国土资产评估范文第1篇

对584户农户和98位专业人士的问卷分析表明，在问及“是否需要开展农村土地资产评估？”问题时，有近70％的农户及88％的资产评估专业人士回答需要。这一问题同时也被另一问题所佐证，在“您认为开展农村土地资产评估重要吗？”问题中，有近80％的农户和95％的资产评估专业人士回答很重要。调研数据表明，人们已经逐渐认识到农村土地资产评估的重要性，开展农村土地资产评估已成为时展的潮流。

1．1建立农村土地市场，统筹城乡一体化发展改革开放30多年来，我国社会主义市场经济取得了长足的发展，农村土地市场得到逐步发展。一方面，在社会主义市场经济下，农村土地既是一种资源，又是一种资产，以土地为主要内容的农业资源必将进入市场，参与流通和交换；另一方面，国家鼓励农村土地市场建立和发展。2003年3月1日实行的《中华人民共和国农村土地承包法》标志着国家对农村土地流转市场放开，随后党和国家相继一系列法律政策，鼓励引导农村土地市场的建立。农村土地流转过程中，涉及土地估价的问题越来越多，如农村土地承包经营权出让、租赁费用计算，农村土地抵押贷款、耕地复垦价值计算，新农村建设中住房置换价值确定等，使得农村土地资产评估变得日益重要。调研数据显示，53．25％的农户参与农村土地流转，占被调查农户一半以上，表明忠县已存在农村土地流转市场，67．81％的农户愿意流转土地，他们普遍认为，在社会保障体系逐步完善的条件下，土地流转不仅不会威胁到他们的生存安全，还会给他们带来更多的财产性收入。具备合理的农村土地价格是确保农村土地合理流转的首要条件。目前，我国农村土地交易价格混乱，缺乏一个明确、统一的土地评估标准，因而这种市场存在一定的局限性和盲目性，从长远来看，在一定程度上阻碍了我国农村土地市场的健康发展。党的十指出要深化经济体制改革，健全现代土地市场。健全现代土地市场，应加快发展农村土地市场，建立健全农村土地资产评估体系，开展农村土地资产评估。一方面，有利于实现资源优化配置。价格是市场的灵魂，按照价值规律建立农村土地资产评估体系，有利于促进我国农村土地资产流动，引导土地从低效率经营者流向高效率经营者，实现资源的优化配置，促进我国农村土地规模化、现代化、产业化发展。另一方面，有利于统筹城乡一体化发展。我国城乡土地资产市场的二元特征明显，主要表现为：土地产权城乡二元、土地价格城乡二元、土地市场城乡二元、土地用途城乡二元、土地规划和管理城乡二元。开展农村土地资产评估，建立城乡一体化的土地资产评估标准，有利于建立“同地、同权、同价”的城乡土地市场，促进土地资源在城乡间的合理、有序流动，促进城乡土地市场一体化发展。

1．2完善征地补偿制度，保障农民合法权益据调查，63．18％的农户认为我国现行征地制度不合理，73．97％的农户对我国现行征地补偿标准不满意。党的十指出要让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。农村土地是农民发展的经济资源，是农民从事生产与维持生计的固定资产，也是农民最主要的财产。显化农村土地资产、盘活农村集体经济、保障农村土地平等入市、增加农民财产性收入是实现农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果的有效途径，是农民产权权益的经济实现形式。然而，在农村土地资产化过程中，作为弱势群体的农民其合法权益难以得到保障。据《中国统计年鉴》的数据，2007～2011年，农村家庭财产性收入占总收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在农村土地资产化过程中，土地并没有发挥其增收的功能，农民的财产权益受到了侵犯。一方面，我国现行的征地补偿制度损害了农民权益。《中华人民共和国土地管理法》规定土地补偿费包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，采用“产值倍数法”的计算方式，并且规定土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均产值的30倍。这种政府垄断和干预的土地补偿机制并没有以市场机制为基础，农民缺少话语权，导致土地补偿标准偏低，严重扭曲了土地真实价格，最终损害了农民权益［5，6］。国际上通行的做法是根据土地市场价格进行补偿，被征地的人员在获得公平交易后自谋生计。结合国际经验及遵循市场主体平等、利益均衡的原则，开展农村土地资产评估是完善我国征地制度的前提条件。农村土地资产评估有利于实现“按价征地”和充分保障失地农民权益。另一方面，我国农村土地交易中，交易价格大多是由双方自行协商或由农村基层组织协商确定的，缺乏科学依据，作为弱势群体的农民，其合法权益难以得到保障。开展农村土地资产评估，引入第三方专业的资产评估机构和评估人员对交易土地进行评估，给出独立、客观、公正和科学的评估价格能有效维护农民的权益。

