房地产评估规范管理办法

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房地产评估规范管理办法范文第1篇

(1)评估方法不当造成的评估风险问题。

在房地产评估过程中，为了确保评估工作的准确性，应该严格依照房地产估价规范中规定的原则、程序以及方法进行房地产的评估。由于房地产的具体情况各有不同，在房地产评估程序以及方法的选择上也应该根据实际情况确定，如果在评估业务中选择的参照主体不正确，就会造成房地产评估结果与实际情况出现偏差，产生房地产评估风险问题。

(2)房地产评估从业人员的素质能力风险。

房地产评估工作是一项专业性、技术性要求相对较高的工作，房地产评估结果，在很大程度上也取决于房地产评估执业人员的素质能力和认识水平。如果房地产评估从业人员能力差、素质水平不高，在进行评估过程中可能无法准确的控制误差，出现评估失误导致风险问题发生。此外，在房地产评估过程中，如果评估执业人员受委托方利益驱使，就有可能故意让评估方做出有利于自己的评估报告，出现职业道德风险。

(3)政策变动风险。

房地产的市场价格影响因素较多，除了市场价格以外，土地政策、调控政策、税收政策、金融政策、市场政策等都会对房地产的价格造成较大的影响。如果在房地长的评估工作中，不能紧跟政策要求和形势发展，就有可能造成对房地产的评估缺乏准确性，出现评估风险隐患。

2．房地产评估风险应对控制措施

房地产评估风险具有明显的多因素性、模糊性、潜伏性以及客观性的特点，评估风险大部分是主观方面的原因，因此防范评估风险问题，也应该在加强评估机构、评估职业人员、委托人以及评估流程管理方面采取措施。根据我国房地产评估行业实际情况，控制房地产评估风险可以采取以下几项措施:

(1)加强与委托方的沟通联系。

加强与房地产评估委托方的沟通联系，也是控制房地产评估风险的重要手段。首先，在进行房地产评估之前，评估机构应该与委托方进行提前沟通，大致了解清楚标的物的具体情况以及委托方的相关需求，为正确的评估创造良好的基础。在房地产的评估过程中，评估执业人员应该全面的对委托方的资料进行审核，确保信息的准确性，掌握清除标的物的实际价值情况，严格按照客观、公正、公平的原则进行房地产的评估。

(2)改进房地产评估业务开展方式。

提高房地产评估质量，首要任务应该改变房地产评估工作的业务方式，特别是随着房地产评估行业税收咨询、项目开发咨询、抵押品管理以及房地产市场研究方向的拓展，在房地产评估工作的开展上，应该积极的引进信息化、程序化与数据化的评估手段，通过采用计算机软件、数据库技术以及缝隙模型，进行房地产评估工作的开展，以提高房地产评估工作质量。

(3)提高房地产评估从业人员的专业素质和职业修养。

防范房地产评估工作中的风险，必须不断地提高房地产评估人员的素质能力和职业道德水平。房地产评估机构应该强化对于执业人员的培训教育，尤其是结合房地产评估当中存在的一些问题以及房地产评估行业发展的新形势与新变化，认真学习房地产中介服务管理办法与市场估价办法等，通过专家讲座、交流研讨以及外出学习等方式，对房地产评估执业人员进行培训教育，提高房地产执业人员的专业素质能力。此外，还应该进一步的加强对于房地产评估人员的职业道德教育，不断强化房地产评估人员的从业职业道德意识，确保客观公正的开展房地产评估工作。

(4)紧跟房地产市场行情完善评估体系。

在房地产评估共组的开展过程中，评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，并结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析，以及时的掌握最新的行情动态，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。

3.结语

房地产评估规范管理办法范文第2篇

    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国家建设部“城市房地产市场估价管理暂行办法”〔建房字（92）第579号〕，国家土地管理局“关于加强地价管理，规范土地估价行为的通知”（〔1995〕国土〔籍〕字第190号），国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于“股份有限公司土地使用权管理暂行规定”（〔1994〕国土〔法〕字第153号），上海市人民政府“上海市外商投资企业土地使用管理办法”（〔1996〕市政府29号令），上海市人民政府“上海市房产评估管理暂行办法”（沪府〔1990〕第23号）等有关规定，现对房地产价格必须评估的范围和政府指定评估作以下规定。

    一、下列行为，房屋、土地必须进行评估：

    1.国有土地使用权出让；

    2.应补交土地出让金或土地收益的行政划拨土地使用权转让，包括买卖、赠与，以房地产作价入股一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的，及因企业被收购、兼并或合并，以房地产抵债；

