房地产员工规章制度范文第1篇

摘要：2010年以来，国家针对过热的房地产先后出台了一系列宏观调控政策，房地产企业面临重新“洗牌”，而与房地产企业密切相关的建筑施工企业风险也在加大。这些风险无一例外的最终都将以法律风险的方式表现出来。我们必须充分认识这些风险，并及时应对。

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：

Key words: Real estate；Macro-control；Building construction enterprise； Risk；Countermeasure

Abstract: Since 2010, the state against the overheated real estate has issued a series of macro-control policies, real estate companies face afresh "shuffle", the construction business risk which closely related to the real estate enterprises is also increased. These risks without exception will eventually to legal risk manner. We must be fully aware of these risks, and timely to reply.

房地产宏观调控背景

2010年1月，为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定市场预期，国务院办公厅《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，但第一季度全国大中城市房屋价格增长速度仍然过快，房地产市场投机因素日益增强。2010年4月17日，国务院直接针对房价、地价上涨过快的形势出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，但房价仍未压住。2010年 9月29日，被称为史上最严楼市调控政策的“新国五条”出台，很快，全国各大城市纷纷据此出台地方性的调控细则，其中，以北京、上海、广州等14个城市出台的“限购令”最为人所关注，而这一系列的房地产调控细则，也产生了前所未有的调控效果。这些政策的出台直接导致了商品房成交量的低迷，甚至在某些楼盘出现了停滞现象，从而导致开发商回笼资金速度减缓。由中国房地产协会和兰德咨询联合的《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书指出，截至2010年底，全国有房地产开发企业近7万家，两年内累计减少近1/4，并且呈现加速减少的态势。在调控背景下，房地产企业的“洗牌”不断加剧。如果现行调控政策能落实到位，到2015年，预计将有30%的房地产企业被洗牌出局。在房地产企业的“洗牌”不断加剧的情况下，与房地产企业密切相关的建筑施工企业风险也在加大。

二、当前建筑施工企业的法律风险

国家实施宏观调控，建筑施工企业风险也在增加，有来自市场本身的，有政策层面的，也有管理方面的，而这些风险无一例外的最终都将以法律风险的方式表现出来，这些法律风险概括起来主要有以下几点。

（一）施工合同风险

施工合同风险主要表现在以下几方面：

1、合同主体不当。合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之一。但是，房地产实行宏观调控背景下，建筑施工企业业务处于不饱和状态，一些建筑施工企业只要听说有工程可做往往不注意审查对方的主体资格。

2、合同条款挂一漏万。特别是当前形势下，建筑施工企业好容易才有一单业务，惟恐业务跑掉了，签订合同时不敢提违约责任。一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处理的条款。导致建筑施工企业无法维权。

3、只有从合同而没主合同。主合同是指能够独立存在的合同，如建筑工程总承包合同等。从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保证合同、抵押合同等。

4、违反法律法规强制性规定签合同。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于元效合同，而无效合同是不受法律保护的。但是，房地产实行宏观调控背景下，不少建筑施工企业所签订的合同，往往是违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同，属于无效合同。

5、应变更合同的没有及时变更。在履约过程中合同变更是正常的事情，但在当前房地产宏观调控背景下，作为承包方的建筑施工企业，不少负责履约的管理人员缺乏这种及时变更的意识，结果导致了损失。

6、应当发出的书函没有及时发。在履约过程中及时地发出必要的书函，是合同动态管理的需要，既是履约的一种手段，也是建筑施工企业自我保护的一种招数，但在房地产宏观调控背景下，不少建筑施工企业往往不重视书函的及时发出，结果正当的权益得不到保障。

（二）债务承担风险

1、银根紧缩，迫使建筑施工企业垫资、带资施工从而带来成本风险。从紧的货币政策导致市场资金总量减少，面对国家限制房价的各项政策，上游企业的资金吃紧，对施工企业的影响也是必然的，土地出让受控、银行借贷受限、地方政府靠出让土地和贷款建设的资金断源，上游企业为了缓解急于上项目苦于无资金的矛盾，竟相效仿全垫资招标模式向施工企业转嫁风险，而处于竞争夹缝中的建筑施工企业为了生存，养人保市场，在招投标过程中不得不迫于形势参加竞标压价。

