投资报酬率范文第1篇

其实，对于生活在北美洲的人们来说，这也没有什么可奇怪的。在寒带，体型较大的动物往往占优势，因为较大的体型有助于保存体温。但较大的身躯在运动时，也需耗费较多的热量，特别是必须追赶猎物的肉食动物，而它们通常又必须找遍一大块地区才能吃到足够的肉，因此在捕食猎物时，常需考虑热量的“得”与“失”。北美洲的大山猫吃野兔也吃驯鹿，但当它在追一只野兔时，追了一段路程还追不上，它就会放弃，因为即使追上了，所耗损的热量是吃了这只兔子都补不回来的。不过追的若是一头小驯鹿，则追的再久，也还划得来。所以大山猫在追小驯鹿时，就会表现出它的恒心与毅力。

聪明的狩猎

上个世纪八个年代初，在绍兴市的一家村办企业上班的陈阿裕，每天看着老厂长将沙发绑在小船上，一边摇橹一边吆喝着卖，心里想卖沙发一定有更好更科学的方法。他萌发了自己创业的念头。

1984年，陈阿裕和两个朋友合伙，每人出资1000元，在自家门前十多个平方米大的地方．办起了沙发作坊。手头没有太多的资金，陈阿裕就做几张卖几张，一点点地积累资本。在注重产品质量的同时．他还到大城市考察研究沙发的最新流行款式，及时更新自己的设计。年底一算账，竟然赚了10来万元。陈阿裕的小作坊慢慢做出了名堂。

上世纪80年代末，床垫进入中国的百姓家庭。陈阿裕亲手设计制作了一张床垫，投入市场后很好卖。于是他倾尽积累，引进床垫生产线，开始进军床垫市场。产品要在市场上有话语权，就需要创出自己的牌子，这样才能真正在市场中占据一席之地。1988年，陈阿裕注册了“喜临门”商标。1998年7月，陈阿裕斥资100多万元，请香港明星沈殿霞(肥肥)做产品形象代言人，终于在中小品牌丛生的家具市场竖起了“喜临门”这个大品牌。

创业20多年来，质量和创新始终是陈阿裕经营企业的宗旨。企业不断引进国际先进生产技术，实现规模化、标准化生产：出资66万美元引进美国家百思电脑绗缝机和全自动裁剪机引进瑞士舒佩尔公司的超声波袋装独立弹簧生产线；特别是2000年，引进国内首条年产50万张床垫的全自动生产线，使企业的规模、生产能力和技术水平一跃为同行中领先。但陈阿裕没有满足于这些，他提出“喜临门”不仅要做大，更要做出人无我有的新意来。2000年，他与北京大学运动医学研究所合作成立“北大喜临门健康睡眠研究中心”，提出“健康睡眠，绿色睡眠”的睡眠理念；2002年，采用防螨专利技术开发“喜临门”防螨床垫，在市场上引起了较大反响。

现在看来陈阿裕和他的“喜临门”床垫的确发展得令人羡慕。但是在陈阿裕的投资过程中，他也曾像北美洲大山猫一样，狂奔几十公里依然没有捕猎到兔子。1987年，陈阿裕已经赚到了不少的钱，从做沙发起家的他，想扩大自己的“狩猎范围”。但是挑选什么产品呢？那时候，套房家具极为盛行，需求量逐渐增加，陈阿裕觉得这是个机会，于是他很快投入近100万元开发套房家具等项目，但是足足闹腾了一年，几乎耗尽了当时的全部积累后，市场却没有打开，陈阿裕发现在这一年时间里，他的企业几乎就是在原地踏步。怎么办呢?套房家具的市场的确存在，但是竞争者多，利润率低，同时因为工序多而且复杂，生产成本又偏高，如果继续下去，“体力”会一直在消耗的过程中，而赚取的利润却并不足以补充体力。另一方面，套房家具作为一种潮流产品，有着有限的生命周期，一旦生命周期接近尾声，那么大笔的投入就等于打了水漂。陈阿裕经过3个月的闭门思考，最后决定忍痛砍掉这个项目。

从这件事后，陈阿裕就坚定了走专业化的道路的思路，决定将注意力集中放在床垫上。立志要让“喜临门”成为床垫行业中做得最好的产品。

陈阿裕停止套房家具的制造，考虑的就是一个投资报酬率的问题。而姚良松在最艰难的时候，一直坚持着做橱柜，也是考虑到投资报酬率的问题。

1993年时，姚良松通过多年经营已经积累了一定的资金，这时候他也开始寻找一些新的投资项目：健身器材、客家娘酒、房地产……

不久广州最大的楼盘丽江花园开盘，姚良松陪着家人去看房兼考察。楼盘样板间是香港人做的，厨房里有一套当时中国人只在电影中看到过的欧式橱柜。姚良松的妹妹冲上去尖叫：太漂亮了，要是我也买得起就好了。

这一尖叫，喊出了10年后中国橱柜大王。

这个橱柜在中国一定有市场，姚良松的直觉这样告诉他。于是他拿出10多万元买了一些简单的设备材料，请来工人模仿香港人的橱柜做了3套样柜，放进自己位于广州康乐大厦的办公室；然后又花了1000多元钱，在《羊城晚报》、《南方日报》打了几个烟盒大的广告：广州现在橱柜展，某日某地开幕。

那几天姚良松在自己的办公室里接待着来客，场面火爆，5天展销就接了60多套订单――这意味着，如果展销一直搞下去、仅仅一个城市，一年就差不多要接4000万元的订单!而且这是一个无对手无竞争的领域．利润堪称丰厚。

还有什么可犹豫的呢？姚良松拿出自己一半的家当150万元，注册了“欧派”品牌，堂堂正正地开始购买设备，租赁厂房，投入生产；同时还在城市黄金地段租了一个300平米的商场，电饭锅、热水器和橱柜等一起摆了出来，搞一个“永不落幕的橱柜展”。

不料，昨日门庭若市，今日却门可罗雀。广州市消费前卫的市民似乎在那5天的展销中被一网打尽了，而他们身边的大多数人却安于使用装修公司做的简单木柜，对整体橱柜只停留在审美阶段。广告效果一天不如一天，“永不落幕的橱柜展”变成了“永不下蛋但要吃米的老母鸡”，姚良松开始了一场惨淡经营。

150万元的创业投资很快超支又投入50万元，三个月不见了；再投入最后的50万元，眼看又要见底了……此时的姚良松就像一只被透支的北美洲大山猫一样，他必须要作出一个判断，摆在他面前的到底是一只兔子还是驯鹿。同时要考虑还有．如果这是一只驯鹿．继续追下去是否能够在体力全部拼尽前捕捉到这只驯鹿。

此时，一张报纸的通栏标题突然刺激了他的神经：《改变命运从改变观念开始》――是的，观念!姚良松福至心灵：任何一个无中生有的行业，怎么离得开观念的

启蒙呢!而观念的启蒙又怎么能只靠死板僵硬的广告呢?