    3.应补交土地出让金及土地收益的行政划拨土地使用权出租、抵押；

    4.改建或新设股份制有限公司使用的国有土地使用权；

    5.改建或新设有限责任公司使用的国有土地使用权；

    6.中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；

    7.中外合作经营的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的；

    8.房屋拆迁补偿或调产；

    9.房地产买卖（不包括新建商品房首次买卖）和产权交换（不包括已购公房上市交换）；

    10.房地产继承、分析、赠与；

    11.法律、法规规定必须评估的事项。

    二、下列房地产评估由本市市、区、县房地产行政主管部门设立的房地产估价机构或市房地局指定的房地产估价机构予以评估：

    1.国有土地使用权出让；

    2.涉及国家征收税费或由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿；

    3.仲裁或诉讼中的房地产价值评估；

房地产评估规范管理办法范文第3篇

为进一步规范*市房地产市场秩序，加强房地产市场管理，进一步促进房地产市场健康稳定发展，现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）等有关规定，结合本市实际情况，就有关事项通知如下：

一、规范商品房预售行为

（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。

任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得商品房预售广告，需要其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的，有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。

（二）房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时，应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该商品房预售许可证。

（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。

对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定，停止办理有关行政业务。

（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。

（五）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。

*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（七）境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预（销）售给不符合条件的境外机构和个人。

（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。

二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管

（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《*省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。

（十一）根据《*省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。

三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益

（十二）开发企业申请核发商品房预售许可证时，应确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后，应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。

（十三）开发项目申请取消监控账户，应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，在监控账户中存留相应建设资金。

（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。

四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续

（*）房地产开发企业应当按《*省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《*省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。

（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。

五、规范房地产中介服务机构的中介行为

（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。

（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。

六、进一步加强房地产租赁管理

（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。

（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。

七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为

（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。

房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。

（二十二）具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托，进行房屋拆迁评估时，应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及*市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。

（二十三）房地产估价机构接受商业银行委托，通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔*〕8号）的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。

办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。

（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。

八、监督检查

（二*）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。

（二十六）市国土房管局发出的违规行为整改通知，15日内未整改或整改不合格的项目，对于开发企业，将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间，直至完成整改；对于中介机构，也将根据有关规定予以处理。

（二十七）市国土房管局（房地产市场监管小组）每月对商品房预售、交易登记、中介、租赁、估价等房地产市场情况进行检查，并将检查结果及投诉情况在网上或媒体公布

房地产评估规范管理办法范文第4篇

一、指导思想和任务目标

以科学发展观为指导，坚持依法治税、科技管税理念，做到各项税收应收尽收。按照“总体设计，分步实施”的原则，实现三个目标：

一是建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观地评估各类存量房交易计税价格，从年7月1日起，在全区范围内实施存量房交易评估纳税。

二是建立地税部门存量房信息库，实现税源信息动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。

三是逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，建立专业人员储备库，提高房地产行业各项税收征管水平，同时，为房地产税收改革提供理论和实践参考。

二、工作原则

（一）合法原则。存量房交易纳税评估应按国家法律、法规有关规定进行。所依据的数据、资料和工作方式、方法必须合法。

（二）公平原则。存量房交易纳税评估的标准、评估的时点要保持一致，确保结果客观公正。

（三）效率原则。坚持存量房交易纳税评估与现代化技术手段相结合，完善评估技术指标体系，优化评估软件系统。依托地税数据大集中系统，简便快捷地进行存量房交易纳税批量评估。

三、工作内容

开展存量房交易纳税评估工作是按照房地产估价原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。用评估结果与纳税人申报价格相比较，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。

四、实施范围和对象

常德市区辖区所有房地产。目前第一步信息采集范围和对象为武陵镇范围内已办理房产证、土地证的所有房地产。以后逐步推开到辖区内其他乡镇场范围内的所有房地产。

五、工作措施和步骤

存量房交易纳税评估工作分步实施，具体安排如下：

做好前期准备工作。

由区财政局、区税务局、区房管局、区国土资源局、区住建局、区民政局等部门以及大专院校、评估机构的专业人士组成的评估专家组，负责工作技术指导和争议裁定。组织相关人员到有关试点地区学习，邀请专家学者举办培训班，讲授房地产评估方法和相关业务知识，让基层财税干部尽快掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。