2、房地产宏观调控，银行供币受限，有可能迫使建筑施工企业放弃优先受偿权。在资金普遍困难的情况下，银行往往以要求建筑施工企业放弃优先受偿权为条件来决定是否发放贷款，于是便会出现同意条件便会失去优先受偿权，不同意便会得不到贷款的局面。

（三）劳动用工风险

建筑施工企业是劳动密集型行业，但由于工程施工的阶段性、流动性、劳动环境差、劳动强度大、危险性高等特殊原因，施工过程中人员大量更替和务工者自身的流动，人员频繁大出大进，人员的流动给劳动合同的签订和用工管理工作带来很大挑战，加之在房地产宏观调控背景下工程建设单位苛刻的工程招标条件，施工企业用工风险也日益严重，主要表现在以下几方面。

1．用工主体资格产生的风险。一些建筑施工企业，在房地产宏观调控背景下，为节约成本往往将部分工程分包工头，由包工头自行招聘，自行用工，而包工头又不注意施工安全，从而造成工人受伤，最后买单的是建筑施工企业。根据《劳动合同法》第九十四条规定，规定，包工头或承包人不具备用工主体资格，不论员工是由施工企业还是包工头或承包人招聘的，也不论承包合同如何约定，用工主体均是施工企业，必须承担责任。即使建筑施工企业根据承包合同包工头或承包人且胜诉，但包工头赔偿能力非常有限，其损失往往也很难挽回。

2．劳务派遣产生的风险。《劳动合同法》对劳动派遣员工与施工企业之间的关系已经进行了规范和确认，施工企业与派遣员工之间一旦发生争议时，施工企业将承担连带法律责任。但因建筑施工企业流动性强，逐年增多的劳务派遣制员工使企业管理难度加大，如施工企业未及时督促劳务派遣单位与劳务派遣制员工签订劳动合同，或管理越位往往会导致其与施工企业的事实劳动关系 。 3．用工管理流程方面的风险。未按合法程序制定规章制度，往往导致建筑施工企业不能依法依章管理，在司法审判中，对于没有经过合法程序而制定的规章制度，将面临不被法院承认的风险。

三、化解建筑施工企业法律风险的应对策略

（一）建立现代企业制度，完善科学决策机制，从源头上防范法律风险。通过重大决策的预先审查制度、审慎合理的决策授权制度、科学规范的议案组织程序等，逐步建立起科学的决策机制，并将建立健全法律风险防范机制与加快建立现代企业制度、完善法人治理结构有机结合起来，使法律风险的防范机制成为建筑企业内部控制体系的重要组成部分。

（二）制定和完善规章制度，健全内部监控机制，为防范法律风险提供制度保证。建筑企业经营管理过程的法律风险相当一部分来源于建筑企业内部管理制度不完善或执行不到位，法律风险防范的终极目标是把建筑企业的一切生产经营活动都纳入法制化轨道，并外化于各级经营管理者和全体员工的行为规范。

（三）建立法律顾问制度，充分发挥法律在企业重大决策和经营管理中的作用。建立建筑企业法律顾问制度，配有专职人员负责法律事务管理，建立起法律风险防范体系。在建筑企业各项建设的立项、改制、外事活动、投资及招投标工作中，都有专门的法律人员严格把关，为确保建筑企业的经营活动合法有效和规避经营风险，提供了可靠保证。

（四）建立法律工作室，提升建筑施工企业法务能力。除外聘律师作为法律顾问外，还应当建立法务部或法律工作室处理日常法律事务。逐渐实现由事务型向管理型转变，由静态服务向动态监管转变，由被动应对向主动参与转变，将法律风险的防范与控制作为核心业务。

（五）针对资金困难，加强履约管理，防范债务纠纷。对由实际施工人内部承包经营的项目，应提前介入，对已收款、应收款、已付款、应付款金额，及项目工期、质量、安全等情况摸底排队，并制作清单由内部承包人签字确认。由实际施工人内部承包经营的项目，应将项目章、技术资料专用章、财务章等由公司指派人员保管、控制，使项目资金应在施工企业监管下使用。对查实确无资金来源支付应付款，又无法达成以资产抵债协议的开发商，应在法律规定的期限内提讼，采取财产保全措施，以免丧失优先受偿权。对于已出现付款违约，开发商后续资金来源不明确的在建项目，坚决采取停工等措施，以免损失进一步扩大，并做好固定证据、及时索赔的工作。