于是他请来，开始在《羊城晚报》上发表专栏文章：今天倡导厨房革命――让现代家庭“厨房似厅堂，厨房胜厅堂”；明天展望时尚趋势――现代橱柜很快会像过去的沙发一样．“昔日王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”；后天调动人们的情感――将母亲、妻子从脏乱的厨房解放出来，已经到了刻不容缓的地步了……然后请家居专家上电视台做知识讲座：怎么选橱柜．怎么订购橱柜……所有一切都不用提欧派的名字，因为当时只要有人动心了，市场上的欧派橱柜就是他们惟一的选择。

终于，1994年底，在姚良松的创业大追逐快要拼尽最后一丝气力时，广州的橱柜市场悄然升温了。1995年全年，欧派橱柜挤占了广州装修公司20%的厨房份额，销售收入超过2000万元。姚良松彻底度过了资金断流的危险期。

投资谋略

尽管投资有风险，但可以获取利润却是不断吸引一些人进行投资的重要诱因。《科学投资》提醒各位投资者，要像北美洲大山猫一样考虑投资报酬率的问题。比如北美洲大山猫可以知道自己在跑了几十公里后需要补充多少食品，眼前的食品足够补充体力和损耗，自己又还有体力拼上一程，就继续追下去。另一方面，如果自己已经累得体力不支了，就是面前是一头牛，也不能为此拼掉全部的力气。

陈阿裕放弃套房家具时，套房家具对于他来说未必仅仅是兔子，也可能是一头驯鹿。但是追了那么久，在他的投资报酬率概念中，已经没有体力去吞下这头驯鹿，不妨先换一种更容易吃到嘴的补充体力。只不过床垫对于陈阿裕来说，不仅仅是让他更容易吃到嘴的粮食，而是成为了他日后的主攻对象而已。

而姚良松在卖橱柜前经历过几次生意失败，也算是在失败中摔打出来的人。他更精于计算投资报酬率，他也更在意投资报酬率。所不同的是，5天内的60套订货让他先尝到了这个市场的鲜，他就再也难以松口了。姚良松之所以在最后的50万元即将耗尽前，依然选择继续狂追这个猎物，其一是在这个市场中，追这个猎物的只有他一人，他没有别的竞争对手，如果一旦追上，至少有很长一段时间他会独享美味，这个诱惑力太大了；其二则是他经过5天的繁华景象，知道这毕竟是一个大猎物。甚至可以这样猜想，如果3个月后，姚良松再次用尽了最后的50万元后，他很有可能会去融资继续追逐。

投资能带来令人满意的报酬，否则就没有必要投资。只是，什么是令人满意的报酬呢？获利100万元算不算是令人满意呢?这要看以什么为基础或标准衡量、评估。比如，以1000万元花两年时间赚100万元，等于是两年的投资报酬率为10%，并不是好投资。如果是以200万元一年赚到100万元，一年的投资报酬率为50%，这才算是非常难得的好投资。

所以，要正确评估、衡量投资报酬率，应根据以下几个原则：

1、以百分比(%)表示，而非金额：像前述的两个例子，光看金额看不出投资报酬的好坏；换算为百分比后，就可明显比较出来。

2、以年为基础衡量：同样是获利20%，如果甲投资是6个月的投资报酬率，乙投资是两年期的报酬，那么甲投资的年平均报酬率应该是40%，乙投资的年投资报酬率是1 0%。甲投资明显比乙投资好得多。所以以年报酬率比较，才能客观地比较不同投资工具或策略的好坏。

投资报酬率范文第2篇

美国由于金融工具高度发达，不动产投资行为非常成熟，为了使投资人能够较为准确地预测不动产的获利性，收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展，在早期建立了直接资本化法（direct capitalization）和报酬资本化法（yield capitalization）的理论基础，现代则由于计算机的使用，在收益法中发展了一些特定技术和程序（如在报酬资本化法中应用贴现现金流量分析，收益模型和不动产模型），对不动产估价和投资分析产生了重大的影响。本文仅介绍一些美国不动产评估收益法中回报率（rates of return）的概念和分类，也许对我国房地产评估人员有一些启发。

一、回报率的概念

The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不动产估价》（美国估价学会）第11版）一书中对收益法做了非常详细的论述。收益法的实质是分析投资人将资本投资到房地产后，获得收益与最初投资资本之间的关系。收益法一般可以分为两种计算方法，一种是直接资本化法，另一种是报酬资本化法。在现代，由于计算机的普遍使用，报酬资本化法中更多地应用折现现金流量分析。回报率（rates of return）是分析房地产期望收益状况的比率，通常用年回报率来表达。在美国的不动产收益评估中通常可以将回报率分为收益率 （income rate，R）和报酬率（yield rate，Y）两大类。收益率（R）是用于直接资本化法中的回报率，是估价标的单一年度收益与总价值的比率。报酬率（Y）是用于报酬资本化法中的回报率，是将估价标的在持有期内各期预期收益，折现为各期收益现值的比率。

房地产投入人投资房地产，对投资资本的期望，一般来讲有两个，一个是将投人资本全部回收，这种投资期望被称为资本返还（return of capital）；另一个是在投资资本的使用过程中，不断获得额外的收益，直到最终投资人将最初的投资资本收回（这里收回的投资资本总额不包括在投资期间获得的收益），这种投资期望被称为资本报酬（return on capital）。在一宗房地产投资过程中，投资人既关心资本返还，也关心资本报酬。相应地，投资人也非常关心衡量资本期望收益状况的各种比率，即回报率。不同形式的资本返还和资本报酬，以及资本返还和资本报酬的不同组合，可以用不同的回报率来表达这种变化，以使投资人清晰地计算和衡量出房地产投资的安全性，获利性和可靠性。