此项工作由区地税局在年5月10日前完成。

（二）确定评税技术标准及方法，采集相关数据并审核、录入。

1．确定评税标准及方法。在评估专家组的指导下，确定评税的有关要素，研究制定可行办法，聘请专业房地产评估机构，认真开展本辖区房地产市场以及影响房地产价格的情况调查。具体调查内容包括：辖区内房地产市场状况；房地产分布特点和规律；提出分区域、分地段、分楼盘详细的存量房价格基准。对于存量房价格基准，组织相关单位评审通过后，作为评税的参照价格，并建立价格修正机制，随着市场行情变化，每半年修订一次，实行信息的动态管理。

2．采集相关数据并审核录入。按照统一要求，运用评税方法确定收集数据项目，按类别编制表格，各成员单位组织信息普查，获取评税所需基础指标数据。对从国土资源、房管等部门和现场采集获取的个案房地产基础数据，进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。所采集的资料审核通过后，集中组织力量边复审、边录入，以确保录入数据的完整、准确。同时，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成房地产税源信息的动态监控管理。

此项工作由区财政局、区地税局、区住建局、市规划局分局、区国土资源局、区房管局、武陵镇政府等单位共同参与，在年5月底完成。

（三）制定征管办法，建立评税结果争议处理机制。

制定区存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法。建立争议处理机制，按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行法律框架下，由区财政局、区地税局、区住建局、市规划局分局、区国土资源局、区房管局、区民政局等单位组成争议裁定小组，受理纳税人的异议申请，及时处理争议。

此项工作由区财政局、区地税局、区国土资源局、区房管局、区住建局等单位共同参与，在年5月底前完成。

（四）实施评估软件系统本地化。

按照本地区确定的技术标准，以省地税局通用软件为基础，结合我区实际进行本地化改造，对软件的功能设置、基准价格和指标、公式和参数等进行本地化修正，使房地产评估结果符合本地市场价格。

此项工作由区地税局在年5月底前完成。

（五）评税软件试运行。

将评估技术应用于存量房交易税收征收全过程，实施批量模拟评税，并与地税大集中系统实现无缝对接及上线运行，通过试运行检验评估结果的准确性。

此项工作由区地税局在年6月底前完成。

（六）实施评税。

实施工作阶段(年7月1日开始)。着重抓好两个方面的工作：

一是抓好评税工作的启动。制定存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。从年7月1日开始，正式实施评税工作。运用本地化的评估软件，评估存量房交易计税价格，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。

二是抓好动态调整参数和日常维护（长期）。既要分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数，又要根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。还要定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行中的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

六、组织保障

（一）加强组织领导。

成立区存量房交易纳税评估工作领导小组，区政府常务副区长任组长，相关单位负责人为成员。区政府办负责此项工作的指导，组织召开部门联系会议和部门例会，通报工作进展情况，协调解决工作中的问题。

领导小组下设办公室，由区地税局副局长龚宏英兼任办公室主任，办公地点设区地税局，办公室负责全区存量房交易纳税评估工作的具体组织实施。

（二）明确部门责任。

各成员单位要明确职责，相互配合。

1．区财政局负责安排工作经费，建立专项资金预算和管理制度。

2．区地税局负责提出存量房交易纳税评估工作方案并组织实施，搞好存量房交易纳税评估的业务培训、辅导等；组织评税技术标准的制定和评税软件本地化修正，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作；针对新形势、新问题撰写专题报告，提出建议和措施。

3．区国土资源局负责完善现有基准地价体系，提供本区最新基准地价体系成果、现有土地价格指数方面的资料和实际土地交易案例，指导制定和颁布土地价格指数。

4．区房管局负责提供房产登记时的有关信息、房屋信息化管理方面的成果(电子地图的应用)以及本区房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料;提供新建房、二手房屋交易案例信息和市场挂牌交易数据;帮助建立评税所需的可比实例数据库与标准房价格数据库;提供房产交易价格指数方面的资料。

5．区住建局负责提供现有的工程造价资料，结合实地调查数据，指导和帮助编制本地房产分类及分类房产建安造参考表;提供现有的间接费用资料，结合实地调查报告，指导编制本地分类房产建安造价间接费用比率表。

6．市规划局分局负责提供各规划小区容积率的资料和查询服务；提供建设工程竣工规划验收合格信息。

7．区民政局负责提供房地产地址信息。

8．武陵镇政府负责行政区内居委会、小区

房地产评估规范管理办法范文第5篇

房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的包括个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。本人在从事估价的实际工作中，实实在在的体会到估价师自身职业技能水平，对估价师本人包括其所在评估机构开展评估业务的影响相当大，有时甚至能起到决定作用。

