物业管理相关基础知识

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物业管理相关基础知识范文第1篇

关键词 《企业会计准则解释第4号》 公允价值 个别财务报表 合并财务报表 投资收益

一、关于企业因处置部分股权投资丧失了对原有子公司控制权的的具体账务处理

（一）在个别财务报表中，对于处置的股权，应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定进行会计处理；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。对上述解释的理解分两个步骤进行解读：

1.对所售的股权的账务处理。

对所出售的股权，个别报表应结转与所出售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额确认为投资收益。

所出售股权相对应的长期股权投资的账面价值，即是以个别报表的长期股权投资的账面价值除以所持有的相应的子公司的股权比例，再乘以所出售的子公司的股权比例。

举例如下，黎明公司于2006年6月持有旭日公司80%股权，账面价值为8000万元，合并初始日旭日公司的净资产为9000万元，黎明公司于2012年3月30日将所持有的旭日公司50%股权出售给阳光公司，出售所得价款6000万元，丧失对旭日公司的控制权。

所出售股权相对应的长期股权投资的账面价值为5000万元（8000÷80%×50%）。

个别报表确认投资收益1000万元（6000-5000）

账务处理如下：

借：银行存款 6000

贷：长期股权投资 5000

贷：投资收益 1000

2.对剩余股权的账务处理。

对于剩余股权，应当按照其账面价值确认为长期股权投资，处置后的剩余股

权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。

首先，如果处置股权后对子公司不具有共同控制或重大影响，应当对被投资

企业依然采用成本法核算，不作账务处理。

其次，处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。

对于剩余股权部分，应当假设合并初始日对子公司就采用权益法核算，对长期股权投资按照权益法进行追溯调整。对原取得投资初始日至处置投资当期期初进子公司实现的净损益，应按剩余股权比例确认为留存收益；对处置当期年初至处置投资日子公司实现的净损益，应按剩余股权比例确认未分配利润；因其他原因导致被投资单位所有者权益变动的，应按剩余股权比例确认为“资本公积-其他资本公积”。

举例如下：2006年6月至2011年12月31日旭日公司共计亏损1000万元，2012年1-3月亏损300万元，合并初始日至出售日资本公积增加500万元。

处置股权后黎明公司持有旭日公司30%股权，按此股权比例按权益法进行追溯调整。

增加未分配利润-300（-1000×30%）

增加未分配利润 -90（-300×30%）

（说明：因1-3月旭日公司的净利润已经体现在合并报表中，故本年度追溯调整的净利润通过“未分配利润”反映，不影响当期损益）

增加资本公积-其他资本公积150（500×30%）

账务处理如下：

借：长期股权投资 -240

贷：未分配利润 -300

贷：未分配利润 -90

贷：资本公积-其他资本公积 150

（二）在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。如果在合并初始日存在相关商誉，还应当扣除商誉。企业应当在附注中披露处置后的剩余股权在丧失控制权日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。

对上述解释分四个步骤解读，

1.计算在合并层面确认的总投资收益。

投资收益=（6000+3600）-（9000-1000-300+500）×80%-800=2240

（注：上述公式中的800万为合并初始日形成的商誉（8000-9000×80%），计算投资收益时予以扣除）

在母公司报表中已确认1000万元的股权转让收益，在合并层面应确认1240万元（2240-1000）的投资收益。

借：长期股权投资 1240

借：投资收益 1000

贷：投资收益 2240

2.对所出售部分的股权对所有者权益的影响进行追溯调整。

黎明公司持有旭日公司期间利润增加而相应增加的收益（权益）相对于处置股权部分的份额未考虑，购买日至处置股权日旭日公司实现净利润-1300万元，其他综合收益500万元，由于在个别报表未体现，合并报表应予调整。

