物业管理服务论文
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇物业管理服务论文范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
物业管理服务论文范文第1篇
主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出、由房产管理部门接收、实行系统化专业化管理的房产，实行委托经营、独立建账、独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。
1.接收的房屋设施老化严重，维修力度跟不上，欠账多。主辅分离房产大多建于上世纪80年代，也有五六十年代的，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差、房屋长年失修失养，造成本体、公共设施设备老化十分严重，严重的甚至已经不具备再居住的条件。小区内环境差，私搭乱建现象普遍，垃圾不能及时清理，道路损坏严重，虽然接管后进行维修可以改善其状况，但是无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来很大的困难。
2.房产管理档案不健全，管理混乱，各类资料不完善。给正常的房屋修缮和管理工作带来困难，特别是各种证件不全，严重阻碍了接管工作的顺利进行。受计划经济体制影响，房屋无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用的现象比比皆是，给日后的管理造成很大隐患。
主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理人员的自身素质和管理水平有限，无法实行专业、正规的管理。管理工作仍局限于管理与被管理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄，接管后在意识上需要一定时间的沟通，加上企业经济效益低下造成的房产维修欠账，使管理工作处于失控状态。3.资产庞大。原有房屋管理单位大多隶属于国家各大中型企业，固定资产十分庞大，分离时如果资产没有得到很好的处理，将给新建立的企业造成很大的负担。物业管理行业属服务密集型行业，附加值小，盈利率低，再加上各种原因造成的收费率低，在管理经费无法保证而自身负担沉重的情况下，将严重阻碍物业管理的进程，降低服务水平，形成发展的恶性循环。
二、主辅分离房产的特点
1.主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。
2.主辅分离房产是在国家发展过程中为提高企业综合竞争力提出的，由行政划拨方式转移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。
3.住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。
三、主辅分离后物业管理的发展趋势
基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市场接轨，融入到市场竞争当中去，必须做好相应的辅助引导工作。
1.确定可行的经营目标，制定良性的经营决策。初次进入市场竞争的物业管理企业，要想在激烈的市场竞争中生存，在分离后必须要确定切实可行的、适合自身水平的经营目标。同时经营决策作为企业发展战略的一部分，物业管理企业必须制订出符合自己与市场现状的发展战略,既有利于日常管理工作的正常运作,又可提高企业内部管理水平,达到促进企业发展目的的同时，还可以增强企业的竞争能力。
2.加大综合维修、整修力度，实行小区差别管理。对于零散户房产和成型的独立式住宅小区采用不同的管理方式和手段，实施不同的标准进行收费。零散房多数插建于各种楼房集中建设的小区内，对小区本身造成了不协调的影响。一旦这类小区实行专业化物业管理，这部分零散房也顺理成章地进入了管理状态。而且这部分房产的接管不利于小区物业管理的整体性，要加大其整修力度，整体规划，以便统一管理。
3.加大楼房集中的各类小区的公共设施维修力度和小区环境的整治力度。达到“绿、静、美、安”，给住户提供一个舒适、清新的生活环境，同时也是提高物业收费律的重要前提。
4.加强物业知识宣传和引导，培养住户物业管理的意识。主辅分离前的房屋管理长期享受福利受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。因此接管后的管理工作重点之一就是引导工作，引导住户走出传统管理模式，接受先进的物业管理。通过日常的管理行为、宣传活动营造物业管理氛围，增强住户物业管理服务意识。成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势，让住户真正进入角色，成为管理的主人。
5.提高管理服务水平。物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。在未来的市场中,只有提供优质服务,物业管理企业才有生机。物业管理中的服务工作,一是长期性,二是群众性。服务的时间较长,服务对象的范围很宽,遍布各行各业,分布于各年龄层次各种文化教养水平的男女老少之中。借助社区文化建设推行小区的物业管理服务。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理的层次，因此要提高管理队伍的整体素质以应对主辅分离特殊的物业管理。工作的重心更倾向于服务，推行体能服务、技能服务和智能服务，以形式多样的服务赢得住户的心。
