农村集体资产评估管理办法
农村集体资产评估管理办法范文第1篇
【关键词】 农村;产权制度改革;做法与经验;建议;济源市
一、济源市农村产权制度改革的主要做法及成效
1、主要做法
（1）健全体制机制。成立农村产权制度改革领导小组，市长任组长，市委副书记、分管金融、土地、城建、农业的副市长任副组长，金融办、国土、农业、林业、住建等相关职能部门为成员。各职能部门、镇（街道）和行政村也相应成立了改革工作小组，负责指导、协调、实施和监督本单位的产权制度改革工作。建立领导小组联席会议制度、台帐管理制度、工作督查制度等一系列工作推动机制，确保工作顺利推进。
（2）规范操作程序。一是出台《济源市农村产权确权工作流程》、《济源市农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证工作实施方案》等一系列指导具体工作推进的规范性文件，确保改革工作符合政策要求和法定程序。二是理出“七步56字工作法”并在全市推广实施。即：成立机构，制定方案;宣传动员，开展培训;收集资料，确认权属;实地调查，测量成图;张榜公示，填写表证;整理资料，分级建档。
（3）试点先行。坚持区分轻重缓急、因地因村制宜、分步组织实施，在试点基础上以点带面、扎实推进。在改革试点的布局上，重点突出不同地区试点在不同地区的代表性和试点结果的可推广性。如：在全市选取了10个行政村开展集体资产股份制改革试点，按照“有法依法、有政策按政策”的原则，兼顾集体与经济组织成员的切身利益，积极开展资产清理核实、资产量化折股、农村集体经济组织组建等工作。
（4）坚持问题导向。在广泛征求意见的基础上，梳理归纳出群众关心的39个土地确权热点问题，如家庭承包方的代表如何确定？农户流转的家庭承包地如何确权？对出嫁女和入赘男的土地承包经营权如何登记？等等。针对这些问题，结合实际制定具体解决办法;结合政策法规，编写出《济源市农村土地承包经营权确权颁证知识问答》，让基层干部在推进确权颁证工作中有据可依，让群众明白确权颁证工作的内容、流程和意义。
（5）完善配套政策。一是搭建农村产权交易平台。2014年5月，河南省首个农村产权交易中心在济源挂牌。该中心实行监督管理、交易规则、信息、交易鉴证、收费标准、平台建设“六统一”管理模式，建立覆盖全市的农村产权交易体系。二是创新农村金融改革。推进开发性金融支持农业发展，制定了《新型农村社区房屋抵押融资管理办法》、《农村土地承包经营权抵押融资管理办法》等;探索土地与农村金融结合的“土地信托”模式。济源市与中信信托公司合作成立“中信―济源农村土地承包经营权集合信托计划”，是河南省首单土地流转信托项目。
2、取得的成效
（1）明确了农村“六权”归属。2014年底，全市“六权”确权颁证已完成83.19%。其中，农村集体土地所有权、小型农田水利工程所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权的确权颁证已全部完成，土地承包经营权确权完成78.2%，宅基地上房屋确权已完成近6万户。通过确权颁证，解决了农村产权明晰问题，实现了所有权、承包权、经营权三权分置，使长期难以流转的生产要素实现了流转。
（2）培育了新型农业经营主体。确权颁证使越来越多的农民参与土地流转，培育了一大批专业大户、家庭农场、股份合作社、农民专业合作社等新型农业经营主体，推动了农业适度规模经营，推进了良种良法的示范应用，提高了现代农业发展水平。目前，济源市耕地流转率达83.9%，53个村实现了整村流转，千亩以上的种植大户21个。全市农民专业合作社达780家，农业龙头企业57家。
（3）加速了农业产业化进程。通过农村产权制度改革，促进农民土地承包经营权流转，为高效农业、设施农业规模化和都市农业发展创造了必要条件。特别是农村产权交易中心的成立，建成覆盖全市的农村产权交易网络，为大中型企业介入农业提供了便捷规范的服务平台。
二、济源市农村产权制度改革中存在的问题
1、产权评估机制不健全
目前针对农村市场的专业评估机构较少，加之符合农村特点的评估指标体系尚未建立，农村产权评估难度较大，评估收费普遍偏高。由于正规评估机构收费较高，一些村在推进股份经济合作制时没有能力承担高额的评估费，导致评估中缺乏科学度量标准，主观判断成分多、随意性大，产生估值不准的问题。
2、产权交易平台不统一
目前涉及农村产权交易的部门较多，土地、农业、林业等部门都有自己的交易流转平台，普遍存在信息渠道有限、交易范围小、交易总量小、交易规则不统一、监管不到位等问题，增加了产权交易成本，制约了农村产权交易发展，影响了农民通过产权流转增加财产性收入。
3、部分农村产权主体不明晰
因历史、主观等原因，部分产权在确权过程中存在很多问题。比如：由于继承、分家、结婚等原因，存在一些一户多宅及不符合房屋建设标准的现象;由于农村人口更迭、以前产权意识淡薄等，造成农村房屋的权属不清，历史遗留问题较多。
三、推进济源市农村产权制度改革的相关建议
1、培育和发展农村产权评估机构
制定前瞻可行的产权评估指引，通过市场交易的试错更正，最终形成具有市场公信力、客观反映产权价值的评估标准和体系。要发挥评估的关键作用，必须注重两个认可。一是注重农民认可，可通过行业部门出具指导性意见和评估办法，农民、农业企业、农民合作社民主讨论自评，决定资产价值;二是注重金融部门认可，在群众自评的基础上，让金融部门全程参与，认真参与资产评估核定，并最终认可评估结果。