（六）建立健全企业劳动用工管理体系，规范用工行为，控制用工风险。完善和规范外部劳务队伍使用管理制度，是做好用工管理工作的基础。依法接受劳务派遣，科学设计劳务派遣合同、规范操作流程。建立和完善劳动用工各环节的规章制度，确保规章制度的内容合法，在制定、修订流程方面，要确保关系员工切身利益的规章制度和重大事项经职代会或职工大会审议通过，并通过公示等形式告知公司每一名员工。建筑施工企业应当根据自身的具体情况建立起劳动合同管理体系，根据岗位、工种以及员工层次的不同，制定不同的劳动合同文本，条款内容应严谨严密，以避免在劳动纠纷中因约定不明而陷入被动的境地。

（七）转变经营策略，提高抵御风险的能力。建筑施工企业要顺应房地产宏观调控的大势，积极调整经营战略，在自身流动资金不足、融资能力不强的情况下，要慎接少接全垫资项目，可向资金兑付率较高，市场容量较大的交通项目发展，向国家和外商重点投资的西部市场开发，同时对通过充分论证可承接的大型垫资工程，可试行联合投资，按照项目股份制的模式运作。通过施工企业间的资源优化组合，优势互补提升整体实力增强抵御风险的能力。

总之，建筑施工企业在房地产宏观调控背景下，应当及时预见可能出现的法律风险并及时采取应对措施，及早防范，只有如此，才能安全渡过“冰河”期。

参考文献

[1]王建波，《劳动用工法律疑难与风险控制》，法律出版社，2010-10-01

[2]王桦宇，《企业用工成本控制与法律风险防范》，中国法制出版社，2010-03-01

[3]金英杰，《企业用工与劳动合同法》，中国工人出版社，2007-07-01

[4]上海市律师协会，《建筑施工企业法律风险防范指引》，2011年

[5]管荣齐，企业法律风险防范体系的建立与完善[J].金融经济，2007（4）

房地产员工规章制度范文第2篇

摘 要 本文首先介绍了房地产企业内部控制建设的必要性，提出了有效构建房地产企业内部控制的对策，希望为我国房地产企业在当前形势下完善内部控制体制建设提供借鉴和参考。

关键词 房地产 企业 内部控制 必要性 对策

当前，随着国家管控力度加大和行业竞争日趋激烈，我国房地产业步入了微利时代。这些年来，房地产企业飞速发展，迅速成为了国家经济的重要成分。纵观我国房地产企业的发展过程，其中内部的控制是非常重要的。随着现代经济的不断发展，房地产企业也越来越受到重视，一时间企业内部控制也成为了热门话题。

一、房地产企业内部控制建设的必要性

房地产企业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，不但数量众多，而且涉及资金庞大，被誉为国民经济的晴雨表。房地产企业稳定发展，人民群众的安居才能得到保障，与房地产企业有关的企业才能带动发展，为国家创造更多的财富价值。为了保持正常运转和良性循环，房地产企业建立和完善其内部控制机制是很有必要的，这样可以提高本企业内部的管理和监督的水平及效能，降低企业内部的监管成本，以最小的耗费获取最大的经济效益，提高房地产企业在市场上的竞争实力。

（一）房地产企业受外部环境影响较大，建设有效的内部控制能够抵御风险。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡；此外房地产经营成果不仅受经济变化影响，而且受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。

（二）有效构建房地产企业内部控制建设是建立现代企业制度的内在要求。为适应房地产企业发展需要，企业规模不断扩展，因此对从业人员、资金投入、财务管理、人力资源管理以及相关机构配置都随之进一步发展，以适应不断发展的社会经济，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡。

二、有效构建房地产企业内部控制的对策

（一）强化对内部控制的认识。对内部控制建设认识的缺失是我国房地产企业内部控制薄弱的根本原因。当前我国房地产行业正处于发展的重要时期，房地产企业管理者将一切管理的重心全部放在市场拓展之上，没有认识到企业内部控制建设对企业的重要作用。针对这种情况，我国的房地产企业必须强化认识。一方面需要企业的管理者认识到内部控制建设对企业的重要作用，带头执行企业的内部控制措施。另一方面还需要企业加强相关的培训和教育，通过培训教育让企业的所有员工了解到内部控制建设对企业长期发展的重要作用，引导所有员工积极参与到企业的内部控制建设过程中。

