物业管理服务范文第1篇

第一条为规范物业收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《国家发改委、建设部关于印发物业服务管理办法的通知》（发改价格〔**3〕1864号）及省政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔**4〕92号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城市规划区范围内，物业管理企业向业主或物业使用人提供物业服务的收费。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理。

第二章物业服务收费的种类和方式

第七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

第八条住宅物业综合服务费实行分等定价，根据物业服务的不同等级制定不同的收费标准。

市价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据行业平均成本和本市经济发展水平，制定物业服务收费分等定级办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和向社会公布。上浮幅度最高不得超过20％。

第九条业主大会或业主委员会根据本物业的需要选择相应的服务等级，并与物业管理企业在物业合同中约定物业服务的具体收费标准。物业管理企业应在15个工作日内，将物业服务合同送价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

双方约定不成的，可报价格主管部门审定。

第十条物业管理区域内符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场（停车位），有专人24小时看管的，经价格主管部门批准，可收取小区车辆停放管理费，具体收费标准由市价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则在规定的范围内核定。

进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主、物业使用人的搬家车辆免收。

第十一条装修期间的垃圾应由业主或物业使用人负责在规定的期限内清运，业主或物业使用人亦可委托物业管理企业统一清运，装饰装修垃圾清运费具体标准由业主或物业使用人与物业管理企业按照价格管理部门会同房地产行政主管部门规定的指导价格及浮动幅度协商确定。

第十二条实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5％。

第十三条实行市场调节价的物业服务收费由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中自行约定。

第十四条物业管理企业根据业主或物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第十五条物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内，将服务内容和收费情况进行公示，做到价目齐全、内容准确、标示醒目。

物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。

第十六条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十七条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十八条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当在10日内答复。

第十九条物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十一条前期住宅物业服务收费，由建设单位按照物业服务收费分等定级办法，根据物业特点和服务要求，确定服务项目、服务等级和收费标准，并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。建设单位应在确定的收费标准和浮动幅度内进行招标或选聘物业管理企业。建设单位与物业管理企业约定预收前期物业服务收费，预收期限不得超过6个月。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准、计费方式和计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。双方约定不成的，可报价格主管部门会同房地产行政主管部门审定。

第三章物业服务费用的收取

第二十二条本办法所确定的住宅物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。

物业服务费用以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房屋买卖合同约定面积时房地产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

物业管理企业经与业主大会或业主委员会协商一致，可按月、按季度或按半年度计收费用，但不得一次性预收半年以上的物业服务费用。

第二十三条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

对五保户和享受最低生活保障的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。

第二十四条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买卖人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。已售出因业主原因暂未入住的，物业服务费用由业主全额交纳。

第四章监督检查

第二十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等任何额外费用。

第二十六条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十八条价格主管部门和房地产行政主管部门应当及时受理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。

第二十九条价格主管部门会同房地产主管部门应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，加强对前期物业服务收费的监督检查。

第三十条实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前，到价格主管部门申领《安徽省经营收费许可证》。物业管理企业应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务合同和前期物业服务合同等相关资料。价格主管部门正式受理后，应在15个工作日内办理完毕。

第三十一条物业管理企业违反价格法律、法规和规章，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚实施办法》（国家发展和改革委员会令第14号）予以处罚。

第五章附则

第三十二条本办法实施后开始物业服务并收费的，按照本办法规定执行。

本办法实施前业主大会与物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

本办法实施时尚未成立业主大会，且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。

物业管理服务范文第2篇

[关键词] 小区 物业 精细化 服务

引言

根据《中华人民共和国物权法》的规定,国务院对《物业管理条例》(2007年10月1日执行)进行修改,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,使物业企业的职能从管理向服务进行转变。职能的转变必然带来模式的相应调整,对企业的要求更为严格。服务强调满足业主的日常生活需求,而传统意义上的服务升级会增加企业成本,并且,业主在希望提升服务质量的同时并不愿意增加物业费用,这就对物业企业的服务管理提出了新的挑战:如何平衡服务和成本是当下物业企业必须解答的命题。另外,随着物业服务模式的相互模仿和管理技术缺乏创新,物业服务趋于同质化,缺乏特点和吸引力,这种情势在更提高了市场对服务的要求的同时,进一步压缩了物业企业的利润。因此,研究物业服务的新模式,是具有现实意义的课题。

一、物业服务的分析与理解

1.物业服务的定义

《物业管理条例》第二条规定“ 本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护物业管理区内的环境卫生和相关秩序的活动”。从定义上看,物业管理属于服务行业,主要为业主提供与业主生活居住相关的服务,物业服务的最基本要求就是保证业主的生活安全和秩序,让业主获得一个能够居住的生活环境。因此,物业服务的服务内容应该具有层次性,包括物质基础服务、精神满足服务及附加增值服务。

