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物业规范管理

物业规范管理

近年来,随着房地产市场的迅速发展,北京市物业管理行业发展迅速。截至2006年6月30日,北京市共有2841家物业管理企业取得《物业管理企业资质证书》。其中,一级资质企业51家,二级资质企业141家,三级资质企业2649家。物业管理从业人员约20万人。管理项目4564个,总建筑面积3.2亿平方米。其中住宅3126个,建筑面积2.56亿平方米。目前,全市保持市优称号的物业管理项目389个,国优项目109个。

五大问题突出

物业管理迅速发展的同时,也暴露出不少问题。北京市建委主任隋振江在北京市物业管理工作会议上指出,问题主要表现在以下五个方面:

物业服务不规范,整体水平不高。部分物业管理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念,基至颠倒了业主与物业公司的关系,“态度蛮横、行为粗劣”现象屡见不鲜,保安与业主发生冲突的事件时有发生;其次,物业服务不到位,出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理,不能保证群众正常生活的需要;第三,物业服务收费标准和服务标准透明度不高,个别企业仍然存在多收费、乱收费的情况。

开发遗留问题引发矛盾突出。北京市政协曾对北京市物业管理进行了专题调研,调研报告指出:现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中,相当数量的矛盾起源于开发建设遗留问题。一是规划变更导致业主权益受损,也有开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施。二是房屋及附属设备质量差,水电等配套项目得不到落实,缺项甩项多等。三是建筑权属不清。由于《物权法》尚未出台,居住小区物业管理区域内的建筑,如地下车库、物业管理用房的权属问题往往引起业主与开发商的争议。

业主大会成立缓慢。到目前,北京市按照《物业管理条例》的规定成立业主大会的只有511个,比例很低。业主大会不成立,物业市场就不完善,业主的权利很难得到集体支持,维修资金的使用等涉及业主共同权益的问题也无法得到根本解决。问题主要表现为:部分开发建设单位不积极、不配合、不支持,导致成立筹备组困难;二是在政策宣传、引导上力度不大,许多小区的业主在成立业主大会之初,不了解国家和本市的相关规定,往往是事倍功半;三是指导方式、方法和力度上还存在一定问题,与街道办事处、社区居委会的协同配合还不够,离开社区居委会的牵头组织、协调和制定相应的工作规则,组织工作容易陷入混乱、无序状态。四是按照法规规定,业主大会的成立需要达到一定的比例条件,一些小区业主参与意识不强,投票比例不高,导致业主大会议事规则、业主公约无法通过,业主大会难以成立。

业主自律机制不完善,对业主委员会缺乏有效的监督、管理。在实践中发现,一些业主大会成立后,作为执行机构的业主委员会有权无责,缺乏监督和约束;业主委员会往往超越职权开展活动,个别小区业主委员会成员滥用权利,以权谋私,损害多数业主利益,引起业主之间意见不一致,影响居民生活的安定。

老旧居住小区的长效管理机制没有建立。老旧小区由于建设年代久,配套设施严重不足,房屋及设施设备失修失养严重。由于居民认识不统一、交费状况不理想等因素,改造后的小区良好状况难以得到长期维持。

对症下药建和谐

之所以存在以上问题,有关业内人士指出原因有以下几点:

物业管理作为一个新兴行业,相关的法规体系、管理体制和工作机制尚不健全。

物业管理法律关系复杂,涉及开发建设单位、物业管理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个法律主体。既有开发遗留问题、建管衔接等前期物业管理问题,又有共用部位及共用设施设备的权利权属、处分及收益,以及物业服务合同问题。

配套政策不完善。虽然《物业管理条例》已颁布实施,并出台了一些配套政策文件,但全面贯彻实施条例的物业管理办法还没有出台,对日新月异变化的市场缺少快速应对机制,对规定、办法的实施缺乏操作性研究。

对物业管理企业监督不力,主要表现为对物业管理企业违法行为的监督检查和处罚力度不够。客观上,存在各区县人员编制少、执法力量薄弱等因素,但主观上,受到“企业受处罚就会甩手不干”的影响,在处罚时畏手畏脚。关于物业管理与社区建设的结合的精神落实不到位,与街道、居委会的协调配合还不够,还不能及时、有效、完全地化解矛盾和纠纷。

隋振江指出,物业管理涉及面广,社会影响大。作为城市管理的一个组成部分,物业管理,尤其是居住区物业管理,与广大人民群众的切身利益息息相关,关系到人民群众合法权益的发展和保障。针对存在的问题,北京市将从以下个方面开展工作:

首先,完善业主自律机制,转变物业管理体制。物业管理如果不能与社区建设有机地结合起来,很容易造成管理体制上的不顺,矛盾解决渠道的不通畅,容易削弱政府部门的管理和监控力度,降低工作效率,并有可能引发社会不稳定因素。为此,北京市建委正在研究制定业主大会成立指导规则等政策文件,充分发挥街道、社区的作用,将业主组织有效纳入到社区民主自治的范畴,加强对成立业主大会的组织、指导,加强对业主委员会活动的指导、监督,确保物业管理与社区建设的有机结合。

其次,强化市场监管,整顿和规范市场秩序。针对比较突出的问题,定期开展物业服务专项整治。围绕物业企业资质、从业人员素质、物业服务行为规范等内容制定具体行政管理制度和措施,强化对物业管理企业的日常管理。建立物业管理企业信用评价机制,物业管理的基本情况、管理项目、管理业绩、不良行为记录及处理等均要记录在案,形成统计、查询、警示、处理功能的综合数据,实现动态管理。根据物业服务与收费关系,研究制定科学、公开、透明的基本服务标准和分级服务标准,促进质价相符机制的形成,便于业主选择物业企业或协商服务标准和收费水平,同时也有利于政府主管部门的监督、考核和全社会的监督。

同时,北京还将加强执法,快速调处矛盾纠纷。在进一步加强市区两级建委执法体系建设的基础上,形成联动机制和重大矛盾定期上报并跟踪处理制度。在《北京市专项维修资金使用管理办法》实施的基础上,将研究制定具体的实施细则,对专项维修资金使用的方法、程序和条件做进一步规范,保障维修资金安全、合理使用,保障物业共用设施、设备得到及时维修。2006年9月25日《中国建设报》