房地产的盈利模式
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房地产的盈利模式范文第1篇
[关键词] 房地产 供应链管理
一、房地产业供应链管理模式的风险
根据房地产业供应链管理模式风险的来源差异，我们可以将其分为内部风险和外部风险两种类型。内部风险与各节点企业之间的合作是否合理有关;外部风险是在所有节点企业合作良好的情况下，受外部环境的影响而产生的。
1.内部风险。房地产业供应链管理模式的内部风险，主要是指供应链节点企业选择不当、能力和技术不能适应形势发展，或者由于节点企业缺乏必要的沟通，造成理解不充分、缺乏信任、追求自身利益而产生的风险。非理性的合作，不一定与追求个体利益有关，它主要是由于在双方合作过程中，由于信息传递出现扭曲、节点企业之间理解不充分，或是在技术和能力的支持上发生了问题，从而致使供应链成员无法采取合作行为。
2.外部风险。外部风险指的是与供应链内部各节点合作情况无关的情况下，所有能够导致供应链整体低效或损失增加的危险。根据其具体来源，外部风险又可分为人为风险和行业风险。
人为风险，主要来自行业内的竞争者，比如恶意竞争者通过某种手段，对供应链的有意破坏。行业风险，主要是由于房地产行业受多种因素的影响，比如土地政策、税收政策、物价变动、消费观念等，从而对供应链管理模式也产生间接影响。
二、房地产业供应链管理模式风险的防范
在社会实践中，越来越多的企业已经认识到，与其他企业进行合作的重要意义。相互之间良好的合作，可以创造出多赢的格局，给各节点企业带来巨大的收益。其中通过，对于供应链企业来说，关键在于努力控制各种不稳定性，降低采用该模式所带来的风险。
1.建立合理的约束机制。加强供应链成员选择评价体系建设。房地产开发项目的特征具有惟一性，决定了供应链评估标准的动态性，要适时变动、不断完善评估体系。
内部风险和相互之间的信任紧密相连，增强节点企业之间的信任程度，可以降低内部风险，更有利于供应链的正常运转。一般来说，制定明确的合同条文和详细的行为规范，是一种减少节点企业不确定行为的比较有效的手段。在供应链各节点企业正式合作前，房地产开发企业和其他企业应当明确各自的责任，建立约束机制，明确共同的利益所在。
除了完备的合同外，必须重视相互之间的监督。采用供应链模式之后，相互应当密切注视其他企业的发展和决策动态，及时发现合作中存在的问题，及时采取相应的措施，建立淘汰机制。
建立供应链绩效评估系统。供应链的绩效评价可以从三个方面考虑:一是内部绩效评价，主要对供应链上的企业内部绩效进行评价，评价指标包括开发成本、质量、期限等;二是外部绩效评价，主要是供应链上的企业之间运行状况进行评价，指标有用户满意度、生产能力饱满度等;三是供应链综合绩效评价，不能只注重单一企业的效率，综合绩效并不仅仅是核心企业的事情，要从整体上对供应链进行评价。
2.建立适当的激励机制。供应链上每个成员对供应链的贡献大小肯定不同，建立一套有效的激励机制，使整个供应链优化所产生的效益，在供应链各企业之间，以及企业内部之间进行合理分配，就显得非常重要和必要。
订单激励。供应链成员企业获得更多的订单，是对供应链成员企业的一种极大的激励。比如，承建商对原材料供应商的订单越多，激励作用就越大，可以对于那些能够以合理的价格、满意的质量和服务、及时提供原材料和设备的供应商给予更多的订单。
商誉激励。商誉是企业的无形资产，对企业非常重要。商誉来自于供应链内其他企业的评价和在公众心目中的形象和声誉，反映企业的产品质量和服务水平，反映企业的社会地位，包括经济地位。
3.加强节点企业间的沟通。发挥核心企业的作用。供应链中不同节点企业有时会产生相互冲突的目标，房地产开发企业在供应链中要积极发挥协调作用，加强节点企业之间的沟通，而且要有长远的眼光，广泛听取各方面的意见，在掌握足够的信息后再进行决策。
建立房地产供应链知识共享机制。比如成立房地产知识咨询协会、组建自愿学习团队等，定期组织开展活动，加强相互之间的交流。通过这种方式，来逐步推进房地产开发企业与各节点企业的知识共享，有效促进知识的相互学习，各自加强自己核心能力的建设，提高新知识的转化率，提高各企业动态的学习能力、持续的技术创新能力以及对市场的迅速响应能力，进而增强房地产供应链的整体竞争力。
