，企业用地货币补偿采取了收购成本加经济补偿的方式，即房地产价值加上搬迁安置补偿费等为收购企业的成，其余不足部由政府其他渠道解决。货币补偿方式表现形式：
第一种做法：以企业负债做为补偿价。旧城区中老的国有集体企业，部分经过市场经济的洗礼，停产多年处于破产关闭边缘，其房地产补偿已不能解决应由企业或社会必须承担的责任，采取了核算负债的方法。负债核算包括拖欠职工债务、拖欠银行债务、拖欠其他企业债务及预留和不可预见费等，由企业组织核实债务债权并经行业主管部门初审，同时国土部门测算收购成本，报财政审计部门审核后经市政府审定。
第二种做法：以企业整体搬迁损失价做为补偿价。对旧城区中位置较优、规模较大，承担社会责任较大，但技术产能落后需要技术改造的企业，采取了以企业整体搬迁损失价做为补偿价。由政府和企业共同委托资产评估事务所评估，对其房屋建筑物拆迁损失、机械设备搬迁损失、停工停产损失及土地评估，同时国土部门测算收购成本，报政府财政审计部门审定。
第三种做法：以房产、土地评估价格为补偿价。一般由房地产评估公司按现值评估，评估结果经国土财政审计房产等部门专家论证组审查后，报政府审定即为土地收购成本。
第四种做法：以收益分成价为补偿价。按新规划用途挂牌出让底价扣除整理费出让土地65%、划拨土地55%价格补偿。
2、企业收购补偿引用的法律政策
（1）国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》，企业征收补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
《中华人民共和国土地管理法》、为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、对划拨土地使用权，可以无偿收回，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿。
《土地储备管理办法》、土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。
（2）《国有土地上房屋征收评估办法》、房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。
（3）地方政府制定的收购补偿政策。
3、企业用地及地上建筑物使用的评估方法
（1）依据建筑装饰工程预算定额、建设工程取费标准及被评估行业相关定额规定，采用成本重置成本法进行评估（评估价值=重置价×成新率）。一般资产评估机构使用该方法较多。
（2）依据国家《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》评估，评估结果是公开市场价值标准为原则确定的价格。一般房地产评估机构使用该方法较多。
（3）依据《城镇土地估价规程》及各类用地基准地价标准评估，一般土地评估机构采用基准地价修正法结合成本法等其他方法评估。
4、收购补偿价格分析
目前，各地对于市场比较活跃的住宅改造用地收储补偿，基本是以房屋征收形式，按市场价格或略高于市场价格制定补偿标准，各地做法基本相同，争议不大。但企业收购尤其工业企业收购补偿，各地做法不尽相同，同一地区补偿做法也不尽相同，评估机构采取的评估方法也不尽相同，导致评估价差距很大。如何做到公平、公正合理补偿，即保证国家利益不受损害，也保证企业个人权益不受损害，是各地区需要认真研究对待的问题。
通过收购成本加经济补偿方式，符合现阶段旧城区的企业现状情况，可以盘活企业资产，解决了职工后顾之忧，促进了城市建设和发展，同时对企业收购成本内涵统一标准界定，有利于企业收购政策上规范化。但评估方法的选择、评估内涵的界定，有待规范统一。
5、对策和建议
（1）成立地区土地收储及价格审查决策机构
企业收购工作是一项复杂涉及面广的工作，涉及法律、经济、社会方方面面，成立以市长为主任、分管市长为副主任、国土、财政、审计、房产、监察等部门参加的决策机构，对规范土地市场有着重要意义。
（2）完善土地收购补偿制度
结合国家的法律法规、制定旧城区改造、企业收购储备及土地收购补偿办法，合理确定补偿方式、补偿标准，保证国家和企业个人的利益不受损害，从法律法规政策上完善土地收购补偿制度。
（3）制定技术规范指导性意见
各省市制定的区片地价、基准地价标准，一定程度上规范了土地市场，但具体操作过程技术规范上还需要进一步完善，对各类评估机构提出规范性指导意见，保证评估结果科学合理。土地补偿价格过高和过低，都是不可取的办法。
房地产评估规范管理办法范文第4篇
《福建省城市房屋拆迁管理条例》已由福建省第九届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2002年9月27日通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。
福建省人民代表大会常务委员会
2002年9月29日
福建省城市房屋拆迁管理条例
第一条、为加强城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本省实际，制定本条例。
第二条、在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
拆迁华侨房屋，法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条、省人民政府建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
第四条、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，鼓励货币补偿。
第五条、拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
根据城市规划，市、县人民政府因储备建设用地需要拆迁城市房屋的，由建设用地储备机构向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
第六条、房屋拆迁许可证申请人应当向房屋拆迁管理部门提交拆迁计划和拆迁方案。拆迁计划和拆迁方案应当包括以下内容：