（二）完善规章制度建设，合理设置岗位。完善的规章制度建设以及合理的岗位设置是企业内部控制的基础。在当前房地产行业发展形势之下，房地产企业关注的是外部市场的扩大，很多房地产企业并没有将管理的重点放在内部体制建设，这就会导致企业规章制度建设薄弱，内部岗位设置不合理，严重的影响了企业内部控制体系建设。针对这种情况，房地产企业必须完善规章制度建设，利用完整的内部规章制度来约束员工的行为，规范企业内部业务处理。另外，企业还需要依据权责对等以及不相容岗位分离的原则合理的设置内部岗位，防止部分员工拥有超过其职责的权限，保证企业内部的相互制约平衡。

（三）强化内部审计和监督，健全企业绩效考核体系。完善的内部审计和监督是企业内部控制的保证。目前我国大部分房地产企业在快速的发展过程中并没有完善的内部审计和监督机制，很多的内部审计和监督工作都由财务部门完成，内部审计工作的主管人员甚至直接由企业的财务部门主管人员兼任，不能严格的执行内部审计和监督职能。因此，我国的房地产企业必须在企业内部设立独立的内部审计和监督部门，定期对各分子公司的经济业务进行审计和监督，维护股东的利益。另外，房地产企业还需要完善绩效考核机制，利用健全的绩效考核体制引导员工积极参与到企业的内部控制建设之中。

（四）完善企业风险管理。风险管理是企业内部控制的重要组成部分。构建完善的风险管理体制是房地产企业强化内部控制建设的重要目的，针对当前我国房地产企业在风险管理方面存在的问题，需要具体从以下三个方面完善。第一，在保证发展速度的同时兼顾企业财务安全。目前我国的房地产行业处速发展时期，企业发展所需要的资金大部分都是通过贷款的方式从外部获得，企业需要在保证发展速度的同时考虑到企业财务安全，降低企业的财务成本和风险。第二，建立完善的风险预警机制，在风险发生之前采取可行性的措施规避风险。第三，完善企业内部信息沟通交流机制，建立完善的信息平台，让企业的管理者能够及时的与员工沟通，防止信息失误风险的发生。

（五）建立健全信息沟通系统。建立健全信息沟通系统对提高内控制度的效率和效果作用很大，房地产企业应当建立信息沟通体系在需要的时候识别和获取需要的信息，进行有效的沟通，使内控制度在企业内部顺利的建立并落实。房地产集团企业应当建立包括集团内部各个企业之间重要经营活动的信息沟通系统，进行集约化的管理，开展集成化、智能化、价值化以及网路化的管理新模式，使集团公司内外部各个分子公司和各个部分之间实现有效的沟通，信息顺利传递。同时房地产集团企业还应当建立一条畅通的反馈信息的渠道，以便对内部控制中发现的问题能及时的反馈到集团公司，及时的采取相应的健全措施。

三、总结

总之，房地产企业随着社会经济的发展在飞速发展着，当然在这个过程中也遇到了很多问题，房地产企业要想很好地解决这些问题，就应该重视内部控制建设的有效性。强化房地产企业的内部控制管理，对于房地产开发事业的改革发展、管理水平的提高等等都是很有帮助的。房地产企业应该积极的重视内部控制问题，也应该积极的研究如何提高内部控制的有效性。只有提高了内部控制管理水平，才能更好地面对房地产企业未来的竞争，才能在竞争中不被淘汰。

参考文献：

[1]杜汝芳.试论房地产企业内部控制制度的建立.商业经济.2011（11）.