6.做好前期分离的政策洽淡，分离前将原有的各类资产进行合理处置，确保剩余资产小而精，优良资产不但可以减小企业今后发展的负担，同时可以带来一定的效益。同时要与原主体单位洽谈好分离的各种政策，同时掌握好国家关于分离改制的各种政策、法规，为分离后的良性发展奠定基础。
主辅分离房产的物业管理与其他分离行业相比难度更大。但是我们要看到它的潜在市场，通过提高管理水平塑造服务品牌，走品牌发展战略，以确保物业管理的健康、快速发展。
物业管理服务论文范文第2篇
（一）实施三大战略，打造“智慧沪东”品牌
1.实施人才战略，组建信息化专业部门。
一是引进信息技术、高学历人才，优化现有公司高层次人才结构比例，应用信息化技术手段，改造现有传统物业维护、绿化养护、保安、清洁等低附加值管理流程，提高员工工作效率。把公司从劳动密集型企业变成智力密集型企业，打造“智慧沪东”品牌。二是成立专家顾问团队，成立由高校、行业主管部门、信息化专家等组成专家顾问团队，加强企业信息化顶层设计和战略规划指导。
2.实施信息化和物业服务融合战略，建设社区物业管理三平台。
一是搭建社区物业管理平台。采用先进的信息技术手段对社区做全面的智能化升级，把现有60多家物业统一在一个平台上管理，通过建立可视对讲、视频监控、安全防护、车辆管理、物业管理、事务管理、社区服务、商圈整合等功能，强化协同和管理信息化，打造基于云服务一站式社区服务平台。并与安全管家、物业管家服务相结合，改变原有社区便民服务中，各种服务孤立分散、不成体系、附加值较低，居民个性化需求无法满足的现状。从而将基本物业服务更为形象地转化融合落地到社区，带来不一样的基础物业服务体验，为社区住户提供除基础物业管理服务外的增值服务，以创造更多的商业价值。二是搭建社区电子商务平台。随着电子商务的快速发展以及生活节奏的加快，人们已经十分习惯通过网络查找消费指南、进行购物。淘宝、大众点评等网站虽然知名度高、应用广泛，但其服务对象太广，缺乏针对性，不能保证商品和服务对所有社区居民的方便性，往往存在外卖不送、消费无保障等情况。智慧沪东提出了“服务500米”的理念，电子商务平台提供的消费指南和在线购物将尽可能的贴近居民的日常生活，以社区居民为服务对象，并且能够在更短的时间内将商品送货上门。三是搭建社区金融服务平台。沪东建设与上海银行、普天支付等企业合作，联名推出的智慧社区卡。“一卡通”解决住户物业缴费、购物、门禁、停车等最常用功能，极大地方便居民社区生活。智慧社区卡实名登记具有金融理财功能，社区居民可持卡申请小额贷款、购买T+0“慧财宝”理财产品；智慧社区卡用做电子钱包能够方便业主进行小额资金管理，如委托保姆持卡买菜、发放子女零花钱等；该卡作为停车卡、门禁卡，还能避免群租，解决社区居民持卡多、管理难的问题。试点实施一年来，社区业主反响良好，正逐步向其他物业推广。
3.实施“社区服务运营商”战略。
把传统的物业公司通过互联网基因重组，由被动管理到主动服务，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台。“社区服务运营商”战略就是围绕住户的衣、食、住、行、娱、购、游，打造社区服务全产业链。“为客户创造价值”的同时“为公司带来商业价值”。
（二）创新特点：
1.塑造社区消费者互动体验。
在推广社区O2O电子商务平台和社区金融服务平台业务时，针对社区中老年群体，强化社区消费者协同体验，让消费者感受邀约和参与其中，建立社区消费体验中心，配置专职业务人员现场指导和商品解读，同时及时反馈消费信息调整营销策略和方式。即以服务为核心，以商品为道具，以消费者体验为中心，带动消费者参与、引起消费欲望的互动体验。
2.构建基于消费信用的社区金融服务平台。
推出以社区智慧卡端口，构建基于消费信用的社区金融服务，不仅提供了银行为社区业主客户提供理财、融资等各类金融服务，同时也搭建了业主缴费、社区消费等主动服务的渠道平台。
3.探索社区B2F商业模式。
B2F结合现有电子商务（B2B\B2C\C2C）的优点，以社区家庭为服务切入点，依托社区服务最接近业主的优势，打造以社区服务（物业、家政、代购、快递、房屋托管）为核心、辐射周边一公里商业生态圈平台，将服务直接转化成了商业管道。
二、主要成效
沪东建设定位于社区服务运营商，不仅为企业自身发展开创了新的运营模式，也为传统物业管理变革，实现跨越式发展提供了示范效应。
1.贴近服务，提升能力。
由被动服务到主动服务，不仅贴近了业主的服务需求，而且通过理念转变，人才引进，规范服务，进一步提升小区管理能力和小区安全服务范围。如设立社区体验中心，推行三合一智慧卡，方便居民就近消费，杜绝售假、消除群租现象；贴近服务，开辟家政、代购、房屋托管等业务等。
2.平台管理，提升效率。
建立面向区域性管理服务平台，进一步提升管理效率。如建立统一电梯安全运行监控平台，通过模式创新，让兄弟物业的电梯运行纳入统一监控平台，进一步提高电梯安全运行效率，从而使原来每一小区配备一名电梯维修人员，到相邻物业三四个小区仅配备一名，不仅减少了用工人数，而且降低了管理成本。
3.社区电商，提增效益。通过建立社区电商服务平台，不仅改变了依赖收取物业管理费生存的方式，而且通过电商平台，进一步提增企业效益。
三、总结
物业管理服务论文范文第3篇
关键词：生产方式审美；审美文化；生产环境审美；营销策略审美