一、作为一名房地产估价师，应该掌握一定的建筑知识包括建筑造价知识。

我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。我们曾接受过这样一个案子，南京某大型化学企业，委托对其一个下属储油基地的房地产及其附属码头及其附属设施进行评估。当我们与委托方第一次接触后，才发觉这是一个较为复杂的项目：①该个案中“真正的”房地产并不多，确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船等在内的“动产”；②该国有老企业在上世纪60年代初以“工业学大庆、干群上土地”的方式建起了码头、罐基、栈桥等等，既无原始造价资料，亦无任何竣工图纸记录。当然，从委托方处我们还了解到，他们已接触数家资产或房地产评估机构，都因案值不大，案“情”复杂而不了了之。甚至收了费用，交回个“纯”房地产的报告了事。经委托方一再要求，我们经过反复论证，最终接下了该案。对其中“即无造价资料，亦无图纸”的，如码头我们采用了重置成本法，首先我们向船厂、码头、设计院等进行咨询，并结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能达到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，其次，分部分项测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。事实上，我们承接这个个案是亏损的，大量的“外调”成本，短暂的作业时间，结果出来后，一开始委托方不高兴，认为结论与他们的“心理价格”差距太大，比如高压电部分，他们认为有近50万，我们的结论只有18万，当他们看了我们的技术报告，并听取了我们的过程介绍后，其老总、资产管理部、财务部均心悦折服，并表示费用决不打折，实事上该客户已成为我们的长期客户。

二、估价师应该掌握一定的房地产经济理论。

众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应的探索。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业顾问服务——为房地产投资者排忧解难，或者为置业者出谋划策。现实生活中，本人就曾听说过一个估价师为了自己购房打听价格值不值的事情。本人在从事估价工作中，了解并探索最多的经济问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，并经常地参加高校举办的培训班，通过这类的学习，加上不断深入实践，本人已探索性地开展投资顾问服务数年，并获得了一批客户的信任。我把这类业务作了一个归纳，包括：①预算不动产投资价值和投资回报率；②测算投资/置业成本，安排购置资金；③测算改造成本，改进物业收益水平；④预测市场波动，确实投资/置业方向；⑤测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。有一个事例如下：通过朋友介绍，我认识了一位“”前的清华毕业生，现做私企，她要购置一套住房，要求是“档次”高于大多数“住宅”，低于“别墅”，环境要好，价格要适中，我并没有向她推荐任何楼盘，而是站在她的立场上，采用置业分析方法，告诉她如何选择，之后她选择了几处，于是我赔她实地看房，并逐一分析，包括售价的高低、升估的潜力、区域可能的发展等，于是她确定了她的置业地点。没多久，她又找到我，说她的企业准备将主要的生产基地从南京迁到苏北金湖县开发区，希望我们能帮她测算投资可行性，为此，我们不但对她现有企业的生产结构进行了调查分析，还在她的协助下进行了她从事的汽车零部件制造业，特别是未来市场结构进行了摸查，最后我们重点对金湖县吸引投资的优惠政策，当地劳务工资情况，当地金融供给情况，交通环境等方面做了大量的调查，并假定几种情况分析了二十年的长期现金流量，并与假定生产基地还在南京进行对比，最后得出结论：①如果按现今产品结构，且金融政策有一定支持，该项目动态回收期为14-15年，应变市场风险能力太差；②如果企业加大研发力度，不断推陈出新，且市场比重加大，即使按一假定的产品售价降低率，只要金融政策松驰有度，该项目动态回收期可控制在11年以内。另外，我们还建议：①适当加大自有资金的投入，减少金融政策变动可能带来的干扰；②将原定二期计划调整为三至四期，不要一味追求投产和产量，并立即着手与金湖当地商谈日后扩建所需储备土地事宜。当她听取了我们的意见后，立即通知财务支取现金，并要求与我们签订长达十年的顾问合同，并要求其企业经理在处理该企业与银行及资产管理相关的事宜前，必须听取我们的意见，当然，在这之后，她周围的一些企业或个人纷纷找到我们，事实上，该项目的银行融资，以及她为项目投入的部分资金，均由我们协助沟通相关银行以流动资金贷款，个人经营性贷款等品种给予。