1．3规范农村土地流转行为，加强农村土地资产管理农村土地所有权和使用权分离的过程必然导致农村土地流转［7］。由于我国农村土地市场发展滞后，缺乏政府的统一管理，土地流转大多是流转双方私下协商交易，导致流转行为不规范，在流转中容易产生欺行霸市、倒买倒卖等投机行为，而土地流转的投机性又导致了农村集体土地资产的流失和农地非农化。加强农村土地资产评估有助于确定合理的土地流转价格，建立农村土地市场价格体系，规范农村土地流转行为，促进农村土地合理流转。土地既是一种重要资源，又是一项重要财产，推进农村土地资产评估有助于加强国家对土地的宏观管理，为国家决策提供科学依据。第一，有助于提高耕地保护质量。我国实行了世界上最严格的耕地保护制度，制定了包括基本农田保护制度、土地用途管制制度和耕地占补平衡制度在内的一系列制度。《中华人民共和国土地管理法》明确指出“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”开展农村土地评估，建立农村土地价格体系是促使我国耕地管理向数量质量双重管理转变的重要依据。第二，有助于加强国家对农村土地的监测。加强农村土地资产评估，有助于摸清全国各地农村土地生态质量（包括数量和质量），实现农业可持续发展；有助于测算我国农村包括土地在内不动产的价值总量。第三，有助于指导农村土地开发整理。应用农村土地资产评估成果，有助于合理确定土地开发整理的重点区域、区域土地开发整理潜力及应采取的措施，提高农村土地开发整理规划编制的科学性。

2推进农村资产评估面临的主要挑战

2．1农村土地制度供给不足通过调研，笔者发现，绝大部分的资产评估专业人士认为制约我国农村土地资产评估发展最主要的障碍是农村土地制度供给不足。一方面，我国农村土地资产评估在国家层面上制度设计较少，又缺少相应层面的法律制度或规章制度，导致土地资产评估缺乏科学性，无法形成正常的市场价格表达机制，造成农村土地资产价格扭曲；另一方面，现行的农村土地制度，在一定程度上阻碍了我国农村土地资产的评估。根据马克思主义地价理论，土地价格是土地所有权垄断而产生地租的资本化。因此，推进我国农村土地资产评估首先应加强我国农村土地产权制度建设。目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农村土地产权模糊，产权模糊将不利于产权主体形成有效的激励和约束机制，并最终损害了分配机制［8］；第二，农村土地产权不稳定，主要表现为土地承包期及农民对所承包土地的不稳定性，不利于农民对土地进行长期投资，阻碍土地承包经营权流转机制的建立；第三，农村土地产权不完整，土地使用权具有的转让、出租、抵押等权能受到法律法规的限制。正是由于残缺的土地使用权，才导致了土地使用的随意性以及土地流转的困难性。姚洋［9］认为土地使用权的有效转让，能够使得土地使用权具有边际产出拉平效应与交易收益效应，从而提高资源配置的效率。此外，我国农村土地流转制度和市场制度供给不足在一定程度上阻碍了我国农村土地资产化。农村土地流转制度供给不足主要表现为：流转主体的障碍、流转权利的限制、流转规则不明。农村土地市场制度供给不足主要表现为：农村土地市场体系不完善，农村土地市场管理机制缺乏。