投资资本可以通过每年收益，或者在投资结束时出售不动产全部或部分收回投资。如果不动产价值在投资期初与投资结束不动产被销售时相等，说明投资者在销售时将全部投资收回，年收益来源于资本报酬，这种情况下，收益率等于资本报酬率（rate of return on capital）。如果不动产价值预测随时间有下跌的趋势，投资者无法从期末销售不动产收回最初的投资，一部分年度收益将要用来偿还投资资本，在这种情况下，资本报酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接资本化法中的综合资本化率。资本报酬率与综合资本化率之间的差额，就是资本返还率（rate of return of capital），这时资本返还率是正值。如果投资者期望在投资结束时销售不动产，获得比最初投资更多的收益，则资本报酬率会高于特定的收益率，这时，资本返还率是负值，因为年度收益没有提供所有的期望资本报酬。资本报酬率可以用可得到的或期望的报酬率或利率表达。

假设投资人以100万人民币购买一宗不动产，用于出租，每年取得稳定收益10万元，租期为 10年。

情况一。第11年投资人将不动产以100万元的价格出售，则收益率R（不含出售价值）： 10／100=10%资本报酬率：10／100=10%

收益率等于资本报酬率情况二。第11年投资人将不动产以90万元的价格出售，低于购买时的价格，投资者需要将每年收益中1万元补贴到不动产总价值中，才能收回最初的投资资本，则收益率R（不含出售价值）为：10／100=10%资本报酬率为：（10-1）／100=9%资本返还率为：10%-9%=1%情况三。第11年投资人将不动产以110万元的价格出售，高于购买的价格，将多出的10万元按每年1万元补贴到每年的收益中，则收益率R（不含出售价值）为：10／100=10%资本报酬率为：（10+1）／100=11%资本返还率为：10%-11%=-1%从上面这个简单的例子可以看出，估价师在估价中要考虑不动产投资获得收益的方式，复杂的资本返还和资本报酬形式影响了回报率的变化。在报酬资本化法中必须清楚地分清资本返还和资本报酬，计算现金流的折现率可算出资本报酬。在直接资本化法中，不能精确地区分资本返还和资本报酬，如应用综合资本化率计算时，实际上它隐含了资本返还和资本报酬两种投资资本回收部分。这是因为，当用资本化率估算不动产估价标的价值时，估算的现值必须显示出投资者除资本返还的价格外，还有应该赚取的资本报酬的价格。根据房地产的不同产权组成或实体组成，也形成了不同的收益率或报酬率。例如，估价师可以通过分析分别由土地和建筑物或抵押贷款和自有资金形成的收益，计算出不同组成部分的收益率或报酬率，从而计算出整个不动产的总收益率或报酬率。

二、影响回报率变动的因囊

影响回报率变动的因素很多，《不动产估价》（美国估价学会）一书中列举了6个主要因素：风险程度，市场对未来通货膨胀的态度，替资的预期回报率，过去可比较不动产的回报率，抵押贷款资金的供给状况和税费优惠。由于估价师用收益法估算不动产价值时是使用未来预期的回报率，不是历史回报率记录，所以估价师的市场风险意识和对购买力变化的认知非常重要。在国内，计算回报率时，往往将银行利率 （认定为安全利率）加一个风险调整值作为回报率，显得过于简单，没有考虑不同类型，不同地区，不同时期，不同抵押贷款模式的物业有不同的回报率。这样就出现，不同类型的物业，如住宅和酒店，不同地区的物业，如广州和北京，不同时期的物业，如 1999年和2002年，在用收益法评估时，在不同的估价报告中使用相同的回报率，容易造成不同地区的投资者对市场的误解，或者盲目投资，或者被虚高的回报率吓退。

三、收益率（R）

在美国不动产估价中，收益率（R）是用于直接资本化法中的回报率。直接资本化法是以收益率将单一年度收益期望值转化成不动产价值的方法。它可以用来折现潜在总收益，有效总收益，净经营收益或税前现金流量。收益率是单一年度的收益与其房地产价值的比率，是静态指标。一般以第一年度的收益除以价值来计算，也可以用各年平均收益作为代表性年收益来计算。应用收益率可以一步计算出不动产价值。已知标的不动产的年收益和收益率，即：价值=收益／收益率收益率分为综合资本化率、期末资本化率、自有资金资本化率、抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）、建筑物资本化率、土地资本化率。这些比率之间存在着内在的联系，其中，最基本的比率是综合资本化率。

1.综合资本化率。综合资本化率（Ro）是房地产单一年度净经营收益期望值与房地产总价值或总价格的比率。净经营收益是房地产的有效总收益扣除经营费用后，但未扣除贷款本息偿还额及帐面折旧额的余额。

计算综合资本化率的方法有：市场抽取法，投资组合法（包括抵押贷款与自有资金组合和土地与建筑物组合两种）和债务保障公式，也可以从有效总收益乘数中求算。

市场抽取法要求市场发育良好，相同类型物业的销售资料充足。在用这种方法计算Ro时，要求比较案例的与标的不动产具有相似性，否则要对存在的差异进行修正。估价师要搜集每宗比较案例的售价，收益，费用，融资条件，销售时的市场条件，产权情况，风险状况。确定每宗比较案例应按照相同的计算方式计算净经营收益。例如，比较案例的净租金每年上涨3%，综合资本化率是10%，标的不动产的净租金每年上涨2%，虽然二者在其他条件上具有相似性，但标的不动产不能以10%作为它的综合资本化率，必须进行修正，后者的 Ro要比前者的Ro高。又如，比较案例为一宗旧物业，购买时的Ro为10%，但在2年内需要重新装修，标的不动产为刚竣工的新物业，虽然二者在同一区位，交易时间接近，收益但由于后者不需要从经营费用中扣除装修费用，故不能用前者作为后者的综合资本化率，应该进行修正，标的不动产的R.应该低于10%.应用市场提取法计算综合资本化率的具体步骤是：第一步，估价师收集与标的案例具有可比性的比较案例，列出它们的售价，租金标准，费用，融资条件，市场状况，销售时间，产权状况等资料。

