房地产的盈利模式范文第1篇

关键词：投资性房地产 成本计量 公允价值计量 盈余管理

一、研究背景和意义

我国《企业会计准则》规定上市公司可以对投资性房地产运用成本计量模式或公允价值计量模式进行后续计量。而不同的后续计量模式对盈余管理的影响大为不同，这一问题已引起我国会计理论界和实务界的普遍关注。

目前，我国相关学者对投资性房地产后续计量模式与盈余管理的研究主要采用了规范研究法，并且提出了以下主要观点：近年来房价的上涨导致采用公允价值计量模式的企业大幅提升了投资性房地产的账面价值，净利润不断上涨。公允价值计量模式对房地产企业的影响主要表现为加剧了利润的波动；在公允价值计量模式下，投资性房地产不计提折旧与摊销，冲抵了企业的费用，增加了企业的利润。由于我国对投资性房地产公允价值计量模式与盈余管理这一问题的实证研究较少，本文在对我国大部分上市公司仍对投资性房地产运用成本模式计量的原因，成本计量模式对盈余管理的影响进行分析的基础上，通过实证研究法，研究了上市公司投资性房地产运用公允价值计量模式对盈余管理的影响。

二、投资性房地产后续计量模式在我国上市公司的选择及运用

（一）上市公司投资性房地产后续计量模式选择的基本现状

虽然我国会计准则规定持有投资性房地产的上市公司进行后续计量时，可以选择成本计量模式或公允价值计量模式，但我国绝大多数持有投资性房地产的上市公司依旧采用成本计量模式进行后续计量。

从表1可以看出，在所有持有投资性房地产的上市公司中，96.28%以上的上市公司仍旧采取成本计量模式对投资性房地产进行后续计量。

（二）大部分上市公司运用成本计量模式的原因分析

分析近年来我国大部分上市公司选择成本计量模式的原因，主要有以下几点：

1.投资性房地产成本计量模式运用过程相对简单。应用成本计量模式，只需在取得投资性房地产的初始成本之后，定期对其计提折旧或摊销，发生减值损失对其计提减值准备，定期确认租金收入等。而公允价值计量模式，要求取得每一项投资性房地产的公允价值，一旦有一项投资性房地产的公允价值无法取得，就无法运用公允价值计量模式；并且成本计量模式无需依据市场交易价格的变化情况对投资性房地产确认其变动损益，运用过程相对简单。

2.成本计量模式符合会计信息的可靠性、真实性要求。虽然随着资本市场的不断发展，股权分散度的不断提高，会计信息的相关性越来越受到重视，股东们会更加关注会计信息是否与其决策相关，但是，在我国目前资本市场发展不健全的情况下，依据我国的具体国情，会计信息的可靠性与真实性仍然受到重视。而成本计量模式具有真实性、可靠性等特点，因此大部分上市公司仍选择成本计量模式作为投资性房地产的后续计量模式。

3.我国投资性房地产会计准则的约束。一方面，我国投资性房地产会计准则对公允价值计量模式的运用条件及前提做出了明确、合理、严格的规定；另一方面，由于我国会计准则规定：对投资性房地产后续计量一旦采取公允价值计量模式，就不能再变更为成本计量模式。一定程度上，这一规定也制约了企业采用公允价值计量模式。由于企业在发展过程中经历不同的阶段，会计政策变更是为企业本身发展的不同阶段服务的，而这一规定使得企业不敢冒风险使用公允价值计量模式，一旦采用，就无法再变更为成本模式，不利于企业根据自身发展状况做出较有弹性的选择。因此，我国大部分上市公司仍旧采取成本计量模式对投资性房地产进行后续计量。

（三）投资性房地产成本计量模式对盈余管理的影响分析

运用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，由于按期（月）计提折旧和摊销，如有减值现象计提减值准备等，在盈余管理方面，一定程度上起到了抵扣所得税的作用；但是，由于成本计量模式是以投资性房地产的初始成本为基础的，其价值并不随着市场价格的变化而变化，不具有动态性和及时性，这使得当市场价格高于初始成本价格时，投资性房地产价格变动带来的损益并不能反映出来，短期内使得盈余降低；当市场价格低于初始成本价格时，成本计量模式使得短期内盈余升高。

成本计量模式与公允价值计量模式相比，对企业盈余管理的影响并不明显。由于公允价值计量模式所确认的价值是随着市场价格的变化而变化的，因此，当企业面临亏损时，如果其所拥有的投资性房地产的公允价值处于上升阶段，那么，其转入本年利润的公允价值变动损益将会提高利润，有可能使企业转亏为盈。相反，如果投资性房地产的市场价格低于其初始成本价格时，企业利润也不可避免受其影响，此时成本计量模式的优势逐渐凸显，不仅对盈余管理的影响不明显，并且也使得企业利润不受投资性房地产市场价格下降的影响，其稳健、可靠、真实的特性也起到了重要的作用。