2、建立统一的农村产权交易平台
建立统一的农村产权交易平台，将土地承包经营权、林权、建设用地使用权、集体建设用地指标、农村房屋租赁、农村集体经济股权转让、农机具交易、知识产权转让等各项农村产权交易统一到一个平台上，不再重复建设各职能部门的交易平台。加快本地产权交易平台与其他地市、省级产权交易平网运行，实现信息共享，推动农村产权在更大范围的交易流转。
3、打通农村金融服务“最后一公里”
建议设立农村产权抵押融资风险补偿专项资金，用于补偿因农村产权抵押融资产生的不良贷款损失，市财政给予适当补助。鼓励和支持已经出台农地承包经营权抵押贷款业务相关办法的农业银行积极开展相关业务，鼓励和引导各商业银行发展适合农村特点和需要的金融服务。探索农民合作社联合会担保贷款机制，培育发展农村互助担保。
4、建立健全风险共担机制
要确保农村产权经济价值的实现，风险共担机制的建立是必要保证，可以借鉴成都和重庆的成功经验。成都成立了“现代农业发展投资公司”和“小城镇投资公司”，用政府有限的启动资金撬动金融及社会各方面的资金投向现代农业和农村基础设施建设。重庆的“投”发挥了不可替代的作用，保障改革的快速推进。济源除了充分发挥好“土地信托”模式的优势外，可以根据实际成立农业融资担保公司，开展抵押担保业务，从而撬动银行资金。
农村集体资产评估管理办法范文第2篇
一、关于抵押权人的范围
《暂行办法》第2条规定：“本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。”
根据该条的规定，农民住房财产权抵押权人范围限定在银行业金融机构，有其合理性，金融机构无意取得农村房屋的所有权，它关心的是农民如约偿还借款。这里需要探讨的是，对于其他民事主体作为抵押权人可否呢？比如，农民向城镇居民借钱用其住房作为抵押担保，可否办理抵押登记呢？对于此种情形，我们认为应当暂缓办理。现行国家政策是禁止城镇居民在农村购买农村住房的，一旦放开农民向城镇居民借款的抵押登记，有可能导致名抵押、实买卖的效果，直接与现行国家大政方针相冲突。而对于本集体经济组织内部农民与农民间发生的借贷抵押登记业务，我们认为是可以办理的。
二、关于申请贷款的条件
《暂行办法》第4条规定：“借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。”
根据该条规定，要求抵押物农房未列入征地拆迁范围，此条主要参考了《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。实际上《担保法》及《物权法》对此都未作规定。《城市房地产抵押管理办法》作为一个部门规章，效力较低，不得与上位法相冲突。在法理上，列入征地折迁范围并没有消灭房屋的物上权利，房屋所有权人仍可以处置，抵押权人在房屋征收拆迁后可以就补偿款优先受偿。
要求借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料，这主要是考虑在现阶段，农村住房保障制度还不健全，一旦农房抵押失败，农民的居住将成问题。但是在操作层面，此规定不易把握，其他稳定居所如何证明？我国农村实行的是一户一宅，农民除了自身住房外，一般没有其他稳定居所。目前，大部分农民都在外地打工租房居住，农村房屋大都处于闲置状态，外出打工的农民一般在春节才回家，由于有谋生打工收入，一般不会将农村闲置房屋再行抵押贷款。而真正在农村居住从事农务的农民才会有抵押贷款融资需求，但受一户一宅政策限制，在一些偏远的纯农业地区，农民要提供其他稳定居所的证明较为困难。
农房抵押是否需要集体经济组织同意也值得探讨，文件的制定者可能考虑的是，农房抵押一旦失败，可能导致房屋所有权的转移，而按建设部《房屋登记办法》第86条的规定，农村房屋所有权转移，需提交集体经济组织同意转让证明，但是《房屋登记办法》作为部门规章，效力较低，国务院出台的《不动产登记暂行条例》及国土部出台《不动产登记暂行条例实施细则》都未作此要求，而且在不动产统一登记之后，《房屋登记办法》应不再适用。宅基地属于集体经济组织所有，但宅基地使用权属于农民，虽然宅基地具有无偿福利性，但农房所有权属于农民所有，而抵押是农民行使所有权的权能表现。在法律层面，集体经济组织既非自然人，也非法人，也很难融入其他组织概念，存在主体虚位问题，在现实中，集体经济组织同意有可能演变成村组干部同意，成为这些人的生财之道。成都在农房抵押操作实践中，未作此要求。另外，成都在农房抵押制度设计时，考虑到宅基地与集体建设用地的差异性，为绕开宅基地使用权不得抵押的限制性规定，曾采取将该房屋所占用范围内的宅基地使用权先行申请退回集体经济组织变更为集体建设用地使用权的方式进行，但此种方式，农民须向集体经济组织补交一定费用，在操作上并未执行。不过，中央的一系列文件鼓励农房抵押，而且全国人大也授权在试点区域，有关宅基地使用权不得抵押的限制性法律条款不再适用，因此，至少在国家确定的试点区域，不必采取此种曲线救国方式，直接抵押即可。
三、关于抵押物的评估
《暂行办法》第9条规定：“借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。”