第二步，估价师利用比较案例的资料，计算出每宗案例的净经营收益，然后将具有可比性的每宗比较案例的净经营收益除以售价，可以得到每宗不动产的综合资本化率，并形成一个综合资本化率取值范围。

第三步，估价师确定标的不动产的综合资本化率。可以根据其与比较案例的可比性，在比较案例估算出来的综合资本化率一定的范围内进行休整，在根据估价师的经验判断而形成。

投资组合法也是计算综合资本化率的方法，一般可以分为两种组合，即土地与建筑物组合和抵押贷款与自有资金组合。在上个世纪中期以前，人们将不动产划分为土地和建筑物两种投资成分。在估价中，由于贷款利率较低，资本投资收益稳定，估价师一般不考虑融资的问题和资本收益，仅使用实体剩余法分别计算土地的资本化率和建筑物的资本化率。1959年，埃尔伍得对收益资本化法作出了重要的贡献，他在估价中引进了“不动产总价值必须反映抵押贷款价值及自有资金价值”的观念，即在估价中，不仅要分析土地和建筑物的价值，也要分析抵押贷款和自有资金的价值，分别计算他们的资本化率 （即抵押贷款常数和自有资金资本率），以此来表达放款人和自有资金投资者的对投资的收益的判断。这主要是由于通货膨胀和不动产价值实质增值已经超过了建筑物实体折旧对不动产价值的影响，以及不动产投资者投资行为日益复杂，收益流量不稳定，短期投资增多等因素形成的。

2.土地资本化率和建筑物资本化率在投资组合技术中，应用到土地资本化率和建筑物资本化率两个技术指标。土地与建筑物组合计算综合资本化率的公式是：Ro=L.RL+B.RB其中：L表示土地价值占整个不动产价值的百分比B表示建筑物价值占整个不动产价值的百分比RL表示土地的资本化率RB表示建筑物的资本化率土地资本化率是土地的年净经营收益与土地价值的比率，建筑物资本化率是建筑物的净经营收益与建筑物价值的比率。土地资本化率和建筑物资本化率可以从市场资料中应用市场提取法计算出来。在建筑物剩余法中，使用土地资本化率，建筑物资本化率和其他资料可以计算建筑物价值，将其与已知的土地价值相加，得到整个不动产价值。这种剩余法应用范围非常有限，可以应用到不动产（指建筑物折旧）有大量累计折旧的情况下计算不动产价值的估价目的。也可以用来直接衡量建筑物对整个不动产价值的贡献度。

3.抵押贷款常数和白有资金资本化率抵押贷款常数和自有资金资本化率应用在投资组合技术中计算综合资本化率，抵押贷款与白有资金组合公式是：Ro=M.RM+E.RM其中：M表示贷款价值比，是贷款占不动产总投资的百分比RM表示抵押贷款常数E表示自有资金占不动产投资的百分比RM表示白有资金资本化率抵押贷款常数是每年的本金和利息偿还额之和与抵押贷款本金总额的比率。它是放款者所要求的放款的利率报酬。自有资金资本化率是不动产年度税前现金流量与自有资金总额的比率。自有资金资本化率可以从充足的市场资料的比较实例中计算出来的，即由每一个比较案例的年度税前现金流量除以自有资金总额得到。年度税前现金流量通常是不动产持有期第一年的预期现金流量。自有资金资本化率是用来资本化自有资金的收益。

已知自有资金资本化率和抵押贷款利率，以及抵押贷款总额等资料，应用自有资金剩余法可以计算出自有资金的剩余收益，它对于分析新开发的不动产的绝对所有权（或称为不动产的完全所有权权益，他不受其他任何权利的支配，仅受政府课税，不动产征收的限制）收益，或者评估受特定抵押贷款限制的不动产的自有资金收益。

4.期初资本化率和期末资本化率期初资本化率是不动产被购入第1年的净经营收益与不动产现值的比率。期末资本化率是用来估计不动产期末出售价值的综合资本化率，它高于平均综合资本化率和期初资本化率，这是因为在不动产持有期期末，建筑物的经济寿命已减少，获得经收益的风险较高的原因。

四、报酬率（Y）

在美国《不动产估价》一书中，报酬率是应用在报酬资本化法中的回报率。报酬资本化法是以报酬率将不动产各期未来利益包括不动产持有期末出售价值分别折现，使未来收益转换为现值的方法。它通过预测不动产持有期的未来各期利益，利用贴现现金流量公式（DCF）（以一个折现率将未来预期现金流量转换成现值）或不动产模型分析（根据不同的年金收益模式），将利益转换为现值，模拟典型投资者的期望和假设。根据这个方法分析不动产投资，投资者可以知道，投资某一不动产是否可以得到投资者要求的利润或报酬水平，即满意的资本报酬和完全的资本返还。它是一个动态过程。

报酬率是资本的回报率，通常以年复利百分率来表示。它是将估价标的持有期内各期预期收益（包括每期收益和投资结束时的出售价值），折现为各期收益现值的比率。它可以分为利息率（名义利率、实际利率）、综合报酬率和自有资金报酬率。报酬率不仅考虑所有的不动产期望利益，也包括不动产在投资结束时的出售价值。折现率实际上是用于报酬资本化法中的一种报酬率。综合报酬率和自有资金报酬率都是房地产估价定的内部报酬率。报酬率是动态指标。

（一）如何确定贴现现金流量分析中的报酬率由于计算机的广泛使用，贴现现金流量分析（DCF）被用于报酬资本化法中来估计不动产的投资价值。贴现率或报酬率的确定，成为DCF的关键。与直接资本化法从过去的比较案例中确定收益率不同，确定报酬率更着眼于比较案例中投资者对未来的期望。估价师可以通过与比较案例的交易双方面谈，了解比较案例投资者对未来收益的期望和态度，得到比较案例的预期报酬率，然后直接确认标的不动产的投资期望值，或者通过估计比较案例的收益期望值和出售价值，间接推算出期望的报酬率。在DCF中，同一个持有期内不同的时段，因为存在不同的风险，所以应该用不同的报酬率以反映未来的收益情况。当然，采用单一的报酬率贴现全部收益或采用不同的报酬率贴现不同的收益，要取决于在市场上的投资者的行为。