2．2评估方法技术体系不健全现代估价方法体系的建立是基于一套固定的政策构架及市场环境假设，其常用的方法包括收益还原法、市场比较法和成本核算法。现代评估方法并不完全适用于中国国情的农村土地资产评估市场。一方面，中国农村土地市场是一个不完全的市场，国家政策对农村土地的收益影响较大，预期收益成为一个难以预期的变量，导致现有估价方法需要重新考虑标准化变量的误差问题；另一方面，我国农村土地资产独特的产权性质和保障功能决定了农村土地资产评估方法设计需要更多的考量。市场比较法。市场比较法是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原理，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法［10］。运用市场比较法所求取的价格与市场价格最吻合。但是，由于我国农村土地市场不健全，流转交易价格不规范，缺乏参照性。因此，在农村土地市场体系尚未完全建立的情况下，不宜采用市场比较法。成本核算法。成本核算法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本核算法一般适用于新开发土地的估价，在农村土地资产评估中应用范围有限。例如，运用成本核算法对在农村地理条件恶劣地区开垦的一块贫瘠土地估价，由于投入多，估价高，这就与市场比较法、收益还原法所评估的结果相差甚远。收益还原法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。目前，学术界大都形成共识，认为收益还原法是目前我国农村土地估价中最适宜的方法。但是，收益还原法中待估地的年总收益、还原利率等参数因子很难确定，阻碍了收益还原法在实际中的应用。针对农村土地资产评估方法，62％的重庆市资产评估专业人士认为农村土地资产评估的原理和方法可以参照城镇土地资产评估的原理和方法进行。还有部分人士认为，鉴于农村土地的多样性及各种类型土地本身的特性，在开展农村土地资产评估时应采取分类评估的方法，建立分类评估技术路线。他们认为，农用地评估可以采用收益还原法、成本法，建设用地评估可以采用市场比较法。此外，沈秀峰等［11］认为，在测算农地价格时应根据农地流转方向进行不同的估价，农地转农地，则只需要测算其经济价值，农地非农化，应测算经济价值、生态价值和社会价值，而不同价值估价时所选择的评估方法应不同。

2．3土地市场服务体系不健全完善的市场服务体系是保障我国农村土地资产评估顺利开展的有利外部环境条件。目前，我国农村土地资产评估体系尚未建立，配套服务设施不全，主要表现在以下三个方面。1）缺乏专业的资产评估机构和专业的资产评估人员。以重庆市为例，重庆市国土资源房屋评估和经纪协会是重庆市主要从事土地资产评估的自律组织。通过对该协会及资产评估专业人士调研得知，目前该会从事土地资产评估工作的专业评估机构，其业务范围大多集中于城市土地，很少涉及农村土地，有从事农村土地资产评估的专业人员则更少。在我国被政府认可的具有评估资格的专业人员有注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师，国家并没有从法律层面上明确我国农村土地资产评估主体。2）缺乏市场中介组织。一方面农民获取资产评估市场信息的渠道较少，中介组织有利于搭建起资产评估需求方与评估方的桥梁，加强评估双方信息互通，促进农村土地资产评估工作的开展，进而促进农村土地流转；另一方面有利于加强对资产评估机构和评估人员的监督管理，保障需求方利益，保护农民权益。3）缺乏政府对农村土地资产评估的有效管理。由于农村土地资产评估处于新生事物发展阶段，政府对其管理处于探索阶段，导致部分地方缺乏有效管理，主要表现为农村土地资产评估相关法律法规不健全、监督管理缺失、出现过分干预现象等。

3有序推进农村土地资产评估的政策建议

3．1坚持人民主体地位，保障农民合法土地权益党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。依法保障农民合法的土地权益是贯彻落实党的十方针的基本要求。加强农村土地制度改革是保障农民合法土地权益的根本途径，主要途径有：一是完善农村土地承包经营权权能。一方面，通过法律制度的建设，按物权理论规范我国农地承包经营权制度，赋予农民完整的承包权权能；另一方面丰富农村土地承包经营权流转形式。地方政府要在不改变农地用途，不损害农民利益的前提下，积极探索各种土地承包经营权的流转模式。二是依法保障农民宅基地用益物权。通过土地管理制度改革，实行宅基地有偿使用制度和允许宅基地有条件转让，制定宅基地流转制度，建立合理健康的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，依法保障农民的宅基地使用权和收益权，保护农民利益。