房地产员工规章制度范文第3篇

关键词：产房 医院感染 管理

【中图分类号】R-1 【文献标识码】B 【文章编号】1008-1879（2012）11-0451-01

1 建立健全规章制度和岗位职责

根据《医院感染管理办法》、《医院消毒技术规范》、《隔离技术规范》、《医疗废物管理条例》等相关法规，建立健全与产房医院感染管理有关的规章制度：清洁卫生制度、消毒灭菌制度、隔离制度、感染管理报告制度、监测制度、入室参观制度等。成立产房医院感染管理质控小组，明确小组成员职责，将感控措施落实到日常工作中。

2 增强感控知识培训

对新上岗人员在进行上岗前培训将医院感染管理作为岗前培训的重点内容之一，时间不少于3学时；在职医务人员每年接受医院感染知识的培训，时间不少于4学时。内容包括：无菌技术操作规程、手卫生规范、医院感染诊断标准、医院感染诊断监测规范、抗感染药物合理应用、消毒药械正确使用和标准预防等医院感染管理相关的法律、法规、规范、规章制度。科室内部每月学习医院感染管理的相关文件、讲义，从而不断提高医务人员医院感染的防范意识，减少医院感染的发生。

3 注重产房环境建设与管理

产房周围环境安静、清洁。室内墙壁、地面、天花板无裂隙，表面光滑，便于清洁与清毒，洗手水龙头为感应龙头。严格划分医疗区和辅助区，医疗区包括分娩室、待产室、治疗室。辅助区包括无菌物品存放间、洗手间、办公室、产妇接收区、污物间、卫生间。保持空气清新，每日通风≥2次，每次≥30min。控制分娩室人员进出，以减少交叉感染机会。严格执行消毒清洁工作流程，每台次分娩后采用清洁剂或消毒剂湿式清洁地面、产床及周围的物体表面，接送产妇的必平车须保持清洁。

4 加强重要环节管理

4.1 医疗操作管理。医护人员各项操作，易造成产妇及新生儿的医院交叉感染，因此应加强医护人员的无菌操作及消毒隔离管理。首先对患有皮疹、腹泻、呼吸道综合征及传染病等感染性疾病的工作人员应暂时离岗或调岗。严格遵守无菌操作规程，接生或助产前按照手术人员要求进行外科手消毒、戴口罩和帽子、穿无菌手术衣、戴无菌手套。诊疗过程中执行标准预防，有体液暴露危险时应戴防护面罩、穿防水围裙和防护鞋。非本室人员未经许可不得人内，凡需进入分娩室的工作人员入室前必须穿室内的专用衣、鞋，戴圆顶帽并做好手卫生。

4.2 医疗器械的消毒灭菌管理。按照《消毒技术规范》要求，做到：①进入人体组织无菌器官的医疗器械、器具和物品必须达到灭菌水平；②接触皮肤黏膜的医疗器械、器具必须达到消毒水平；③各种用于注射、穿刺、采血等有创操作的医疗器械必须一用一灭菌；④消毒药械、一次性医疗器械和器具应符合卫生部有关规定。所有复用的医疗器械应彻底清洁，不残留血迹、污垢，消毒、灭菌符合规范要求。无菌物品标识明确，无过期使用。

4.3 隔离产房的管理。对有潜在传染性疾病的产妇应隔离待产、隔离分娩。室内物品固定，所有物品严格按照消毒灭菌要求单独处理，尽可能使用一次性物品。操作中医护人员按照标准预防原则采取相应隔离措施，实施个人防护，分娩结束后产房严格进行终末消毒处理，用后的一次性用品和胎盘必须放入双层黄色塑料袋内密闭运送按感染性医疗废物处理。

房地产员工规章制度范文第4篇

一、职责调整

（一）取消的职责

按政府《关于本级行政审批项目第六次清理结果的通知》（发〔〕号）中公布取消的行政审批和年检事项办理。

（二）下放的职责

1．按政府《关于调整区城管理体制下放城管理权限意见的通知》（发〔〕号）办理。

2．两区辖区内拆迁许可职责。

3．两区辖区物业管理企业资质审批职责。

（三）划出的职责

1．将原城乡规划建设委员会指导全墙体材料改革职责划入经济和信息化委员会。

2．将原城公交管理与行业指导职责划入交通局。

3．将原城乡规划建设委员会规划勘察、工程测绘及咨询职责，工程建设档案管理职责划入规划局。

4．将原城建设管理局政工程设计、勘察、测绘职责划入规划局。

（四）划入的职责

1．将原城乡规划建设委员会（除规划管理、墙体材料改革、工程建设档案管理工作职责）、原城建设管理局（除城客运管理职责、政工程设计、勘察、测绘职责）、原房产管理办公室职责（除两区房屋拆迁许可下放职责、两区物业管理企业资质审批职责）划入住房和城乡建设委员会。