这三个层次正如金字塔一样层层筑起,只要下面的基础不稳定,整个服务金字塔瞬间就会崩塌。并且,服务的利润率也是从基础开始,环环相扣,逐渐升高,只要基础服务做不好,高层服务的利润就无法获得实现。因此物业服务必须从基础做起,从金字塔的底端开始构建服务体系。

(1)物质基础服务。物质基础服务是服务体系的基础,是有形的服务,主要指物业设施,包括机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、安全设备、水电设备等。这些设备不可或缺,还要不断提高其科技含量,才能使之始终处于完好状态,保证使用得当和使用效能。同时,物质基础服务基本没有利润,管理成本高,但它是后续高层服务的支撑,必须给予相当的重视。物业管理发展25年来,物业管理服务的品质、内容已经出现同质化、大众化、普及化的趋势,而物业管理服务水平的高低,仍主要体现在各种基础项目的管理效果上,业主的满意度始终是反映服务质量的最重要标准。

(2)精神满足服务。精神满足服务是物业服务体系中的重要环节,是无形服务。物业服务与业主居住生活密切相关,基础服务只保证能居住,而精神满足服务则说明业主是否能住得好、住得欢,因此是衡量物业服务质量高低的核心指标。同时,精神满足服务是物业企业的主要收入来源,成本相对较低,是企业必须把握住的服务层次。

(3)附加增值服务。附加增值服务是能让业主兴奋的服务,目前服务市场趋于同质化,单纯的客户满意并不能企业获得忠诚的客户和积极的口碑宣传,只有让客户兴奋才能提升服务企业的服务水平。附加增值服务是物业企业实现差异化、高利润的必然之路。

2.物业服务的本质

由于《物业管理条例》的规定,使得物业行业以服务为本质、管理体现服务。物业服务是有形服务和无形服务的统一,具有层次性,与业主生活居住息息相关。业主关心的并不是服务做得如何周到、全面,而是关心物业服务是否能为他们的生活创造价值,这是物业服务的核心,即,物业的本质在于服务生活。在基于业主需求上,只要能为业主生活带来积极价值的服务都会被接受,都能创造利润。在对珠海新世界海滨花园业主的调查当中,48.2%的业主不愿交物业费的原因是物业企业并没有确实地为业主生活创造价值,因此,物业企业成功的关键在于是否做好生活服务。

3.物业企业面临的问题

(1)获收门槛高、微利分层。物业服务业的利润主要来源于精神满足服务和附加增值服务,物质基础服务基本上作为企业的一项支出存在。因此,如果物业企业无法满足业主基本生活需要,就无法实现向高层次获利过渡。许多企业只能勉强维持基本服务,这样的后果必然是企业服务积极性降低,既而服务水平下降,最终陷入恶性循环。而同时基础服务的维持成本高,如果企业缺乏管理能力,即使能创造较好的收入,也会被成本所侵蚀,致使利润压缩。

(2)业主生活需求的动态性和多样性。生活是不断变化的,业主对生活的需求不会一成不变,而是随着时间的改变而产生相应地变化,如生命的阶段、四季的交替、节日等,不同的时间对服务有不同的特定要求。另外,小区业主都是相对独立的个体,不同的偏好、习惯、文化都会产生差异的需求,而很多时候,业主不同的需求会相互产生矛盾,为物业服务带来不便甚至混乱。

(3)业主交费积极性低。业主交费是多数小区物业企业的难题。企业为了提高服务投入了许多资源及人力,但业主仍然拒付、少付或拖付物业费用,使物业企业利润流失。而不断地催促业主付费则会恶化物业企业与业主的关系,使物业企业陷入两难的境地。同时,业主的交费价格是有底线的,如图2所示,临界线是业主愿意承受的最高价格,当服务的收费超过业主的可承受范围,即使再高再好的服务,业主都不会付费。

二、节约型精细化服务突围

基于目前小区物业服务的微利性,笔者认为严格的精细化服务是小区实现战略突围的有效手段。所谓精细化,就是在服务主题和管理要精、服务内容和流程要细,只有做到服务精细化,企业才能在有限的资源中最大化价值,实现低成本高收入,既而提升利润率。

如图3所示,节约型精细化战略的本质在于在增加收入的同时削减成本,最终提升利润。

1.减少成本

实现精细化战略的首要工作是降低成本,因为物业企业首先要提供基础物质服务,而物质基础服务基本没有利润,管理成本高,只有很好地控制成本才能有效的保证利润。控制成本有四个方法――量化服务、流程化、精简团队及严把固定资产:

(1)量化服务。服务量化是提升服务效率的有效方法。物业企业对服务人员的工作进行量化,将服务时间、反应时间细化到秒,服务绩效细化到元等。量化的服务在提升服务质量的同时也减少了企业服务成本和顾客的享受成本,实现业主与企业的双赢。

(2)流程化。流程化就是将服务规范化、标准化。这样减少了管理成本和执行成本,也使服务团队更专业。

(3)精简团队。精简团队就是实现扁平化结构,避免机构臃肿而带来的资源的浪费。精简的团队让每个服务人员各司其职,对工作负责,确保员工无法相互依赖,推脱责任,也能减少人力上的成本。而同时扁平化的组织结构能与业主实现更亲近、有效的沟通,减少沟通成本,降低服务的反应时间。

(4)严把固定资产。固定资产是小区物业服务的必需物质基础。但由于物业服务的特殊性,小区的固定资产购入是一次性的,不会转卖,不具投资性,另外还会导致税金、管理、折旧的支出,因而固定资产只能算作成本。因此,企业要严把固定资产,非必要项目可以实行外包,降低成本。

2.增加收入

增加收入是实现利润增长的直接方式。物业企业必须积极开展利润,这样才能为企业带来持续的现金流入。增加收入的手段有三种――聚焦核心诉求、精神满足和附加增值:

(1)聚焦核心诉求。聚焦核心诉求就是将有限的资源集中在业主最需要的服务上,突出服务的主题。比如,某小区的业主主要是老龄人,则核心诉求就是“康乐生活”,因此企业只需将资源集中在为业主提供有益的康乐活动和设施上,如游艺、乒乓球台等,而非花费大量资金举办滑板游等不适合老龄人的极限项目。聚焦核心诉求能满足业主的生活需求和精神需求,提高业主满意度,为企业创收带来可能。

(2)精神满足。精神满足就是满足业主精神生活方面的需要。比如快乐、健康、休闲等,精神满足是增加企业收入的主要途径。

(3)附加增值。附加增值就是为业主带来潜在的增值价值。比如房产的增值、小区的业主群体能为客户带来人脉价值等。附加价值的利润率最高,成本最低,但不易实现,因为它必须依托于复制基础服务和精神满足服务的完善。

三、结束语

微利是当下多数小区物业服务企业所面临的难题。节约型的精细化服务战略能帮助企业很好的解决这一难题。然而,正如《孙子兵法》所言:兵无常势,水无常形,能因势而变者,谓之神。没有一成不变的方法,企业要实现战略突围,必须实事求是地分析自身的条件、优势、劣势,制定适合自身的精细化服务,才能在变化无常的市场中立于不败之地。

参考文献:

[1]佚 名:思绪飞扬:从“物业管理”到“物业服务”[J].走向世界,2008,10:13

[2]纪玉书 陈 成:浅谈物业管理服务职业化内涵[J].时代金融,2008.01(360):42～43

[3]周荣秋:浅谈物业管理企业如何做好物业管理服务[J].消费导刊,2009.1:111

物业管理服务范文第3篇

物业服务收费管理细则一一、物业管理收费项目

(一)物业管理服务费

物业管理服务内容包括：

1、房屋共用部位、共用设施、设备及其运行的维护和管理。

2、 环境卫生：公共环境卫生(公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运)

3、小区公共秩序维护：协助公安部门维护本区域内的公共秩序、检查消防隐患和消防设施、搞好安全防范工作(小区安全监控、巡视、门岗执勤)和管理宣传工作。

4、物业管理费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包括户内小修费用及路灯和楼道灯费用。

二)代收公用事业费

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。物业公司接受委托按统一定价代收上述费用，不向业主收取手续费等额外费用。

(三)特约服务费

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，如：委托上门清洁服务、上门维修服务、上门保安服务、照看病人、老人、儿童服务、委托装潢监理服务等，收费由双方约定。

二、物业管理收费原则

收费原则：公开、公平、公正。按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

三、物业管理收费依据

1、合同的约定

《物业服务合同》是一种有偿的劳务合同，物业管理企业收取费用的基础是其提供的管理服务所付出的成本和劳务。

2、法律的规定

根据《中华人民共和国价格法》20xx年1月1日发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理收费是一种服务收费，根据所提供的管理及服务的性质、内容等不同情况实行政府指导价。