（一）拆迁实施方式；
（二）拆迁期限和过渡期限；
（三）预计实行货币补偿和房屋产权调换的面积；
（四）拟用于房屋产权调换的安置用房和周转用房情况；
（五）所需拆迁补偿安置资金的测算；
（六）拟对拆迁范围内依法应当予以保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等采取的保护措施。
过渡期限按照房屋拆除期限、工程建设工期、竣工验收期限之和核定。
第七条、房屋拆迁许可证申请人应当在办理存款业务的金融机构开设专门账户，存入拆迁补偿安置资金，并就资金使用的范围、计划、监管等事项与金融机构签订协议。协议及金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，由房屋拆迁许可证申请人提交房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监管，定期检查资金的到位和使用情况。
拆迁补偿安置资金包括被拆迁房屋货币补偿资金、搬迁补助费、临时安置补助费及其他拆迁补偿费用。
拆迁补偿安置资金必须全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第八条、房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证之日起的三日内，在拟拆迁地域的明显位置拆迁公告，公布房屋拆迁的许可文号、拆迁人及其实施的拆迁单位、拆迁范围、拆迁期限等，并书面通知有关部门暂停办理房屋新建改建扩建、改变房屋和土地用途、房屋租赁等有关手续。
第九条、拆迁公告后，拆迁范围内的在建工程必须停止施工。拆迁人应当就在建工程依法向公证机关办理证据保全，对在建工程的补偿，以证据保全的范围为准。
第十条、拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有相应拆迁资质等级的单位实施拆迁。
拆迁人自行拆迁的，应当具备与拆迁规模相适应的拆迁资格等级条件。
第十一条、拆迁房屋的拆除工程应当由具备相应的建筑业企业资质和保证安全条件的建筑施工单位承担。建筑施工单位负责人对拆除工程的安全负责。
第十二条、拆迁人与被拆迁人应当签订房屋拆迁补偿安置书面协议。拆迁补偿安置协议应当载明以下事项：
（一）被拆迁房屋的结构、面积、地点、层次、朝向及土地使用权取得方式等基本情况；
（二）拆迁补偿方式；
（三）搬迁期限；
（四）货币补偿金额、搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及其支付办法和期限；
（五）违约责任；
（六）当事人认为需要明确的其他事项。
第十三条、实行房屋产权调换的，拆迁补偿安置协议除应当载明第十二条规定的事项外，还应当载明下列事项：
（一）拆迁区域外安置用房的建筑面积、地点、档次、户型、结构情况，或者规划批准拆迁区域内拟建设安置用房的情况；
（二）搬迁过渡方式和过渡期限；
（三）周转用房地点、面积；
（四）房屋产权调换差价结算办法、时间；
（五）临时安置补助费支付办法和期限。
第十四条、拆迁出租房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议应当载明本条例规定的事项和被拆迁人与房屋承租人的房屋租赁关系是否解除的内容。
第十五条、被拆迁人经济特别困难，无力购买安置房的，应当予以妥善安置，具体安置办法由设区的市人民政府制定。
第十六条、未签订房屋拆迁补偿安置协议的，任何单位不得采取停止供水、供电、供气等方式，强迫被拆迁人或者房屋承租人搬迁。
第十七条、房屋拆迁实行货币补偿的，货币补偿的金额可以由拆迁当事人双方协商确定。协商不成的，拆迁人应当委托房地产价格评估机构（以下简称评估机构）进行评估，以评估价格作为协商货币补偿金额的依据。
房屋拆迁实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照前款规定，计算被拆迁房屋补偿金额和所调换房屋价格，结清产权调换的差价。
房屋拆迁实行房屋产权调换的，拆迁人应当按照约定的期限提供所调换房屋的产权证。
第十八条、拆迁人应当将拆迁补偿安置方案在拟拆迁地域的明显位置公布。
第十九条、被拆迁房屋和所调换房屋价格的评估由具备相应资格条件的评估机构承担。评估机构估价时，应当遵守房地产估价规范和有关房屋拆迁评估的规定，做到公平、公正、公开。对同一拆迁范围内同类被拆迁房屋的估价，应当选用同一种估价方法。
被拆迁房屋的估价时点为房屋拆迁许可证核发之日。延长拆迁期限的，估价时点为批准延长拆迁期限之日。
第二十条、拆迁人对评估报告有异议的，可以在接到评估报告之日起十五日内向原评估机构提出复核的书面申请，评估机构应当在接到申请之日起十日内作出复核的评估报告。
被拆迁人对以评估价格确定的货币补偿金额有异议，无法与拆迁人就货币补偿金额达成协议的，可以在接到评估报告之日起十五日内委托具备相应资格的其他评估机构进行评估，或者向房屋拆迁管理部门申请裁决。
被拆迁人在收到评估报告后十五日内拒绝与拆迁人协商、不另行委托评估、也不申请裁决的，拆迁人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。
第二十一条、拆迁人与被拆迁人都委托评估的，双方应当根据两家评估机构的评估结果进一步协商议定货币补偿金额；仍达不成补偿安置协议的，可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。
第二十二条、当事人对房屋拆迁管理部门的裁决不服的，可以依法向人民法院起诉。
第二十三条、被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。登记房屋用途以城市规划部门提供的合法有效文件为依据。
房屋所有权证未登记房屋用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。
《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由产权登记部门变更登记。