建立供应链信息共享机制。充分利用工nternet等科技手段，实现企业之间信息交流的网络化、横向化、制度化、规范化、灵活化和安全化。在信息时代里，信息对企业意味着生存。企业获得更多的信息意味着企业拥有更多的机会、更多的资源。通过建立供应链信息共享机制，企业能够更快捷地获取合作企业的需求信息，由于消除了相互之间的猜忌，可以共同探求解决新问题的方法，降低了风险。
总之，风险防范与规避，是一个十分复杂的问题，相应的措施和方案也非常得细致具体。房地产企业在进行风险防范时，应根据自身的情况来制定相应的策略，以使供应链管理模式得到更好的开发和利用。
参考文献:
[1]王学发王宏王靖:房地产开发企业的供应链管理模式.河南城建高等专科学校学报，2001(4),P31
房地产的盈利模式范文第2篇
近年来，房地产行业已经变成人们生活中离不开的话题。房价的高涨、房地产市场化进程的不断加速，企业、个人出于不同的目的纷纷进入了房地产市场。对于企业而言，进入房地产市场己经不仅仅是为了满足自用需求，当前房地产本身已成为一个投资商品，为许多企业所持有，甚至成为了一些企业的主要经营业务。显然在此情况下，非自用房地产的确认、计量和披露变成企业会计准则亟待解决的一个问题。在国际趋同的大势下，《企业会计准则第3号―投资性房地产》于2006年出台了，其中提出将投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。根据财政部会计司的准则实施情况分析报告得出，我国沪深股市中有超过三分之一的公司持有投资性房地产，这显示出准则是符合经济需要的。虽然大多数企业还沿用原来的成本模式计量，但已经有企业意识到采用公允价值来计量投资性房地产对企业的财务报表具有重大的利好影响，也有不少企业利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操纵利润，现已ABC公司为例进行分析。
二、利润变动情况及其原因分析
（一）各期利润情况介绍
通过分析ABC公司近几年的利润表，从2011年到2013年，公司利润连续下滑，营业利润从36458.69万元降至12575.74万元，利润总额自38851.94万元降为1444.49万元，净利润也随之从22269.76降到10151.57万元。但是到了2014年，利润却急遽上升，相比2013年几乎翻了两翻，营业利润增长了145.72%，利润总额增长了11857%，净利润增长了118.68%。而到了2015年利润的增长幅度更为反常，2015年的营业利润相当于2014年营业利润的4.79倍，相当于于2014年利润总额的4.75倍，相当于2014年净利润的4.63倍，已经完全化解了利润联系下滑的危机。2014年正是ABC公司将投资性房地产的计量从成本模式改为公允价值模式的第一年，因此，我们可以合理地推断：ABC公司营业利润的急剧增加与公司会计政策的变更存在必然联系。
（二）投资性房地产后续计量模式的变更对公司利润的影响
根据ABC公司的财务报表，ABC公司投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重在2013年急遽上扬，从2012年的0.64%飙升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了较高的比重，已经成为了该公司利润组成中很重要的一部分。如果将公允价值变动损益从利润总额中扣除，则2013年的利润总额仅为15436.8万元，减幅超过一半之多，并且利润仍旧呈现连续下降趋势。同理，继续将公允价值变动损益从利润总额中扣除，那么2014年的利润总额为124854.67万元，2015年的利润总额为155132.62万元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增长至2015年的1.01元。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是为ABC公司带来逐年利润大幅度增长的最主要原因。因此，对于其他公司而言，为了融资或其他特定目的，也必然会选择以公允价值模式计量投资性房地产。
再反观ABC公司，其相对明显的变化发生在投资性房地产变更为以公允价值模式计量的那一年，投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比例超过51%，但后期2014年、2015年，增速减缓，比例维持在占利润总额的10%-15%左右。这一现象的发生可能是由于当时的政策背景导致，比如我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。