物业服务收费管理细则二为明确物业公司收银员工作职责，特制订本守则：

一、管理处收银员为创鸿集团财务部派出人员，必须严格遵守财经纪律和财务收支审批制度，执行政府相关部门及集团公司核定的各项收费标准。

二、按时向业主(住户)收取管理费、停车费和水电费等，及时将现金全额缴入银行，不得截留或挪用，同时将收费情况记录在帐册中。

三、资金、帐册、发票、收据、车辆停放卡、装修出入证，收费记录等资料必须妥善保管，防止遗失或被盗。

四、严禁向外人透露涉及公司商业机密的公文、报表、财务帐目、数据等。

五、严格执行只收款不付款的制度，付款统一由集团公司出纳员办理，私自付款，公司不予进帐。

六、督促保安员及时上缴临时停车费，收取临时停车费时，应按规定开具由物业公司提供的收据。

收银员操作规程：

为规范收银员行为，特制订本操作规程：

一、物业管理费的收取：

1、物业管理费须在每月8日前收清，对未按时缴交物业管理费的业主应发出催收单，并限期缴交。

2、收银员在办理收取物业管理费时首先应核对该户物业管理费应缴金额所属月份，然后开具公司的收款收据给缴款人，收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。

3、收款后须及时、认真、细致记入《管理费收缴情况登记表》。

4、新增或减少的住户物业管理费在《管理费收缴情况登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映。月终报物业公司会计。

二、停车费的收取：

1、固定停车费的收取：

①收款员在办理收取固定停车费时首先应核对该车辆应缴金额是多少?所属月份。然后开具公司的收款收据向缴款人收取固定停车费。收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。

②收款后须及时、认真、细致记入《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》。

③新增固定车辆停放须填写《新办固定停车凭条》，报停的须填写《车辆停止存放凭条》，在《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映，月终报物业公司会计。

④缴交一年固定停车费的，可优惠免收一个月月租。

2、临时停车费的收取：

收款员在核对下班保安员呈送的《临时停车费交收情况表》的基础上，须开具公司收款收据，向缴款人收取临时停车费，收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)，《临时停车费交收情况表》留物业管理处保存。

三、水、电费的收取 ：

1、在核对抄表员呈送的逐户水、电表行码的基础上，须每月8日前收清水、电费。对未按时缴交水、电费的应发出催收单，并限期缴交。

2、收款员在办理收取水、电费时应开具公司的水、电费收据，向缴款人收取水、电费，收取水、电费收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。向财务部缴款时须附水电表行码登记表。

3、收款后，须及时、认真、细致记入《水费、电费收缴情况登记表》。

4、新增或减少的在《水费、电费收缴情况登记表》及时记载，并在《物业变动表》反映，月终报物业公司会计。

四、装修押金的收取和退回：

1、装修押金的收取：

①业主须对铺面、住宅装修时，经申请批准按规定每户缴交壹仟元的装修押金后方可进行装修。

②收款员在办理收业主取装修押金时，应开具公司的收款收据向业主收取装修押金，收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人，一联报集团公司财务)。收取押金的同时，应告知业主妥善保管好收据，装修竣工时凭此收据办理退回押金。

③收款后，须及时、认真、细致记入《收取装修押金一览表》。

2、装修押金的退回：

①缴款人要求退款时，其装修结果须经物业管理处负责人上门进行验收，并观察下层及左右邻相隔墙是否有渗漏迹象，视其实际情况作出是否退款决定。收款人根据物业管理处负责人的意见，可以退款的，在交清其他应收费用后，凭缴款人提供的原公司开具的收据，填制退款凭证经集团公司财务副总经理审批后才可付款(原收据联做为附件，贴在退款凭证后面)。 ②退款后须及时在《收取装修押金一览表》上注销。

③业主如丢失原押金收据的，须与物业公司会计先核对，如公司有收此款，业主须书面声明原收据遗失作废。再作退款处理。

五、装修工临时停车IC卡的办理：

1、凡配置有刷卡装置的道闸小区，装修工寄车一律办理优惠IC卡。

2、装修工寄车IC卡每块收取押金20元，(人为损坏需补卡者应另收工本费20元)。收款员须开具公司收款收据给缴款人。收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。

3、有效期满需延期使用者应另交费充值。

4、办理退取押金凭完整无损IC卡和收据退款。

六、其他收入(活动中心、公寓租金、车辆IC卡、其他)：

涉及其他收入，收款员须开具公司收款收据给缴款人，收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。

物业服务收费管理细则三1、物管公司收款使用的收款收据由集团财务管理中心统一登记发放，并可派驻专人负责。物管公司根据收费项目专人领取、保管收款收据，并按规定进行领用、退回登记。

2、收据保管人员对收据须妥善保管，如出现丢失、被盗现象，要及时向集团财务管理中心报告，由此造成集团损失，应追究当事人责任。

3、收款人员收到现金，须在当日下午下班前上交集团财务管理中心，或将现金缴存指定的公司银行账户，并须于次日上午上班时凭银行缴款回单到集团财务管理中心结账。如遇特殊情况不能按时到财务结账的，必须征得物业公司及集团财务总监的同意。