前言
改革开放的国策使我国迅速步入审美经济时代。由以产品和服务的实用功能为重心的传统经济，发展为实用与审美、产品与体验相结合的审美经济形态。这个阶段，企业、服务业的生产营销，单纯依靠开发产品与服务的实用功能，已不能满足广大消费者的需求，也不能给企业经济带来良好长势。面对经济审美化趋势，企业、服务业必须实行审美文化营销战略，在生产与营销的全过程及其相关链接部位，创造性地增加审美文化含量，以提高工作效率和产品、服务的附加值，从而提高经济效益；而高审美文化渗入的生产营销，又能拉动消费者更高层次的审美需求，促进企业、服务业更高层次的审美文化创新，进而获得更高的利润。并且，审美文化也能使生产者和消费者在生产和消费活动中获得精神的愉悦和享受，促进人与社会的全面发展。所以，企业要发展经济，提高创新能力，就要采取全方位的审美文化营销战略。
生产方式审美化。这是指企业和服务业的生产手段、生产设备、生产观念，要以保障生产者的生命尊严、生存质量、感情愉悦以及生产服务的生态化作为审美尺度。企业、服务业必须改变损害生命的苦干、蛮干、不顾惜死伤的生产、服务状况，采取安全、卫生、舒适的生产、服务方式，使生产者获得工作的愉悦和享受。要采取高效、省时、省力的智能化生产服务设施，以最小的劳动消耗，取得最大的工作成果。要摒弃人定胜天、主宰自然的掠夺性的生产观念，树立并实行资源节省、废弃物再生、循环利用的科学生产观念，实现天人和谐、可持续发展的生态化生产。
生产环境审美化。企业环境审美化，指进行生产与服务的空间环境、自然环境、人文环境和人际环境的审美建设。这种环境建设，要以无害、有益于生产服务主体的身心健康为基本审美尺度。一、空间环境美化。要从科学的能给生产主体带来审美愉悦的角度安置生产、办公设施，使之既便于生产，又能怡情养心。企业、服务业，尽量用装饰艺术标准美化厂容厂貌，室容室貌；用环卫标准规范健康的生产服务空间环境，创造文明、美观的现代企业形象。二、自然环境美化。对周边自然环境，要从宏观着眼，从细处着手，进行绿化、美化、生态化建设与管理。三、人文环境美化，是企业灵魂的体现。要用时代精神和特色文化（地方文化、企业文化、传统文化等）营造企业人文环境，提升企业人员精神素质。四、企业人际环境美化。要从组织、思想、心理诸方面，创建科学、宽松、和谐的人员组构和人际关系：以优美的生产、服务环境，确保工作主体在最佳生理和心里状态下工作。
生产管理审美化。实施经营管理审美化，就是要把管理的科学与艺术、制度与心灵、硬性与柔性统一起来。科学的企业管理要摒弃长官意志、权利干涉、管卡压、关系网等落后方式，以人为本，追求管理的体贴入微，以理服人、以情动人，以义感人。建立起和谐、融洽、积极、向上的工作秩序。企业管理要传导给职工这样的信号“只要你很在意我，我就不会忘记你”，从而带给职工平等、美好心态，以提高企业的凝聚力和战斗力。
生产产品审美化。企业要在产品设计中加强核心产品的造型、功能及其延伸部分的审美文化开发，以带给消费者高程度的审美愉悦。核心产品，这是企业生产、服务的目的所指，也是消费活动的目标所在。核心产品审美化，主要是开发产品的造型与功能美，开发服务项目的方式与体验美。产品延伸指与核心产品有关的，能给消费者提供连带的美感体验的附加成分。如企业精美、环保的包装，优质的售后服务等；服务业舒适、高雅的服务设施、服务环境和细致入微的连带服务等。核心产品的延伸线越长、越细微，人性化程度越高，越符合消费者的利益和心理需求，企业盈利越大。总之，企业应根据市场需求与时俱进，不断增加产品和服务的审美内涵，修改、完善、加强、添加产品的审美文化因素，不断创造顾客满意的新产品，则会使企业、服务业保持旺盛的市场竞争力。
物业管理服务论文范文第4篇
关健词：服务；服务品牌；服务管理
随着市场机制的逐步完善，服务竟争的时代已经到来，企业已不再满足于提供单纯的产品，而是愈来愈重视赋予给产品更多的价值，增加更多的服务内容和服务项目。企业市场竞争制胜的法宝，是向消费者提供优质的服务。做好服务管理，善待顾客，赢得消费者的依赖，推出服务品牌，是企业谋求发展之根本。
一、服务与服务品牌
在当代经济活动中，服务已成为人们关心的最重要的因素之一，即使是在许多传统产业的投资中，也倍受重视。消费者支付复杂的服务的开支包括仓储、运输、保险、关税、费等，已经达到产品最终售价的70%到80%以上。许多发达国家服务业迅速崛起，服务部门的地位愈来愈高，其产生的影响也越来越大。在过去的30年，服务部门已经为美国社会提供了4400万个就业机会，服务业的发展大大缓解了自第二次世界大战以来经济衰退所带来的负面影响，促进了美国各种经济的复苏。不仅美国经济如此，欧洲一些小国家如瑞典和芬兰其服务部门所创造的价值也已分别达到了各自GNP的62%和55%。在此背景下，工业企业不能简单的重复建立在有形产品基础上的管理方法，而要迎接新的竞争的形势，通过提供各种类型的服务或服务性因素来加强与顾客之间的关系，加强服务管理，制定服务导向战略。正如传统工业时代的服务活动围绕着生产进行组织和管理一样，在今天的服务竞争时代，企业的生产经营活动必须围绕着服务进行组织和管理。
工业企业采用服务战略并不意味着对产品、工艺质量不再关注，或认为产品价值格和形象要素不再重要，而是将经营决策的关键集中于服务。运用服务管理这一有效的手段，支撑企业巩固和拓展市场。服务是抽象的过程或活动，这些活动的本质是无形的。对于绝大多数服务提供者来讲，往往力争寻求各种方法使无形的服务有形化；服务不是一件物品，而是一系列活动或过程，至少在某种程度上，服务的生产和消费是同时进行的，服务提供者和购买者双方相互作用具有相当重要的意义。服务的这种不可分割性决定了用传统的方法对服务进行管理和控制是较为困难的。