（四）投资性房地产公允价值计量与盈余管理的实证研究

1.研究假设与模型构建。

（1）研究假设。资产负债表日，投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入公允价值变动损益，以此影响企业利润，因此，分析上市公司是否利用投资性房地产公允价值计量进行盈余管理很有必要；同时，由于公允价值计量对营业外收支的影响广泛，如债务重组、非货币性资产交换、长期股权投资等涉及公允价值变动产生的损益都通过营业外收支影响利润，为了比较上市公司趋于使用投资性房地产公允价值变动损益与营业外收支两者中的哪一种进行盈余管理，有必要分析营业外收支对盈余管理的影响，主要是比较两者分别与因变量回归系数的大小；最后，由于上市公司利润一般主要来源于营业毛利，因此，有必要分析企业主营业务收支差额是否对利润影响显著。

依据上述分析，本文提出的假设如下：

假设1：投资性房地产公允价值变动产生的损益对上市公司的盈余管理影响显著；

假设2：营业外收支对上市公司的盈余管理影响显著；

假设3：营业毛利对上市公司的盈余管理影响显著。

（2）样本选取与数据来源。由于对投资性房地产运用公允价值计量模式进行后续计量的上市公司数量少，2006年只有9家，2007年有18家，2008年为20家，2009年有27家，2010年增加到28家，2011年为27家，数量趋于增加。因此，基于上述现状，本文所选取的样本范围包括：第一，选取A股上市公司2009、2010、2011年对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司并进行2009-2010年、2010-2011年两个样本区间的对比，共27家上市公司。其中，2010年与2009年相比，增加了金隅股份；2011年与2010年相比，减少了深发展A。第二，剔除ST的上市公司3家。经过筛选，确定24家上市公司作为研究样本。本文所有样本公司的数据均来源于2009年、2010年、2011年年度财务报告。年度财务报告下载来源：新浪财经网（http：//.cn/）。

（3）模型构建。对于盈余管理的实证研究，一般采用多元线性回归法，研究自变量与因变量之间是否具有相关性，一般选择净利润作为因变量，选取可能影响利润的因素作为自变量，建立线性模型并进行分析检验。蒋义宏（1998）提出的多元线性回归模型如下：

ΔNIt=γ0+γ1ΔSt+γ2ΔEXTIt+g

其中ΔNIt是指第t年、第t-1年净利润之差，ΔSt是指第t年、第t-1年主营业务收入之差，ΔEXTIt是指第t年、第t-1年非经常性损益之差。该模型通过线性回归检验ΔS、ΔEXTI的系数是否显著差别于0来验证上市公司是否存在通过非经常性损益进行盈余管理的现象。一般净利润的变动应主要来源于主营业务收入的变动，非经常性损益对净利润的影响较小，因此，ΔS的系数应当显著差别于0，表明主营业务收入对净利润的影响显著；ΔEXTI的系数反映了上市公司是否存在利用非经常性损益进行盈余管理，如果ΔEXTI显著区别于0，则表明上市公司利用了非经常性损益进行盈余管理，反之则不存在这种现象。

基于本文的研究目的，对上述模型进行了修改，修改后的模型为：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+g

其中：Y：Δ净利润/净资产；X1：Δ投资性房地产公允价值变动损益/净资产；X2：Δ营业外收支净额/净资产；X3：Δ营业毛利/净资产

本文选取2009-2010年、2010-2011年两个样本区间进行实证检验。在2009-2010年的实证研究中，Δ净利润为2010年净利润减去2009年净利润，同理自变量中的Δ值均为2009年与2010年的差值；为了消除规模因素的影响，变量均被除以2010年末的净资产额。同理，样本区间2010-2011年的实证检验中，变量也都被除以02011年末的净资产额。变量X1、X2、X3分别对应检验假设1、假设2、假设3。

2.2009-2011年的多元线性回归分析。

（1）2009-2010年的多元线性回归分析。一般情况下，在上市公司不存在利用投资性房地产公允价值变动产生的损益进行盈余管理的情况下，自变量X1、X2应当对因变量Y的影响不显著，X3应当对因变量Y的影响显著；如果上市公司存在利用投资性房地产公允价值变动损益进行盈余管理的情况，则自变量X3对因变量影响显著的情况下，X1、X2对因变量的影响也可能是显著的。

通过运用Excel与SPSS软件，对数据进行整理之后，得出实证分析结果，见表2、表3、表4。

由表2可以得出，模型的R2为0.826，说明模型的拟合程度较好，有较强的解释能力。

观察上述回归结果，F值为31.624，说明模型通过了F检验，模型整体自变量对因变量影响显著。这表明本文所建立的模型是可取的，有较强的解释能力。

在表4中，分别对每个自变量进行了t检验，观察检验结果，可以得出，自变量X3通过了t检验，X1、X2没有通过t检验。在自变量的显著性水平检验中，自变量X1、X2显著性水平高于系统默认值0.05， X3小于系统默认显著性水平，说明X1、X2没有通过显著性水平的检验，X1、X2对因变量影响不显著，X3对因变量的影响是显著的，说明上市公司不存在利用投资性房地产公允价值进行盈余管理的现象，营业外收支对净利润影响不明显；同时，由表4的标准系数可以得出自变量对因变量的影响大小， X3回归系数分别为0.829，表明营业毛利对上市公司净利润的影响大于X1、X2对净利润的影响，说明了上市公司净利润主要来源于营业毛利。