三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识。

顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者以房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率（不同种类的房地产理应不同），资金占用成本（不知道前期准备期限，施工周期等就不可能分析资金占用周期）如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择所谓的“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物管等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只分“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同。本人以为，不仅要分析物业管理水平，还要将物业管理费的高低作为“机会成本”，采用贴现方式调整可比对象的可比价格更为科学。本人在实际工作中深深地体会到不断充实自身房地产专业知识，对我们开展估价业务，甚至拓展资产/置业顾问业务大有帮助。有这样一个我们用房地产产权知识协助相关部门破获一起假证骗贷案：林文浩（假名，假卖方）于二一年十一月中旬至十二月初期间，约三次到我处咨询房地产交易及抵押贷款事宜，并于十二月五日下午5点以后将吴琼（假名，假买方及贷款人）带至我处，同时将相应的交易交件必需的证件交给我处，且要求我们尽快协助其交易及贷款。“林”、“吴”两人提供的交易房屋为XXXX街X号X幢X单元X室，其双方确定的交易价格为31万元，并准备办理18万元的抵押贷款。至十二月十七日，“林”来电催问进程，因此我们与南京房管局XXX同志联系，希望加快办理。经交易科经办人初审，对交易房屋的产权证有质疑，于是十二月十八日上午南京房管局的同志迅速将该情况通知了我们，并表示准备进一步到产权处鉴别真伪。此时我们感到有必要采取谨慎的态度，并开始怀疑其“第二住所”的房产证的真实性，怀疑这是南京第一起企图以假产权证向银行诈骗的案件。我们立即派人将该证送交房管局的同志，以便帮助验证，同时又通知拟放贷银行——工行南京市下关支行，其后又立即与公安及土地部门联系，首先确认了相关土地证、身份证、户口簿和有关证明文件实属伪造。至此，我们立即将该等情况向南京市房管局作了通报。随后警方研究了抓捕方案，并于2001年12月19日中午1：00左右，在下关工行一举将疑犯二人抓捕，并当场从二人身上搜出多张假证。从目前的追查来看，上述二人于十月十八日通过某中介机构承租了真林文浩的房屋，其后伪造了相应证件准备骗取贷款。通过这件事情，工商银行被我们的认真所折服，从此，进一步加强了与我们的业务合作。

四、估价师必须熟练掌握和运用与房地产评估甚至资产评估等相关的法律、法规和行业等的各项规定。

我们知道“无规不圆”，作为从事估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施细则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手、曲不离口”，常看，常想，常推敲。本人所在的评估机构由本人牵头，经常组织估价师及相关业务人员学习相关政策，报保持定期的交流。比如，通过反复学习相关税法及税收政策，并向税务部门咨询，我们可以准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收。由于本人坚持法规学习，具备一定的功底，在从事评估业务中受到很多方面的认同。比如，某一商业银行，以前基本未开展个人信贷业务，正在进行个贷试点，主要以个人现房抵押为主。去年，该行让我评估某公司名下的房地产，我以为是办理企业流动资金贷款，经与产权方接触，方知是办理个人贷款，只是担保形式采用公司房产抵押，并以取得信贷人员的同意。于是我立即与该银行信贷部门联系，告诉他们按《合同法》、《担保法》的规定，这种担保无效（最高院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”），于是避免了一场“干戈”，否则对客户来说可能是付了评估费最终未贷成款，对银行来说如果贷出款，则担保无效，如果不放贷则遭客户指责，正是基于此，很多商业银行对我们机构非常信任。

五、熟悉房地产市场及其交易变化情况，也是估价师必备的基本技能之一。

大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化平均成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销信价格更是市场现值等等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断相关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍买、抵债等方面，事实上，我们认为只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，为此我们与多家开发商、经纪公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协作关系，比如在与部分银行合作中，考虑到南京银行界大多已取消对二手房购房按揭贷款中的房地产评估的要求（文件要求在银行认为必要时及年龄较长的情况除外），我们主动表示免费评估（不出具评估报告，只出具所在区位价格幅度证明），因此我们也从搜集收到众多二手房交易实例，加上我们与报社及电台定期举办的二手房估价专栏而取得的案例，再加上我们开拓的业务品种“帮您谈房价”（针对客户购买商品房）而取得的案例，大大增加了我们的案例库存量，正是我们完善了这些基础工作，时常给我们的工作带来意想不到的效果，比如就在前不久，南京某担保服务公司推荐给某银行一笔二手房贷款业务，建筑面积约120平方米，建成于2002年11月，成交价30万元，欲货款21万元20年，银行要我们对其成交价把关并已同意放贷21万元，本人看到资料后，立即反映出该楼盘我很熟悉，去年冬我去过其售楼处，当时售价约1800—1850元／平方米，为万无一失我又去了该楼盘，经了解现有的余房售价在1950—2050元／平方米之间，且是布局更合理，设计更新颖的“跃层式”，因此我估算该房实际成交价应≤23万元，并判断这是一笔买卖双方涉嫌炮制高价，以求高额信贷资金的交易，甚至是一笔经纪人员“收购”二手房的案例，此后，经银行了解证实，确属一笔中介“收购”个案。通过这件事，该银行对我们信任有加。