（三）现金流量及偿债能力分析
通过分析ABC公司变更会计政策前后几年的偿债能力状况。能够得到除2012年经营活动产生的现金净流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均连续下跌，甚至这三年的现金净流量出现负值，由2013年的-66557.93万元大幅跌至2015年的-174724.17万元。从现金负债总额比率来看，也是继2012年的增长后便呈现下降的趋势，虽然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是负数。一家企业的现金负债总额比率是衡量该企业承担债务能力的一项指标，其标准值通常为25%左右，指明企业可以拿来偿还债务的除举借新债还旧债外，应当是经营活动产生的现金流入。现金负债总额比率越高，说明企业承担债务的能力也越强。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的偿债能力均不容乐观。
三、结论与建议
通过上述分析可知，公司对投资性房地产变更为采用公允价值模式计量的话，持有较多投资性房地产的公司利润将受到很大程度的影响。企业会计准则规定，在每个资产负债表日，企业应当按照相应要求对投资性房地产的期末公允价值与账面价值进行比较，如有差额即计入当期损益。如此，在投资性房地产公允价值发生变化时，该变化将会通过企业当期的损益利润表反映出来，进而使公司的利润总额也发生变化。同时，公允价值计量不需要计提折旧或进行摊销，也不需要计提资产减值准备，这些同样会导致公司利润的变化。在近几年我国房地产行业一致走俏的环境下，投资性房地产的市场价值上升，使企业利润增加。但实质上，公司并没有发生现金流量的变化，其后也没有相对应的现金流支持，不利于公司业务的向前推进。因此，为了改善我国现阶段投资性房地产公允价值模式计量的执行环境，也为了更加客观准确地反映上海世茂股份有限公司等房地产企业的实际运营情况，提出以下几点改进建议：
（一）完善后续计量模式变更条件
纵观现今的公司管理状况，越来越多的公司采取变更投资性房地产后续计量模式的方法进行盈余管理。是以规范变更投资性房地产后续计量模式前提，不应该只关注于投资性房地产所在地是否存在活跃的业务市场，可否从业务市场上获得同类或类似房地产的市场价值等前提，而还需要思量管理者的持有目的等，例如那些以赚取租金为目的而具有的投资性房地产，持有者所得到的是稳定的现金收入，与市场价格并没有必然联系，如果仍以公允价值模式计量肯定是无法反映投资性房地产的真实状况。
（二）区别选择投资性房地产后续计量模式
企业会计准则指示，投资性房地产的后续计量能够采用成本模式或公允价值模式，但是这种“一刀切”模式，肯定是没有考虑实际情况的。投资性房地产包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。例如以出租为目的的投资性房地产，持有者的管理目的是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不单计算繁琐，并且浪费了不须要的评估成本。可利用两种模式同时使用的方式，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，不管其是否具备公允价值计量的前提，均选择成本计量模式；而对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值有密切联系，则选择公允价值模式计量。
房地产的盈利模式范文第3篇
关键词：房地产价值；享乐价格法；地方公共物品；边际收益
中图分类号：F29330文献标识码：A文章编号：1006-723X（2012）09-0067-05
一、景观对房地产价值影响的研究进展
随着公众对生活环境质量的需求提高，环境因子成为决定房地产价格的重要因素，国内城市的景观住宅、花园住宅等也越来越得到人们青睐。城市景观是典型的地方公共产品，具有消费的非竞争性、非排他性和受益地方化的明显特征，市场难以衡量其价值。因此，国内学界虽意识到有必要把景观因素考虑到房地产价值评估中去[1]（P87～93），但对景观舒适度对房地产价值的影响的研究大多还停留在定性的层次上。