（2）2010-2011年的多元线性回归分析。本文对2010-2011年的实证分析结果，见表5、表6、表7。

由表5可以得出，模型R2为0.569，虽然低于2009-2010年的R2，但其拟合程度较好，说明模型仍具有较强的解释能力。

观察表6的回归结果，可以得出，模型通过了F检验，自变量X1、X2、X3整体联合起来对因变量Y的影响是显著的。

在表7中，分别对自变量进行了t检验，可以看出，自变量X2没有通过t检验；在自变量的显著性检验结果中，自变量X2的显著性水平仍旧高于系统默认值0.05，说明自变量X2没有通过显著性水平检验，X2对因变量的影响不显著，表明营业外收支对净利润影响不明显，上市公司不存在利用营业外收支进行盈余管理的现象；自变量X1、X3均通过了显著性检验，说明其对因变量的影响显著。再看表7中的标准系数，自变量X1的回归系数高于X3的系数，说明在样本区间2010-2011年中，相比营业毛利对净利润的贡献，上市公司更趋于利用投资性房地产公允价值变动产生的损益进行盈余管理；对比2009-2010年的实证研究结果，表明投资性房地产公允价值变动产生的损益对利润的影响趋于加强，其力度超越了营业毛利对利润的影响程度。

三、研究结论

基于上述实证研究，可以接受假设1与假设3，拒绝假设2。即：投资性房地产公允价值变动产生的损益对上市公司的盈余管理影响显著；营业毛利对上市公司的盈余管理影响显著；营业外收支对上市公司的盈余管理影响不显著。研究结果表明：与营业毛利对利润的贡献相比，对投资性房地产采用公允价值计量的上市公司更加趋向于利用投资性房地产公允价值变动产生的损益进行盈余管理。

通过本文的研究分析，由于成本计量模式以自身稳健的特性对盈余管理的影响不明显，而公允价值计量模式对盈余管理影响较大，大部分企业仍旧采取成本计量模式进行后续计量，这表明企业已根据自身发展情况作出了选择，也是企业会计政策变更选择的结果，企业的发展呈现稳健型发展态势。

参考文献：

1.财政部.企业会计准则[M].北京：中国财政经济出版社，2006.

2.张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011，（8）：22-29.

3.唐东升.公允价值计量对我国投资性房地产的影响分析[J].商业时代，2010，（19）：117.

房地产的盈利模式范文第2篇

盈余管理作为现代会计理论研究领域的一个重要课题，由于理解的侧重点不同，目前仍然未形成统一的认识。Katherine Schipper （1989）认为盈余管理实际上是管理人员为了获取私利而有目的的干预对外会计报告过程的一种“披露管理”行为。Scott提出管理人员通过对会计政策的选择以实现某些特定目标的手段。如果管理人员在一系列会计政策中自行选择，很自然会选择那些自身效用或者公司市场价值最大化的会计政策。魏明海（2000）认为盈余管理是企业当局为了误导其他会计信息使用者对企业经营业绩的理解或者影响那些基于会计数据的契约的结果，在编报财务报告和构造交易事项以改变财务报告时做出判断和会计选择的过程。章永奎，刘峰（2002）认为盈余管理是“上市公司为了特定目的面对盈利进行操纵的行为”，特别指明“盈余管理并非限制在会计原则或者会计方法内”。企业基于不同动因会采用不同的手段进行盈余管理。本文通过分析企业在投资性房地产和债务重组两个方面的盈余管理来看如何遏制盈余操纵。

二、投资性房地产盈余管理手段分析

（一）利用投资性房地产定义进行盈余管理 在业务中，只有符合投资性房地产的定义条件下才可以定义为投资性房地产，但是在投资性房地产的定义中出现的核心词“资本增值”却无法落实到具体增值多少，企业可以根据主观称该资产是为了增值，将该资产定义为投资性房地产，为后续利用该资产进行盈余管理埋下伏笔。