第二十四条、拆迁房改房的，拆迁人应当按照产权比例，依照本条例规定对持有部分产权的购房人予以补偿安置，并对持有部分产权的单位予以货币补偿。
第二十五条、拆迁无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后，实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第二十六条、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；实行房屋产权调换的，拆迁人应当付给二倍搬迁补助费。
第二十七条、实行房屋产权调换的，所调换房屋在拆迁范围以外的，应当以现房一次性安置；所调换房屋在拆迁范围以内的，过渡期限由双方协商确定，但不得超过经房屋拆迁管理部门核定的过渡期限。
第二十八条、被拆迁区域用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。
第二十九条、房屋拆迁临时安置补助费应当自签订拆迁补偿安置协议起逐月发放。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之月起，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，双倍付给临时安置补助费；对周转房的使用人付给临时安置补助费。当事人对过渡期限及临时安置补助费另有约定的，从其约定。
第三十条、拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁人除根据停产、停业的期限，经营者在社会保障经办机构登记的职工人数，以及房屋所在地政府公布的上年度职工平均工资，给予经营者补偿外，还应当根据停产、停业的期限和经营者上年度月平均税后利润额，给予一次性经济补偿。
拆迁非住宅房屋为出租房的，按照拆迁时在房地产交易管理部门备案的租赁协议的租金标准，对被拆迁人一次性给予三个月租金补偿。
第三十一条、因拆迁损坏相邻建筑物、构筑物和其他设施的，由拆迁人负责修复或者赔偿。
第三十二条、违反本条例第七条规定，拆迁人未按照协议使用拆迁补偿安置资金的，由房屋拆迁管理部门责令限期补足；拒不补足的，可处以被挪用资金一倍以上三倍以下的罚款。
第三十三条、违反本条例第十一条规定，将房屋拆除工程委托给不具备规定资质条件的单位的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆除，并对委托人处以十万元以上十五万元以下的罚款。
第三十四条、违反本条例第十六条规定，采取停止供水、供电、供气等方式，强制被拆迁人或者房屋承租人搬迁的，由房屋拆迁管理部门责令改正，并对有关责任单位处以五万元以上十万元以下的罚款；对有关责任人员，由有权部门给予行政处分。
第三十五条、需要实施强制拆迁的，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。
第三十六条、违反本条例第十九条规定，房地产评估机构故意压低或者抬高被拆迁房屋和所调换房屋的评估价格的，评估结果无效；给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任；有关管理部门依法对房地产评估机构和有关责任人员给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条、有关行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
（二）对违法行为进行袒护不予查处的；
（三）未按本条例规定拆迁公告的；
（四）违反本条例规定作出拆迁裁决的；
房地产评估规范管理办法范文第5篇
2004年5月,某市人民政府根据城市规划,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用权,用于广场建设｡市政府根据现行房屋拆迁补偿规定,对李某给予了货币补偿｡但李某对此不满意,多次找市政府讨说法,要求市政府对其土地使用权给予补偿｡双方各执一词,协商未果,于是李某一纸诉状将市政府告上法院,要求法院判令市政府对其土地使用权依法给予补偿｡
法院受理该案后,审判人员有四种不同观点｡一种观点认为,根据国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款的规定,市政府可以无偿收回李某的划拨土地使用权,用于公益事业建设｡第二种观点认为,根据国务院法制办《关于2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》的规定,直接判定市政府胜诉｡第三种观点认为,根据《立法法》的规定,《土地管理法》和《城市房地产管理法》的法律效力高于国务院《城市房屋拆迁条例》,因此,在涉及土地使用权补偿问题上应适用《土地管理法》､《城市房地产管理法》,而不应适用其他法律法规｡第四种观点认为,房地产既是房产和地产的统一体,也是财产权利和实体财产的混合体,因此,应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下,才能明确房屋和土地使用权的补偿标准,才能分清被拆迁人应获得多少补偿｡在房地产市场价格偏高和土地使用权权益未知的情况下,以房地产市场价格为依据,评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨｡因为持第二种观点的审判人员占多数,所以本案以市政府的胜诉而告终,但被拆迁人李某对此审判结果仍存在疑问｡
本案虽以市政府胜诉而告终,但这一案件暴露出来的问题值得深思｡笔者认为,第一种观点以国务院55号令为依据,认为应判决被拆迁人败诉是不妥当的,这显然是适用法律不当｡因为国务院55号令第四十七条第二款同《土地管理法》第五十八条规定相抵触｡第二种观点直接适用国务院法制办文件,判令市政府胜诉是值得商榷的｡第三种观点适用《土地管理法》审理本案是恰当的,但忽视了拆迁补偿中的地价因素｡第四种观点则道出了房屋拆迁中土地产权评估补偿缺失的问题｡
现行房屋拆迁补偿评估制度的主要缺陷