（二）收益模型或不动产模型中报酬率与收益率的关系收益模型或不动产模型是美国不动产估价中预测投资者收益的特殊公式或模型。在应用收益模型时，比应用DCF公式需要更少的假设和数据资料。

1.收益模型中的报酬率。由于不动产每一期收益存在不同的变动规律，因此报酬率和收益率会发生变化。在有些情况下，如不动产在一定的持有期内有固定的净经营收益，在持有期末以原购入时的价格出售，此时的贴现率或报酬率等于综合收益率。而有些情况下，如投资者在不动产持有期内每年获得固定收益流量，资本综合报酬率固定，投资结束时不动产价值为零，也就是说不动产的资本报酬和资本返还包含在每一期的固定收益流量中，此时的综合收益率等于综合报酬率与偿债基金因子（偿债基金因子是1元以复利计算本利之和的倒数，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn这个公式被称为英伍德条件，Yo代表投资资本的资本报酬，1／Sn代表资本返还。其中此时的偿债基金因子是采用综合报酬率Yo作为贴现率i计算的。

如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作为贴现率i计算的，则此时的Ro=Yo+1／Sn被称为霍斯科尔德条件。安全利率一般采用保险储蓄存款或政府债券的主要通行利率，低于投资者的投资资本的综合报酬率。这时的综合报酬率被称为投机利率。由霍斯科尔德条件算出的综合资本化率（也被称为霍斯科尔德资本化率）要高于由英伍德条件算出的综合资本化率，因此，再依据直接资本化法公式（价值=净经营收益／综合资本化率Ro）评估出的不动产价值也比较低。霍斯科尔德条件应用范围很窄，主要用于消耗性资产评估，如矿山，租赁设备和动产。

2.不动产模型中的收益率和报酬率。

不动产投资者往往希望最终的不动产投资收益包含着不动产增值，即期望全部的报酬率高于收益率，如综合资本化率。报酬率是一个包含任何不动产增值的完全指标。报酬率与收益率之间的关系公式是：Y=R+A其中Y是报酬率，R是收益率，A是反映收益与价值变化的调整率。

（三）综合报酬率，自有资金报酬率和利率的概念综合报酬率Yo是全部投入资本的报酬率。它考虑了在不动产持有期内收益的变动，也考虑了在投资结束时出售价值的变动。它不需要考虑贷款融资的影响，是在假设没有融资购买情况下计算出来的。综合报酬率可以视为贷款和自有资金组合的报酬率，观念上是自有资金报酬率和抵押贷款报酬率（或抵押贷款利率）的加权平均。

投资报酬率范文第3篇

 

一、净现值法与内含报酬率法的择优问题

（一）互斥方案分析中两法择优产生差异的原因

    在对单一独立方案的可行性分析中，净现值法与内含报酬率法对方案的评价结论完全一致，但在互斥方案（指两个或两个以上的备选方案中，只能选择一个最优方案）的择优选择中，两种分析方法的择优结果却经常发生矛盾，尤其在投资规模不等和投资方案现金流入实现的时间不同的情况下，更是如此。对此，虽然有许多文献提出了一些相应的解决方法，如按净现值法为标准选择最优方案的企业价值最大化观点、按外部收益率的大小选择最优方案的观点等，但我们认为，解决此问题的最好方法还应从分析两法产生差异的原因出发。 在对投资项目的可行性分析中，净现值法与内含报酬率法都考虑了货币的时间价值，而且在货币时间价值的计算中采用的是复利计算原则，因此，两法对项目使用期内产生的现金净流入都作了再投资的假设，但由于两法对现金流量现值计算中采用的贴现率不同，从而使两种方法假定在现金流入再投资时，会产生不同的报酬率。净现值法是假设不同的备选方案在同一时期产生的现金流入再投资时，都会产生与企业的资金成本率相等的报酬率；而内含报酬率法是假设各个项目的再投资报酬率等于各项目的内含报酬率，由于个案的内含报酬率不等，所以同一时期不同项目产生的现金流入的再投资报酬率不同，且不等于企业的资金成本率。

（二）再投资报酬率在最优方案选择中的运用

    既然导致净现值法与内含报酬率法择优结果产生差异的原因是两法对未来现金流入的再投资报酬率的假设不同，因此，在最优方案选择之前，应客观预测企业未来特定时期可实现的再投资报酬率，然后结合具体情况进行择优，否则，无论以何种单一方法独立的进行选择，都有可能因实际情况与假设条件不一致，而导致决策的失误。具体的决策规则，通过下例说明。例：某企业有a、b两互斥方案，各方案的现金流量见表1。企业资金成本率10％，要求做出最优选择。 表1 单位：元 方案 各年现金净流量第一年第二年第三年第四年第五年 a100006000400030002000 b100002000300040008000 本例按内含报酬率法选择：a方案的内含报酬率为23.11％，b方案的内含报酬率为19.66％，显然a方案为优；按净现值法进行选择：以资金成本率10％计算的a方案的净现值为2377元，b方案的净现值为2764元，显然，应选择b方案。两种分析方法得出相异的结论。但客观上不论备选方案有多少，其最优方案应具有唯一性，选择方法如下： 1、按多个贴现率分别计算各方案的净现值，计算结果见表2。表2 单位：元 贴现率 a净现值 b净现值 净现值差额（a－b） 5％ 3586 4665 －1079 10％ 2377 2764 －387 15％ 1362 1210 152 20％ 467 －80 547 25％ －284 －1152 868 内含报酬率 23.11％ 19.66％ 分析表2数据可发现：当贴现率小于10％时，a方案净现值小于b方案，净现值法与内含报酬率法择优结论相异，前者选择b方案，后者选择a方案；当贴现率大于15％时，a方案净现值大于b方案，净现值法与内含报酬率法择优结果相同，都为a方案，说明在10％与15％之间，存在一个使a、b方案净现值相等的分界贴现率，该贴现率同时也是两方案择优结论异、同的转折点。该分界贴现率按内插法计算如下： 分界贴现率＝10％＋387/（387＋152）×（15％－10％）＝13.59％ 2、择优标准。本例中计算现金流量现值所用的贴现率，实际上即为假计的项目现金流入的再投资报酬率，所以，如预计的再投资报酬率大于13.59％，则应选择a方案；此时，净现值法和内含率报酬法不但择优结果一致，关键是两者的现金流入再投资假设符合客观情况；但如预计的再投资报酬率小于13.59％，则应按净现值法进行择优，此例应选择b方案，因内含报酬率假计的较高的再投资报酬率难以实现。自然，如企业的现金流入无法立即实现再投资或再投资报酬率为零，则任何动态分析法的结果都将导致决策的失误。 