（二）利用后续计量方法选择进行盈余管理 财政部2006年2月15日了新的《企业会计准则第3号一投资性房地产》，并于2007年1月1日起在上市公司中实行。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。首先，从采用公允价值计量方法需满足的条件来看，在投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并能取得同类或类似房地产的市场价格。那么当无法从市场取得公允价值时，采用的估值技术将带来很大的主观性。现行准则对公允价值的计量方法一直没有明确的规定，对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。因此企业可以根据自己的需要来选择评估机构或者评估价格作为公允价值。若与历史成本计量属性相比，现在的投资性房地产市场已经是一个价位很高的市场，差额计入当期损益，这无疑体现出企业丰厚的净资产，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，对于上市公司则有利于企业进行融资，扩大生产经营规模， 实施并购重组。同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产每期公允价值的增加计入公允价值变动损益，能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，因此不会增加企业的税收负担。其次，公允价值计量模式下无需计提折旧或者摊销，那么在历史成本计量下本需计入费用类的这部分金额便无需再计，同时意味着增加了利润。例如海南航空在2009年通过董事会决议进行会计政策变更，将投资性房地产后续计量改为公允价值模式。根据准则进行追溯调整后，2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6. 8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5. 9亿元。变更直接导致归属于母公司的净利润由- 1. 14亿元变为3. 34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4. 52亿元。这一实例无疑体现出公允价值计量模式下的利润弹性。

（三）利用投资性房地产转换进行盈余管理 在公允价值计量模式下，因为无需进行折旧或者摊销，这一规定给企业增加了盈余管理的手段。体现在固定资产或无形资产与投资性房地产的转换中。首先，当从固定资产或无形资产转换为投资性房地产时，一方面，无需计提折旧与摊销，减少费用，增加利润。特别是对于闲置的建筑物来说，本只能作为固定资产，并且每期还需计折旧或者摊销，如若将其出租，转换为投资性房地产，不仅可以为企业带来经济利益的流入，而且减去折旧费用。另一方面，由于据《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，减值损失一经确认，在以后的期间则不得转回。固定资产本不可以转回的资产减值准备，通过转换，改变了用途，转销资产减值准备，这无疑增加了净利润。其次，当在适当的时候再次从投资性房地产转换为固定资产或无形资产时，所确认的公允价值变动损益给企业带来了利润收益，并增加了资产的账面价值。以达到美化报表的目的。

三、债务重组盈余管理分析

（一）利用债务重组范围界定进行盈余管理 新准则下，债务重组是指债务人在发生财务困难的情况下，债权人按照与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。在定义中的几个关键词让定义变得模糊。一方面对于何为“财务困难”没有做出明确的界定，另一方面，“让步事项”若未考虑货币的时间价值，将会导致债务重组并未作出实质性的让步。

（二）利用关联方债务重组进行盈余管理 由于上市公司的债权人多是大股东，那么利用这样的关联方来实现豁免债务或者少偿还负债使重组交易本身不具有公允性，无疑给企业带来了扭亏为盈，或者合法摘掉ST帽子的机会，这清晰体现了操纵利润的空间。

（三）利用债务重组损益进行盈余管理 一方面，新债务重组准下重组产生的收益一次性计入当期损益即营业外收入。特别的，在转让非现金资产抵偿债务时，不仅确认债务重组利得，同时确认转让资产损益，计入当期损益。这无疑会为公司的当期利润产生重大影响，为盈余管理预留空间。另一方面，一次性计入当期损益会造成收入和费用的不配比原则，也不符合资本保全的原则，巨额债务重组利得可一次计入当期损益无疑成为美化报表的捷径。因此原本期望企业通过债务重组恢复到正常状态，不能期望其在短期内见效，而应将收益分在一个或者几个会计期间进行。例如2007年的沧州化工（600722）便从债务重组中获得了巨额利润。债务重组收益高达19.86亿元，是报告利润总额的2倍、营业收入的8倍：当年基本每股收益竟达2.68元，若剔除巨额债务重组利得，沧州化工2007年实际净亏损7.10亿元。同时，沧州化工控股子公司沧井化学工业有限公司年产23万吨PVC装置2007年一直处于停产状态；2007年5月老厂区年产6万吨PVC生产线也被迫停产，公司主营业务收入大幅下降。可见，通过盈余管理，公司大大改观了当时的报表，但这些漂亮的数字并没有任何经营上的实际意义。

（四）利用债务重组公允价值计量进行盈余管理 在新准则下，一方面，非现金资产清偿某债务时，规定以重组债务的账面价值和转让的非现金资产的公允价值之间的差额确认债务重组利得，转让的非现金资产的公允价值与账面价值差额作为转让资产损益。另一方面，当债务转为资本时，规定以股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额差额确认为债务重组利得，计入当期损益。这些会计处理中引入的公允价值，如同在上述投资性房地产中讨论过一样，我国多数非现金资产在没有活跃市场的情况下，企业便会通过资产评估机构来估值，这无疑给了企业人为提高公允价值的机会，进而提高每股收益，改变上市公司的经营成果。

四、结论与建议

（一）结论 本文详细探讨了投资性房地产和债务重组中的盈余管理手段及防范措施，从每类资产或交易的定义应明确界定到会计处理中可待改善的部分，都可看出会计准则应严谨求真的重要性。同时企业也应该清晰认识到盈余管理只是实际盈余在不同会计期间的分布，通过账面数字来提高盈利并不能使企业长期发展下去。在不断完善会计准则的同时，如何去完善市场监管政策也应给予极大的关注。如此双管齐下，不合理的盈余管理现象相信会得到抑制。