3．2促进城乡统筹发展，健全农村土地资产评估体系目前，我国城市已形成比较完备的土地资产评估体系，而农村土地资产评估工作还处于试点阶段，尚未全面开展。建立城乡一体化的土地资产评估体系，健全农村土地资产评估体系，主要措施有：一是培育专业的农村土地资产评估机构和评估人员，保障农村土地价格的科学性、统一性和合理性；二是加快完善农村土地资产评估的基础性工作，尽快建立全国性的农村土地分等定级；三是探索农村土地资产评估方法，建立具有全国性指导意义的评估技术路线；四是建立农村土地资产评估中介机构，建立资产评估信息服务平台和仲裁调解机构；五是进一步完善农村土地资产价格体系。

国土资产评估范文第2篇

第一条为规范我县行政事业单位国有房屋、土地处置行为，维护国有资产的安全和完整，根据财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》和《市行政事业单位国有资产管理暂行办法》有关精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于全县党政机关、社会团体、各类事业单位的国有房屋、土地等国有资产的处置管理（以下简称各单位）。

第三条资产处置是指资产进行产权转移或注销的行为。处置方式包括：拍卖、资产置换、协议转让、无偿划转等。

第二章处置原则及审批程序

第四条国有房屋、土地处置应在符合全县整体建设规划前提下，坚持“公开、公正、公平”的原则，采取拍卖、招投标的方式进行，无论采取何种方式都必须呈报县政府批准。

（一）单位对房屋、土地处置情况撰写相关报告后，签署处置意见，报县政府主管部门审核；

（二）县政府主管部门对处置意见进行审核，提出处置意见；

（三）单位将处置意见上报县政府批准，根据县政府的批准文件，到财政部门办理有关处置手续。

第三章处置方式及程序

第五条拍卖、资产置换、协议转让、无偿划转等处置方式及程序。

（一）拍卖

1、单位对房屋、土地进行资产清查，实际丈量土地，与土地证、房产证、账册登记情况进行核对，撰写情况报告；

2、房屋评估机构、土地评估机构对房屋、土地进行评估（应委托具有资产评估资质，并在县财政部门备案的资产评估机构）；

3、国土部门对土地价格给予备案、财政部门对房屋评估价格给予核准，财政部门出具综合评估报告；

4、财政部门以评估价格为基准，制定拍卖底价，上报县政府批准；

5、以县政府批准的拍卖底价委托拍卖公司进行公开拍卖；

6、拍卖价款上缴县财政；

7、根据财政部门的批复，各单位签署同意拆迁意见，调整有关会计账目，协助买手人办理相关手续。

（二）资产置换

1、单位对房屋、土地进行资产清查，实际丈量土地，与土地证、房产证、账册登记情况核对，撰写情况报告；

2、房屋评估机构、房屋工程造价机构、土地评估机构对现有房屋、土地及拟置换资产进行评估、造价（应委托具有资产评估资质、房屋工程造价资质，并在县财政部门备案的资产评估机构、房屋工程造价机构）；