2．将原综合行政执法局负责全城镇“绿叶杯”竞赛、城乡环境综合整治的组织、协调、检查、评比工作职责划入住房和城乡建设委员会。

（五）加强的职责

加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难问题。推进建筑节能，改善人居生态环境，促进城镇化健康发展。

二、主要职责

（一）贯彻落实国家、省关于住房和城乡建设工作的方针、政策、法规及中长期规划；制定我具体政策、规章及中长期规划并指导实施；研究提出住房和城乡建设重大问题的政策建议。

（二）承担保障全城镇低收入家庭住房的责任；拟订住房保障相关政策、规划、计划并监督实施，参与保障性住房资金安排等有关工作。

（三）承担推进全住房制度改革和住房建设的责任，拟订住房制度改革和住房建设的政策、规划和计划，并监督实施。

（四）负责全住房管理工作，制定全房屋征收拆迁、房地产开发、商品房预售、房屋权属管理、房屋交易、房屋修缮、拆改、装修、房屋面积管理、房地产估价与经纪管理、物业管理、供热管理等工作的规章制度并监督实施。

（五）负责全建筑业、勘察设计咨询业、住宅和房地产业、政公用事业等各类企业的资质审批和管理；负责制定全建筑场准入、施工图审查、工程监理、工程建设、工程检测、施工许可、竣工验收等工作及相关社会中介组织管理的法规、规章，并监督实施；承担规范全住房和城乡建设管理秩序的责任，监督管理房地产场、建筑场、工程勘察设计、政公用工程、园林绿化等，规范场各方主体行为。

（六）承担建立科学规范的工程建设标准体系的责任；参与拟订工程建设技术标准和定额；参与拟订建设项目可行性研究的经济评价方法、经济参数、建设投资估算指标、建设工期定额、建筑专业定额、建设用地指标和工程造价的管理制度；指导监督各类工程建设标准定额和公共服务设施(不含通信设施)建设标准的实施和工程造价计价，组织工程造价信息。

（七）负责管理全城建设工作，拟订城建设的政策、规划、计划并指导实施；指导、监督、实施城基础施政公用设施、园林绿化设施等工程建设及相关的动迁、管理、安全、应急等工作；负责绿叶杯竞赛的组织调实施；配合水利部门负责城防汛工作；负责部级和省级重点风景名胜区的审查报批和监督管理；织审核世界自然遗产的申报，会同文物等有关部门审核世界自然与文化双遗产的申报；会同文物主管部门负责历史文化名城（镇、村）的保护和监督管理工作；负责争创部级和省级园林城。

（八）指导、监督村镇规划编制、农村住房建设；拟订小城镇和村庄建设政策并指导实施，指导、规范全村镇建设工作；指导小城镇和村庄人居生态环境的改善工作；指导全重点镇建设。

（九）指导监督全各类房屋及其附属设施、城政设施建设工程的抗震设防；指导监督城规划区内地下水和城地下空间的开发、利用和保护。

（十）承担建筑工程质量、安全生产监管的责任；拟订建筑工程质量、建筑安全生产和竣工验收备案的政策、规章制度并监督执行；组织或参与建筑工程重大质量、安全生产事故的调查处理。

（十一）拟订全住房和城乡建设科技发展规划和技术政策；组织重大科技项目攻关和成果推广，指导重大技术引进和创新工作；承担推进建筑节能、城镇减排的责任，会同有关部门拟订建筑节能的政策、规划并监督实施，组织实施重大建筑节能项目。

(十二)组织制定全房屋和政工程招投标监督管理政策、规章制度并监督实施；负责全从事各类工程建设项目招标业务的招标机构的资质管理；负责全房屋和政工程相关项目招投标活动的监督执法。

（十三）负责住房公积金监督管理；会同有关部门拟订住房公积金政策、发展规划并组织实施；监督全住房公积金和其他住房资金的管理、使用和安全。

（十四）负责全建设行业执业资格和科技人才队伍建设的管理工作；管理全建设行业的经济分析、对外经济技术合作和外事工作；配合有关部门指导监督直属单位的国有资产经营、资金使用、依法纳税等情况，指导企业开拓国外建筑场，发展国际工程承包和建筑劳务合作。

