目前,物业管理问题的根源就在于一些人的观念在这个问题上还停留于“房管所”年代,造成物业公司自认为是代表着政府管理,凌驾于业主之上,引发了和业主的冲突。

物业管理要从头抓

目前,绝大多数买房人对入住后的物业管理和要缴纳的费用都非常重视,如果房地产商不肯在签合同时向买房人出示《物业管理使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”),将会给未来入住后的物业管理带来隐患。

虽然北京市房地局早在1998年就已要求房地产商领取预售许可证前先要通过“公约”的审查,并在签购房合同时与买房人对“公约”进行约定,但大多数房地产商不肯向买房人出示“公约”。物业公司在接受房地产商委托物业管理时,往往不是要求房地产商提供买房人签署的“公约”才接手管理,而是拿着本应房地产商直接交给业主的钥匙,胁迫业主接受自己的管理、缴纳房地产商和自己私下约定的物业管理收费标准。

试想一个在胁迫情况下签订的协议本身就是无效协议,物业公司又如何使用这种无效协议要求买房人履行协议呢?物业管理的纠纷隐患不是买房人种下的,而是房地产商种下的。

业主知情权不容忽视

从住公房到住私房确实也有消费观念转变的过程,但人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识,而目前一些物业公司只收费不服务或多收费少服务却恰恰影响了人们在这方面的思想转变。

不少物业公司到处诉苦,说自己亏损严重,但却又不肯按政府要求定期向业主公布帐目,在业主委员会决定更换物业公司后赖着不走,致使业主怀疑物业公司的诚信和缴纳的管理费是否真正用于自己物业的管理上。物业公司剥夺了业主的知情权,又凭什么来质疑业主不交费呢?

物业公司应自立

如果物业公司和房地产商有着“裙带”关系,在物业管理的开始利用和房地产商的特殊关系(比如拿着本应房地产商直接交给业主的钥匙)强迫业主做某些事情,就不能责怪业主对房地产商的不满发泄到物业公司身上,物业公司收了房地产商的钱,代房地产商承担保修工作,房子出了问题,业主找物业公司,就不能说物业公司是代房地产商受过。物业公司接受了房地产商的委托,事先就有责任验收自己要管理的房屋和设备,也有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任。

要想解决这个问题,不能指望业主自己去分清房地产商和物业公司的关系,而是物业公司要自己和房地产商划清界线,不要在和业主打交道的开始,先给业主一个房地产商代言人的形相,同时对接受房地产商委托管理的项目先做好验收。

地产商“话语权”有多大

“业主”反映的是物权的概念,“业主”就是“物业的主人”。实际上,在物业没有卖出之前,房地产商是最大的业主。搞清了这个概念,我们才能明白第一份《业主公约》由房地产商制定,第一份物业管理委托合同由房地产商和物业公司签订,不是取决于它的义务,而是取决于制定公约时房地产商是唯一业主的权力。同样,我们也能明确房地产商在房屋未卖出之前同样要缴纳物业管理费,和其它业主履行同样的公共义务。

房地产商在卖房时,把其对房屋的权力和义务同时也转让给了买房人,因此当一个小区的买房人超过50%,业主组织起来后,买房人对物业的权力就超过了房地产商,需要时可以重新和物业公司签订委托管理合同,或决定改聘其它物业公司对小区进行管理,可以对业主公约按大多数业主的意愿进行修改。也正是由于这个原因,房地产商委托物业公司的合同应在业主委员会新的委托合同发出之日起自动失效。

随着房屋建成和买房人入住的增加,物业管理的纠纷将逐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点,要从根本上解决物业管理问题,首先要澄清思想认识上的误区。

“主仆”关系是基础

商家把顾客称为“上帝”,是商家对顾客地位的一种尊敬,他们理解自己的生存完全依赖顾客的认可。但是,目前非常奇怪的现象是,作为商家之一的物业公司大多不肯承认自己的服务对象————业主是“上帝”。

其实,物业公司与业主的关系类似于“主人”和“仆人”的关系。但遗憾的是有不少人却采用了错位思维方式,用物业公司是“法人”,与业主合同确立的关系是“平等”关系来否定“主人”和“仆人”关系。

在法律上并不仅仅是“法人”之间具有平等地位,“自然人”同样有平等地位,“法人”和“自然人”之间也一样是平等的,我们常说的“法律面前人人平等”,这个“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。

家庭中的“保姆”与主人的关系是“自然人”之间的雇佣合约关系,小区的“主人”与物业公司的关系是“自然人”和“法人”之间的雇佣合约关系,这两种关系同样都是“平等”关系。为什么做“保姆”的从来不怀疑自己的“仆人”地位,而物业公司却不肯承认自己的“仆人”地位呢?这是因为“保姆”比物业公司更清楚自己是干什么的。

正是由于物业公司不肯承认自己的真正地位,所以他们将业主交给他们用于小区服务的费用当成自己公司可以随便支配的自有资金,引发了业主和物业公司在物业管理费上的一系列纠纷。

物业管理谁说了算

有物业公司认为,业主自治并不是业主说了算。那么,物业管理究竟谁说了算呢?房地产商说了算?如果房地产商已把房屋的产权转给了买房人,他们在小区内连“话语权”都没有了,凭什么做别人的主呢。

物业公司说了算?物业公司不是政府派出部门,在小区内没有任何产权,只是业主共同聘请来的“管家”,显然他们也没有说了算的本钱。

政府说了算?政府本身就是人民意志的代表,在商品房小区里就是业主意志的代表,在不影响其它小区合法权益时,政府对具体小区的任何指导和监督都应以该小区业主的共同利益为依据。因此,在小区里,只能是业主说了算(这里的业主是指业主的群体,而不是业主的个体),这是我国法律赋予业主的权力,任何人无法改变。物业公司可以不接受某个小区业主委员会的委托,但接受委托后,只能按业主的委托执行。

对于买房人,买房居住也不是唯一的目的,如果买房人是为了转手或出租赚钱,在房屋转手或出租前,同样不能因为空置而不缴纳管理费,在转手和出租时也应要求接手人和承租人接受公约的约束和物业公司的管理。业主对出租的房屋负有最终的责任和义务(例如:承租人不缴纳物业管理费,出租人有最终缴纳的责任)。买受二手房的人在接收房屋权力的同时也接收了相应的义务(遵守公约和接受物业公司管理)。

总体而言,物业管理行业是一个低技术、劳动密集型产业。目前,许多物业管理的纠纷和业主的不交费,其中一个直接原因就是有为数不少的物业公司既无自有资金,又缺少有质素的物业管理人员临时拼凑的。可以这么说,现在社会上靠别人给启动资金、完全靠服务对象预交费运营的公司恐怕除物业管理行业外再难找到第二个行业。令人费解的是,不少人还要求“政府要给予物业管理企业一个大的支持和保护”,笔者真不知一个低技术、劳动密集型的物业管理行业要政府保护什么?在市场经济条件下,仍想整天躺在政府怀里不思进取的企业,结果只有一个:被市场淘汰!