在国外，自从Rider（1967）第一个尝试用房产价值资料来估计空气质量的变化的经济效益以来[2]，经济学家们就开始致力于房地产价格同环境舒适度之间的关系的研究，进行了大量的理论和实证研究。评价房地产价格同环境舒适度之间的关系有两类思路[3]（P435）：一类是开发出城市土地市场模型，由此确定土地价值的总变化是否能准确计量环境改善所产生的效益，（Strotz， 1968； Lind，1973； Pines and Weiss，1976； Kanamoto，1988等等）；另一类是享乐价格模型法，也是主流方法，国内很多学者都对此做了相关研究[4-11]，即通过对住房市场资料的分析建立享乐价格函数，分析有关环境影响的回归方程的导数，再求取边际隐性价格（Freeman， 1971； Anderson and Crockev，1972； Epple，1981； Goodman， 1988； Smith and Huang等）。国外学者对享乐价格函数研究颇多，享乐价格函数形式多样，从线性的、平方的、指数的、对数的、半对数的到Box—Cox转换的。国外有研究者认为最合适的函数形式是采用可变的函数形式[12，13]，直到Cassel等指出[14]，找到享乐价格最合适的函数形式并不重要，关键的是要对环境特征的边际隐价格进行评估。
但相关研究也存在局限性，对空气质量、水环境的房地产价值损益的实证研究比较多，而对景观舒适度的专项影响研究还很少。而且从模型的假设看，享乐价格法要求有统一的房地产市场，并且房地产市场是均衡的。而完全符合条件的对象市场几乎是不存在的。
二、理论模型构建
（一）模型特征向量与因子选取
影响房地产价格形成的因素是复杂多变，享乐价格法模型中解释变量通常划分为结构特征、邻里特征与环境特征三大类。各影响因素又互相影响，因而考察景观对房地产价格的影响必然牵涉到其他相关因素之间的互相作用：
1.位置特征
区位特征（距离CBD的距离，土地等级）：区位因子是消费者对通勤成本与房地产价格之间的权衡，也暗含消费者对景观价值的偏好。
区域环境质量（空气质量、水环境、噪声环境）：良好的景观必然要求良好的环境质量，否则景观反会对房地产价值造成胁迫，如南京秦淮河沿岸以前因污染严重，两岸房地产开发受到制约。
景观特征（景观规模、景观距离、景观类型、景观眺望价值、景观环境质量）：不同的景观特征对房地产价格都会产生或多或少的影响，如景观距离越小则去景观地的通勤成本越低，观赏更便捷；景观的规模越大，环境质量越好，会产生更多的正外部性；而自然类型的景观会比人文类的更加受欢迎。
2.居所微观特征
房地产项目特征（项目类型、项目品质、协调性）：不同的房地产项目对景观资源的要求不一样，高档住宅对景观资源的要求更高，景观资源的利用价值也更高；而不同的容积率的房地产中内涵的景观价格也大相径庭。一般的，容积率越低，楼面地价内涵的景观价值也就越高，楼面地价相应的也应该越高；而房地产开发得不合理会对景观资源造成一定的破坏，对于景观价值的实现产生负面影响。
3.交易年份，该项指标可以充分地反映随着时间的推移，人们对景观房地产的偏好的变化。
表1特征向量分析
特征子特征影响因素指标内涵位置特征区位特征邻里环境质量景观影响距离CBD距离商业区位土地等级土地区位与购得成本空气污染指数空气质量水污染指数水质量声环境噪声指数景观规模景观的开阔程度景观距离景观利用便利度景观规模景观空间范围的大小景观眺望价值视觉享受景观环境质量景观的外溢价值微观因素结构特征楼盘类型楼盘类型容积率容积率协调性景观与房地产项目是否协调交易年份交易年份交易年份考察时间因素对景观偏好的影响
（二）景观享乐价格模型的构建
模型假设每个人的房地产效用u是房地产品X， 位置因素 Li，景观因素Si，房屋结构因素Di，交易年份Pi 的函数，且任何一个足够大的地区都具有广泛差异的个别因素特征，则可给出由这些个别因素特征决定的价格函数：
Phi=Ph（Li，Si，Di，Yi）
并设消费者拥有房地产j，相应效用函数为：
ui=ui（X， Li，Si，Di，Yi）
假设消费者的住房偏好与其他消费品的偏好可分离，即对房地产特征的需求可独立于其他物品的价格，则实现消费者效用最大化的约束条件为：
M-Phi-X=0
对于各特征的最优化一阶条件为：
u/Sju/x=Phi/Sj；u/Lju/x=Phi/Lj；
房地产的盈利模式范文第4篇
在此背景下，文创地产应运而生。加之近年来，国家积极出台有关文化、旅游发展的各项政策，从供给端和国家政策推动的力度来看，文创地产发展的潜力是巨大的。