增加未分配利润-500（-1000×50%）

增加未分配利润-150（-300×50%）

增加资本公积-其他资本公积250（500×50%）

账务处理如下：

借：长期股权投资 -400

贷：未分配利润 -500

贷：未分配利润 -150

贷：资本公积-其他资本公积 250

此时长期股权投资账面价值为=8000-5000-240+1240-400=3600

而剩余30%股权的公允价值正是3600万元

3.调整综合收益的影响。

旭日公司的其他综合收益中与黎明公司持有股权（80%）相关的部分（500万元×80%=400万元），也应当转为当期投资收益。

借：资本公积-其他资本公积 400

贷：投资收益 400

4.在财务报表附注中进行披露。

在丧失对旭日公司控制权当期的合并财务报表附注中，黎明公司还应当披露其处置后剩余的旭日公司30%股权在丧失控制权日的公允价值（3600万元）、按照公允价值重新计量产生的相关利得金额1140万元（3600-8200×30%）

二、关于企业因处置部分股权投资丧失了对原有子公司控制权的的解释的主要变化、特点及对财务报表的影响

1.本项解释的主要变化。

本项解释规定将所持有的全部股权按照公允价值进行出售，用所持有的全部股权股权相对应的公允价值与子公司的净资产所占份额的差额确认投资收益。

这是新的解释与原准则最大的区别之处，原准则仅确认出售部分的投资收益，新的解释不光确认所出售部分的投资收益，还同时对剩余股权视同按照公允价值进行出售确认投资收益。

2.本项解释的特点。

对于剩余的股权，在个别报表层面，维持原先的历史成本基础，按照追溯调整后的长期股权投资披露；而在合并层面剩余的股权是按照公允价值披露。这样将导致处置后剩余的同一项股权投资在个别报表和合并报表上的计量基础不一致，个别报表上保持原帐面值基础，合并报表上则重新建立公允价值计量的基础，并且该差异以后将一直存在直至股权被处置为止。这种处理方法体现了了有中国特色的合并报表层面趋同，而个别报表却部分趋同的特性。

3.本项解释对企业财务报表的影响。

首先，本解释对企业非经常性损益影响巨大。本解释施行后，对于一些投资

期限较长特别是拥有土地使用权的企业，被投资企业净资产远远低于其公允价值，这样给一些企业留下了较大的利润调整空间，处置投资时点的选择对企业的利润影响很大。因而监管部门应加强各企业信息披露的力度，要求各企业采用适当的方法合理确定公允价值，在使用估值技术的情况下，特别关注估值技术的的依据和估值方法的合理性。

其次，按照新的解释账务处理后在合并报表中反映的长期股权投资价值为公允价值，更符合资产的定义。

新会计准则中对资产定义为“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业家带来经济利益的资源”。

按照原准则处理后的长期股权投资为按照被投资企业净资产确认的投资成本，但是对于一些投资期限较长特别是拥有土地使用权的企业，被投资企业净资产远远不能反映其公允价值，即不能反映“预期会给企业家带来经济利益的资源”，而采用新的解释帐务处理后更接近它的公允价值，更接近于资产、尤其是一项投资性质资产的真正内涵，更有利于报表使用者了解企业资产的真正价值。

再次，按照与国际会计准则趋同的原则，按照新的解释在合并报表中反映的长期股权投资价值和处理方法更接近于国际会计准则。

总之，本项准则的调整对企业的利润、资产的价值影响很大，也体现了中国会计准则的特点和与国际会计准则的实质趋同，作为企业的管理者，应该研究其内涵，保证披露的公允价值的合理性；作为中介机构和监管部门，应该加强审计和监管力度，保证会计信息的可靠性和公允性。

参考文献：

物业管理相关基础知识范文第2篇

关键词：机关房屋物业管理；员工；培训

中图分类号：C93　文献标志码：A　文章编号：1000－8772(2012)03－0123－01

1、机关房屋物业管理培训的目的和意义

1.1　员工培训是机关房屋物业参与市场竞争的需要。物业服务的竞争，归根结底是人才的竞争。而员工是机关房屋物业管理部门品牌文化的生动延伸，他们把价值带人工作中并将它们直接传递给业主，因此从这个角度说，员工是第一位的，机关房屋物业管理部门对员工的方式会影响到员工对待业主的方式。物业服务单位除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足本单位需要的人才。