按照《物权法》第13条的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，因此，房屋抵押登记，评估报告不是必收要件，只要有双方认可的价值确认书即可。但在操作实践中，为了公正确定抵押物的价值，银行等金融机构一般会要求出具抵押物的评估报告。农房抵押同样如此，通过评估机构的评估，能为当事人提供重要的参考依据。农房评估时，仅需评估房屋的价值即可，无须再对宅基地使用权价值进行单独评估，因为房地一体，农房的价值当然即包含了宅基地使用权的价值。但是，一直以来，农村房屋流通受限，不存在成熟的交易市场，包括农村房屋在内的很多农村资产不易评估。2009年，成都市房产管理局了《成都市农村房地产估价规范》（试行），为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据，但在操作层面，该规范并未实施。
四、关于抵押物的登记
《暂行办法》第11条规定：“借贷双方要按试点地区规定，在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。”
我国实行的不动产物权变动登记要件主义，《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。农房抵押权的产生当然需要登记。但是该条规定，需要同时办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记，我们认为，仅需办理房屋所有权抵押登记即可，按照我国房地一体交易、一体抵押的规定，《物权法》第182条的规定，建筑物及其所占范围的土地使用权需一并抵押。房屋抵押，房屋下面的土地使用权随之抵押，因此，仅需办理农房抵押登记即可，农房下面的宅基地使用权随之抵押，无须还要办理一次宅基地使用权抵押登记。
五、关于变卖或拍卖抵押物时的受让人范围
《暂行办法》第12条规定：“因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。”
为什么商业银行不愿意接受农房抵押此种产品，其根本原因就是农房抵押失败后变现很难，按照该条的规定，农房抵押失败后，变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内，对农房的受让人进行了严格限制。相关法律法规和国务院的规定是哪些呢？比如，2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”。2008年中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》重申，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。2008年国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定，“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定，对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”……如果严格执行上述规定，变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限定在本集体经济组织内，但是按照《土地管理法》一户一宅的要求，本集体经济组织内的成员本就免费分配有宅基地，如果再取得变卖或拍卖的农房，有可能出现一户多宅现象，违背了一户一宅的法律规定。当然，集体经济组织有乡、村、组三级形式，范围最小为“组”，即便扩大至最大范围“乡”，受让人的范围仍在较小的区域内，而且还要受一户一宅限制，因此，农房抵押失败后变现仍将成问题，银行等金融机构仍会不愿意接受此种产品，文件的执行将大打折扣。不过，该条表述加了“原则”二字，在解释上为扩大受让人范围留下空间，比如，成都下面的一些区县在操作实践中，将集体经济组织突破乡村组范畴，扩大至全县县域范围内的农民，农房的流通性变得更强。
六、关于抵押贷款风险补偿基金
《暂行办法》第14条规定：“鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益，或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。”
为防范银行等金融机构的抵押风险，建立抵押贷款风险补偿基金很有必要，不过《暂行办法》针对抵押贷款风险补偿基金的适用的情形限定在自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益两种情形。我们认为抵押贷款风险补偿基金的适用范围应该更宽泛一些，在当前农村住房保障制度不健全的情形下，即便在办理抵押登记时，农民已承诺设定抵押的房屋在依法清偿后有适当的居住场所，在农民无其他住房保障情形下，即便有法院的生效判决，金融机构也不可能执行抵押农房，这样，银行等金融机构形成坏账的机率大大增加，这也是银行等金融机构不愿接受农房抵押的重要原因之一。成都在实践中，曾出台《关于成都市农村产权抵押融资风险基金筹集与使用管理暂行办法的通知》，该通知规定，政府应当建立风险基金，用于收购到期不能偿还债务的抵押农村房屋，降低了银行等金融机构的风险，可资借鉴。
总的来说，《暂行办法》的出台对于盘活农村资产，解决当前农民贷款难有一定的积极作用，但作为一个政策文件，而非法律法规，随时面临各种政策调整而夭折。同时，该办法对于农房抵押贷款设定了诸多限制性条件，对于其实施效果，还有待进一步观察。