一、后地产时代，文创产业成新宠
中国的房地产正在进入后住宅时代，也就是进入到多业态时代，文创地产这种消费型地产正式登上历史舞台。万达的王健林就曾表示，中国房地产业已发展了20多年，房地产行业无法产生长期、持续、稳定的现金流，所以万达必须向文化旅游转型。与其同时万科、保利等大型房企也已经在文旅地产领域积极拓展，试图探索新的增长点。
根据《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》显示，2015年，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的比例达到10%。中国旅游产业进入了高速发展阶段，与此同时，文创地产也逐年升温。
值得一提的是，近年来全国范围内扶持文化、旅游产业的政策频频出台，这对文创地产的发展有利好的促进，中国文创产业进入了高速发展阶段，整体看来大势向好。
二、文创产业，黄金趋势已然形成
文创产业是指与人的休闲生活、文化行为、体验需求（物质的、精神的）密切相关的领域，主要是以旅游业、娱乐业、服务业和文化产业为龙头形成的经济形态和产业系统，一般包括主题公园、博物馆、文化创意、餐饮业、影视娱乐、酒店住宿、交通出行、旅行服务以及由此连带的产业集群。2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”，文化休闲将成为人类生活的重要组成部分。据美国权威部门预测，文化休闲、娱乐活动、旅游业将成为移动互联网之后，下一个经济大潮，并席卷世界各地。
之所以各国都将文创产业作为经济发展的新增长点，主要因为：第一，文创产业对传统产业结构转型起推动作用。文创产业的发展可以调节第二产业和第三产业的关系，同时还可以在传统服务产业中派生出新的门类，丰富产业内涵，并有利于传统服务产业的升级。第二，文创产业的发展对城市消费市场有很强的拉动能力，形成持续不断的消费热点，同时对促进就业也有积极作用。第三，文创产业对相关产业资源整合利用、效益增值有促进作用。比如书店和咖啡馆结合而成的书吧，不仅可以整合书店和咖啡店的原有市场，也将带动两者的结合派生新的消费模式，增加消费吸引力，扩大消费市场。
三、当“文创”遇上“地产”，前景不可限量
文创地产不只是简单的地产概念，更多的需要文化支撑、产业支撑，满足人“身心平衡、天人合一”的消费体验。可以说，文创是地产的内涵，地产是文创的传播载体，两者的互动将促进彼此产业链的增值，产生不可估量的社会经济价值。
1.创意为先，打造持续吸引力
文创地产与一般地产项目最大的区别在于，它具有鲜明特色的文化资源，围绕文化主线打造创意性地产项目，用文化为项目注入生命力，进而带动周边项目，实现人气聚集，对市场形成持续吸引力。
2.体验为王，文化也能玩起来
将地域文化与世界级品牌、科技和资本高效对接，整合历史文化内涵，采用情境体验、创意理念、影视场景、个性创意商品、生态建筑景观及丰富演艺将静态的文化资源活化起来，呈献给消费者完美的深度文化体验，这是一般文创地产开发经营的目标之一。
3.生态闭环，打通产业间壁垒
在文化创意引领下，以旅游业为主导，复合其他相关产业，带动综合性消费，提升文化产业的附加值、延伸产业链条、拓展产业空间，真正实现产业之间的互融与共荣。
4.资产升值，开启多元化盈利
房地产的盈利模式范文第5篇
【关键词】养老地产 居家养老 房地产开发定位
继保利、万科等品牌房地产开发商涉足养老地产领域之后，在今年的两会期间，全国政协委员、金科股份董事长黄红云在接受专访时表示，金科地产在本年内也将推出养老地产项目。起航的房企开发商已形成共识，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。我国在养老产业规划中提出了符合中国国情的“9073”格局，即90%的老人通过家庭照顾实现养老，3%通过社区实现养老，7%通过养老机构实现养老。在围绕机构养老、社区养老以及居家养老“三位一体”的全产业链养老地产项目研究中，配合居家养老的养老地产项目开发模式研究无疑为今后分析研究的主要方向。
一 养老地产项目的开发背景和研究意义
1、宏观政策层面