二、稳健内含报酬率指标的计算及运用

（一）内含报酬率指标理论上的缺陷

投资报酬率范文第4篇

一、资金成本率

资金成本是项目或企业筹集和使用资金所产生的代价，包括筹资费用和用资费用。每百元净筹资额一年的成本通常称为资金成本率。

企业筹资处于各种动机，项目投资是其中一个重要的方面。企业筹资的资金成本和项目用资的成本有较强的一致性，但如何准确估算项目的资金成本率，还有许多问题值得探讨。

例如，如何估算用于项目的股票资金的资金成本呢？一种简单的做法，就是根据企业发行股票的资金成本估算项目的资金成本，但这种方法没有考虑项目的周期，假设通过发行股票筹集的资金可以无限期地在项目上使用，这显然不符合实际。考虑项目周期和股价变化后计算的股票资金成本远远高于无期限使用资金情况下的资金成本率。

此外，股票筹资资金成本率的计算不能简单套用逐年增长的股票定价模型，需要根据企业自身的股利政策来确定。对于无法通过发行股票筹资的企业来说，自有资金的资金成本率需要使用企业预计的股东权益报酬率。

用资金成本作为贴现率计算项目的净现值，反映了投资项目在满足了出资者报酬后的超额收益。由于资金成本易于计算和获得，所以，利用资金成本作为贴现率可以考核企业各级投资者（事业部）对企业的贡献。由于不涉及风险的计量，计算数据较为客观和准确，特别适用于对单个项目或者是同一项目的不同方案进行评价。不足之处是计算出来的净现值偏大，没有考虑风险对出资者报酬率的影响。另外，利用资金成本作为贴现率不适用于性质不同的项目进行比较评价，因为不同项目有着不同的风险，要求的投资报酬率不一样。

二、 无风险投资报酬率

资金时间价值是指在无风险和无通货膨胀的条件下全社会平均的投资报酬率。用无风险投资收益率对投资项目的现金流量进行折现，符合资金时间价值的定义。

实际评价中，无风险投资报酬率可以使用银行的贴现率或者长期国债的利息率。但银行贴现率作为金融政策工具受国家宏观调控政策和金融市场的影响；长期国债的利息率中包含了通货膨胀因素。所以，真正意义上的无风险投资报酬率，还需对银行贴现率和长期国债利息率进行调整。可以考虑使用不变价格计算的全社会投资报酬率（通过国民经济统计数据调整获得）作为无风险投资报酬率。

用无风险投资报酬率作为贴现率可以计算投资项目最大的投资报酬，该投资报酬包括资金的时间价值、投入资金成本的回报、风险投资价值和通货膨胀调整价值。利用无风险投资报酬率可以对单个项目的最大可能收益进行估计，也可以用于不同项目或者同一项目不同方案的比较，使用范围比较广。

但无风险投资报酬率一般小于其他贴现率指标，计算出来的净现值明显偏高，易使一些风险较大而受益一般的项目获得批准和通过，特别是公益项目由于其为非盈利项目，一般利用无风险利率估算未来的成本，这样估算出来的成本明显偏小。事实上，公益项目也要讲求社会效益，公共投资由于未来成本的不确定性，同样存在风险。

三、必要投资报酬率

严格来说，必要投资报酬率也是一种资金成本，是一种机会成本。投资是为了获得投资回报，在投资项目未来的收益及成本不确定的情况下，投资就是在冒风险。投资者除了应得到无风险投资报酬率外，还要求获得与所冒风险相应的风险投资报酬率。

确定风险投资报酬率的前提是对项目的风险进行客观的估计。对项目风险的估计通常采用变异系数法和β系数法。变异系数法的关键是如何确定风险价值系数。罗伯特・哈莫达提出了利用β系数估计项目风险的方法。该方法利用MM模型和资本资产定价模型之间的关系，通过可以观察到的上市公司β系数来估计非上市公司或者投资项目的风险大小。当无法找到类似的上市公司及其资料时，可以选取与投资项目相类似的非上市公司或者类似项目的资产收益率数据，与同期股票市场平均投资收益率的数据进行线性回归，计算出一个相对β系数，此系数称为会计β系数。

必要投资报酬率由于涉及到风险及风险投资报酬率的估计问题，所以这一方法的难点和关键在于风险的正确计量。现实中，利用统计方法计算标准差和变化系数，涉及到概率的估计问题。投资项目未来的市场环境受到多种因素的影响，判断好坏是非常困难的。更多的时候是靠投资者的主观判断得出主观概率，由评价者分析投资者这种判断存在的风险，由此推断风险投资报酬率的高低。而投资者的主观判断的不确定性和不可靠性是很大的。由于此种原因，利用必要投资报酬率作为贴现率就存在很强的主观性。

利用上市公司股票波动性来代替其他企业和投资项目的风险大小，存在一个不可比的问题。首先，难以找到与项目产品完全相同的上市公司，此外，股票收益的波动受多种因素的影响，β系数是对股票收益波动性的历史数据进行回归，它最多代表了股票收益率波动性的历史轨迹，无法反映股票收益波动的未来。此外，不同的公司即使处于同一行业，由于地理位置、竞争实力、产品市场的差异，一个公司很难代表另外一个公司，用上市公司股票的收益波动代表非上市公司的收益波动，缺乏客观性。此外，罗伯特・哈马德公式同时使用了MM模型和资本资产定价模型，而无论是MM模型和资本资产定价模型都是在满足充分信息、无交易成本、效率市场的前提下得到的。中外经济学家和财务学者从各种角度指出了两个模型存在的问题。那么，靠这两个模型得出的罗伯特・哈马德公式的可信度必然受到质疑。