（十五）承办政府交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责，住房和城乡建设委员会设18内设机构：

（一）办公室

负责文电、会务、机要、档案等工作；负责安全、保密、政务公开、建议及提案办理、督查等工作；负责对外联络、内部综合协调和物资装备、接待、车辆等后勤保障工作。

（二）政策法规科

负责组织建设行业地方规范性文件的起草；负责建设法规的解释、清理和汇编；负责落实行政执法责任制；负责建设行政执法、行政执法监督、行政复议、行政诉讼工作；负责住房和城乡建设法制宣传教育工作。

（三）行政审批办公室

负责开发建设施工企业资质审批、规划开发建设项目审批；负责城政公用设施行业管理许可；负责商品房预售、房屋拆迁、三级物业管理企业资质的许可、园林绿化资质等行政审批事项的办理工作

（四）房产管理科

负责规范房地产开发场；拟订房地产开发的相关政策及规定，拟订房地产开发中长期规划和年度计划；负责研究制定拆迁政策法规，拆迁公告、监管安置资金、拆迁裁决、申请强制拆迁等拆迁管理工作；负责全住房保障和深化城镇住房制度改革工作；负责住房保障制度的建立和廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房建设、分配管理；参与住房公积金管理；负责指导监督全房改房、公有住房及房改资金管理工作；负责全各类房屋的产权归属、产权异动的协调工作；负责指导房屋产权产籍和房地产流通工作。

（五）计划统计科

负责编制全年度城基础设施建设计划、资金使用计划和工程项目实施计划，对实施情况进行指导、监督；审定政设施、公用事业、容环卫工程建设和改造方案；组织重点工程的可行性研究，协调解决工程立项、设计和施工中的问题；负责城建设工程项目的预、决算审核工作，并组织竣工验收；负责各类建设项目的政公用配套设施工程审核工作；负责城建基础设施的统计工作。

（六）质量安全科

负责拟订全住房、城乡建设安全生产、质量监督政策、制度，指导、监督、协调全住房和城乡建设行业的安全生产管理和质量监督工作；负责建设工程重大安全质量事故的调查处理；负责全房屋工程技术管理、质量检查管理、生产设备管理以及危险房屋检查鉴定工作。

（七）村镇建设科

负责拟订全村镇建设的政策和规章制度；组织编制村镇建设中长期发展规划；指导村镇规划建设管理工作；组织指导村镇建设试点工作；指导小城镇和村庄人居生态环境的改善工作；拟订并指导实施全村镇规划建设监察工作。

（八）建筑节能与科技科

负责制定、实施全行业科技发展规划和年度计划；组织本行业重大科研项目攻关和技术成果转化，组织实施科技合作项目；负责工程建设新技术新产品的推广应用工作；负责指导监督建设行业科技发展基金和科技经费的管理。

（九）工程管理科

负责全政公用事业施工企业资质审查和本系统工程招投标管理工作；负责政公用工程质量检查监督工作；统筹协调全系统技术改造、引进和开发工作；负责全城基础设施建设中世界银行贷款项目以及全球环境基金赠款等其它外国金融组织贷款项目的执行和管理。

（十）物业供暖科

负责拟订全物业管理、供暖供热的相关政策、规定和制度；负责全住宅小区物业管理的组织、协调和业务指导；负责全房屋维修基金的收缴和管理；负责建立供暖供热保障体系，负责管理使用保障资金和调节基金；负责全供暖供热工作的指导、监督、检查、协调、仲裁等。

（十一）建工处

拟订全建筑业发展战略、中长期规划并组织实施；组织协调建筑企业发展重大事项；负责全建筑施工企业、监理企业、装饰装修企业、勘察设计单位、检测机构、混凝土构配件生产企业的资质管理；负责全建筑业执业人员管理，指导建筑业从业人员教育培训工作；负责建筑施工队伍管理；负责监督管理建筑场准入、清出工作；负责级以上政府项目、国有投资项目、辽河油田项目施工许可证的颁发；指导全建筑业企业建立现代企业制度，负责建立建筑业企业诚信体系；组织建筑企业开展出国、出省承包和建筑劳务工作；负责全建筑业经济运行情况综合分析、建筑行业统计工作。