1.2　员工培训是机关房屋物业服务管理者激励员工的方法。当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望，机关房屋物业服务员工同样希望通过学习培训提高技能与竞争力。物业服务单位内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。

1.3　员工培训是机关房屋物业服务单位经营管理现代化的基础。用发展的眼光来看，机关房屋物业管理需要熟悉日常设施维修养护技能的管理专业人才，既能为机关房屋物业管理部门服务，也能为特定单位的后勤管理部门效力。机关房屋物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现经营管理现代化的基础环节和可靠保证。

2、机关房屋物业服务管理培训的内容

机关房屋物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括四个方面的内容。

2.1　机关房屋物业服务管理相关知识的培训。进行管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系等知识的培训。

2.2　机关房屋物业管理日常工作基础知识的培训。主要包括：物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

2.3　机关房屋物业管理相关法规的培训。主要包括：建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规、机关房屋物业管理相关法规。

2.4　机关房屋物业管理从业人员专项技能培训。主要包括：程序与规范，保洁标准与用品的使用，秩序维护、车辆管理、消防救助基本知识，绿化消杀的注意事项，服务礼仪与服务心理等内容。

3、机关房屋物业服务管理培训的类型与方式

3.1　机关房屋物业管理从业人员培训按照阶段划分，一般有三种类型：岗前培训、在岗培训、转岗培训。

3.2　根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、管理游戏法、观摩范例法。

4、机关房屋物业服务管理培训工作的实施

4.1　机关房屋物业服务管理培训准备。在编制培训计划之前，首先要对本单位的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容：(1)组织分析，结合本单位的年度经营管理发展计划，分析本单位及各部门需要哪些培训以保证计划的实施。(2)任务分析，依据本单位的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。(3)个人分析，依据本单位的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。

4.2　机关房屋物业服务管理培训计划。机关房屋物业服务管理培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标，以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制等方面的内容。

4.3　机关房屋物业服务管理培训执行与控制。培训计划制定后，人力资源管理部门应及时组织实施。而培训控制的目的就是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。

参考文献：

[1]苏宝炜，李薇薇，物业服务企业新员工人职培训的有效实施[J]，现代物业，2008，(12)

物业管理相关基础知识范文第3篇

物业管理课程的特点

物业管理专业主要是为了培养大学生对物业管理基础知识的运用能力，物业管理与其它专业相比，其具有自己的一些特点：1.综合性。物业管理专业的课程涉及到的其它专业课程众多。主要有：经济法、管理学、建设法规、房地产开发经营与管理、项目管理、市场营销学、房屋建筑学等。物业管理课程是对上述课程内容的摄取，由于涉及的学科众多，专业面覆盖广泛，因而，物业管理课程是多学科融合的课程。2.应用性。物业管理课程内容丰富，实用性强。学生学习物业管理课程是要在学习上述相关课程内容的基础上深入理解物业管理的涵义和基本原理，掌握物业的实际管理技能，具备从业人员岗位管理的能力。