把服务理解为产品似乎是不争的事实。但是，站在消费者的立场上，从新型服务的创意、生产、营销、开发到服务品牌的塑造，以服务为核心系统进行管理的企业却是少有的。这说明多数企业把服务理解为产品概念化、教条化了，缺乏对服务开发的全面领悟和把握。其实，服务的生产过程和交易过程都是服务产品的组成部分。工业企业的服务产品应该包含有三层含义：其一是核心服务。这是企业满足目标市场需要的服务。为了使消费者能够享用核心服务，通常需要一些附加服务，提供便利条件等。如果缺少便利服务(有时还需要便利产品)，则核心服务不可能被消费。这是第二层含义。第三层理解是支持服务。支持服务并不为核心服务的消费或使用提供便利，而是为了增加服务的价值和竞争力。便利服务和支持服务之间存在着差别，但有时界限不清，同一种服务在一种场合用来为核心服务提供便利，而在另一种场合则可视为支持服务。即使如此，从服务产品的整体概念来讲，分清便利服务和支持服务之间的差别仍是非常重要的。便利服务是强制的，缺少了便利服务则整个服务项目就会失败。然而，支持服务则是仅仅用作服务竞争工具，若缺少了支持服务，核心服务仍然能够被消费或享用，但是整个服务项目会减弱吸引力和竞争力。
企业以劳务形式出现的服务提供给顾客，并得到清晰的辨认，说明服务已具有了产品的属性，服务也就具有了品牌的基础；服务的不可分割性说明顾客参与了服务的生产和消费过程，实现了服务产品的交换，服务产品就在交换过程中转化成为商品。因此，给服务产品赋于品牌，凸现企业服务个性和特色，凝结服务产品的品牌价值，在竞争过程中理应是企业服务管理的题中之意。
二、推广服务品牌的基本环节
服务品牌推广是为适应发展变化了的市场消费新需求，经过实践积累与理论提升而推出的更具有竞争性的服务竞争手段。企业在培育和挖掘、塑造和树立服务品牌时，必须解决如下三个方面的基本问题。
(一)重视服务设计
在实施服务管理之前，必须事先做好服务设计，而不是当错误出现之后才把服务设计当作一个改正错误的措施。也就是说企业在决定向消费者提供核心服务时，应首先考虑向顾客提供那些便利服务，如何提供支持服务、系统设计服务产品。这种经过规划设计的服务产品称为“预期服务”。预期服务产品的开发与设计是保证服务特色和质量的重要指标。在掌握了充足的市场调研信息后，列出目标顾客的期望以及相关因素，明确目标顾客的期望和期望特点，进一步确定所提供服务与目标顾客期望之间的差距，使服务水准高于顾客期望水平，将提供的服务予以承诺。
(二)可感服务是服务品牌的主要内容
在服务产品被销售之前，企业很难预先对服务进行控制。预期服务与服务产品的生产和消费是同步的，因此服务的优劣往往取决于消费者的体验和评估。由于顾客对服务体验和评估存在差异，极有可能提供给一个顾客的服务就不能完全等同于提供给另一个顾客的服务。也就是说好的服务产品并不意味着是可以被消费者接受的。把顾客对服务产品的体验和评估称之为“顾客体验服务”。最为理想的是预期服务和顾客体验服务的统一。顾客对服务产品的感知是具有一定的不规则性的，也是服务设计时难以预见、把握和控制的，而且绝大多数服务的生产过程是看不见的，而顾客往往重视生产活动的有形部分，评估那些看得见活动的细节，这一事实说明，“顾客体验服务”同样存在偶然性。当然顾客在对企业预期服务产品的体验时，企业形象以及顾客需要是重要影响因素，所以必须以消费者为导向推广服务，把服务提升为服务品牌，厘定企业形象在顾客理解服务中的地位，让顾客全面感知服务产品。
(三)个性特色服务是服务品牌树立的基本要求
服务品牌是个性特色服务和消费者利益得到满足的集合。服务产品必须考虑消费者的感受和满足感，确保顾客从服务中感受到利益。随着人们生活水平的提高，高科技、高档次的有形产品不断增加，服务也随着有形产品差别化、个性化的特征越来越要求出新；顾客的认识越来越倾向于服务产品文化、个性、品位的情感内容。为适应这种转变，企业应设法从服务产品设计、服务作业标准、顾客抱怨和投诉处理等服务规范体系方面进行情感设计，使产品散发出来的气氛、情感和趣味与众不同，选取为顾客特别重视的几个特点加以发挥，建立差异化，形成别具一格的服务创新形象，从而达到凸显服务品牌的目的。
三、整体推进培育品牌
企业在决定向社会公众提供服务之前，必须考虑如何确定恰当的服务项目、服务水平?怎样满足顾客的服务期望?服务渠道如何选择等等。明确的服务目标是谋划服务的基本要求，目标不明确就绝对不可能使企业提供的服务达到尽善尽美的地步，更谈不上优质服务。值得注意的是，只要向目标顾客许下了诺言，无论支持目标的资源和资本如何困难，都必须保顾客行，绝不可言而无信。企业所提供服务项目的次序和类型会因服务项目对顾客的重要程度而随之变化。企业必须学会在不断变化的过程中进行服务项目的决策。尽管较高的服务水平可以使顾客获得较大的满足，但是服务水平与产品销量之间并不存在无条件的线形关系，服务水平亦有一个适当范围，不能笼统地把所有服务项目都提高到较高水平，需要根据顾客的要求和服务项目已经取得的成绩加以明确。