（二）建议 一是规范投资性房地产的界定。一方面，若将某资产作为出租的建筑物或者土地使用权而言，那么租赁协议各方面的资料应该充分地具备，不能有任何的缺漏，以经营租赁租入土地使用权转租后不能再划为投资性房地产。另一方面，持有并准备增值后的土地使用权，定义中也归属于投资性房地产。但是由企业管理当局仅作书面决议而没有硬性条件来界定很容易产生主观的盈余管理，模糊的概念应从定义中删除，建议该类准备增值的土地使用权先划入无形资产，待出租时各类资料具备的情况下再转为投资性房地产。

二是限定投资性房地产与其他资产之间的双向转换。在公允价值模式下的投资性房地产与固定资产或者无形资产转换时，可以限定转换以后的本会计年度以及以后的两个不能再次转换，无法预料的特殊状况下除外，这些特殊状况将由相关权威部门作出界定。这样不仅可以一定程度限制企业随意转换，也可以保证企业的合法权益。

三是明确投资性房地产后续计量模式选定条件。在后续计量模式选择中，一方面对于不同的情况建议采用不同的模式。相应对于出租的土地使用权或者建筑，取得的租金收入是确定的，和市价不会有太大相关，这类资产建议使用成本模式。若使用公允价值模式，公允价值的取得一定要严格进行。否则不能进行模式转换。取得的公允价值与该资产成本模式下的账面价值差额占账面价值的比例超过某个值，如10%，方可以转换。这样既可以保证企业资产真实反应市场价格的变化，也能在一定程度上限制企业随意进行模式转换。另一方面，在公允价值模式下不计提折旧或摊销，这一点也是企业在转换模式时想要利用的盈余管理手段之一。建议仍然在此模式下进行折旧或摊销，并以每年期末的公允价值为基础来计提下一年的折旧或者摊销额，不仅使得遵从收入费用配比原则，也降低此处的盈余管理空间。

四是通过行政手段严格规范公允价值取得方式。如今市场上大部分企业都是从各种资产评估机构中获得估值，建议一方面，可以为某些类资产的市场指定一个专门对其估值的部门，如国土资源部对于投资性房地产可予以权威估值。从此处公布出来的估值作为市场上的标准估值，企业不得引用其他处估值作为公允价值。同时，该部门也应该将其评估的各类详细信息进行公布，如评估方法的选择、评估假设、评估模型的选择、评估参数的选择、评估的过程及结果等信息。企业应该提供详细真实的资产详细状况，如物业的名称、所在位置、基本概况、产权情况、抵押或担保的状况、价值类型的定义。若未形成稳定市场的资产类，财政部应对于其使用条件，应考虑的各种因素，确定公允价值的程序和方法等做出严格的规定，以制止因此而可能导致的盈余管理。

五是规范债务重组界定。债务重组定义中的“财务困难”建议量化到与公司的盈利状况联系起来，对于上市公司。若存在以下条件之一，则认定为财务困难。条件一是最近一年连续亏损，条件二是因为三年连续亏损，股票被暂停上市。条件三是最近一年期末股东权益为负值。条件四是中国证监会认定的其他情况。根据上述具体条款，在一定程度上来限定随意的债务重组。

六是降低债务重组利得盈余管理空间。财政部在2008年12月份的《关于做好执行会计准则企业2008年年报工作的通知》中作出规定：“如果接受控股股东或控股股东的子公司直接或间接的捐赠，从经济实质上判断属于控股股东对企业的资本性投入，应作为权益易，相关利得计入所有者权益（资本公积）。”关联方之间进行债务重组也可以借鉴此条，将债务重组利得不是计入当期损益，而是计入所有者权益（资本公积）。既体现了资产转让中的利润获得，又避免企业利用关联方进行盈余管理。非关联方之间，对具有使用寿命的非流动性资产产生巨额的债务重组利得，可分期将利得平均计入当期损益，而不是一次性计入。这样可抑制企业利用短期扭亏为盈的可能性，造成漂亮的报表假象。

房地产的盈利模式范文第3篇

关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

一、引言

人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。

二、我国养老设施现状及养老地产市场前景

（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。

（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。

我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。

三、国外养老地产经营模式分析

在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。

（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。

一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。

另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。

（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。

日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。

同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。

（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。

2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。

3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。

四、我国养老地产经营模式构建

（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。

1、投资开发与后续经营管理相结合的模式

（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。

（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。

2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：

（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。

（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。

（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。

（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。

（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售结合、会员制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。

（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。

（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。

2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。

五、结语

通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。

主要参考文献：

[1]康琪雪，张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究，2013.12.

[2]鹿麟.我国老年经济的发展状况和存在问题[J].广东经济，2011.2.

[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013.5.

[4]陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济，2012.362.12.

[5]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京：北京交通大学，2011.