参考文献：
1.华旭日.农房抵押融资案例及风险分析.中国农村金融.2014.10
2.余红永.应警惕农房抵押贷款业务的法律风险.中国城乡金融报.2014.7
农村集体资产评估管理办法范文第3篇
重庆市农村“三权”抵押融资自2010年11月开始试点。至2011年底，已累计发放农村“三权”抵押贷款180亿元，其中林权抵押贷款83亿元；农村居民房屋抵押贷款24.7亿元；农村土地承包经营权抵押贷款6.3亿元；另外，部分区县积极创新，推出如委托贷款、集体建设用地使用权、塘库堰承包经营权抵押贷款等共计66亿元，推动了农村金融的发展，为农业产业化提供了发展资金。目前，重庆农村“三权”抵押融资基本制度已经确立，并有序运行。第一，农村“三权”确权登记工作稳步推进，为“三权”抵押奠定了基础。截至2011年底，重庆市集体林权和农村土地承包经营权确权颁证率均已超过98%，农村居民房屋确权颁证完成97%。2012年底实现农村集体土地所有权、农村宅基地使用权和其他集体建设用地使用权登记发证全覆盖。第二，组织机构基本确立，政策体系逐步完善。重庆市成立了“农村金融服务改革创新领导小组”，牵头组织市财政局、市农委、市国土房管局、市林业局、市政府法制办等市级部门和中国人民银行重庆营管部、重庆银监局、重庆证监局、重庆保监局等在渝金融监管部门，在全市范围内全面推动农村“三权”抵押融资工作。第三，相关制度建立并运行良好。一是政府确立了统计制度。进一步规范和明确重庆市农村“三权”抵押贷款的统计口径和范围，做到应统尽统，及时全面掌握“三权”抵押贷款推进情况。二是银行逐步规范“三权”抵押贷款制度。农业银行重庆分行印发了《中国农业银行重庆市分行农户贷款“三权”抵押贷款管理办法（试行）》，明确了贷款对象、抵押物条件、抵押率以及价值评估要素等。重庆市农村商业银行也出台了林权、农村土地承包经营权、农村居民房屋抵押贷款相关管理办法和操作规程，对贷款对象、抵押物条件、贷款程序、贷款利率等作出详尽明确的规定，为“三权”抵押贷款营销奠定了制度基础。
“三权”抵押面临的障碍
就重庆市开展“三权”抵押工作的情况来看，目前存在着发展规模小、地区和抵押品种分布不平衡、银行积极性普遍不高等问题。其原因既有法律制度方面的，也有工作管理层面的。（一）法律制度障碍第一，“三权”抵押的合法性问题。根据我国《土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，农民只是享用宅基地使用权，而不具备处分的权利。而根据我国《担保法》第三十七条第二项规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。我国《物权法》第一百八十四条第二项也作出了类似规定。三部法律直指“三权”抵押权能的合法性问题。尽管在重庆市政府文件的依据下，法律不允许用作抵押的土地经营权可以小范围进行抵押贷款试点，但是，一旦出现信用风险，如何处置抵押品缺乏明确的法律依据，这不利于有效防范银行贷款风险。因而，银行类金融机构没有动力提供此类贷款。第二，制度不健全造成“三权”处置过程中受让人资格限制和权利义务不清。一是城乡隔离的制度造成农村土地使用权转让中受让人资格被限制，直接影响“三权”流通价格及抵押权实现时农村资产处置价格，使农地资源的市场价值无法充分体现。二是以保护农民利益为核心的制度安排，使得抵押权实现时银行处置农村土地资产出现困难，一定程度上影响了银行开展“三权”抵押的积极性。三是抵押权实现的利益分配问题。农村集体经济组织即“三权”所有权人，是否具有一个天然的顺位权以参与宅基地抵押权实现时的利益分配，这关系到农村集体经济组织是否有能力为因抵押权实现而失去土地的本集体经济组织的农民提供一定的经济补偿（福利金），以弱化农民因失去房屋和土地可能导致的社会风险问题。四是地方政府在农地使用权转让中的地位、职责、作用，既无法律规定又无政策依据。（二）担保与风险防范体系不健全第一，风险管理及农业保险问题。自然灾害一直是危及农业贷款安全的主要潜在因素，而作为可分担信贷风险的农业保险机制却不够完善。土地经营权抵押贷款资金安全在受到自然灾害威胁时，还存在着土地流转过程中发生纠纷后的仲裁执行风险。相比现在各涉农金融机构普遍采用的联保放贷方式，土地经营权抵押贷款明显存在“多环节、高成本”的缺点，这些势必影响金融机构的推广热情。第二，风险保障机制缺失。农村土地经营权商业化运作，需要相应的中介组织和必要的风险保障机制。但据调查，重庆市尚未设立流转土地中介组织，土地经营权流转方式主要采取自行协商、反租倒包和龙头企业向农民租用三种形式。银行在借款人不能按时还本付息时，通常将作为抵押物的土地经营权进行流转来回收资金，而土地经营权的流转市场机制尚不健全，交易主体和交易机制欠缺，经营权变现困难。（三）工作层面的问题第一，确权颁证不太完善。一是农村土地承包期限问题，对使用权抵押的价值评估将产生直接影响。二是颁证确权准确率不高，颁证确权面积低于实际面积的较多。三是抵押登记难，抵押登记的要件、流程各区县不一致，缺乏“三权”抵押登记规程指导，个别区县抵押登记办理程序较为繁琐、时间长，客户往返费用大。第二，评估作价难，收费高对“三权”的评估缺乏完善的评估模型和成熟的第三方评估机构。重庆具有林权评估资质的公司只有3家，且收费较高，而宅基、耕地使用权的评估基本没有专业的评估机构。第三，流转集中后土地承包经营权抵押人与权利人分离造成抵押登记困难。农村土地承包经营权抵押登记实施细则规定“通过转包、出租、入股流转方式取得土地经营使用权抵押的，应取得原农村土地承包方同意的书面证明”。由于专业大户或企业流转的土地多、面积大，涉及几十、上百户农户，一些农民外出不能或不愿签字，无法办理抵押登记，导致贷款无法发放。第四，抵押期内抵押品销售经营许可办理程序繁琐。以林权抵押为例。林权抵押一般期限较长，林木生产者一般会分批砍伐销售林木，但林权证抵押后，无法办理砍伐证，需要先还清贷款、办理砍伐证，然后再对剩余的林木进行评估抵押，程序较为繁琐，增加了贷款成本，也给林农和林业企业资金周转带来诸多不便。