4、收费的同时须向业主开具集团统一的收款收据，杜绝出现收款不开票以及违规擅用白条代票的行为发生。一经发现，均视为贪污处理，除须追回相关款项外，将对当事人处以违规收款金额50%的罚款，并予以开除处理。

5、严禁出现收款不上交以及挪用公款行为的发生。一经发现，除相关款项外，集团将对当事人处以未交款项或挪用公款金额30%的罚款，情节严重的予以开除，直至追究刑事责任。

6、收取租金物管费须做到一人开票，一人收款，尽量减少现金交易，物管人员须告知经营户缴纳租金、物管费时，可直接到银行转账或者存现金到集团指定的银行账号上，经营户凭银行转账单或现金缴款单到物管部开票，物管人员再凭转账单或现金缴款单到财务结账，以提高工作效率，及避免收假钞和收缴双方的现金在途风险。

7、收款人员在日常收款过程中要认真鉴别钱币的真伪，收到伪钞由经办人自行负责。

8、物管公司收入实行收支两条线，严禁将收到的款项坐支有关开支(退装修押金除外)，如遇特殊情况需要坐支的，须征得物业公司负责人和集团财务总监的同意。

9、物管公司每月须对住户(商家)的情况进行清理，及时掌握应收物管费的情况，并在每月的5日之前将上月度相关情况上报集团财务管理中心登记台账。

物业管理服务范文第4篇

抓保洁保证环境卫生。环境卫生是物业的脸面。如何把小区的容颜清洗得干干净静？*物业公司经过几年的管理实践，探索出一条切合保洁工作的路子。就是开展标准化服务。在保洁方面，他们制定并实施了《公共区域清洁卫生服务标准》。按照这个标准认真执行，为保证保洁效果，他们又制作了服务区域分布图，实施服务内容公开化，在此基础上，做到“三不放过”，即不按标准操作不放过、不按标准检查不放过，不按标准整改不放过。经过开展“环境卫生整治月”、“综合业务大比武”等多项活动，又进一步提升了保洁服务水准，各小区始终保持着清洁状态。获得市级卫生先进单位的*小区，在做好业户保洁的同时，针对上城小区店主不规范经营行为、金融大厦商服前乱摆乱放摊点，给小区外环境造成污染和破坏的问题。成立了外环境清理小组，采取了相应措施，及时解决了外环境的脏乱差问题，达到了内外一致的卫生标准。今年以来，处于装修阶段的*D区，装修垃圾量大、粉尘多，管理处组织保洁队，先后5次开展会战，突击清运装修垃圾，使小区仍然保持着清洁状态。为深化标准化服务，他们还开展了标准化服务标兵评选活动，这项活动的开展大大提升了服务档次，共评选出标准化服务标兵15人。他们的服务不仅受到了*物业公司的表彰，而且更重要的是赢得了广大业户的好评。共收到感谢信20多件。*管理处奔三小区居民周喜武、苑国华、韩保军、延辉、邢小明等代表全小区居民，给公司联名写感谢信。他们被公司保洁员桑柏荣同志的标准化服务工作精神所感动，桑柏荣同志天天清扫，楼道内摸不到灰尘，区域内看不到任何杂物。冬季每逢下雪，她冒着寒风顶着飘洒的雪花，默默地清扫积雪。居民们被她的敬业精神感动了，有10多人主动来帮助她清扫，就连年已古稀的韩保军老人都每次不落，共计80多人次。

抓保安保证小区平安。为确保小区平安，*物业公司对小区的公共秩序和安全严格管理，做到了严把“三关”。

第一，严把门岗关。*、*两处，严把门岗，对外来人员和车辆认真检查，共为业主办理出入证1500余件，办理外来车辆出入证500多件；对外来人员进入小区做到了详细盘查和登记，岗前拦截无故进入小区车辆100台，拦截无故进入小区人员300多人。

第二，严把巡逻关。*保安队实行全天24小时巡逻制度。采取划分管理区域，责任落实到人的措施，对重点地形和区块实行重点管理。有效地保证了小区平安。20*年六月九日家住在SB01号楼房的住户从长青打出租车回到家园、在到家的时候业主上楼去取钥匙的同时，出租车在楼房的前侧停放由于电路出现故障而引起车内方向盘下面的线路着火，火势非常大、司机当时以是手忙脚乱，不知如何是好、车内没有灭火器、被巡逻的保安和监控中心同时发现，于是，他们迅速赶到现场扑救拿了2个灭火器将火扑灭，为出租车司机挽回了个人财物和损失，同时也受到了司机的好评。