3、国土部门对土地价格给予备案、财政部门对评估价格给予核准，财政部门出具合并报告；

4、财政部门对评估价格、工程概算价格上报县政府批准；

5、各单位以县政府批准的评估价格、工程概算价格为基础进行资产置换协商，初步签订资产置换意向书；

6、财政部门根据各单位与置换人签订的资产置换意向书上报县政府批准；

7、经县政府批准后，各单位与置换人正式签订协议，财政部门监督实施；

8、根据财政部门的批复，各单位签署同意拆迁意见，调整有关账目，协助置换人办理相关手续。

（三）协议转让

1、单位对房屋、土地进行资产清查，实际丈量土地，与土地证、房产证、账册登记情况核对，撰写情况报告；

2、房屋评估机构、土地评估机构对房屋、土地进行评估（应委托具有资产评估资质，并在县财政部门备案的资产评估机构）；

3、国土部门对土地价格给予备案、财政部门对评估价格给予核准，财政部门出具合并报告；

4、财政部门对评估价格上报县政府批准；

5、各单位以县政府批准的评估价格作为协议转让底价，与受让方协商转让价格，初步签定转让意向书；

6、财政部门根据各单位与受让方签订的转让意向书上报县政府批准；

7、经县政府批准后，各单位与受让方正式签订转让协议，财政部门监督实施；

8、根据财政部门的批复，各单位签署同意拆迁意见，调整有关会计账目，协助受让方办理相关手续。

（四）无偿划转

1、单位对房屋、土地进行资产清查，实际丈量土地，与土地证、房产证、账册登记情况核对，撰写情况报告，上报县政府批准；

2、各单位根据财政部门的批复，签署同意拆迁意见，调整有关会计账目，办理相关划转手续。

第四章监督检查与责任追究

第六条财政部门主要负监督检查责任。

第七条各单位是本单位房屋、土地等国有资产管理的直接管理者，单位主要负责人为第一责任人。

第八条财政部门、各行政事业单位工作人员违反本办法，擅自处置房屋、土地等国有资产的，按照《财政违法行为处罚处分条例》等法律、法规进行处理。

第五章附则

第九条本办法由县财政局负责解释；

国土资产评估范文第3篇

第一条  为加强国有土地资产管理，规范土地交易行为，维护地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条  凡在本市行政区域内进行土地估价工作的中介机构，均适用本办法。

第三条  本办法所称地价是指一宗地产或多宗地产在一定权利状态下的某一时点的价格。

第四条  本办法所称土地估价是指土地估价机构根据委托方的要求，按照国家土地管理局《城镇土地估价规程》规定的标准和程序对宗地地产进行评估和计算。

第五条  土地估价工作应遵循合法、真实、公平、可行的原则，土地估价的价格不得低于西宁地区的基准地价。

基准地价由市人民政府定期公布。

第六条  凡在本市行政区域内使用土地的单位和个，有下列情形之一的，必须进行土地估价：

（一）土地使用权出让、转让、出租、抵押的；

（二）以土地使用权投资联营、联建、入股的；

（三）企业兼并、分立、拍卖、破产、股份经营、清产核资等；

（四）外资、合资、合作经营企业使用国有土地的；

（五）依照法法律、法规规定需要进行土地估价的；

（六）由市人民政府决定必须估价的土地。

第七条  西宁市土地规划管理局主管本市行政区域内的土地估价工作。

物价、城建、财政、国有资产等有关部门按照各自的职责做好估价的管理工作。

第二章  土地估价机构与管理

第八条  土地估价机构必须具备下列条件（一）具有法定代表资格，有与开展评估业务相应的资金和固定的办公场所；

（二）有土地估价专业人员。其中取得土地估价师技术职称的人员不得不少3人，除专职人员外，可以聘请兼职人员，但专职人员的比例不得低于50％；

（三）具有一定的土地估价工作经验。

第九条  申请从事土地估价的机构，须向市土地规划管理局提出申请，具备本办法第八条规定的条件，经市土地规划管理局审批后，到市工商行政管理局申请核准营业登记。

第十条  经市工商行政管理局注册登记的土地估价机构，应于登记后30日内到市土地规划管理局办理土地估价资格证书，持土地估价资格证书到市物价局办理土地估价收费许可证。

第十一条  土地估价机构资格实行注册登记审验制度，有效期3年。有效期内，土地估价资格证书每年审验一次。有效期满前，土地估价机构应持工作报告，人员状况和5个典型估价实例等材料，向发证机关申请登记，经发证机关审查合格后，重新办理注册登记。