物业管理课程教学中存在的问题

1.教学方式落后，无法有效调动学生学习的积极性物业管理在教学过程中，多数教师教学方式较为传统，以灌输式教学，甚至部分教师按照章节介绍概念、原理和意义等内容，照本宣科；且由于教师在物业管理中实践经验不够，案例数量有限，课堂上对案例讲解过少，加之物业管理作为新兴学科，理论知识并不难懂，部分学生完全能够通过自学来完成，因此对老师授课内容缺乏兴趣，课堂参与度低。2.学生对专业重视度不够工程管理专业的学生大多选择工程造价事务所、施工企业、房地产企业等等，而对物业管理企业兴趣低。因为物业管理是近年来才发展起来的，还处于起步阶段，人们对它的认识度不高，了解还不够深。另一方面，物业管理企业所涉及到的工作内容复杂而繁琐，多数物业管理企业均属于微盈利，员工整体工资水平不高，这些都是学生对物业管理专业重视程度低的原因。3.课时安排有限多数高校物业管理课程仅安排三十二个学时，在此期间不仅要教授基本的理论知识，而且还要紧密结合实践，对教师的要求难度较大。目前较为普遍的存在三种结果：其一，理论知识的授课时间过多，而实践教学课时不够，导致学生对物业管理仅停留在理论层面，具体操作能力不足；其二，案例学习和理论知识教授时间均等，最后两方面都不能完全深入；其三，大量案例的教授，虽然案例的大量讲解能够提高学生对本专业的学习兴趣，但是在理论上的授课时间短，导致学生基础理论知识薄弱。

物业管理相关基础知识范文第4篇

一、物业管理人员应当树立正确的职业道德

从行业规范要求角度，探讨物业管理职业道德主要应包括的几方面的内容：

1．守法经营。遵纪守法是每个公民的基本义务。物业管理企业进行经营活动，除企业从业人员需遵守公民的各项义务外，还必须遵守国家法律关于企业经营的各项规定。要真正做到守法经营。首先，要增强法律意识，认真学习法律基础知识，深入理解并全面掌握物业管理的各项制度与政策；其次，要在工作实践中认真严肃遵守各项法律制度，彻底杜绝轻视法律的侥幸心理。

2．诚信经营。关于诚信经营，应首先从认真、细致、实事求是、诚实信用地签订合同开始，并加强合同观念，诚信履行合同。目前，由于我国物业管理尚处于起步阶段，一部分物业实施了物业管理，还有一部分物业仍沿袭旧有行政管房状态，保留了多年来的行政管房作风和习惯，不同程度存在轻视合同、缺乏诚信的现象，这是造成目前物业管理争议不断、投诉上升的主要原因；另外，有些物业管理企业轻视物业服务合同，不能做到质价相符，还有一些业主的合同意识也很差，只要求享受物业服务，不愿意承担付费义务。

3．尽职尽责胜任本职工作。物业管理人员无论在什么岗位上，都应当树立团队观念及服务理念。每个岗位从业人员都是企业的组成部分，都对企业承担着相应的责任和义务。从业人员只有牢固树立服务信念，才能不断提高服务质量，不断提升企业形象。

4．努力学习、掌握专业技能。物业管理服务的内容复杂，具有较强的。综合性，从业人员应当掌握一些必备的专业知识和技能，如房屋及设备设施管理、企业经营管理、房地产开发和经营知识、社会关系学、心理学及协调能力、人际沟通能力等。

5．团结互助、公平竞争。物业管理从业人员应当具有团队精神，与其他员工友好相处，团结互助，相互配合，共同做好物业管理工作。在岗位竞争方面，能够客观评价自己的能力，以公平竞争的职业道德，促进服务水平的不断提升。物业管理企业之间应当相互学习、互相支持、取长补短，共同发展。

二、物业管理从业人员应当培养良好的职业素养

1．自信自强、积极向上。一个人只有相信自己，对自己从事的事业充满热情和信心，作才会有成效；只有不断提高自己的精神和品质，才有前途和希望。物业管理是个新兴行业，虽面临许多问题和困难，但仍有许多有识之士投入这项事业中，就是因为人们认识到物业管理行业的光明前景，并将物业管理称为朝阳产业。

2．奋发努力、坚韧不拔。任何工作都存在困难和矛盾，关键是如何对待困难和矛盾。物业管理也存在许多困难，这就需要员工有勇气克服困难和解决矛盾。

3．诚恳待人、服务热情。这是对服务行业从业人员最基本的要求，要“以人为本”，力争做到“人性化服务”，积极主动、满腔热情的提供服务，为业主排忧解难，努力建设和谐社区。