第三，严把检查关。采取了三级连网检查制度，对小区进行不定期的拉网式的检查，并对检查出的问题都及时地做了整改，有效地把问题消灭在萌芽之中。

抓维修保证服务质量。为创新服务，*物业公司开展了维修“三不”服务，赢得了各小区业主的称赞。

物业管理服务范文第5篇

1．综合物流服务的理解

2．对国际航运企业的理解

3．综合物流服务的增值服务

4.综合物流服务与国际航运企业的关系

二、从海洋运输走向综合物流服务

1．国际航运企业从事单一海洋运输的薄弱点

2.综合物流服务与海洋运输相结合战略的提出

3．国际航运企业参与世界经济竞争的使命

4．国际航运企业发展综合物流服务的发展前景

三、中远迈向综合物流服务的思考

1．中远走向综合物流服务的现状

2．中远公司在综合物流服务中的使命

3．中远走向综合物流服务的经营战略

4．中远走向综合物流服务经营战略方针和策略的制订

这里主要讲三个问题，一是对综合物流服务和国际航运企业的理解。第二个问题是从海洋运输走向综合物流服务。第三个问题向大家介绍一下中远国际货运有限公司从一个单纯海洋运输以及企业迈向综合物流服务的一些思考。

我们知道，当今的航运业出现的几个大的变动，一个是整个航运企业逐渐显示出了先进物流系统的发展，二是整个航运业在船舶制造方面出现了一些新动向。超巴拿马集装箱船的问世给整个航运运输干线运输带来革命。第三个比较时髦的动向就是航运企业的兼并收购和联运体的发展。前不久Maersk收购海陆，包括中远和Evorygran这样传统的国营企业合作经营的趋势，这三大问题的出现被认为是当今世界贸易和交通具有关键影响的三个问题。其中我们认为，发展现代物流业是海运发展的最为关键的一个内容。

在物流趋势中作为航运企业如何面对挑战。国际航运企业需要通过开辟新的服务领域来不断巩固、壮大其应该承担的使命。

综合物流范围与海洋运输之间具有无法分割的关系。综合物流范围应该覆盖了海洋运输这个单一的运输形式。

根据目前航运企业发展的趋势，中远国际货运公司对企业整体发展思路做全面的调整，推出以完善综合物流服务能力为主。

目前在整个国内，传统和物流发展话题相对应是电子商务概念的推出，目前传统物流在国内还未完善的时候，电子商务已经扑面而来，这两股热浪对中国物流业发展提供千载难逢的机遇和挑战。航运企业的物流在这两种浪潮中如何发展和定位，是摆在航运界面前的一个必须面对的问题。我们认为作为航运企业必须保持清醒的头脑，以便做出正确的判断决策。

目前有一些航运企业，已经在整体的电子商务基础上推出一些物流的服务。比如在目前航运企业中Vpo推出了电子商务环境下的物流。同时中远也推出了国内首家包含网上订仓的综合服务系统。

因此我们觉得作为中国的航运企业，在目前状况下，应该抓住传统物流与现代电子商务环境下的机遇，能够在比较高的起点上推动物流发展，而不能重走以前的重复建设或者低水平重复建设这么一条老路，应该向我们的引进技术一样，能够比较快吸取海外和世界上物流先进经验，对自己的发展起到一个台阶式飞跃的作用。下面我要介绍一下对综合物流服务的理解。主要对物流的服务，有这么几种物流服务的方式和企业的定位。

对目前国际航运企业的理解。传统意义上的国际航运企业通常被理解为从事海运业的企业，海运承运人，比较典型意义就是中远或者目前的中海还有其它一些传统公司，对促进全球经济发展起到了重大作用，到目前为止整个世界贸易的70％到80%承运量由海运来负责，然而随着世界经济一体化的深入发展及市场环境的变化，特别我们客户的技术不断提升，作为国家与国家之间贸易往来的联系纽带也赋予新的业务。

98年以来，全球经济增长变化较大，各种动荡因素频繁出现，欧元起动、区域性贸易保护主义加剧，国际航运企业将面临更大的困难。所以，在新形势下，国际航运企业必须有所转变，不应仅仅是海运承运人，应该向更广阔的空间发展，最终成为全球承运人乃至全球综合物流经营人。

综合物流的增值服务，在传统的运输服务上增加价值，或者使用一系列其他活动和技术，大幅度降低物流的总成本。通过增值服务的提供，航运企业可以摆脱由于现代航运技术日益先进所带来的逐步削减海洋运输服务的差异性，在更广泛的基础上建立自身的核心业务优势。在国际航运业刚开始的时候由于风险大、技术难度高，因此国际航运业各个航运公司的服务水平差异还是比较大，但是随着目前现代造船业，现代航运体系的建立，整个航运企业特别是国际航运企业在传统行业基础上的一些差异己经逐渐被缩小。比如说我们现在很多公司在用第四代第五代的船，无论先进的航运公司或者是一些相对比较落后的航运公司都在使用水平一致的或者说在同一厂家制造的航运设备航舶，包括运用一些全球的定位航海技术卫星通讯等等。这些已经造成整个航运业在传统意义上航运服务水平差异性的消除。