第十二条  土地估价机构必须遵守以下规则：

（一）严格遵守国家有关法律、法规；

（二）对所出具的土地价格评估报告有关内容的真实性和合法性负责。

（三）对委托人提供的文件资料和市土地规划管理局提供的土地登记证明材料，应严格保守秘密，不得公开引用和转让；

（四）有关土地估价成果，应在协议规定期限内完成，土地价格评估报告经市土地规划管理局和市物价局确认、备案后方可提供给委托人。

第十三条  土地估价机构有下列情形之一的，由市土地规划管理局取消其土地估价资格，市物价局收缴其土地估价收费许可证。

（一）违反本办法第十二条规定的；

（二）连续二年未进行土地估价工作的；

（三）土地估价人员玩忽职守，造成土地估价结果严重失实的；

（四）未取得土地估价机构资格证书和年审不合格的。

第三章  估价程序和审核

第十四条  土地估价按以下程序进行：

（一）申报立项。符合本办法第六条规定需要进行地价评估的单位和个人，应持《国有土地使用证》、地上附着物产权证明材料等向市土地规划管理局申请评估立项；

（二）委托评估。被评估地产的单位和个人在准予评估立项后，向指定的土地估价机构提交估价委托书，并签订“土地估价协议书”；

（三）土地估价。土地估价机构按“土地估价协议书”和国家有关土地估价规定的要求，完成土地价格评估报告；

（四）评审确认。土地估价机构将土地价格评估报告报市土地规划管理局、市物价局审核确认后，连同地价确认表一并提供给扫托方使用。

第十五条  市土地规划管理局、市物价局在接到土地价格评估报告等资料30日内组织审核确认。委托方对所确认的估价结果有异议的可在15日内向估价机构申请复查，估价机构在10日内应作出复查决定，委托人对复查结果仍有异议的可15日内向市土地规划管理局申请确认。

第四章  土地估价收费

第十六条  进行宗地地价评估，应按照国家的有关规定标准收费。

第十七条  土地估价的收费依据、收费标准以及双方各自履行的义务和承担的责任，应在“土地估价协议书”中明确表述。土地估价机构可先预收50％的评估费用，其余费用在提交土地价格评估报告和地价确认书后15日由委托方一次付清。

第十八条  异地执行估价的评估人员的差旅费由委托方承担，不计入土地估价收费标准内。

第十九条  对外资企业和中外合资、合作经营企业的土地估价收费，比照国际惯例由双方商定。

第二十条  收费应使用财政部门制发的收费票据，收费不使用财政部门制发的收费票据的，被收费单位和个人有权拒付。

第二十一条  土地估价机构应财政部门的规定管理评估费用，自觉接受财政、审计部门的监督、检查。

第五章  罚则

第二十二条  用地单位故意隐瞒事实，提供虚假情况或者与土地估价机构串通作弊，致使土地估价结果严重失实，市土地规划管理局有权追究用地单位或土地估价机构直接责任人和主要负责人的责任，并吊销其土地估价许可证。

第二十三条  土地估价机构玩忽职守，致使土地估价结果严重失实的，市土地规划管理局可以对其给予警告，并责令其重新评估或另行指定土地估价机构评估，评估的费用由原评估机构承担。

第二十四条  不按协议规定时间提交土地估价成果，或泄漏委托人提供的资料，给委托人造成经济损失的，委托人有权按法律程序要求经济赔偿。情节严重的，可依法追究直接责任人的法律责任。

第二十五条  对违反收费规定的，由物价部门按有关规定查处；情节严重的，由市土地规划管理局取消其土地估价资格，市物价局收缴其土地估价收费许可证。

第二十六条  土地估价人员在估价工作中玩忽职守、贪赃枉法、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分，情节严重的，依法追究其法律责任。

第六章  附则

国土资产评估范文第4篇

关键词：土地评估；规范化；发展研究

1、土地评估行业存在的问题

1.1土地评估行业在发展体制方面的问题

我国的土地评估事务所的数量和执业质量都在大幅度地提高，但是行业的竞争还是不够规范，也不够完善，还有待进一步地进行规范。根据规定，目前所有登记执行的机构都应该脱离政府主管部门，形成一个独立经营的企业法人的实体，但是还是有很多事务所以企业的独立法人的名义进行注册，却与相关的管理部门有着很密切的关系，并没有真正实现市场化的运作方式。

1.2土地估价机构良莠不齐，从业人员整体素质偏低

现阶段，在我国的土地评估市场中，有很多评估机构，这些评估机构中的大部分都是从原来的行政部门中分化出来的，这就存在一个问题，就是其改制的过程中，对于专业评估人才以及评估机制方面十分欠缺，并且专业的评估技术普遍不高，这对于评估质量的有着非常不利的影响，因此，从整体上来看，我国的土地评估市场存在着评估水平与评估实力良莠不齐的现象。专业人才素质不够，整体的评估质量与能力都比较低下。

1.3行政部门越权，限制公平竞争

目前，我国的土地评估机构主要分为原各级土地管理部门所成立的评估机构和没有政府背景的评估公司。那么按照国家规定，我国政府是不能够对脱钩后的土地评估机构进行业务干预的，更不能够从中收取任好处。但是在实际的运行过程中，有些地方政府还是会收取很多费用，采取一种默认的态度，对土地出让进行垄断和限制。实际上这些政府已经完全脱离了自身所具有的权利，在越权办事，是一种非常恶劣的市场竞争行为，同时也违背了市场交易的公平，公正原则。