4．文明礼仪、着装整洁。这既是个人修养的外在表现．也是企业形象的外在表现。

三、物业管理从业人员的职业资格

当前，我国物业管理尚处在起步阶段，相关的法律法规不健全，物业管理市场行为不规范，物业管理从业人员素质亟待提高。因此，国家“十五”计划纲要确立了“规范发展物业管理业“的重要任务。对物业管理从业人员实行职业资格制度，是物业管理行业特殊性的需要，是发挥物业管理社会效益的需要，也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要现在物业的智能化程度越来越高，这就要求物业管理人员及时掌握新技术、新方法。对物业管理从业人员实行职业资格认证制度，有利于造就一支事业心强、懂经营、善管理、精业务的优秀人才队伍，推进物业管理行业的技术进步。

物业管理相关基础知识范文第5篇

物业管理企业应急管理的现状和问题

物业管理企业在人员招聘上往往招聘那些低素质、低能力、低学历的社会人员，他们没有最基本的应急事件管理基础知识，对于应急事件处理上缺乏科学的指导，一旦出现应急事件，他们往往无法正确处理。加上物业管理企业对于人员应急管理培训方面缺乏有效管理，更加使得他们在应急事件管理上出现问题。另外，很多物业管理企业在应急事件管理设备配备上存在问题，设备配置较低，设备数量无法满足需求等等，都在一定程度上增加了物业管理企业应急事件管理的困难度。

任何企业都必须在一定的规章制度体系下进行，物业管理企业应急管理在城市小区居民安全生活方面有着重要的作用，应该建立完善的应急管理规章制度体系。然而，有些物业管理企业由于对于应急管理缺乏深刻的认知，加上应急管理专业人才缺乏，最终导致应急管理规章制度体系建设不健全。总体来讲，应急管理规章制度体系主要包括应急预案体系、应急管理体系、应急运行体系这三大部分。很多物业管理企业仅仅在其中之一或之二体系建设上有所进步，但是很少能够建立健全这三大应急体系，即使三大体系健全，应急管理规章制度体系实施与执行力方面也存在着重大问题。

物业管理企业应急管理体系构建策略探析

应急预案体系指的是根据有可能发生的或者发生过的突发事件进行相应的预测，并针对突发事件发生特点与原因制订相应的计划与方案，保障应急事件发生时，物业管理企业能够科学合理地进行有效控制与管理。应急预案主要包括4个方面的内容，物业管理企业总体预案、针对某项应急事件的专项预案，各部门预案以及大型活动的单项预案。在制订应急预案体系时应注意，应急事件相关预案之间要做到互相衔接，逐级细化。预案的层级越低，各项规定就要越明确、越具体，避免出现“上下一般粗”现象，防止照搬照套，同时增强物业管理企业应急管理人员应急意识，提高服务质量。

物业管理企业应急预案体系建立之后，物业管理企业要做的就是做好对于应急事件的管理工作。物业管理企业应该建立健全集中统一、坚强有力的组织指挥机构，集中所有力量进行应急事件处理工作。同时，物业管理企业还要实施领导责任制，强化物业管理企业领导对于应急事件的管理与监督工作。建立健全应急处置的专业队伍、专家队伍，加强对于应急事件处理人员的培训，强化应急事件处理意识与责任。另外，针对消防应急预案、电梯故障应急预案、暴风雨天气应急预案等不同的预案，明确应急预案类别，增强针对性防范。

物业管理企业应急运行机制，主要是要建立健全监测预警机制、信息报告机制、应急决策和协调机制、分级负责和响应机制、公众的沟通与动员机制、资源的配置与征用机制，奖惩机制等等。通过建立健全这一系列的应急运行机制，从每一个细节做好物业管理企业应急事件的处理与管理。同时，加强对应急事件处理技术的研究，采取具体技术措施，做到化解风险于无形，做好广大人民群众的生命安全与财产保护工作。