必要投资报酬率由于存在上述的问题，使其作为贴现率的可信程度下降。但该指标的优点是可以对独立项目、互斥项目、同一项目的不同方案进行投资评价，适用范围最广。而且，必要投资报酬率至少考虑了不同项目所面临风险的不同，高风险的项目理应获得更高的投资回报率，所使用的贴现率应该高一些，这种理念上的变化是非常重要的。投资者和投资评价者如何准确地判断风险的大小并转化为必要的风险收益补偿，这始终是财务管理研究的重要课题。在投资者自担风险的前提下，投资者对风险的判断是否正确，投资者对风险的承受能力，是决定投资项目评价是否正确和能否实施的两个关键因素。

四、行业平均投资利润率

贴现率也可以选择投资项目所处行业近年来的平均投资利润率。按可变价格计算的行业平均投资利润率指标，既包括了风险因素也包含了通胀因素。

行业平均投资报酬率作为贴现率是否可靠，一方面取决于统计数字的准确性，另一方面，行业平均投资报酬率是一个平均数字，按照风险分散的原理，该报酬率中已经去除了大部分的可分散风险，而每一个具体投资项目既包括可分散风险也包括不可分散风险。因此，该指标和使用资金成本作为贴现率有相似之处。

五、企业权衡的必要投资报酬率

企业可以在资金成本的基础上，考虑企业投资项目风险的大小，调整出企业自身必要的报酬率，把此作为投资项目的贴现率。许多国外公司都采取了对企业投资项目分组的方法，根据项目的性质不同，所处领域不同，市场环境不同，选择适当的风险调整系数，对各投资项目的必要投资报酬率进行调整计算。我国企业也可以进行这方面的资料积累和摸索。

企业权衡的必要投资报酬率，首先由取决于企业对具体投资项目风险的判断，需要企业积累同类项目组风险大小的资料，并能够根据市场的变化和竞争对手的情况进行适时地调整，每个企业都有各自的标准，通用性较差。

六、综合运用上述贴现率对项目投资进行评价的思路

作为互斥项目的选择，必须考虑风险的大小。利用无风险投资报酬率计算净现值可以得出各项目最大的投资报酬，利用资金成本可以得到一个中间的投资报酬，在对风险进行合理推断后得出的必要投资报酬率给出了各项目的最小投资报酬。在分别计算出三个净现值后，我们可以通过非确定性投资决策方法，根据投资者的意向和风险偏好，选择乐观法则、悲观法则或者最小后悔值法对投资项目进行决策。

投资报酬率范文第5篇

一、资本资产定价理论简介

（一）理论渊源 资本资产定价理论是在马克维茨投资组合理论和资本市场理论基础上形成发展起来的一种证券投资理论，主要研究证券市场中资产的预期报酬率与风险资产之间的关系，以及均衡价格是如何形成的。 1952年，马柯维茨在《金融杂志》上发表其题为《投资组合的选择》的博士论文是现代金融学的第一个突破，他在该文中确定了最小方差资产组合集合的思想和方法，开创了对投资进行整体管理的先河，奠定了投资理论发展的基石。

1964年，威廉・夏普在马柯维茨的投资组合理论的基础上首次提出资本资产定价模型。CAPM是第一个在不确定条件下，使投资者实现效用最大化的资产定价模型，导致了西方金融理论的一场革命。其中心特点是只有系统风险才在股票定价中起作用，股票的报酬与股票系统风险的量度β成正比。

之后，林特（1965）和莫森（1966）对资本市场总体定价行为进行了深入研究并各自提出了风险资产定价均衡模型。他们的研究方法有所不同，但是思想和研究的结果是一致的。1990年，威廉・夏普因为资本资产定价模型的创建而获得诺贝尔经济学奖。

（二）CAPM的假设条件资本资产定价模型建立在以下基本假设之上：所有投资者都追求当期报酬最大化，并以各组合的期望报酬和标准差为基础进行投资组合选择；市场是完全有效的，所有投资者拥有同样的预期，即投资者对所有资产的预期报酬、方差和协方差等均有完全相同的估计；所有投资者都可以无风险利率无限制的借入或贷出资金；没有税金和交易成本；所有投资者都是价格接受者，任何一个投资的买卖行为都不会对股票价格产生影响；所有资产的数量是固定不变的；所有的资产都可以被完全细分，拥有充分的流动性。

（三）模型描述资本资产定价模型可以表示为：

Rp=Rf+β× （RM-Rf）

其中：Rp是资产或资产组合的报酬率；Rf为无风险报酬率；β为给定资产或资产组合的系统风险，RM是市场组合的报酬率。

从模型当中我们可以看出，资产或投资组合的期望报酬率取决于三个因素:无风险报酬率率Rf，通常将国库券的报酬率作为无风险报酬率；风险系数β，β系数是某一投资组合的风险程度与市场证券组合的风险程度之比。β越大，系统性风险越高，要求的报酬率越高，反之，β越小，要求的报酬率越低；风险补偿，即RM-Rf，是投资者为补偿承担超过无风险报酬的额外风险而要求的报酬，即市场组合报酬率与无风险报酬率之差。

二、资本资产定价模型推导

（一）资本市场线在资本资产定价模型中，预期报酬代表所有投资者可能得到的最好的风险回报，预期报酬与标准差之间表示风险――报酬权衡的线称为资本市场线。

如图1所示，A表示所有投资组合的机会集；曲线XMN代表有效集或有效边界，同机会集A相比较，有效集上的组合更有优势，即相同的风险下，有效集上的组合报酬高，相同的报酬下，有效集上的组合风险小；Rf表示无风险报酬率，从Rf开始，做有效集的切线，切点为M，这条直线就是资本市场线（CML），可以用公式表示为 ：