法规政策相抵触和不衔接等问题,为拆迁双方留下纷争隐患｡众所周知,房地产是房产和地产的统一体,房产和地产密不可分｡拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是要通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权,再进行开发建设,从而实现土地效益的最大化｡房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回｡因此,显化土地使用权的价值,对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说,都是非常重要的｡有关法律对此也有明确规定｡《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿｡”《土地管理法》第五十八条规定,“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的……｡依照前款第(一)项､第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿｡”从上述规定可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的｡但是,从《城市房屋拆迁条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定可以看出,该规定没有体现对土地使用权进行补偿的问题｡这显然同《土地管理法》､《城市房地产管理法》的有关规定不衔接｡虽然国务院法制办文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人补偿中没有显化对土地使用权补偿的价格,所以仍然难以使被拆迁人信服,从而引发拆迁双方很多矛盾｡
土地使用权取得方式不同,地上房屋补偿相同,“公平”背后是“不公平”｡房地产是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利｡由于我国实行的是土地公有制,并且实行土地所有权和使用权分离制度,因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是由所有权派生出来的,土地使用权权益的大小,主要取决于土地使用权取得方式､土地使用权面积､土地使用年限､土地区位等因素｡在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素｡按照房地产管理法律规定,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益｡以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益｡因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同｡问题是《城市房屋拆迁条例》规定,以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额,这一规定实际上是以房地产的完全市场价值给予补偿,也就是说,是按出让方式取得的土地使用权的房地产价格来补偿｡这样,划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产就将得到相同的补偿,结果是,划拨土地使用权房地产的被拆迁人就多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而出让土地使用权房地产的被拆迁人理应多得补偿,反而却同划拨土地使用权的被拆迁户得到的补偿一样多,这显然有失公平,不符合民法的基本原则｡
地产价值没有显化,地价评估缺位｡房产和地产的地位和价值是不同的,地产在房地产中处于主导和基础的地位,而房产处于依附从属的地位,没有离开土地单独存在的房屋,但是存在没有建设房屋的土地｡地产价值是房地产价值的主体组成部分,被拆迁房屋的价值也是如此｡这两个部分的价值需要通过地价和房价的评估,才能得到准确的数据｡房地产市场价格就是房产价格和土地价格的结合体｡
《城市房地产管理法》确定了房地产价格定期公布制度､房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度｡其第三十三条第二款规定,“房地产价格评估应当遵循公正､公平､公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价､标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估｡”从上述法律规定可以看出,离开了地价和地价评估的房地产价格评估是不完整的,也是不真实的｡房屋拆迁的评估从本质上说,应属于房地产价格评估的范围,应当按照《城市房地产管理法》第三十三条第二款的规定,评估地价,显化地产｡但问题是,《城市房屋拆迁条例》和建设部《关于房屋拆迁估价的指导意见》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额｡同时,由于房地产市场评估技术规范不统一､内涵不明确等问题,该规定在实践中难以有效地实施｡另一方面,由于我国实行房地产评估资质分部门管理的办法,再加之房屋拆迁评估的管理属于房产或建设部门,大多数的房屋拆迁评估业务是由房产评估机构承担的,因此,房屋拆迁评估中的地价评估和地产的显化,也就无从谈起了｡事实上,土地使用面积､土地区位､土地使用年限､土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果不对这些因素加以显化,不仅造成被拆迁人之间的不公平,也弱化了政府管理地价的职能｡
构建新型补偿评估制度
针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷,应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善,总的思路应是保障权益､明晰产权､健全规范､分别显化､兼顾公平､促进稳定｡