开展农村“三权”抵押的对策建议
农村集体资产评估管理办法范文第4篇
北顶庙所在的北京市朝阳区大屯地区，正是1990年北京亚运会和2008年北京奥运会的“地主”。其城市化进程，亦伴随着相继为亚运村和奥运主会场提供土地而展开。
大屯乡于1983年建制，1997年，全乡征地撤村，村民转居转工，乡政府之下已无农民和村级组织，2002年开始撤乡并处理集体资产并于一年后彻底完成城市化。大屯这一城市化进程，绝非仅仅由“乡村”变身“街道”如此简单。
北京奥运会带来的巨额城建投资，让大屯所在的奥运商圈土地价格陡涨。这些正是大屯集体经济中最为核心的部分。
而在政企合一的集体产权背景下，在乡的行政编制撤销后，尚有巨额的集体资产需要处置。因此，作为集体资产的所有者，与乡政府脱钩后的集体企业――农工商公司面临清产核资与改制难题。受到内部人控制，这些现价值近百亿元的集体财产，在评估阶段涉嫌漏报或少报；在改制过程中，则被家族曲线控制。
由于对农村集体资产的管理存在多头交叉现象，导致在大屯农工商公司在改制中，并未处于合规的管理者的监管之下，这成为事件的制度背景。
据《财经》记者获知，对改制问题的调查已于一年前启动，并形成初步结论。虽然暂未公开，但据了解，涉及的问题资金达数亿元。
关键人孙永华
1995年，作为大屯乡农工商公司新的子公司，北京华汇房地产开发中心（下称华汇地产）成立。
这是大屯城市化进程的一个新起点。九年前的1986年，为举办北京亚运会而进行的亚运村建设曾占用该乡3900多亩耕地，10个自然村因此被撤销。
自亚运会开始的城建投资，使得亚运村周边的大屯乡土地迅速升值，这也让大屯集体经济在朝阳区乡镇中脱颖而出。1997年底时，该乡乡级集体净资产即高达3.14亿元。
按北京市的整体规划，亚运会之后的大屯地区将成为首都北部新兴的文化、体育、金融、商贸中心。1995年时，大屯乡被北京市政府确定为绿化隔离地区建设开发试点乡。乡政府欲借此之利，完成农民搬迁上楼，并利用“引资建绿”政策招商引资。
这一切与土地密切相关，华汇地产由此应运而生。由于肩负城市化使命，重要性远非其他子公司可比，为此，1996年3月，时任大屯乡乡长孙永华亲自出任公司总经理。
与全国大部分农村地区不同，1978年以来，朝阳区大部分乡镇并未进行家庭联产承包，土地、企业等大部分资产一直以来是由集体统一经营，“三级所有，队为基础”的总体治理架构基本未予触动。
1945年出生的孙永华系大屯乡关庄村人，13岁起先后在东城区金属加工厂和北京大学化学系任工人。18岁回到关庄村后历任团支书、副队长、村支书。29岁进入乡政府任职，随后升任为副乡长、乡长。接近他的人士介绍，孙仅有小学文化，平日西装革履，言语平和，关键时刻则处事果决。
1997年起，随着全乡征地、撤村、转居、转工，大屯乡完成了城市化最重要的一步，仅剩的6443亩集体土地被华汇地产代国家一次性征用完毕，全体乡民统一“农转非”。
“手握”全乡土地、亦是乡干部中本土派代表的孙永华，日后成为了乡集体资产改制“分家”时的关键人物。
改制方案
按照设计，1997年土地被征收的同时，村、队撤销，77家村、队集体资产上交乡农工商公司，由后者向各村集体成员分配现金2.25亿元――相当于乡集体对各村集体资产实施一次性整体收购。由此，包括土地资产在内，全乡的集体资产全部集中在乡农工商公司及其子公司手中。
2003年，大屯乡整体撤销，变身大屯地区办事处。本为政企合一的乡农工商公司，随即将可分配资产进行全乡范围内的“分家”，后改制为现代企业架构的北京华汇亚辰投资有限公司（下称华汇亚辰公司），性质则由乡集体资产变为公司出资人集体资产。
而在此之前一年，根据大屯乡政府批复的《大屯农工商公司改制方案》（下称改制方案），乡集体资产经过了资产量化与处置过程：
评估集体资产――以2001年12月31日为评估基准日，北京中喜会计师事务所对乡农工商公司资产进行评估，乡级集体总资产为20.13亿元，总负债为12.48亿元，净资产为7.65亿元，在扣除必要费用后，确定可供分配的集体净资产为7.42亿元。这一评估结果得到了朝阳区农村集体经济经营管理站（下称区经管站）的确认。
确定集体资产的分配对象――全乡共有15428人享有集体资产分配资格，其中1972人仍在大屯乡企事业单位、机关和其他单位工作，其余人因各种原因已不在大屯乡工作。
以劳动年限（农龄）作为集体资产的分配依据――分配对象的农龄共计21.61万年（以1958年为起点），人均农龄14年，每个农龄折合净资产3435.75元。
采取分配现金和量化股份相结合的方式――凡在乡属企事业单位、机关和其他部门工作的1972名人员，以股份的形式将资产量化到个人，其他人可自主选择持有股份或兑现等额现金。