房地产的盈利模式范文第4篇

关键词：上市公司；盈余管理；分析

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）31-0130-03

上市公司在日常经营过程中，为实现各种各样的经营目的，会采用不同的手段对公司的经营情况进行操控。这样的操控会很大程度上降低了财务报告信息的可靠性和准确性，使其无法客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果。在会计理论上，这种操控行为被定义为“盈余管理”。盈余管理就是公司管理当局在遵循会计准则的基础上，通过对公司对外报告的会计收益信息进行控制或调整，以达到主体自身利益最大化的行为。

一、盈余管理的定义

盈余管理是目前国外经济学和会计学广泛研究的课题。对盈余管理的概念会计学界存在着诸多不同意见。从以下两个权威性的定义可以看出盈余管理的基本涵义。一是美国会计学家斯考特（William·K·Scott）认为，盈余管理是指“在会计准则允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或公司市场价值达到最大化的行为”。另一是美国会计学家凯瑟琳·雪珀（Kathehne SchipPer）认为，盈余管理实际上是公司管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。

二、盈余管理的动机

管理当局为了实现个人利益最大化的最终目的，在实施盈余管理过程中又会有一些具体目的。与其终极目的不同的是，盈余管理的具体目的一般是以促进公司发展为中介，以达到公司规模扩张之后管理者报酬的增加、在职消费层次的提高以及政治前途的发展等终极目的的实现。上市公司的盈余管理动机一般体现在四个方面：（1）为满足上市筹资的资格；（2）为实现公司减少缴纳所得税；（3）为避免发生政治成本（例如逃避反垄断机构的指控）；（4）为规避债务契约约束。

三、盈余管理的手段

从目前上市公司各种盈余管理的方式来看，大致可以分为两类：会计方法和非会计方法。会计方法主要有：利用金融工具分类进行盈余管理、利用投资性房地产计量模式进行盈余管理和利用减值准备进行盈余管理；非会计方法主要有：利用债务重组进行盈余管理、利用资产重组进行盈余管理和利用关联方交易进行盈余管理。

（一）采用会计方法进行盈余管理

1.利用金融工具分类进行盈余管理

公司会计准则第22号——《金融工具确认和计量》对金融资产进行了定义并将金融资产分为：（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；（2）持有至到期投资；（3）贷款和应收款项；（4）可供出售金融资产；（5）其他负债。可供出售金融资产通常是指公司没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有到期投资、贷款和应收款项的金融资产。比如，公司购入的在活跃市场上有报价的股票、债券和基金等，没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或持有至到期投资等金融资产的，可归为此类。从该定义可以看出，准则对可供出售金融资产的界定采用排除法来定义的，比较模糊。根据管理者的想法可以将交易性金融资产划分为可供出售金融资产，或者反向转换，然而交易性金融资产和可供出售金融资产在会计处理上存在较大差异—处置时的损益是计入资本公积还是计入投资收益，这为上市公司提供了盈余管理的机会。

从雅戈尔（600177）2008年的财务报表可以看出：2008年底的交易性金融资产82万元，而可供出售金融资产却为47亿元，可供出售金融资产是交易性金融资产的5 700倍；而在2009年底时交易性金融资产9亿元，可供出售金融资产112亿元，可供出售金融资产的倍数由5 700倍缩减成12倍。很明显这其中存在主观划分的成分。这样使得雅戈尔的总资产较上年同期增长30%，所有者权益较上年同期增长53%，其背后的原因就是公司持有的可供出售金融资产公允价值上升，致使2009年底资本公积猛增24亿元。另外，2008年和2009年可供出售金融资产处置损益分别为21亿元和19万元，根据会计准则规定这部分损益计入损益表，分别占当年利润总额的89%和45%，盈余管理效果很明显。

2.利用投资性房地产计量模式进行盈余管理

公司会计准则第3号——《投资性房地产》规定：投资性房地产可按成本模式和公允价值模式进行后续计量。在成本模式下，应当按照《公司会计准则第4 号——固定资产》和《公司会计准则第6 号——无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；在公允价值模式下，计量的投资性房地产应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。（2）公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

在公允价值模式下，不需要对投资性房地产计提折旧或摊销，资产负债表日进行公允价值评估，与账面余额的差额确认为损益计入利润表。在实务中，采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的公司不多，但不能排除公司管理层利用会计计量模式的选择权进行盈余管理。特别是在投资性房地产市场价格持续上涨的情况下，采用公允价值模式，将公允价值与账面价值的差额计入当期损益，势必会对公司业绩产生提升作用。

从昆百大A（000560）2007年财务报表中可以看出：公司股本为1.344亿元，所有者权益2.07亿元，而资产负债率高达89%，未分配利润为亏损0.6亿元，其财务状态非常不好，并且经营风险较大，资本结构严重失衡。为改善经营情况，该公司从2008年6月开始对投资性房地产采用以公允价值模式计价，财务状况果然大大改善。采用公允价值模式后投资性房地产公允价值变动带来的损益为3 700万元，而当年的合并净利润才只有2 500万元，所持投资性房地产项目金额由1.57亿元增至7.03亿元，公司负债率也降低至76%，每股净资产由0.65元升至3.71元。