1.4土地评估行业的诚信度方面的问题

从目前的一些土地评估的方法和原则等角度来看，在具体的土地评估工作的实施过程中有很多的方法可供选择，有些机构为了故意迎合评估对象的要求而选择了比较容易达到评估结果的方法。有很多估价师在估价的时候根据自己的意图随意调整基准地价，在计算贴现率的时候也随意地进行计算，主观色彩比较强烈。这些都是不可取的，在土地资产评估方面或者其他的资产评估方面有很多原则都不够细致，使很多估算都不够规范和客观，这样无疑对土地评估行业的诚信造成了威胁。

1.5土地评估行业执业人员的素质和水平方面的问题

土地评估这个行业需要有专业的人员进行标准化的业务执行，但是目前我国土地评估行业的执业人员普遍素质不够，水平有高有低，甚至有很多土地评估机构没有相应的土地评估力量团队，在进行土地评估时，往往会出现不专业或者不规范的现象，这些状况都为土地规范化的发展带来了很大的阻碍，为市场上的不正当竞争提供了诱因，所以，执业人员的素质和水平还有待提高。

2、土地评估需要注意的内容

2.1合理采用最有效使用原则

在不同行业和领域的发展中，土地作为重要载体占据着非常重要的地位，充分展示出土地用途的多样性，因此，不同用途的土地具有不一样的收益。在选择土地进行投资时，要尽可能提高土地资源的有效利用率，在追求最大化利润的同时，使城市土地得到最有效使用。因此，根据经济性原理的相关理论知识，随着市场经济不断发展，土地价格与土地的最有效使用情况有着密切联系，在对城市土地进行价格评估时，必须确保土地的使用处于最佳状态，才能保证土地资源的最合理配置，从而推动土地市场可持续发展。

2.2合理使用替代原则

根据替代原则的含义可知，两个具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地价格评估中，替代原则的合理使用是指地块相近的土地可以相互代替，在激烈的市场竞争中，这两块土地的价格会趋于均衡。一般情况下，降格相对较低的地块会将价格较高地块的市场抢走，致使价格较高一定的地块被迫降价。因此，城市土地价格评估中的替代原则是油地块的价格、土地价格水平、土地买卖双方和土地使用价值等决定的。最终，土地价格评估可以根据土地使用价值来进行合理评估，例如：在进行新楼盘的选址时，根据当前的情况与已经修建完成后相似的地块情况进行对比，通过使用价值的衡量来决定价格是否合适，以保障土地买卖双方的经济利益。

2.3注重需求与供给原则应用

随着城市经济不断发展，商品的价格与商品的需求和供给情况有着密切联系。如果供大需，则商品的价格会下降；如果供不能满足需，则商品的价格会上涨。由于我国不同城市的土地规划不一样，在国家不断加大宏观调控力度的同时，人们对生活环境、生活质量提出了更高要求，因此，城市土地价格评估与土地的供给与需求有着重要联系。在一定城市区域内，土地价格评估是由土地需求来决定的。

3、土地评估行业规范化的对策建议

3.1推动资产评估法制化建设

目前，我国资产评估立法现状与评估行业迅速发展的要求相比较，很大程度上存在着滞后现象。因此，应尽快建立健全的法规体系，让所有的执业者能做到有法可依，有法必依。而行业协会也要积极发挥作用，完善行业自律体制，建立职业道德标准以及诚信档案、奖惩机制等。在制定评估准则这件事情上，不但需要实践经验，同时也需要理论指导。如果资产评估基本理论模糊不清清，就无法形成科学的资产评估准则体系，也就难以处理好资产评估与其他相关行业的关系，资产评估准则就会经不起时间的检验。重视资产评估立法及配套制度建设，完善资产评估准则体系，适应不断扩展执业范围和服务领域的要求。

3.2严格设置准入条件，控制土地评估中介机构的新增

近年来，土地评估的中机构数量在不断增多，但是数量增多，其质量却难以得到保障，为了能够更适应市场经济的各种要求，对其数量进行合理的控制，是必要的。这样不但能够提高评估质量，还能够促进市场的良性循环与发展。中介机构应该与土地评估市场的需求保持一直，其数量要合理，适当。目前，我国的土地评估市场还处于发展的初级阶段，其各种规范还不够健全，因此，相关部门做好市场结构的调控和优化，是其得以顺利发展关键。