服务品牌是企业经营能力的体现，也是企业文化的共铸汇集，只要企业的经营者有强烈的市场竞争意识，以服务管理为经营特征、以服务质量稳定为表现、以服务雇员的技能操作为“秘密武器”，符合了为消费者提供满意服务的社会需求，是完全能够在市场竞争中找准突破口，培育企业自己的服务品牌。作为一项系统工程，企业要善于有选择、有序地对服务管理进行总结提炼。关键要善于发现，善于培育挖掘。服务品牌既不是优质服务的简单归纳，也不是“星级”服务的简单总结，服务品牌是个性化服务、智能化服务和市场占有各方面的总体设计和识别。在具备了品牌所应包含的内容、内涵后，应在形象上提升，内容上提炼，理论上包装，形成从内容到实际相一致的理论概括，使社会公众熟识接受。
培育挖掘企业的服务品牌，既是一项细致工程，又是一项难以确定工作绩效的软工程。如果认真实现既定的工作目标，一定要思想上重视，组织上落实，形成合力。企业高层领导要把精力全心全意地投人到服务推广过程中，领导的责任就是把服务策略化为实际的行动。
四、服务品牌管理
(一)服务管理原则
企业要推出服务品牌必须进行服务管理。服务管理是一种服务市场导向化的全面组织管理途径和方法。把顾客深刻感知服务质量作为目标，强调企业设置适合服务职能发挥的扁平式的组织结构，赋予服务雇员在与顾客直接接触的关键时刻有自主决策权，动员和鼓励企业所有资源支持向消费者提供优质服务。
(二)服务关键时刻
服务管理是一种市场导向化的组织管理途径，能使顾客深刻地感知服务，是企业经营决策最强大的推动力。服务管理的核心内容是向顾客提供所迫切需要的服务，提高可感服务质量，提供优质服务。概括地说，服务管理的核心思想与传统工业企业的管理方法相比，存在两个重大转变：其一，表现在从经营业绩的内部效应向外部效应转移；其二，是管理的焦点由组织结构向操作转移。若要成功地实施服务战略就离不开这两点。由于服务产品的性质和服务竞争的特殊性，决定了服务管理必须重视成功的管理外部效率和企业与顾客关系的关键作用，立内向外，内求团结外求发展，在可接受的内部效率的前提下提高外部效率；重视服务雇员的“情绪劳动”，扮演值得顾客信赖的角色，使得服务更加出色。
为使服务产品发挥作用，企业应尽可能让顾客直接参与服务操作的全过程。服务雇员在与顾客的相互作用的关键时刻有权做出服务决策。对服务雇员进行授权，允许雇员处理在规定标准偏差范围内的事项，让雇员体验到与顾客接触的各式各样的情景，并根据自己的判断来应付各种情况，解决一些与标准化程序偏差的问题。服务雇员在服务关键时刻做出反应是检验雇员工作质量的标尺。抓住顾客与企业的服务发生的各种接触的时刻实施服务，方能事半功倍。事实上，顾客光顾企业的服务项目时，一般会经历整串大量的关键时刻，这就要求训练有素的服务雇员在早已有所准备的服务关键时刻，主动接触顾客，适时有效的解决顾客的问题。
(三)服务信息沟通
服务信息沟通是企业与顾客传达服务思想和交流服务情报、信息的过程，其目的在于通过各种沟通渠道协调和统一服务雇员的行为，鼓励并激发服务雇员为实现企业的服务目标创造性地工作。服务信息采用备忘录、公文、报告、合同、便条、通告等媒介做为书面沟通，使得重要服务信息在传递过程中不被歪曲，永久保留。服务雇员与用户面谈或打电话属于口头沟通，对重要事件的口头沟通，服务雇员应该记录，以免在今后的工作中出现差错。服务雇员与客户讲话的声调、音量和身体的姿态、面部表情等传达的是非语言沟通。影响顾客对企业服务质量的第一判断往往不在于企业对外服务的承诺内容，而主要在于表面上看来是细节的非语言沟通。首先，选择最佳的信息沟通方式。根据不同场合、不同情况区别使用书面沟通和口头沟通。其次，发送信息要准确、及时。要注意减少传递环节，缩短传递渠道，避免信息在传递过程中丢失。再次，根据客户的反馈信息，及时调整服务管理工作。建立定期走访用户制度，主动上门服务，征求客户意见是服务信息反馈和处理疑难问题的好办法，有助于缩短供需双方的距离，增进相互了解，有助于发现企业自身的缺点，改进服务工作。另外，建立有效的可操作的服务标准体系。企业要制定服务语言标准、服务态度标准、服务仪表标准、服务纪律标准、服务效率标准，并把这些标准量化，让服务雇员把服务标准内化为自己的行为之中，成为企业奖励和惩罚服务雇员的重要依据。
(四)服务质量控制
首先企业服务机构的设置一定要适应服务新时代的要求。服务竞争时代的企业服务组织将是网络式的，不是层级式的。网络服务结构便于企业赋予服务雇员创造的权力，使服务雇员的自由意志发挥更大的作用。企业所有雇员都应对消费者可感服务做出贡献，因为在服务过程中服务的提供需要依靠企业内部其他员工的支持，这些提供支持的雇员也对最终消费者可感服务负有责任。
服务质量控制的关键问题在于挑选优秀的服务雇员并进行有效训练。服务质量取决于由谁来提供，成功的企业总是不惜花费来训练服务雇员。受过严格训练的员工必能完全系统地理解和掌握服务的目标、内容和标准，形成一套内在的行为准则，把服务工作的要求固化为自觉行为，出自真诚地关怀顾客。
服务管理要在创新中动态控制。企业的服务产品可以通过可靠的服务人员、创立优越的环境和设计一种特别的程序来造成服务差异。差异不是目的，重要的是一贯地提供比竞争者更富有创新的服务，满足或超过目标顾客对服务质量的期望。然而服务创新很少长期保持领先地位的，企业必须经常研究和开发服务创新，从而获得超过竞争者的暂时的连续优势，并赢得创新的名声，赢取顾客的赞誉。
使企业提供的服务达到尽善尽美的地步，更谈不上优质服务。值得注意的是，只要向目标顾客许下了诺言，无论支持目标的资源和资本如何困难，都必须保顾客行，绝不可言而无信。企业所提供服务项目的次序和类型会因服务项目对顾客的重要程度而随之变化。企业必须学会在不断变化的过程中进行服务项目的决策。尽管较高的服务水平可以使顾客获得较大的满足，但是服务水平与产品销量之间并不存在无条件的线形关系，服务水平亦有一个适当范围，不能笼统地把所有服务项目都提高到较高水平，需要根据顾客的要求和服务项目已经取得的成绩加以明确。