3.利用资产减值准备进行盈余管理

在会计准则中的八项资产减值准备一直备受上市公司的青睐，最主要的原因就在于减值计提的比例和金额直接关系到公司当年的盈利状况，甚至有可能直接扭转其趋势。一般情况下，上市公司在当年经营业绩较差的时候少提减值准备，在当年经营业绩较好的时候多提减值准备，为以后经营做好“业绩储备”。由于减值准备有这样的“优点”导致八项减值计提以其“灵活性”和“随意性”成为许多上市公司随心所欲的盈余管理手段。新准则规定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。“长期投资减值准备”、“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”和“无形资产减值准备”等计提后不得在以后会计期间内转回，只能在处置相关资产时，再进行会计处理。这一规定在一定程度上遏制了公司利用减值准备的计提和冲回在各会计期间之间调节盈余的企图。但还是存在可以转回的资产包括应收账款、存货、消耗性生物资产、建造合同形成的资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值等资产、采用公允价值后续计量的投资性房地产、未探明矿区权益。还是可以通过调整减值准备实现盈余管理的目的。

大唐电信（600198）在2007年4月份了一则公告称该公司2006年度其业绩报告将亏损。由于2004年度和2005年度业绩已经连续出现亏损，按照相关规定，大唐电信即将被实行退市风险警示（即*ST）。对此，大唐电信4月5日的公告如此解释“公司尽管2006年度主营业务规模和主营业务盈利能力大幅提高，但鉴于无线、光通信等传统通信设备产业历年经营留存大量资产带来预期的收益能力有限，仍需对整合后的无线、光通信资产大幅计提减值准备，由此将造成2006年度业绩亏损。”而大唐电信在2006年的三季度报告中显示盈利2 700万元，这明显是盈余管理的结果，至于大唐电信的目的估计只有大唐公司自己清楚了。

（二）采用非会计方法进行盈余管理

1.利用债务重组进行盈余管理

公司会计准则第12号——《债务重组》规定债务人应将重组债务的账面价值与转让资产资本或重组后债务公允价值之间的差额确认为债务重组利得，计入当期损益。对于债务人而言，发生债务重组时，应当将重组债务的账面价值超过抵债资产的公允价值、所转股份的公允价值、或者重组后债务账面价值之间的差额，确认为债务重组利得计入营业外收入。抵债资产公允价值与账面价值的差额，应当分别下列情况进行处理：（1）抵债资产为存货的，应当视同销售处理，根据《公司会计准则第14 号——收入》按其公允价值确认商品销售收入，同时结转商品销售成本；（2）抵债资产为固定资产、无形资产的，其公允价值和账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出；（3）抵债资产为长期股权投资的，其公允价值和账面价值的差额，计入投资收益。其中第二条可以实现通过债务重组事项达到调整公司损益的目的，尤其是对ST公司就更加需要了。

2007年ST浪莎（600137）利润总额比2006年同比增长了27倍，其盈利的“功臣”就是债务重组。据年报显示2007年1月至3月，浪莎与中国长城管理公司、宜宾市国有资产管理公司宜宾中元造纸有限责任公司等进行了债务重组，获得了2.85亿元的债务豁免。该2.85亿元的收益占浪莎2007年利润总额的81%。通过盈余管理，浪莎迅速改善了公司的财务状况和经营成果，提升了公司业绩，也避免了暂停上市的风险。

2.利用资产重组进行盈余管理

资产重组是指公司资产的拥有者、控制者与公司外部的经济主体进行的，对公司资产的分布状态进行重新组合、调整、配置的过程，或对设在公司资产上的权利进行重新配置的过程。如果关联公司之间进行资产调配，就能够实现资产的转移，并且资产所承载的收益也就一同转移了；如果其中一个主体是上市公司，那就能够实现上市公司的盈余管理。如果上市公司经营不好，那就给它输送一些质量好的资产，否则就输送一些不良资产。主要的手段有：股份转让、资产置换、对外转让资产、对外收购兼并等。资产的转让和处置，包括转让和处置固定资产、无形资产、长期投资、短期投资、股权投资、在建工程等流动资产。

ST粤富华在1997年和1998年严重亏损，截至1998年末未弥补亏损1.8亿元。1999年上半年与母公司进行资产置换，将全资子公司和一土地使用权，与母公司持有的四项股权进行置换，实现置换收益2 400万元，使得该公司在1999年年中实现利润1 860万元，成功实现扭亏为盈。

ST寰岛（000691）是通过与关联方的资产置换和股权转让实现“摘星”，在2007年进行了一系列的收购兼并、资产剥离、资产出售和股权转让等各种资产重组方法优化资产、提高利润，在2007年中报上果然出现了净利润3 700万元的大跨度扭亏，这也是资产重组的又一力作。