3.3对职业资产评估师进行定期考核

定期对职业资产评估师进行考核，定期考核包括业务水平测评、工作成绩和职业道德评定。业务水平测评由考核机构负责；工作成绩、职业道德评定由评估师所在的评估机构负责，考核机构复核。对于不能定期参加考核的评估师，应采取其他灵活多样的形式进行考核，如实行职业行为记录等，将被评估机构或公司的意见反馈也纳入其中，做到既能准确对职业资产评估师的准确考核，又能不耽误资产评估师的工作时间。

结束语

我国评估发展史较短，能形成今天的土地评估行业实属不易。如今中国的经济迅速崛起并走向国际化，这正是评估行业发展的机遇，我们必须努力提高评估机制和人员的职业道德和职业素质，加大力度完善评估教育体系，制定出统一的评估法律法规。我们要以最能胜任的姿态配合中国经济的发展。

参考文献

国土资产评估范文第5篇

中图分类号： F301.0 文献标识码：A 文章编号：

1、土地估价及其目的和作用

土地估价就是专业的土地估价师依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益情况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。近些年，土地市场和房地产行业的繁荣，有力地促进了土地评估行业的发展，土地评估机构和评估队伍迅速壮大。土地评估在土地使用权出让、转让、税收征管、企业融资、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，已成为市场经济不可或缺的部分。实践证明，土地评估对于加强国家对土地市场的管理、保障国有土地资产安全、保护投资者权益、保障不动产交易公平、维护市场经济秩序等方面都有着重要的作用，对土地市场及

行业的健康发展起到了积极有效的促进作用。

2、我国土地评估存在的问题

（一）土地评估人员素质有待提高

一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，估价机构为了自身利益的需要，迎合委托人的无理要求，做出不符合市场情况的估价报告，高估或者低评估价对象价值，给使用当事人造成经济损失，造成国有资产流失等后果。

（二）承接超出胜任能力的估价业务

在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。（三）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强

当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。

（四）制约不力

对地价评估的技术规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

（五）竞争不当

出于没有形成市场竞争和行业的约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评价结果迎合委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。

（六）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨

按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，基准地价一般二至三年调整一次，很多地方基准地价超过三年也未更新一次，基准地价无论从时效上，还是作用上都不是很适合日常的土地评估，不能反映现实的市场行情。评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。

（七）土地评估行业的发展道路过窄

近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。

3． 解决我国土地评估行业存在问题的对策和建议

通过对我国土地评估行业存在的问题以及其原因的分析，总结出以下几点对策和建议。

3.1 要完善我国相关土地评估行业的政策和制度

只有国家和政府出台一些相关制约行业的政策，才能使得评估行业真正的受到约束，步入正规。比如说，在土地评估中，可以选用招标的方式来进行公平的竞争。而对于土地评估的执业人员更要制定严格的行为规范，对于严重违规者给予相应的处罚，乃至处于法律的制裁。

3.2 要建立和完善相关的行政监管机构

目前我国法律和法规对于土地评估行业的规范还不够，所以土地行政部门应该主动发挥其行政的职能，配备一些专业的人员，制定相关的政策和制度，对土地评估机构进行不定期的审核和考察，以防止土地评估行业出现违法违规现象。

评估机构应彻底脱钩改制。在这一点上，土地评估机构应按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》件的规定，在人员、财务(含资金、实物、财产权利等)、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行彻底脱钩，并改制为合伙制或有限责任制企业，真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。3.3 要加强从业人员执业素质和道德的培养

长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。相关部门应该定期组织培训对从业人员进行相关的素质教育，让他们真正的理解到土地评估行业对整个土地资源利用发展的重要作用，提高从业人员自身的执业能力和水平，树立执业风险的意识。而对于违规违法的从业人员，要给予严厉的打击。

结束语

目前我国城市化发展速度迅猛，土地日渐的成为了重要的经济因素之一，更多的人们开始关注土地。随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。

参考文献：

[1] 聂远征,王国强.土地评估行业的风险及防范[J].现代商业,2009,(32).