（十二）公用事业科

负责拟订全政公用事业的发展规划、政策、规章；指导协调城供水、节水、道路桥涵、燃气、政设施场及容、环境卫生工作；监督、检查和协调公用事业的生产经营活动；组织指导年度政设施普查、资料收集、整理归档工作；会同有关部门研究制定合理的自来水、燃气价格体系和财政补贴办法；负责城供水、供气的资质认证工作；负责组织、协调、检查、指导全园林绿化工作；负责全“绿叶杯”竞赛的组织、协调、实施；负责城防汛工作。

（十三）建设综合稽查科

负责指导、监督建筑场、房产管理、公用事业、政设施、园林绿化、容环境执法监察及相关处理工作。

（十四）综合信息科

负责收集、整理、调研全住房和城乡建设管理综合情况；参与研究拟订住房和城乡建设管理的发展战略；负责起草、审核年度工作计划、总结、领导讲话、报告、方案、决定、意见等重要文稿；负责政务信息反馈、交流、上报工作；负责行政目标管理、绩效考核及日常管理工作。

（十五）投诉科

负责拟订本系统工作规章制度、措施并监督实施；负责群众来信来访及投诉案件的办理工作；负责上级交办案件的调查处理；指导督办住房和城乡建设系统工作。

（十六）财务审计科

负责委机关经费的管理、使用和直属企事业单位的财务审计；负责各项行政事业性费用的收缴、使用及上缴；负责城基础设施等建设资金的核拔分配及执行情况的监督；负责财务统计工作；指导直属企业税务登记及依法纳税，监管国有资产经营情况。

（十七）组织人事科

负责人事、劳资、机构编制管理；负责干部的管理、调配、考核及档案管理；负责复员军人的接收分配；负责党建、老干部、宣传、精神文明、职工培训、专业技术人员继续教育等工作；负责工会、团委、女工等群团组织的各项工作。

（十八）纪检监察室

行使纪检监察职责，负责党风廉政建设、软环境建设、行风建设、惩防体系建设和专项治理等工作；受理对本系统行政监察对象各种违法违纪行为的检举、控告及违纪、政纪案件的查处；受理党员和行政监察对象的申诉。

四、人员编制和领导职数

住房和城乡建设委员会编制71名（含工勤编制7名）。主任（兼党委书记）职数1名，党委副书记（兼纪委书记、工会主席）职数1名，副主任职数4名；正科级领导职数20名（含总工程师1名、总经济师1名），副科级领导职数3名。

房地产员工规章制度范文第5篇

关键词：房改房；物业管理

中图分类号：F287.8文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）03-0116-02

1 铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义

1.1 铁路职工生活小区的特点

铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。

而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！

1.2 推行物业管理的紧迫性和意义

（1）紧迫性。

物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。

（2）意义。

首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；

其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；

再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。

2 铁路房改房如何推行物业管理

目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。

如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：

2.1 采取强有力的整治措施

（1）彻底拆除违章建筑，清理二违三乱。

铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。

（2）完善配套设施，狠抓硬件建设。

良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。

2.2 加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理

（1）完善规章制度和设立资料台帐。

没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。

（2）组织成立业主委员会。

成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会，目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头，召开全体业主大会，由业主大会推选。但由于各种原因，这种做法在既有小区中没有得到很好实施，选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人，采用差额选举的办法，由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长，然后在此基础上成立业主委员会，保证所产生的业主委员会具有一定的代表性，并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。

（3）有偿服务，房管转制实现大突破。

有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定，实行有偿服务，物业管理服务费与专项服务费并存，参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力，收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制，实行有偿维修服务，根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费，从而减轻企业负担，实现房屋管理从福利型向市场化转变。

2.3 加强日常管理

（1）治安安全管理。

一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。

①建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”。

三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查。

四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。

②加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员。

由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的

③成立帮教小组，搞好帮教工作。

配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。

④重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全。

万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。

3 房屋设施管理

（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑。

房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。

（2）日常巡检，防治结合，动态维修。

贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。

（3）坚持春检制度。

每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。

（4）卫生管理

这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。

（5）车辆停放管理

涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，

4 费用管理

（1）正确把握物业管理的收费原则。

物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。

（2）采取有效的收取方式。

铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。