对集体经济组织实施股份制改造――1972名乡属单位和部门人员以享有的10502.69万元净资产出资，同时吸收少数外来的在职人员1638.31万元现金，组建华汇亚辰公司，注册资本为12141万元。同时登记设立“华汇集体资产管理协会”和“亚辰集体资产管理协会”，由两个协会代表以股份、现金入股公司的2252名所有者行使出资人职能，以解决有限责任公司面临的出资人数限制问题。
上述改制方案，由大屯乡农工商公司制定，乡政府批复后执行。但根据《北京市农村集体资产管理条例（修正）》，乡联社、村合作社的土地被国家全部征用、行政建制被撤销的，其集体资产处置办法由市人民政府制定。
另外，在撤乡过程中，大屯乡集体资产评估结果由区经管站确认。据朝阳区农委方面的解释，区经管站批复的权力源于《北京市撤制村队集体资产处置办法》中“撤制村、队清产核资结果报区县农村合作经济经营管理站审核、认定”的规定。但显而易见，依照该规定，区经管站仅有权审核村、队级集体资产的处置，而非乡级。
这一在审批程序上带有问题的方案，为日后的问题与纠纷埋下了隐患。
低估的资产
不仅如此，虽然在分家的流程表面并无问题，但在清产核资等诸多分家的细节上，却有颇多难以理解之处。
2002年资产评估之时，农工商公司旗下有50余家下属企业。既有五金加工厂、汽车销售中心、樱花宾馆、华汇金润酒店等赢利性企业，亦有热力厂、物业管理中心等服务性企业，这些企业中的龙头即从事土地开发的华汇地产。
但孙永华负责的华汇地产当时的资产，成为评估过程中最不透明的一块。
据熟悉改制全程的人士介绍，华汇地产得来的6443亩集体土地，并未及时上交国家，而是继续由华汇地产管理和使用，直至2005年奥运项目建设需要时，其中部分被国家收走。
“因此，在2002年的资产评估时，全乡集体土地使用权的评估值是零，而当时征地却花了7亿余元。相当于农工商公司做账时，只做了应付，未做应收。”这位知情者透露，由于与实际征地中间存在时间差，国家正式征地时的地价，较之时的地价，已是两个数量级。全乡集体土地被征用和转让的真实价格目前尚不可知，但仅以一项位于大屯曹八里庄村的被卖给北京新奥集团的645亩土地为例，价格即达11.5亿元。这些土地资产并未进行评估。
《财经》记者获悉，上述6443亩土地的用途复杂，大致可分为几类：奥运配套项目用地、市政与道路用地、绿化隔离用地、农民上楼及开发用地。其中前两项面积为4000多亩，后两项为2000多亩，由华汇公司开发。
此类项目的开发过程一般为，先由华汇地产向市、区两级政府报规划立项，由其完成“八通一平”后，以“合作建房”名义，连项目带土地一起转让给接盘的开发商。在此过程中，华汇方面实际承担的是一级开发的职能。
在资产评估之时，这样的项目有六个，分别为：润枫德尚、康斯丹郡、荣尊堡、华悦国际等。
《财经》记者获得的由中喜会计师事务所出具的《资产评估报告书》显示，在评估之时，评估机构并未获得上述项目的详细资料，仅以被评估方提供的账面值为依据。知情者解释，“华汇地产当时拒绝给评估机构提供详细资料。”
最终，这六个项目仅以当时已收到的部分预付款共计2.55亿元作价，按50％计算成本，利润为1.27亿元。上述知情人则估计，这些项目时值20亿元左右。
这些项目的转让合同，都在评估基准日之后纷纷签毕。其中一个项目的转让协议书于2002年1月16日签订，仅比评估基准日2001年12月31日晚半个月。因此，这份约定价格为6.5亿元的转让协议，仅有4000万元预付款被纳入评估。
家族入股争议
资产评估完成后，按照计划，农工商公司将可分配资产以现金方式分配给原大屯乡农民，这标志着大屯乡已不复存在。
2002年，甩掉历史包袱的农工商公司“轻装上阵”，华汇亚辰公司登场。
2003年4月，该公司原董事长被免去职务，调离大屯。此时，时任公司副董事长兼总经理的孙永华，成为公司事实上的“一把手”。两年后，他就任华汇亚辰公司董事长。
部分股东表示，由于分红比例太低、财务状况一直未获公布等原因，他们于2003年11月、2004年3月和9月三次退股期分别退股，股东人数后减至1391人。
与股东退股热潮形成对比的是，几名不起眼股东的数次“逆市”出资入股，最终的入股份额与副总经理平级。
华汇协会的出资人名单显示，范玉玲、孙永立、李福清、范春香和杨嘉喜五名出资人分别以497.69万元的出资额，与公司数位副总一起名列前茅。这五人中，前两位分别是孙永华的妻子、弟弟，后三位分别为孙妻范玉玲的外甥女、侄女和侄女婿。
但按照大屯乡政府批复实施的《改制方案》，仅公司、办事处的在职人员有资格入股，而上述五人并非在职人员。
对此，朝阳区农委方面解释，2001年至2002年，围绕大屯改制，包括区委、区政府和大屯乡在内，共出具过11份配套方案，其中大屯乡资产界定处置领导小组办公室出具的是《关于大屯乡资产处置（股权量化）及组织机构的原则意见》（下称《原则意见》）。此五人的入股行为源于《原则意见》中“对于非在职持股人，可选择变现和保留股权”“不愿意变现的持股人，允许其保留股权，只参与企业盈余分配”等规定。
但关于《原则意见》，知情人士称，由于其不具操作性，后来由大屯农工商公司重新制定了《改制方案》，并由乡政府批复实施。实际改制操作中的政策依据，也是后者。
除上述五人外，孙永华本人在公司约有700万元股份，孙的另外两名在职亲属李继红（下属企业总助）、李福强（子公司司机）都分别有497.69万元股份，孙氏家族在华汇亚辰公司中总计占股近4200万元。以2010年税后38％的分红比例计算，孙氏家族年分红收入近1600万元。
曲线改制控股