服务品牌是企业经营能力的体现，也是企业文化的共铸汇集，只要企业的经营者有强烈的市场竞争意识，以服务管理为经营特征、以服务质量稳定为表现、以服务雇员的技能操作为“秘密武器”，符合了为消费者提供满意服务的社会需求，是完全能够在市场竞争中找准突破口，培育企业自己的服务品牌。作为一项系统工程，企业要善于有选择、有序地对服务管理进行总结提炼。关键要善于发现，善于培育挖掘。服务品牌既不是优质服务的简单归纳，也不是“星级”服务的简单总结，服务品牌是个性化服务、智能化服务和市场占有各方面的总体设计和识别。在具备了品牌所应包含的内容、内涵后，应在形象上提升，内容上提炼，理论上包装，形成从内容到实际相一致的理论概括，使社会公众熟识接受。
培育挖掘企业的服务品牌，既是一项细致工程，又是一项难以确定工作绩效的软工程。如果认真实现既定的工作目标，一定要思想上重视，组织上落实，形成合力。企业高层领导要把精力全心全意地投人到服务推广过程中，领导的责任就是把服务策略化为实际的行动。
四、服务品牌管理
(一)服务管理原则
企业要推出服务品牌必须进行服务管理。服务管理是一种服务市场导向化的全面组织管理途径和方法。把顾客深刻感知服务质量作为目标，强调企业设置适合服务职能发挥的扁平式的组织结构，赋予服务雇员在与顾客直接接触的关键时刻有自主决策权，动员和鼓励企业所有资源支持向消费者提供优质服务。
(二)服务关键时刻
服务管理是一种市场导向化的组织管理途径，能使顾客深刻地感知服务，是企业经营决策最强大的推动力。服务管理的核心内容是向顾客提供所迫切需要的服务，提高可感服务质量，提供优质服务。概括地说，服务管理的核心思想与传统工业企业的管理方法相比，存在两个重大转变：其一，表现在从经营业绩的内部效应向外部效应转移；其二，是管理的焦点由组织结构向操作转移。若要成功地实施服务战略就离不开这两点。由于服务产品的性质和服务竞争的特殊性，决定了服务管理必须重视成功的管理外部效率和企业与顾客关系的关键作用，立内向外，内求团结外求发展，在可接受的内部效率的前提下提高外部效率；重视服务雇员的“情绪劳动”，扮演值得顾客信赖的角色，使得服务更加出色。
为使服务产品发挥作用，企业应尽可能让顾客直接参与服务操作的全过程。服务雇员在与顾客的相互作用的关键时刻有权做出服务决策。对服务雇员进行授权，允许雇员处理在规定标准偏差范围内的事项，让雇员体验到与顾客接触的各式各样的情景，并根据自己的判断来应付各种情况，解决一些与标准化程序偏差的问题。服务雇员在服务关键时刻做出反应是检验雇员工作质量的标尺。抓住顾客与企业的服务发生的各种接触的时刻实施服务，方能事半功倍。事实上，顾客光顾企业的服务项目时，一般会经历整串大量的关键时刻，这就要求训练有素的服务雇员在早已有所准备的服务关键时刻，主动接触顾客，适时有效的解决顾客的问题。:
(三)服务信息沟通
服务信息沟通是企业与顾客传达服务思想和交流服务情报、信息的过程，其目的在于通过各种沟通渠道协调和统一服务雇员的行为，鼓励并激发服务雇员为实现企业的服务目标创造性地工作。服务信息采用备忘录、公文、报告、合同、便条、通告等媒介做为书面沟通，使得重要服务信息在传递过程中不被歪曲，永久保留。服务雇员与用户面谈或打电话属于口头沟通，对重要事件的口头沟通，服务雇员应该记录，以免在今后的工作中出现差错。服务雇员与客户讲话的声调、音量和身体的姿态、面部表情等传达的是非语言沟通。影响顾客对企业服务质量的第一判断往往不在于企业对外服务的承诺内容，而主要在于表面上看来是细节的非语言沟通。首先，选择最佳的信息沟通方式。根据不同场合、不同情况区别使用书面沟通和口头沟通。其次，发送信息要准确、及时。要注意减少传递环节，缩短传递渠道，避免信息在传递过程中丢失。再次，根据客户的反馈信息，及时调整服务管理工作。建立定期走访用户制度，主动上门服务，征求客户意见是服务信息反馈和处理疑难问题的好办法，有助于缩短供需双方的距离，增进相互了解，有助于发现企业自身的缺点，改进服务工作。另外，建立有效的可操作的服务标准体系。企业要制定服务语言标准、服务态度标准、服务仪表标准、服务纪律标准、服务效率标准，并把这些标准量化，让服务雇员把服务标准内化为自己的行为之中，成为企业奖励和惩罚服务雇员的重要依据。
(四)服务质量控制
首先企业服务机构的设置一定要适应服务新时代的要求。服务竞争时代的企业服务组织将是网络式的，不是层级式的。网络服务结构便于企业赋予服务雇员创造的权力，使服务雇员的自由意志发挥更大的作用。企业所有雇员都应对消费者可感服务做出贡献，因为在服务过程中服务的提供需要依靠企业内部其他员工的支持，这些提供支持的雇员也对最终消费者可感服务负有责任。
物业管理服务论文范文第5篇
一、现代物流需要复合型物流人才
现代物流业是一个兼有知识密集和技术密集、资本密集和劳动密集特点的外向型和增值型的服务行业，其所涉及的领域十分广阔。在物流实际运作的过程中，商流、信息流、资金流贯穿于各个环节之中，物流企业的经营、管理、市场开拓和业务操作等工作需要各种知识和技术水平的劳动者。同时，物流又是一个微利行业，在物流企业的运作成本中，人力资源成本占较大比重，企业为降低成本，就需要降低人力成本，但单位人力成本的降低受到一定的制约，因此企业就必须提高科技应用水平，降低单位作业的人力投入，在定编定岗时，就要压缩人员编制，多个岗位合并，所以对岗位多面手的需求日益增多。目前一些企业的岗位设置采用的不是岗位无缝连接，而是岗位与岗位之间有一定比例重叠的方式，这样就需要岗位多面手来完成重叠环节的作业。譬如：