七十年代以后，国际航运业开始重视物流业务，纷纷组建物流企业，从航运企业日常经营管理工作中反映的情况来看，其综合物流业务与海运企业的关系多为综合协调、协作的关系，具体情况各有不同。可能一些欧洲和美洲的航运企业对物流服务和国际航运一些结合相对做得比较好，有一些落后的国家航运业还是航运，开展物流还是以为航运主业服务这么一个出发点来运作。

我们感到作为航运企业，必须要从海洋运输逐渐走向综合物流服务。从海洋运输走向综合物流服务，可以从几个方面看出它的必要性和发展的前景。

第一，国际航运企业的薄弱点。国际航运企业在没有开展综合物流业务之前，运输方式比较单一，不能满足货主和客户日益增长的需求。

第二，海洋运输的竞争日趋激烈，利润率越来越低。自92年开始，整个国际航运业由于受到国际经济的影响，出现了一个比较大的下滑趋势，当然目前阶段，整个航运企业出现了复苏的可能性，但是我们认为，也绝对不可能恢复90年代和80年代航运企业高峰时期。

第三；由于航运企业的服务方式单一，因此，各个航运企业单靠传统的海洋运输无法在日益激烈的市场竞争中充分体现各自的核心业务能力，因此不能在竞争中获得竞争优势。

在这个局面下，物流与行业相结合已经摆在我们航运企业的面前。由于航运业竞争激烈，形势严峻。因此，航运企业分别在向新的服务领域拓展，其中作为航运企业外延的扩展，物流业已经成为航运企业业务服务领域的首选。同时整个国内和国际物流市场逐步形成，特别是国内企业对物流需求逐步的提高，也是促使航运企业开拓物流业务很重要的原因。

此外，作为主要运输方式的海洋运输业，同时是国际物流发展的一个比较重要的基础。

航运业竞争激烈形势严峻主要从以下几个方面体现，亚洲金融危机的引发，集装箱运力严重过剩，特别是大量船舶定单由于亚洲金融危机的引发，各船舶制造厂成本和制造费用产生一些变化，整体的世界航运业、造船业价格出现大幅度下降，引发新一轮航运企业的构造船的风波。目前还有很多超过五千箱以上的在造船订单，我们相信在未来两年之内还会出现运力和运量的严重的冲突。

国际航运、货运企业竞争异常激烈，如何把握企业发展方向是摆在企业面前一个严重的课题。

物流市场逐步形成，一是中国经济的发展取得举世瞩目的成绩，发展物流的客观条件已经成熟。并且我们已经有两种企业的需求正在从事打开中国物流市场大门的工作，一个是我们三资企业和新型的国有企业和外商独资企业。整个物流企业也有很强的趋势。

第二种是社会个体的物流消费需求。由于现在经济的发展，个体消费的水平越来越高，他们已经不满足于原有消费的服务水平，对整个个体消费的服务的广度和深度提出更新的要求，这也是促进物流消费一个重要的原因。

物流企业要占领国际市场，我们认为应该具备两个条件。一个要具有从事外贸运输经验和能力，包括货运、船舶，与物流有关的业务。第二个具有全球性或者区域性物流网络，能够从事整体的服务。从我们行业企业来看，我们认为国际航运企业应该在目前的市场运营情况下成为国际物流发展的主力军，在现有发展物流的基础上增加这种力量。

当今直接经济高速发展，发达国家已经通过经济国际化和信息高速和物流网络化的战略逐渐形成新的直接经济结构。

国际贸易量增长速度还要高于世界经济增长的速度，国际贸易在世界经济中占据重要的地位，”也是我们行业参与世界经济竞争的一个比较好的契机。

一方面国际贸易是国际物流生存的前提和基础，国际贸易发展的速度和规模决定着国际物流发展的速度和规模。另一方面，国际物流的科学化、合理化又是国际贸易发展的有利保障。

这里边有一个日本经济与物流发展的例子。日本经济高速发展，企业经营进行大规模海外投资并在竞争中致胜的因素，除了质量和价格外，运输服务公司提供的物流也功不可没。据我们了解，目前日本海外投资企业和一些大的商社进行海外投资的前期调研的时候，已经把物流服务的能力和与物流相关的物流服务的厂商跟进程度作为很重要的考核的条件，比如说日本的大日星商事株式会社的特点，在任何地区的投资都会伴随着一些物流企业的跟进。比如像佳能在任何地方的投资，将日星物流系统引入到企业投资中去。