2009年，华汇亚辰公司再次启动改制。据该公司称，改制的原因是，随着公司的经营发展壮大，由两个资产管理协会来担任公司股东存在法律隐患，协会中带有的“集体资产”字样易与集体经济混淆；此外，下属企业急需清理产权关系。
考虑到出资人数限制，全部1391名出资人无法直接成为公司股东，此次改制的方式为，由两个协会22名理事以自有资金出资成立北京华汇亚辰资产管理有限公司（下称新公司），注册资本50万元。
两协会将自己在华汇亚辰公司的30345万元注册资本（原注册资本为10502.69万元，后于2007年增资至30345万元），以信托资金的形式信托给新公司。全体会员（即出资人）作为受益人享有对信托财产的收益权。随后，新公司与两协会签署《股权转让协议》，约定由其利用信托资金受让协会持有的华汇亚辰公司100％的股权。此后，两协会注销。
照此方案，注册资本50万元的新公司成为华汇亚辰公司的唯一股东，1391名企业出资人的身份也从股东变为信托资产委托人、受益人。
此改制议案的生效，须经出资人代表大会投票通过。表决过程则被指行事仓促。
参与表决的人士称，会议在2009年4月13日（星期一）召开，但出资人代表在前一个周六和周日才接到消息，且并不知道会议内容。
在此之前，代表们就陆续接到主导改制的领导电话，说服他们支持改制方案，甚至通过代表所在单位的领导做工作。代表们对于方案的了解，仅限于一次座谈会，方案仅有限时间阅读，且不被允许带回家研究。
在出资人代表大会现场，华汇协会会长宣读了改制方案的前两页，北辰协会会长宣读了改制实施的步骤以及本次会上要通过的八项表决事项。随后并没有与会代表的发言时间，相关议案即被要求举手表决。
虽然有部分代表要求发言，但主持人未予理睬。上述知情者说，在没弄清改制方案的情况下，代表们更多出于对领导的信任，投票通过了改制方案。
代表们表决通过托付的新公司，股东包括18位原两协会理事（另外四人因不同意改制方案未能入股），其中孙永华及其亲属位列八席，合计占据52.03％的股份。由此，孙氏家族成为整个华汇亚辰公司法律意义上的大股东。
举报与调查
对于原大屯农工商公司的两次改制，原大屯乡村民的抗议从未断绝。
2003年5月，撤乡改制完成后，部分代表对集体资产评估结果不认可，部分人甚至未领取家底分配款，并持续向政府相关部门反映。
2007年夏天，300多名未拿到任何土地补偿的原大屯乡村民，因评估和补偿问题，在烈日下展开为期一个月的静坐。为平息事态，时任朝阳区农工委主要领导在现场予以解释，坚称评估并无问题，双方不欢而散。之后，十多名乡民被有关部门带走，人群随后散去。
2009年以“家族曲线控股”为特征的二次改制，激发了更多知情者的上访，包括一些核心人士。上述人士上访的部门包括朝阳区纪委、农委、区政府、区委，以及北京市司法部门。随后他们被告知，区纪委正在调查此事，请上访人等待调查结果。
到2010年4月时，在由全国人大财经委领导的中央巡视组巡视时，上访人将3000多人联名签字的举报材料递交。
农村集体资产评估管理办法范文第5篇
第一条为了全面推进社会主义新农村建设，加强农村集体资产管理，保证集体资产的保值、增值，规范农村集体资产运作行为，逐步建立产权清晰、管理科学、流转顺畅的现代产权制度，促进农村集体经济健康发展，增加农民收入，根据有关法律、法规，结合本区实际，制定本暂行办法。
第二条本暂行办法所称的农村集体资产是指依法属于镇、村、队集体经济组织全体成员集体所有的资产。包括集体所有的土地和法律规定属于集体所有的自然资源，集体所有的各种流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产。
本暂行办法所称的农村集体经济组织，是指镇、村、队全体成员以生产资料集体所有制形式建立的独立核算的经济组织。
第三条区国有（集体）资产监督管理委员会（以下简称区国资委）是区政府主管农村集体资产管理的职能部门，对全区农村集体资产管理工作进行指导和监督。
镇集体资产管理委员会是镇集体资产的出资人代表，具有镇级集体资产出资人权责。镇集体资产管理办公室是镇集体资产管理的业务主管部门，与镇其他部门一起对镇、村、队的集体资产管理进行指导、监督和服务。开展定期和不定期的集体资产检查、审计、纠错、除弊，促进集体资产的管理不断完善。
各农村集体经济组织是农村集体资产管理的主体，负责本组织农村集体资产的经营管理。
第四条农村集体资产管理实行民主、公开、公正的原则。农村集体经济组织要建立健全成员大会或成员代表大会制度，凡涉及农村集体经济管理的重大事项，必须经过成员大会或成员代表大会民主讨论决定。
第五条农村集体资产依法属于农村集体经济组织全体成员所有，除国家征收土地和依法进行产权交易外，任何组织和个人均不得擅自改变农村集体资产产权的集体所有制性质。
第二章资产管理
第六条农村集体经济组织负责本资产的管理工作。其职责为：
(一)组织实施成员大会或成员代表大会通过的章程和决议；
(二)制定和执行集体资产管理的各项规章制度；
(三)规范集体资产的管理和使用；
(四)定期组织清产核资；
(五)向本组织成员大会或成员代表大会报告工作；
(六)法律、法规规定的其他职责。
第七条重要资产的处置和重大项目的投资必须经农村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过。
第八条农村集体经济组织应当建立健全固定资产明细账、固定资产台账和资产收益台账、财务管理、审计监督、收益分配、资产管理、经营报告等各项制度，并按照民主管理原则，实行政务和村（队）务公开，接受本组织成员监督。