（1）仓库主管人员：既具备物流作业各环节管理的基本素质，又要熟悉车辆保养维修、物业管理等方面的知识。
（2）配送中心主管人员：配送中心是物流的缩影，主管人员必须具备各方面的综合知识与技能，如物流基础知识、财务知识、营销知识与IT技能等，从而了解运作流程并不断加以改进，利用信息共享及分析，对配送中心进行更有效的管理，提高库存周转率，开展各项增值服务，实现为供应商联合管理库存。
（3）客户服务代表：既熟悉客户的各项要求和服务承诺，具备货物信息处理、管理信息系统使用的能力，也要了解如仓库管理、运输作业、结算、信息系统需求分析等方面的知识，同时也应该是一个很好的销售支持人员。
（4）网络维护员：IT技术是其具备的基本知识，同时也要了解物流具体业务操作的流程，从而对物流信息系统出现的问题作出准确的诊断。
由于物流具有系统性和一体化以及跨行业、跨部门、跨地域运作的特点，同时企业面临降低成本的压力而增加对岗位多面手的需求，因此具有较广的知识面和具备较高的综合素质的复合型人才日益受到企业的青睐。
二、物流人才的的知识结构
1国际贸易和通关知识
国际贸易包括国际采购、国际结算等。物流是商流的载体，物资的流动事实上是贸易活动的货物交付活动。随着改革开放的日益加快，特别是我国加入WTO后，外资企业“请进来”和国内企业“走出去”将是大势所趋，我国与境外的商贸往来日益增加，外资企业在境内的生产性投资也日益增多，国内企业也加大了在海外投资的力度，而这一类企业又大都是跨国的大型企业，其原料供应地和产品销售地散布于不同国家不同地区，为了降低生产成本和经营风险，其采购方式有向即时化、零库存的采购方式转化的趋势，因此，提供综合性物流服务的企业，就成为一个采购和供给双方的货物交接和结算点，多家供货商通过物流企业向采购方供货，并通过物流企业向采购方结算。物流企业的业务人员，也必须具有相关的国际贸易知识和国际结算知识以及国家对外汇管理的有关法律法规知识。
在通关方面：国际贸易活动必然要涉及到通关作业，涉及通关环节的相关政策和法规对物流方案的设计和物流流程的制定具有重要的影响。譬如，贸易性质是一般贸易下的出口还是进口；是来料加工还是进料加工；涉不涉及退税；报关方式是进口保税、出口监管还是转关运输；以及在通关环节可能要产生的各种费用等。物流从业人员如果对通关环节的相关政策和法规没有清楚的了解，就不可能制定出合理的、可行的物流方案和有效的成本预算，在作业过程中必将发生异常事故，不仅影响物流作业的有效执行，同时给物流企业和货物的买卖双方造成重大的经济损失和信誉影响。
2仓储运输专业知识
综合性物流企业所从事的业务通常要涉及多种运输方式和手段，多式联运的执行水平也是衡量企业综合能力的指标之一。在一单业务中，可能要涉及海运、空运、铁路运输和公路运输多种方式和手段。业务人员在与客户洽谈和进行物流方案设计以及任务执行的时候，只有在熟悉掌握了多种交通工具使用有关知识的情况下，才有可能设计出切实可行、安全快速、经济有效的运输方案，才能为服务需求方提供恰当合适的物流服务。为了具有开拓这方面业务的能力和提供这种综合性强的物流服务的能力，基于成本控制的因素，企业不可能在人员编制中设置多个细分专业的岗位，如铁路运输、公路运输、海运等。这就要求从业人员具有灵活运用各种交通运输工具的知识和合理调配、组合各种运输工具的能力。
在仓储管理方面：随着物流服务需求的个性化和信息技术的发展，仓储管理已不是简单的货物进出仓、堆码摆放等简单活动，它将可能涉及到库存控制、自动化技术、包装、加工、检验、维修等相关作业。一个合格的仓库保管员，不仅能够履行收发、保管货物的职能，同时能够担负起作业流程优化、硬件设施设备有效利用、库存合理控制以及其它增值服务职能。
3安全管理知识
一般情况下，物流企业即不是买方，也不是卖方，而是买方或者卖方委托执行的货物人，接受买方或者卖方的委托，按照委托方的要求执行物流作业。在作业过程中，如果管理不善，安全隐患无时不在。若发生安全事故，必然会影响买卖双方之间合同的顺利执行，影响到买卖双方的利益。比如在货物保管所涉及的防火、防潮、防盗、防虫、防霉变、防静电、防粉尘、防污染、防风、防雨、防雷电、温湿度控制等内容，任一方面出现失误都将可能发生如货物损坏、丢失等安全事故，造成的损失将不仅仅限于货物等价赔偿的范围，由于物流企业处于供应链的中间环节，事故的影响将蔓延到企业的上下游各个环节，引起交货延迟、船期航班延误、人员加班、生产线停产等一连串的问题，一个看似很小的事故最终造成的损失将无法估量。
4外语知识
物流活动伴随着商流活动区域的扩展日趋国际化，英语也被广泛应用在物流活动中的各个领域，从商务谈判、合同签订到日常沟通、单据书写、信息传递等各个环节都能见到英语的影子。跨国公司的商流活动遍布多个国家和地区，对物流服务的需求也是全程化、一条龙和门对门的。虽然国内物流企业目前所做的业务大多局限在国内区域，但是作为整个门对门物流方案的一个组成部分，必须符合全程跨国的整体方案，因此信息的传递就要求必须是外文的，这就要求物流业务人员，不但能够熟练使用英语与客户进行口头和书面准确的沟通，还要具有草拟和设计外文合同的能力。目前多数涉外物流企业在招聘作业人员时都设置了英语考试的项目，因此，无论是学校还是企业在对物流从业人员进行业务培训时都应加强英语的培训力度。
5财务成本管理知识
