一、传统思路下房地产财务管理困境及因素分析

（一）房地产企业的财务信息管理不到位

会计信息是企业管理的重要资源。会计信息质量的高低、传递的质量与速度直接关系到房地产企业稳健发展。尤其是对于房地产这一特殊行业而言，往往由于项目开发的地域性原因，经营范围过于宽泛、地域跨度大。对特大型房地产企业而言，分公司、子公司分布在各地，涉足多行业投资；就算是对本地房地产企业而言，由于行政区划的原因，往往其开发项目都不在同一行政区域内，导致项目、管理、物资、财务存在一定程度的分散性。此外，缘于财务管控制度的执行力度不够以及约束机制尚未成熟，导致财务工作者在收录和整理相关业务的经济往来凭证时由于自身情绪和工作态度的随意性导致的财务信息准确度不高，信息质量不能保证；再者，基于前面提到的财务信息两方面的不足，企业对待开发项目没有进行科学完整的可行性探讨和研究，或者一味迎合主要决策者的偏好，人为“炮制”加大方案的可行性，加之不排除有决策权的成员缺乏敏锐的眼光和技能来作出准确的项目选择和方案确定，盲目的投资以及决策失误将大大加深了财务风险，不利于企业的长期良好发展。

（二）资金周转困难，资金回笼受阻

当房地产企业开发项目前期投资规模庞大，需要巨额资金投放，加之资金周转周期过长，借贷、融资有难度，造成后续的资金补给没法满足，已开发项目由于资金紧缺、周转不畅而被迫停工，“烂尾楼”现象屡见不鲜；同时，一些房企的高层管理人员对于长期投资计划不重视，没有指定资金安排和分配计划，造成了房企开发项目流动性资金紧缺，开发项目资金补给不足；还有一些房企则过分追求高端尖口号，忽略了地域环境和市场需求，导致商品房库存量大，市场反响非常低，资金回笼受阻；最后，一些地方的房价上涨过快，政策要求银行停止对房地产企业贷款，其他融资渠道也被封住，资金压力甚大。

（三）财务对成本的控制不够有效、精细

在大多数房地产企业中，财务部门对项目资金预算缺乏必要的管控，仅仅通过预算总额进行控制，将最终影响项目的成本控制。同样由于房地产开发的特殊性，主要成本——开发成本往往是由成本造价部控制的，财务部门被动地进行成本管控更多地体现在资金流出方面。而具体的会计成本核算要等到交房后才能结算出来，因此，如果平时财务部门对于成本和资金管控力度不强，则往往导致成本失控，待项目交房后，才发现成本超支，对于企业的整体成本管控极为不利。财务部门对项目预算精细化程度不足，资金预算流于形式。此外，受房地产项目开发资源密集、周期较长、业务流程复杂等特征的影响，加之划分标准不明确、不唯一，使得一些业务归类、划分比较粗糙，对应的成本分摊、会计核算、资金审计等的精细化管理受阻。

二、房地产企业财务管理模式改革创新的内容和途径

（一）使用软件系统促进房企财务管理升级，实现信息化管理

信息时代的更新速度之快对信息的沟通、交流、传递有着非常高的要求，房企应该顺应形势趋势，抓住企业迈向互联网化的这一次机遇，实现房企内部财务信息化管理。例如引入用友房地产ERP财务共享服务平台。该平台——用友网络科技股份有限公司专门为房地产集团企业打造的财务管理优化体系，能够实现财务和业务的融合以及财务与企业生态系统的共享。因此，房地产企业可以建立与用友网络科技股份有限公司的合作关系，实现企业内部财务信息的共享服务平台的信息化管理。同时，该系统还预留了财务软件NC、U8，以及明源售楼系统接口，可以较好地实现信息的即时更新与共享。

（二）优化和规范房地产企业的财务控制方式

1.建立统一的财务核算体系，充分发挥财务监控职能

房地产企业内部要实现企业内部扁平化管理，逐渐实现由核算型理财转型为资金集中管理，充分发挥房地产企业财务作为控制中枢的作用。对于大型的房企，应该是将财务部门分成会计核算部门和资金管理部门，各司其职；房企开发项目周期长、投资大，所以要在设置房企财务管理模块时，全面监控房产项目的各个环节。比如在筹资过程中，要建立全面预算管理体系，做好筹款计划，形成合理的企业资本结构，并适时调整以加速资金的周转；又比如在管理会计科目的过程中，要建立完善的应收账款核算方法，包括出台赊销办法、制定处理信用期外的应收账款的方法以及以一些减免、优惠鼓励顾客快速支付等；此外，要有相对应的存货管理模块以及资产管理模块，加强内部审计，根据企业实际情况开展存货盘查，有些物资、资源设置接近权限等。

2.重视资金效益考评，充分发挥财务资金的效用

资金周转困难是众多房企面临的顽疾，房企要消除它，最重要的就是要在使用财务资金的过程中，重视资金效益考评，成立专门的审计责任部门，负责定期对房地产企业的财务、工程等环节进行审计并形成审计意见反馈给企业高层，将在绩效考核时参考审计结果，以此鼓励和激励企业充分发挥资金的效用，即包含了在资金筹集、资金调度等方面的资金管理。在万达集团，公司成立了一个审计中心，并直接向董事会汇报工作。万达除了严厉查处商业、地产管理公司的腐败行为外，在审计中心里还专门建立了一个审计小组，对所有广场的店铺、地产开发项目进行审查。此外，万达还专门设立了举报电话、每年一次的专业审计等等对策来扶正企业的不正之风,收效明显。

（三）创新房企筹集资金的方式，多方位开发融资对象

房企在过去很长时期都是依赖于金融机构的支持获取资金来源，但是这种单一的资金补给途径有着其短板，比如受银行利率、市场波动、央行调息等影响甚大，房企难以保持稳定、健康的发展形势，承担着较大的财务风险，所以房企面临着创新房企筹集资金的方式，多方位发展融资对象的难题。因此，房企可以从两方面着手：其一，到资本市场进行直接融资；其二，融资租赁方式进入融资。不管是以何种方式融资，房地产企业事前都要对各种方式作融资成本和出资机构信用、前景等作评估，并结合公司的实际发展需要，确定长短期借款的比例。

（四）充分作好项目开发评估，探索正确、科学的投资决策创新领域

不少实践中的案例说明了投资不当、投资决策失误、盲目地进行多元化投资是将企业推入火海、步入绝境的罪魁祸首，所以，房企要特别重视内部工程、营销、财务团队的合作，对待开发项目结合自身现有条件和技术进行充分的经济可行性分析和评估，探索正确、科学的投资决策创新领域。绿地集团充分发挥了绿地品牌和地产经营优势，集结了金融专业资源、阿里巴巴、安邦集团、平安集团等强大合作团，首次打造了互联网房地产金融产品即绿地地产宝。在该产品启动之前，绿地集团利用自己和外聘的专业的财务团队，充分对该产品的经济效益量身订做了一套“战衣”，安邦保险为绿地地产宝担保，第一期发行资产总规模2亿元，产品年限为1年，年化收益率为6.4%，认购资金2万元起，以1000元递增。

三、结语

综上所述，房地产企业要在林林总总的行业、企业中占据一席之地，必须透析自身的管理现状和弊端，扬长避短，淘汰已有不成熟、低效率、低产出的财务管控模式，树立以财务管理为核心的现代管理思想，结合当前形势与自身优势，对财务管理模式进行改进和创新设计，力争实现企业的现代化目标。

作者：关海燕 单位 ：沈阳辰宇建设集团有限责任公司