第九条对农村集体资产应当每年进行一次清查，如有缺损应当查明原因，需要报损核销的，村、队集体资产经过该农村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过后报镇集体资产管理办公室备案；镇级集体资产报镇集体资产管理委员会审批。
第十条农村集体经济组织应当建立健全财务管理制度，严格执行财务会计制度。财会人员应取得会计任职资格证书，持证上岗。
第三章资产经营
第十一条农村集体经济组织依法自主决定集体资产的经营方式，包括：
（一）农村集体经济组织直接经营；
（二）承包经营；
（三）租赁经营；
（四）联营或股份合作经营；
（五）法律、法规和政策允许的其他经营方式。
农村集体经济组织要科学合理地发展混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为集体所有制的主要实现形式。
第十二条农村集体资产实行承包经营或租赁经营的，应当按照公开、公平、公正和民主决策的原则，通过规定程序确定经营者和签订经营合同。
农村集体经济组织与经营者之间签订经营合同时，应当遵循公平原则，确定双方权利和义务，维护合同双方当事人的合法权益。
村、队集体资产承包或租赁事项应当由村领导班子集体讨论，村民主理财小组审核通过，该经营合同报镇集体资产管理办公室备案。镇级集体资产应当报镇集体资产管理委员会审核。
第十三条农村集体经济组织直接经营农村集体资产的，必须明确经营责任、经营目标，逐步建立经营预决算制度，确保集体资产保值增值。
第四章产权界定
第十四条对农村集体企业产权主体不明确的，必须进行产权界定，清晰农村集体资产的产权关系，明晰产权归属。
第十五条产权界定的企业应当向本企业的主管单位提出申请进行产权界定，产权界定的操作程序为：
（一）村、队集体企业经同级农村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过后，向镇集体资产管理委员会办公室提出申请，由其进行审核并作出批复；镇级集体企业直接由该企业向镇集体资产管理委员会提出申请，由其进行审核并作出批复。
（二）企业按照批复的要求，接受镇集体资产管理部门确定的符合条件的中介机构（律师事务所、会计师事务所）进行司法查证审计，并出具审计报告。
（三）村、队集体资产的审计结果先经同级集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过，然后报镇集体资产管理委员会办公室备案。镇级集体企业审计结果直接报镇集体资产管理委员会确认。
（四）农村集体资产的产权界定结果应当向区国资委备案，并由区国资委发函给区工商部门办理工商变更登记手续。
第五章企业改制（产权转让）
第十六条农村集体企业改制（产权转让）应当按照金集资办[2005]31号文规定的操作程序进行。
村、队集体企业改制（产权转让）方案经同级农村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过后，报镇集体资产管理办公室审核批准，并向区国资委备案。
镇级集体企业改制（产权转让）的方案，经镇集体资产管理委员会审核确认，报镇人民政府批准，然后将企业改制（产权转让）的批复及有关资料一并上报区国资委审核，经审核（改制、产权转让程序是否符合规定）后出具同意改制（产权转让）的通知，办理产权交易等手续。
农村集体资产的产权转让，如产权主体不明确的，必须进行产权界定，产权主体不明确的不得予以转让。
第十七条农村集体资产改制（产权转让），由各级农村集体经济组织进行清产核资，并委托有资质的中介机构进行财务审计、资产评估，有关情况应向本级集体经济组织全体成员进行公示。
村、队集体资产评估结果经同级农村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过后，报镇集体资产管理办公室备案。
镇级集体资产评估结果由镇集体资产管理委员会核准。
第十八条农村集体资产产权的出让价格，以核准的资产评估结果作为参考依据，出让价格不低于核准或备案的评估价格，产权转让应按照公开、公平、公正的原则进场交易。
第十九条农村集体资产改制（产权转让）的方式有：拍卖、招标、协议转让。
其中涉及集体土地使用权、房屋的单项产权转让，必须事先将转让方案报区国资委备案，转让原则上采用竞价拍卖方式进行。
第二十条农村集体资产产权转让收入，按有关规定管理。涉及整体产权转让的收入，应当首先用于安置转让企业职工和偿还债务，其余用于发展再生产和集体经济组织基础设施建设以及公益福利事业。
第二十一条企业改制（产权转让）结束后，出让方或受让方应凭产权交易机构出具的产权交易凭证和产权交易合同等在3个月内到区工商、房地、税务等管理部门办理变更等相关手续。
第六章法律责任
第二十二条对违反规定，采取截留、挪用、贪污、私分等方式非法侵占农村集体资产，利用职权非法确定承包人、压价发包或者低价出租、出售农村集体资产造成经济损失的，由纪检监察部门依法查处；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第二十三条农村集体资产管理工作人员、、造成农村集体资产损失的，应当依法查处，由有关部门对直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