同时日本政府对物流业采取保护措施，保障物流业在日本海外投资并且是在事业中取胜的手段。

航运企业由于跨国企业的发展成长，航运企业目前参与物流服务参与世界竞争达到比较好的时期。由于跨国企业需要有原材料及时供应，成品生产和半成品运输与衔接，包括商品分拨配送或销售都需要物流企业在其中做一个支撑的作用。

目前，中国的航运企业发展前景比较好，一个国内交通运输基础设施有了很大的改善，沿海各港、铁路、公路和机场等交通基础设施有了很大的改善。

一批批深水泊位、装卸设备配套更新，提高了运输通畅的能力。当然，我们目前的技术存在问题，如电子商务时代整个港口数据标准和电子格式还没有最后确定，这有可能影响我们物流企业在一些交通运输基础设施结合上产生一些冲突和矛盾。

我国的集装箱运输业发展迅速，港口集装箱吞吐量每年平均以30％的幅度增长。航运企业自身所拥有的优势，如拥有传统的货源市场，较健全的全球网络资讯及信息系统，有助于航运企业全面加入物流的服务。

介绍一下中远企业自己的做法。

中远货运公司走向综合物流的现状。中远国际公司货运目前承担多种业务的角色，开展很多业务，我们从事货运，多式联运经营人，特种运输，综合物流方案设计，中远集装箱运输区域管理。此外，我们通过控股和合资企业的方式还介入到船舶及其它航空运输等方面。

业务的网络目前遍布国内各地及海外，拥有物流服务所必须的场站、车辆、航运渠道畅通，开辟众多联运方式线路，拥有客户资源，网络目前在全国29省、市、自治区，三百多个货运网点，国外利用中远集团网络建立了在日本、美国、欧洲、南非、澳洲及其它地区网络的建设。

拥有30个场站，堆场面积140万平方米，仓库面积8万平方米，各类货运车辆14万。中远目前已经发展到拥有集装箱船118艘，21．76万箱位，国际班轮航线58条，每月从中国各港开出298个航班，挂靠国内外80多个港口。开辟海铁线路及珠江长江驳线路。

拥有比较多的客户资源，从中远货运目前现状来看，具备很好的发展综合物流服务基础条件，作为全球物流网络主要环节之一的陆上物流服务网络及国内物流业务将由中运货运具体进行。

整体中远货运物流经营战略从下面五点做一个简要介绍。

以场站为基础，建立我们的物流中心。以物流中心为基础，构筑城市间的运输网络。建立全国性的物流服务网络。在此基础上，通过我们的行业主业，建立全球物流服务网络，为客户提供全球物流服务。作为必不可少的手段，我们已经组织开发物流信息管理系统。

第一以场站为基础，建立物流中心。通过对物流市场的开发，以扩大服务范围和规模手段，提高服务水平，中远集团目前主要是完善服务设施。以主要港口及内陆中心城市为主，适时将中远货运在各地的场站、仓库改建为物流中心，同时通过采购和协作，建立物流服务枢纽，以进一步扩大物流服务的规模，提高区域物流服务水平。根据中远货运物流中心建立情况进一步完善物流设施，同时视情况将部分现有仓库进行改造，以适应多货源、多批量、小批量多批次的仓储要求，目前中远货运在国内几个地方进行仓储改造，以满足日益发展的物流业务的需求。此外，由于运输和仓储业务的重要环节，物流业务的产品配送需要多车型、多吨位结构的车辆，我们将随着物流业务的开展，不断在全国范围内调整我们的汽车运营布局，完善我们的车型结构以满足客户需求和自身业务发展需要。

第二以物流中心为基础，构筑城市间的运输网络。中远货运在主要大城市建立物流中心以后，我们以企业的配送业务为基础，开展城市间的快速运输服务，丰富扩大物流服务的内涵和外延，为社会提供优质、快捷、便利、周到的服务，利用中远货运自身的业务大力开展网点优势运输业务的市场开发，加强城市间的运输成本利用率，降低运输成本，进一步降低物流费用提高市场竞争力，积极加入各类的货运运输服务网络，寻求合作。

第三，建立较为全国性的物流服务网络。当中远货运的物流服务体系发展到一定阶段后，中远货运将以遍及全国的业务网点为基础，以全国统一的物流计算机管理系统为手段，将中远货运的物流中心与网点联接起来，形成有机整体建立全国体系。

第四以国内的物流网络为基础，建立全球物流服务网络，为客户提供全球物流服务。结合现有的遍布全球的网络，利用中远货运具有极强竞争力的集运服务业务，在国外商洽合适的物流企业，建立中远货运集运的全球物流业务结合服务网络，实现物流服务的全球化。我们更多是拼箱业务，因为这是一个比较有物流特色的一个海运服务的一个手段，因此我们想通过这种集约业务的开始，适时地在海外商洽物流企业，在国外建立全球物流服务网络。