我国自2000年起，政府开始关注老龄产业建设并相继出台多项政策扶持老龄产业的发展。2000年出台的《关于加快实现社会福利社会化的意见》中提出制定促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程；2001年建设部关于《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设；2005年民政部相继公布了《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》和《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 》，制定优惠政策，鼓励多渠道、多形式筹集资金，支持社会办老年福利机构的发展；2008年民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知；2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。我国关于养老产业的政策从最初的法规政策和建筑规范层面逐步上升到金融信贷政策层面、国家财政政策层面，可以看出政策在不断加深对于养老产业的扶持和促发展，这也为涉及养老产业的项目开发带来了政策利好。房地产开发企业正是抓住了这种利好形势，在近几年纷纷投身养老地产项目的研究和开发。
2、房地产业转型层面
上一个十年，是中国房地产史上发展最为快速的黄金十年，中国房地产行业英雄辈出。下一个十年，就以2011年为起点，城市化进程推动房地产行业从高速运行到稳步推进。消费结构的升级、城镇化的快速发展、经济实力的不断增强这三方外力强势推动房地产产品更新换代，住房制度改革、土地政策以及金融信贷政策的调整从根本上影响了房地产的发展，房地产的转型势在必行。中国的房地产行业是个市场纠结的典型例子，近几年政府不断出台的限购政策显示了政府开始限制并规范房地产市场特别是住宅市场扩张的决心，但基于中国经济对房地产的依赖程度，保7.5%的增长一定离不开房地产投资，房地产价格泡沫破灭一定会使得保增长功亏一篑。针对以上矛盾，房地产业势必要跟随经济结构的调整进行转型，住宅产业将从单纯的商品住房延伸到保障性住房、商业地产与服务行业等相关产品。在此背景之下，结合房地产住宅产业与养老服务产业的养老地产项目的开发迎来了新的契机。
3、市场需求层面
中国在2006年就开始进入了老龄化社会，根据2010年全国第六次人口普查结果，中国老龄人口达 1.18 亿，占总人口的 8.9%，老龄人口增长率为 5.19%，并有逐年上升的趋势。目前我国60岁以上老年人口已突破2亿，未来20年还将翻一番，预计到 2050 年，全国老年人口总量将超过 4 亿，占总人口的 1/4 以上。据测算，届时老年人口消费规模将超过13万亿。庞大的老年人口、巨大的市场潜力，为老龄产业发展带来了广阔的发展空间。其次，伴随着80年代的“独生子女潮”一大批“421”结构的家庭开始出现并逐渐暴露出了赡养老人的短板。空间距离、思想代沟、有限精力等一批问题催生出养老产品市场的巨大蛋糕，为养老房地产项目带来了巨大的市场机会。
二 现行养老地产项目开发问题及对策
在以“三位一体”养老产业链为切入点、重点开发居家养老导向的方向下，以万科、保利为代表的实力房地产开发商纷纷试水养老地产项目。现行开发的产品侧重于配合医疗、旅游度假等多产业的复合型项目或类养老机构。万科目前主要采用租、售并举两种养老地产模式。以2010年北京房山窦店试点养老地产项目为例，一种为“活跃长者之家”，建设有老年公寓、配套医疗服务站、心理咨询等设施，老年公寓以万科自持出租的方式运营，聘请在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。另一种为“活跃长者住宅”，该产品将面向市场销售。该产品在设计上，更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，更由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。
分析这些具有代表性的养老地产项目可以发现它们的共性：首先，开发模式均为多产业复合形式；其次目标客群都仅仅只锁定了经济发达地区的高端客户。这些项目的后期运营情况都不算乐观，上海亲和源每年的营业额可以突破亿元但还是很难实现盈利，自2008年运营至今只能基本实现收支平衡，回收成本遥遥无期。其他项目的销售情况也都不算理想，其中还有一部分成交客户不是为了养老而是带有投资性质的投资客，事实证明真正接受这种养老方式的客户并不是很多。
1、现行这种复合型养老地产项目开发存在诸多问题，主要表现在：