综合性的物流服务往往涉及到多种交通工具，涉及到各种不同的费用，有些是物流企业的成本，有些是外部发生的费用，如停车费、路桥费、保险费、报关费、检验检疫费、装卸费、订仓费、理货费、提货费、海关查车费等，了解这些费用发生的原因、种类和数量是对业务人员的基本要求。同时业务人员需要具有进行物流项目成本分析的能力，针对一个物流方案，成本分析包括分析企业需要外包的业务类型、业务量、向分包方支付项目、支付数额，企业内部需要投入的资源、执行该项物流服务资源的消耗和占用状况以及资产的折旧、运作成本等，只有通过细致的成本核算，才能最后向客户提出有针对性和说服力、客户易于接受的合理的解决方案。要顺利完成这一任务，需要业务人员具有一定的财务知识。
6法律知识及其他
物流业是一个服务行业，物流企业的运作不是一个企业内部的行为，而是涉及多个企业之间的经济行为，任何一种物流服务都是一种承诺，一种用合同形式表现出来的承诺。一般情况下，物流服务供求双方的合同是以法定的形式注明双方权利和义务法律文书，是受国家法律保护和约束的。物流业务人员，特别是物流市场拓展人员必须具备一定的法律知识，了解国家有关涉及物流行业的法律法规，并在签定合同的时候灵活准确的运用这些知识。比如说经济法、海关法、合同法、公司法以及国际法等。
其它如保险、环保等知识，物流从业人员也应有所了解和掌握。
三、物流人才的基本素质和能力
1严谨周密的思维方式
物流服务是一个动态的、连续的服务，服务质量的持续提高是企业生存和发展的基础。要保证货物在规定的时间内以约定的方式送到指运地，过程的设计必须是严谨的、科学的、合规合法的。在一个综合物流过程中存在多个环节，如果其中任何一个环节出现问题，少则可能增加企业不必要的费用支出，增大企业的运作成本，造成企业的经济损失，本来利润就不高的可能就直接造成亏损，重则可能导致物流服务中断，造成客户更大的损失，引起法律纠纷，造成大数额的索赔。所以在这个链状服务中的业务人员，在设计物流方案的时候，不但要有全面的综合性的知识，而且要有一个严谨的思维模式。
2团队合作和奉献精神
物流服务的物理特性表现为一种网状的结构，在这个网中存在着多条线，每条线上又存在着多个作业点，任何一个作业点出现问题，又没有得到及时妥善的解决，就有可能造成重大的损失。
所以从事物流行业的专业人员，应具备一种强烈的团队合作和奉献精神，在作业过程中，不仅能够做好本职工作，同时能够为周边相关岗位多想一点和多做一点，使信息传递、业务交接达到无缝化状态。如果没有这种团队协作和奉献精神，就不可能将整个线上的作业点有机的结合在一起，就不可能达到物流目标系统化和业务操作无缝化的目的，就不可能有效准确的完成繁杂程度较高的物流服务。
3信息技术的学习和应用能力
现代物流企业核心竞争力的提高在很大程度上将取决于信息技术的掌握和应用水平。物流过程同时也是一个信息流的过程，在这个过程中，货物的供应方和需求方要及时发出各种货物需求的指令，了解各种货物的存在状况，以及监控货物的流动情况，而执行物流的企业，也必定要有这种准确及时的处理各种信息和提供各种信息服务的能力。目前，信息技术受到物流企业的广泛重视，并已经应用在定单处理、仓库管理、货物跟踪等各个环节。所以作为一个合格的物流从业人员，必须熟悉现代信息技术在物流作业中的应用状况，能够综合使用这一技术提高劳动效率，并且能够在使用的过程提出建设性、可操作性的建议。
4组织管理和协调能力
现代企业的竞争表现为对人才的竞争，而具体的就表现为企业管理经营理念的竞争。一个成功的企业不仅有高素质的专业人才，也要具有良好的经营管理理念和执行管理理念的能力。物流的灵魂在于系统化方案设计、系统化资源整合和系统化组织管理，包括客户资源、信息资源和能力资源的整合和管理，在目前物流行业没有形成标准化的情况下，物流从业人员更需要具备较强的组织管理能力，在整合客户资源的前提下有效地贯彻企业的经营理念，充分利用软硬件资源、人力资源等企业内部资源来满足外部客户的需求。
物流服务的特点之一是消费者参与到服务产品的生产、销售和使用的过程中，从业人员在工作过程中，需要时时与人协调沟通、与上下游环节岗位人员进行协作，需要运用不同的工具进行各种信息的传递和反馈。因此，物流从业人员不但要有相当丰富的知识面，同时应具有相当强的沟通、协调能力和技巧。
5异常事故和应急作业的处理能力
能够很好的执行作业指令、完成常规作业只能说明员工具备了基本的业务操作能力，异常事故的处理能力是衡量其综合素质的重要指标之一。由于物流作业涉及环节较多，在作业过程中经常出现突发事件，同时，在市场瞬息万变的情况下，市场对物流服务的需求呈现出一定的波动性，物流企业作为供需双方的服务提供者，对信息的采集又有一定的滞后性。在可利用资源一定的情况下，为了满足客户的需求，既能保证正常物流任务的执行，又能从容面对突发事件的处理和突如其来的附加任务的执行，就需要从业人员具备较强的处理异常事故的能力，具备随时准备应急作业的意识以及对资源、时间的合理分配和充分使用的能力。
6物流质量的持续改进能力
一个企业是否有生命力，主要决定于其创新能力，一个从业人员的业务能力是否不断提高，服务水平是否连续稳定，主要体现在其对作业质量和效率持续改进能力的高低。由于科技的发展、社会的进步，市场对物流服务水平的期望将会越来越高，对于第三方物流企业而言，物流从业人员是服务水平的载体，是企业对外的窗口，其行为将在一定程度上代表企业的整体形象，要维持企业快速、稳定、健康发展，仅靠企业管理人员的努力是不够的，要求各级从业人员的心态由“要我改”转变为“我要改”，在作业过程中，不断发现潜在问题，及时采取措施，优化作业流程，持续改进作业方式，提高作业效率和服务水平。