3.利用关联方交易进行盈余管理

企业会计准则第36号——《关联方披露》规定：关联方交易是指在关联方之间发生的转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款，如关联方之间的购销业务、和租赁等。会计制度虽然给出了判断关联方关系的标准，即“一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，则他们之间存在关联方关系；如果两方或多方同受一方控制、共同控制或重大影响的，则他们之间也存在关联方关系”，但这个标准仍然较为抽象，实际工作中仍存在难以分辨的情况。至于关联方交易的会计处理，国家先后出台了一系列的制度和法规来予以规范，但由于现实生活中的情况千变万化，纷繁复杂，使得这些制度和法规在一定程度上还存在不足和问题，这也为上市公司进行盈余管理创造了滋生的土壤。

其中较为普遍的是在中国不少上市公司都是母公司中某一块优质资产通过改组而成，与母公司在供、产、销及其他方面存在天然的密切关系。一些上市公司与其关联公司之间存在原材料采购和产品销售关系，仅仅通过原材料和产品就可以实现利益的输送。在上市公司面临亏损或需要扭亏时，关联公司可以采取高价购买上市公司产品，或低价向其销售原材料，增加上市公司的盈利能力。

湖北宜化（000422）主导产品为尿素，占其销售收入的80%。其尿素基本上都销售给湖北宜化经贸有限责任公司（同属湖北宜化集团的子公司），这种情况在集团公司中也是很普遍的，但问题在于其平均售价比市场价格高出49%。以该公司1998年尿素产量15万吨计算，该公司因此获利7 200万元，占其利润75%，这是典型的通过关联交易进行盈余管理。

四、小结

通过上述分析，上市公司在经营过程中为实现上市筹资的资格，保住上市公司的壳资源；为实现公司减少缴纳所得税；为避免发生政治成本；以及为规避债务契约约束，分别采用会计方法（利用金融工具分类、投资性房地产计量模式和减值准备）和非会计方法（利用债务重组、资产重组和关联方交易）对上市公司的盈利情况进行调整。上市公司的盈余管理不仅造成上市公司会计信息质量下降，并且还不利于资本市场的健康发展和不利于会计人才市场的发展。需要整个社会从各个方面（会计信息披露制度、证券市场监管制度、上市公司治理结构及会计人才素质）共同努力，才能切实有效的杜绝上市公司盈余管理的泛滥。

参考文献：

[1] 马畅.上市公司盈余管理动机研究综述[J].财会通讯，2010，（6）.

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[3] 叶建芳，周兰，李丹蒙，等.管理层动机、会计政策选择与盈余管理[J].会计研究，2009，（3）.

房地产的盈利模式范文第5篇

一、盈余管理概述

（一）盈余管理概念界定

盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（KatherineSchipper,1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（Scott，2000）认为“盈余管理是在GAAP许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（ArthurLevitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。

（二）盈余管理方法概述

纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：

第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。

第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。

第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。

实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。

二、盈余管理与会计职业判断

会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：

第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。

第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。

第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。

第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。

财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。

三、新准则下盈余管理空间研究

会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：

（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断

1.企业会计准则——基本准则

（1）会计核算原则的要求

①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。

②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。

③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。

④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。

（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认

确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。

2.企业会计准则——具体准则

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。

②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。（2）企业会计准则第6号——无形资产

①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。

②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。

（3）企业会计准则第8号——资产减值

关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。

（4）企业会计准则第21号——租赁

租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。

（5）企业会计准则第23号——金融资产转移

金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。

（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择

1.初始计量及核算方法的选择

企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

2.后续计量及核算方法的选择

（1）企业会计准则第2号——长期股权投资

母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。

（2）企业会计准则第3号——投资性房地产

投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。

（3）企业会计准则第4号——固定资产

①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。

（4）企业会计准则第6号——无形资产

无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。

（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。

3.公允价值计量

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）企业会计准则第11号——股份支付

新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。

（3）企业会计准则第12号——债务重组

新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。

新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。

（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。

4.资产减值准备

资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。

5.会计政策、会计估计的变更

由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。

①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。

四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究

（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产转换的确认

在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。

2.关于资产和资产组的认定

研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。

3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断

新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。

4.合并财务报表范围的确定

合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。

（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产的公允价值

目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。

2.非货币资产交换中的公允价值

新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。

3.债务重组中的公允价值

新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。

4.非同一控制下的企业合并中的公允价值

新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。

（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理

1.长期股权投资核算方法的选择

新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。

2.投资性房地产等后续计量模式的选择

投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。

（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理

1.资产可收回金额的估计

新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。

2.按实际利率法摊销的估计数确定

按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。

五、研究结论

由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：

1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。

2．随着新准则的实施，相关监管、审计会逐步完善，盈余管理的成本必然加大，为降低风险和成本，企业需在盈余管理的时空上下功夫。不同行业、不同地区、不同层面的企业要针对不同的生存环境、不同的资源配置机制、不同的盈余管理成本、不同的发展阶段和目标、不同的治理结构、经营理念和生产工艺特点等，注重盈余管理的区位选择、时点选择，应注重安全、高效的盈余管理项目组合和方法组合。