RP=Rf+re* p

其中Rp为任意有效组合P的报酬率，Rf为无风险报酬率（纯利率），re为资本市场线的斜率， p为有效组合P的标准差（风险）。

虽然理智的投资者可能选择XMN线上的任何有效组合，但是由于无风险资产的存在，使得投资者可以同时持有无风险资产和证券组合，这种组合位于资本市场线MRf上。MRf上的组合与XMN上的组合相比，它的报酬高而风险与之相同，甚至风险更小，或者风险小而报酬相同或更高。

风险厌恶者可以选择贷出资金，比如购买政府债券，降低风险，当然这样同时也降低了预期报酬率；风险喜好者可以选择借入资金，增加投资风险资产的资金，来提高预期报酬率。

总期望报酬率=Q风险组合预期报酬率+（1-Q）*无风险利率

其中，Q代表投资于风险组合的资金比例，1-Q代表投资于无风险资产的资金比例，如果贷出资金，Q将小于1，如果借入资金，Q将大于1。

（二）证券市场线按照资本资产定价模型理论，单一证券的系统风险可由β系数来度量，而且其风险与报酬之间的关系可由证券市场线来描述。证券市场线（SML）揭示了市场上所有风险性资产的均衡期望报酬率与风险之间的关系，用公式表示为：

Ri = Rf + β （Rm - Rf ）

其中，Ri 是第i个股票的必要报酬率，Rf 是无风险报酬率，Rm 是平均股票的要求报酬率，即β=1时的股票报酬率，Rm - Rf是投资者为补偿承担超过无风险报酬的额外风险所要求的报酬率，即风险补偿。

如图2所示，证券市场线的斜率表示市场中风险厌恶的程度，投资者对风险的厌恶感越强，斜率越大，要求的风险补偿越多，对风险的厌恶感越小，斜率越小，要求的风险补偿也就越少；无风险报酬率Rf是证券市场线的截距。

证券市场线很清晰地反映了风险资产的预期报酬率与其所承担的系统风险β系数之间呈线性关系，充分体现了高风险高报酬的原则。同时投资者要求的预期报酬率不仅取决于市场风险，还取决于无风险报酬率和市场风险补偿程度。它适用于单个证券和证券组合，既适用于有效组合，也适用于无效组合。

三、资本资产定价模型在我国应用的局限性

（一）资本资产定价模型本身假设的局限性 资本资产定价模型就建立在一系列假设前提之上的，这些假设或多或少存在一些不合理的地方：

（1）有效市场假设不成立。有效市场是指这样一种市场，在这个市场上，所有信息都会很快被市场参与者领悟并立刻反映到市场价格之中，整个市场没有摩擦，没有交易成本和税收，整个市场充分竞争，这在现实中是根本不存在的。在此基础上，所有投资者拥有同样的预期这一假设也不成立。

（2）所有投资者都可以无风险利率无限制的借入或贷出资金的假设不成立。出于对风险控制的考虑，投资者不可能从市场上无限制的借入资金，也不可能将自己的资金无限制的贷出，更不可能以无风险利率借贷资金，所以这个假设是不成立的。

（3）没有税金和交易成本这一假设也是不成立的，证券的买卖都需要花费一定的交易费用，上缴一定的交易税金。

（4）资产的数量是固定不变的假设不成立。在证券市场上，资产的数量是随时变化的，不可能固定不变。

（二）我国证券市场的局限性 我国证券市场成立于20世纪80年代末，相对于西方国家相对成熟的市场，我国证券市场还存在很多问题，主要表现在以下几个方面：

（1）市场信息透明度低，信息披露不完善。有效市场要求信息完全公开，所有投资者都可以同时免费的获得所有信息，并且市场信息可以立即反映到证券价格上来。但是，在我国证券市场上，信息透明度低，投资者获得信息不同步。另外，由于我国法规还不健全，还有市场主体利益问题，导致市场信息披露不完善，漏报、隐瞒、谎报现象时有发生。所以，很多研究者都指出，我国证券市场正处于弱有效和非有效状态。

（2）股权结构不合理，流动性差。据统计，我国证券市场上发行的股票，60%属于国有股和法人股。我国法律法规对国有股和法人股的流通有很多限制规定，例如，发起人持有的股份，自公司成立之日起一年内不得转让；董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的25%等。由于国有股、法人股占的比重大，同时又不能随意转让，就导致了整个市场的流动性差。

（3）交易费用高。目前，我国证券交易费用主要包括委托费、佣金、印花税、过户费等，费用是欧美等成熟市场的3―4倍。

四、提高资本资产定价模型在我国适用性的建议

（一）加强监管，推动信息透明化信息透明度低、披露不完善，使我国证券市场处于弱有效和非有效状态，严重限制了资本资产定价模型的应用，同时导致了市场混乱、股价不合理等现象的存在。为此，各部门应加强对信息披露的监管，完善信息披露制度，对应披露的信息、披露时间等问题要明确规定，做到有章可循、有法可依。

（二）解决股权结构不合理的问题 由于我国股权结构不合理，国有股、法人股所占比重过大，又不能随意上市流通，导致了市场供求出现矛盾，投机现象盛行。解决好这一问题，能够提高我国证券市场的有效性，从而提高资本资产定价模型的适用性。

（三）发展证券投资中介机构目前，我国证券市场上的投资者大多是直接投资上市公司股票，而不是通过证券投资机构来实现投资，而且作为投资者个人来说，很难获得风险分散利益，同时，投资者个人又在证券市场上处于弱势地位。发展有效率的证券投资中介机构，通过与上市公司之间的博弈，可以推动信息披露制度的完善， 使我国证券市场信息更加透明，提高我国证券市场的有效性。

五、结论

虽然资本资产定价模型的前提假设有很多不成立，我国市场的有效性也比较弱，但是运用资本资产定价模型来进行证券投资决策分析，可以为投资者解决很多问题，比如计算预期报酬率、为资产定价、评估资产组合的业绩等，所以我们必须改善市场环境，加强证券市场有效性的建设，以此来提高资本资产定价模型的适用性。

参考文献：

［1］马崇明：《论资本资产定价模型及其研究进展》，《财会通讯》2007年第3期。

［2］黄萍，韦增欣：《资本资产定价模型理论及应用》，《科技经济市场》2006年第10期。